3.1. I possibili obiettivi
Dall'analisi è emerso che il comparto delle residenze è ampiamente sottoutilizzato; non contribuisce adeguatamente al finanziamento complessivo della offerta turistica; e infine ha una debole proiezione di mercato, cioè è privo di iniziative di valorizzazione, legato a una clientela fidelizzata, e non dinamico nella attrazione di nuovi flussi di arrivi.
Il sottoutilizzo è allo stesso tempo causa ed effetto della debole proiezione al marketing di tutto il comparto, stante una proprietà poco propensa a un uso intensivo della risorsa immobiliare.
A Comacchio e nelle località turistiche della Riviera, gli obiettivi di una politica di comparto dovrebbero diventare i seguenti:
- incoraggiare l'adozione di un'ottica di medio-lungo periodo, che consideri anche le prospettive di valorizzazione del patrimonio di seconde case a fini turistici;
- spingere a un uso più intensivo e attivo delle seconde case;
- aumentare la redditività dell'investimento e le risorse disponibili per i proprietari e quindi per gli enti locali e per valorizzare i Lidi;
- recuperare quote di sommerso mostrando il rischio dell'esclusione da circuiti commerciali virtuosi;
- migliorare gli standard edilizi e la rete dei servizi alle persone;
- avviare un marketing attivo del comparto immobiliare, specie sui mercati internazionali;
- aiutare la trasformazione della rete di agenzie immobiliari in soggetto turistico attivo.
3.2. I possibili strumenti
Le possibili linee di azione futura per promuovere la valorizzazione del settore riguardano i proprietari degli alloggi, gli intermediari professionali e il settore pubblico, principalmente il Comune e la Regione.
Si può proprio prendere le mosse da una esame della lr. 1988, n. 34, emanata in attuazione della delega della l. 1985, n. 217, che appare inadeguata ai fini della valorizzazione turistica delle residenze. La legge ha trattato frettolosamente segmenti del settore turistico apparsi al legislatore
del tutto secondari (ostelli per la gioventù, case per ferie, ecc.), di cui non si è colta l'importanza nella località di Comacchio. Per il comparto della intermediazione è stata poi promulgata a livello nazionale la l. 1989, n. 39 che dettava norme non facilmente raccordabili con quelle della legge regionale.
Per rendere più incisivo l'orientamento al mercato del settore delle residenze turistiche, un nuovo intervento legislativo regionale dovrebbe inquadrare le residenze come risorsa turistica ed economica, dare alla intermediazione immobiliare lo status di soggetto professionale turistico e definire nuove e specifiche competenze per gli enti locali.
Molte amministrazioni, in origine, hanno dato largo spazio alle seconde case, considerandone solo i vantaggi immediati e non gli oneri di lungo periodo per l'infrastruttura urbana e il danno ambientale. Il comune di Comacchio raggiunge nel mese di agosto 100.000 abitanti per i quali deve predisporre servizi, anche se per un periodo molto breve. Gli oneri ricadono in parte sui proprietari e sui residenti degli alloggi turistici, ma soprattutto sui 24.000 abitanti della comunità residente6.
Una soluzione per questo problema di redistribuzione del carico fiscale potrebbe essere un regime tributario differenziato, che rischia però di intaccare principi di equità fiscale che riguardano anche i tributi riscossi in sede locale. Una seconda possibile soluzione consiste nel porre dei limiti di godimento alle seconde case per portarle nel canale specializzato degli intermediari e trasformarle in una autentica risorsa turistica, incrementando i tassi di utilizzo, la redditività degli immobili e le risorse disponibili. Per attuare questa azione più feconda è necessaria una concertazione tra Regione e Comuni, riunendo le competenze turistiche e urbanistico-edilizie dei livelli istituzionali.
La figura del mediatore immobiliare non è adeguata per lo sviluppo di questo settore turistico, occorrono soggetti professionali in grado di gestirne efficacemente la peculiarità. Si tratta di costituire una nuova tipologia di offerta turistica, che dipende da una proprietà non interessata al suo utilizzo
6 Si pensi che nei 7 Lidi abitano stabilmente (Fonte: Anagrafe del Comune di Comacchio, febbraio 1995) 7.948 persone. Di queste persone, 4.331 risiedono a Porto Garibaldi, località atipica rispetto alle altre in quanto storicamente borgo di pescatori e oggi insediamento residenziale di una certa consistenza, caratterizzata da un profilo turistico meno marcato, anche per la ridotta estensione del fronte della spiaggia. Nei restanti 6 Lidi risiedono quindi stabilmente 3.617 persone. A fronte di questo numero di residenti sta un parco appartamenti che, depurato dai dati di Porto Garibaldi, è di circa 22 mila unità. Il rapporto tra numero di appartamenti e residenti è quindi di 6.0! Considerando anche Porto Garibaldi il rapporto scende
e da un intermediario che non mette soltanto in contatto domanda e offerta, ma fornisce servizi specifici agli ospiti e promuove iniziative di stimolo al mercato, come un gestore di alberghi. Il primo di questi servizi potrebbe essere la comunicazione promo-pubblicitaria necessaria per raggiungere i diversi mercati nazionali, cui si affiancano i servizi di assistenza diretta all'ospite tra cui l'accoglienza, la biancheria, la pulizia degli alloggi e una sollecita manutenzione.
