PER LE OASE DI NUOVA COSTRUZIONE

1. — Riccardo Bachi, prendendo motivo da una breve trattazione del sno valoroso compianto Figlio MARIO, ha analizzato, in un recente stadio, assai perspicno, gli effetti ohe l'esenzione dall'imposta sui fab-bricati per le case nuove, nelle varie forme ohe essa può assumere, è atta ad esercitare, inizialmente ed in prosieguo di tempo, sol mercato edilizio (1).

Egli considera anzi tutto la situazione preesistente al factum

prin-cipi». postulato. Il semplice fatto dell'esistenza di case di nnova

costru-zione accanto a case vecchie appare ali'A. essere un indice del carattere progrediente della città o delle città considerate: data tale ipotesi, il livello delle pigioni si forma ad un'altezza tale che continui a sussistere per un tempo indefinito la convenienza di costruire nuove case. L'im-posta quindi — sempre secondo il prof. Bachi — non incide sul proprie-tario della casa marginale, della casa cioè che procura al suo proprieproprie-tario un reddito netto pari al saggio corrente per impieghi analoghi di rispar-mio, ma è da questi trasferita a in gran parte sull'inquilino e in piccola parte sul proprietario dell'area » (2).

Come tale traslazione avvenga l'A. non dice: si può presumere probabilmente che l'offerta di alloggi e, quindi, la domanda di aree per nuove costruzioni siano inferiori quantitativamente al livello che conse-guirebbero in assenza dell'imposta e che, di conseguenza, i fitti risaltino correlativamente elevati e le aree fabbricabili disponibili correlati-vamente deprezzate — in relazione sempre ai prezzi che si determine-rebbero sul mercato a parità di tutte le altre condizioni. Le aree aumen-teranno di valore (assoluto), in quanto è inerente all'ipotesi di società progrediente la supposizione ohe vi sia una crescente domanda di aree, ma ò da presumersi che il loro prezzo e, quindi, la loro rendita aumentino di meno di quanto avverrebbe ceteris paribus. Dato nn tipo di società come l'italiana in cui, per lo più, nelle città si abbia nna fusione nella stessa persona delle due economie del proprietario dell'area e del pro-prietario della casa, ne verrebbe che, per le case vecchie, si ha unicamente nna traslazione dell'imposta Bugli inquilini.

(1) Sugli effetti della esenzione dall'imposta sui fabbricati per le case di nuova costruzione,

in • Economia politica contemporanea », Saggi in onore di C. Supino, voi. II, pag. 439 e seg. (2) Loc. cit., pag. 440.

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Si può però opporre all'A. ohe l'ipotesi fatta non implica necessaria-mente ohe tutto l'importo dell'imposta sai fabbricati sia trasferito dal proprietario della casa sa di altre economie: onde possa parlarsi di posi-zione di equilibrio, è necessario e sufficiente che sia trasferita unica-mente l'eventuale quota d'imposta che eccede quella gravante su impieghi analoghi di risparmio, in concorrenza con gli impieghi colpiti. Se si tratta d'imposta generale, possono pure aversi ripercussioni sulle curve di domanda e di offerta di beni e servizi, ma, ricostituitasi la nuova posizione di equilibrio, che è quella da cui qui si prendono le mosse, si ha un livellamento nei saggi marginali dei vari impieghi, di risparmio (1). Certo, in un periodo di espansione, le pigioni, alla pari di altri prezzi, tendono ad elevarsi—in misura particolarmente notevole se l'aumento del saggio d'interesse, rendendo meno convenienti impieghi a scadenza più lunga, viene a porre un freno allo sviluppo delle nuove costruzioni —, ma ciò non implica affatto che esse risaltino più elevate di quanto sarebbero in assenza dell'imposta. In una sola ipotesi, non accolta dalla dottrina corrente, l'imposta generale pnò dar luogo a riper-cussioni non eliminabili col tempo, al pari dell'imposta parziale: quando, secondo quanto ebbi altrove ad esporre (2), essa distrae per un periodo di tempo indefinito risparmiatori e imprenditori da impieghi a lunga scadenza; dal contesto non appare però essere questa l'eventualità presa in considerazione dall'autore.

2. — Adottiamo comunque per ora l'ipotesi del Bachi, la quale impli-citamente presuppone l'esistenza di un onere fiscale particolare, che abbia un certo carattere di durata, a carico della proprietà edilizia e la sna trasferibilità attraverso ad una relativa restrizione nell'offerta di nnove case: qnali sarebbero, nella detta ipotesi, gli effetti di un soprav-veniente provvedimento di carattere generale, che abolisca di colpo o sospenda provvisoriamente l'imposta su tutte le case che saranno costruite in futuro!

