procedure manutentive da applicarsi alle nuove edificazioni10.
Una puntuale valutazione del degrado associata alla presenza dei fattori critici che possono in- fluenzare il processo di obsolescenza consente di ricavare utili indicazioni dalle attività di rico- gnizione del costruito. All’interno del programma di ricerca comunitario in cui è stato sviluppa- to il software InvestImmo11, un’importante campagna di ispezioni che ha interessato circa 350 edifici ha condotto alla realizzazione di un modello previsionale del degrado degli elementi co- struttivi implementato in un modulo di pianificazione delle attività manutentive.
Figura 4 – Valori minimi, massimi e medi della vita utile per diversi elementi/tipi edilizi12
(Fonte: Balaras C.A. et al (2005a))
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In particolare, al fine di conseguire adeguati livelli qualitativi delle realizzazioni, le imprese sono tenute a prevedere in fase di appalto opere manutentive per un periodo temporale compreso fra i 3 e i 5 anni.
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Investimmo è il risultato di un programma di ricerca comunitario, coordinato dal CSTB, finalizzato alla predisposizione di uno strumento di supporto decisionale nella definizione di piani strategici di gestione di portafogli di immobili, specificamente rivolto agli edifici residenziali e ad una programmazione di bre- ve e medio periodo.
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2.2: Load bearing structure - masonry with hollow block flooring; 2.3: Load bearing structure - rein- forced concrete; 3.1: Facade finish – rendering; 4.2: Facade decorations - XXth century buildings; 5.1: Balconies and loggias - masonry or concrete parapet; 5.2: Balconies and loggias – metal handrail; 14.1: Sewage disposal - exposed parts of pipework; 14.2: Sewage disposal - buried parts of pipework; 15.2: Cellar and garage doors- basement doors only; 16.1: Basement windows - basement windows above ground level; 16.2: Basement windows - basement windows below ground level; 17.1: Entrance area and stairwell wall finish - internal stairwell; 19: main entrance door; 20.1: Apartment access doors; 21: High voltage: connection, metering panels, distribution; 22: High voltage: common installations; 23: Low voltage installations; 24: Lift; 25.1: Carpentry - wooden carpentry; 26.1: Roofing - pitched roof; 26.4: Roofing - flat roof without access; 27: Superstructures on roof; 28 – Skylights; 29: Dormer; 31.1: Sheet metal work + gutters - sloping roof; 31.2: Sheet metal work + gutters - flat roof; 33 - Electrical installation in apartment; 38: Surface and waste water pipework; 39: Windows; 40.1 - Shutters - shutters; 40.2 - Shutters - roller shutters; 41: Canopies and sunshades; 42: Interior joinery; 43.3 - Floor finish - wooden floors; 48.1: Ventilation (kitchen, bathroom, toilets) - natural ventilation; 48.3: Ventilation (kitchen, bathroom, toilets) - mechanical ventilation.
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4.2.2.2.2 Le strategie manutentive Le strategie manutentive Le strategie manutentive Le strategie manutentive
Da un intervento sul costruito originato prevalentemente da eventi di guasto la gestione dei pa- trimoni immobiliari si orienta progressivamente verso una pianificazione ed un controllo dei processi decisionali, basato su considerazioni relative al costo dell’intero ciclo di vita del manu- fatto e, quindi, su un bilancio di lungo periodo.
A livello generale le politiche di gestione degli immobili sono connesse a parametri quali la de- stinazione e la funzione, la localizzazione, il valore patrimoniale e il reddito; per quanto attiene l’edilizia sociale pubblica, in quanto servizio di interesse generale, le considerazioni relative all’introduzione di strategie di gestionali evolute sono limitate all’aspetto tecnico-economico re- lativo alla potenziale riduzione dei costi rispetto alle pratiche di gestione tradizionali. Se in altri paesi europei è infatti possibile individuare esempi di differenziazione delle attività delle housing associations con la costituzione di imprese commerciali cui affidare la gestione dei beni e delle aree più remunerative al fine di generare ritorni finanziari da reimpiegare nelle aziende madri tale soluzione non sembra al momento applicabile al contesto italiano.
Concentrando quindi l’attenzione sul sistema edilizio è utile procedere ad una classificazione dei componenti in funzione del comportamento in esercizio e delle esigenze manutentive al fine di individuare le strategie più opportune per ciascuno di essi13:
elementi per i quali è prevista una durata pari a quella dell’edificio e che richiedono so- lo interventi di manutenzione d’emergenza qualora si verifichino difetti dovuti a errori di progettazione o di posa in opera (p.e. componenti strutturali non esposti ad agenti di degrado);
componenti che necessitano di periodica sostituzione di parti per la garanzia di ade- guati livelli di funzionalità e affidabilità e norme di sicurezza (p.e. impianti tecnologici); elementi esposti ad azione di agenti di degrado esterno e soggetti a forme progressive
di deterioramento;
elementi la cui durata varia al variare delle condizioni di esercizio, destinazione d’suo e frequenza (p.e. pavimenti, finiture interne e serramenti, ecc.);
elementi che svolgono funzione protettiva di altri componenti; elementi soggetti a forme di obsolescenza tecnologica.
In riferimento alla classificazione di cui sopra e alla previsione dei processi di degrado può es- sere determinato il programma di gestione tecnico-economica più idoneo e la conseguente combinazione di operazioni di manutenzione ordinaria e straordinaria programmate o a gua- sto.
Attività manutentive e attività di riqualificazione sono operazioni che presentano un alto grado di coerenza e che consentono, qualora associate, di realizzare economie marginali e di scala nell’esecuzione degli interventi. Gli interventi di manutenzione straordinaria possono quindi co- stituire l’occasione in cui procedere ad un ripristino delle funzionalità originarie e ad un ade- guamento prestazionale a nuovi standard qualitativi, preliminare all’implementazione all’introduzione di strategie di manutenzione programmata. Un semplice esempio può essere costituito dall’intervento sui prospetti, in cui la revisione degli intonaci e il rifacimento dei rive- stimenti può costituire l’occasione in cui procedere ad una riqualificazione energetica comples- siva dell’involucro, o ancora la rimozione dei manti di copertura in amianto in concomitanza della quale installare dispositivi di captazione dell’energia solare.
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