1.1. Premessa
Un aspetto importante della offerta turistica emiliano-romagnola è costituito dagli immobili affittati come singole camere ed appartamenti. E' un fenomeno cresciuto continuamente nel corso degli ultimi decenni, che riguarda tutto il litorale e le zone termali, e che è stato disciplinato con la lr.
1988, n. 34. Tuttavia alla disciplina di legge non è mai corrisposta una adeguata politica che valorizzasse le potenzialità di attrazione sui mercati esterni di questo segmento di offerta che, ad esempio, partecipa marginalmente al finanziamento dei piani promozionali.
Statisticamente il segmento costituisce un oggetto dal profilo impreciso, che non è mai oggetto di una ricerca precisa, un vuoto che questa ricerca si propone di colmare.
Si vuole quantificare l'esatta dimensione del fenomeno dell'offerta turistica basata su camere e appartamenti, ricostruire le tipologie di immobili presenti nelle località turistiche e le relative modalità di utilizzo e gestione, analizzare le tendenze a medio termine del fenomeno considerato e indicare alcune possibili linee di azione per la valorizzazione. La ricerca si concentra sull'area dei 7 Lidi turistici del comune di Comacchio, dove questo segmento di offerta ha dimensioni più consistenti ed è più rilevante per il complessivo sviluppo turistico locale, con problemi non secondari di gestione del territorio per gli enti locali.
La ricerca ha previsto: l'analisi della documentazione e dei dati statistici
locali1; l'individuazione di un campione statisticamente significativo di residenze da sottoporre a indagine. L'indagine ha consentito di mettere a fuoco alcuni importanti aspetti, quali la residenza dei proprietari degli immobili, la tipologia degli immobili, per ognuna delle località balneari e la presenza di servizi aggiuntivi.
1.2. Il turismo a Comacchio
In base alle presenze registrate nel 1994, Comacchio, con il 19.2%, è il secondo comune turistico dell'Emilia-Romagna, dopo Rimini, ma davanti a Cervia, Riccione e Cesenatico. La quota degli arrivi è invece notevolmente più bassa (10,3%), in quanto, per le particolari caratteristiche del turismo incentrato sulle residenze, a Comacchio la permanenza media dei turisti è nettamente più elevata: 14,2 giorni contro 8,0 giorni medi nella Riviera. A Comacchio la residenza turistica ha avuto da sempre un ruolo dominante, nel 1994 le presenze in appartamenti sono state il 71,5% del totale stagionale, un rilievo senza pari in Emilia-Romagna.
Il turismo dei Lidi di Comacchio è molto recente rispetto al resto della riviera emiliano-romagnola, soltanto nel 1956 la costa ferrarese fu interessata dai primi investimenti turistici. L'isolamento dei luoghi e la necessità di sistemazione idraulica e di riassetto ambientale, avevano reso marginali le attività turistiche. Per queste ragioni il comune di Comacchio è privo di forme di turismo sociale come le colonie. La strada statale 309 Romea contribuì a superare l'isolamento e costituì l'asse lungo il quale andarono allineandosi le costruzioni dei sette Lidi. L'ampiezza degli spazi, i bassi costi dei terreni, le potenzialità che il turismo presentava in un'area naturalisticamente pregiata, attrassero investimenti dall'esterno, soprattutto immobiliari e inizialmente di società milanesi, romane, venete.
L'economia locale, da sempre legata all'agricoltura e alla pesca (nel mare e nelle Valli), non disponeva all'epoca dei capitali e delle professionalità necessarie per fare decollare un moderno settore turistico. Le agenzie immobiliari oggi sono 111, in gran parte gestite da operatori locali, furono e sono protagoniste dello sviluppo turistico per la loro funzione di
1 Al gruppo hanno preso parte il dr. Camisotti, assessore al turismo del comune di Comacchio; la dr.ssa Ferri dell'Ufficio turismo del medesimo comune; il dr. Turchi dell'ufficio statistico della provincia di Ferrara, il rag. Perelli dell'ufficio turismo della provincia di Ferrara, la sig.ra Bonazza, il dr. Bonoli e il dr. Ferroni, operatori. I ricercatori di Genesis che hanno partecipato ai lavori sono il dr. D'Angelillo e l' arch. Casadei.
intermediazione, data la dispersione territoriale degli alloggi, dei proprietari e dei turisti.
