geom. Cornelia MAZZAMURRO R.G.ES. 547/2018 TRIBUNALE DI FOGGIA SEZ. ESECUZIONI IMMOBILIARI

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TRIBUNALE DI FOGGIA

SEZ. ESECUZIONI IMMOBILIARI

Rapporto di Valutazione Immobiliare R.G.ES. 547/2018 Banca di Credito Cooperativo di San Giovanni Rotondo

c/

committente:

Tribunale di Foggia – Sez. Esecuzioni immobiliari – G.E. dott.ssa Valentina PATTI tecnico:

geom. Cornelia Mazzamurro firma:

commessa: Tavola/ Elaborato:

Rapporto di Valutazione Immobiliare

Quesito di stima in data 03/12/2019

codice tav:

R

Rev: Scala: data descrizione disegnatore

00 ---- 02/02/2021 emissione ---

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PREMESSE

All’udienza del 29/11/2019 il sottoscritto geom. Cornelia Mazzamurro, con studio tecnico in Manfredonia (FG) alla Via dell’Arcangelo, 7, iscritto al Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Foggia al n. 1959 veniva nominato quale “esperto” nella procedura esecutiva iscritta al R.G.Es. al n. 547/2018 promossa dalla BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI SAN

GIOVANNI ROTONDO c/ . Nella stessa udienza il G.E. dott.ssa

V. Patti fissava il giuramento per il giorno 04/06/2020, slittata al 17/09/2020. Il predetto giorno, lo scrivente, dopo aver dichiarato di accettare l’incarico, prestava il giuramento di rito e contestualmente gli venivano formulati i quesiti che di seguito si riporteranno in forma integrale.

Ai fini dell’espletamento del predetto incarico il G.E. fissava il termine di 90 giorni per la consegna del rapporto di valutazione, oltre successiva proroga.

SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI

Con nota inviata agli esecutati a mezzo raccomandata A/R n. 153580319671 del 18/09/2020, lo scrivente comunicava agli stessi l'inizio delle operazioni peritali per il giorno 28/09/2020, a seguito di tale nota l'esecutato sig. chiedeva di slittare, per impegni di lavoro, le operazioni peritali al giorno 09/10/2020.

Il giorno e all'ora concordati con l'esecutato si sono svolte le operazioni peritali durante le quali si è effettuato l'accesso all'appartamento posto al piano attico dell'immobile sito in Foggia alla via Grieco, 37. In tale data, si sono ultimate le operazioni peritali acquisendo tutti i dati metrici e non, necessari al fine di rispondere ai quesiti posti dal G.E.. Dello stesso si è redatta anche una corposa documentazione fotografica che verrà allegata di seguito per la descrizione e la valutazione dei cespiti.

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RISPOSTE AI QUESITI

1. Proceda l'esperto al controllo preliminare circa la completezza dei documenti di cui all'art. 567, comma 2 c.p.c. (estratto del catasto, certificati delle iscrizioni e trascrizioni, a favore e contro, relative al compendio pignorato, atto di trasferimento anteriore di almeno venti anni alla trascrizione del pignoramento) Dalla documentazione presente nel fascicolo, il carteggio richiesto ai sensi dell'art. 567 comma 2 del c.p.c. risulta completo in quanto è stato riscontrato il certificato storico da base informatica del 06/12/2018 prot. FG0181187 e il certificato ipocatastale del 07/12/2018 prot.

FG726748;

1.bis Proceda l'esperto alla ricostruzione delle vicende traslative degli immobili pignorati nel ventennio anteriore al pignoramento, sulla base della documentazione già in atti esplicitando i vari passaggi e dando atto delle eventuali variazioni catastali che hanno interessato l’immobile pignorato nel corso del tempo Da un'attenta analisi del Certificato storico da base informatica del 06/12/2018 protocollo FG0181187 relativo all'immobile foglio 95, p.lla 926, sub. 38, si evince che per l'immobile di cui in precedenza la situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 06/12/2018 è la seguente:

Immobile dal 22/12/2014:

foglio 95, particella 926, sub. 38 - Z.C. 1 - Categoria A/3 - Classe 4 - Consistenza 7 vani - Superficie catastale 171 m² (escluse aree scoperte 156 m²) - Rendita € 777,27 - Via Ruggero Grieco - piano 9 - Dati derivanti da Variazione Toponomastica del 22/12/2014 protocollo n.

FG0365202 in atti dal 22/12/2014 Variazione di Toponomastica n. 149735.1/2014 Annotazioni: rettifica piano

foglio 95, particella 926, sub. 38 - Z.C. 1 - Categoria A/3 - Classe 4 - Consistenza 7 vani - Superficie catastale 171 m² (escluse aree scoperte 156 m²) - Rendita € 777,27 - Strada nuova di PR - piano 9 - Dati derivanti da Variazione del 04/09/2014 protocollo n. FG0188924 in atti dal 04/09/2014 G.A.F. Codifica piano incoerente (n. 52378.1/2014).

