TRIBUNALE ORDINARIO - LECCO 47/2021

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TRIBUNALE ORDINARIO - LECCO

ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI

47/2021

PROCEDURA PROMOSSA DA:

BANCA POPOLARE DI SONDRIO

DEBITORE:

*** DATO OSCURATO ***

GIUDICE:

Dott. Mirco Lombardi

CUSTODE:

Avv. Tentori Cesare

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 16/12/2021

creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

ANTONIO EMANUELE FONTANA

CF:FNTNNM79L28A745O

con studio in MANDELLO DEL LARIO (LC) VIA ALFIERI 9 telefono: 0341323438

fax: 0341323438 email: ark.fontana@gmail.com PEC: antonio.fontana2@archiworldpec.it

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TRIBUNALE ORDINARIO - LECCO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 47/2021

LOTTO 1

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A negozio a LECCO corso Monte Ortigara 14/16, frazione Laorca, della superficie commerciale di 73,80 mq per la quota di:

l 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

unità ad uso bottega (dismessa) e annesso sottostante locale ripostiglio sito a Lecco, località Laorca, raggiungibile da via Monte Ortigara 16 e (pedonalmente) da via Ramello 19.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T / -1, ha un'altezza interna di 3.45 mt (negozio) - 3.60 mt (ripostiglio).Identificazione catastale:

l foglio 9 particella 499 (catasto terreni), partita 1, superficie 240, indirizzo catastale: CORSO MONTE ORTIGARA n. 14/16, derivante da FRAZIONAMENTO E FUSIONE del 27/01/2004 protocollo n. LC0007079 in atti dal 27/01/2004 FRAZIONAMENTO E FUSIONE (n.

446.1/2004)

Coerenze: da nord in senso orario, corso Monte Ortigara, mappale 786, mappale 497, mappale 689, mappale 1355, mappale 1332

Il mappale è classificato come Ente Urbano

l foglio 10 particella 499 sub. 703 (catasto fabbricati), sezione urbana LAO, categoria C/1, classe 2, consistenza 55 mq, rendita 491,41 Euro, indirizzo catastale: CORSO MONTE ORTIGARA n. 16 , piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da FRAZIONAMENTO E FUSIONE del 27/01/2004 protocollo n. LC0007079 in atti dal 27/01/2004 FRAZIONAMENTO E FUSIONE (n. 446.1/2004)

Coerenze: Negozio - da nord in senso orario, enti comuni di cui al sub. 701, altra unità di cui al mapp. 499 sub. 704. Cantina - da nord in senso orario, terrapieno, cantina di cui al sub. 707, spazi comuni di cui al sub. 701, cantina di cui al sub. 704.

L'intero edificio sviluppa 2 piani, 1 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1900.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 73,80 m²

Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 43.780,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si

trova:

€. 39.400,00

Data della valutazione: 16/12/2021

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Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** . L'occupante gode del bene in forza di comodato d'uso con contratto non registrato

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni:

Ipoteca volontaria attiva, stipulata il 20/02/2008 a firma di Notaio Messina Carmelo ai nn. 8054/5554 di repertorio, iscritta il 03/03/2008 a Lecco ai nn. Registro generale n. 3659 - Registro particolare n.

734, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da 176 CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO.

Importo ipoteca: € 204.000,00.

Importo capitale: € 120.000,00.

Durata ipoteca: 15 anni.

La formalità è riferita al bene oggetto di pignoramento più altri beni.

Ipoteca volontaria attiva, stipulata il 08/05/2015 a firma di Notaio Minussi Daniele ai nn.

150324/31084 di repertorio, iscritta il 13/05/2015 a Lecco ai nn. Registro generale n. 5266 - Registro particolare n. 752, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da 176 CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO.

Durata ipoteca: 10 anni.

