87040 Zumpano (CS) pec: mariafrancesca.villella@ingpec.eu P. IVA 02218180798
Ing. Maria Francesca Villella
Tribunale Ordinario di Cosenza Sezione Fallimentare
FALLIMENTO OFIN SRL
R.F. n. 43/2014
Giudice Delegato dott.ssa Francesca Goggiamani Curatore Fallimentare: dott. Pierluigi Acri
PERIZIA DI STIMA
Dei beni immobili - Terreni di Proprietà della Società “OFIN SRL”
La sottoscritta ing. Maria Francesca Villella, iscritta all’Albo degli Ingegneri della provincia di Vibo Valentia col n. 336 e residente in Zumpano (CS) alla via G. Verga n.27, è stata conferita dal dott.
Pierluigi Acri, curatore nel fallimento R.F. 43/2014 in atto presso il tribunale di Cosenza, dell’incarico di valutare i beni immobili appartenenti alla società fallita.
A tal fine la sottoscritta si è avvalsa di tutta la documentazione già in possesso del dott. Pierluigi Acri; ha inoltre provveduto a recuperare ulteriore documentazione necessaria e ad effettuare i dovuti sopralluoghi.
1-Premessa
Il presente rapporto di valutazione indica espressamente la data alla quale sono riferite le opinioni e le conclusioni di valore. L’opinione di valore espressa è basata sulle condizioni di mercato e sul potere d’acquisto della moneta alla data di riferimento.
L’identificazione degli oggetti di valutazione e la descrizione dei rapporti che lo legano all’ambiente economico, sociale e normativo con il quale interagiscono, sono argomenti dei paragrafi successivi.
Gli immobili sono valutati nelle condizioni di manutenzione in cui attualmente si trovano e secondo la destinazione urbanistica e l’utilizzo cui risultano asseverati.
La sottoscritta, nel presente lavoro, non esprime opinioni, né si rende responsabile, circa l’integrità strutturale degli immobili a cui i beni oggetto della presente stima vengono asserviti, inclusa la sua conformità a speciali requisiti quali la prevenzione incendio, la resistenza ai terremoti, la sicurezza della impiantistica.
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2- Caratteri Posizionali: Dati Catastali, Ubicazione e Contesto Urbano
2.1- Dati Catastali
Da accertamenti effettuati presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano e il Catasto Terreni di Cosenza, competente per il territorio, risulta che alla data del 11.01.2011 la società “Ofin srl” è proprietaria di n.2 terreni, di cui n.1 localizzato nel comune di Cosenza e n.1 localizzato nel Comune di Rende (CS)1.
bene n. Comune Foglio p.lla Qualità Classe Consistenza
1 Cosenza 19 671 Uliveto 2 478 mq
2 Rende 6 337 Semin Arbor 1 560 mq
La destinazione d’uso del bene n.1, secondo la qualificazione catastale ad esso assegnata, corrisponde al “Uliveto”; del bene n.2 corrisponde al “seminativo arborato”2.
2.2- Ubicazione e Contesto Urbano
2.2.1- Terreno localizzato nel Comune di Cosenza
Il terreno localizzato al Foglio 19 particella 671 del Comune di Cosenza è un’area adibita a verde di 478 mq, che si trova a lato di Palazzo Salfi, tra le vie Paparelle e A. Salfi. L’area è quindi delimitata verso Est dalla strada Comunale e verso Sud e Ovest da lotti edificati. La forma del terreno è pressoché rettangolare e in pendenza.
La naturale vocazione dell’area in cui il terreno si trova è residenziale. La zona presenta abitazioni sia di tipologia prevalentemente “Economico” sia edifici con elementi architettonici di notevole rilevanza. I due fabbricati che circondano il terreno oggetto di stima sono palazzi signorili e di pregio architettonico; esso quindi ricade in un contesto urbano ove la permanenza e la residenza sono favorite.
