stimata intorno all’1,2% del valore dell’opera4.
Figura 2 – Rappresentazione dell’incidenza dei costi di manutenzione, per classe di elemento tecnico e per destinazione d’uso (Fonte: Di Giulio (2007))
È possibile stimare la riduzione dei costi ottenibile attraverso una programmazione delle attività manutentive in una percentuale compresa tra il 10% e il 20%, che può aumentare in fase di gara qualora si preveda di appaltare gli interventi previsti dal piano di manutenzione ad una ditta esterna5. Tale riduzione fa tuttavia riferimento a edifici caratterizzati da uno standard quali- tativo medio accettabile.
L’introduzione di strategie di manutenzione programmata richiede pertanto una preliminare at- tività di adeguamento del parco immobiliare alle norme relative alla sicurezza e abitabilità e di allineamento delle condizioni ad uno standard qualitativo omogeneo. Lo svolgimento di tali in- terventi rende necessario un puntuale rilevamento dei dati relativi alle caratteristiche e alle con- dizioni prestazionali residue del patrimonio.
L’insieme delle attività preliminari di indagine, strutturazione del sistema di gestione e adegua- mento degli edifici richiede pertanto un costo iniziale elevato che ritarda il conseguimento delle economie conseguibili rispetto ad una gestione “ordinaria” degli interventi.
L’entità delle risorse necessarie alla realizzazione di tali operazioni è direttamente proporzionale alla quantità e alla complessità dei dati da rilevare e analizzare; per mantenere queste opera- zioni entro margini di costo accettabili è essenziale disporre di “modelli di valutazione” che consentano di definire le condizioni dei patrimoni immobiliari mediante rilevamenti a campione su un numero limitato di parametri e “indicatori” significativi6.
4 “Indici per lo sviluppo di piani e programmi di manutenzione diffusa in edilizia”, progetto di ricerca fi-
nanziato dal MIUR nel quadro del PRIN 2000, coordinato dal prof. C. Molinari del Politecnico di Milano. Si veda Di Giulio R. (2007)
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Di Giulio R. (2007)
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4....1111 La costruzione del quadro conoscitivo delle condizioni del patrimonioLa costruzione del quadro conoscitivo delle condizioni del patrimonio La costruzione del quadro conoscitivo delle condizioni del patrimonioLa costruzione del quadro conoscitivo delle condizioni del patrimonio
L’implementazione di strategie di manutenzione programmata del patrimonio richiede una fase preliminare di definizione delle conoscenze e degli obiettivi in cui da una parte sono definiti i processi di degradamento e obsolescenza e dall’altra gli standard qualitativi previsti. La ricogni- zione sistematica del patrimonio ha l’obiettivo di valutare le condizioni di funzionamento rispet- to allo standard e di offrire un quadro analitico delle condizioni puntuali e complessive. L’attività di monitoraggio delle condizioni del patrimonio edilizio riveste una notevole importan- za anche per l’autorità pubblica al fine di tutelare l’incolumità degli utilizzatori e individuare e prevenire eventuali situazioni di rischio strutturale ed impiantistico o riferito alle caratteristiche del territorio. L’istituzione di un apposito documento che rechi traccia dell’insieme documentale proprio di un edificio, il fascicolo del fabbricato, avanzata a seguito di tragici eventi di crollo e successivamente introdotto in alcune regioni italiane, è stato dichiarato illegittima dal Consiglio di Stato7. Riproposto nuovamente nell’ambito delle normative regionali sul Piano Casa è stato nuovamente bocciato in quanto oggetto di competenza legislative esclusive dello Stato. Simili procedure, sebbene limitate al settore dell’alloggio sociale, sono invece adottate in nazioni come l’Inghilterra (House Condition Survey) e l’Olanda (KWR) in cui la qualità edilizia del pa- trimonio è misurata periodicamente dallo stesso governo; tali iniziative permettono la rilevazio- ne delle condizioni strutturali degli edifici, della qualità funzionale e spaziale degli ambienti, delle misure di risparmio energetico, della sicurezza delle attrezzature. I risultati delle suddette indagini consentono di fissare a livello centrale gli obiettivi di rinnovamento del parco abitativo (come il Decent Home Standard in Inghilterra) ai quali i singoli operatori dovranno conformare il proprio patrimonio.
