1. Gestione unitaria : struttura ricettiva gestita in modo imprenditoriale 2. Stile gestionale:integrato nel territorio e nella sua cultura
3. Servizi alberghieri: struttura ricettiva alberghiera gestita in forma
professionale
4. Unità abitative dislocate in più edifici separati e preesistenti : Centro
storico abitato
5. Servizi comuni : presenza di locali adibiti a spazi comuni per gli
ospiti (ricevimento, sale comuni, bar, punto ristoro)
6. Distanza ragionevole degli stabili : massimo 200 m (in Calabria 300- 400) tra le unità abitative e la struttura con i servizi di accoglienza. 7. Presenza di una comunità viva : Comunità ospitante, integrazione
nel territorio
8. Presenza di un ambiente autentico : integrazione con la comunità
sociale e la cultura locale
9. Riconoscibilità : identità definita e uniforme della struttura,
omogeneità dei servizi offerti
10.Stile gestionale integrato nel territorio nella sua cultura e comunità:
diventano componenti di base dei servizi alberghieri
Abbiamo diverse tipologie di Alberghi Diffusi a seconda dalle diverse situazioni concrete che si presentano, sia dal punto di vista dei condizionamenti strutturali, che delle caratteristiche e degli elementi della cultura del luogo e della gestione. Abbiamo ad esempio l'Albergo diffuso letterario (vicino a luoghi legati a scrittori, a ambienti e scenari descritti in
romanzi e testi della letteratura), l'Albergo diffuso d'Arte (si trovano vicino a opere importanti dal punto di vista artistico o hanno sede in strutture rilevanti dal punto di vista architettonico e artistico o la gestione è particolarmente sensibile e vicina al mondo dell'arte); Albergo diffuso musicale (situato in un borgo o in un'area dove esiste una tradizione musical); l' Albergo diffuso tipico (si caratterizza per un forte ancoraggio alla cultura del territorio sia dal punto di vista degli elementi strutturali, che dei prodotti e dei servizi offerti, che infine dal punto di vista gestionale); etc. L'AD può nascere secondo modalità diverse:
• “costruzione” ex novo: un unico soggetto acquisisce (acquisisce o prende in affitto) gli immobili necessari per la realizzazione e gestione dell'albergo.
• realizzazione di un AD come ampliamento e diversificazione della ricettività di un'impresa ospitale già esistente
• un soggetto acquisisce e ristruttura alcuni immobili esistenti per l'ospitalità diffusa, ed aggiunge a questi, altri immobili di proprietà dell'Ente locale, attraverso forme di convenzione
• i proprietari delle case costituiscono un consorzio che affida la gestione dell'AD a terzi
Quando si decide di progettare un'AD, alla base dell'idea deve esservi la disponibilità di strutture e immobili, meglio se si tratta di un patrimonio edilizio di pregio, inutilizzato, situato in un centro storico di un territorio a vocazione turistica.
L'utilizzo di palazzi e abitazioni esistenti ha tre punti di forza:
1. salvaguarda il patrimonio edilizio esistente, e in particolare quello rappresentativo dello spirito del luogo;
2. evita la costruzione di nuovi immobili a fini alberghieri con l'impatto ambientale che ne deriverebbe;
3. permette di rivitalizzare i centri storici stimolando forme di ospitalità e di turismo e dando vita ai servizi di base (commerciali, turistici, ecc.) necessari.
Pur essendo una proposta flessibile, l'AD richiede la presenza di alcune condizioni/requisiti.
1. Disponibilità di spazi per i servizi comuni che siano adeguatamente posizionati rispetto alla struttura urbana del paese e sufficientemente ampi.
2. Effettiva disponibilità di stanze o appartamenti, sufficientemente vicini alla reception e adeguati in termini di: logistica; aspetto esterno dell'edificio; dimensioni delle stanze; comfort e servizi; sicurezza; privacy; arredo; facilità di accesso.
3. Effettive valenze turistiche della località e del territorio circostante e gli attrattori che comportano un effetto calamita, in assenza del quale ogni piano di sviluppo risulterebbe molto arduo.
4. Un certo grado di vivacità del luogo
Proprio in considerazione della situazione nella quale si trovano molti piccoli centri per la maggior parte dell'anno, il gestore dell'albergo diffuso deve essere in grado di fungere da vero e proprio animateur de village. Deve saper realizzare iniziative e proposte in grado di coinvolgere gli altri operatori presenti nella località, le associazioni culturali locali e per quanto possibile anche i residenti.
Riassumento quindi la realizzazione di un albergo diffuso è possibile e opportuna nelle località che riescano a soddisfare i seguenti requisiti:
• esistenza di un contesto a vocazione turistica, di interesse culturale o ambientale, unitamente a edifici e strutture di rilevanza storica e artistica, di strutture di pregio o di sapore locale;
• disponibilità di alcuni edifici all'interno del paese, adatti a una ristrutturazione a fini ospitali tale da configurare un punto di accoglienza, camere, spazi comuni, un eventuale ristorante, uffici, magazzini;
• presenza dei servizi di base, commerciali, culturali e turistici, per residenti e turisti;
centrale rispetto alle camere, e comunque vicine e facilmente accessibili;
• numero di abitanti tale da garantire la possibilità di relazioni e rapporti interpersonali;
• iniziative ed eventi organizzati da enti e associazioni interessate alla valorizzazione della località, e alla cultura dell'accoglienza;
• presenza di tradizioni (culturali, gastronomiche) da valorizzare;
• interesse da parte di soggetti privati e operatori a sperimentare forme di gestione coerenti con il progetto.