1 Cfr. Allegato n.1 Visure Storiche per Immobile
2 Cfr Allegato n.2 Risultanze Catastali
3 La strada Comunale Paparelle si innesta alla via G. Vincenzo Gravina che consente di raggiungere facilmente sia il centro della Città e l’area commerciale di Zumpano, sia la stazione ferroviaria che il Comune di Rende. La zona in cui trova il terreno è meglio identificata come “Periferica-Sud Portapiana”, e ricade, secondo il vigente strumento urbanistico, in Zona Territoriale Omogenea A (centro storico)3.
Il terreno è censito al Catasto Terreni e non risulta essere graffato ad alcuna unità immobiliare.
Dal sopralluogo effettuato è stato rilevato che di fatto esso è pertinenza del fabbricato posto ad Ovest;
in concreto infatti risulta che il terreno fornisce accesso diretto all’edificio dalla via A.Salfi, costituisce spazio utile, nonché ornamento (essendo adibito a verde) e area parcheggio. Il vincolo pertinenziale, essendo un’area scoperta a servizio dell’immobile, è pertanto uno stato di fatto; esso però non è rilevabile catastalmente pur essendo stata modificata la sua utilizzazione (da agricola ad area di ornamento adiacente a fabbricati)
3 Cfr. Allegato n.3 Inquadramento territoriale bene sito in Cosenza
4 L’edificio legato al terreno oggetto di stima con il vincolo di funzionalità è individuato in catasto urbano al foglio di mappa n.18 p.lla 55 e 594.
Il lotto su cui si ergono i fabbricati, trovandosi in una zona già urbanizzata, è servito da tutte le opere di urbanizzazione.
2.2.2- Terreno localizzato nel Comune di Rende
Il terreno localizzato al Foglio 6 particella 337 del Comune di Rende è un’area adibita a viale di accesso dell’estensione di 560 mq. L’area è divisa verso Est dalla strada Comunale dalla p.lla 299 (fascia di rispetto di 40 mq); verso Sud e Ovest confina con lotti edificati ed è recintata verso Nord.
La forma del terreno è trapezoidale e pianeggiante.
La naturale vocazione dell’area in cui il terreno si trova è Produttiva/Commerciale. La zona presenta edifici destinati a fabbriche o capannoni ove si svolge attività industriale, strutture destinate ad ospitare vaste aree di vendita e anche edifici destinati ad uffici e studi privati. Il contesto urbano ove ricade è pertanto prevalentemente industriale.
4 Cfr allegato n.4 Visura per Immobile
5 La strada Comunale Primo Carnera, dalla quale si accede direttamente al terreno, attraversa in direzione Sud la Contrada Lecco, e si innesta alla via SP 229 che consente di raggiungere facilmente sia l’area commerciale di Zumpano e Quattromiglia di Rende, sia la stazione ferroviaria Castiglione Cosentino. La zona in cui trova il terreno è meglio identificata come “Periferica-Periferica/Concio Stocchi Lecco Puonto Coda Di Volpe”, e ricade, secondo il vigente strumento urbanistico, in Zona Territoriale Omogenea D1 (insediamenti produttivi)5.
Il terreno è censito al Catasto Terreni e non risulta essere graffato ad alcuna unità immobiliare.
Dal sopralluogo effettuato è stato rilevato che di fatto esso è pertinenza del fabbricato posto ad Ovest;
in concreto infatti risulta che il terreno fornisce accesso diretto all’edificio dalla via Primo Carnera, costituisce spazio utile (essendo adibito a viale di accesso). Il vincolo pertinenziale, essendo un’area scoperta a servizio dell’immobile, è pertanto uno stato di fatto; esso però non è rilevabile catastalmente pur essendo stata modificata la sua utilizzazione (da agricola a cortile di accesso a fabbricati).
L’edificio legato al terreno oggetto di stima con il vincolo di funzionalità è individuato in catasto urbano al foglio di mappa n.6 p.lla 125 su 3 e 46.
