vuti allo Stato56.
Politica degli affitti e delle vendite
La determinazione dei canoni degli alloggi di edilizia residenziale pubblica è di competenza dell’autorità regionale e si attesta mediamente sugli 80 euro al mese57 ed equivale al 28% del canone di un analogo alloggio privato; su di esso gravano le imposte (33%), le spese per il personale amministrativo (22%) e i costi per le manutenzioni ordinarie (22%) e straordinarie (23%). Ne consegue pertanto l’impossibilità di costituire negli anni un accantonamento in gra- do di finanziare un intervento complessivo di riqualificazione.
Analoghe considerazioni valgono per i prezzi di vendita, fissati dalla L. 560/1993 in funzione della rendita catastale e del tempo di permanenza degli inquilini, da cui deriva un ricavo unita- rio medio di appena 23.700 euro.
L’introduzione di una politica degli affitti e delle vendite meno restrittiva con canoni in grado di assicurare la copertura integrale degli oneri gestionali e cessioni meno distanti dai valori di mercato, potrebbe consentire una più agevole programmazione di interventi di riqualificazione energetica in grado di determinare un sensibile risparmio nella spesa energetica degli inquilini. In diverse realtà europee gli affitti sono calcolati in base ai costi effettivi e sono compensati con sussidi alle famiglie mentre i prezzi di vendita sono fissati a valori vicini a quelli di mercato58. Un’altra possibile strategia potrebbe essere individuata nella ristrutturazione delle aziende casa con una distinzione dei settori di intervento in stock abitativo pubblico, a canone sociale, e stock liberalizzato, a canone moderato e di libero mercato, per conseguire profitti da reinvestire nei settori meno redditizi del patrimonio.
Abusivismo e morosità diffusa
La gestione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica patisce inoltre i fenomeni dell’abusivismo59 e della morosità diffusa60; quest’ultima, nelle realtà più problematiche, arriva a raggiungere una percentuale superiore al 30% dei ricavi previsti dai canoni.
56 Il patrimonio di edilizia residenziale pubblica per la maggior parte oggi è in classe D, E, F o inferiore,
con consumi pari a 200-250 KWh/mq anno. Non è pensabile portare tutti questi edifici in classe A o B (sotto i 50 KWh/mq anno), se non con interventi graduali a partire dagli impianti, serramenti ed isola- menti dei solai superiore ed inferiore, con costi ad alloggio pari o inferiori a 25.000 euro. Se conside- riamo sicuramente privi di adeguato isolamento gli alloggi costruiti dal dopoguerra al 1981 risultano cir- ca 450 mila alloggi con necessità di intervento urgente. Federcasa (2010b)
57
Il ricavo annuo medio per alloggio gestito, in generale molto basso, registri delle marcate differenze nelle varie aree del Paese. Si attesta sui 1.000 euro/anno (90 euro mensili) nel nord-ovest (Piemonte, Liguria, Lombardia), sale attorno ai 1.200/1.300 euro nel nord-est (Veneto, Emilia), in qualche caso an- che sui 1.400 nel centro Italia (Firenze, Terni) per poi scendere nelle regioni del Sud su valori tra 600 e 800 euro. Vedi Dexia Crediop (2008)
58
“In Olanda, ad esempio, le housing association sono normalmente tenute a vendere ad almeno il 90% del valore di mercato dell’alloggio per prevenire eventuali rischi finanziari (ulteriori riduzioni si pos- sono ottenere facendo uso delle sovvenzioni di acquisto (BEW): 20% di sconto aggiuntivo per nuovi pro- prietari e 30% per gli attuali affittuari) Ad esempio, l’istituto potrebbe riservarsi il diritto di comprare nuo- vamente l’alloggio allo stesso sconto nel momento in cui la famiglia decida di spostarsi altrove. Ciò con- tribuirebbe anche a prevenire la riduzione del numero di alloggi di proprietà dell’istituto a causa delle vendite. Se l’obiettivo e’ rendere disponibili alloggi di proprietà’ a più ampi gruppi sociali allora ulteriori sconti potrebbero essere concessi combinati con specifiche restrizioni. Ad esempio, l’istituto potrebbe ri- servarsi il diritto di comprare nuovamente l’alloggio allo stesso sconto nel momento in cui la famiglia de- cida di spostarsi altrove. Ciò contribuirebbe anche a prevenire la riduzione del numero di alloggi di pro- prietà dell’istituto a causa delle vendite.” Riccardo F. (2008)
59 In gran parte del Paese l’abusivismo (centro-nord e molte realtà del Mezzogiorno) è a livelli bassissimi,
La riduzione dei costi di gestione conseguente un intervento di riqualificazione energetica (il co- sto della bolletta energetica incide a volte più dell’affitto sociale) potrebbe contribuire alla di- minuzione del fenomeno della morosità.
