PER 412_16 L1
TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
* * * PREMESSA
I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando:
o DATI DI PIGNORAMENTO
o CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE
o IDENTIFICAZIONE CATASTALE
o CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE
ATTUALE E QUANTO PIGNORATO
o ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU’
o VINCOLI E ONERI
o CONFINI
o PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza)
o PROVENIENZA DEL BENE
o STATO CIVILE AL MOMENTO DELL’ACQUISTO DEL BENE
o ATTI PREGIUDIZIEVOLI
o REGIME FISCALE
o INDAGINE AMMINASTRATIVA
o CERTIFICAZIONE ENERGETICA
o SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
o DESCRIZIONE DEL BENE
o CONFORMITA’ IMPIANTI
o CONSISTENZA SUPERFICIALE
N. 388/16 L1 R.G. ESEC.
Udienza 09/07/2018 Ore 9:10
2 di 13
o STIMA DEI BENI
Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto.
Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni.
Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l’appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale che oscilla tra il 15 ed il 40 % del valore commerciale stesso, in base a quelle che sono le caratteristiche di commerciabilità del bene oggetto di esecuzione.
* * *
DATI DI PIGNORAMENTO
Con atto di pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data 13/06/2016 al N. Reg. Gen. 26437 e N. Reg. Part. 17751 Atto esecutivo o cautelare – verbale di pignoramento immobili è stata pignorata a:
- …, la piena proprietà dei seguenti beni immobili:
Catasto Fabbricati del Comune di Bologna (BO):
Foglio 230:
o Map. 108, Sub. 30 graffato al Sub. 31, Cat. A/2 - via Odofredo n. 5/2 o Map. 108, Sub. 32, Cat. C/6 - Via Odofredo, n.7
3 di 13
o Map. 230, Sub. 33, Cat. C/6 - Via Odofredo, n.7 Il tutto a favore di …
* * *
CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO 1
Piena proprietà relativa ad una porzione di fabbricato ad uso residenziale situata al piano seminterrato dello stabile e costituita da ingresso su soggiorno con angolo cottura, ampio disimpegno, una camera da letto, due bagni e due vani ad uso ripostiglio (uno passante ed uno adibito a camera da letto evidentemente senza requisiti), all’immobile sono inoltre annessi un’area cortiliva di proprietà, un piccolo chiostro passante, un vano deposito cicli direttamente collegato (anche questo impropriamente adibito a camera da letto) e due posti auto ricavati tramite piattaforma elevatrice.
L’immobile si trova in Comune di Bologna (BO), in via Odofredo n. 5/2, per una superficie commerciale complessiva di circa 120,00 mq l’appartamento, di circa 17,50 mq il deposito cicli, di circa 60,00 mq la corte esclusiva e di circa 20,00 mq e 30,00 mq. i due posti auto.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il lotto oggetto di stima, risulta così identificato:
Catasto Fabbricati del Comune di Bologna (BO) beni intestati a:
1. …, la proprietà per la quota di 1/1 Foglio 230:
o Map. 108, Sub. 30 graffato 31, Zona Cens. 1, Cat. A/2, Classe 1, Consistenza 5 vani, Sup. Cat. - mq. 136, Rendita 877,98 € - Via Odofredo, n. 5/2 piano S1
4 di 13
o Map. 108, Sub. 32, Zona Cens. 1, Cat C/6, Classe 2, Consistenza 21 mq, Sup. Cat. 25 mq -, Rendita 176,78 € - Via Odofredo, n. 7 piano T-S1 o Map. 108, Sub. 33, Zona Cens. 1, Cat C/6, Classe 2, Consistenza 37 mq,
Sup. Cat. 31mq -, Rendita 311,48 € - Via Odofredo, n. 7 piano T-S1 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE
ATTUALE E QUANTO PIGNORATO
Lo stato di fatto all’atto del pignoramento risulta corrispondente con quanto depositato presso il Catasto.
ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU’
Parti comuni: è compresa la comproprietà pro-quota delle parti comuni del fabbricato tali per legge, titolo di provenienza e destinazione d’uso, tenuto anche conto del contesto condominiale in cui si trova l’immobile.
Servitù attive e passive: sono comprensive tutte le servitù attive e passive se esistenti od avente ragione legale di esistere.
Segnalo inoltre da elaborato planimetrico ed elenco subalterni del Foglio 230, mappale 108:
- Sub. 13: BCNC AI SUB 15 - 17 SCALE
- Sub. 14: BCNC AI SUB 15 - 17 ASCENSORE
- Sub. 28: BENE COMUNE NON CENSIBILE - ACCESSO CARRAIO- PEDONALE E CAMMINAMENTO - COMUNE AI SUB 15 17 26 27 32 33.
VINCOLI E ONERI
Ad oggi non risultano altri vincoli o oneri gravanti sui beni oggetto di pignoramento.
CONFINI
5 di 13
Strade di proprietà comunale, beni proprietà terzi, salvo altri e più precisi.
PROPRIETÀ 1. …, la proprietà per la quota di 1/1
PROVENIENZA DEL BENE
Gli immobili sopra descritti, assieme ad altri, sono pervenuti alla attuale proprietaria per compera dalla Società … tramite atto a rogito a ministero del Notaio Dott. … del 08/10/2002 Rep. N. 177121, Fascicolo N.
31013, trascritto a Bologna il 15/10/2002 all’Art. N. 32677.
STATO CIVILE AL MOMENTO DELL’ACQUISTO DEL BENE Trattasi di Società.
ATTI PREGIUDIZIEVOLI
Vedere la relazione notarile dalla quale si evince che sugli immobili pignorati gravano le seguenti:
TRASCRIZIONI:
1. Pignoramento Immobiliare come sopra specificato ISCRIZIONI:
1. ipoteca volontaria iscritta il 15/10/2002 all’Art. N. 10491 a favore di
…
REGIME FISCALE
La vendita del bene sarà soggetta a IVA o tassa di registro a seconda del regime fiscale dell’acquirante al momento della vendita.
INDAGINE AMMINISTRATIVA
L’immobile oggetto di procedura ha costruzione antecedente al 1 settembre 1967 (ANTE ’67) e presso l’Ufficio Tecnico del Comune di
6 di 13
Bologna (BO), a seguito della richiesta di visione precedenti edilizi protocollata al N. 163264/2018, sono stati forniti in visione i seguenti Atti Abilitativi riguardanti l’unità immobiliare in oggetto:
o Denuncia di Inizio Attività del 03/06/2004 al P.G. N. 122712 per frazionamento dello stabile in 4 unità immobiliari ad uso abitativo ed aumento di SU,
o Permesso di Costruire rilasciato il 03/05/2005 a seguito della domanda presentata il 18/02/2005 al P.G. N. 34778/2005 per varianti essenziali alla DIA di cui al punto precedente,
o Permesso di Costruire rilasciato il 09/04/2006 a seguito della domanda presentata il 23/12/2005 al P.G. N. 272209/2005 per varianti in corso d’opera al P.C. di cui al punto precedente,
o Denuncia di Inizio Attività del 18/07/2006 al P.G. N. 165041 per varianti in corso d’opera al P.C. di cui al P.G. N. 34778/05, ma relative al solo piano terra e primo del fabbricato,
o Denuncia di Inizio Attività del 19/01/2007 al P.G. N. 14432 presentata a stralcio senza opere per alcune unità al piano seminterrato, terra, primo e sottotetto,
o Denuncia di Inizio Attività del 13/07/2007 al P.G. N. 171955 presentata a stralcio senza opere per alcune unità al piano seminterrato, primo e sottotetto,
o Denuncia di Inizio Attività del 13/07/2007 al P.G. N. 171975 presentata a stralcio senza opere per alcune unità al piano seminterrato, primo e sottotetto,
o Certificato di Conformità Edilizia ed Agibilità presentato il
7 di 13
13/10/2009 al P.G. N. 253390.