Annotazioni: rettifica piano Immobile dal 28/08/2013:

foglio 95, particella 926, sub. 38 - Z.C. 1 - Categoria A/3 - Classe 4 - Consistenza 7 vani - Superficie catastale 171 m² (escluse aree scoperte 156 m²) - Rendita € 777,27 - Strada nuova di PR - piano 10 - Variazione del 28/08/2013 - Superfici art. 14 DL 201/2011

Annotazioni: costituita dalla soppressione della particella ceu sez fgl 95 pla 239 per allineamento mappe

foglio 95, particella 926, sub. 38 - Z.C. 1 - Categoria A/3 - Classe 4 - Consistenza 7 vani - Rendita € 777,27 - Strada nuova di PR - piano 10 - Variazione del 24/08/2011 protocollo n.

FG0232021 in atti dal 24/08/2011 Bonifica Identificativo Catastale (n. 30823.1/2011)

Annotazioni: costituita dalla soppressione della particella ceu sez fgl 95 pla 239 per allineamento mappe

Situazione degli intestati dal 24/08/2011

roprietà per 1/2 proprietà per 1/2 Dati derivanti da protocollo n. FG0232021 in atti dal 24/08/2011 - Registrazione Bonifica

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identificativo catastale n. 30823.1/2011

Situazione dell'unità immobiliare dall'impianto meccanografico

foglio 95, particella 239, sub. 38 - Z.C. 1 - Categoria A/3 - Classe 4 - Consistenza 7 vani - Rendita L. 3.262 - Strada nuova di PR - piano 10 - Impianto meccanografico del 30/06/1987 Situazione degli intestati dal 25/07/2000

proprietà per 1/2 proprietà per 1/2 Istrumento (atto pubblico) del 25/07/2000 protocollo n. 115245 Voltura in atti dal 26/10/2000 repertorio n. 33941 rogante: Not. Pepe F.P. Sede: Foggia - Registrazione: UR Sede: Foggia n.

2788 del 28/07/2000 Cessione (n. 83417.1/2000) Situazione degli intestati dal 02/03/1999

prop. per 4/6 fino al 25/07/2000

prop. per 1/6 fino al 25/07/2000

. per 1/6 fino al 25/07/2000

Denunzia (nei passaggi per causa di morte) del 02/03/1999 Voltura in atti dal 05/08/1999 Registrazione UR Sede Foggia Volume 321 n. 33 del 23/07/1999 Successione (n. 9774.1/1999) Situazione degli intestati relativa ad atto del 01/12/1983 (antecedente all'impianto meccanografico)

prop. 1/2 fino al 02/03/1999

Istrumento (atto pubblico) del 01/12/1983 Voltura in atti dal 31/03/1989 Repertorio n. 3935 Rogante: Antonio Pepe Sede: Foggia Registrazione: UR sede: Foggia Volume 1 n. 5297 del 19/12/1983 (n. 1035/1984)

Situazione degli intestati dall'impianto meccanografico

fino al 01/12/1983 Impianto meccanografico del 30/06/1987

Inoltre, dal certificato ipotecario prot. FG726748 del 07/12/2018 in atti relativo ai soggetti catastalmente intestatari dell'immobile interessato da pignoramento succedutisi nel tempo, è emerso che:

- NOTA DI TRASCRIZIONE re . en. n. 17876 del 01/12/1983 reg. part. n. 161808

PARTI: contro

Pubblico Ufficiale: Notaio Antonio Pepe Compravendita atto del 12/10/1983

- NOTA DI TRASCRIZIONE re . en. n. 14158 - re . part. n. 10231 del 27/07/2000

PARTI: contro

Pubblico Ufficiale: Notaio Francesco Paolo Pepe Compravendita atto 25/07/2000 rep. n. 33941

PARTI: contro

Pubblico Ufficiale: Ufficio del Registro - Rep. n. 33/321

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Atto per causa di morte - Certificato di denuncia di successione

- NOTA DI TRASCRIZIONE re . en. n. 5560 - reg. part. n. 4181 del 23/03/2016

PARTI: contro

Pubblico Ufficiale: Notaio Francesco Paolo Pepe - Rep. n. 16/2010 Atto per causa di morte - Accettazione tacita di eredità

con la presente formalità si chiede la trascrizione dell'accettazione tacita di eredità come da provvedimento del G.E. dott.ssa Valentina Patti del 02/12/2015, nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare n. 16/2010, al fine di assicurare la continuità delle trascrizioni, con il quale, vista la relazione del notaio delegato dott.ssa Daniela Trinastrich e le deduzioni formulate a verbale dal creditore procedente, autorizza lo stesso creditore a procedere a provvedere agli adempimenti di cui alla citata relazione, e quindi di richiedere al competente e conservatore dei RR.II. - la trascrizione a favore dei sigg.

dell'accettazione tacita dell'eredità relitta dal de cuius relativamente alla quota di 1/6 della piena proprietà ciascuno, con riferimento all'immobile pignorato...