Nella fase di decollo dei Lidi il collocamento iniziale sul mercato degli immobili ebbe un successo incoraggiante, indusse ulteriori investimenti e avvenne principalmente in regione, in Veneto e in Lombardia. La provenienza geografica degli odierni proprietari riflette ancora questa situazione di partenza. L'economia locale beneficiò del crescente turismo direttamente e anche attraverso l'intensa attività di edificazione che coinvolse imprese locali. Sul piano immobiliare, ai primi investitori esterni si sostituì una seconda generazione di operatori locali. Risultò predominante la vendita a singoli proprietari, che posseggono talvolta anche più di un appartamento. In questo modo a Comacchio non si è mai diffusa la formula della Multiproprietà.
L'impianto urbanistico dei Lidi fu pensato per collocare, negli ampi spazi disponibili, una maglia di arterie e complessi residenziali composti di villette indipendenti e condomini. La qualità del prodotto edilizio dei Lidi era però modesta, sia per i fabbricati pluripiano, composti da monolocali, che per le villette che hanno dimensioni simili. Il tessuto urbano è esteso ma scarsamente differenziato, e si è rapidamente deteriorato nelle strutture connettive degli abitati. La situazione si è anche aggravata per effetto della lr. 1990, n. 28, che ha consentito di convertire molti impianti ricettivi in complessi residenziali composti da unità minime. Fin dall'origine l'impianto turistico ebbe carattere omogeneo e, a tutt'oggi, fra i 7 Lidi le caratteristiche comuni a livello urbanistico e turistico fanno premio sulle differenze.
Nessuna delle località è riuscita a distinguersi, ma differenze tra le località esistono, proprio a partire dal patrimonio immobiliare.
Ancora oggi gli alberghi sono in numero piuttosto limitato rispetto alla Riviera emiliano-romagnola. Nella stagione 1994, gli alberghi attivi a Comacchio erano 49, di cui solo 2 a quattro stelle e 17 a tre stelle.
Nell'agosto del 1994, le presenze negli alberghi sono state pari al 3,1% del totale. Invece l'ampiezza degli spazi e la presenza della pineta hanno facilitato la diffusione di campeggi e villaggi turistici, che hanno fatto registrare il 18,0% delle presenze nell'agosto 1994. Caratteristica è anche la qualità e la dimensione degli 11 campeggi presenti, che sono la forma predominante di turismo per gli stranieri, che corrispondono al 65,9% delle presenze nei campeggi. La provincia di Ferrara è quindi leader nel turismo all'aria aperta e ha ospitato due volte la rassegna fieristica del settore, il Sasta.
Le caratteristiche dell'offerta, l'ampiezza del territorio e la diluizione delle presenze su di esso, unite alla debolezza delle attività commerciali e
ricreative, hanno contribuito a fare dei Lidi un'area turistica a più bassa densità di attrattive e di servizi, percepita come caratterizzata da livelli dei prezzi più bassi della Romagna. Il cliente dei Lidi è la famiglia, che ricerca tranquillità, relax, e comodità e che tende a frequentare abitualmente la località. Il turismo dei Lidi è stato considerato turismo povero. La clientela è meno interessata alla qualità di certi servizi esterni (specie legati alla ristorazione) ed organizza la vacanza in un'ottica di autosufficienza.
Questo ha rallentato lo sviluppo di una moderna offerta e indirettamente impoverito le entrate degli enti locali rendendo più problematica la loro azione sul territorio, che, con una struttura della offerta turistica come quella di Comacchio, impone agli enti locali elevate spese. A Comacchio vi sono 6.968 abitazioni occupate e 26.916 abitazioni non occupate. Il patrimonio immobiliare è pari a quasi 5 volte quello occupato dai residenti, che devono sostenere i costi per mantenere l'efficienza delle infrastrutture pubbliche.
