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Tribunale di Rovigo
Procedura di Esecuzione Immobiliare promossa da: Rovigo Banca Credito Coop. Soc. Coop.
Cassa di Risparmio di Cento S.p.a.
contro:
n. Gen. Rep.
9/2014+380/2014+402/2014+170/2015+171/2015+288/2015+310/2016 data udienza ex art. 569 c.p.c.: 13-01-2017
Giudice E.I.: Dott.ssa Valentina Vecchietti Custode Giudiziario: Dott.ssa Nicoletta Mazzagardi
RAPPORTO DI VALUTAZIONE
Lotto 1
Il presente R.d.V. annulla e sostituisce quello inizialmente nominato come “Lotto Unico”
Esperto alla stima: dott. agr. Gianluca Carraro Codice fiscale: CRRGLC63R22Z326U
Partita IVA: 00926780297
Studio in: Via Ricchieri detto Celio, 17 - 45100 Rovigo telefono: 0425 21550; fax: 0425 424395; tel. portatile 336 496423
email: [email protected]; pec: [email protected]
file: 9_2014 lotto 1 aggiornato rev01.rtf
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PREMESSA
Il presente Rapporto di Valutazione annulla e sostituisce quello denominato “Rapporto di Stima del Lotto Unico” in quanto, successivamente all’iniziale pignoramento del 2014, da cui è scaturita l’E.I. n. 09/2014 (portante), con il quale veniva colpita la nuda proprietà dell’unità immobiliare sub. 5 oggi in vendita, sono state radicate e riunite alla procedura portante altre procedure esecutive che, fra gli altri, hanno colpito dapprima anche l’usufrutto del bene sub. 5 qui in vendita (E.I. n. 170/2015 R.G.E.I.), assieme all’usufrutto e alla quota di
½ del garage di cui al presente lotto (E.I. n. 170/2015 R.G.E.I.) ed infine la restante quota di ½ del garage di cui al presente lotto (E.I. n. 310/2016 R.G.E.I.).
Il presente R.d.V. si inserisce infine in una più ampia schiera di immobili che viene posta in vendita in totali 25 lotti.
RIASSUNTO DEL RAPPORTO DI VALUTAZIONE
1. Dati Catastali
Bene: Via Coronella (già Via Marconi) - Polesella (RO) - 45038 Lotto: 1
Categoria: Abitazione di tipo civile [A2] e garage [C6].
Dati Catastali:
Intestazione:
- , usufrutto per 1000/1000;
, nuda proprietà per ½;
- , nuda proprietà per ½;
Comune di Polesella:
- Foglio 9, particella 303 subalterno 5, categoria A/2, classe 1, consistenza 11 vani, piano T-1-2, rendita € 681,72 (post aggiornamento);
- Foglio 9, particella 303 subalterno 8, categoria C/6, classe 1, consistenza 47 mq, piano T, rendita € 128,65.
2. Stato di possesso
Bene: Via Coronella (già Via Marconi) - Polesella (RO) - 45038 Lotto: 1
Possesso: l’immobile al momento del sopralluogo risultava occupato dall’usufruttuario con il
suo nucleo familiare.3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Bene: Via Coronella (già Via Marconi) - Polesella (RO) – 45038
Lotto: 1
Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: SI limitatamente al piano terra
4. Creditori Iscritti
Bene: Via Coronella (già Via Marconi) - Polesella (RO) - 45038 Lotto: 1
Creditori Iscritti: - Italfondiario S.p.a. - Rovigobanca Credito Cooperativo Società Cooperativa
5. Comproprietari
Bene: Via Coronella (già Via Marconi) - Polesella (RO) - 45038 Lotto: 1
Comproprietari: Nessuno
6. Continuità delle trascrizioni
Bene: Via Coronella (già Via Marconi) - Polesella (RO) - 45038
Lotto: 1
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Continuità delle trascrizioni: SI
7. Prezzo
Bene: Via Coronella (già Via Marconi) - Polesella (RO) - 45038 Lotto: 1
Prezzo da libero: € 188.900,00
VERBALE DI GIURAMENTO DELL’ESPERTO
Il giudice dispone che l'esperto, prima di ogni attività controlli la completezza della documentazione ex art. 567 C.P.C.
segnalando immediatamente al giudice i documenti mancanti o inidonei. Successivamente: acceda fisicamente al bene, verificandone la consistenza esterna ed interna e la conformità al pignoramento. Durante l'accesso, da eseguirsi unitamente al custode nominato ed al tecnico fornito da Ediservice S.r.l. (società che cura la pubblicazione della perizia sul sito internet come da legge), quest'ultimo dovrà eseguire riprese e video filmati degli interni evitando di riprendere persone o oggetti personale. A tale scopo il perito e/o il custode giudiziario contatteranno l'incaricato della Ediservice S.r.l. (Rovigo via Mazzini, n. 1 tel. e fax 0425/460355) almeno 10 giorni prima della data fissata per l'accesso. Qualora non sia possibile individuare una data per l'accesso ai beni staggiti che rispetti le esigenze degli incaricati di Ediservice S.r.l., del Custode Giudiziario e dell'Esperto, quest'ultimo potrà assumersi l'onere di effettuare le riprese e video filmati in formato “.avi”, da pubblicarsi sul sito internet in uno con il rapporto di valutazione, e l'accesso ai beni pignorati potrà essere effettuato dall'esperto e dal custode giudiziario.
1. PROVVEDA l'esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione alle parti a mezzo posta, e-mail o fax, all'inizio dell'operazioni peritali. Alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, alla redazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'Agenzia delle Entrate Territorio - Servizi Catastali. Alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico e della loro agibilità; in caso di esistenza di opere abusive, all'indicazione dell'eventuale sanabilità e dei relativi costi, assumendo le opportune informazione presso gli uffici comunali competenti; inoltre alla acquisizione del certificato di destinazione urbanistica. All'identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l'aggiornamento del Catasto Terreni e Catasto Fabbricati, ivi compresi la denuncia al Catasto Fabbricati in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, a redigere gli elaborati di aggiornamento; laddove si renda necessario procedere all'integrale censimento degli edifici, o qualora anche la già prevista attività di aggiornamento di situazioni esistenti si ravvisi consistente e/o complessa, provveda a comunicare i costi necessari per dette attività al creditore procedente e, quindi, una volta ottenuto il parere, ad informare della circostanza il Giudice.
2. REDIGA quindi, in fascicoletti separati, e limitatamente ai soli beni oggetto del pignoramento, tante relazioni di stima quanto sono i lotti individuati, indicando, in ciascuna di tali relazioni: l'esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni; ciascun immobile sarà identificato, in questa parte della relazione, da una lettera dell'alfabeto e gli accessori dalla medesima lettera con un numero progressivo; una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale saranno indicati tra l'altro anche il contesto in cui essi si trovano (es. se facenti parte di un condominio o di altro complesso immobiliare con parti comuni ecc.), le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti; lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. In caso di affitto o locazione in corso, sulla scorta della documentazione reperita a cura del perito, indichi la data di registrazione del contratto, la scadenza dello stesso, il canone pattuito, la data di scadenza e/o rinnovo, le eventuali particolari pattuizioni previsto dal contratto; i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell'acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando, per questi ultimi, i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed in ogni caso pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli: per i vincoli che resteranno a carico dell'acquirente:
-Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni;
-Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
pag. 4 -Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge;
-Altri pesi o limitazioni d'uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, ecc.).