3-Stato Giuridico: Autorizzazioni, Atti di Compravendita e Vincoli Pregiudizievoli
3.1- Autorizzazioni
3.1.1- Terreno localizzato nel Comune di Cosenza
Entro il perimetro del terreno si ergono delle modeste opere in cemento armato; sono scalinate, muri di sostegno e le vasche di fontane ornamentali, tutte realizzate a gradoni secondo la morfologia del
5 Cfr. Allegato n.5 Inquadramento territoriale bene sito in Rende
6 Cfr. allegato n.6 Visura per Immobile
6 terreno. Sono presenti anche piantumazioni e l’arredo a verde è completo di impianti per il funzionamento.
È evidente quindi la vocazione al vincolo pertinenziale e di ornamento del terreno oggetto di stima.
Visto lo stato di fatto e non essendo stato richiesto, non sono state effettuate indagini per l’individuazione di eventuali autorizzazioni all’edificazione.
3.1.2- Terreno localizzato nel Comune di Rende
Entro il perimetro del terreno si ergono delle modeste opere di finitura; sono i cordoli per la delimitazione della sede viaria e il tappeto bituminoso che versa in stato di abbandono. Dalla strada Comunale l’accesso è impedito mediante pannelli e tamponatura in rete montata su tubolari laterali in acciaio.
È evidente quindi la vocazione al vincolo pertinenziale del terreno oggetto di stima. Visto lo stato di fatto e non essendo stato richiesto, non sono state effettuate indagini per l’individuazione di eventuali autorizzazioni all’edificazione.
7 3.2- Atti di Compravendita
I beni oggetto di stima sono pervenuti alla società “OFIN SRL ”, a seguito dei seguenti atti redatti a cura del Dott. Stefano Camilleri7, Notaio in Cosenza con studio in via Paolo Borsellino:
3.2.1- Terreno localizzato nel Comune di Cosenza
Atto di Compravendita del 29.03.207 rep. N. 31668 Raccolta N.12192 con il quale la sig.ra Citrigno Simona e la sig.ra Citrigno Filomena vendevano e trasferivano alla Società “OFIN SRL” appezzamento di terreno di 478,00 mq sito nel Comune di Cosenza tra le vie Paparelle e A. Salfi, parte di terreno censito al Catasto Terreni del Comune di Cosenza al foglio n.19 p.lla 671. Il corrispettivo convenuto ammonta ad € 1.550,00. L’Atto non riferisce la presenza di opere edilizie approvate o esistenti sul bene oggetto di compravendita.
3.2.2- Terreno localizzato nel Comune di Rende
Atto di Compravendita del 30.05.2007 rep. N. 31964 Raccolta N. 12393 con il quale i sigg.ri Potenza Maria e Croce’ Paolo vendevano e trasferivano alla Società “OFIN SRL” terreno della superficie di 560,00 mq sito in C/da Cancello Magdalone e censito al Catasto Terreni del Comune di Rende al foglio 6 p.lla 337. Venivano altresì venduti e trasferiti: fabbricato su due livelli (piano seminterrato e piano terra), composto di 13 vani catastali con annessa corte,identificati in catasto fabbricati come foglio 6 p.lla 125 sub.4 (fabbricato Cat. A/10) e sub.3 (corte annessa Area Urbana). Il corrispettivo convenuto ammonta ad € 450.000,00 di cui € 10.000,00 imputato al valore del terreno. L’Atto riferisce che la costruzione del fabbricato è avvenuta in conformità alla licenza edilizia n.118 del 04.07/1980 e che fino alla data della stipula dell’Atto non ha subito interventi che avrebbero richiesto il rilascio di ulteriore concessione.
Tramite la Visura per immobile del 14.03.2017, di cui alla nota n.4, è risultato che gli immobili individuati come foglio 6 p.lla 125 sub.4 (fabbricato Cat. A/10) e sub.3 (corte annessa Area Urbana) non sono annoverati tra i beni della società “OFIN SRL”.
