T R I B U N A L E D I A N C O N A

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T R I B U N A L E D I A N C O N A

S E Z I O N E E E . I I .

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Bianchelli Enrico, nell'Esecuzione Immobiliare 305/2018 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione ... 3

Lotto Unico ... 3

Completezza documentazione ex art. 567 ... 3

Titolarità ... 3

Consistenza ... 3

Cronistoria Dati Catastali ... 4

Dati Catastali ... 5

Parti Comuni ... 5

Caratteristiche costruttive prevalenti... 5

Stato di occupazione ... 6

Provenienze Ventennali ... 6

Formalità pregiudizievoli ... 8

Normativa urbanistica ... 9

Regolarità edilizia ... 9

Vincoli od oneri condominiali ... 10

Stima / Formazione lotti ... 10

Riepilogo bando d'asta ... 12

Lotto Unico ... 12

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 305/2018 del R.G.E... 13

Lotto Unico ... 13

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INCARICO

All'udienza del 11/01/2019, il sottoscritto Geom. Bianchelli Enrico, con studio in Via Ippolito Nievo, 11 - 60015 - Falconara Marittima (AN), email enrico.bianchelli@gmail.com, PEC e.bianchelli@pecgeometrian.it, Tel. 071 9160792, Fax 071 9160792, veniva nominato Esperto ex art.

568 c.p.c. e in data 14/01/2019 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Ancona (AN) - via Aspio,19, piano 2 e terra

DESCRIZIONE

Trattasi di un appartamento posto al piano secondo, di una palazzina di sei appartamenti a civile abitazione e di un garage al piano terra,immobile formato da piano 1 e 2 e piano terra destinato a garagi e magazzini; palazzina posta a ridosso dello svincolo stradale per Osimo, lungo la provinciale Aspio-Polverigi

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

Regime patrimoniale di separazione legale dei beni

CONSISTENZA

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Destinazione Superficie Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 91,06 mq 104,32 mq 1,00 104,32 mq 3,02 m Secondo

Balcone scoperto 8,63 mq 8,63 mq 0,25 2,16 mq 0,00 m Secondo

Autorimessa 30,33 mq 36,33 mq 0,50 18,16 mq 2,64 m Terra

Totale superficie convenzionale: 124,64 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 124,64 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

Il manufatto è posizionato alla periferia di Ancona, in località Montesicuro lungo la Provinciale Aspio- Polverigi all'interno dello svincolo per Osimo (vedi allegato n.1 - Stralcio di mappa)

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 21/10/1971 al 26/06/1997 **** Omissis **** Catasto Fabbricati

Fg. 136, Part. 236, Sub. 2, Zc. 3 Categoria C6

Cl.2, Cons. 32 mq.

Superficie catastale 36 mq.

Rendita € 152,04 Piano terra Graffato 237

Fg. 136, Part. 236, Sub. 12, Zc. 3 Categoria A2

Cl.2, Cons. 5,5

Rendita € 596,51 Piano 2 Graffato 237

Cl.2, Cons. 32 mq.

Cl.2, Cons. 5,5

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Cl.2, Cons. 32 mq.

Cl.2, Cons. 5,5

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano Graffato

136 236 12 3 A2 2 5,5 112 596,51 2 237

136 236 2 3 C6 2 32 mq 36 mq. 152,04 terra 237

Corrispondenza catastale

A seguito ad analisi cartacea e dal sopralluogo effettuato, si è riscontrata corrispondenza tra planimetria catastale e stato dei luoghi per quanto riguarda l'appartamento ( vedi Allegato n.2 planimetria catastale ed Allegato n.3 certificato catastale) mentre per il garage (vedi Allegato n.4 planimetria castale ed Allegato n.5 certificato catastale) risulta difforme per aver creato sul lato destro entrando nel garage un vano adibito a w.c.