Durante gli anni Ottanta, è maturata per i Lidi una nuova vocazione legata al Parco del Delta del Po, che comprenderà la costa da Mesola a Nord fino a Cervia a Sud, nonché il versante veneto. Per Comacchio si tratta di novità importanti, la statale Romea chiusa al traffico pesante diverrebbe la Strada del Parco e si avrebbe una serie di investimenti per un migliore assetto del territorio. Inoltre il Parco del Delta si collocherebbe sui segmenti di turismo internazionale più attenti alla valenza ambientale. A tutt'oggi il Parco del Delta è ad uno stadio arretrato di realizzazione, per il non chiaro quadro di competenze istituzionali e per la sproporzione fra gli investimenti degli enti locali e le risorse finanziarie necessarie per il progetto.
1.3. La stagione 1994 e il profilo del turista dei Lidi
La stagione 1994 è stata la migliore degli ultimi anni per il turismo dei Lidi, le presenze sono aumentate del 25,3% (sono pari a 5.2 milioni) e gli arrivi del 22,2%. La permanenza media è di 14,8 giorni. L'incremento più rilevante è stato segnato dai campeggi e villaggi turistici, che hanno raggiunto una quota del 22%. Dopo un calo di 300 mila presenze sia nel 1992 che nel 1993, anche la stagione degli appartamenti è stata positiva con un aumento di 800 mila presenze.
Un recente studio promosso dall'Assessorato al turismo del Comune2 ha individuato le motivazioni dei turisti che hanno scelto Comacchio nella stagione 1994. I turisti del Lidi sono per il 62,8% dei frequentatori abituali;
solo il 15,1% è arrivato nei Lidi per la prima volta, il restante 22,1% ci era già stato in passato. La vacanza nei Lidi è associata dal 37,0% dei turisti alla spiaggia e un'importante 27,3% è attratto dal Parco del Delta.
La maggioranza dei turisti si dichiara soddisfatta. Le segnalazioni di punti critici riguardano per il 38,8% l'arredo urbano, per il 32,8% una insufficiente pulizia dell'ambiente, il 10,7% lamenta la qualità dell'intrattenimento, il 9,8% l'insufficienza dei servizi pubblici.
La ricerca conferma il ruolo delle residenze turistiche. Le presenze in alberghi sono basse (5,6%), importanti quelle nei campeggi (11,2%) e decisamente maggioritarie (83,2%) quelle delle residenze turistiche. Questa distribuzione è prossima a quella basata sulle presenze turistiche del mese di agosto 1994. Le presenze in residenze turistiche sono composte da un 31,4% di presenze in appartamenti presi in affitto e da un 51,8% di presenze in casa propria, o di amici/parenti, al di fuori di un rapporto commerciale3. La componente di turismo delle residenze rinsalda il rapporto con la località. Fra i frequentatori abituali, il 34,8% alloggia in appartamenti in affitto e il 57,8% in appartamenti di proprietà. Fra chi visita la località per la prima volta la quota di chi alloggia in appartamenti in affitto è superiore (35,4%), come la quota degli alberghi (13,8%) e dei campeggi (32,3%). I turisti "soddisfatti" sono il 56,0% e la quota non varia significativamente a seconda del tipo di alloggio prescelto.
Possiamo trarre alcune conclusioni. Il turismo dei Lidi è caratterizzato da una forte stabilità, o staticità, del mercato, con elevato grado di fidelizzazione dei turisti soddisfatti; dal ruolo determinante delle residenze turistiche nello stabilizzare i flussi e nel fidelizzare la clientela e molto debole quale fattore di attrazione di nuovi flussi in entrata. Il ruolo di fattore di attrazione è svolto per lo più dai campeggi.
2 Trademark Italia (cur.), Estate 1994. Perchè i turisti hanno scelto i Lidi di Comacchio, Comune di Comacchio, Comacchio, 1994.
3 Secondo la ricerca si spiegherebbe così il 16,2% di abitazioni non collocate sul mercato che emerge dalle fonti statistiche successive citate. Una indagine sul campo che la Provincia di Ferrara svolgerà durante la stagione turistica 1995 servirà a mettere a fuoco con più precisione questo fenomeno, partendo come la ricerca del 1994 dal versante della domanda, e monitorando un campione di circa 2.000 appartamenti con cadenze quindicinali, in modo da