Scarso turnover degli abitanti
La mancata attivazione di un’effettiva mobilità abitativa, correlata alla modiche nella composi- zione dei nuclei familiari e alle condizioni reddituali difficilmente accertabili nei termini previsti, non consente alle aziende casa di offrire una risposta adeguata alla richiesta di un alloggio. La modificazione della domanda (aumento della popolazione anziana, aumento del numero dei nuclei familiari e diminuzione dei loro componenti61, ecc.) richiede una differenziazione dell’offerta abitativa a cui dare risposta con gli interventi di nuova edificazione o la trasforma- zione dell’esistente laddove la rimodulazione dei tagli degli alloggi possa consentire uno sfrut- tamento più efficace del patrimonio.
Difficoltà di diffusione di strumenti di finanziamento privato agli interventi di riqualificazione ed efficienza energetica
Il finanziamento tramite terzi, o third party financing, è una forma di assistenza che comprende la fornitura globale di servizi di diagnosi, installazione, gestione, manutenzione e finanziamento di impianti tecnologici da parte di una società di servizi energetici esterna (energy saving company o “esco”) essendo il costo dei servizi stessi ripagato dal valore del risparmio energeti- co raggiunto dopo l’intervento62.
IL FTT è uno strumento introdotto negli Stati Uniti e promosso dalla Commissione delle Comu- nità Europee negli ultimi anni ’80 per incentivare il ricorso al capitale privato e limitare la ri- chiesta di fondi pubblici per il soddisfacimento degli obiettivi strategici di indipendenza e conte- nimento dei consumi energetici 63.
L’applicazione di tali strumenti all’edilizia residenziale è tuttavia estremamente difficoltosa in particolar modo per l’accesso al credito da parte della società di servizi energetici e l’assenza di fondi di garanzia regionali o nazionali che consentano di attivare più agevolmente tali inter- venti.
realtà difficile e complessa dal punto di vista della domanda abitativa come Milano sale al 5%. Ma in alcune, poche per la verità, realtà del sud invece è un fenomeno assai rilevante. I casi estremi sono rap- presentanti dalle due grandi città della Sicilia, Palermo e Catania, dove sono abusive più di un quarto delle famiglie (27%). Vedi Dexia Crediop (2008)
60 Anche la morosità risulta molto differenziata: il fenomeno è molto rilevante nelle grandi città (Torino,
Milano, Genova, Roma, Napoli, Bari e Palermo), mentre assume contorni assai più contenuti nelle me- die città soprattutto del centro-nord. Basti pensare che se si considera al 2006 il rapporto tra mancati introiti per morosità e ricavi da canoni in città come Bergamo, Brescia, Parma ma anche a Venezia, Fi- renze e Bologna, siamo su valori intorno al 5%, mentre a Cagliari si arriva al 44%, a Palermo siamo al 35%, a Torino e Genova al 32%, a Roma e Napoli al 30%, a Bari al 23 e a Milano al 10%. Una situa- zione che mediamente tra il 2001 ed il 2006 è peggiorata. L’aumento generalizzato delle morosità, è senz’altro da mettere in relazione con l'impoverimento generale della popolazione che abita nei quartieri di edilizia sociale pubblica. Vedi Dexia Crediop (2008)
61 In Italia, dal 2000 al 2007 il numero delle famiglie è cresciuto di oltre 2 milioni, mentre il numero
medio dei componenti di una famiglia è passato da 2,52 del 2003 a 2,44 del 2007. Si veda DEXIA CREDIOP SPA, CENSIS e FEDERCASA (2008)
62 Valentini G. (1992)
63 Raccomandazione della Commissione delle Comunità Europee del 29 marzo 1988 concernente il fi-
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