7 Cfr. Allegato n. 7 - Atti di Compravendita
8 3.3- Stato Giuridico e Vincoli Pregiudizievoli
Sugli immobili oggetto della presente stima gravano i seguenti vincoli8:
3.3.1- Terreno localizzato nel Comune di Cosenza Su tale immobile grava:
1. Convenzione
Titolo: Atto Notarile Pubblico del 29.03.2007 Rep. N. 31688/12192 Specie: Atto tra Vivi – Compravendita
Soggetti a Favore: OFIN SRL
Soggetti Contro: Citrigno Simona e Citrigno Filomena 2. Ipoteca Giudiziale
Titolo: Atto Giudiziario del 01.10.2009 Rep. N. 6590/2009 Specie: Ipoteca Giudiziale – Decreto Ingiuntivo
Soggetti a Favore: Centro Leasing Banca S.P.A.
Soggetti Contro: OFIN SRL
3.3.2- Terreno localizzato nel Comune di Rende Su tale immobile grava:
1. Ipoteca Giudiziale
Titolo: Atto Giudiziario del 01.10.2009 Rep. N. 6590/2009 Specie: Ipoteca Giudiziale – Decreto Ingiuntivo
Soggetti a Favore: Centro Leasing Banca S.P.A.
Soggetti Contro: OFIN SRL
8 Cfr. Allegato n. 8 – Ispezione Ipotecaria
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4- Criteri e procedimento di stima
Il procedimento di stima è l’insieme delle operazioni logiche da eseguire per giungere alla formulazione del giudizio di stima.
Allo stato di fatto, essendo disponibili i soli dati catastali, la destinazione di entrambi i terreni è quella agricola. Le possibili utilizzazioni possono riguardare colture simili a quelle presenti in sito.
La destinazione d’uso del bene n.1 (terreno in Cosenza), secondo la qualificazione catastale ad esso assegnata, corrisponde al “Uliveto” di Classe 2; del bene n.2 /Terreno in Rende) corrisponde al
“seminativo arborato” di Classe 1.
Equiparando il presente procedimento fallimentare ad uno espropriativo, per la valutazione dei terreni di proprietà della società fallita si potrebbero applicare i prezzi unitari corrispondenti al Valore Agricolo Medio (VAM_2014). Per i terreni in questione, entrambi ricadenti nella medesima R.A. N.14 il Valore Agricolo Medio per l’anno 2014 è pari a 1,937 euro/mq per il terreno in Cosenza e 1,407 euro/ mq per il terreno in Rende.
bene n. Comune Foglio p.lla Qualità Consistenza VAM_2014 Valore
1 Cosenza 19 671 Uliveto 478 mq 1,937 €/mq 925,89 €
2 Rende 6 337 Semin Arbor 560 mq 1,407 €/mq 787,92 €
TOT 1713,81 €
Secondo le recenti indicazioni riguardanti la valutazione di terreni non edificati, il Valore Venale si ottiene moltiplicando i valori agricoli medi per il coefficiente 2,06.
Il Valore Complessivo di entrambi i terreni, valutati come sopra, ammonterebbe a 3.530,45 €.
Tale valutazione, confrontata con i valori medi di mercato delle aree ove si trovano i terreni, fornisce un dato sconnesso dallo stato di fatto dei terreni stessi e dalla loro reale utilizzazione.
Si sceglie quindi di valutare entrambi i terreni per la loro reale utilizzazione, vale a dire come pertinenze e aree scoperte degli immobili a cui sono legati da vincolo pertinenziale.
Il metodo di stima scelto per la presente valutazione si basa sulla comparazione diretta dei beni oggetto di stima con beni di analoghe caratteristiche. La presente relazione valuterà per entrambi i terreni il Valore complementare, che è pari alla differenza tra il probabile valore di mercato di un complesso di beni e il valore di mercato del complesso privato del bene oggetto di stima. Coincide con la diminuzione di valore che il complesso viene a subire staccandone la parte oggetto di valutazione.
