Tribunale di Rovigo PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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Tribunale di Rovigo

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

promossa da: BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.p.a.

contro:

N° Gen. Rep. 59/2019

data udienza ex art. 569 c.p.c.: 19.03.2021 ore 11:45 Giudice Delle Esecuzioni: Dott.ssa Pierangela CONGIU

Custode Giudiziario: Dott. Nicola RIZZO

RAPPORTO DI VALUTAZIONE LOTTO UNICO

QUOTA 1/1 DI PIENA PROPRIETA’ DI LOTTO DI TERRENO

EDIFICABILE DI MQ 2837 E BIFAMIGLIARE AL GREZZO CON AREA SCOPERTA (PROGRAMMA P.I.R.U.E.A) IN COMUNE DI CENESELLI (RO)

Esperto alla stima: Ing. Michela Sacchetto Codice fiscale: SCCMHL88E41A059W

Studio in: Via Milite Ignoto 47 - 45019 Taglio di Po Email: [email protected]

Pec: [email protected]

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INDICE SINTETICO

1. Dati Catastali

Bene: QUOTA 1/1 di piena proprietà di terreno edificabile e bifamigliare al grezzo con area sco- perta (Programma PIRUEA) via E. Fermi – Comune di Ceneselli (RO)

Lotto: unico Corpo: A

Categoria: terreno edificabile

Comune di Ceneselli (RO), Catasto Fabbricati

 foglio 28, particella 1541 sub 1, categoria area urbana, consistenza mq 2837

 foglio 28, particella 1540, categoria area urbana, consistenza mq 1771 Comune di Ceneselli (RO), Catasto Terreni

AREA DI ENTI URBANI E PROMISCUI

 foglio 28, particella 1541, qualità Ente Urbano, superficie catastale mq 2837

Confini: Nord/Est scolo consorziale, Sud/Est particella 107 e via E. Fermi, Sud/Ovest via E. Fermi e stradello

Corpo: B

Categoria: fabbricato in corso di costruzione Comune di Ceneselli (RO), Catasto Fabbricati

 foglio 28, particella 1664, categoria in corso di costruzione Comune di Ceneselli (RO), Catasto Terreni

AREA DI ENTI URBANI E PROMISCUI

Confini: Nord/Est particelle 1540, 1541, 107; Sud/Est particella 107 e via E. Fermi; Sud/Ovest via E. Fermi e particella 1540.

2. Stato di possesso Libero.

3. Prezzo

Valore complessivo intero Euro 224.354,27

Valore che si arrotonda ad € 224.500,00 (duecentoventiquattromilacinquecento).

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Beni in Ceneselli (RO) Via E. Fermi

Lotto: UNICO

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa.

La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa.

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

QUOTA INTERA DI PIENA PROPRIETA’: di terreno edificabile classificato come “Programma Integrato di Riqualificazione Urbanistica, Edilizia ed Ambientale- (P.I.R.U.E.A.) di mq 2837 e bifamigliare al grezzo con area scoperta, in via E. Fermi in Comune di Ceneselli (RO).

Estratto immagine Google Maps

Identificativo corpo: A.

Terreno edificabile in zona PIRUEA di mq 2837 sito in via E. Fermi, Comune di Ceneselli (RO) Quota e tipologia del diritto

1/1 di Piena proprietà

Identificato al Catasto Fabbricati:

Intestazione:

Comune di Ceneselli (RO)

 foglio 28, particella 1541 sub 1, categoria area urbana, consistenza mq 2837 Derivante da:

- variazione del 09/02/2021 protocollo n. RO0009823 in atti dal 10/02/2021 divisione (n. 7412.1/2021);

- variazione del 01/06/2007 protocollo n. RO0087601 in atti dal 01/06/2007 div- de- molizione parz- cost area urbana (n. 3721.1/2007).

 foglio 28, particella 1540, categoria area urbana, consistenza mq 1771 Derivante da:

- variazione del 01/06/2007 protocollo n. RO0087601 in atti dal 01/06/2007 div- demolizione parz- cost area urbana (n. 3721.1/2007).

Note: aree a standard strade, parcheggi e verde da cedere al Comune di Ceneselli.

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Identificato al Catasto Terreni:

Intestazione:

AREA DI ENTI URBANI E PROMISCUI Comune di Ceneselli (RO)

 foglio 28, particella 1541, qualità Ente Urbano, superficie catastale mq 2837 Derivante da:

- frazionamento del 01/02/2021 protocollo n. RO0007747 in atti dal 01/02/2021 pre- sentato il 01/02/2021 (n. 7747.1/2021);

- tipo mappale del 21/05/2007 protocollo n. RO0080767 in atti dal 21/05/2007 (n. 80767.1/2007);

- frazionamento del 21/05/2007 protocollo n. RO0080767 in atti dal 21/05/2007 (n. 80767.1/2007);

- tipo mappale del 14/11/2002 protocollo n. 98264 in atti dal 21/11/2002 (n.

