Progetto “Sextantio”

Il progetto Sextantio ha l'obiettivo di recuperare e ridestinare ad uso ricettivo alcuni borghi storici (o i centri storici nel caso di Matera) dell'Appennino meridionale, queste inizative si pongono con un nuovo approccio conservativo verso un “Patrimonio storico minore” sovente compromesso nel nostro Paese. Il progetto quindi non riguarda un singolo borgo, l'idea di D. Kihlgren è quella di applicare la suddetta metodologia in tutti quelle realtà italiane che hanno avuto la caratteristica, nonostante un glorioso passato storico, di essere percepiti in secoli più recenti come “terre incognite”: dagli “Abruzzi” alle “Calabrie”.

Il recupero inizia a Santo Stefano di Sessanio (AQ), dove resiste ancora il

continuum tra territorio e costruito storico tutelando uno scenario -quello

dei borghi incastellati medievali- tanto caratteristico dell’Italia Appenninica quanto fragile date le insistenti urbanizzazioni che dal dopoguerra ad oggi sono state sempre in evidente disarmonia con il patrimonio storico originario.

Il secondo esempio è in Basilicata, nel centro storico di Matera nei Sassi dove Kihlgren insieme all'imprenditrice polacco-tedesca Margaret Berg e al fondatore del tour operator di turismo responsabile “I Viaggi dell'Elefante” Enrico Ducrot81_{, ha creato la “Società Dom”}82 _{che si è occupata del} recupero di una parte del Sasso Barisano83 _{creando “Le Grotte della} Civita”. D. K. si esprime così:

“[...] rappresenta l’espressione paradigmatica del Patrimonio storico

minore, se non addirittura miserabile, caratterizzato da grotte e chiese rupestri abitato fino ai primi anni '50 nonostante la malaria e 81 Notizia non certa. Non ho trovato ultime notizie riguardo a questa società e Kihlgren

non mi ha mai parlato di questo 'trio soci'. Unica fonte è l'Art. di G. Grimolizzi (nota 82) 82 http://www.sextantio.it/wp-content/uploads/2013/06/20081101-Europaitalia.pdf Art. di

G. Grimolizzi, <Ospitalità diffusa nel cuore dei Sassi,il recupero delle grotte di Matera>, Europaitalia, Novembre 2008

83 I Sassi rappresentano la parte antica della città di Matera. Si compongono di due grandi Rioni: Sasso Barisano e Sasso Caveoso, divisi al centro dal colle della Civita, l'insediamento più antico dell'abitato materano, cuore della urbanizzazione medioevale.

le precarie condizioni igieniche e squalificato quale “vergogna nazionale”, giudizio partorito nel riformismo post-bellico84_{, quale più}

evidente espressione del sottosviluppo del nostro Meridione”.

Il progetto Sextantio a Matera ha reso giustizia alla originale essenza materica della pietra e della caverna attraverso la scelte di conservazione degli spazi originali.

D. K. con gli anni ha continuato ad acquistare altre piccole realtà minori del Meridione taliano con l'intenzione di recuperarle come ha fatto con i primi due esempi. Ha acquistato così: il quartiere antico di Montebello sul Sangro (CH), la frazione Frattura di Scanno (AQ), un castelletto a Rocca Calascio (AQ), Martese di Rocca S. Maria (TE) e Rocchetta al Volturno (IS) in Molise. L'unica cosa che Kihlgren chiede ai comuni è di formalizzare un vincolo ferreo che impedisca la costruzione di nuove case intorno ad essi. Oggi il lavoro della Sextantio non si è fermato, oltre alla proposta ricettiva mette sul mercato tre prodotti:

1. Le case a S.Stefano di Sessanio. In vendita ma con possibilità di rigestione alberghiera. Gli edifici sono restaurati come case private che potranno usufruire - secondo il modello Realitalia85 _{- non solo dei} comuni servizi della parte ricettiva come il ristorante, la cantina, l’organizzazione del tempo libero ma anche dei servizi di segreteria, connessione in rete, fax, scanner, etc., della manutenzioni della casa fino all’organizzazione di una cena nella propria casa. Le case private -ove il proprietario lo desideri- potranno aderire al programma ricettivo dell’Albergo Diffuso.