Acclarato che entrambi i terreni sono pertinenza di beni immobiliari (e quindi staccando la parte oggetto di valutazione si produrrebbe una diminuzione di valore del complesso), si procederà con una stima per parametri con beni simili, considerando come parametro tecnico la consistenza del terreno (opportunamente omogeneizzata) e come parametro economico i valori di scambio recentemente realizzati per immobili similari. Gli stessi sono stati validati attraverso il confronto con i valori medi riportati dai principali operatori di settore di livello nazionale (Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio) e con le richieste economiche riferite ad immobili di pari pregio ed equivalente ubicazione che è stato possibile rilevare presso alcuni operatori locali.
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4.1.-Consistenza
Il principio adottato nella presente relazione per la determinazione della consistenza degli immobili fa riferimento alle istruzioni fornite dall’Agenzia del Territorio, contenute nel Manuale della Banca Dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)9.
Il primo passo effettuato è la determinazione della superficie commerciale dei terreni; poiché le unità immobiliari sono composte da superfici principali e da superfici accessorie, per ottenere la superficie commerciale degli immobili oggetto di valutazione, bisogna omogeneizzare, con opportuni coefficienti di ragguaglio, le superfici accessorie a quelle principali.
Le terreni oggetto di stima, sono pertinenze di due edifici per i quali, ognuno per la propria area di appartenenza, è possibile reperire informazioni economiche di compravendita relative a beni similari.
La dotazione o meno pertinenze e/o di corte ad uso esclusivo costituisce un valore in aggiunta o meno alle superfici principali.
Nell’ambito del singolo procedimento di stima si determina:
• la superficie delle pertinenze esclusive di ornamento e a servizio indiretto dei vani principali.
La superficie commerciale è quindi pari alla somma:
• della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;
• della superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo;
– di ornamento (terrazze, balconi, patii e giardini);
– di servizio (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, etc.).
4.1.1-Misurazione
La misurazione delle superfici è stata effettuata secondo i principi contenuti nel Manuale della Banca Dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI):
a) vani principali e accessori diretti
Si determina misurando la superficie al lordo delle murature interne ed esterne -perimetrali- (queste ultime vanno considerate fino alla mezzeria nei tratti confinanti con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare).
b) Pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare
- per i balconi, le terrazze e similari la superficie si misura fino al contorno esterno;
- per i giardini o le aree scoperte di uso esclusivo dell’appartamento la superficie si misura fino al confine della proprietà ovvero, se questa è delimitata da un muro di confine in comunione o da altro manufatto, fino alla mezzeria dello stesso.
c) Pertinenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare La superficie delle pertinenze esclusive a servizio dell’unità principale si misura:
- per le cantine, le soffitte o utilizzazioni similari, al lordo dei muri perimetrali esterni e fino alla mezzeria dei muri di divisione con zone di uso comune (corridoi, lavatoi, scale ecc.) ovvero di altra destinazione o proprietà.
9 Cfr. Allegato n.9 ”Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati dell’osservatorio del mercato immobiliare”.
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Documentazione/omi/Manuali+e+guide/Il+manuale+dell a+banca+dati+OMI/AGENZIA+DELLE+ENTRATE_Manuale+BDQ_OMI_2016.pdf
11 4.1.2-Superficie Omogeneizzata
Si è proseguito con il calcolo della superficie omogeneizzata come di seguito:
a) Pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare Superficie scoperta
La superficie utilizzata ad area scoperta o assimilabile è pari:
al 10% della superficie, fino alla superficie dell’unità immobiliare;
al 2% per superfici eccedenti detto limite.
Balconi, terrazzi e similari va computata come di seguito:
• qualora le pertinenze siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori:
- nella misura del 30%, fino a mq. 25;
- nella misura del 10%, per la quota eccedente mq. 25;
• qualora le pertinenze non siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori:
- nella misura del 15% della superficie fino a mq. 25;
- nella misura del 5% per la quota eccedente mq. 25.
b) Pertinenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare
Per quanto concerne la superficie delle pertinenze accessorie, la stessa si computa nella misura:
• del 50% qualora direttamente comunicanti con i vani principali e/o con i vani accessori;
• del 25% qualora non comunicanti con i vani principali e/o accessori.
destinazione superficie commerciale
(mq)
Percentuale superficie omogeneizzata (mq)
Immobile Scomm 100% Scomm
Area scoperta Ascop<Scomm 10% 0,1*Ascop eccedente 2% 0.02*(Ascop-Scomm)
La superficie dei terreni viene quindi conteggiata nella misura del 10% fino alla concorrenza della superficie dell’immobile, e al 2% per l’eccedente.