2506.1/2002);

- tipo mappale del 06/02/1993 in atti dal 04/06/1994 TM 348/73 (n. 33.1/1993);

- impianto meccanografico del 08/07/1976.

2506.1/2002);

Note: aree a standard strade, parcheggi e verde da cedere al Comune di Ceneselli.

Confini: Nord/Est scolo consorziale, Sud/Est particella 107 e via E. Fermi, Sud/Ovest via E. Fermi e stradello

Identificativo corpo: B.

Fabbricato in corso di costruzione sito in via E. Fermi, Comune di Ceneselli (RO) Quota e tipologia del diritto

1/1 di Piena proprietà

Identificato al Catasto Fabbricati:

Intestazione:

Comune di Ceneselli (RO)

 foglio 28, particella 1664, categoria in corso di costruzione Derivante da:

- (altre) del 09/02/2021 protocollo n. RO0009824 in atti dal 10/02/2021 proviene da mapp. 1541 (n. 80.1/2021).

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Identificato al Catasto Terreni:

Intestazione:

AREA DI ENTI URBANI E PROMISCUI Comune di Ceneselli (RO)

- tipo mappale del 01/02/2021 protocollo n. RO0007747 in atti dal 01/02/2021 pre- sentato il 01/02/2021 (n. 7747.1/2021);

- frazionamento del 01/02/2021 protocollo n. RO0007747 in atti dal 01/02/2021 pre- sentato il 01/02/2021 (n. 7747.1/2021);

2506.1/2002);

Confini: Nord/Est particelle 1540, 1541, 107; Sud/Est particella 107 e via E. Fermi; Sud/Ovest via E. Fermi e particella 1540.

Estratto di mappa catastale particelle 1540, 1541, 1664 (riproduzione grafica non in scala)

Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: dal sopralluogo è emerso che sul terreno censito al Catasto Fabbricati foglio 28 particella 1541 è edificato un fabbricato bifamigliare allo stato grezzo (corpo B) non censito.

La sottoscritta CTU ha provveduto pertanto a presentare all’Agenzia del Territorio della Provincia di Rovigo pratica Tipo frazionamento e mappale del 01/02/2021 protocollo n. RO0007747 in atti dal 01/02/2021 presentato il 01/02/2021 (n. 7747.1/2021), pratica Docfa di variazione del 09/02/2021 protocollo n. RO0009823 in atti dal 10/02/2021 divisione (n. 7412.1/2021) e pratica di accatastamento urbano del 09/02/2021 protocollo n. RO0009824 in atti dal 10/02/2021 proviene da mapp. 1541 (n. 80.1/2021).

Per quanto sopra SI DICHIARA la conformità catastale.

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2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):

QUOTA INTERA DI PIENA PROPRIETA’: di terreno edificabile classificato come “Programma Inte- grato di Riqualificazione Urbanistica, Edilizia ed Ambientale- (P.I.R.U.E.A.) di mq 2837 e bifamigliare al grezzo con area scoperta, in via E. Fermi in Comune di Ceneselli (RO).

Gli immobili distano circa 800 m rispetto al centro del paese di Ceneselli in direzione Ovest e sono collocati in zona semicentrale.

Caratteristiche zona: semicentrale

Area urbanistica: mista residenziale/agricola con parcheggi sufficienti

Servizi presenti nella zona: la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria, mentre nel lotto oggetto di valutazione, le opere di urbanizzazione primaria, non sono state ultimate e collaudate (vedasi punto 7.1 Conformità edilizia).

3. STATO DI POSSESSO:

Libero.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Non risultano trascrizioni pregiudizievoli nel ventennio esaminato dalla documentazione ipotecaria in atti.

Con verifica del 05.02.2021 presso la Conservatoria di Rovigo, non risultano domande giudiziali trascritte né altre trascrizioni pregiudizievoli oltre a quelle citate nei para- grafi successivi.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Convenzione edilizia trascritta a Rovigo in data 15.06.2006 RG 7168 - RP 3901 a rogi- to Notaio Breseghello in data 07.06.2006 ai nn. 34256 a favore del Comune di Cene- selli.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso:

Costituzione di servitù: finché non sarà ceduta al Comune di Ceneselli la particella 1540, dovrà essere costituita una servitù di passaggio carrabile, pedonale e di sosta dei veicoli sull’area parcheggio a favore della particella 35, che attualmente risulta essere interclusa (vedasi punto 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE – Altre informazioni).

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

4.2.1 Iscrizioni:

- Ipoteca volontaria iscritta a Rovigo in data 16.08.2007 ai nn. RG 10021 - RP 2744 a favore di BANCA AGRICOLA MANTOVANA SPA sede Mantova (MN)

c.f. 02017160207 contro deri-

vante da concessione a garanzia mutuo fondiario a rogito Notaio Breseghello in data 13.08.2007 ai nn. 34707/4978.

ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE annotata a Rovigo in data 23.05.2011 ai nn. RG 4889 – RP 963 descrizione erogazione a saldo a rogito Notaio Ponzi in data 29.04.2011 ai nn. 143822/ 24035.

ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE annotata a Rovigo in data 23.05.2011 ai nn. RG 4890 – RP 964 descrizione riduzione di somma a rogito Notaio Ponzi in data 29.04.2011 ai nn. 143822/ 24035.

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4.2.2 Pignoramenti:

- Pignoramento trascritto a Rovigo in data 28.03.2019 ai nn. RG 2813 - RP 1993 a fa- vore di BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA con sede Siena (SI) c.f. 00884060526 contro

derivante da verbale di pignoramento immobili a rogito di Ufficiale Giudiziario di Rovigo in data 15.03.2019 ai nn. 713.

Note: lo stesso grava anche su altri beni non oggetto della presente valutazione.

Si precisa che nell’atto di pignoramento e nella relativa nota di trascrizione non sono indicati i beni censiti al Catasto Terreni, foglio 28, particelle 1540 e 1541, qualità ente urbano. Tali particelle rappresentano l’area coperta e scoperta delle particelle 1540 e 1541 censite al Catasto Fabbricati categoria area urbana, pertanto la sottoscritta CTU ha ritenuto corretto includere tali beni nella valutazione in quanto rappresentano l’identificazione delle particelle al Catasto Terreni.

Si evidenzia che nella nota di iscrizione dell’ipoteca sono indicate le particelle 1540 1541 sia come aree urbane al Catasto Fabbricati che come enti urbani al Catasto Terreni.

Alla data del pignoramento immobiliare l’immobile presentava identificazione diversa rispetto a quella riportata nella presente valutazione a seguito di nuova variazione e accatastamento urbano come meglio descritto al punto 1.

IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA – Conformi- tà catastale.

Nella “Sezione B- Immobili” della nota di trascrizione del pignoramento sono indicati i seguenti beni censiti al Comune di Ceneselli, Catasto Fabbricati:

- foglio 28, particella 1540, categoria F1- area urbana, consistenza mq 1771;

- foglio 28, particella 1541, categoria F1- area urbana, consistenza mq 3558.

La particella 1540 è rimasta invariata.

La particella 1541 è stata frazionata e ha dato origine ai seguenti beni:

Comune di Ceneselli, Catasto Fabbricati

- foglio 28, particella 1541, subalterno 1, categoria area urbana, consistenza mq 2837;

- foglio 28, particella 1664, categoria in corso di costruzione.

Comune di Ceneselli, Catasto Terreni

- foglio 28, particella 1541, qualità ente urbano, superficie catastale mq 2837;

- foglio 28, particella 1664, qualità ente urbano, superficie catastale mq 721.

4.2.3 Altre trascrizioni:

Nessuna.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

La sottoscritta CTU ha aggiornato la documentazione ipocatastale prodotta nel fasci- colo della procedura con nuove visure in data 05.02.2021.

4.3 Misure Penali Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Attestazione Prestazione Energetica: non presente.

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Altre informazioni: il lotto era oggetto di “Programma Integrato di Riqualificazione Urbanistica, Edilizia ed Ambientale- (P.I.R.U.E.A.) decaduto per effet- to della decorrenza dei termini imposti dalle norme di rifermento (vedasi punto 7.1 Conformità edilizia e punto 7.2 Conformità urbanistica).

Il lotto 1 del P.I.R.U.E.A., non oggetto di pignoramento e di proprietà di terzi, censito al Comune di Ceneselli Catasto Terreni foglio 28 particella 35 qualità ente urbano, attualmente risulta essere intercluso in quanto l’accesso al fab- bricato, edificato sul sedime di tale particella, avviene attraverso la particella 1540 (oggetto di valutazione- corpo B) che è costituita da tutte le aree a standard: strade, parcheggi e verde, che dovrà essere ceduta al Comune una volta ultimate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria.

Dalle verifiche effettuate non sono state reperite servitù in essere, pertanto fino alla cessione della particella 1540 al Comune di Ceneselli dovrà essere costituita una servitù di passaggio carrabile, pedonale e di sosta dei veicoli sull’area parcheggio a favore della particella 35.

Altre Trascrizioni: ATTO DI COMPRAVENDITA: trascritto a Rovigo in data 11.07.2007 RG 8110 –

RP 4332 contro a rogito

Notaio Castellani in data 12.06.2007 ai nn. 66331/9029.

Note: riguarda i beni di cui al lotto 1 del P.I.R.U.E.A. non oggetto di pignoramento e di valutazione (particella 35).

Con tale atto vendeva il fabbricato in corso di ristruttu- razione con area coperta e scoperta di cui al lotto 1 del P.I.R.U.E.A..

