La compravendita di immobili da costruire, art 72 bis.

Per «immobili da costruire»84 si intende gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare, o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata e versa in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.

All'atto della stipula di un contratto, che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto (che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente), a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso , secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.85

Dopo l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, con il D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122 è stato introdotto il seguente:

« 72-bis. Contratti relativi ad immobili da costruire.

84

Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 art 1 lett. d).

85

In caso di situazione di crisi del costruttore ai sensi dell'articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 2 agosto 2004, n. 210, il contratto si intende sciolto se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento, l'acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al curatore. In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore abbia comunicato di voler dare esecuzione al contratto».

Questo articolo è stato inserito per colmare una grande lacuna presente nel nostro sistema, in quanto il legislatore si è sempre preoccupato di tutelare la “parte debole” del rapporto giuridico, ma senza arrivare ad una soluzione concreta.

Quando parlo di “parte debole” del contratto mi riferisco agli acquirenti, che subiscono il rischio di perdere le somme versate, sotto forma di acconti, al costruttore che se fallisce non sarà in grado di ultimare la costruzione stabilita da contratto; inoltre il costruttore, anche se il curatore decidesse di proseguire il rapporto contrattuale, non sarebbe in grado di fornire all’acquirente garanzie in merito all’ultimazione del fabbricato.

Per di più, l'oggetto del contratto in questione è un immobile da costruire,e dunque l'acquirente non può agire come previsto

dall’articolo 2932,c.c.86

per ottenere l’esecuzione, in forma specifica, del contratto preliminare.

86

Art. 2932, c.c.: “Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto”.

“Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (2908).

Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione (1208 e seguenti) o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile (art. 246)”.

In altre parole per tutelare l'acquirente, la legge impone, a pena di nullità, che le somme versate all'imprenditore siano garantite da

fideiussione ai fini del debito restitutorio per capitale e interessi al

tasso di legge; discendendo dallo scioglimento del contratto a causa della crisi del debitore.

Anche in questo contratto la facoltà di scelta del curatore viene attenuata, in quanto l'acquirente, se precedentemente ha escusso la fideiussione, può optare per lo scioglimento in funzione del rimborso delle somme corrisposte. Si ha quindi un criterio di

prevenzione: se il curatore manifesta la volontà di subentrare

prima che venga escussa la fideiussione, il promittente acquirente resta vincolato al contratto, nel caso contrario il contratto si scioglie.

Dunque la prevenzione è una manifestazione di volontà recettizia ed è determinata dal tempo in cui l'atto di escussione o di subentro giunge alla conoscenza del destinatario.

L'acquirente, se opta per l'escussione, deve trasmettere l'atto al curatore, per perfezionare la prevenzione.

In tale contesto il legislatore non si occupa di un vero e proprio contratto pendente, ma si riferisce ad un immobile non ancora ultimato, alla data dichiarativa di fallimento del costruttore.

L'esecuzione del contratto è sospesa fino a che il curatore non scelga tra subingresso nel contratto o scioglimento dello stesso; salvo come già detto,che l'acquirente abbia nel frattempo escusso la fideiussione dandone comunicazione al curatore ed in questo caso il contratto s’intende sciolto.

Come previsto dagli artt. 2 e 3 del D.lgs. n. 122 del 20 giugno 2005 la fideiussione può essere escussa dall'acquirente, dal momento in cui ha inizio la situazione di crisi del costruttore e fino quando il curatore comunichi di voler dare esecuzione al

contratto. L'acquirente ha, inoltre, la possibilità di escutere la garanzia in seguito, ovvero quando il curatore, dopo aver comunicato di voler dare esecuzione al contratto, ometta di consegnare l'immobile ultimato al compratore.

L'escussione della fideiussione determina automaticamente lo scioglimento del contratto pendente.

In conclusione questo istituto rappresenta la seconda ipotesi di attenuazione della possibilità per il curatore di optare tra il subentro e lo scioglimento dal contratto; in quanto è la stessa norma che impone dei limiti alla sua attività, in favore della tutela della “parte debole” del rapporto giuridico.

E' proprio questa la peculiarità, dei due istituti descritti, che li contraddistingue dalla locazione finanziaria nella quale, in caso di fallimento del venditore, la sorte del contratto è rimessa alla discrezione e valutazione del curatore stesso.