L'A. nota come, in seguito a siffatto provvedimento, la pigione della casa marginale debba ridarsi d'un importo pari all'imposta soppressa e come per i proprietari di case « vecchie » venga quindi meno quella possibilità di traslazione di coi fino ad allora s'erano valsi. Si verifi-cherebbe per tutto il mercato un generale abbassamento delle pigioni

( 1 ) Cfr. A. D B VITI D B MARCO, 1 primi principi dell'economia finanziaria, cap. I X .

(2) In articoli Bulla Tassazione del risparmio e la teoria dell'interesse (in • Giornale degli economisti » giugno 1928 o febbraio 1930).

LUIOI EINAUDI, per primo, ha parlato esplicitamente di traslazione vera e propria a proposito di tali fenomeni, ma, a differenza di ohi scrive, ritiene ohe i loro effetti si eliminino col tempo (Contributo alta ricerca dell'' ottima imposta », Milano, 1929).

Chi sorive ebbe puro a sostenere che l'inoidenza definitiva si ha unicamente sul fat-tore < lavoro », le varie remunerazioni capitalisticho seguendo un aumento parallelo. Siffatta tesi 6 ora affermata puro da A. LORIA (Annotazioniall''ottima imposta', eoo., ne < La Riforma

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e l'imposta, capitalizzata, minorerebbe il valore di tutte le case « vec-chie ». L'abbassamento del livello delle pigioni, a sua volta, amplierebbe con una certa prontezza la domanda di case dando cosi origine ad nna serie di ripercussioni (incremento della rendita edilizia, richiesta di maggiori capitali nell'industria edificatoria, elevazione del saggio d'in-teresse, ecc., eco.), effetti questi, ohe costituiscono «in buona parte, un anticipo e un'accentuazione dei fenomeni ohe sarebbero, in prooesso di tempo, determinati dal progresso demografico od economico • (1). La questione mi pare possa essere prospettata come segue. Abolita l'imposta per le case di nuova costruzione, vien meno la ragione d'essere dell'accennata restrizione nell'offerta di nuove case, destinata ad assi-curare l'effettuazione del processo di traslazione del tributo. Aumenta quindi inizialmente la domanda di aree fabbricabili e, con la domanda, il loro prezzo; aumenta pure l'offerta di alloggi. Tale aumento però risulta ben presto ostacolato ed eliminato del tutto dalla sopravveniente tendenza al ribasso nel livello delle pigioni. Bibasso questo, ohe non corrisponde però esattamente all'importo dell'imposta soppressa in quanto è parzialmente annullato, in diverso grado per le varie categorie di alloggi, dall'aumento del prezzo delle aree. Ne risulta che, a parte gli effetti iniziali del tutto transitori, per i risparmiatori nessun parti-colare incentivo alla costruzione di case nuove può derivare dalla decre-tata franchigia, quale potrebbe invece derivare con effetti durevoli da una discesa nel prezzo dei materiali di costruzione, del saggio d'interesse o dei salari (2-3). Si costruiranno si case nuove, ma nella misura in cui se ne sarebbero costruite ugualmente in assenza del provvedimento legislativo: la discesa nel livello delle pigioni, ohe si manifesta dapprima per le case nuove e da queste si estende alle case vecchie, non permette ai nuovi proprietari e ai proprietari in fieri di godere di un frutto di capitale maggiore di quello goduto fino ad allora dai vecchi proprietari. Questo stesso frutto può essere goduto dagli acquirenti di case vecchie. Quanto ai proprietari vecchi, quelli marginati vengono a godere di un fratto inferiore a quello di equilibrio, quelli supermarginali vedono falci-diati i propri sopraredditi. L'offerta di alloggi vecchi naturalmente non si riduce in misura molto sensibile, come invece potrebbe talora avve-nire se si trattasse di altre forme di ricchezza e di impiego di attitudini amministrative: pur tuttavia, col tempo, si potrà notare un certo ristagno nelle opere di riparazione, restauro od accessione (4).

(1) Loc. cit., pag. 442.

(2) Ne segue pure ohe, nella detta ipotesi, l'esenzione postulata non può compensare un eventuale aumento intervenuto nel prezzo dei materiali da costruzione o nei salari dei muratori. (3) £ vero ohe il proprietario di oaae nuove, godrà del vantaggio di non doverti procurare dei mezzi per soddisfare periodicamente all'obbligo dell'imposta: tale vantaggio è, però, per lai ben pooo sensibile, a differenza di quanto avviene per altri soggetti eoonomioi, data la relativa regolarità oon cui si risonotono i fitti e la loro liquidità.