Nella “Sezione D- Ulteriori informazioni” della nota di trascrizione del presente atto è precisato che “per patti, condizioni ed obblighi è stato fatto espresso riferimento alla convenzione edilizia (PIRUEA

) stipulata col Comune di Ceneselli” … “in merito le parti hanno convenuto:

- l’onere di prosecuzione dei lavori e ultimazione del fabbricato sarà a cura acquirente, la quale provvederà a volturare a pro- prio favore la D.I.A. e a richiedere al termine l’agibilità;

- le opere di urbanizzazione e gli oneri di convenzione rimangono a ca- rico venditrice, senza quindi subentri a carico dell’acquirente; in merito venditrice si impegna nei confron- ti dell’acquirente ad ultimare dette opere (con collaudo e consegna al Comune) nel rispetto della convenzione.”

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Proprietario da ante ventennio al 28.03.1988 o

Proprietario dal 28.03.1988 al 02.12.1988 o

In forza di atto di compravendita trascritto in data 29.03.1988 RG 2701 – RP 1938 a rogito Notaio Ambrosini in data 28.03.1988 ai nn. 24139/5103.

Proprietario dal 02.12.1988 al 04.10.2005 o

In forza di atto di trasformazione di società trascritto in data 11.04.1989 RG 2777 – RP 2026 a rogito Notaio Ambrosini in data 02.12.1988 al n. 28890.

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Proprietario dal 04.10.2005 ad oggi o

In forza di atto di compravendita trascritto in data 06.10.2005 RG 10837 – RP 5957 a rogi- to Notaio Breseghello in data 04.10.2005 ai nn. 33441/4619.

7. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: Delibera n. 15 del Comune di Ceneselli

Tipo pratica: Verbale di deliberazione del Consiglio Comunale del 31.03.2005.

Approvazione del Programma Integrato di Riqualificazione Urbanistica, Edilizia Am- bientale (P.I.R.U.E.A.) all’area di Via E. Fermi, in variante al P.R.G.

ai sensi della L.R. 1/06/1999 n. 23.

Per lavori: il Programma interessava due comparti: il sedime del nuovo parcheggio del cimitero del Comune di Ceneselli ed un’area nel quadrante Sud del Capoluogo a ridosso della via E.

Fermi occupata dai fabbricati e dai piazzali dell’ex insediamento produttivo

(parte del lotto oggetto di valutazione) dove era prevista la completa demolizione degli edifici esistenti dell’ex insediamento produttivo e l’individuazione di quattro lotti a principale destinazione residenziale.

Note: Programma approvato anche dalla Regione Veneto con DGRV n. 2361 del 09.08.2005.

Numero pratica: P.E. 2006/PC05

Tipo pratica: Permesso di costruire n. 02/2006 Per lavori: demolizione fabbricati

Presentazione in data 02.03.2006 al n. di prot. 1030 Rilascio in data 09.03.2006

Tipo pratica: Permesso a costruire n. 04/2007

Per lavori: progetto esecutivo opere di urbanizzazione P.I.R.U.E.A.

Tipo pratica: Variante a permesso di costruire

Per lavori: variante al progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione primaria Presentazione in data 15.05.2007 al n. di prot. 2257

Note: la variante prevede la modifica del posizionamento di aree a verde lungo via Fermi e la sosti- tuzione di rete gas liquido con rete gas metano.

Numero pratica: Delibera n. 45 del Comune di Ceneselli

Tipo pratica: Verbale di deliberazione del Consiglio Comunale del 29.10.2007

Approvazione Variante n. 1 al Programma Integrato di Riqualificazione Urbanistica- Edi- lizia ed Ambientale

Per lavori: variante di aggiustamento di alcune aree a standard.

Tipo pratica: Permesso di costruire n. 04/2008

Per lavori: realizzazione di n. 6 alloggi a destinazione residenziale sul lotto n. 2 del P.I.R.U.E.A.

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Tipo pratica: Permesso a costruire n. 01/2016

Per lavori: Variante al PDC 04/2007 per divisione in due stralci delle opere di realizzazione del P.I.R.U.E.A. per la riqualificazione urbanistica edilizia ed ambientale dell’ex complesso industriale

Presentazione in data 28.07.2015 al n. di prot. 2820 Rilascio in data 22/04/2016

7.1 Conformità edilizia:

Il lotto era oggetto di “Programma Integrato di Riqualificazione Urbanistica, Edilizia ed Ambientale- (P.I.R.U.E.A.) decaduto per effetto della decorrenza dei termini imposti dalle norme di rifermento. Il P.I.R.U.E.A. era stato approvato dal Comune di Ceneselli con atto consigliare n. 15 del 30.03.2005 e dalla Regione Veneto con DGRV n. 2361 del 09.08.2005.

Il Programma interessava due comparti: il sedime del nuovo parcheggio del cimitero del Comune di Ce- neselli ed un’area nel quadrante Sud del Capoluogo a ridosso della via E. Fermi occupata dai fabbricati e dai piazzali dell’ex insediamento produttivo (parte del lotto oggetto di valutazione) dove era prevista la completa demolizione degli edifici esistenti dell’ex insediamento produttivo e l’individuazione di quattro lotti a principale destinazione residenziale. Pertanto, il programma comportava una variante al P.R.G. con cui l’area D1/1 produttiva mista artigianale/ commerciale veniva trasformata a destinazione residenziale mista.