4.2.-Valore di Stima
Il valore dei terreni è determinato utilizzando come procedimento di stima la comparazione con i prezzi di mercato. Il segmento di mercato di riferimento è stato determinato attraverso l’acquisizione di informazioni presso le locali agenzie immobiliari e comparati con i dati forniti dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare10. Da questa comparazione è emerso che il mercato locale rientra tra i valori forniti dall’OMI e pertanto si procederà utilizzando i suddetti valori di natura economica.
4.2.1-Terreno sito nel Comune di Cosenza
Secondo i dati riportati nella tabella di cui al § 2.2.1, l’immobile di cui il terreno oggetto di stima è pertinenza, è in parte utilizzato come residenza, in parte come studi/uffici privati.
Le superfici utilizzate come uffici/studi privati (Cat A/10) raggiungono una superficie complessiva di 562 mq, pari a n.21 vani.
10 Cfr. Allegato n.10 Interrogazione OMI
12 Le superfici utilizzate come residenza (Cat A/3 A/4 e A/5) totalizzano n. 21 vani che tradotti in superficie presumibilmente raggiungono i 540 mq.
Pertanto si considera l’immobile utilizzato come residenza e come uffici nelle stesse proporzioni.
Il parametro economico per le superfici destinate a residenza viene prudenzialmente calcolato come media dei valori proposti dall’OMI per le abitazioni di tipo economico (Cat A3) e pari a 645 €/mq.
Analogamente per le superfici destinate ad uffici, ottenendo un valore medio pari a 1060 €/mq.
La superficie omogeneizzata del terreno (10% di 478 mq) verrà per metà valutata come pertinenza della residenza e per metà degli uffici. Il vincolo di pertinenzialità considerato include anche il costo delle opere realizzate, che rendono appunto il terreno un ornamento dell’immobile a cui è legato.
Per quanto sopra esposto, il terreno è valutato in € 40.749,50
4.2.1-Terreno sito nel Comune di Rende
Secondo i dati riportati nella tabella di cui al § 2.2.2, l’immobile di cui il terreno oggetto di stima è pertinenza (viale di ingresso), è utilizzato come studi/uffici privati.
La superficie del sub 4 utilizzato come uffici/studi privati (Cat A/10) è pari a 372 mq. L’area urbana (Cat F01) annessa all’edificio, sub 3, è di 862 mq.
Pertanto, allo stato di fatto e considerando tutta l’area già trasformata per la presenza dell’edificio destinato ad uffici, la superficie dell’area scoperta è data dalla somma delle superfici dell’area urbana e del terreno oggetto di stima. Complessivamente la superficie è pari a 1422 mq. Essa sarà omogeneizzata al 10% fino alla concorrenza della superficie dell’immobile (372 mq); l’eccedente (1050 mq) sarà omogeneizzato al 2%. La superficie scoperta omogeneizzata è quindi pari a 58,20 mq.
13 Il parametro economico per le superfici destinate ad uffici/studi privati viene prudenzialmente calcolato come media dei valori proposti dall’OMI per uffici (Cat A/10) nella zona in cui si trova il terreno, e pari a 1140 €/mq.
Pertanto il valore di tutta l’area esterna a servizio degli uffici, nella sua consistenza di 1422 mq omogeneizzata in 58,20 mq, è pari a € 66.348,00.
Questo valore, rapportato alla reale estensione dell’area, fornisce un Valore Unitario (VU)=46,65€/mq.
Il valore del terreno oggetto di stima sarà dato dal prodotto del Valore Unitario (VU)=46,65€/mq e dalla sua consistenza (560 mq).