Soltanto quando, col tempo, l'ampliata domanda di certe categorie di alloggi, originata dal ribasso dei fitti, darà luogo ad un aumento nel livello delle pigioni, atto ad offrire ad impresari, a proprietari di aree fabbricabili, a risparmiatori ed a banchieri la prospettiva di guadagni superiori ai correnti, il ritmo della costruzione di nuove case risulterà accelerato, sia por lentamente, grazie anche al possibile ristagno nelle opere di riparazione, restauro od accessione per le case « vecchie ».

Ciò avverrà man mano che gli affitti, aumentando, tenderanno a tornare al loro livello iniziale. Gol ricostituirsi di detto livello iniziale, svaniscono

i guadagni di natura transitoria degli inquilini vecchi e nuovi e vengono pur meno le perdite, reddituali e patrimoniali, dei proprietari di case « vecchie ». Continuano a sussistere, in varia misura, i guadagni dei proprietari di case nuove — guadagni per lo più ripartiti variamente con impresari, creditori, proprietari di aree —, i quali guadagni di per sè potrebbero spesso costituire un incentivo notevole ad una costruzione supplementare, extra normale di case se non fosse che, a parità di tutte le altre condizioni del mercato, l'iniziale espansione extra normale nella domanda di alloggi si riduce essa pure col venir meno della sua ragione d'essere (1). Vi sarà tuttavia qualche tendenza al ribasso, diretta a stimolare la domanda di alloggi, seguita da rialzi: in complesso un seguito di ribassi e di rialzi alternativi nel livello dei fitti con gli altri effetti che tali variazioni di prezzo traggono seco. Col tempo, col pro-gressivo ridarsi dell'elasticità della domanda d'alloggi, tali squilibri si riducono sempre più finché scompaiono praticamente del tutto.

Con misure siffatte, nella detta ipotesi, lo Stato mira ad anticipare lo Bviluppo delle nuove costruzioni: vi riesce, per un periodo più o meno lungo, se la società è già naturalmente progrediente e se, quindi, la domanda di alloggi è suscettibile d'una certa espansione. Opera stimo-lando ripetutamente la domanda finché l'offerta non si è pienamente adeguata ad essa. Il successo dipende dall'elasticità positiva della domanda di alloggi, la quale, per vero, prima del provvedimento aveva mostrato in altri punti un grado notevole di rigidità se aveva permesso l'effettuazione del trasferimento dell'imposta dai proprietari agli inquilini. Non mi pare occorra distinguere tra esenzione per un periodo indefinito di tempo ed esenzione per un periodo limitato [concesso in via perma-nente (2), o in via temporanea (3)] sempre che si tratti di disposizioni di carattere generale. Gli effetti saranno più o meno intensi secondo i casi, ma tenderanno sempre ad estinguersi entro un periodo limitato di tempo. (1) Naturalmente non può escludersi ohe nella realtà concreta impresari e capitalisti siano oolti da una frenesia speculativa: in tal caso essi non tarderanno molto a risentire le conseguenze dei loro calooli errati.

(2) Una disposizione in tal senso era già contenuta nella legge italiana del 1865 per cui le costruzioni nuove sono assoggettato all'imposta « due anni dopo eho saranno rese abitabili o servibili all'uso cui sono destinate » (art. 18).

(3) Como ora in Italia per un periodo di venticinque anni per le costruzioni ohe saranno dichiarate abitabili entro il 1935 (R. D. L. 23 gennaio 1928).

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3. — La questione si prospetta in parte diversamente se si parte dall'ipotesi, più conforme alla realtà, per cui prima del factum principis l'impoBta sui fabbricati incideva in misura rilevante sui proprietari di case. £ unicamente la sussistenza di nna tale condizione di cose che pnò indurre il legislatore a ricorrere ad un provvedimento d'esenzione fiscale d'una notevole rilevanza per tutte le case indistintamente. In tal modo lo Stato stimola direttamente l'offerta di nuove case, eliminando uno degli oneri che ne trattengono l'espansione. Nò derivano effetti in gran parte analoghi a quelli ohe potrebbero derivare da un ribasso nel prezzo dei materiali da costruzione o nei salari.