PARTI: contro

Pubblico Ufficiale: Notaio Francesco Paolo Pepe - Rep. n. 16/2010 Atto per causa di morte - Accettazione tacita di eredità

con la presente formalità si chiede la trascrizione dell'accettazione tacita di eredità come da provvedimento del G.E. dott.ssa Valentina Patti del 02/12/2015, nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare n. 16/2010, al fine di assicurare la continuità delle trascrizioni, con il quale, vista la relazione del notaio delegato dott.ssa Daniele Trinastrich e le deduzioni formulate a verbale dal creditore procedente, autorizza lo stesso creditore a procedere a provvedere agli adempimenti di cui alla citata relazione, e quindi di richiedere al com etente e conservatore dei RR.II. - la trascrizione a favore dei sigg.

ell'accettazione tacita dell'eredità relitta dal de cuius relativamente alla quota di 1/6 della piena proprietà ciascuno, con riferimento all'immobile pignorato...

- NOTA DI ISCRIZIONE reg. gen. n. 2002 - reg. part. n. 218 del 30/01/2017 PARTI: Banca di Credito Cooperativo di San Giovanni Rotondo contro

Pubblico Ufficiale: Di Ruberto Antonella - Rep. 10374/3453

Ipoteca volontaria - Concessione a garanzia di mutuo - capitale € 144.000,00 - durata anni 20 - NOTA DI ISCRIZIONE reg. gen. n. 24658 - reg. part. n. 18332 del 23/11/2018

PARTI: Banca di Credito Cooperativo di San Giovanni Rotondo contro Pubblico Ufficiale: Tribunale di Foggia - Rep. 6648/2018

Atto esecutivo o cautelare - Verbale di Pignoramento immobili

1.ter Proceda l'esperto alla verifica della corrispondenza dei dati catastali degli immobili con quelli riportati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, specificando - per il caso in cui riportino dati catastali non più attuali - se le variazioni intervenute in epoca anteriore alla trascrizione del pignoramento abbiano determinato modifiche sul piano della consistenza dell’immobile

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di procedura, dall'analisi dei dati catastali aggiornati con il confronto con quelli riportati nell'atto di pignoramento e nella nota di trascrizione si è accertato che c'è corrispondenza degli stessi.

1.quater Proceda l'esperto alla verifica della sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo immobile

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Esaminando la documentazione agli atti e da controlli effettuati presso la cancelleria del Tribunale di Foggia si è potuto accertare che per gli immobili staggiti alla data del 17/09/2020 non sussistono altre procedure.

1.quinquies Proceda l'esperto alla verifica del regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l’estratto dell’atto di matrimonio (ovvero il certificato di stato libero), evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione Lo scrivente ha richiesto a mezzo pec all’Ufficio di Stato Civile del Comune di Foggia (FG) l'estratto dell’atto di matrimonio relativo agli esecutati, a seguito del quale in data 17/09/2020, il competente ufficio rilasciava copia dell’estratto di matrimonio richiesto, dal quale risulta che gli esecutati hanno contratto matrimonio in data 10/12/1994 - "Anno 1994 Atto n. 813 Parte II - Seria A" - NESSUNA ANNOTAZIONE

2. Proceda l'esperto all’identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali, indicandone tipologia, ubicazione, accessi, confini, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni

L'immobile oggetto del presente rapporto è sito nel Comune di Foggia (FG) e fa parte di una palazzina di forma ad H, costituita da 10 piani fuori terra oltre il piano interrato. L'intero complesso è composto da 3 corpi scala. L'immobile interessato è ubicato al 9^ piano - attico della scala A. Tutti i piani sono accessibili e collegati tra di loro dal vano scala e dall'ascensore condominiale.

Il fabbricato confina a nord-ovest con via R. Grieco, sud-ovest con Piazza A. De Gasperi, a sud-est e nord-est con aree interne, mentre l'unità oggetto di pignoramento confina ed affaccia a nord-ovest su via R. Grieco, a nord-est su area interna a sud-est con altra unità immobiliare e vano scala ed a sud-ovest con altra unità interna e Via R. Grieco;

L'immobile sopra riportato è censito in NCEU del Comune di Foggia al fgl. 95, p.lla 926, sub.

38, cat. A/3, cl. 4, vani 7, rendita € 777,27, via Ruggero Grieco, piano 9, intestato a:

S proprietà per 1/2

proprietà per 1/2 I millesimi di proprietà comuni sono quelli previsti per legge.

2.bis Proceda l'esperto alla esatta individuazione dei fabbricati e dei terreni oggetto di pignoramento, mediante sovrapposizione delle ortofoto o delle foto satellitari o stralci di foto satellitari od ortofoto, reperibili anche dal web e sui siti ufficiali degli enti locali, con le mappe catastali elaborate dalla SOGEI

Dal sopralluogo fatto i beni oggetto del presente rapporto di valutazione risultano essere in linea con le rispettive individuazioni degli estratti di mappa catastale. Si evince che effettuando la sovrapposizione tra la rappresentazione grafica dell'immobile nelle mappe catastali con l’ortofoto, fra gli stessi c’è una minima discordanza in quanto la mappa catastale è leggermente spostata rispetto all’Ortofoto. Vedasi elaborato grafico allegato tratto dal sito

"Formaps".