Per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura spese della procedura:
- Iscrizioni;
- Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;
- Difformità urbanistico edilizie;
- Difformità Catastali;
- Altre informazioni per l'acquirente, concernenti:
- L'Importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie);
- Eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;
- Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;
- Eventuali Cause in corso;
- La individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile;
- La elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all'immobile, la regolarità dello stesso sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive, all'indicazione dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85, n. 724/94, n. 326/03 e successive integrazioni e modificazioni e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti;
- La descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato DESCRIZIONE ANALITICA DEL (appartamento, capannone, ecc.) e la lettera che contraddistingue l'immobile nel paragrafo “Identificazione dei beni oggetto della stima”), indicando la tipologia del bene, l'altezza interna utile, la composizione interna; ed indicando poi in formato tabellare, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l'esposizione, le condizioni di manutenzione; nei medesimi paragrafi il perito indicherà altresì, ove possibile e qualora visibili senza l'esecuzione di scavi e saggi, le caratteristiche strutturali del bene (tipo di fondazioni, str.
verticali, solai, copertura, manto di copertura, scale, pareti esterne dell'edificio; nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi esterni, infissi interni, tramezzature interne, pavimentazione, plafoni, porta d’ingresso, scale interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto termico), precisando per ciascun elemento l'attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; inoltre, sia data notizia in merito alla documentazione relativa alle vigenti normative riguardanti il risparmio energetico negli edifici, ovvero venga precisato che l'edificio non è provvisto della attestazione/certificazione. Il perito indicherà altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.), la valutazione complessiva dei beni, secondo le prescrizioni dell’art. 568 c.p.c. come novellato dal DL 83/2015, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, esponendo poi in forma tabellare il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell’immobile, della superficie commerciale, del valore al mq., del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d'uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l'abbattimento forfettario e la assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute (15% del valore). La necessità di bonifica di eventuali rifiuti anche, tossici o nocivi; altri oneri o pesi; il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni e prefigurando le tre diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica di eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura ovvero siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di regolarizzazione urbanistico- catastale, ovvero siano lasciati interamente a carico dell'acquirente.
In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del DPR del 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti la verifica su eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e gli eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’Aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma VI°, della L 28 febbraio 1985 n. 47 ovvero dell’art. 46 comma V del DPR del 6 giugno 2001 n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse e di
pag. 5 gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura.
3. ALLEGHI il perito, per ciascuna relazione di stima, almeno due fotografie esterne del bene e almeno due interne, nonché la planimetria del bene, visura catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia o atti di sanatoria e la restante documentazione necessaria, integrando, se del caso, quella ipo-catastale predisposta dal creditore procedente; depositi in particolare, ove non in atti, copia dell'atto di provenienza del bene e copia dell'eventuale contratto di locazione e/o verbale delle dichiarazioni del terzo occupante;
4. DEPOSITI la perizia in originale presso la Cancelleria Esecuzioni Immobiliari completa dei relativi allegati e produca alla Ediservice S.r.l. in formato informatico contenente i file della perizia e di tutta la documentazione costituente gli allegati alla perizia, oltre la documentazione fotografica e delle riprese e video filmati, questi ultimi, qualora abbia assunto l'onere di effettuarli.
5. INVII altresì copia cartacea dell'elaborato peritale, corredato di copia di copia informatica al nominato custode giudiziario.
6. INVII, contestualmente al deposito della perizia in cancelleria, e comunque almeno trenta giorni prima dell'udienza, copia della perizia al debitore, ai creditori procedente ed intervenuti, a mezzo fax, posta o e-mail;
comunichi alla Cancelleria ed al custode giudiziario l'avvenuto adempimento.
7. ACQUISISCA direttamente presso i rispettivi uffici, previo avviso al creditore procedente, i documenti mancanti che si profilino necessari o utili per l'espletamento dell'incarico, anche in copia semplice, con particolare riferimento all'atto di provenienza e con unica esclusione della relazione notarile;
8. RIFERISCA immediatamente al giudice di ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l'esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli altri creditori.
9. FORMULI tempestiva istanza di rinvio della udienza in caso di impossibilità di osservanza del temine di deposito, provvedendo altresì alla notifica alle parti.
10. Il Giudice dell'esecuzione concede termine sino a 30 giorni prima della prossima udienza per il deposito della relazione e per l'invio delle copie alle parti. Il Giudice concede al perito fondo spese nella misura di euro 750,00, oltre ad oneri previdenziali e fiscali nella misura di legge, ponendolo provvisoriamente a carico del creditore procedente. Ove il debitore o l'occupante non collabori ovvero l'immobile sia disabitato, autorizza il custode giudiziario e l'esperto ad avvalersi della Forza Pubblica territorialmente competente nonché di chiedere l'ausilio di un fabbro, mediante esibizione del presente provvedimento. L'esperto, autorizzato dal giudice, può avere accesso al sito di EfySistem Piattaforma Informatica Procedure Esecutive, per la fruizione del software utile alla redazione del rapporto di valutazione e dalla quale prelevare la documentazione necessaria all'espletamento dell'incarico affidatogli.
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Beni in Polesella (Ro) Via Coronella
(già Via Marconi)Lotto: 1
La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? SI
La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
A. Immobili in Comune di: Polesella (Ro), Via Marconi oggi via Coronella Piena proprietà per la quota di 1/1 di proprietà di un fabbricato residenziale accostato e di un garage con scoperto comune.
Identificato al Catasto Fabbricati:
Intestazione:
-
usufrutto per 1000/1000;
- –
nuda proprietà per ½;
- ,
nuda proprietà per ½;
Comune di Polesella:
- Foglio 9, particella 303 subalterno 5, categoria A/2, classe 1, consistenza 9,5 vani, piano T-1-2, rendita € 588,76,
derivante da: “VARIAZIONE del 15/03/2013 n. 3572 .1/2013 in atti dal 15/03/2013 (protocollo n. RO0020945) CODIFICA PIANO INCOERENTE”.
- Foglio 9, particella 303 subalterno 8, categoria C/6, classe 1, consistenza 47 mq, piano T, rendita € 128,65,
derivante da: “VARIAZIONE del 20/11/1992 in atti dal 05/05/1998 VARIAZ.
FOROMETRIA (n. 4048.1/1992)” e successiva variazione di toponomastica e inserimento in visura dei dati di superficie.
