Recupero dell cultura materiale

D. K. “E allo stesso modo sentii che volendo, come volevo,

contribuire a far rivivere quel luogo, l’unica maniera per non rompere quell’equilibrio, era ri–costruire secondo un approccio prevalentemente conservativo. Riproponendo il più possibile elementi storicamente esistenti e privilegiando l’uso del materiale di recupero autoctono”.

Le linee guida dettate dall'approccio metodologio conservativo sono essenzialmente tre90_:

90 Cfr brochure “Il patrimonio minore. Da Santo Stefano ai Sassi di Matera”, SEXTANTIO; pubblicazione ragionata della Sextantio s.r.l., Santo Stefano di Sessanio e l'Albergo

• uso esclusivo di materiale architettonico di recupero laddove spogliato o venuto meno nel tempo

• conservazione dell'originaria cubatura, del numero e delle destinazioni delle aperture -porte e finestre- delle divisioni interne e delle destinazioni d'uso dei singoli vani all'interno dell'originaria organizzazione domestica, degli intonaci originari

• arredamento dell'arte povera della montagna abruzzese

Partiamo dalla prima: l'utilizzo esclusivo di elementi architettonici di recupero negli immobili. Il materiale proveniente dalle stesse aree geografiche e possibilmente oggetto di corretta riproposizione, quella originaria dedotta da diversi studi. Le difficoltà trovate durante gli studi e in corso d'opera sono notevoli e la differenza tra i grandi patrimoni della classicità e questi minori è fondamentale. La caratteristica dei patrimoni minori è che è un'architettura che nasce dalle esigenze di sussistenza e non da grandi progetti commissionati ad architetti, un patrimonio costruito dalle stesse persone che lo avrebbero abitato e che ha subito continue mutazioni di generazione in generazione legate ad esigenze funzionali. Ovviamento privo di qualsiasi progettualità e ciò ha comportato nel tempo l'interscambio di materiale per assimilabili caratteristiche stilistiche più di quanto possa esserlo stato nel caso del patrimonio “maggiore”, più riconoscibile perchè come dimostrato dalla ricerca ha una sua identità legata ad una specifica progettualità.

L'approccio conservativo per luoghi vissuti e abbandonati, per il legame con il destino con gli uomini che li vivevano e delle economie e delle attività che li sostenevano, arriva a contemplare scelte estreme di conservazione delle tracce del vissuto umano, dagli intonaci che portano con se i segni di sofferenza del tempo, alle testimonianze materiali sedimentate in questi costruiti storici delle attività di sussistenza, parte integrante dell'identità di questi luoghi, anche qui in contrasto con in patrimonio più classico dove

l'aspetto formale è quello prioritario e quindi quello più tutelato. Questo approccio conservativo arriva a contemplare in maniera inedita studi storici tipologici di queste architetture minori per andare a ricomporre in maniera corretta le ferite del tempo usando specifico materiale di recupero originario correttamente ricollocato.

Per queste le stesse ragioni di tutela degli spazi è stato sperimentato l’uso di tecniche tra le prime utilizzate nel restauro dei borghi storici, quali l’impiego di un sistema di teleriscaldamento e di telegestione con impianto radiante sotto al pavimento per non compromettere l’unitarietà architettonica degli immobili. La distribuzione dell’impianto elettrico con un sistema di segnale a bassa tensione, evita la presenza degli elementi costitutivi degli impianti comunemente utilizzati (ad esempio gli interruttori della luce). Ogni stanza sarà dotata di collegamenti multimediali in modo non direttamente visibile in ambienti che manterranno il rigore dell’”arte povera” di questi luoghi.

Negli ambienti Sextantio, la televisione è bandita, si da largo spazio alla convivialità ed è per questo che sono stati mantenuti anche gli spazi un tempo destinati a spazio comune: tavolo sedie e caminetto, al massimo dei libri da leggere o un telaio pronto per essere usato.

Ogni ambiente è quello che era, l'unico immobile tra quelli oggetto del progetto con una destinazione d’uso finale distinta da quella tradizionale è la sala meeting. Questa ha subito una serie di interventi ex-novo per renderla idonea quale sala incontri e per manifestazioni artistiche e culturali. La filosofia di fondo di tutela degli elementi architettonici tradizionale è ovviamente presente anche in questo caso con la conservazione dei volumi originari, la salvaguardia e ricollocazione qualora mancanti degli elementi lapidei autoctoni, fino alla conservazione degli intonaci originali con le tracce diffuse della fuliggine depositata a testimonianza della miseria “più nera” degli ultimi abitanti dell’immobile negli anni dello spopolamento del borgo. Gli arredi e le stumentazioni sono

stati quindi progettati per la destinazione finale di questo immobile, per attività congressuali, didattiche e per eventi artistici.