3. Proceda l’esperto alla analitica descrizione dei beni, mediante allegazione di planimetrie catastali per gli immobili urbani, delle planimetrie risultanti dal sopralluogo e dai rilievi eseguiti in adeguato rapporto di scala, e di riproduzione fotografiche degli stessi; in particolare indichi le caratteristiche strutturali e distributive dell’immobile l’altezza utile interna, le finiture e le caratteristiche

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esterne ed interne, lo stato di manutenzione e conservazione, la presenza di eventuali proprietà condominiali, la dotazione di impianti tecnologici e la loro rispondenza al D.M. 37/08, precisandone in caso contrario i presumibili costi di adeguamento

L'immobile oggetto del presente rapporto di valutazione fa parte di un fabbricato realizzato all'incirca agli inizi degli anni 60. Lo stesso si compone di n. 3 fabbricati, che gli conferiscono una forma ad "H" ed è realizzato con struttura portante in c.a., solai in latero-cemento e tompagni in laterizio a doppia fodera, si compone di piano interrato destinato a box-auto, piano terra dove sono ubicate attività commerciali, uffici etc. ed 8 piani superiori destinati ad abitazioni e/o uffici oltre al piano attico destinato ad abitazioni. Il fabbricato è rifinito esternamente in parte con mattoncini facciavista ed in parte rifinito con intonaco dipinto, il tutto lasciando a vista i cordoli di piano. Tutti i piani sono serviti da impianto ascensore, uno per scala. Per quanto riguarda lo stato di conservazione si può affermare che lo stesso è in un sufficiente stato di manutenzione, tant'è che dall'analisi visiva esterna dello stesso si può vedere come una porte del fabbricato ha subito un intervento di ristrutturazione ed una parte è solo stata messa in sicurezza con l'asportazione di materiali in distacco e pericolanti.

L'immobile di che trattasi è individuato come appresso riportato:

a) Abitazione sita in Foggia, alla Via R. Grieco, 37 - 9^ piano - attico

La stessa ha accesso da Via R. Grieco civ. 37, attraversando l'androne, si esce nell'atrio interno dove sul lato sx è ubicata la scala "A del fabbricato. Prendendo l'ascensore l'immobile è posto al 9^ piano immediatamente di fronte.

Si compone di un ingresso delle dimensioni di circa mq. 12,25 (mt. 3,00x4,06) che da accesso in senso orario al ripostiglio interno delle dimensioni di circa mq. 2,54 (mt.

1,38x1,75), al soggiorno delle dimensioni di circa mq. 29,00 (mt. 4,40x6,52), dall'ingresso si ha accesso al corridoio interno delle dimensioni di mq. 12,90 e che collega tutti gli ambienti restanti. La prima camera che si incontra in senso orario ha una dimensione di circa mq. 17,10 (mt. 4,10x4,12), continuando c'è la 2^ camera delle dimensioni di circa mq. 17,80 (mt. 4,10x4,30), il w.c. delle dimensioni di circa mq. 3,95 (mt. 1,44x2,66), poi c'è il bagno delle dimensioni di circa mq. 7,20 (mt. 4,04x1,75), la cucina abitabile delle dimensioni di circa mq. 12,50 (mt. 4,04x3,05) ed in fine l'ultima camera delle dimensioni di circa mq. 18,10 (mt. 1,38x1,75). L'immobile si completa di una veranda delle dimensioni di circa mq. 115,50 che affaccia su Via Grieco e area interna dove affacciano il soggiorno, le prime 2 camere da letto ed il wc, alla veranda è collegato il balcone delle dimensioni di mq. 16,00 che affaccia su Via Grieco e dove affacciano il bagno, la cucina e l'ultima camera da letto.

Internamente le pareti dell’immobile sono rifinite con intonaco civile dipinto, tutti i pavimenti sono in pietra, ad eccezione del bagno e del wc, i cui pavimenti e le cui pareti sono rifiniti in ceramica, come in ceramica sono i rivestimenti della parete della cucina dove sono posizionati i fuochi. Il pavimento della veranda è in klinker, mentre quello del balcone è un pavimento per esterni cambiato recentemente. Gli infissi interni sono in legno con inserti di vetro mentre quelli esterni sono in alluminio con doppio vetro sono quelli esterni, protetti con tapparelle in plastica.

Altezza utile interna di tutti gli immobili è di circa mt. 3,00.

L'immobile è dotato di impianto idrico-sanitario, di riscaldamento autonomo, ed elettrico sotto traccia.

4. Procedere alla stima dei beni, in base al loro valore di mercato, da determinare mediante calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente

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gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute o per quelle occorrenti ai fini delle operazioni di bonifica ove siano presenti rifiuti tossici o nocivi

Il valore di mercato degli immobili è stato calcolato tenendo conto, nella giusta proporzione, la legge della domanda e dell’offerta ed eseguendo indagini circa il mercato residenziale per il comune di Foggia. Le indagini condotte son state anche confrontate con quelli che sono i valori dell’andamento di mercato dell’Agenzia del Territorio.

QUESITO DI STIMA IN DATA 03/12/2019

E’ emerso che per immobili simili i prezzi di mercato sulla scorta delle vendite realizzate (come supportato dalla Banca Dati delle quotazioni immobiliari relative al 2^ semestre dell’anno 2019) variano tra un minimo di 1.200,00 €/mq ed un massimo di 1.400,00 €/mq, al lordo delle murature di pertinenza per le unità residenziali

Da quanto su esposto, considerato lo stato di conservazione dell'immobile si ritiene congruo applicare un prezzo al mq. pari ad € 1.300,00.