La presente valutazione riguarda i lotti 2-3-4 (particella 1541 e 1664) e un’area da cedere al Comune strade, marciapiedi e parcheggi (particella 1540) del P.I.R.U.E.A..

Si precisa che il lotto 1 non è oggetto di valutazione in quanto non oggetto di pignoramento e di pro- prietà di terzi.

I due lotti centrali (1 e 4) dovevano avere destinazione mista con attività commerciali e direzionali in aggiunta a quelle residenziali mentre i lotti laterali (2 e 3) erano destinati ad attività residenziale.

Attualmente nell’area sono stati demoliti tutti i fabbricati dell’ex insediamento produttivo, sono state realizzate, in parte, le opere di urbanizzazione primaria ed è stata avviata la realizzazione delle unità residenziali del lotto 2 (particella 1664). Nel 2015 era stata approvata la divisione in due stralci del P.I.R.U.E.A., di conseguenza il lotto 2 venne suddiviso in due lotti 2a e 2b, per consentire, sul lotto 2a, l’ultimazione dell’abitazione bifamigliare (corpo B) che, ad oggi, è realizzata allo stato grezzo.

Identificazione dei lotti a seguito di Variante al PDC 04/2007 per divisione in due stralci delle opere di realizzazione del P.I.R.U.E.A.

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Per quanto riguarda le opere di urbanizzazione primaria, nella relazione tecnica del 23.07.2015 allegata alla “Variante al Permesso di Costruire n. 04/2007 per divisione in due stralci delle opere di realizzazione del P.I.R.U.E.A.” è precisato che le opere “eseguite nell’intera area soggetta ad urbanizzazione sono:

- cassonetti stradali completati;

- cordonate marciapiedi completate;

- getto marciapiedi completati (manca solo manto di usura);

- linea Enel completata la predisposizione dei pozzetti e dei cavidotti;

- linea Telecom completata la predisposizione dei pozzetti e dei cavidotti;

- linea illuminazione pubblica completata la predisposizione dei pozzetti e dei cavidotti;

- linea acque nere completata e allacciata alla rete pubblica;

- linea acque bianche completata ed immessi gli scarichi nello scolo a cielo aperto come da pro- getto;

- rete gas completata;

- linea acquedotto completata.”

Restano da realizzare:

- “asfaltatura della strada e dei parcheggi con strato di Bynder e manto d’usura;

- stesura del manto d’usura nei marciapiedi;

- realizzazione della rete pubblica di illuminazione;

- realizzazione del verde;

- realizzazione della segnaletica verticale ed orizzontale.”

Da quanto comunicato dal Responsabile del Settore Tecnico del Comune di Ceneselli, ad oggi, “le opere previste non state ultimate e collaudate”.

In fase di sopralluogo è stato possibile appurare la completa realizzazione della zona parcheggio con aiuole di fronte al lotto 1 e dei marciapiedi e della strada di accesso sul fronte Est (solo per circa 30 metri), inoltre si è constatata l’esecuzione delle cordonate dei marciapiedi e la cordonata della zona parcheggio nella parte centrale del lotto.

Nella restante area non è stato possibile verificare le opere di urbanizzazione realmente realizzate in quanto la stessa risultava per la maggior parte ricoperta da vegetazione.

L’esecuzione delle opere di urbanizzazione è iniziata nel 2007 pertanto le stesse dovranno essere riadat- tate dal futuro acquirente in relazione: alla tipologia di intervento che il medesimo intenderà eseguire, agli eventuali danni causati dall’abbandono, all’adeguamento delle stesse a seguito dell’emanazione di nuove norme necessario al fine di ottenerne il collaudo.

7.2 Conformità urbanistica:

Il P.I.R.U.E.A. comportava una variante al P.R.G. con cui l’area D1/1 produttiva mista artigianale/ commerciale veniva trasformata a destinazione residenziale mista.

Nel Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato alla sottoscritta dal Comune di Ceneselli prot. n. 550 del 03.02.2021, viene precisato che l’area oggetto di valutazione “è classificata dal vigente strumento urbanistico come Programma Integrato di Riqualificazione Urbanistica, Edilizia ed Ambientale-

con prescritta la seguente normativa: il Programma Integrato di Riqualificazione Urbanisti- ca, Edilizia ed Ambientale risulta decaduto per effetto della decorrenza dei termini imposti dalle norme di rifermento: trattandosi di un Piano Urbanistico Attuativo, risulta applicabile l’art. 20 della LR n. 11/2004, che in particolare prescrive “Decorso il termine per l’esecuzione del piano, lo stesso diventa inefficace per le parti non attuate. Rimane fermo a tempo indeterminato l’obbligo di osservare nella co- struzione di nuovi edifici e nella modificazione di quelli esistenti gli allineamenti e le prescrizioni stabiliti nel piano stesso. La costruzione di nuovi edifici e l’ampliamento o il cambio d’uso di quelli esistenti sono ammessi a condizione che gli edifici siano serviti dalle opere di urbanizzazione e che siano rispettate le dotazioni territoriali previste dall’articolo 31.””.