La progettazione di un albergo diffuso richiede varie fasi di analisi, nella tabella sotto riporto in forma schematica i passaggi chiave per una buona progettazione di un Albergo Diffuso68.
PROGETTAZIONE Albergo Diffuso Analisi preliminari alla progettazione
1. Risorse del territorio, fisiche e antropiche:
• Superficie dell'intero territorio e del centro abitato; • Caratteristiche morfologiche;
• Caratteristiche climatiche;
• Localizzazione e distanza rispetto alle principali vie di comunicazione;
• Accessibilità rispetto ai principali bacini di origine di flussi turistici;
• Abitanti, densità, cenni demografici, con particolare riferimento al centro;
• Attività economiche (occupati per settore di attività), attività artigianali, attività commerciali (dimensione, settore merceologico, qualità);
68 Cfr G. Dall'Ara, “L'Albergo diffuso dall'idea alla realizzazione”. Quaderni BIC Notes, n.4, dicembre 2007, C. Ricci, Tecnologia ed organizzazione delle aziende ricettive
• risorse ambientali e culturali 2. Potenzialità turistiche
• Analisi dell'offerta turistica: -
◦ ricettiva (quantità, qualità, percentuale di occupazione); ◦ ristorativa (quantità, qualità, percentuale di occupazione); ◦ servizi complementari (culturali, ricreativi, sportivi);
• Analisi della domanda attuale:
◦ provenienza dei flussi, motivazioni, profilo sociodemografico dei vari segmenti, comportamento di vacanza.
3. Urbanistica e arredo urbano:
Il centro in cui si realizza l'albergo diffuso va visto come una microstruttura economica, che riesce a mantenere al suo interno quella complessità di funzioni (residenziale, commerciale, artigianale) che hanno da sempre caratterizzato la vitalità dei nuclei urbani. Sono perciò da considerare i seguenti elementi:
• caratteristiche urbanistiche del centro storico ;
• numero abitanti residenti fissi (verifica della sussistenza di una dimensione demografica tale da garantire la familiarità nei rapporti interpersonali);
• emergenze di pregio storico architettonico, artistico; • aspetti culturali caratterizzanti e valorizzabili;
• attività commerciali artigianali a valenza turistica;
• patrimonio di edifici non utilizzati all'interno dell'area storica, con accessibilità e caratteristiche tali da essere utilizzati/ristrutturati in funzione di albergo diffuso
4. Risorsa umana: imprenditorialità e professionalità locali • operatori ricettivi (numero, dinamismo);
• operatori culturali;
• associazionismo culturale e turistico;
• soggetti interessati alla creazione dell'albergo diffuso, e coinvolgibili.
5. Cultura dell'accoglienza
• vocazione turistica dell'area;
• iniziative di politica dell'accoglienza;
• sensibilità ai temi dello sviluppo compatibile
6. Individuazione delle dimore, delle unità abitative, degli spazi comuni: Censimento degli immobili potenzialmente utilizzabili e analisi delle caratteristiche generali delle unità abitative disponibili:
• pianta degli spazi e delle abitazioni;
• elenco degli arredi disponibili (quantità, qualità); • descrizione degli impianti;
• valutazione del grado di comfort;
• verifica dell'esistenza dei requisiti minimi necessari, ovvero
della possibilità di effettuare interventi di
ristrutturazione/ammodernamento che possano consentire di ottenere:
◦ un numero sufficiente di camere dislocate in edifici diversi: benché la normativa definisca albergo una struttura che ha almeno 7 camere, si può ritenere che il numero delle camere sia realmente adeguato quando l'AD ha la possibilità di gestire almeno 12/15 camere in 2 o 3 stabili. Naturalmente il numero delle camere va considerato anche in rapporto al ricavo medio che si può ipotizzare
◦ spazi adatti all'accoglienza in posizione centrale o baricentrica rispetto agli stabili e con una distanza massima non superiore ai 200 metri rispetto agli alloggi.
6. Analisi della normativa regionale
• Analisi delle opportunità normative (permessi, classificazione) e degli eventuali incentivi.
Progettazione
Le funzioni dell'albergo diffuso sono simili a quelle di un esercizio ricettivo tradizionale, e possono essere svolte predisponendo spazi fisicamente separati e programmati in edifici diversi all'interno dello stesso nucleo urbano, adatti a fungere da:
• unità abitative/camere in cui si svolge la funzione di alloggio;
• area d'ingresso e di accoglienza, dove si svolgono le operazioni di
check in/out dei clienti, e aree tecniche (aree per impianti e aree di
servizio utilizzabili dagli addetti); • aree comuni di soggiorno; • area ristoro.
La localizzazione degli spazi comuni deve essere il più possibile baricentrica rispetto alle unità abitative e correttamente individuata basandosi sui tempi di percorrenza delle distanze, Dall'Ara sostiene: <tenendo conto che, per vivere l'esperienza della formula dell'albergo diffuso e per una adeguata fruibilità del servizio, il cliente deve poter percorrere tranquillamente a piedi la ditanza che separa la propria camera dal ristorante (bar, sala lettura) in non più di 3 o 4 minuti> (200 m come nella maggior parte delle normative regionali).
È importante che la progettazione dell'albergo diffuso tenga conto dei principi base di una corretta analisi progettuale ricettiva, in base alla quale la definizione degli aspetti strutturali deve essere strettamente correlata agli aspetti gestionali della struttura.