ANNOTAZIONE presentata il 22/02/2016 Servizio di P.I. di LECCO - Registro particolare n. 281 Registro generale n. 1996 - Tipo di atto: 0819 - RESTRIZIONE DI BENI

Ipoteca legale attiva, stipulata il 04/09/2018 a firma di AGENZIA DELLE ENTRATE-RISCOSSIONE ai nn. 1097/13418 di repertorio, iscritta il 05/09/2018 a Lecco ai nn. Registro generale n. 11723 - Registro particolare n. 1780 , a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da IPOTECA CONC.AMMINISTRATIVA/RISCOSSIONE - 0420 RUOLO E AVVISO DI ADDEBITO ESECUTIVO.

Durata ipoteca: -.

La formalità è riferita al bene oggetto di pignoramento, più altri beni.

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

Pignoramento, avviato il 22/03/2021 a firma di UFFICIALE GIUDIZIARIO TRIBUNALE DI LECCO C.F.: 830 086 90139 ai nn. 374 di repertorio, trascritta il 15/04/2021 a Lecco ai nn. Registro generale n.

5765 - Registro particolare n. 4271, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - 726 VERBALE DI

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PIGNORAMENTO IMMOBILI.

Sono presenti nella sezione D parti libere relative a sezione A e sezione B Richiedente BANCA POPOLARE DI SONDRIO S.C. P.A. Indirizzo PIAZZA GARIBALDI, 16 - 23100 SONDRIO

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Ulteriori avvertenze:

- L'Immobile rientra all'interno del Vincolo Paesaggistico entro la fascia di 150 mt dal fiume ai sensi del D.Lgsl 42/2004 e pertanto ogni modifica edile che interessi l'esterno del fabbricato dovrà essere autorizzata dalla preposta commissione.

- L'edificio fa parte di un compendio edilizio di unità abitative autonome che non costituisce condominio. Purtuttavia esiste un documento non ufficiale fornito dall' Esecutato con indicazioni di millesimi e superfici.

- Da atto di provenienza del 20.02.2008 si cita menzione parti comuni da allegato patto speciale: "PATTO SPECIALE: CON L'ESCLUSIVA PROPRIETA' DELLA PORZIONE IMMOBILIARE IN CONTRATTO E' TRASFERITA ALLA PARTE COMPRATRICE LA PROPORZIONALE QUOTA DI COMPROPRIETA' DEGLI ENTI E SPAZI COMUNI A NORMA DELL'ART.1117 CODICE CIVILE, IN PARTICOLARE DEGLI ENTI DISTINTI COI MAPPALI 499/701-502/701 (FRA LORO GRAFFATI). SONO DA RITENERSI ESPRESSAMENTE ESCLUSI DAGLI ENTI COMUNI LE AREE ESTERNE ATTIGUE AL FABBRICATO DEL QUALE FA PARTE LA PORZIONEIMMOBILIARE IN CONTRATTO, DISTINTE NEL CATASTO TERRENI DI LECCO COI MAPPALI 502 E 1.355".

- Dall'atto di provenienza si evince che con la proprietà del mapp 499. sub 703 viene trasferita la quota millesimale di 6/24 della proprietà dell'adiacente cortile comune distinto al mapp. 499. sub 702.

Non essendo tale cortile inserito nel pignoramento non verrà preso in considerazione nella stima. Da atto di provenienza del 20.02.2008: "CON ANNESSA LA QUOTA DI COMPROPRIETA' DELL'AREA A GIARDINO DI PERTINENZA IN RAGIONE DI 6/24 (SEI VENTIQUATTRESIMI), DISTINTA NEL CATASTO FABBRICATI DI LECCO, SEZIONE LAO, FOGLIO 10, COL MAPPALE: 499/702 - QUATTROCENTONOVANTANOVE SUBALTERNO SETTECENTODUE - CORSO MONTE ORTIGARA NUMERO 14 - PIANO T - AREA URBANA DI METRI QUADRATI 118".