Coerenze: la particella su cui insiste il fabbricato, secondo la mappa del Catasto Terreni confina da nord in senso orario con le particelle 1389, 567, 1482, strada comunale, 529, 295 e 1074.
B. Immobili in Comune di: Polesella (Ro), Via Marconi oggi via Coronella Piena proprietà per la quota proporzionale di proprietà dell’area coperta e scoperta.
Identificato al Catasto Terreni:
Intestazione: Area di enti urbani e promiscui, partita 1, Comune di Polesella
- Foglio 9, mappale 303, qualità Ente Urbano, superficie catastale 2127 mq, reddito agrario: € 0, reddito domenicale: € 0.
Derivante da: ”FRAZIONAMENTO del 26/06/1995 n . 1869 .1/1995 in atti dal 26/06/1995”.
- Foglio 9, mappale 1482, qualità Ente Urbano, superficie catastale 603 mq, reddito agrario: € 0, reddito domenicale: € 0.
Derivante da: ”FRAZIONAMENTO del 26/06/1995 n . 1869 .1/1995 in atti dal 26/06/1995”.
Identificato al Catasto Fabbricati:
Intestazione:
- bene comune non censibile (pensilina e corte);
Comune di Polesella:
- Foglio 9, particella 303 subalterno 13, VIA G. MARCONI piano T,
pag. 7 derivante da: “VARIAZIONE del 15/03/2013 n. 3572 .1/2013 in atti dal
15/03/2013 (protocollo n. RO0020945) CODIFICA PIANO INCOERENTE”.
intestazione:
-
Comproprietario;
- ,
Nuda proprietà per 110713/400000;
-
Usufrutto per 110713/200000;
- Comproprietario;
-
Nuda proprietà per 110713/400000;
Comune di Polesella
- Foglio 9, particella 1482 subalterno 1, VIA G. MARCONI piano T, area urbana, derivante da: “VARIAZIONE del 27/11/2014 n. 41488.1/2014 in atti dal 27/11/2014 (protocollo n. RO0102501) G. A. F. CODIFICA PIANO INCOERENTE”.
Coerenze: la particella 303 su cui insiste il fabbricato, secondo la mappa del Catasto Terreni confina da nord in senso orario con le particelle 1389, 567, 1482, strada comunale, 529, 295 e 1074;
la particella 1482, secondo la mappa del Catasto Terreni confina da nord in senso orario con le particelle 567, strada comunale e 303.
Conformità catastale:
dal confronto dello stato dei luoghi con la planimetria catastale si evidenzia sostanziale conformità ad eccezione delle seguenti difformità:
1- divisione interna della sala di ingresso al piano terra con creazione di due vani;
2- chiusura con muro in cartongesso della porta di accesso al vano scala che porta ai piani superiori;
3- divisione del locale cantina con tramezza interna in cartongesso;
4- mancanza della tettoia in legno di collegamento tra il corpo di fabbrica principale ed il fabbricato ad uso garage; detta tettoia dovrà essere ripristinata dall’Aggiudicatario, in accordo con i proprietari delle altre unità immobiliari, per ripristinare la regolarità delle distanze tra fabbricati.
Per le difformità 1, 2 e 3 sopra descritte si è proceduto all’aggiornamento della planimetria, mediante la presentazione della denuncia di variazione DOC.FA. prot. n. RO0067236 del 09/09/2014, a seguito della quale l’unità immobiliare sub. 5 risulta così censita:
- Foglio 9, particella 303 subalterno 5, categoria A/2, classe 1, consistenza 11 vani, piano T-1-2, rendita € 681,72,
derivante da: variazione del 09/09/2014 n. 20714 .1/2014 in atti dal 09/09/2014 (prot. n. RO0067236) diversa distribuzione degli spazi interni – variazione di toponomastica.
- Foglio 9, particella 303 subalterno 8, categoria C/6, classe 1, consistenza 47 mq, piano T, rendita € 128,65 (INVARIATO),
Per quanto sopra, sino all’avvenuto ripristino, si dichiara la NON conformità catastale.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
Il lotto è composto dalla quota di 1/1 di proprietà di un fabbricato residenziale accostato e di un garage con scoperto comune.
pag. 8 Caratteristiche zona: periferica normale.
Area urbanistica: a traffico scorrevole con parcheggi sufficienti; la zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Caratteristiche zone limitrofe: residenziali.
Importanti centri limitrofi: il centro del comune dista circa 1 km, la città di Rovigo dista circa 14 km.
Attrazioni paesaggistiche: situato a sud di Rovigo, il territorio è completamente pianeggiante e lambito a sud dal fiume Po caratterizzato da tratti golenali pregevoli dal punto di vista naturalistico.
Attrazioni storiche: sin dalla fine del Xlll secolo nel territorio di Polesella sorgeva un porto con un 'passo' sul fiume, un'osteria e poche abitazioni. I Duchi d' Este venivano a praticarvi la caccia al cinghiale. Da allora il paese ha mutato notevolmente il suo aspetto nel corso dei secoli sino alla attuale conformazione avvenuta dopo l'alluvione quando sono sorte nuove aree residenziali e commerciali. A testimoniare l'antica vita che si svolgeva un tempo, prima che il Po ne mutasse la fisionomia, rimane in golena il borgo di Santa Maura.
Principali collegamenti pubblici: la stazione ferroviaria dista circa 2,2 km e la Strada Statale 16 Adriatica, che collega il paese a Rovigo, Padova e Ferrara, dista circa 1000 metri.
Servizi offerti dalla zona: tutti i servizi offerti da un comune di circa 4.200 abitanti ovvero scuola materna, elementare e media, ambulatori medici, farmacia, negozi al dettaglio, luoghi di culto, centri di aggregazione, sala civica, ecc..
3. STATO DI POSSESSO:
L’immobile al momento del sopralluogo risultava occupato dall’usufruttuario con il suo nucleo familiare. Si segnalano alcune opere edili per altro amovibili (pareti in cartongesso) che di fatto hanno consentito di creare due appartamenti: uno al solo piano terra ed un altro al piano primo e sottotetto.
Quest’ultimo risulta accessibile dal retro del fabbricato utilizzando una porta ed un corridoio in proprietà ma facente parte del lotto 4, che consente di immettersi nel vano scale della più ampia unità immobiliare in oggetto e di salire al suddetto piano primo e sottotetto. Anche una cantina al piano terra, risulta suddivisa in due da una parete di cartongesso: una metà è in uso all’usufruttuario, l’altra metà è in uso al nudo proprietario
che la gode con accesso diretto dalla sua unità immobiliare (in vendita nel lotto 2).
L’usufruttuario ha dichiarato verbalmente allo scrivente che non ha concesso a terzi il godimento dei beni in oggetto.
In merito all’esistenza di eventuali contratti di locazione e/o comodati registrati nei quali gli Esecutati intervengano quali dante causa, il Custode giudiziario ha inoltrato idonea richiesta all’Agenzia delle Entrate di Rovigo (riportata in Allegato n. 11) che, con proprie risposte del 02/10/2015 prot.