LOTTO A – Abitazione sita in Foggia alla Via R. Grieco, 37 - 9^ piano - attico

Il più probabile valore di mercato dell'abitazione sita in Foggia (FG) alla Via R. Grieco, 37 – 9^

piano - attico, è pari ad € 1.300,00 x mq. 174,00 = € 226.200,00 Valore di mercato = € 226.200,00

- Sup. abitazione = mq. 152,80 - Sup. veranda = mq. 115,50 - Sup. balcone = mq. 16,00

- Sup. commerciale abitazione = mq. 152,00 x Coeff. Corr. 100 % = mq. 152,80 - Sup. commerciale veranda = mq. 25,00 x Coeff. Corr. 30 % = mq. 7,50

- Sup. commerciale veranda = mq. 90,50 x Coeff. Corr. 10 % = mq. 9,05 - Sup. commerciale balcone = mq. 16,00 x Coeff. Corr. 30 % = mq. 4,80

Totale sup. commerciale mq. 152,80+7,50+9,05+4,80 = mq. 174,15 arrot. mq. 174,00

Adeguamenti e correzioni della stima: = € 7.679,91 arr. 7.680,00

oneri di regolarizzazione edilizia = € 2.000 ,00 (compresi di sanzione pari ad euro € 1.000,00 per lavori già realizzati),

oneri di regolarizzazione catastale = € 500,00

stato d'uso e di manutenzione (impiantistica)= € 800,00 mancanza agibilità/ abitabilità = € 800,00

vincoli e oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo = € 0,00 spese condominiali non pagate = € 3.579,91 (vedi certificazione allegata)

riduzione del valore di mercato = € 226.200,00 - € 7.680,00 = € 218.520,00

Da indagini effettuate presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Foggia è stata rintracciata nei registri la pratica n. 49 del 1964 ma la stessa non è stata rinvenuta pertanto non se ne è potuto accertare né il contenuto né tantomeno la presenza del certificato di agibilità.

In merito allo stato di possesso, l'immobile di cui al LOTTO individuato è occupato dagli

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esecutati con il proprio nucleo familiare.

4.bis Proceda alla specificazione, in forma tabellare, delle superfici rilevate in accordo alle indicazioni di cui all’allegato 2) del Manuale della Banca Dati dell’OMI, esplicitando i coefficienti di omogenizzazione impiegati per le pertinenze, sino al calcolo della complessiva superficie commerciale vendibile

In riferimento all’Allegato 5 allegato al Manuale della Banca dati dell’OMI, lo scrivente può riassumere le seguenti superfici e relativi correttovi:

LOTTO A – Abitazione sita in Foggia alla Via R. Grieco, 37, 9^ piano - attico

- Sup. commerciale abitazione = mq. 152,00 x Coeff. Corr. 100 % = mq. 152,80 - Sup. commerciale veranda = mq. 25,00 x Coeff. Corr. 30 % = mq. 7,50

- Sup. commerciale veranda = mq. 90,50 x Coeff. Corr. 10 % = mq. 9,05 - Sup. commerciale balcone = mq. 16,00 x Coeff. Corr. 30 % = mq. 4,80

Totale sup. commerciale mq. 152,80+7,50+9,05+4,80= mq. 174,15 arrot. mq. 174,00

5 Proceda l'esperto in caso di pignoramento di un bene indiviso, della comoda separabilità in natura della quota spettante all’esecutato. L’esperto dovrà indicare il valore della stima dell’intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise, accertando altresì la riduzione del valore dell’immobile conseguente al fatto che detta quota sia venduta da sola

Il bene di che trattasi, considerata la natura, la destinazione, le pertinenze, le dimensioni, i valori, etc., è da considerarsi come bene unico ed indivisibile al di sotto del Lotto individuato.

6 Proceda l'esperto alla individuazione e descrizione dei lotti da porre in vendita, indicando, per ciascuno di essi: ubicazione, consistenza, confini, dati catastali e prezzo base

Il lotto da porre in vendita è:

LOTTO A – Abitazione sita in Foggia alla Via R. Grieco, 37, 9^ piano - attico

Abitazione composta da ingresso, ripostiglio, soggiorno, cucina, tre camere, corridoio, w.c. e bagno, oltre alla veranda ed il balcone a livello.

L’abitazione confina ed affaccia a nord-ovest su via R. Grieco, a nord-est su area interna a sud-est con altra unità immobiliare e vano scala ed a sud-ovest con altra unità interna e Via R.

Grieco;

La stessa è censita in NCEU del Comune di Foggia al fgl. 95, p.lla 926, sub. 38, cat. A/3, cl. 4, vani 7, rendita € 777,27, via Ruggero Grieco, piano 9;

Il valore di mercato stimato per il Lotto A è pari ad € 226.200,00 (salvo le correzioni per adeguamenti di cui al p.to 4. pari ad € 7.680,00);

7 Proceda l'esperto alla individuazione dello stato di possesso dei beni, (ad es.

verificando l’intestazione dei contratti di luce, acqua e gas, ed il soggetto che nel corso degli anni ha pagato l’ICI/IMU) con l’indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento precisando data di registrazione, durata, data di scadenza (anche ai fini della eventuale disdetta), data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente promossa per il rilascio.