La valutazione delle condizioni di degrado
L’attività prediagnostica, nell’accezione definita dalla norma UNI 11150-3:2005, costituisce il fulcro della fase preliminare alla pianificazione della gestione e concorre, dal lato tecnico, ad orientare la tipologia e le priorità di intervento.
Di fondamentale importanza è la strutturazione di un protocollo di indagine allo stesso tempo rapido e puntuale, fondato su una modellazione preliminare dei processi di degrado dei com- ponenti utilizzati e sulla relativa valutazione delle condizioni residue mediante parametri misu- rabili e criteri oggettivi, al fine di limitare la soggettività e l’inaffidabilità dei dati.
7 Il Fascicolo del Fabbricato è stato introdotto nel 2002 nella Regione Lazio con un’apposita legge che
consentiva ai Comuni di istituire un fascicolo per ogni fabbricato esistente o di nuova costruzione per co- noscerne lo stato di conservazione; la stessa iniziativa è stata successivamente presa da altre Regioni ita- liane. Il Comune di Roma, con una Delibera del Consiglio Comunale del 2004 rende obbligatorio il Fa- scicolo del Fabbricato e individua le scadenze temporali con le quali adempiere al provvedimento in fun- zione dell’epoca di costruzione. Successivamente viene dichiarato illegittimo dal TAR del Lazio e tale de- cisione viene confermata dal Consiglio di Stato ritenendolo "un inutile dispendio d'attività amministrativa" e una "vana duplicazione di adempimenti in capo ai proprietari".
D I E XXIII
Attività informative Raccolta, selezione critica e organizzazione finalizzata di informazioni e docu- menti relativi al bene edilizio e al suo contesto.
Attività prediagnos- tiche
Insieme delle attività finalizzate a raccogliere indicazioni preliminari sulle condi- zioni tecniche di un bene edilizio o delle sue parti, mediante prime valutazioni delle prestazioni in essere e delle condizioni di degrado (con osservazioni preva- lentemente visive). Tali valutazioni consentono di orientare il tipo di intervento e/o le decisioni in merito alla destinazione d’uso ed inoltre di organizzare le successi- ve attività diagnostiche.
Attività di rilievo Operazioni finalizzate alla conoscenza dei dati dimensionali e delle configurazio- ni geometriche, alla descrizione dei materiali e delle tecniche costruttive dei beni edilizi.
Attività diagnostiche Insieme delle attività finalizzate alla conoscenza, all’interpretazione e alla valuta- zione delle condizioni di degrado e/o patologia, delle condizioni di funzionamen- to e delle prestazioni in essere del bene edilizio e delle sue parti al fine di orienta- re il progetto. Esse si avvalgono di osservazioni a carattere strumentale e possono comprendere il prelievo di campioni e il loro esame in laboratorio.
Tabella 1 - Articolazione delle attività analitiche (Definizioni UNI 11150-3:2005 “Qualificazione e con- trollo del progetto edilizio per gli interventi sul costruito. Parte 3: Attività analitiche ai fini degli interventi sul costruito”
Di particolare interesse in relazione ai criteri e le metodologie di valutazione dei processi di de- grado è lo standard olandese per la valutazione delle condizioni di degrado degli edifici (Dutch standard for condition assessment of buildings), di cui si propone una breve descrizione. Il sud- detto protocollo norma le procedure di ispezione sul costruito e si propone come il riferimento unico per le housing associations, che attualmente utilizzano metodi differenti per classificazio- ne gerarchica di elementi costruttivi, difetti e parametri di condizione. Il modello messo a punto nella norma si focalizza sui grandi patrimoni immobiliari e prevede un’ispezione strutturata di tipo visivo con una cadenza massima quinquennale: per ciascun componente edilizio si valuta l’intensità e l’estensione dei fenomeni di degrado di diversa importanza cui può essere sogget- to.