Attualmente l'albergo è così strutturato:

• Una Reception, con ufficio annesso, ricavata da una antica rimessa di animali. Ovviamento lo stile di recupero è evidente sin da questo spazio: l'ospite appena arrivato percepisce sin da subito lo stile dell'albergo

• 28 Stanze, tutte diverse l'una dall'altra distribuite all'interno di 11 case sparse per il borgo. In ognuno degli edifici vi è una zona conviviale dove gli ospiti dello stesso edificio hanno modo di fare conoscenza davanti al caminetto e degustando un liquore abruzzese che la governante ogni giorno sceglie per loro.

• Un Ristorante, “La Locanda sotto gli Archi” che ha una capacià fino a 48/50 posti a sedere e un secondo locale il “Cantinone” -più spartano ma molto accogliente- che può ospitare fino a 40 persone su tavoli condivisi. Entrambe i locali hanno un magazzino annesso. • Una sala meeting nell'antico Opificio di Via sotto gli Archi

(esattamente sopra il ristorante) capace di accogliere fino ad 80 persone: una importante risorsa per l'albergo dal momento che ospita con grande frequenze importanti riunioni e conferenze.

• Una bottega dell'artigianato domestico, una tisaneria e una liquoreria (usata negli ultimi anni come sala massaggi e in estate ospita importanti mostre in collaborazione con musei e soprintendenze)

• Diversi locali usati come depositi

Del progetto di restauro se ne è occupato lo “Studio Associato Lelio Oriano

Di Zio” con quest'ultimo come direttore dei lavori e Antonietta Di Clemente

come coprogettista. Di Zio spiega, in un'articolo sul “Sole 24Ore”91_{, con} linguaggio tecnico la filosofia e le tecniche esecutive del progetto evidenziando il fatto che le tecniche di costruzione antiche hanno resistito nel tempo ai diversi sismi susseguitisi negli anni e che solo attraverso la conoscenza di tali tecniche è stato possibile restaurare gli immobili con la stessa metodologia, evidentemente anti-sismica.

Di Zio: “[...] Per evitare di demonizzare o mitizzare gli antichi

patrimoni occorre avvicinarsi ad essi con competenza ed umiltà consapevoli che il comportamento dello stesso rispetto al sisma non è frutto di casualità o di pratiche misteriose ma di applicazione di metodi, tecniche e materiali, congruenti con le caratteristiche costruttive di tale patrimonio. Caratteristiche anch'esse nè misteriose nè casuali ma semplicemente complesse, frutto di culture materiali consolidate e tramandate nei secoli e di cui il fare moderno e contemporaneo ha perso la memoria. Quindi, la conoscenza come primo e piu' importante intervento di conservazione. […] Occorre "accettare" che se i vani sono piccoli come piccole sono le aperture di porte e finestre, lo sono non per ignoranza dei nostri predecessori ma per sapienza e se i muri sono apparentemente "troppo spessi" non lo sono per casualità ma per sana consapevolezza delle antiche maestranze. Saremo consci, allora, che all'interno degli antichi patrimoni minori non è congruo realizzare grandi vani sottraendo muratura, ampliare porte e finestre "alla maniera moderna" modificare cioè le geometrie costruttive che hanno assicurato la sopravvivenza di questo patrimonio attraverso i secoli e dopo che avremo soddisfatta la nostra sete di conoscenza potremo con umiltà 91 http://ilsole24ore.co.uk/art/SoleOnLine4/dossier/Italia/2009/rapporto-

abruzzo/patrimonio-artistico/santo-stefano-sessanio_PRN.shtml. Art. di Lelio Oriano di Zio, “Riscoprire l'Abruzzo rurale”, Il Sole 24 Ore, 2009

e rispetto dare il nostro contributo per adeguare, migliorare recuperare le capacità di resistenza del patrimonio antico senza mortificarlo invocando pretestuose esigenze normative o sterili funzionalismi. […] Daniele Elow Kihlgren presidenza della soc. Sextantio Spa il quale decide di scommettere 5.000.000,00 di euro […] è un progetto rigoroso nella conservazione delle complesse articolazioni, delle antiche forme armoniche, dei materiali, delle cromie […]. il lessico e la grammatica del fare antico provano a ricomporre il poema della conservazione e della ridestinazione compatibile: catene e capichiave, contrafforti ed ammorsature, solai lignei e controventi di irrigidimento, capriate e cordoli di muratura armata, radiciamenti lignei e tiranti metallici.”