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di 112 COMPRAVENDITA (dal 20/02/2008), con atto stipulato il 20/02/2020 a firma di Notaio Messina Carmelo ai nn. 8053/5553 di repertorio, trascritto il 03/03/2008 a Lecco ai nn. Registro generale n. 3658 - Registro particolare n. 2251.

Il titolo è riferito ai beni oggetto di pignoramento più altri.

per la quota di 1/2, in forza di 112 COMPRAVENDITA (dal 20/02/2008), con atto stipulato il 20/02/2020 a firma di Notaio Messina Carmelo ai nn. 8053/5553 di repertorio, trascritto il 03/03/2008 a

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00

Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00

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Lecco ai nn. Registro generale n. 3658 - Registro particolare n. 2251.

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

per la quota di 1/2 complessivo di piena proprietà, in forza di ATTO PER CAUSA DI MORTE - 305 CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE (dal 06/11/1996 fino al 13/07/2004), registrato il 05/08/1997 a UFFICIO DEL REGISTRO ai nn. 6/233, trascritto il 06/03/2006 a Lecco ai nn. Registro generale n. 4290 - Registro particolare n. 2681.

Il titolo è riferito ai beni oggetto di perizia ed altri.

- Alla presente Successione legittima di Erminio Barone, nato il 21 dicembre 1910 e deceduto il 6 novembre 1996, ha fatto seguito accettazione tacita di eredità trascritta il 29 marzo del 2004 ai n.

4812/3185.

- Al presente atto ha fatto seguito rinuncia all'eredità da parte del coniuge Irma Bazzini, nata il 12 dicembre 1917, delle figlie Giuseppina Barone nata il 6 novembre 1941 e Lavinia Barone nata il 16 agosto 1944 in forza di atto nel notaio Massimo Sottocornola di Lecco del 29 gennaio 1997, repertorio n. 2161, raccolta n. 1001, ivi registrato il 3 febbraio 1997 al n. 2219/1594.

per la quota di 1/2 complessivo di piena proprietà, in forza di ATTO PER CAUSA DI MORTE - 305 CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE (dal 06/08/2000 fino al 13/07/2004), registrato il 05/02/2001 a UFFICIO DEL REGISTRO ai nn. 80/276, trascritto il 17/05/2002 a Lecco ai nn. Registro generale n. 7392 - Registro particolare n. 5227.

Il titolo è riferito ai beni oggetto di perizia ed altri.

- Alla presente Successione legittima di Irma Bazzini, nata il 12 dicembre 1917 e deceduta il 6 agosto 2000, ha fatto seguito accettazione tacita di eredità trascritta il 24 maggio del 2001 ai n. 6868/4890.

- Al presente atto ha fatto seguito rinuncia all'eredità da parte delle figlie Giuseppina Barone nata il 6 novembre 1941 e Lavinia Barone nata il 16 agosto 1944 in forza di atto nel notaio Fabrizio Cimei di Lecco del 29 settembre 2000, repertorio n. 7168, raccolta n. 496, ivi registrato il 6 ottobre 2000 al n.

4144 mod I, non trascritto.

per la quota di 1/3 ciascuno, in forza di 132 DIVISIONE A STRALCIO (dal 13/07/2004 fino al 20/02/2008), con atto stipulato il 13/07/2004 a firma di Notaio Minussi Daniele ai nn. 127456/14883 di repertorio, trascritto il 03/08/2004 a Lecco ai nn. Registro generale n. 13214 - Registro particolare n.

8839.

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

Nessuna informazione aggiuntiva.

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera D.C.C. n. 43 del 24/30.06.2014.

L'immobile ricade in zona ZONA OMOGENEA A - Classe di intervento A5.

Norme tecniche di attuazione ed indici:

(A5) Tessuto storico degli altri nuclei di antica formazione, con destinazione a prevalenza residenziale;

Destinazioni principali: U1.

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Destinazioni escluse: U3.6; U3.7; U3.9; U4; U5; U6.3; U7.2.2; U7.3 in entrambe le fattispecie U7.3.1 e U7.3.2; U8.