40827/15 e del 08/10/2015 prot. 42260, riscontrava l’inesistenza di formalità registrate aventi oggetto i beni del presente lotto.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:
non risultano nel ventennio esaminato. Con verifica del 09/12/2016 (Allegato n. 02), limitata alla Conservatoria di Rovigo, non risultano domande giudiziali trascritte né altre trascrizioni pregiudizievoli oltre a quelle citate nei paragrafi successivi.
4.1.2 Convenzioni matrimoniali e prov. d'assegnazione casa coniugale:
pag. 9 non risultano nel ventennio esaminato. Nell’atto di donazione e
costituzione della nuda proprietà (3 novembre 1995), il donante ed i donatari (odierni esecuti) dichiaravano di essere coniugati in regime legale di separazione dei beni.
4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:
non ne risultano nel ventennio esaminato dalla relazione notarile esistente in atti (facente stato al 06/07/2015).
4.1.4 Altre limitazioni d'uso:
non ne risultano dalla documentazione ipo-catastale esistente in atti. Si evidenzia che il piano sottotetto è costituito da tre vani di ampie dimensioni; due di questi afferiscono all’unità immobiliare in oggetto e ne fanno parte, il terzo è ricompreso in un’altra unità immobiliare in vendita nel lotto 2; l’accesso a questa porzione può avvenire, ad oggi, solo attraversando l’unità immobiliare in vendita nel presente lotto. Sarà cura dell’Aggiudicatario concordarne il relativo accesso e gestione.
Nell’atto di provenienza rep. 33.334 del Notaio Merlo di Rovigo in data 02/12/1992, viene costituita la seguente servitù: “una striscia di terra della larghezza costante di ml 5 (cinque) in fregio a tutto il confine nord del m.n. 303 del fg. 9 (già M.N. ri 302 + 303 oggi M.N.
303 e 1482) che identifica oltre al sedime dell’edificio, l’area cortiliva di pertinenza del fabbricato condominiale di cui fanno parte le porzioni compravendute, è stata dal venditore da tempo adibita a strada privata per il collegamento con la via Coronella della limitrofa area rimasta di proprietà del venditore stesso censita a catasto terreni del fg. 9 M.N. 226 e 225 e viene pertanto gravata con questo atto dalla correlativa servitù di passaggio pedonale, carreggiabile e con qualunque mezzo precisando che in detta striscia di terra potranno anche essere interrate le condutture per il collegamento dei fondi dominanti con le reti tecnologiche pubbliche esistenti sulla via Coronella”.
4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:
4.2.1 Iscrizioni:
1 - Ipoteca giudiziale a favore di Italfondiario S.p.a. contro derivante da decreto ingiuntivo per atto del Tribunale di Rovigo in data 14/11/2013 Rep. n. 229/2014, iscritto a Rovigo in data 13/03/2014 ai nn. R.G. 1458, R.P. 211.
Ipoteca: € 120.000,00 Capitale: € 92.675,30
L’ipoteca colpisce tra gli altri la quota di 1/1 (½ + ½) di nuda proprietà dell’immobile posto in Comune di Polesella distinto al Catasto fabbricati, foglio 9, mappale 303 sub. 5 e 8 e dell’immobile censito al catasto terreni al foglio 9 mappale 1482;
2 - Ipoteca giudiziale a favore di Rovigobanca Credito Cooperativo Società Cooperativa contro
, derivante da decreto ingiuntivo per atto del Tribunale di Rovigo in data 03/04/2014 Rep. n. 452, iscritto a Rovigo in data 22/04/2014 ai nn. R.G. 2539, R.P. 348.
Ipoteca: € 39.000,00 Capitale: € 36.245,04
L’ipoteca colpisce tra gli altri la quota di ½ di nuda proprietà (di e di 1/1 di usufrutto dell’immobile posto in Comune di Polesella distinto al Catasto fabbricati, foglio 9, mappale 303 sub. 5, 8 e la quota di 110713/400000 di nuda proprietà e usufrutto dell’immobile distinto al catasto fabbricati, foglio 9,
pag. 10 mappale 1482 sub. 1;
3 - Ipoteca giudiziale a favore di Rovigobanca Credito Cooperativo Società Cooperativa contro , derivante da decreto ingiuntivo per atto del Tribunale di Rovigo in data 03/04/2014 Rep. n. 452, iscritto a Rovigo in data 22/04/2014 ai nn.
R.G. 2540, R.P. 349.
Ipoteca: € 150.000,00
Capitale: € 1.104.691,48 (così letto nella nota di iscrizione)
L’ipoteca colpisce tra gli altri la quota di ½ di nuda proprietà (di dell’immobile posto in Comune di Polesella distinto al Catasto fabbricati, foglio 9, mappale 303 sub. 5, 8 e la quota di 110713/400000 di nuda proprietà ( ) dell’immobile distinto al catasto fabbricati, foglio 9, mappale 1482 sub. 1;
4 - Ipoteca giudiziale a favore di Rovigobanca Credito Cooperativo Società Cooperativa contro , derivante da decreto ingiuntivo per atto del Tribunale di Rovigo in data 15/07/2014 Rep. n. 1012, iscritto a Rovigo in data 25/07/2014 ai nn. R.G. 4612, R.P. 663.
Ipoteca: € 25.000,00 Capitale: € 18.963,22
L’ipoteca colpisce tra gli altri la quota di ½ di nuda proprietà (di ) dell’immobile posto in Comune di Polesella distinto al Catasto fabbricati, foglio 9, mappale 303 sub. 5, 8 e la quota di 110713/400000 di nuda proprietà (di ) dell’immobile distinto al catasto fabbricati, foglio 9, mappale 1482 sub. 1;
4.2.2 Pignoramenti:
1 - Pignoramento a favore di contro
derivante da verbale di pignoramento immobili per atto giudiziale dell’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Rovigo in data 14/01/2014 Rep. n. 54, trascritto a Rovigo in data 29/01/2014 ai nn. R.G. 551, R.P. 427. Il pignoramento colpisce la nuda proprietà dell’immobile posto in Comune di Polesella distinto al Catasto Fabbricati foglio 9, mappale 303 sub. 5. Come già detto questo pignoramento non colpisce le risultanze al Catasto Terreni dell’area coperta (cioè di sedime del fabbricato) e scoperta immediatamente adiacente al fabbricato identificata come segue: Comune di Polesella, Foglio 9, mappale 303, qualità Ente Urbano; il pignoramento non colpisce nemmeno le risultanze al Catasto Fabbricati e cioè il bene comune non censibile (b.c.n.c.) censito al Catasto Fabbricati, Comune di Polesella, Foglio 9, mappale 303, sub. 13.
2 - Pignoramento a favore di RovigoBanca Credito Cooperativo Società Cooperativa contro
, derivante da verbale di pignoramento immobili per atto dell’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Rovigo in data 28/05/2015 Rep. n. 2130, trascritto a Rovigo in data 22/06/2015 ai nn. R.G.