Per quanto sopra esposto, il terreno è valutato in € 26.128,61
4.3.-Valore di Mercato
Il Valore di mercato è il più probabile prezzo che un bene oggetto di stima potrebbe spuntare in una libera contrattazione di compravendita. Esso viene determinato utilizzando come procedimento di stima la comparazione con i prezzi di mercato di beni aventi analoghe caratteristiche al bene oggetto di stima.
Il segmento di mercato di riferimento deve essere determinato attraverso l’acquisizione di libere compravendite immobiliari relative alla stessa zona immobiliare di appartenenza dei beni oggetto di stima.
Le compravendite rilevate per entrambi i beni sono riferite ad un tempo dopo il quale i terreni sono stati di fatto modificati nella loro destinazione d’uso. Esse non potranno essere utilizzate per la determinazione del Valore di Mercato. Si attribuisce pertanto, ad ognuno dei beni oggetto di stima, quale Valore di Mercato, il Valore di Stima calcolato al paragrafo precedente.
14 4.3.1-Terreno sito nel Comune di Cosenza
Dall’Atto di Compravendita si evince che il bene sito in Cosenza è stato acquistato dalla società
“OFIN SRL” come frazione di terreno agricolo e successivamente di fatto trasformato in pertinenza e ornamento del fabbricato posto verso Ovest.
Il corrispettivo convenuto per la compravendita è pari ad € 1.550,00 ed esso è riferito appunto ad un terreno agricolo privo di edificazioni o vincoli pertinenziali/ornamentali. La variazione intervenuta nel corso degli anni ha modificato le caratteristiche del bene e pertanto la compravendita non può essere utilizzata per comparazione per la determinazione del prezzo di mercato del bene oggetto di stima.
4.3.1-Terreno sito nel Comune di Rende
Dall’Atto di Compravendita si evince che il terreno sito in Rende è stato acquistato dalla società
“OFIN SRL” come parte di più ampia proprietà costituita, oltre che dal bene oggetto di stima anche da un fabbricato composto da n.13 vani catastali con annessa corte (foglio di mappa n.6 p.lla 125 sub 3 e 4); il bene oggetto di stima è stato acquistato frazionandolo da appezzamento di terreno censito al catasto terreni al foglio n.6 p.lla 337.
Il corrispettivo convenuto per la compravendita è pari ad € 450.000,00 di cui € 10.000,00 per il valore del terreno, ed è riferito ad una porzione di terreno agricolo ( di più ampia consistenza) privo di edificazioni o vincoli pertinenziali/ornamentali. La variazione intervenuta che di fatto ha modificato le caratteristiche del bene legandolo al fabbricato col vincolo pertinenziale, fa si che la compravendita reperita non può essere utilizzata per comparazione per la determinazione del prezzo di mercato del bene oggetto di stima.
5-Conclusioni
I terreni di proprietà della società fallita OFIN SRL come riportato in tabella, sono valutati
bene n. Comune
1 Cosenza
2 Rende
Per un
La presente perizia di stima, a cui sono allegati i documenti analizzati che ne costituiscono parte integrante, è stata redatta, ultimata e sottoscritta dal tecnico incaricato Ing. Maria Francesca Villella che con ciò ritiene di aver adempiuto all’in
Cosenza, 03.04.2017
i di proprietà della società fallita OFIN SRL siti in Cosenza e Rende e individua ortato in tabella, sono valutati come di seguito:
Comune Foglio p.lla Consistenza Valore
Cosenza 19 671 478 mq € 40.749,50
6 337 560 mq € 26.128,61
€ 66.878,11
Per un totale complessivo pari a: € 66.878
La presente perizia di stima, a cui sono allegati i documenti analizzati che ne costituiscono parte integrante, è stata redatta, ultimata e sottoscritta dal tecnico incaricato Ing. Maria Francesca Villella che con ciò ritiene di aver adempiuto all’incarico conferitogli.