Destinazioni ammesse: U2; U3.8; U.3.5; U3.1; U6.1; U6.2; U7.1; U7.2.1.

A maggior specifica di quanto previsto all’art. 8 delle NTACM per gli ambiti misti con più di una destinazione nei casi di demolizione con ricostruzione o sostituzione è ammessa la realizzazione di fabbricati che mantengono le stesse SU per ogni destinazione esistente anche in relazione alle destinazioni ammesse oltre che alle principali.

Categoria M4 comprende gli edifici di non particolare rilevanza storico/architettonica ma coerenti con il contesto, sono consentiti esclusivamente gli interventi di cui alle lettere a), b), c) e d) dell’art.

27 della l.r. 12/0505 con il mantenimento della sagoma della volumetria e della SU esistente negli interventi di ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione;

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

Note su difformità: non è possibile rilevare difformità in quanto l'edificio esiste da prima dell'entrata in vigore della Legge 17 agosto 1942, n. 1150 Legge urbanistica, quindi ancorchè privo di titolo abilitativo, è da considerarsi legittimo.

Normativa di riferimento:

- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia;

- Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 Legge per il governo del territorio;

- Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Stato immobile: assimilabile a legittimo.

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

CRITICITÀ: NESSUNA

Sono state rilevate le seguenti difformità:

- piccole difformità interne fra le quali presenza di due finestre tipo "luci" nel wc e nel ripostiglio all'interno del negozio ed errata altezza nel locale cantina.

- D.M. 701/84 - D.lgs 380/2001.

Le difformità sono regolarizzabili mediante: aggiornamento "DOCFA" e scheda catastale.

L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

Costi di regolarizzazione:

l aggiornamento docfa: €.500,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:

- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia;

- Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 Legge per il governo del territorio;

- Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

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L'immobile risulta conforme.

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN LECCO CORSO MONTE ORTIGARA 14/16, FRAZIONE LAORCA

NEGOZIO

DI CUI AL PUNTO A

negozio a LECCO corso Monte Ortigara 14/16, frazione Laorca, della superficie commerciale di 73,80 mq per la quota di:

l 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

unità ad uso bottega (dismessa) e annesso sottostante locale ripostiglio sito a Lecco, località Laorca, raggiungibile da via Monte Ortigara 16 e (pedonalmente) da via Ramello 19.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T / -1, ha un'altezza interna di 3.45 mt (negozio) - 3.60 mt (ripostiglio).Identificazione catastale:

l foglio 9 particella 499 (catasto terreni), partita 1, superficie 240, indirizzo catastale: CORSO MONTE ORTIGARA n. 14/16, derivante da FRAZIONAMENTO E FUSIONE del 27/01/2004 protocollo n. LC0007079 in atti dal 27/01/2004 FRAZIONAMENTO E FUSIONE (n.

446.1/2004)

Coerenze: da nord in senso orario, corso Monte Ortigara, mappale 786, mappale 497, mappale 689, mappale 1355, mappale 1332

Il mappale è classificato come Ente Urbano

l foglio 10 particella 499 sub. 703 (catasto fabbricati), sezione urbana LAO, categoria C/1, classe 2, consistenza 55 mq, rendita 491,41 Euro, indirizzo catastale: CORSO MONTE ORTIGARA n. 16 , piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da FRAZIONAMENTO E FUSIONE del 27/01/2004 protocollo n. LC0007079 in atti dal 27/01/2004 FRAZIONAMENTO E FUSIONE (n. 446.1/2004)

Coerenze: Negozio - da nord in senso orario, enti comuni di cui al sub. 701, altra unità di cui al mapp. 499 sub. 704. Cantina - da nord in senso orario, terrapieno, cantina di cui al sub. 707, spazi comuni di cui al sub. 701, cantina di cui al sub. 704.

L'intero edificio sviluppa 2 piani, 1 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1900.

DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano anch'esse in area residenziale; il più importante centro limitrofo è Lecco centro.

Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono scarsi.

Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, e le seguenti attrazioni storico paesaggistiche:

- Percorso Manzoniano, sentiero del Viandante, impianti sciistici di Bobbio.

SERVIZI

asilo nido al di sopra della

media

negozi al dettaglio al di sopra della

media

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COLLEGAMENTI

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

DESCRIZIONE DETTAGLIATA:

Unità immobiliare originariamente destinata a negozio e così accatastata, attualmente destinata a deposito. Situata nel Comune di Lecco in località Laorca raggiungibile direttamente da via Monte Ortigara, l'unità è adiacente ad un piccolo compendio immobiliare storico parzialmente ristrutturato.

IL NEGOZIO

Dal piccolo spazio libero frapposto fra il fabbricato e la strada si guadagna l'ingresso al locale principale, un tempo destinato a bottega. Lo spazio, di circa 38 mq, è a pianta libera e dotato di 3 finestre oltre al portone d'ingresso. E' presente un ulteriore spazio "restrobottega", un locale magazzino ed un vano latrina. L'altezza dei locali è di 3.45 mt.

Esternamente il corpo di fabbrica presenta finitura ad intonaco grezzo, serramenti in ferro con oscuranti del tipo avvolgibile anch'esso in ferro e copertura in legno con manto in tegole marsigliesi.

Internamente, le pareti sono finite con intonaco civile e piastrelle di varia foggia.

In generale il fabbricato si presenta datato e con necessità di manutenzione. Anche esternamente gli intonaci e la copertura si presentano in cattivo stato.

Impiantisticamente è presente all'interno un contatore elettrico. Non è presente impianto di riscaldamento.

Lo scarico del wc e l'allacciamento alla linea idraulica appaiono "di fortuna" e collegati alla rete dell'unità vicina. Questi collegamenti non sono da ritenersi legittimi e in caso di vendita la nuova proprietà dovrà provvedere a farli rimuovere e richiedere nuova utenza per fornitura idrica e

parco giochi al di sopra della

media

scuola elementare al di sopra della

media

spazi verde al di sopra della

media

supermercato al di sopra della

media

farmacie al di sopra della

media

autobus distante 100 mt al di sopra della media

ferrovia distante 5 km al di sopra della media

superstrada distante 5 km al di sopra della media

livello di piano: al di sotto della media

esposizione: nella media

luminosità: mediocre

panoramicità: nella media

impianti tecnici: scarso

stato di manutenzione generale: scarso

servizi: mediocre

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autorizzazione all'allacciamento alla rete fognaria.

Si segnala che l'accesso all'unità può avvenire anche pedonalmente da via Ramello n. 19 tramite accesso al fabbricato identificato al mappale 1355 e successivo passaggio nel vano scala e sulla terrazza dello stesso, questi identificati catastalmente come enti comuni del compendio al mapp. 499 sub. 701.

LE PARTI COMUNI E IL RIPOSTIGLIO AL PIANO -1

Sempre da via Monte Ortigara si accede al ballatoio comune e tramite scala esterna e passaggio nel cortile comune (identificati anch'essi al mapp. 499 sub 701) si accede alla cantina di pertinenza.

Questo spazio presenta un altezza di 3.60 mt, lunghezza di 4 mt circa e profondità di 1.40 mt. Le finiture sono al rustico.

Delle Componenti Edilizie:

Degli Impianti:

Delle Strutture:

cancello: anta singola a battente realizzato in ferro con apertura sx

mediocre

infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in ferro

mediocre

infissi interni: a battente realizzati in legno tamburato

mediocre

manto di copertura: realizzato in tegole in cotto;

coibentazione assente

mediocre

pareti esterne: costruite in muratura di mattoni e pietrame; coibentazione assente. Il rivestimento è realizzato in intonaco

nella media

pavimentazione esterna: realizzata in battuto di cemento/piastrelle cemento/piastrelle grès

nella media

pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica

molto scarso

plafoni: realizzati in cannicciato in gesso su soletta in legno

mediocre

portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in ferro e vetro

mediocre

protezioni infissi esterni: avvolgibili realizzate in ferro

molto scarso

rivestimento esterno: realizzato in intonaco di cemento

scarso

rivestimento interno: posto in tutti i locali realizzato in intonaco cementizio

mediocre

elettrico: esterno a vista , la tensione è di 220 V conformità: non rilevabile

mediocre

copertura: a falde costruita in legno molto scarso

scale esterne: a rampa unica costruite in muratura e cemento

nella media

solai: presumibilmente in laterocemento al di sotto della media

strutture verticali: costruite in muratura nella media

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CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari

Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:

COMPARATIVO 1

Tipo fonte: osservatorio immobiliare Data contratto/rilevazione: 01/12/2021 Fonte di informazione: Listino F.I.M.A.A.

Descrizione: Unità immobiliare residenziale di età superiore ad anni 30 (non sono quotate attività commerciali)

Superfici principali e secondarie: 100 Superfici accessorie:

Prezzo: 60.000,00 pari a 600,00 Euro/mq

COMPARATIVO 2

Tipo fonte: osservatorio immobiliare Data contratto/rilevazione: 02/12/2021

Fonte di informazione: Agenzia delle Entrate - Banca dati delle quotazioni immobiliari Descrizione: Unità immobiliare commerciale

Superfici principali e secondarie: 100 Superfici accessorie:

Prezzo: 100.000,00 pari a 1.000,00 Euro/mq

SVILUPPO VALUTAZIONE:

La valutazione tiene conto inizialmente di 3 fonti principali di informazione:

- Listino Mercato Immobiliare F.I.M.A.A.

- Prezzi medi di vendita per fasce territoriali forniti da operatori nel settore.

- OMI, Osservatorio del Mercato Immobiliare sviluppato da Agenzia delle Entrate.

La media ponderata fra questi valori, tenuto conto del contesto, dell'accessibilità, delle caratteristiche architettoniche del fabbricato e di eventuali problematiche, scaturisce una valutazione di 600 €/mq, opportunamente moltiplicato a superfici idoneamente paramentrate a seconda della destinazione d'uso.

descrizione consistenza indice commerciale

locale adibito a negozio 71,00 x 100 % = 71,00

ripostiglio 7,00 x 40 % = 2,80

Totale: 78,00 73,80

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Non è presente nell'immediato contesto un reale mercato di unità commerciali, specie considerata l'epoca e lo stato dell'unità analizzata, ne annunci o trattative recenti da usare come riferimento.

Pertanto il valore di riferimento è stato ricavato partendo dai prezzi suinficati elaborati con una analisi specifica sul contesto, la raggiungibilità, lo stato di manutenzione e la dotazione di aree pertinenziali dell'immobile.

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

RIEPILOGO VALORI CORPO:

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lecco, ufficio del registro di Lecco, conservatoria dei registri immobiliari di Lecco, ufficio tecnico di Lecco, agenzie: Lecco, osservatori del mercato immobiliare CONFCOMMERCIO - Listino F.I.M.A.A, ed inoltre: Agenzie Immobiliare sul territorio/annunci web/Agenzia Entrate - Banca dati delle quotazioni immobiliari

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

Valore superficie principale: 73,80 x 600,00 = 44.280,00

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 44.280,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 44.280,00

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto

A negozio 73,80 0,00 44.280,00 44.280,00

44.280,00 € 44.280,00 €

Giudizio di comoda divisibilità della quota:

Il bene non è divisibile. L'ipotesi di divisione non comporta maggior profitto o facilità nella vendita.

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 500,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 43.780,00

(12)

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):

data 16/12/2021

il tecnico incaricato

ANTONIO EMANUELE FONTANA

Riduzione del valore del 10% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

€. 4.378,00

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00

Riduzione per arrotondamento: €. 2,00

Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 39.400,00