Dal confronto fra quanto assentito e quanto effettivamente realizzato si segnalano innanzi tutto alcune difformità relativa alla posizione di alcune bucature sia interne che esterne, in alcune dimensioni interne dei vani e l’utilizzo improprio di alcuni vani, originariamente concessionati come ripostiglio e deposito cicli, ma adibiti a camere da letto. Evidenzio inoltre che la porta aperta fra il ripostiglio e l’adiacente deposito cicli, potrebbe interessare una muratura portante.
CERTIFICAZIONE ENERGETICA
L’immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato dall’Ing. …, numero di accreditamento …, in data 16/06/2016, codice identificativo 03504-052616-2016, valevole sino al giorno 16/06/2026. Nel predetto certificato si attesta che l’immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica F (EP gl,nren 130,54 kWh/mc-anno).
SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
All’attualità l’immobile risulta occupato dal Sig. … in virtù di un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data 01/06/2016. Il contratto prevede una durata di 4 (quattro) anni con tacito rinnovo per i successivi 4 (quattro) ad un canone di 12.000,00 €/anno da corrispondersi a rate mensili anticipate di 1.000,00 € oltre aggiornamenti ISTAT a partire dal terzo anno: lo scrivente ritiene CONGRUO il canone pattuito fra le parti.
Il contratto di locazione è stato debitamente registrato all’Agenzia delle Entrate il 28/06/2016 al N. 5638, serie 3T. Il pignoramento è stato però trascritto in data antecedente la registrazione del contratto e pertanto lo scrivente valuterà l’immobile libero al decreto di
8 di 13
trasferimento.
DESCRIZIONE DEL BENE
Il Lotto preso in esame è ubicato in Comune di Bologna (BO), in via Odofredo n. 5/2.
Lo stabile di cui l’immobile è parte è stato realizzato con struttura portante in muratura con probabili irrigidimenti in cemento armato, muratura perimetrale esterna in larga parte costituita da tamponamenti in laterizio intonacati e tinteggiati. Tamponamenti interni in muratura di laterizio intonacata e tinteggiata di colore bianco, solai interpiano probabilmente in latero-cemento e copertura a falde inclinate realizzata con struttura analoga e manto di copertura in coppi di laterizio.
L’immobile è stato oggetto di una ristrutturazione totale piuttosto recente e risulta completo nelle strutture portanti, nelle sue parti esterne e nelle scale di collegamento fra i piani.
Come detto, l’immobile oggetto di stima è una porzione di fabbricato ad uso residenziale situata al piano seminterrato dello stabile e costituita da ingresso su soggiorno con angolo cottura, ampio disimpegno, una camera da letto, due bagni e due vani ad uso ripostiglio (uno passante ed uno adibito a camera da letto evidentemente senza requisiti), all’immobile sono inoltre annessi un’area cortiliva di proprietà, un piccolo chiostro passante, un vano deposito cicli direttamente collegato (anche questo impropriamente adibito a camera da letto) e due posti auto.
L’immobile ha accesso indipendente tramite la corte di proprietà esclusiva.
Il grado delle finiture e lo stato manutentivo interno dell’immobile sono da
9 di 13
considerarsi buoni:
- Pareti interne intonacate e tinteggiate, - Soffitti interni intonacati e tinteggiati, - Altezza interna di circa 270 cm.
- Accesso tramite una portafinestra che affaccia sulla corte esclusiva, - Pavimenti interni costituiti prevalentemente da un parquet in doghe
di legno,
- Battiscopa in legno coordinato,
- Pavimento e rivestimenti del bagno costituiti da un mosaico in tessere di ceramica vetrificata,
- Sanitari in ceramica bianca e rubinetteria a miscelazione, - Porte interne in legno laccato bianco,
- Infissi esterni in alluminio a taglio termico e vetrocamera, - Oscuranti tramite elementi a battente in alluminio verniciato,
- Impianto di riscaldamento e produzione di ACS del tipo autonomo tramite caldaia murale a gas ed elementi radianti a parete,
- Cronotermostato digitale per la regolazione della temperatura,
- La camera da letto impropriamente ricavata nel vano deposito cicli è riscaldata tramite un elemento ad aria tipo termoconvettore,
- Predisposizione per impianto di raffrescamento estivo,
- Impianto elettrico realizzato apparentemente tutto in traccia e quadro elettrico dotato di differenziale magnetotermico,
- Corte esterna interamente pavimentata tramite elementi in materiale lapideo,
- Posti auto ricavati tramite due piattaforme elevatrici a scomparsa,
10 di 13
collegamento all’abitazione tramite il chiostro di proprietà. Non è stato possibile verificare il funzionamento della struttura elevatrice.