Il provvedimento non esercita alcun effetto immediato sul livello delle pigioni; i fitti delle case « vecchie » restano quali erano e quindi non muta neppure il loro valor capitale. Detto valor capitale, se mai, era già ridotto dall'imposta prima ohe si addivenisse all'esenzione per le case nuove: non vi è neppur ragione di ritenere che l'offerta preesi-stente di case tenda a ridursi o ohe con la riforma si creino difficoltà artificiali alla vendita delle costruzioni preesistenti (1). Si gonfiano invece i valori capitali delle case nuove in quanto nel loro prezzo è capitalizzata ima parte più o meno cospicua del beneficio fiscale, quella parte cioè maturata a beneficio del proprietario dell'area e del proprie-tario della casa. Proprieproprie-tario iniziale dell'area e proprieproprie-tario della casa possono essere due persone fisiche od enti distinti. In tal caso il beneficio fiscale ha influito sul prezzo d'acquisto dell'area: l'acquirente, a sua volta, si rivale sugli inquilini (2). Una parte residua più o meno rilevante, del beneficio fiscale si può supporre vada a vantaggio dell'impresario od anche a favore di altre persone impiegate nell'industria edificatoria od in altre industrie ad essa correlate. L'espansione del valor capitale delle case nuove rende più agevole l'accensione di mutui per quanto concerne l'ammontare del credito concesso oppure le condizioni a cui è concesso in ragione della garanzia supplementare costituita dal sopra-valore e può talora contribuire a dare origine ad eccessi creditizi. La por-zione di beneficio conglobata nel prezzo dei fabbricati nuovi scompare per i successivi acquirenti in quanto risulta scontata all'atto dell'acquisto.

Detti acquirenti vogliono godere del frutto normale sul capitale impiegato: le pigioni delle case nuove e, in processo di tempo, le pigioni tutte tendono ad elevarsi. Ritengo sia questa non ultima causa della relativa elevatezza

che si è riscontrata in questi anni, e che tuttora perdura, nel livello (1) A protese difficoltà in tal senso accenna vagamente il Po vi ANI, Il contenuto

dell'im-posta sui fabbricati, pag. 112.

(2) L'area tfa parte» nella sua integrità del costo e, quindi, del prezzo della casa cosi come fa parte del frutto che essa dà se affittata a terzi : non entra porò normalmente, per la sua porzione differenziale, nel oosto dei beni prodotti dal locatario nel senso almeno in oui siffatta proposizione è vera per i beni fondiari. L'analogia con la rendita fondiaria, per quanto attiene a quest'aspetto della teoria classica, sussiste cioè unicamente se riferita all'eventuale economia produttrice del locatario, oome del resto fa MAMHAT.II (Principi,

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-delle pigioni -delle case nuove di molte città italiane. La prontezza con cui l'aumento si determina e la costanza con cui permane per un rile-vante periodo di tempo o si diffonde è prova delia « perfezione » del mercato del risparmio. L'elevatezza delle pigioni viene a costituire un

ulteriore incentivo a costruire nuove case. Per le case vecchie può parlarsi di vera e propria traslazione, resa possibile unicamente dalla decretata franchigia. Il guaio è che nella realtà concreta l'aumento non si estende

ohe assai lentamente alle case «vecchie» e che, quindi, tale lentezza ritarda le migrazioni interne. Un ribasso generale delle pigioni si avrà quando l'offerta di case BÌ paleserà superiore al fabbisogno ed i proprie-tari dovranno ridursi a stimolare la domanda di alloggi riducendone i fitti. La costruzione di case tuttavia non verrà meno fin ohe vi sarà la prospettiva di un guadagno differenziale da sfrattare, superato il qual punto il vantaggio dell'esenzione risalta completamente eliminato.

Concludendo si pnò notare:

Nell'ipotesi qui considerata l'esenzione, agendo prontamente sul-l'offerta di case, ha effetti più pronti e sicari, per quanto attiene allo sviluppo di nuove costruzioni, di quanto non avvenga nell'ipotesi prece-dentemente considerata, ma, conseguentemente, agisce pure in guisa più durevole nel senso di un rialzo nei prezzi delle case e delle pigioni, sia per il pronto aumento nei prezzi delle aree, dei materiali da costru-zione, dei salari, ecc., che la concorrenza dì impresari e capitalisti porta con sè, sia per la capitalizzazione del beneficio fiscale nel prezzo delle nuove case, capitalizzazione questa che non pnò avvenire, o ohe avviene unicamente in misura assai limitata, nell'ipotesi considerata in prece-denza.

Nel caso che qui si considera l'espansione di case non avvenendo sotto lo stimolo e il freno della domanda come nel caso precedente, o, quanto meno, prevenendo talora la domanda più che seguendola, non può trovare un naturale correttivo che nei ribassi che l'esnberanza di alloggi in definitiva deve provocare.

In concreto i processi di traslazione essendo più facili per certi tipi di casa che per altri, avremo sempre, sia pur in limiti assai variabili nel tempo e nello spazio, una combinazione delle due ipotesi consi-derate. Sarebbe interessante Btndiarle in relazione alle vicende più recenti del mercato edilizio italiano.

In entrambe le ipotesi le condizioni del mercato non potendo essere permanentemente alterate, in quanto a lungo andare si ricostituisce in notevole misora la situazione iniziale, è sempre meno Qpportnna nna politica durevole di esenzioni troppo liberale, troppo onerosa cioè per gli enti pubblici.

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