Nelle condizioni attuali non è possibile avviare un simile sforzo di inquadramento professionale, anche per gli operatori che lo desiderano, data la mancanza di un parco ricettivo chiaramente identificabile e con uno spettro di offerta più ampio e ricco. Un altro limite di offerta consiste nella insufficienza strutturale, edilizia e di accessori di molte residenze. Il gruppo di esperti e testimoni ha segnalato come il numero di complessi di appartamenti e villette con l'uso di piscina non riesce a soddisfare le richieste delle agenzie straniere. Inoltre il sommerso innesca dinamiche distorte di confronto commerciale, che non premiano la correttezza professionale e sottraggono risorse alla collettività locale.
Alloggi qualitativamente adeguati per l'offerta al pubblico e un mercato che assicuri uguali condizioni di acquisizione in gestione a tutti i soggetti professionali riconosciuti e legittimati sono premesse strutturali della massima importanza per una dinamica dei prezzi al pubblico priva delle oscillazioni attuali.
La Regione è il soggetto istituzionale più idoneo a stabilire alcuni riferimenti essenziali. Il primo è dato da una procedura di interpretazione del ruolo delle seconde case in un'area a valenza turistica. In campo urbanistico occorre differenziare l'edilizia residenziale di tipo turistico o meno, per alleggerire gli oneri degli standard urbanistici, in quanto le aree turistiche necessitano di tipologie e coperture di servizi diverse dalle aree ad insediamento ordinario. É il caso delle scuole, o viceversa di spazi, come i parcheggi, che devono essere dimensionati in funzione delle punte di utilizzo stagionali, della ricreazione e del tempo libero. Quindi il riconoscimento di area a valenza turistica, sino ad ora valso per provvedimenti connessi con la promozione, potrebbe essere esteso anche a un nuovo regime di gestione del territorio.
Risulta quindi estremamente importante l'esperimento del Comune di Comacchio di istituire un albo comunale volontario delle seconde case per i proprietari di abitazioni nei Lidi. L'albo costituirebbe una base per la classificazione delle tipologie presenti, anche ai fini di adeguare gli interventi in materia urbanistica. L'Albo può divenire una sorta di catasto degli alloggi legittimamente abilitati per l'offerta al pubblico, che
potrebbero ottenere un'apposita certificazione igienico-sanitaria, come parte di una serie di adempimenti di controllo da parte dell'ente locale, da cui questo possaricavare delle entrate fiscali.
L'iscrizione all'albo e la certificazione costituirebbero la premessa all'ingresso in una convenzione di assegnazione dell'alloggio ad una agenzia specializzata. Si renderebbe cosi più consistente il parco alloggi gestito dalle agenzie più dinamiche e professionali, riducendo l'area del sommerso.
I vantaggi che i privati otterrebbero dall'iscrizione degli alloggi all'albo comunale potrebbero derivare da minori oneri in caso di intervento edilizio per miglioramenti contemplati dalla classificazione di settore e da forme di incentivazione per convenzioni e progetti di promozione del parco alloggi dotati di innovativi aspetti in materia turistica.
L'istituzione dell'albo potrebbe essere oggetto di una specifica normativa regionale per sostenere le iniziative locali, ma sarebbero necessarie anche delle modifiche della normativa nazionale. Ad esempio nella l. 1983, n. 217 le seconde case sono state rese esenti dal vincolo di destinazione, ma tale vincolo sarebbe funzionale, anche se attenuato, a un'evoluzione in senso turistico di aree come quella di Comacchio.
Infine una maggiore convergenza di interessi fra proprietà e gestori, favorita dall'evoluzione del quadro legislativo, attiverebbe nuovi circuiti di investimento. Il rapporto tra proprietari e agenzie uscirebbe da un orizzonte di breve o brevissimo periodo, l'attività potrebbe essere programmata con obbiettivi di più lungo periodo, i proprietari potrebbe assumere decisioni di investimento più consone, mentre le agenzia potrebbe impostare politiche di marketing degli alloggi di più ampio respiro.