PARTI COMUNI

Il lotto su cui è posizionata la palazzina ed è inserito l'appartamento ed il garage esecutato,ha come corte comune indivisa la particella n.237, con un'altra palazzina prospiciente.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Struttura portante in c.a. con tamponatura esterna in laterizio, solaio di piano e terrazzo ( non praticabile) in latero-cemento e tinteggiatura esterna in plastico (vedi foto n.1-2-3)

-pavimento in ceramica a mosaico nella sala e nel corridoio (vedi foto n.4-5), in ceramica con disegno a rombi nella cucina (vedi foto n.6 ),in ceramica 20x20 nelle due camere da letto e nel ripostiglio(vedi

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foto n.7-8-9), in maiolica verde 7,5x15 nel bagno (vedi foto n. 10 );

- pareti intonacate e tinteggiate;

- rivestimento in ceramica 15x15 h=1,50 in un lato della cucina, e ceramica 15x15 h=1,80 nel bagno;

- bagno dotato di vaso ,bidet,lavabo e vasca in vetro china verde;

- cucina componibile dotata di lavello in acciaio inox incorporata nel mobile;

- portone d'ingresso in legno scuro non blindato;

- finestre e porte-finestre in legno Douglas con vetro semplice e tapparelle in plastica;

- porte interne del tipo tamburate e parte con specchiature a vetro;

- impianto elettrico sottotraccia del tipo sfilabile;

- impianto citofonico ed apri-porta elettrico ed impianto tv;

- impianto termico autonomo con caldaia murale a gas-metano ed elementi radianti in ghisa;

- balconi esterni con pavimento in piastrelle antisdruciolo e parapetti in ferro zincato (vedi foto n.11);

L'appartamento risulta in buone condizioni di manutenzione e stato d'uso.

Il garage al piano terra è formato da un ampio locale con pavimento in piastrelle di ceramica di vari tipi e colori, con pareti intonacate e tinteggiate e soffitto al grezzo,porta basculante in ferro e porte di comunicazione all'interno in ferro; su un lato è posizionato un locale w.c.con doccia con porta a soffietto (vedi foto n.12-13-14).

Altezza ambientale h=2,64;esternamente un'ampia corte da possibilità di manovra e parcheggio.

Il garage risulta in sufficiente condizioni di manutenzione e stato d'uso.

STATO DI OCCUPAZIONE

L'appartamento e garage è occupato dal debitore **** Omissis ****

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 21/10/1971 al 26/06/1997

**** Omissis **** Compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Grassi Antonino di Loreto

21/10/1971 6564 398

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Conservatoria Ancona 16/11/1971 10272

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 26/06/1997 al **** Omissis **** Dichiarazione di successione

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07/08/2003 Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Ufficio di Registro di Ancona

26/06/1997

Trascrizione

Conservatoria Ancona 17/06/2004 14380 9168

Registrazione

Ufficio del Registro di Ancona

31/07/2003 85 402

Dal 07/08/2003 al 24/01/2019

**** Omissis **** Compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Salvatore Giuseppe di Ancona

07/08/2003 71652 14723

Trascrizione

Conservatoria Ancona 08/08/2003 17410 10732

Registrazione

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;

• La situazione della proprietà risulta variata.

Gli atti di cui sopra debbono intendersi comprensivi sia dell'appartamento che del garage oggetto di esecuzione;

Si precisa che con denuncia di successione n.84/301 dell'Ufficio di Registro di Ancona del 17/09/1997 registrata alla Conservatoria in data 30/03/1999 R.G.5690 e R.P.3473 è stata annullata per inserimento di un erede non parente della de cuius,pertanto a sguito di rettifica è stato eseguito quello corretto di cui sopra con n.85/402 registrato alla Conservatoria in data 17/06/2004 R.P.9168 R.G.14380.

Si allega l'ultimo atto del 07/08/2003 Notaio Giuseppe Salvatore di Ancona rep.71652/14723 R.P.

10732 con il quale l'esecutato di ventava proprietario al 100/100 dell'appartamento e del garage.(vedi alleato n.6)

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FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Ancona aggiornate al 24/01/2019, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

• Ipoteca Volontaria derivante da Garanzia di mutuo Iscritto a Ancona il 29/10/2003

Reg. gen. 22657 - Reg. part. 5031 Importo: € 78.000,00

Contro **** Omissis ****

Capitale: € 39.000,00

Rogante: Notaio Salvatore Giuseppe di Ancona Data: 24/10/2003

N° repertorio: 71821

Note: Annotato di erogazione a saldo in data 27/01/2004 R.P.238,R.G.1610 Trascrizioni

• Denuncia successione

Trascritto a Ancona il 30/03/1999 Reg. gen. 5690 - Reg. part. 3473 Quota: 1/4

A favore di **** Omissis ****, **** Omissis ****, **** Omissis ****, **** Omissis ****

Note: Gli immobili oggetto della successione sono quelli dell'Esecuzione.

• Compravendita

Trascritto a Ancona il 08/08/2003 Reg. gen. 17410 - Reg. part. 10732 A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****

Note: Con tale atto il Sig.**** Omissis **** diventa proprietario 1/1 dell'appartamento e garage relativo all'Esecuzione.