4653, R.P. 3353.
Il pignoramento colpisce tra gli altri le quote non specificate di nuda proprietà e usufrutto dell’immobile censito al catasto terreni del comune di Polesella, foglio 9 particella 303 (ente urbano) e degli immobili posti in Comune di Polesella distinti al Catasto fabbricati, foglio 9, mappale 303 subalterno 13 e mappale 1482
pag. 11 subalterno 1 (enti comuni).
3 - Pignoramento a favore di RovigoBanca Credito Cooperativo Società Cooperativa contro
derivante da verbale di pignoramento immobili per atto dell’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Rovigo in data 28/05/2015 Rep. n. 2131, trascritto a Rovigo in data 19/06/2015 ai nn. R.G. 4607, R.P. 3326.
Il pignoramento colpisce tra gli altri la quota di 1/1 di usufrutto e la quota di ½ di nuda proprietà (di degli immobili posti in Comune di Polesella distinti al Catasto fabbricati, foglio 9, mappale 303 subalterno 5 e 8, la quota di 110713/200000 di usufrutto e di 110713/400000 di nuda proprietà dell’immobile in Comune di Polesella distinto al Catasto fabbricati, foglio 9, mappale 1482 subalterno 1 oltre alla quota non specificata di proprietà degli immobili posti in Comune di Polesella distinti al Catasto fabbricati, foglio 9, mappale 303 subalterno 13 e mappale 1482 subalterno 1.
4 - Pignoramento a favore di RovigoBanca Credito Cooperativo Società Cooperativa contro derivante da verbale di pignoramento immobili per atto dell’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Rovigo in data 19/09/2016 Rep. n.
3335, trascritto a Rovigo in data 11/10/2016 ai nn. R.G. 8400, R.P.
5661.
Il pignoramento colpisce la restante quota di ½ di nuda proprietà (di ) dell’immobile posto in Comune di Polesella distinto al Catasto fabbricati, foglio 9, mappale 303 subalterno 8.
4.2.3 Altre trascrizioni:
non ne risultano trascritte presso la Conservatoria di Rovigo nel ventennio esaminato dalla documentazione in atti.
4.2.4 Altre limitazioni d'uso:
non ne risultano trascritte presso la Conservatoria di Rovigo nel ventennio esaminato dalla documentazione in atti.
4.2.5 Aggiornamento della documentazione ipo-catastale in atti:
In data 09/12/2016 presso la Conservatoria di Rovigo si è proceduto all’aggiornamento della relazione notarile in atti (datata 07/07/2015): a carico degli Esecutati non sono emerse nuove formalità oltre a quelle citate (si veda l’Allegato n. 02).
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese di gestione condominiale:
Spese di gestione condominiale: dato non conosciuto Spese ordinarie annue di gestione
dell’immobile: dato non conosciuto
Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia:
dato non conosciuto
Spese condominiali scadute ed insolute: dato non conosciuto
Millesimi di proprietà: nell’atto di provenienza rep. 44.619 del 03/11/1995, a rogito del Notaio P. Merlo, viene donato anche il diritto di nuda proprietà sulle pertinenze comuni, pari a 395,628/1000 di competenza all’unità immobiliare residenziale in vendita e pari a 36,272/1000 di
pag. 12 competenza del garage di cui si vende la quota di ½
di proprietà.
le unità immobiliari in vendita fanno parte di un condominio per cui vi sono parti comuni; alle unità immobiliari in vendita competono 431,900/1000 sulle pertinenze comuni; sarà cura dell’Aggiudicatario concordarne la gestione con le proprietà finitime.
Accessibilità dell'immobile ai soggetti
diversamente abili: si, solo al piano terra.
Particolari vincoli e/o dotazioni
condominiali si vedano i paragrafi 4.1.3, 4.1.4.
Attestazione Prestazione Energetica: non presente.
Indice di prestazione energetica: non è stato reperito l'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) dei fabbricati oggetto della presente procedura, di conseguenza non se ne conosce la classe energetica.
Vincoli di prelazione dello Stato ex
D.Lgs. 42/2004: dato non conosciuto.
Note sulle servitù: Si evidenzia che il piano sottotetto è costituito da tre vani di ampie dimensioni; due di questi afferiscono all’unità immobiliare in oggetto e ne fanno parte, il terzo è ricompreso in altra unità in vendita nel lotto 2;
l’accesso a questa porzione può avvenire, ad oggi, solo attraversando l’unità immobiliare residenziale in vendita nel presente lotto. Sarà cura dell’Aggiudicatario concordare con le proprietà finitime l’accesso e la gestione di questa porzione di sottotetto (facente parte del lotto 2).
Si evidenzia inoltre che nell’atto di provenienza rep.
33.334 del Notaio Merlo di Rovigo in data 02/12/1992, viene costituita la seguente servitù: “una striscia di terra della larghezza costante di ml 5 (cinque) in fregio a tutto il confine nord del m.n. 303 del fg. 9 (già M.N. ri 302 + 303 oggi M.N. 303 e 1482) che identifica oltre al sedime dell’edificio, l’area cortiliva di pertinenza del fabbricato condominiale di cui fanno parte le porzioni compravendute, è stata dal venditore da tempo adibita a strada privata per il collegamento con la via Coronella della limitrofa area rimasta di proprietà del venditore stesso censita a catasto terreni del fg. 9 M.N. 226 e 225 e viene pertanto gravata con questo atto dalla correlativa servitù di passaggio pedonale, carreggiabile e con qualunque mezzo precisando che in detta striscia di terra potranno anche essere interrate le condutture per il collegamento dei fondi dominanti con le reti tecnologiche pubbliche esistenti sulla via Coronella”.
Note sugli impianti: non sono state reperite le certificazioni relative agli impianti (elettrico, idrico, termico, sanitario, ecc.) che pertanto vengono considerati non a norma. Anche il relativo costo di adeguamento non è quantificabile.
Note sulla consistenza
del lotto: non sono stati effettuati rilievi sui confini e sulla reale consistenza di superficie del lotto (con riferimento all’area scoperta) in quanto non richiesti dal quesito.
pag. 13 Eventuali differenze fra superficie catastale e reale
sono e restano a carico dell’Aggiudicatario.
Avvertenze ulteriori: per le difformità di cui ai punti 2 e 3 del successivo paragrafo 7.1, per le quali si rendono necessari alcuni interventi di demolizione e ripristino (ovvero opere di chiusura dei collegamenti oggi esistenti fra l’unità in oggetto e quelle confinanti, come anche la riapertura dell’accesso al vano scale), sarà cura dell’Aggiudicatario concordarne la realizzazione con le proprietà finitime; il costo delle relative opere, come delle necessarie preventive autorizzazioni urbanistiche e del conseguente aggiornamento catastale e quant’altro non previsto, resta comunque a carico dell’Aggiudicatario
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI (dalla relazione notarile in atti):
Titolare/Proprietario:
- , proprietà per 1000/1000;
dal 27/07/1990 al 03/11/1995 in forza di atto di compravendita a rogito del Dr. Paolo Merlo, Notaio in Rovigo in data 27/07/1990, Rep. n. 23.229, trascritto a Rovigo in data 20/08/1990, ai nn. R.G. 6389, R.P. 4611.