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Note: a seguito di richiesta di precisazioni relative alla situazione urbanistica del comparto sito in via E.

Fermi, avanzata dalla sottoscritta all’Ufficio Tecnico del Comune di Ceneselli (vedasi allegato 5- Documentazione comunale) il Responsabile del Settore Tecnico ha evidenziato che “è in corso la redazione del PAT, non si hanno gli elementi per definire univocamente le procedure di rinnovo dell’urbanizzazione, che nel nuovo progetto potrà tenere conto di quanto realizzato per program- mare l’utilizzo dell’area secondo le indicazioni che saranno comprese nel futuro PI.”

Non potendosi escludere a priori mutamenti di orientamento dell’Ufficio Tecnico Comunale, anche per effetto dell’emanazione di nuove norme, con riferimento alle procedure di rinnovo dell’urbanizzazione e sulle tipologie di interventi previsti, si formula ampia riserva, atteso che le stes- se dovranno essere preventivamente verificate ed accertate dal futuro acquirente presso l’Ufficio Tecnico Comunale.

La sottoscritta pertanto non può assumere alcuna responsabilità per eventuali diverse interpretazioni dell’Ufficio Tecnico Comunale rispetto a quanto rappresentato prima d’ora dai responsabili dello stes- so.

Descrizione: terreno edificabile di cui al punto A

Trattasi di terreno edificabile di mq catastali 2837 classificato dal vigente strumento urbanistico come

“Programma Integrato di Riqualificazione Urbanistica, Edilizia ed Ambientale- .

Il corpo A riguarda i lotti 2b -3 -4 e un’area da cedere al Comune (strade, marciapiedi e parcheggi) del P.I.R.U.E.A.. Secondo quanto riportato nel P.I.R.U.E.A. il lotto 4 doveva avere destinazione mista con attività commerciali e direzionali in aggiunta a quelle residenziali mentre i lotti 2b e 3 erano destinati ad attività residenziale con la realizzazione di 10 abitazioni a schiera.

La viabilità di distribuzione interna era stata organizzata partendo dalla strada esistente, via E. Fermi, con una configurazione ad anello a senso unico di percorrenza.

All’ingresso dell’area, di fronte all’edificio esistente (particella 35, lotto 1, altra proprietà) è presente una zona parcheggio con aiuole completata.

Attualmente il lotto oggetto di valutazione si trova in stato di abbandono ed è stata completata solo in pic- cola parte la realizzazione dei marciapiedi e della strada di accesso al lotto sul fronte Est (circa 30 metri).

Dal sopralluogo si è riscontrata la realizzazione delle cordonate dei marciapiedi e la cordonata della zona parcheggio nella parte centrale del lotto.

Essendo l’area per la maggior parte ricoperta da vegetazione non è stato possibile verificare le opere di urbanizzazione primaria realmente realizzate (vedasi punto 7.1 Conformità edilizia).

Da evidenziare che la particella 1540 costituita dalle aree a standard: strade, parcheggi e verde, dovrà essere ceduta al Comune una volta ultimate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria, fino ad allora do- vrà essere costituita una servitù a favore della particella 35, che attualmente risulta essere interclusa (ve- dasi punto 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE – Altre informazioni).

Superficie complessiva di circa mq 4.608,00.

TABELLA SUPERFICI Destinazione Parametro Superficie

reale/potenziale (mq)

Coeff. Superficie equivalente (mq)

Particella 1540 (da cederea al Comune)

sup catastale 1.771,00 1,00 1.771,00

Particella 1541 sup catastale 2.837,00 1,00 2.837,00

4.608,00 4.608,00

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Descrizione: fabbricato in corso di costruzione di cui al punto B

Trattasi di fabbricato in corso di costruzione facente parte del comparto principale del “Programma Integra- to di Riqualificazione Urbanistica, Edilizia ed Ambientale- del Comune di Ceneselli.

Il corpo B riguarda il lotto 2a del P.I.R.U.E.A. destinato ad attività residenziale in cui era prevista la realizzazione di due unità abitative accostate (bifamigliare). Dai progetti reperti presso l’Ufficio Tecnico Comunale ogni unità si doveva sviluppare al piano terra e primo con adiacente garage e giardino privato di pertinenza.

Al piano terra era prevista la collocazione del soggiorno, della cucina, di un bagno con antibagno, delle scale, di un piccolo disimpegno (sottoscala) e del garage. Al primo piano tre camere da letto, un bagno, un cor- ridoio, le scale, due terrazze e una loggia.

Attualmente il fabbricato è abbandonato, in cattivo stato di manutenzione ed allo stato grezzo.