Verifichi l’esperto se il canone pattuito sia o meno adeguato ai sensi dell’art. 2923, III comma c.c., ovvero corrispondente al giusto prezzo od a quello risultante da precedenti locazioni

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Durante il sopralluogo effettuato si è potuto accertare che l'immobile oggetto di procedura è occupato dagli esecutati con il proprio nucleo familiare.

8 Proceda l’esperto all’accertamento dell’esistenza di eventuali formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il loro carattere storico-artistico nonché l’esistenza di diritti reali di terzi (quali fruibilità del cespite, indicando anche per quest’ultimi, l’eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento e l’incidenza del valore di stima

Dalle indagini effettuate, risultano le seguenti formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, che resteranno a carico dell’acquirente:

- risultano spese annue di gestione condominiale per l'anno 2019 e 2020 pari ad € 2.579,86 (spese di per condominio e AQP)

- Dalla certificazione condominiale allegata oltre alle spese sopra riportate risultano quali spese scadute e non pagate:

- € 5.087,80 al 31/12/2018 quale saldo debitoria anni precedenti;

- € 2.742,93 al 01/01/2019 per lavori deliberati al 31/12/2016, eseguiti e non pagati;

- € 1.000,05 per l'anno 2019 e 2021 quale fondo spesa per futuri lavori di sistemazione del lastrico solare

- € 72,00 al 05/01/2021 quale quota condominiale mese di gennaio;

per un importo complessivo di € 8.902,78 - non risultano eventuali cause in corso;

- non risultano domande giudiziali;

- non risultano vincoli di carattere storico-artistico

9 Proceda l’esperto all’accertamento dell’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente

Dalle indagini effettuate, risultano le seguenti formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellate o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente:

- risultano spese condominiali scadute e non pagate pari ad € 2.579,86

inoltre come riportato dalla certificazione condominiale allegata ed al precedente p.to 8 risultano spese insolute per € 8.902,78;

Per quanto riguarda le iscrizioni e trascrizioni l'immobile avendo subito nel corso del tempo delle variazioni a livello catastale si sono effettuate le ricerche sia relativamente al fgl. 95, p.lla 239, sub 38 (originaria) che al relativamente al fgl. 95, p.lla 926 sub. 38 (attuale) come di seguito schematizzato

Foglio 95 p.lla 239 sub. 38

- TRASCRIZIONE del 27/07/2000 - Reg. Part. 10231 - Reg. Gen. 14158 Pubblico Ufficiale: Pepe Francesco Paolo - Rep. 33941 del 25/07/2000 Atto tra vivi - Compravendita

- ISCRIZIONE del 15/09/2000 - Reg. Part. 2493 - Reg. Gen. 16330 Pubblico Ufficiale: Pepe Francesco Paolo - Rep. 33994 del 14/09/2009 Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo Cancellazione totale in data 27/03/2017

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- TRASCRIZIONE del 03/06/2003 - Reg. Part. 10109 - Reg. Gen. 13244 Pubblico Ufficiale: Ufficio del Registro - Rep. 33/321 del 23/07/1999 Atto per causa di morte - Certificato di denunciata successione - ISCRIZIONE del 11/09/2008 - Reg. Part. 4572 - Reg. Gen. 23059

Pubblico Ufficiale: Agente della riscossione per la Provincia di Foggia - Rep. 16235/2008 del 08/09/2008

Ipoteca legale derivante da Ipoteca legale ai sensi dell'art. 77 DPR 602/73 e ss.mm.

Cancellazione totale del 31/10/2018

- TRASCRIZIONE del 05/02/2010 - Reg. Part. 2006 - Reg. Gen. 2823 Pubblico Ufficiale: Tribunale di Foggia - Rep. 51 del 09/10/2010 Atto esecutivo cautelare - Verbale di pignoramento immobili Cancellazione del 14/11/2017

- TRASCRIZIONE del 23/03/2016 - Reg. Part. 4181 - Reg. Gen. 5560 Pubblico Ufficiale: Pepe Francesco Paolo - Rep. 16/10 del 14/09/2000 Atto per causa di morte - Accettazione tacita di eredità

- TRASCRIZIONE del 23/03/2016 - Reg. Part. 4182 - Reg. Gen. 5561 Pubblico Ufficiale: Pepe Francesco Paolo - Rep. 16/2010 del 25/07/2000 Atto per causa di morte - Accettazione tacita di eredità

- ISCRIZIONE del 30/01/2017 - Reg. Part. 218 - Reg. Gen. 2002

Pubblico Ufficiale: Di Ruberto Antonella - Rep. 10374/3453 del 27/01/2017 Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo

Foglio 95 p.lla 926 sub. 38

- ISCRIZIONE del 30/01/2017 - Reg. Part. 218 - Reg. Gen. 2002

Pubblico Ufficiale: Di Ruberto Antonella - Rep. 10374/3453 del 27/01/2017 Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo

- TRASCRIZIONE del 23/11/2018 - Reg. Part. 18332 - Reg. Gen. 24658 Pubblico Ufficiale: Tribunale di Foggia - Rep. 6684/2018 del 24/10/2018 Atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili

10 Proceda l'esperto alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni, nonché all’accertamento dell’esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa per fondi rustici e terreni aventi superficie superiore a 5.000,00 mq, anche se di pertinenza dei fabbricati.