Ing. Maria Francesca Villella __________________________
15 e individuati in Catasto
Valore
€ 40.749,50
€ 26.128,61 66.878,11
878,11
La presente perizia di stima, a cui sono allegati i documenti analizzati che ne costituiscono parte integrante, è stata redatta, ultimata e sottoscritta dal tecnico incaricato Ing. Maria Francesca Villella
Ing. Maria Francesca Villella ______________________
7-Allegati
1. Visura storica per immobile senza intestati Visura n. T137406 e n.
2. Risultanze Catastali:
Posizioni catastali anagrafiche 05169731006 del 03.04.2017 3. Bene sito nel Comune di Cosenza
Inquadramento territoriale 4. Bene sito nel Comune di Cosenza
Visure per Immobile edificio confinante 5. Bene sito nel Comune di Rende:
Inquadramento territoriale 6. Bene sito nel Comune di Rende:
Visure per Immobile edificio confinante;
7. Atti di Compravendita:
Compravendita del 2
30.05.2007 rep. N. 31964 Raccolt 8. Ispezioni Ipotecarie:
Ispezione n. T134399
9. Istruzioni per la determinazione della consistenza degli dati dell’osservatorio del mercato immobiliare
Sitografia;
10. Interrogazione OMI:
Risultato Interrogazione Comune di 11. Documentazione Fotografica.
Cosenza, 03.04.2017
Visura storica per immobile senza intestati:
e n. T137789 del 11.01.2017;
Posizioni catastali anagrafiche e risultanze corrispondenti al codice fiscale del 03.04.2017;
Cosenza:
Inquadramento territoriale;
Cosenza:
Visure per Immobile edificio confinante;
nel Comune di Rende:
Inquadramento territoriale;
Bene sito nel Comune di Rende:
Visure per Immobile edificio confinante;
Compravendita del 29.03.207 rep. N. 31668 Raccolta N.12192, 31964 Raccolta N. 12393;
4399 del 11.01.2017;
struzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dell’osservatorio del mercato immobiliare:
Risultato Interrogazione Comune di Cosenza e Comune di Rende;
Documentazione Fotografica.
Ing. Maria Francesca Villella __________________________
16 orrispondenti al codice fiscale
31668 Raccolta N.12192, Compravendita del
immobili urbani per la rilevazione dei
Rende;
Ing. Maria Francesca Villella ______________________
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Sommario
1-Premessa... 1
2- Caratteri Posizionali: Dati Catastali, Ubicazione e Contesto Urbano ... 2
2.1- Dati Catastali ... 2
2.2- Ubicazione e Contesto Urbano ... 2
2.2.1- Terreno localizzato nel Comune di Cosenza ... 2
2.2.2- Terreno localizzato nel Comune di Rende ... 4
3-Stato Giuridico: Autorizzazioni, Atti di Compravendita e Vincoli Pregiudizievoli ... 5
3.1- Autorizzazioni ... 5
3.1.1- Terreno localizzato nel Comune di Cosenza ... 5
3.1.2- Terreno localizzato nel Comune di Rende ... 6
3.2- Atti di Compravendita ... 7
3.2.1- Terreno localizzato nel Comune di Cosenza ... 7
3.2.2- Terreno localizzato nel Comune di Rende ... 7
3.3- Stato Giuridico e Vincoli Pregiudizievoli ... 8
3.3.1- Terreno localizzato nel Comune di Cosenza ... 8
3.3.2- Terreno localizzato nel Comune di Rende ... 8
4- Criteri e procedimento di stima ... 9
4.1.-Consistenza ... 10
4.1.1-Misurazione ... 10
4.1.2-Superficie Omogeneizzata ... 11
4.2.-Valore di Stima ... 11
4.2.1-Terreno sito nel Comune di Cosenza ... 11
4.2.1-Terreno sito nel Comune di Rende ... 12
4.3.-Valore di Mercato ... 13
4.3.1-Terreno sito nel Comune di Cosenza ... 14
4.3.1-Terreno sito nel Comune di Rende ... 14
5-Conclusioni ... 15
7-Allegati ... 16