- L’immobile è da considerarsi in uno stato manutentivo da definirsi discreto, segnalo però alcune porzioni di muratura interessate da un fenomeno di umidità di risalita.
CONFORMITÀ IMPIANTI
Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l’aggiudicatario ai sensi del D.M. 22.01.2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell’art. 1490 del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo.
CONSISTENZA SUPERFICIALE
Premessa: il principio adottato per il calcolo della consistenza degli immobili fa riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 che assume il metro quadrato di superficie catastale quale unità di misura della consistenza degli immobili urbani a destinazione ordinaria. La superficie commerciale, al lordo delle murature, del bene in argomento, viene calcolata in base alle percentuali associate per il calcolo della superficie omogeneizzata, ovvero, a titolo di esempio:
Attività Principale - coeff. 100%
Attività Principale (vani di servizio direttamente collegati) - coeff. 50%
Attività Principale (vani di servizio non direttamente collegati) - coeff. 25%
Terrazze e Balconi - coeff. 30% fino a 25,00 mq e il 10% l’eccedenza
11 di 13
Corti esterne - coeff. VAR: calcolati per un 10% fino alla consistenza dell’immobile e per un 2% l’eccedenza.
Autorimesse - coeff. 25% o a corpo
Tutto ciò premesso, si procede ad una descrizione INDICATIVA delle superfici commerciali individuate in base alla loro destinazione d’uso:
Appartamento ca. mq 120,00
Deposito Cicli ca. mq 17,50
Posto Auto (sub. 32) ca. mq 20,00
Posto Auto (Sub. 33) ca. mq 30,00
Corte Esclusiva ca. mq 60,00
STIMA DEL BENE
Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di una porzione di fabbricato ad uso residenziale, ubicata in Comune di Bologna (BO), in via Odofredo n. 5/2.
Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva. Il valore a metro quadro dell’immobile ed accessori esclusivi considerato è di indicativi €/mq 3.250,00, pertanto:
Destinazione d’uso Sup. Om. mq Valore Appartamento 120,00 390.000,00 €
12 di 13
Deposito Cicli 9,00 29.250,00 € Posto Auto (Sub. 32) a corpo 30.000,00 € Posto Auto (Sub. 33) a corpo 35.000,00 € Corte Esclusiva 6,00 19.500,00 € Valore Totale 503.750,00 € VALORE ARROTONDATO A PREZZO DI MERCATO: 505.000,00 € Percentuale di abbattimento 30 % circa VALORE DEL BENE A BASE D’ASTA € 355.000,00 (Euro tre cento cinquanta cinque mila/00)
* * *
Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario.
Con Osservanza;
Bologna, 09/06/2018
IL CONSULENTE TECNICO
13 di 13
Allegati:
o Allegato A (con nomi)
o Allegato A (senza nomi)
o Allegato G (commerciale)
o Consultazione di partita del Catasto Fabbricati del Comune di Bologna
o Planimetrie catastali
o Atti abilitativi
o Elaborato grafico
o Raccolta fotografie
o Atto di provenienza
o Relazione Notarile (copia)
Per la pubblicità 1 CD-ROM con all’interno:
o Perizia senza nomi e parte introduttiva (in pdf)
o Fotografie, schede catastali e piante (in pdf)
o Allegato A senza nomi (in formato word)
o Allegato G con i nomi (in formato word)