Il lotto individuato fa parte di un fabbricato realizzato prima del 1/09/1967, dalle indagini condotte presso l'ufficio tecnico comunale di Foggia lo stesso è stato realizzato con pratica n.

49/1964, purtroppo non avevo rintracciato la stessa fisicamente (come da documentazione allegata) non si è potuto accertare se alla stessa siano seguite varianti e se sia stato chiesto e rilasciato il certificato di agibilità, ne tantomeno gli esecutati hanno saputo riferire informazioni in merito.

11 Proceda l'esperto alla verifica, se abilitato, ovvero in mancanza avvalendosi dell’ausilio di un tecnico certificatore, della sussistenza dell’attestato di prestazione energetica relativa al compendio staggito, provvedendo, qualora essa non vi sia, alla predisposizione della medesima certificazione, con asseverazione relativa ai cespiti per i quali è necessaria;

In particolare per gli immobili urbani, l’esperto dovrà:

a) accertare, se essi risultino regolarmente accatastati limitandosi, per il caso

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negativo, a darne atto nell’elaborato tecnico ed a quantificare i costi occorrenti;

b) verificare la conformità tra quanto rilevato in sede di sopralluogo e quanto desumibile dalle planimetrie catastali in atti, precisando in caso di difformità le eventuali attività tecniche da porre in essere ed i prevedibili costi per la corretta rappresentazione dello stato dei luoghi, qualora necessarie per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento dei beni;

c) accertare se gli immobili siano stati costruiti prima del 01/09/1967, ovvero successivamente a tale data, indicando gli estremi della licenza o concessione edilizia, permesso di costruire o altro titolo abilitativo (e delle eventuali varianti), ovvero concessione in sanatoria eventualmente rilasciata dalla competente autorità amministrativa;

d) verificare se siano stati realizzati nel rispetto delle norme edilizie in vigore all'epoca della loro costruzione riscontrando contestualmente la coincidenza tra quanto assentito col titolo abilitativo e ciò che in concreto è stato realizzato;

e) descrivere, ove presenti, le opere abusive, precisando se siano o meno suscettibili di sanatoria alla stregua della vigente legislazione: in caso di abusi sanabili, l’esperto dovrà determinare il valore di mercato di edifici analoghi, diminuito delle spese presumibili necessarie per la regolarizzazione; in caso di abusi non suscettibili di sanatoria, l’esperto dovrà invece determinare il valore di mercato del terreno sul quale sorge la costruzione abusiva, diminuito delle spese che l’aggiudicatario dovrà sostenere per la sua demolizione e per il pagamento delle relative sanzioni e aumento dell’eventuale valore d’uso dell’edificio fino alla sua demolizione;

f) per l’edilizia convenzionata, accertare se la proprietà del suolo su cui sorge il bene pignorato appartenga all’Ente concedente e se siano state completate dallo stesso le eventuali procedure espropriative

Per il Lotto individuato lo scrivente non ha redatto l’APE in quanto l’esecutato non ha mai fornito il libretto di impianto dell'immobile, nonostante i numerosi solleciti anche telefonici, allegato obbligatorio per l'invio dell'APE al competente Ufficio regionale.

L'immobili facente parte del lotto così come individuato ai precedenti punti risulta:

a) regolarmente accatastato;

b) quanto rilevato in fase di sopralluogo non è conforme alla planimetria catastale acquisita presso l'Agenzia delle Entrate di Foggia ed allegata agli atti;

c) il fabbricato di cui l'immobile staggiati fa parte, è stato realizzato come già in precedenza prima del 01/09/1967 con pratica n. 49 del 1964, ma presso gli uffici Tecnici comunali non è stato possibile reperire la pratica richiamata;

d) da quanto potuto accertare dal raffronto dello stato di fatto con la planimetria catastale (unico elemento reperito) l'immobile individuato come Lotto A è stato realizzato nel rispetto delle norme edilizie in vigore ma si sono riscontrate delle difformità.

e) da quanto già evidenziato ai precedenti punti, b) e d) si sono riscontrate delle difformità nella posizione interna delle aperture dei vari vani;

f) non avendo potuto visionare la documentazione relativa alle autorizzazioni che hanno permesso la realizzazione del fabbricato e dall'analisi della sola documentazione agli atti, lo scrivente non può rinvenire alla proprietà del suolo su cui l'immobile sorge;

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12 Proceda l'esperto alla verifica della sussistenza delle condizioni di cui all’art. 1- quater della L. 18/12/2008, n. 199 per l’eventuale cessione di proprietà degli immobili pignorati agli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, in tal caso inserendo nella relazione peritale l’espresso avvertimento che l’esecutato ha la possibilità di formulare apposita istanza in tal senso all’Istituto Autonomo per le Case Popolari della Provincia di Foggia, ovvero ad altro istituto autonomo, prima che sia disposta la vendita