Titolare/Proprietario:
- , usufrutto
per 1000/1000;
-
nuda proprietà per ½;
- nuda
proprietà per ½;
dal 03/11/1995 ad OGGI (attuali proprietari) in forza di atto di donazione a rogito del Dr. Paolo Merlo, Notaio in Rovigo in data 03/11/1995, Rep. n.
44.619, trascritto a Rovigo in data 28/11/1995, ai nn. R.G. 8166, R.P. 5670;
nell’atto il ha riservato l’usufrutto generale vitalizio per sé e
dopo di sé per la .
7. PRATICHE EDILIZIE-URBANISTICHE:
Il Comune di Polesella, dalla ricognizione presso i propri archivi degli atti urbanistici aventi ad oggetto il fabbricato in vendita, ha riscontrato le seguenti pratiche urbanistiche presentate/rilasciate:
Identificativo: 1472/90 Intestazione:
tipo pratica: Concessione Edilizia per l’esecuzione di opere edili del 12/03/1991
Per lavori: ristrutturazione di fabbricato di civile abitazione sito in via G.
Marconi, composto da n. 04 unità immobiliari.
Rilascio in data 29/03/1991 n. 1472/90 Identificativo: 1506/91
Intestazione:
tipo pratica: Concessione Edilizia per l’esecuzione di opere edili.
Per lavori: variante in corso d’opera alla iniziale Concessione n. 1472 del 12/03/1991 per la ristrutturazione di fabbricato di civile abitazione sito in via G. Marconi, composto da n. 04 unità immobiliari.
pag. 14 Rilascio in data 29/08/1991 n. 1506/91
Identificativo: 1628/92 Intestazione:
tipo pratica: Concessione Edilizia per l’esecuzione di opere edili.
Per lavori: ristrutturazione ed ampliamento di un fabbricato di civile abitazione (ulteriore variante alla iniziale Concessione n. 1472 del 20/03/1991 per la ristrutturazione di fabbricato di civile abitazione sito in via G. Marconi, composto da n. 04 unità immobiliari).
Rilascio in data 28/09/1992 n. 1628/92
Abitabilità rilasciata in data 16/11/1992; i lavori sono iniziati in data 21/03/1991 e sono stati ultimati il 07/05/1992.
Identificativo: 3765/96 Intestazione:
tipo pratica: Denuncia Inizio Attività.
Per lavori: opere di manutenzione straordinaria (rifacimento del tetto).
Presentazione in data 29/06/1996 prot. n. 3765.
7.1 Conformità edilizia:
Dal confronto dello stato dei luoghi con gli elaborati grafici allegati alle pratiche urbanistiche ricevute in copia dal Comune di Polesella si riscontano le seguenti difformità:
1- divisione interna della sala di ingresso al piano terra con creazione di due vani;
2- chiusura con muro in cartongesso della porta di accesso al vano scala che porta ai piani superiori; per inciso l’accesso al piano superiore avviene tramite un altro accesso collocato nell’appartamento adiacente (non pignorato);
3- divisione del locale cantina con tramezza interna in cartongesso e conseguente annessione della porzione sottratta all’appartamento adiacente (lotto 2);
4- si segnala infine la mancanza (a dire dell’Esecutato dovuta a crollo per marcescenza) della tettoia in legno di collegamento tra il corpo di fabbrica principale ed il fabbricato ad uso garage; detta tettoia dovrà essere ripristinata dall’Aggiudicatario, in accordo con i proprietari delle altre unità immobiliari, per ripristinare la regolarità delle distanze tra fabbricati.
Per le difformità di cui ai punti 1, 2 e 3 si ritiene necessaria la presentazione da parte dell’Aggiudicatario di una Denuncia Inizio Attività a sanatoria per il ripristino dello stato autorizzato che comporterà il pagamento di una sanzione minima di € 516,00. L’importo sopra indicato si intende comunque a carico dell’Aggiudicatario anche se diversamente determinato dall’Amministrazione comunale competente; esso inoltre non risulta comprensivo di spese tecniche, bolli e diritti amministrativi oltre delle spese per opere.
Per le difformità di cui ai punti 2, 3 e 4, per le quali si rendono necessari alcuni interventi di demolizione e ripristino (ovvero opere di chiusura dei collegamenti oggi esistenti fra l’unità in oggetto e quelle confinanti, come anche la riapertura dell’accesso al vano scale), sarà cura dell’Aggiudicatario concordarne la realizzazione con le proprietà finitime; il costo delle relative opere, come delle necessarie preventive autorizzazioni urbanistiche e del conseguente aggiornamento catastale e quant’altro non previsto, resta comunque a carico dell’Aggiudicatario.
In via del tutto indicativa si riassumono i seguenti dati:
Sanzione / oblazione: € 516,00, interamente scomputati dal valore di stima;
opere, smaltimenti ed ottenimento di certificazioni: € non determinabili,
pag. 15 comunque a carico dell’Aggiudicatario.
Per tutte le considerazioni sopra svolte, si dichiara la NON conformità edilizia.
7.2 Conformità urbanistica:
Strumento urbanistico approvato: P.R.G.
In forza della delibera: D.G.R. Veneto n. 5284/1988, e Variante D.G.R. Veneto n. 1781/2009
Zona omogenea: Con Certificato di destinazione
urbanistica del 10/03/2016 Prot. N.
2288 (Allegato n. 06) il Responsabile dell’Area urbanistica del Comune di Polesella, certifica che la zona è identificata come segue:
Secondo il P.R.G.:
Fg. 9, mapp.li N. 303 e 1482: zona di tipo B/0 – Residenziale estensiva di completamento.
Norme tecniche ed indici: i suddetti beni risultano pertanto soggetti alle prescrizioni urbanistiche previste dall’articolo n. 11 bis delle N.T.A..
Gli indici di zona, e gli altri dettagli, sono riportati in calce al Certificato di Destinazione Urbanistica (Allegato n. 06) cui si rimanda per i necessari approfondimenti.
Note sulla conformità urbanistica: si attesta la conformità urbanistica.
Descrizione: quota di 1/1 di proprietà di unità residenziale in fabbricato accostato e quota di 1/1 di proprietà di un garage di cui al punto A Il lotto in vendita è composto dalla quota di 1/1 di proprietà di una unità residenziale in fabbricato accostato, e dalla quota di 1/1 di proprietà di un garage e relativo scoperto comune.
Il fabbricato nel complesso ha pianta pressoché rettangolare, tre piani complessivi fuori terra, copertura a falde inclinate, lattonerie in lamiera di rame e manto di copertura in laterizio apparentemente in sufficiente stato di manutenzione.
La struttura del fabbricato è in mattoni pieni di laterizio e i solai di piano e di copertura sono in legno.