Per quanto riguarda gli interni e l'arredo è stato considerato prioritario anche qui la riproposizione degli elementi originari. Questi borghi nascono e muoiono con un'unica civiltà, quella agro-pastorale che porta con se una sua unitaria tradizione di mobili e corredi senza tempo e fuori dalla storia: letti, madie, cassepanche, materassi di lana, lenzuola derivanti dagli antichi corredi, le coperte fatte a mano con i telai in legno e di colori naturali. Quasi tutto è stato recuperato dai rigattieri o dalle discariche92_{, nei casi di} maggiore deperibilità -come le coperte tessute a mano- verranno rifatte ex-

novo, previe indagini alla memoria degli anziani e dove possibile materiale

fotografico (soprattutto da Archivio fotografico Schoermaier). Laddove dovranno essere inseriti elementi che storicamente non erano presenti, dai comodini agli armadi sono stati creati artigianalmente con materiale di recupero di uso comune. Solo nel caso degli elementi assolutamente necessari alla vivibilità contemporanea, fondamentalmente i sanitari, la scelta è stata quella di inserire un design minimalista (tipo la vasca di

92 Kihlgren ripete spesso che molti elementi di arredo sono stati recuperati nelle discariche, arriva a scorgene quasi una metafora: gli oggetti in discarica vogliono rappresentare quella storia minore che negli anni è stata reclusa in una sorta di

Philippe Stark o la vela che scherma ma non chiude i sanitari), ricercando con questo oltre che un'essenziale eleganza formale anche una certa riconoscibilità dell'oggetto posto che dovrebbe rimanere neutro nella percezione o per contrasto rendere più marcato il patrimonio originario.

D. K. “[...] Per questo motivo, nel recupero, decidemmo che i locali dovevano mantenere un certo ascetico rigore tipico di quella terra, talora anche a dispetto di piccole esigenze di confort e senza indulgere in alcuna forma e maniere nella ‘feticizzazione’ degli elementi di arredo povero, in forma di musealizzazione ed esposizione seriale, tipica di tante strutture ricettive dove vige una sorta di apologia della ruralità”.

In questo albergo si avverte un'energia unica nella palpabilità della storia, luoghi non neutrali diventano invasione di emotività che però non è sempre positiva, ad esempio per una persona anziana entrare in una delle stanze

Sextantio è un'esperienza improponibile, un tuffo in quel passato tanto

misero quanto freddo. Alcuni ambienti hanno mantenuto intatto quell'odore sedimentato di momenti vissuti: caminetto fumante, animali dentro le case e spesso sotto al letto, zuppe ribbollito per riscaldare inverni sempre troppo rigidi.

1.8 Criticità del modello AD Sextantio93

La storia aziendale dell'AD Sextantio è molto complessa, possiamo evidenziare due grandi periodi della sua vita: il primo ha inizio con la sua apertura nel 2008 e finisce intorno al 2010; il secondo dal 2011 ad oggi. Nei grafici 8 e 9 sono riportate la variazione della percentuale di

93 I dati di seguito riportati mi sono stati concessi dalla “Sextantio”, non esistono pubbblicazioni a riguardo.

occupazione e del fatturato B&B dell'albergo:

Graf. 8. % occupazione Sextantio, Albergo Diffuso di Santo Stefano di Sessanio.

-2008-2013 e previsionale 2014-

Graf. 9 Fatturato B&B Sextantio, Albergo Diffuso di Santo Stefano di Sessanio

-2008-2013 e previsionale 2014-

Durante il 'primo periodo' la Sextantio ha ospitato un tipo di clientela ricca, molto spesso personalità di spicco che ritrovavano in Santo Stefano la tranquillità della vita di paese lontana dai riflettori. Nonostante queste premesse si riscontra unsistema di gestione molto semplice alla stregua di

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 € 0 € 100.000 € 200.000 € 300.000 € 400.000 € 500.000 € 600.000 € 700.000 € 800.000 € 330.000 € 250.000€ 280.000 € 360.000 € 563.000 € 650.887€ 700.180 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 20% 13% 16% 20% 43% 64% 65%

piccoli alberghi a conduzione familiare: • Sistema di pricing statico

• Listino prezzi fisso con tariffe elevate

Executive Suite Suite Superior Classic

€ 1.000,00 € 500,00 € 300,00 € 200,00

• Niente Web 2.0

• Nulla la presenza nelle OTA (Online Travel Agency), si accettano solo prenotazioni dirette.