Figura 3 – Il processo di valutazione delle prestazioni (Fonte: NEN 2006)
L’importanza dei difetti indica in quale misura essi influenzano il comportamento del compo- nente edilizio; lo standard, per ciascun componente, classifica l’importanza dei difetti in tre gradi: minimi, seri o critici. Sono critici quei difetti che ne influenzano significativamente la fun- zionalità, che sono connessi a difformità intrinseche di materiali strutturali o che sono relativi ad elementi in precedenza oggetto di guasto. I difetti seri sono quelli che gradualmente riducono le prestazioni del componente, mentre quelli minimi riguardano per esempio le finiture.
L’intensità dei difetti è analogamente strutturata in tre classi: bassa, quando il difetto è difficil- mente visibile; media, quando il difetto è in progressione; alta, quando il difetto non può pro- seguire ulteriormente.
L’estensione è invece articolata in quattro classi in funzione della frequenza con cui si verifica e dell’estensione che coinvolge.
Per mezzo di specifiche matrici, l’estensione e l’intensità di un difetto combinata con l’importanza dello stesso conduce ad un punteggio su una scala a quattro livelli. Dal momento in cui ciascun componente può presentare più di un difetto, lo standard fornisce diverse opzioni per valutare lo standard complessivo di degrado. L’ultima parte dello standard definisce infine le metodologie per l’aggregazione dei punteggi, per categorie di componenti (p.e. facciate, tet- ti, serramenti, riscaldamento, ecc.) e per l’intero edificio. Per offrire indicazioni utili alla pro- grammazione delle attività manutentive si è ritenuto inoltre opportuno specificare due diversi indici globali: uno riferito alla totalità degli elementi edilizi e l’altro agli elementi che normal- mente non sono oggetto di sostituzione durante il loro ciclo di vita.
Lo sviluppo di tale modello è finalizzato a supportare le previsioni manutentive a lungo termine; pur non arrivando a definire per ciascun livello di degrado del componente gli interventi ed i costi ad essi associati, come invece possibile con altri strumenti, esso si caratterizza per la maggiore sistematicità della procedura di valutazione e la puntualità del quadro globale delle condizioni residue.
È altresì importante definire le soglie prestazionali manutentive e le priorità di intervento con ri- ferimento al livello di rischio connesso al guasto dei componenti; ad esempio, i componenti strutturali o gli elementi in grado di incidere sui livelli di sicurezza del fabbricato assumono la precedenza rispetto ai lavori motivati da esigenze estetiche o di efficientamento. Tale esigenza è tenuta in conto attraverso il diverso peso attribuito alle differenti categorie di componenti..
Durabilità e vita utile dei componenti edilizi
A partire dagli anni ’60 in ambito europeo viene progressivamente rivolta l’attenzione alle im- plicazioni di natura economica connesse alla durata di componenti e sistemi edilizi e sono av- viate sperimentazioni, principalmente in Inghilterra, Francia e Svezia, finalizzate ad evidenziare le relazioni esistenti tra gli aspetti prestazionale, economico e gestionale della manutenzione. La ricerca sviluppa modelli matematici per l’analisi qualitativa e la valutazione dell’andamento dei costi in esercizio e progressivamente implementa banche dati sulla durabilità che costitui- scono il principale strumento per la determinazione dei costi globali e l’ottimizzazione delle strategie di manutenzione e gestione finanziaria8.
Il calcolo del Life Cycle Cost è infatti utilizzato in maniera diffusa e costituisce un elemento di valutazione delle richieste di finanziamento delle housing associations inglesi all’interno pro- grammi nazionali per le abitazioni accessibili (NAHP).
Tali ricerche costituiscono in Francia il riferimento per la gestione del patrimonio edilizio dell’HLM (Habitations à Loyer Modéré), che si avvale di soluzioni informatizzate per la preventi- vazione dei costi consentendo la pianificazione di programmi decennali puntuali per l’accumulo di riserve economiche da utilizzare nel caso di riparazioni o di manutenzioni straor- dinarie di una certa importanza9.
In Italia, con ritardo rispetto alle realtà precedentemente citate, l’ex IACP di Milano attraverso il Centro di Ricerche e Sviluppo ha avviato agli inizi degli anni’90 la creazione di una banca dati
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Si veda in particolare il Construction Durability Database inglese: www.blpinsurance.com.
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