• Denuncia di successione

Trascritto a Ancona il 17/06/2004 Reg. gen. 14380 - Reg. part. 9168

A favore di **** Omissis ****, **** Omissis ****, **** Omissis ****

Note: Con questo atto si rettifica la successione del 26/06/1997 in quanto è stato indicato il sig. **** Omissis ****ne fratello ne parente della de cuius.

• Pignoramento Immobili

Trascritto a Ancona il 21/05/2007 Reg. gen. 13912 - Reg. part. 7885 Contro **** Omissis ****

Note: Con tale atto viene pignorato l'appartamento ed il garage oggetto dell'Esecuzione.

• Pignoramento immobili

Trascritto a Ancona il 26/10/2018 Reg. gen. 20413 - Reg. part. 14190 Contro **** Omissis ****

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Note: Con questo verbale vengono pignorati gli immobili del Catsto Fabbricati del Comune di Ancona foglio 136 particella 236 sub. 12 e 2 (appartamento e garage) di via aspio,19, relativi alla'Esecuzione.

Oneri di cancellazione

Dalle informative ricevute presso l'Agenzia del territorio si è appurato che l'onere di cancellazione a carico della procedura, consiste nel _____________________ e, contestualmente, corrispondere per la loro annotazione, importi da calcolarsi come segue e che, in relazione alla formalità da cancellare, per ogni annotamento, attualmente risultano in essere: ___________________.

Le iscrizioni e trascrizioni sopra elencate sono riferiti agli immobili del Catasto Fabbricati del comune di Ancona foglio 136 particella 236 sub.12 e 2 (appartamento e garage) relativi all'Esecuzione.

NORMATIVA URBANISTICA

Il P.R.G. attuale del Comune di Ancona classifica l'immobile in Zona B, edificato esistente di cui all'art.34 dellea N.T.A. CPI8 e CPI9, Z.S.I. residenziale di recente ampliamneto art.67,Zona Tessuto Omogeneo T2 (vedi Allegato n.7 - Stralcio di P.R.G.)

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967.

Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

L'immobile risulta agibile.

L'immobile è stato edificato con Licenza di Costruzione n.74/1970 del 19/05/1970 (vedi Allegato n.8) e variante n.9541/1718 del 12/03/1971(vedi Allegato n.9) e con Autorizzazione all'Abitabilità n.50/71 del 15/03/1971 (vedi Allegato n.10).

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

Dal sopralluogo effettuato risulta una piccola difformità riguardante il garage, con la costruzione di un w.c. sulla destra dell'entrata di ml.1,27x1,35 con vaso e doccia il cui costo autorizzativo in

€.2.500,00+tasse(CILA in sanatoria+accatastamento) vedi foto n.12.

L'appartamento risulta conforme a quanto riportato nella Licenza di Costruzione originaria con conformità dell'impianto elettrico,termico ed idrico.

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VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Sono presenti vincoli od oneri condominiali.

Spese condominiali

Importo medio annuo delle spese condominiali: € 217,36

Totale spese per l'anno in corso e precedente: € 217,36

L'amministratore del condominio ha trasmesso quanto segue:

Millesimi di proprietà generale: 163,02 millesimi, scala 181,51 millesimi, corte 79,42 millesimi.

Non ci sono spese scadute e non pagate negli ultimi due anni e non ci sono cause in corso.

A tutt'oggi risulta in regola con i pagamenti condominiali.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

Trattasi di un appartamento posto al piano secondo, di una palazzina di sei appartamenti a civile abitazione e di un garage al piano terra,immobile formato da piano 1 e 2 e piano terra destinato a garagi e magazzini; palazzina posta a ridosso dello svincolo stradale per Osimo, lungo la provinciale Aspio-Polverigi

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 136, Part. 236, Sub. 12, Zc. 3, Categoria A2, Graffato 237 - Fg. 136, Part. 236, Sub. 2, Zc. 3, Categoria C6, Graffato 237Valore di stima del bene: € 118.408,00

Il metodo utilizzato per la stima è quello di comparazione con le altre vendite sul luogo,tenendo conto della sanatoria per il bagno del garage.

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Appartamento Ancona (AN) - via Aspio,19, piano 2 e terra

124,64 mq 950,00 €/mq € 118.408,00 100,00 € 118.408,00

Valore di stima: € 118.408,00

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Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Falconara Marittima, li 27/03/2019

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Geom. Bianchelli Enrico