• Assenza di software gestionali: le prenotazioni e la gestione delle camere avviene manualmente su Excel; nessun controllo costante sulla percentuale di occupazione o sul RMC (RicavoMedioCamera) ne tantomeno della RevPar (Revenue Per Available Room, ricavo per camere disponibili); i Moduli C59 ISTAT vengono compilati a mano sfogliando le singole prenotazioni cartacee;

• Il target ambito è colto ed ha elevate capacità di spesa. La risposta è un'occupazione molto bassa (tra il 13% e il 20%). Questo tipo di clientela come effetto negativo ha stabilito una scarsa integrazione con i residenti che riferiscono -riguardo ai primi anni- una disarmonia con buona parte degli ospiti dell'albergo in quanto appartenenti a stili di vita e 'status sociale' diversi. Inoltre essendo i locali Sextantio -Locanda sotto gli Archi e Cantinone- aperti solo agli ospiti dell'albergo (oggi anche agli esterni) i residenti stessi non godono dei servizi forniti dall'albergo.

Il target abbiamo detto che era alto: grandi artisti nazionali ed internazionali, reali del Belgio, imprenditori amici della famiglia Kihlgren, giornalisti e documentaristi da tutto il mondo. Molto spesso erano ospiti non paganti ma altrettanto spesso giungevano a Santo Stefano con lo

scopo di scrivere articoli o girare video e reportage sul progetto Sextantio. Il modus operandi appena descritto se da una parte ha favorito la divulgazione a livello mondiale del progetto, consentendo la visibilità del borgo e di conseguenza un maggiore benessere per i residenti, dall'altra ha inciso negativamente sul fatturato della Società.

Nel 2009 ci fu il terremoto che paralizzò l'intera provincia aquilana e, per quanto la Sextantio abbia reagito in maniera pronta per arginare i pochi danni che aveva subito e soprattutto per ripristinare lo stato generale del paese, la percentuale di occupazione dell'albergo calò ulteriormente, passando dal 20% del 2008 al 13%.

Fra il 2010 e il 2011 inizia il 'secondo periodo'. Da questo momento abbiamo a disposizione un numero maggiore di dati. Il sistema di gestione della capacità dell'albergo inizia ad adottare metodi più efficienti per l'ottimizzazione delle vendite. Fra il 2011 e il 2012 acquista softwere gestionali, firma contratti di Allotment con le OTA (fra le più importanti

Mr&Mrs Smith, Disign Hotel) e inizia a sfruttare un sistema di pricing

dinamico. Il listino prezzi è ancora prezioso ma considera la stagionalità alta- media- bassa differenziando le tariffe. Il target ora è medio- alto: con minori capacità di spesa ma, il più delle volte, con un elevato livello culturale, interessa ancora come nel 'primo periodo' clienti individual, coppie e famiglie, e gruppi business (ricordiamo la presenza della sala

meeting). Di seguito le BAR -Best availables Rates-:

Mesi / tipologia Exe Suite Suite Superior Classic

Maggio-Settembre Apr.- Ott.- Dic- Marz-Nov.-Gen.-Feb. €1.000,00 €500,00 €300,00 € 500,00 €300,00 €200,00 € 300,00 €200,00 €100,00 €200,00 €100,00 €75,00

Pur mantenento le 'migliori tariffe disponibili' elevate, soprattutto negli ultimi due anni attiva vendite flash deals (in canali come Groupon, Groupalia,

vantaggiosi tutto incluso nel proprio portale internet o pacchetti esclusivi con “Sextantio, Le Grotte della Civita” di Matera e altri alberghi di pregio. Infine lancia vendite Last minute (es. “Oggi tutte le camere a soli €75,00”). La tabella 5 mostra l'andamento dell'AD dal 2010 ad oggi:

Tab.5 Risultati Albergo Sextantio 2010-2013

2010 2011 2012 2013

%

Occupazione 16% 20% 43% 64%

RMC €230,00 €179,00 €130,00 €92,92

RevPar €28,00 €37,00 €58,00 €63,48

Nel 2010 si registra una lieve ripresa: l'occupazione media sale dal 13% del 2009 al 16%, ottenendo un RMC (RicavoMedioCamera) di €230,00 con una RevPar (Ricavo medio per camera venduta) di €28,00. Consegue un fatturato annuo di €280.000,00 .Nel 2011 si ritorna ad un'occupazione media del 20%, diminuisce il RMC -€179,00- ma aumenta la RevPar - €37,00-; il fatturato ottenuto è di €360.000,00 si registra un leggero aumento rispetto al 2008 quando, ricordiamo, la percentuale di occupazione era ugualmente del 20%. Nel 2012 l'occupazione media aumenta al 43%, cala ancora il RMC -€130,00- ma accresce la RevPar - €58,00- realizzando un fatturato totale di €563.000,00. Nel 2013 la percentuale di occupazione è stata del 65% con un RMC di €96,00 e una RevPar di €66,00. Il fatturato totalizzato è di €650.887,00 con un aumento rispetto al 2008 del 197,24%.

Dalla Griglia Yield 2013 leggiamo i risultati mese per mese:

Tab. 6 Griglia Yield 2013 su base mensile.

Gen. Feb. Mar. Apr. Mag. Giu Lug. Ago. Sett. Ott. Nov. Dic. %Occ 36.20 54,23 73,36 55,43 62 68,8 74,67 87,71 95 65,3 47,9 52

RevPar 29,78 40,25 60,54 57,15 64,81 67,8 81,04 104,2 94,80 59,6 41,3 60,23

Ciò che emerge è che nei mesi invernali, da Novembre a Febbraio l'attività ricettiva subisce un tracollo dovuto alle bassissime temperature della montagna e alle generose nevicate che arrivano a coprire S. Stefano anche fino a 1,50 metri. L'occupazione media si aggira intorno al 38,91% con punte del 100% nella seconda metà della mese di Dicembre. A Marzo l'occupazione è del 73,36% mentre ad Aprile cala nuovamente al 57,15%. Da Maggio ad Ottobre l'occupazione media aumenta raggiungendo la quota massima a Settembre, quando l'albergo ha ospitato diversi importanti meeting, registrando la punta massima del 277,78% -Overbooking a beneficio delle altre strutture ricettive presenti a Santo Stefano-. Nei mesi estivi (Luglio e Agosto) l'occupazione media è di circa 81,19% arrivando a toccare tal volta picchi del 104,00% in Agosto -Overbooking-.

I turisti sono in media il 55- 60% stranieri di cui una grande fetta statunitensi e nord-europei. La durata media è di 1 giorno con punte massime di tre giorni per i turisti italiani e due giorni con punte massime di 7/8 giorni per gli stranieri. Ancora oggi l'albergo ospita giornalisti e reporter che continuano a scrivere sul progetto, capita anche che venga utilizzato come ambientazione di film (l'ultimo è stato un docu-film su Celestino V girato nella reception dell'albergo) questi sono ancora ospiti non paganti ma in numero molto ridotto rispetto al 'primo periodo' e concentrati nei periodi di bassa occupazione.

Considerato che la Sextantio è un ottimo punto di osservazione nel contesto generale di Santo Stefano è lecito affermare che la situazione è simile nelle altre strutture: ricordiamo che nel 2001 le presenze turistiche nel paese erano appena 285, nel 2008 erano 7.300 di cui il 30% (ca 2.190) erano ospiti dell'AD, e se è vero che la Sextantio è lo specchio dell'intero borgo allora l'incremento dal 2008 ad oggi è stato di ca 197,24%.

L'analisi affrontata oltre a confermare la crescita a livello esponenziale del valore del borgo, ci porta ad affermare che l'Albergo Diffuso con il tempo ha dovuto rivedere la sua politica commerciale dimostrando di non aver saputo sfruttare pienamente il 'vantaggio competitivo' del First Mover (anche se non è il primo Albergo Diffuso rappresenta sicuramente il caso di eccellenza tra tutti gli altri) e di essersi adeguato con il tempo ai suoi competitors che, come vedremo nell'analisi di benchmarking nel prossimo capitolo (tabelle 12 e 13), vantano prezzi medio-bassi.