Ad oggi è stata venduta una sola casa ad una coppia di inglesi che l'ha affidata alla gestione alberghiera: “La Casa con la Grotta” suite

84 Nel 1948 P. Togliatti e A. De Gasperi, visitando i Sassi, li definiscono “Vergogna d'Italia”, mentre Carlo Levi nel libro “Cristo si è fermato ad Eboli” 1945, dice che i Sassi di Matera “[..]Hanno la forma con cui a scuola immaginavo l'inferno di Dante.[..]”

85 http://www.realitalia.co.uk/it Realitalia progetta e promuove le case con una visione che armonizza tradizione e tecnologia, rispetto per le comunità locali e rispetto per l'ambiente naturale, preziosi servizi in loco e costi di manutenzione contenuti.E' una combinazione di piacere e ritorno sull'investimento, di privacy e vita sociale quando si vuole, di stupendi dintorni con relax e benessere. “Le nostre case sono pensate per chi ama l'Italia con tutto il cuore”

nei pressi della Piazza Medicea. Purtroppo il terremoto del 2009 ha scoraggiato gli investitori che si erano mostrati interessati.

2. I borghi. Oltre all'acquisto del borgo (o dei borghi), alla luce dell'esperienza progettuale e operativa acquisita con la realizzazione delle strutture di Santo Stefano di Sessanio e Matera, offre all'acquirente varie modalità di collaborazione: dalla partnership vera e propria, a diversi livelli di consulenza secondo questo particolare modello di progettualità che si è dimostrato essere la variabile economica più importante dell'investimento.

3. Per l'ampliamento dell’Albergo “le Grotte della Civita” a Matera. Con l'ottenimento di una seconda concessione che andrebbe a completare la prima, Kihlgren cerca un socio di capitale ed eventualmente d'opera per avere le risorse adeguate col fine di concludere l'intervento con il sostegno professionale dell’architetto David Chipperfield.

È riconosciuto il fascino dell'AD di Matera, “Le Grotte della Civita”: il The

New York Times l'ha giudicato tra le più straordinarie destinazioni al

mondo, il Times tra i dieci alberghi più belli del panorama internazionale e la guida Tatler di Condé Nast l'ha inserito tra i cento alberghi più belli del pianeta. Ma in questa sede approfondiremo solo il caso di Santo Stefano di Sessanio perchè -oltre ad essere il primo esempio del progetto Sextantio- è in un borgo storico (“Le Grotte della Civita” si trovano nel centro strorico di Matera) e lo scopo di questa trattazione è dimostrare la capacità di un piccolo borgo semi-abbandonato di attrarre visitatori e la spinta economica che deriva dalla realizzazione di un tale progetto di sviluppo turistico.

Abbiamo visto che la decadenza di Santo Stefano di Sessanio inizia con la fine del fenomeno della transumanza causata dalla privatizzazione delle terre del Tavoliere delle Puglie nel 1865 dopo l'Unità d'Italia. Un territorio -Santo Stefano di Sessanio e i paesi della zona- la cui economia si è basata per tanto tempo sulla pastorizia e sulll'economia della lana, assiste

inerme alla drammatica riduzione degli abitanti a causa del fenomeno dell'emigrazione che continuò copiosamente anche dopo la fine della Seconda Guerra Mondiale. In 100 anni la drastica riduzione della popolazione era stata del 90% circa, dal grafico 7 è evidente il collasso:

Graf.7 Evoluzione Demografica di Santo Stefano di Sessanio

Una vera e propria emorragia che ha come unico merito l'aver consentito al borgo di rimanere un unicum proprio perchè integro. Tutto il borgo sembra essere fermo ad almeno 100 anni fa. Qui il boom economico degli anni '50 non è arrivato e il fenomeno di ritorno degli emigrati che -come troppo spesso è accaduto in Italia- ha cementificato ovunque e con grave presunzione ha intaccato quel Patrimonio “minore”, non c'è stato. Come una eco rimbombano le parole di Giuseppe Tomasi di Lampedusa ne “Il Gattopardo” quando dice: «bisogna che tutto resti uguale perchè tutto

cambi», ed è qusta la filosofia di Daniele Kihlgren: rendere un borgo quasi

fantasma un importante modello di sviluppo economico integrato nel territorio attraverso il recupero e la ridestinazione ad uso ricettivo delle

unità abitative.

Il termine “Patrimonio storico minore”, viene usato per rappresentare l’architettura che nasce originariamente dalle esigenze di sussistenza. Un patrimonio costruito dalle stesse persone che lo avrebbero abitato e che ha subito di generazione in generazione costanti mutazioni legate ad esigenze funzionali. I Patrimoni storici minori non sono stati creati dall’opera di una ricca committenza, ma dalla collettività con le sue professionalità 'artigianali' che trova le radici in uno specifico contesto storico antropologico legato al suo territorio. La continuità tra costruito e territorio circostate individua le sue ragioni innanzitutto nella povertà e nella mancanza di mezzi che hanno reso necessario l'utilizzo di materiale da costruzione locale favorendo in tal modo un armonioso gioco camaleontico tra borgo e paesaggio. Ma la ragione più profonda risiede nel 'Genius loci': l'insieme delle caratteristiche socio-culturali, del patrimonio storico/architettoniche, di linguaggio, dei profili degli abitanti con i loro usi e costumi e persino della loro specifica fisiognomica. Tutti questi aspetti personalizzano, nella loro inscindibile unitarietà, ogni specifica e irripetibile identità dei diversi territori.

Kihlgren racconta della prima volta che si imbattè in Santo Stefano mentre era in viaggio con la sua Honda 400 per l'Appennino abruzzese, era il 1998:

“Mi ero perso per le vie sterrate intorno alla Rocca di Calascio e

giunsi infine in una strada asfaltata che risaliva il costone della montagna per arrivare a Campo Imperatore. Al di sotto il borgo incastellato lambito da un piccolo lago […] Nel borgo antico e nel paesaggio agrario circostante non vi era alcun segno del ventesimo secolo. […] Solo il borgo in pietra che si fondeva con un paesaggio rurale ricco di segni di antiche pratiche ormai in disuso. Venni folgorato sulla via di Damasco. […] trascorsi settimane a vagare per il territorio per vivere, comprendere e soffrire dell'antico fascino di

questa terra e iniziai così ad approfondire un progetto che potesse rendere giustizia ad una terra che da quando fu colonizzata -150 anni fa- ha sempre cercato al di fuori di sé i modelli di sviluppo. […] cercai di capire perchè questi “patrimoni minori”, le loro architetture, i lori arredamenti poveri, le tracce del vissuto erano state cancellate in un opera di rimozione collettiva, -una sorta di damnatio memoriae-, […] tracce legate ad un passato che era stato connotato come miseria, vergogna, di un antico sapere squalificato come ignoranza, povertà [...]”86

Ci ragionò pochi secondi e decise che in quel posto voleva investire. Ebbe l'intuizione che da quel piccolo e affascinante borgo avrebbe potuto ottenere un profitto economico pur mantenendo una veste sostenibile per il territorio: investire, restaurare con metodo conservativo e ri-vendere, questo in estrema sintesi è stato il metodo seguito. Dunque un'azione 'site-

specific' sul borgo (come abbiamo visto nella Parte I.3, Borghi in Italia semi abbandonati: rinuncia o valorizzazione?) che mira alla valorizzazione di

uno strumento tipo. Questo si è rivelato in effetti un percorso capace di dare al Paese un “valore aggiunto”, sia in termini economici che di benefici socio-culturali.