Le opere eseguite riguardano le fondazioni, la struttura in elevazione, i solai, le tramezze interne, le scale e la parte strutturale della copertura. La struttura in elevazione è costituita da muratura in laterizio e pilastri in cemento armato, i divisori interni in tramezze di laterizio e le scale in cemento armato. Dalla relazione tecnico-illustrativa allegata al Permesso di costruire n. 04/2008 si desume che le fondazioni sono continue in cemento armato ed i solai intermedi in latero-cemento. Non è presente lo strato di intonaco interno ed esterno e non sono presenti gli impianti.

Durante il sopralluogo si è osservata la presenza di infiltrazioni di acqua piovana provenienti dalla copertura.

Superficie complessiva di circa mq 318,00

Superficie area coperta e scoperta catastale mq 721

TABELLA SUPERFICI Destinazione Parametro Superficie

reale/potenziale (mq)

Coeff. Superficie equivalente (mq)

Abitazione bifamigliare sup lorda 237,53 1,00 237,53

Garage sup lorda 43,46 0,50 21,73

Portico sup lorda 4,24 0,25 1,06

Terrazzi sup lorda 32,80 0,25 8,20

318,03 268,52

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

Il criterio di stima adottato per la valutazione del lotto è quello del valore di trasformazione in genere utilizzato per stimare aree edificabili (corpo A), fabbricati da restaurare o ristrutturare, fabbricati dismessi, fabbricati non ancora ultimati (corpo B).

Il valore di trasformazione di un bene, suscettibile di cambiamento, è dato dalla differenza tra il previsto valore di mercato del bene trasformato ed il costo della trasformazione stessa, espresso dalla formula:

dove:

Vt = valore di trasformazione

Vm = valore di mercato del bene trasformato K = costo della trasformazione

Il valore di trasformazione è un criterio di stima che valuta un bene suscettibile di trasformazione e si fonda su alcuni requisiti, che sono:

 l’immobile oggetto di stima può essere trasformato e/o variato nella destinazione d’uso;

 la trasformazione è reputata più proficua rispetto alle condizioni di fatto al momento della stima, una volta soddisfatti i vincoli di natura fisica, tecnologica, legale, istituzionale e finanziaria;

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 la trasformazione comporta un costo non nullo relativo al processo di trasformazione.

Per la determinazione del più probabile valore di mercato dei beni in oggetto, viene adottato il metodo M.C.A. (market comparison approach) basato sul raffronto con altri beni presenti nella zona aventi caratteristiche intrinseche ed estrinseche sufficientemente simili ai beni in oggetto.

Il procedimento applicato definisce il valore di mercato degli immobili attraverso il confronto tra l’immobile oggetto di stima e un possibile insieme di immobili di confronto simili venduti recentemente od offerti in vendita. Il principio su cui si fonda consiste nella considerazione per la quale: “il mercato fisserà il valore di un immobile allo stesso modo in cui ha già determinato il valore di immobili simili”.

Come precisato nel CDU “rimane fermo a tempo indeterminato l’obbligo di osservare nella co- struzione di nuovi edifici e nella modificazione di quelli esistenti gli allineamenti e le prescrizioni stabiliti nel piano stesso. La costruzione di nuovi edifici e l’ampliamento o il cambio d’uso di quelli esistenti sono ammessi a condizione che gli edifici siano serviti dalle opere di urbanizzazione e che siano rispettate le dotazioni territoriali previste dall’articolo 31.”

Il costo della trasformazione deve comprendere il costo delle opere/interventi da realizzare, delle spese tecniche (progettazione, direzione lavori, sicurezza, collaudo), degli oneri e del profitto lor- do di un imprenditore ordinario determinato nella percentuale del 10% del valore di mercato del bene.

Corpo A. Terreno edificabile

La valutazione attraverso il valore di trasformazione del corpo A consente di determinare il valore del terreno al compimento delle opere di urbanizzazione primaria.

In base alle ricerche effettuate, non avendo rinvenuto comparabili recentemente compra- venduti, per la stima del valore di mercato del bene trasformato (urbanizzato) si è fatto riferimento ad immobili simili offerti in vendita sul mercato immobiliare, assumendo un comune parametro tecnico di confronto, il metro cubo (potenzialità edificatoria del bene).

Si è altresì tenuto conto della contingente situazione del mercato immobiliare e della scarsa domanda per il segmento di mercato in cui si colloca l’immobile in oggetto, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene.

Pertanto, considerando di mantenere le prescrizioni stabilite nel P.I.R.U.E.A., dal planivolu- metrico allegato alla Variante al PDC 04/2007 per divisione in due stralci delle opere di realizzazione del P.I.R.U.E.A., si ricava per i lotti 2b- 3- 4 una volumetria di mc 7635.

Dal preventivo di spesa per la realizzazione delle opere di urbanizzazione allegato alla Delibe- ra n. 15 del Comune di Ceneselli, si ricava un importo totale delle opere di € 192.473,39, circa 45 €/mq di superficie fondiaria. Tale valore al metro quadrato è stato rapportato alla superficie fondiaria del corpo A. Gli oneri e le spese tecniche sono stati quantificati sulla base della tabella dei costi presente nella relazione illustrativa allegata alla Delibera sopraccitata.