L'accesso all’unità residenziale avviene dall’area comune con accesso da un cancello pedonale e carrabile sito lungo via Coronella (già via Marconi).
Invero ne esiste un altro, lungo la via Pulido, che però, date la modesta larghezza della pubblica via in quel punto, non viene utilizzato.
L’unità residenziale è composta al piano terra da un ampio ingresso adibito a soggiorno nel quale, tramite una parete in cartongesso, è stato creato un vano uso letto; l’ampia sala è in collegamento su di un lato con una cucina abitabile con caminetto e sull’altro con un disimpegno.
Al disimpegno, poi, è collegato un bagno di buone dimensioni, un ampio locale cantina ed un ripostiglio “sottoscala” di modeste dimensioni.
Nell’ampio ingresso di cui sopra è presente anche l’impronta della porta, oggi murata con cartongesso, che immette nel vano scala che porta ai piani superiori.
Il piano primo, alla data del sopralluogo, è raggiungibile solamente utilizzando l’ingresso di un’altra unità immobiliare (non pignorata), percorrendo un corridoio (sempre dell’altra unità immobiliare non pignorata) e finalmente immettendosi nella rampa di scale che si origina dal suddetto
pag. 16 ampio ingresso dell’unità in oggetto. Al piano primo si trovano tre stanze da
letto di buone dimensioni ed un ampio soggiorno con angolo cottura. Si trova a questo piano anche un wc privo di finestrature. Dal vano scala è possibile inoltre raggiungere il piano soffitta mansardato e suddiviso in due ampi locali che risultano praticabili ma, dalla documentazione urbanistica reperita, non abitabili; attraversando uno dei due locali sottotetto, si ha accesso ad un’ulteriore ampio locale soffitta che però è di pertinenza dell’unità immobiliare confinante (non pignorata) che dunque risulta privo di accesso autonomo. A questo riguardo l’Aggiudicatario (del presente lotto) concorderà con il proprietario della suddetta porzione di sottotetto, la gestione della relativa servitù di accesso e passaggio.
Le finiture del fabbricato sono del tipo ordinario ed apparentemente in sufficiente stato di manutenzione, essendo stato il fabbricato oggetto di ristrutturazione completa nell’anno 1992; esse sono costituite da pavimenti in piastrelle di gres ceramico di grandi dimensioni, infissi delle finestre in legno con vetrocamera, oscuri in legno, porte interne in legno tamburato, portoncino di ingresso in legno laccato, rivestimenti di cucina e bagno in piastrelle ceramiche di stampo ordinario.
Le stanze principali hanno prevalentemente soffittature con travi a vista mentre il bagno, la cantina e il disimpegno sono dotati di controsoffittature.
Gli impianti sono del tipo sottotraccia e sono costituiti da impianto idrico con tubi (presumibilmente in ferro), impianto elettrico con dispositivi ordinari, impianto di riscaldamento costituito da termosifoni in alluminio alimentati da una caldaia a basamento posta nel locale cantina (piano terra) ed alimentata a gas di città.
Si evidenzia la presenza di umidità di risalita ai piedi di alcune murature del piano terra e la fessurazione della muratura esterna in corrispondenza dell’accesso esterno all’unità confinante (non pignorata).
L’area esterna risulta recintata con elementi metallici e muratura.
Competono all’appartamento anche un basso-comodo in muratura composto da due piccoli vani uso legnaia posto a ridosso del confine ovest dell’area cortiliva ed un locale cantina situato in posizione angolare del fabbricato principale; detta cantina risulta essere stata divisa internamente da una parete in cartongesso diminuendo la superficie utilizzabile connessa all’unità immobiliare in oggetto e dando la porzione sottratta in uso all’unità immobiliare confinante (lotto 2) dalla quale avviene l’accesso.
E’ ricompreso nel presente lotto anche un locale garage di ampie dimensioni, posto in un limitrofo fabbricato in muratura (di un solo piano fuori terra) situato a ridosso del confine nord ovest dell’area cortiliva.
La superficie lorda complessiva dell’unità residenziale è di circa mq 367,92, dislocata al piano terra, primo e sottotetto (detta superficie ricomprende anche il basso-comodo), mentre il garage ha una superficie lorda di circa mq 48,92.
L'edificio, composto da tre piani complessivi, è stato costruito ante 1967 ed è stato ristrutturato radicalmente nel 1992; l'unità immobiliare è identificata con il numero 115 di Via Coronella, ha altezze interne (sotto ai travi) al piano terra di circa ml 2,53, al piano primo di circa ml 2,86, al piano sottotetto variabili da ml 1,73 a ml 3,68 (altezze misurate sotto le travature principali).
Il basso-comodo ha una altezza interna utile mediamente di circa ml 1,84, mentre la cantina in angolo ha un’altezza interna sotto i travi di circa ml 2,09;
il garage ha altezze interne che variano da ml 2,35 a ml 3,42, con una modesta porzione avente altezza minima pari a ml 1,60.