Dal 1999 in poi inizia la ricerca dei proprietari delle vecchie case diroccate per proporgli l'acquisto, era necessario rintracciarli uno per uno e dice: “non riuscivamo a trovarli, chi a Roma, chi in America o in Australia, altre

volte si presentavano in dodici eredi [...]”, una vera impresa dato l'antico

abbandono di Santo Stefano e il conseguente susseguirsi di generazioni ed eredi, molti dei quali inconsapevoli di possedere una proprietà a Santo Stefano di Sessanio. Spiega anche della diffidenza iniziale degli abitanti che si chiedevano il motivo per cui un imprenditore italo-svedese avesse deciso di investire nel loro Paese fino a quel momento ignorato dal mondo: per qualcuno salvatore ma per altri colonizzatore. Nonostante le difficoltà Kihlgren in sei anni è riuscito ad acquistare un quarto del Paese e oggi,

considerato il successo del suo investimento e la considerevole ricaduta positiva sul territorio ha ottenuto la stima dei residenti, beneficiari assoluti del progetto.

Kihlgren spiega che a quell'epoca gli edifici avevano un prezzo irrisorio, ca 100.000 Lire al metro quadrato. Solo per fare un esempio emblematico consideriamo il caso dell'acquisto del primo palazzo che lui pagò 150.000.000 di Lire, il rinascimentale Palazzo delle Logge. Elegante ed imponente collocato in posizione centrale e dominante sulla Piazza del borgo e sulla “Porta Medicea”, il palazzo è tra le piu’ interessanti residenze di S. Stefano per il significato storico e le caratteristiche architettoniche. Il palazzo, si fonde con una casa-torre medievale, di stampo rigidamente militare. Il complesso è tutt’oggi “leggibile” grazie agli integri valori di conservazione architettonica. Ha un loggiato sul fianco finemente decorato da cui si scorge un piacevole panorama montano. Il palazzo ospita attualmente quattro stanze dell'albergo, due al piano terra, “La Cantina” e “La Stalla”, e due al secondo ed ultimo piano, “La Blu” e “La Torre”, mentre nel piano intermedio vi è uno spazio utilizzato soprattutto per i corsi sulla panificazione che si tengono in albergo87_{. Completa il tutto un'ala, al} momento chiusa a causa dei segni del terremoto, che accoglie due camere. É evidente che la cifra pagata risulta 'ridicola' se pensiamo al valore intrinseco del fabbricato.

Dopo il risanamento delle strutture il valore economico delle stesse oscilla dai 4.000 ai 7.000 Euro il metro quadrato. Dall’analisi dei dati dell’Agenzia del territorio si evidenzia un incremento del 90% circa tra il 2006 e il 2008. Di seguito i dati in dettaglio (Tab. 2)

87 Dato il forno e gli utensili ritrovati si pensa che l'originario scopo della stanza fosse proprio la panificazione

Tab. 2 Comune: Santo Stefano di Sessanio, (AQ).

Fascia/zona: Centrale – Centro storico, Corso e piazza del municipio

Ma l'impatto sul territorio dell'iniziativa di Sextantio S.p.A si esplica per mezzo di una vasta azione di trasferimento di valore e la spiega bene il Report scritto nel 2010 dalla stessa Società88_:

• Incremento del valore degli immobili (già visto sopra) • Input allo sviluppo del territorio

• Recupero di professionalità in fase di dismissione e sviluppo dell'indotto

• Impatto sull'agricoltura

Riguardo al secondo punto, lo sviluppo del territorio, vediamo dalle ricerche CRESA89 _{che lo sviluppo turistico a Santo Stefano era}