La sottoscritta non può assumere alcuna responsabilità per eventuali diverse quantificazioni da parte del Professionista incaricato alle attività tecniche e da parte dell’Ufficio Tecnico Co- munale dipendenti anche dall’emanazione di nuove norme.

Corpo B. Fabbricato in corso di costruzione

La valutazione attraverso il valore di trasformazione del corpo B consente di determinare il valore del fabbricato al termine della sua costruzione.

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In base alle ricerche effettuate, non avendo rinvenuto comparabili recentemente compra- venduti, per la stima del valore di mercato del bene trasformato si è fatto riferimento ad immobili simili offerti in vendita sul mercato immobiliare, assumendo un comune parametro tecnico di confronto, il metro quadrato.

Si è altresì tenuto conto della contingente situazione del mercato immobiliare e della scarsa domanda per il segmento di mercato in cui si colloca l’immobile in oggetto, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene.

Pertanto, considerando di mantenere le prescrizioni stabilite nel P.I.R.U.E.A., dalle planime- trie allegate alla pratica Permesso di costruire n. 04/2008 per realizzazione di n. 6 alloggi a destinazione residenziale, si è ricavata la superficie lorda del fabbricato e quella equivalente espresse in metri quadrati.

Le opere eseguite rappresentano circa il 45% del valore di mercato del fabbricato ultimato, mentre le spese tecniche e gli oneri sono stati determinati in via presuntiva sulla base delle opere che restano da realizzare.

La sottoscritta non può assumere alcuna responsabilità per eventuali diverse quantificazioni da parte del Professionista incaricato alle attività tecniche e da parte dell’Ufficio Tecnico Co- munale derivanti anche dall’emanazione di nuove norme.

8.2 Fonti di informazione:

Sono state assunte informazioni in loco e presso operatori economici del settore, analizzando il mercato immobiliare della zona. Si sono esaminate pubblicazioni di estimo immobiliare ed è stata applicata la conoscenza personale.

Altre fonti di informazione: Catasto di Rovigo, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Rovigo, Ufficio Tecnico del Comune di Ceneselli, Google Maps.

8.3 Valutazione corpi:

A. Terreno edificabile Stima valore di mercato

Immobile Volume edificabile (mc)

Valore Unitario (€/mc)

Valore di mercato (€)

Corpo A 7635 50,00 381.750,00

Valore di mercato 381.750,00

Stima costo di trasformazione

Immobile Costo opere urba- nizzazione (€)

Spese Tecni-

che (€) Oneri (€) Profitto impren- ditore (€)

Costo della tra- sformazione (€)

Corpo A 130.000,00 35.000,00 45.000,00 38.175,00 248.175,00

Costo della trasformazione

€ 113.480,00

248.175,00

Valore di trasformazione

Immobile Valore di merca- to (€)

Costo della trasfor- mazione (€)

Valore di trasfor- mazione (€)

Corpo A 381.750,00 248.175,00 133.575,00

Valore di trasformazione 133.575,00 B. Fabbricato in corso di costruzione

Stima valore di mercato

Immobile Superficie equivalente (mq)

Valore Unitario (€/mq)

Valore di mercato (€)

Corpo B 268,52 1.600,00 429.632,00

Valore di mercato 429.632,00

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Stima costo di trasformazione

Immobile Costo opere edili (€) Spese Tecniche

(€) Oneri (€) Profitto impren- ditore (€)

Costo della tra- sformazione (€)

Corpo B 236.297,60 10.000,00 10.000,00 42.963,20 299.260,80

Costo della trasformazione

€ 113.480,00

299.260,80

Valore di trasformazione

Immobile Valore di merca- to (€)

Costo della trasfor- mazione (€)

Valore di trasfor- mazione (€)

Corpo B 429.632,00 299.260,80 130.371,20

Valore di trasformazione 130.371,20

L’area coperta e scoperta di mq 721 è ricompresa nel valore del fabbricato.

Riepilogo:

ID Immobile Valore diritto e quota (€)

A Terreno edificabile 133.575,00

B Abitazione bifamigliare ^130.371,20

Valore complessivo dei beni 263.946,20

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudizia- ria e per assenza di garanzia per vizi come da disposizione del G.E. (min.15%)

€ - 39.591,93

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00 8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: € 224.354,27

Valore che si arrotonda ad euro: € 224.500,00

Valore dell’immobile che si arrotonda ad € 224.500,00 (duecentoventiquattromilacinquecento).

Data 16.02.2021

L’esperto alla stima Ing. Michela SACCHETTO

(documento firmato digitalmente)

Allegati

1. Documentazione fotografica

2. Visure ipotecarie aggiornate al 05.02.2021 3. Atto di provenienza

4. Estratto di mappa, visure catastali 5. Documentazione comunale 6. Richiesta Agenzia delle Entrate 7. Avvisi alle parti