Di seguito si riassumono i dati di superficie lorda (totale e commerciale) dell’unità in vendita:
Destinazione Parametro sup. lorda totale Coeff. sup. lorda commerciale
pag. 17
ingresso - soggiorno sup. lorda 35,32 1 35,32
cucina sup. lorda 21,69 1 21,69
stanza sup. lorda 16,54 1 16,54
disimpegno sup. lorda 10,34 1 10,34
bagno sup. lorda 8,71 1 8,71
ripostiglio sottoscala sup. lorda 2,40 0,5 1,20
cantina sup. lorda 21,23 1 21,23
cantina esterna (suddivisa in 2 locali)
sup. lorda 29,38 0,5 14,69
legnaia (2 locali) sup. lorda 6,02 0,25 1,51
letto p.1 sup. lorda 20,06 1 20,06
letto p.1 sup. lorda 21,49 1 21,49
letto p.1 sup. lorda 19,59 1 19,59
soggiorno p.1 sup. lorda 28,28 1 28,28
disimpegno p.1 sup. lorda 7,31 1 7,31
w.c. p1 sup. lorda 3,88 1 3,88
soffitta sup. lorda 56,16 0,5 28,08
soffitta sup. lorda 50,97 0,5 25,48
scale interne p.t, p1, p2 sup. lorda 8,55 1 8,55
garage Sup. lorda 48,92 0,5 24,46
TOTALI 416,84 318,41
Di seguito si riassumono i dati di superficie netta (totale e commerciale) dell’unità in vendita:
Destinazione Parametro sup. netta totale Coeff. Sup. netta commerciale
ingresso – soggiorno sup. reale netta 29,97 1 29,97
cucina sup. reale netta 18,4 1 18,40
stanza sup. reale netta 14,03 1 14,03
disimpegno sup. reale netta 8,77 1 8,77
bagno sup. reale netta 7,39 1 7,39
ripostiglio sottoscala sup. reale netta 2,04 0,5 1,02
cantina sup. reale netta 18,01 1 18,01
cantina esterna (suddivisa sup. reale netta 24,93 0,5 12,47
pag. 18 in 2 locali)
legnaia (2 locali) sup. reale netta 5,11 0,25 1,28
letto p.1 sup. reale netta 17,02 1 17,02
letto p.1 sup. reale netta 18,23 1 18,23
letto p.1 sup. reale netta 16,62 1 16,62
soggiorno p.1 sup. reale netta 23,99 1 23,99
disimpegno p.1 sup. reale netta 6,2 1 6,20
w.c. p1 sup. reale netta 3,29 1 3,29
soffitta sup. reale netta 47,65 0,5 23,83
soffitta sup. reale netta 43,24 0,5 21,62
scale interne p.t, p1, p2 sup. reale netta 7,25 1 7,25
garage sup. reale netta 45,75 0,5 22,88
TOTALI 357,89 238,77
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali:
Copertura tipologia: a falde, materiale: strutture in legno, condizioni: apparentemente sufficienti
Solai tipologia: solai in legno, condizioni:
apparentemente sufficienti
Strutture verticali materiale: muratura, condizioni: da ristrutturare Componenti edilizie e costruttive:
Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente, materiale:
legno, protezione: oscuri, materiale protezione:
legno, condizioni: apparentemente sufficienti note: finestre con vetrocamera
Infissi interni tipologia: a battente, materiale: legno tamburato, condizioni: sufficienti
Manto di copertura materiale: tegole, coibentazione: non determinabile, condizioni: apparentemente sufficienti
Pavim. interna materiale: piastrelle di ceramica, condizioni:
buone
Rivestimento ubicazione: bagno, materiale: piastrelle in ceramica, condizioni: buone
note: rivestimenti dei bagni in piastrelle ceramiche di stampo ordinario
Impianti:
Elettrico tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni:
da ristrutturare, conformità: non a norma
Gas tipologia: sottotraccia; alimentazione: gas metano,
rete di distribuzione: presumibilmente tubi in ferro, condizioni: da ristrutturare, conformità: non a norma
Idrico tipologia: sottotraccia, alimentazione: da
pag. 19 acquedotto, rete di distribuzione: presumibilmente
tubi in ferro, condizioni: da ristrutturare, conformità:
non a norma
Termico tipologia: autonomo, alimentazione: gas metano, rete di distribuzione: tubi in ferro, diffusori: in alluminio, condizioni: da ristrutturare, conformità:
non a norma.
Costi per adeguamento
impianti: non determinabili
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1 Criterio di stima:
Sebbene i diritti oggi in vendita siano costituiti da nude proprietà e da usufrutto, considerato che la vendita dei suddetti diritti avviene in modo congiunto, lo scrivente procede a stimare il valore della proprietà intera e non dei sopradetti diritti. Il metodo estimativo utilizzato nella presente procedura per valorizzare gli immobili in vendita è quello “sintetico comparativo parametrico” (semplificato). Con esso si procede per comparazione di valori di compravendite di beni simili a quelli in oggetto con gli aggiustamenti ritenuti necessari per uniformarsi alla tipologia di specie. Per ciascun bene omogeneo si adotta il criterio dei valori tipici riferiti all'unità di misura che per i terreni agricoli è l'ettaro, per i terreni edificabili è il metro quadrato, per i fabbricati è il metro quadrato. Per la misurazione dei fabbricati si adotta il Sistema Italiano di Misurazione (SIM) citato nel Codice delle Valutazioni Immobiliari (IV Edizione – 2011); con esso si definisce la superficie commerciale come somma delle superfici principali e delle superfici secondarie (ponderate). I valori unitari sono stati ottenuti con apposito rilievo dello stato di fatto utilizzando metro fisso e misuratore laser Leica Disto Classic. L’area dell’edificio comprende anche la misurazione delle pareti perimetrali (per ciascun piano fuori terra) sino ad uno spessore massimo di cm. 50 e delle pareti interne per le quali, nel caso in cui siano condivise con altre proprietà non oggetto di procedura, il relativo spessore viene computato per ½. Per alcune tipologie di superficie si procede poi alla loro ponderazione secondo coefficienti specifici di volta in volta indicati (variabili da 35% per terrazze, a 5% per lastrici solari accessibili da parti comuni, a 80% per verande con finiture abitative, ecc.). A queste superfici si applicheranno i valori di stima poi oggetto di aggiustamenti che tengono conto dell'andamento di mercato (particolarmente depresso in questo periodo vista anche la notevole offerta), della comodità di accesso, della collocazione urbanistica, del grado di vetustà, del livello delle finiture, degli eventuali costi di sanatoria e per opere, e di quanto risulta in fatto e diritto.
Il valore adottato per la presente stima è il seguente:
700 €/mq per la superficie lorda commerciale dell’abitazione che riconsidera anche la superficie del garage (ponderata in ragione di ½) ed i diritti proporzionali della relativa area scoperta; il valore indicato, nel caso lo si voglia riferire alla relativa superficie netta commerciale, corrisponde a circa 933 €/mq.
8.2 Fonti di informazione:
Operatori del settore, Tabelle O.M.I., tabelle ICI/IMU comunali, valori agricoli medi della “Commissione provinciale Espropri”, esperienza professionale.
8.3 Valutazione corpi:
pag. 20
ID Immobile Sup. lorda
commerciale Valore intero
medio ponderale Valore diritto e quota A unità residenziale con garage 318,41 222.887,00 222.887,00
8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore del 15% per assenza di garanzia
per vizi come da disp. Del G.E. (min. 15%):
€
33.433,05 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quotadell'immobile in virtù del fatto che il valore della
quota non coincide con la quota del valore:
€
0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominialiinsolute nel biennio anteriore alla vendita: € 0
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale (con le precisazioni del capitolo 7.1 cui si
rimanda per completezza):
€
516,008.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile/quota immobiliare al netto delle
decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:
€
188.937,95 Prezzo di vendita (arrotondato) del lotto nello stato di"libero":
€
188.900,00Sebbene fascicolati separatamente integrano e fanno parte del presente Rapporto di Stima, e ad essi si rimanda per i necessari obbligatori approfondimenti, i seguenti Allegati:
Allegato 1: Verbale di incarico, convocazione di inizio operazioni peritali Allegato 2: Aggiornamento della relazione ipo-catastale
Allegato 3: Visure catastali
Allegato 4: Estratto di mappa catastale
Allegato 5: Planimetrie catastali dell’immobile ante e post aggiornamento Allegato 6: Certificato di Destinazione Urbanistica (in copia, l’originale è conservato presso lo studio dello scrivente perito)
Allegato 7: Documentazione Fotografica Allegato 8: Atto di provenienza
Allegato 9: Richiesta di verifica urbanistica Allegato 10: Copia Pratiche urbanistiche Allegato 11: Altre istanze e comunicazioni Allegato 12: Compact disk
Rovigo, 14 dicembre 2016
L'Esperto alla stima Dott. Agr. Gianluca Carraro