88 Dati estrapolati dal report, Sextantio S.p.A. un esempio di trasferimento del valore al

territorio, 12 Aprile 2010

89 CRESA è il Centro Regionale di Studi e Ricerche Economico Sociali istituito dalle Camere di Commercio d'Abruzzo.

Tipologia

Min Max Min Max Min Max Min Max Min Max Abitazioni civili 379 540 405 590 485 710 580 850 700 1020 300 440 330 385 395 580 470 700 560 840 Box 290 430 320 475 385 570 460 680 550 820 250 370 275 405 330 485 390 580 470 700 150 220 165 240 200 290 240 360 290 430 Ville e Villini 390 550 430 610 520 730 620 880 740 1060 9,00% 20,00% 20,00% 20,00% 89,00% 10,00% 20,00% 20,00% 20,00% 89,00% 10,00% 20,00% 19,00% 20,00% 90,00% 10,00% 20,00% 19,00% 21,00% 89,00% 9,00% 21,00% 22,00% 20,00% 95,00% 11,00% 20,00% 20,00% 20,00% 91,00%

(dati dell' Agenzia del territorio) Valore Mercato (€/mq) 2° sem. 2006 Valore Mercato (€/mq) 1° sem. 2007 Valore Mercato (€/mq) 2° sem. 2007 Valore Mercato (€/mq) 1° sem. 2008 Valore Mercato (€/mq) 2° sem. 2008 Abitazioni di tipo economico Posti Auto coperti Posti auto scoperti Incremento 1° sem. 2007 su 2° sem. 2006 su valore medio Incremento 2° sem. 2007 su 1° sem. 2007 su valore medio Incremento 1° sem. 2008 su 2° sem. 2007 su valore medio Incremento 2° sem. 2008 su 1 sem. 2006 su valore medio Incremento dal 2006 al 2008 su valore medio

pressappoco nullo nel 2001, dalla tabella 3 le rilevazioni dei dati:

Tab. 3 Rilevazione dati Santo Stefano di Sessanio da indagini CRESA 2001

Popolazione N. strutture N. posti letto N. presenze

112 3 79 285

Nel 2008, a seguito di tutta l'attività di ristrutturazione sostenuta da

Sextantio a S. Stefano si registrano circa 7.300 presenze l'anno, il 30%

delle quali pernottano nell'AD, con una crescita anno su anno a livello esponenziale.

Le strutture ricettive- continua il Report del 2010- si sono moltiplicate (oltre alle strutture alberghiere si contano numerosi appartamenti in affitto per i periodi di vacanza). Di questi l'albergo diffuso Sextantio rappresenta circa il 30% delle camere e delle presenze -circa 7.300 presenze l'anno nel complesso, 2190 per la Sextantio-. Dalla tabella 4 -riferita al 2010- possiamo renderci conto che, rispetto alla panoramica del 2001 l'offerta ricettiva di S. Stefano è cresciuta enormemente:

Tab. 4 Offerta ricettiva di Santo Stefano di Sessanio 2010

STRUTTURE N° POSI LETTO/COPERTI

Agriturismo 4 42 Affittacamere/ B&B 15 ₃₂₉ Camping _{1 -} Ristoranti _{8 430} Botteghe ₁₇ Bar ₇

Riguardo il terzo punto, vediamo che un primo importante risvolto è stato il recupero di professionalità antiche e in via di 'estinzione', quali:

• Fabbro • Falegname/Ebanista • Restauratore • Merlettaia • Tessitrice • Allevatore

Ma il trasferimento del valore al territorio si esplica anche per mezzo di un indotto molto nutrito che tutto il business Sextantio riesce a generare. A partire dalla ricchezza prodotta con le strutture ricettive, sia in termini di approvvigionamento di prodotti nel territorio che in termini occupazionali. Inoltre Sextantio ristruttura i propri ambienti spendendo circa 1.600 € al metro quadrato, pertanto distribuirà sul territorio nei prossimi 5 anni circa 20-25 milioni di euro tra persone occupate e materiale acquistato

Infine arriviamo all'impatto sull'agricoltura, quarto ed ultimo punto. L'impatto sull'agricoltura si esplica con un vasto programma di rimessa a coltura di sementi in disuso e di recupero di tutta la filiera produttiva della lana, ma questo lo vediamo meglio nel seguente capitolo.