Secondo l'articolo 1-quater della legge 18/12/2008 n. 199, gli immobili sottoposti a procedura esecutiva immobiliare o concorsuale, con le caratteristiche di quelli facenti parte del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, e comunque non rientranti nelle categorie catastali A/1 e A/2, occupati a titolo di abitazione principale da un mutuatario insolvente, possono essere ceduti in proprietà agli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, che li acquistano a valere su risorse proprie e senza nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica, con le agevolazioni previste per l'acquisto della prima casa di abitazione, al fine di favorire la riduzione del disagio abitativo e la riduzione delle passività delle banche. Gli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, provvedono a stipulare contratti di locazione a canone sostenibile con i mutuatari che occupano gli alloggi a titolo di abitazione principale.

Nella fattispecie, il lotto oggetto del presente rapporto di valutazione rientra in quanto previsto dall'art. 1-quatre come sopra.

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RIEPILOGO LOTTI DA PORRE IN VENDITA

LOTTO A – Abitazione sita in Foggia alla Via Grieco, 37, 9^ piano - attico

Tipologia del bene Abitazione sita in Foggia (FG) alla Via R. Grieco, 37, 9^ piano -attico

Sommaria descrizione Immobile composto ingresso, ripostiglio, soggiorno, cucina, tre camere, corridoio, w.c. e bagno, con veranda e balcone a livello

Ubicazione: comune, via confini, estensione dati catastali

- Immobile sito in Foggia (FG), alla Via R. Grieco, 37, 9^ piano - attico;

- L’abitazione confina ed affaccia a nord-ovest su via R. Grieco, a nord-est su area interna a sud-est con altra unità immobiliare e vano scala ed a sud-ovest con altra unità interna e Via R. Grieco ed è censita in NCEU del Comune di Foggia al fgl. 95, p.lla 926, sub. 38, cat. A/3, cl. 4, vani 7, rendita € 777,27, via Ruggero Grieco, piano 9;

Attuale proprietario

Titolo di Possesso - atto di compravendita a rogito notar Pepe Francesco Paolo - Rep. 33941 del 25/07/2000

Eventuale stato di

comproprietà - nessuno se non quello tra gli esecutati

Iscrizioni e trascrizioni sul medesimo gravanti

Foglio 95 p.lla 239 sub. 38

- TRASCRIZIONE del 27/07/2000 - Reg. Part. 10231 - Reg. Gen. 14158 Pubb. Uff.: Pepe Francesco Paolo - Rep. 33941 del 25/07/2000 Atto tra vivi - Compravendita

- TRASCRIZIONE del 03/06/2003 - Reg. Part. 10109 - Reg. Gen. 13244 Pubb. Uff.: Ufficio del Registro - Rep. 33/321 del 23/07/1999

Atto per causa di morte - Certificato di denunciata successione - TRASCRIZIONE del 23/03/2016 - Reg. Part. 4181 - Reg. Gen. 5560

Pubb. Uff.: Pepe Francesco Paolo - Rep. 16/10 del 14/09/2000 Atto per causa di morte - Accettazione tacita di eredità

- TRASCRIZIONE del 23/03/2016 - Reg. Part. 4182 - Reg. Gen. 5561 Pubb. Uff.: Pepe Francesco Paolo - Rep. 16/2010 del 25/07/2000 Atto per causa di morte - Accettazione tacita di eredità

- ISCRIZIONE del 30/01/2017 - Reg. Part. 218 - Reg. Gen. 2002 Pubb. Uff.: Di Ruberto Antonella - Rep. 10374/3453 del 27/01/2017 Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo Foglio 95 p.lla 926 sub. 38

- ISCRIZIONE del 30/01/2017 - Reg. Part. 218 - Reg. Gen. 2002 Pubb. Uff.: Di Ruberto Antonella - Rep. 10374/3453 del 27/01/2017 Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo - TRASCRIZIONE del 23/11/2018 - Reg. Part. 18332 - Reg. Gen. 24658

Pubb. Uff.: Tribunale di Foggia - Rep. 6684/2018 del 24/10/2018 Atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili Stato di occupazione Occupato dagli esecutati con il proprio nucleo familiare

Regolarità edilizio- urbanistica

Lo stato di fatto corrisponde a quello legittimato dal Comune di Foggia ma con delle variazioni relative alle aperture interne

Conformità catastale Non Conforme Abitabilità e agibilità Non trovato

Valore del bene a base d’asta - diritto e quota

- Importo a base d’asta € 226.200,00 (salvo detrazioni riportate al p.to 4 pari ad € 7.680,00)

- Diritto e quota di proprietà 100% in carico ai due esecutati ognuno per la quota del 50%

Manfredonia, 02/02/2021 L’Esperto

geom. Cornelia Mazzamurro

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ALLEGATI

- Documentazione fotografica - Ispezioni ipotecarie

- Estratto di mappa - Elaborato planimetrico - Planimetria Catastale - Visura catastale - Catasto Ortofoto - Rilievo stato di fatto - Dati OMI

- Certificazione Ufficio Tecnico - Certificazione Condominiale