T R I B U N A L E D I R O M A
S E Z I O N E E E . I I .
Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Maresca Amletomauro, nell'Esecuzione Immobiliare 530/2015 del R.G.E.
contro
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SOMMARIO
Incarico ... 3
Premessa ... 3
Descrizione ... 3
Lotto Unico ... 3
Titolarità ... 3
Confini ... 4
Consistenza ... 4
Dati Catastali ... 4
Stato conservativo ... 4
Stato di occupazione ... 4
Provenienze Ventennali ... 4
Formalità pregiudizievoli ... 5
Normativa urbanistica ... 6
Regolarità edilizia ... 7
Stima / Formazione lotti ... 8
Riepilogo bando d'asta ... 10
Lotto Unico ... 10
Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 530/2015 del R.G.E... 11
Lotto Unico ... 11
INCARICO
All'udienza del 20/03/2016, il sottoscritto Ing. Maresca Amletomauro, con studio in Via Alcide de Gasperi, 21 - 00165 - Roma (RM), email amleto4@gmail.com, PEC am.maresca@pec.ording.roma.it, Tel. 06 455 435 93, Fax 06 455 435 93, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 19/04/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.
PREMESSA
I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:
• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - via Rometta,136, edificio unico, interno 2, piano T,1 e 2
DESCRIZIONE
L'appartamento fa parte di una palazzina sita in periferia, si è in presenza di parcheggi ma lontano dai servizi in generale.
LOTTO UNICO
Il lotto è formato dai seguenti beni:
• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - via Rometta,136, edificio unico, interno 2, piano T,1 e 2
TITOLARITÀ
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:
•
nonché ai seguenti comproprietari non esecutati:
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•
•
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CONFINI
L'APPARTAMENTO CONFINA CON INT. 1, INT. 3 E AFFACCIO SU SPAZI COMUNI.
CONSISTENZA
Destinazione Superficie
Netta Superficie
Lorda Coefficiente Superficie
Convenzionale Altezza Piano
Abitazione 90,00 mq 90,00 mq 1,00 90,00 mq 0,00 m
Totale superficie convenzionale: 90,00 mq
Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 90,00 mq
I beni non sono comodamente divisibili in natura.
DATI CATASTALI
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi Dati di classamento
Sezione Foglio Part. Sub. Zona
Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie
catastale Rendita Piano Graffato
1023 8923 3 6 A7 5 6,5 VANI 137
STATO CONSERVATIVO
L'IMMOBILE SI PRESENTA IN UNO STATO CONSERVATIVO DISCRETO
STATO DI OCCUPAZIONE
Non risulta agli atti lo stato di occupazione dell'immobile.
L'APPARTAMENTO RISULTA LIBERO , ASSEGNATO ALLA MOGLIE DELL'ESECUTATO:SI FA NOTARE CHE è STATO ASSEGNATO L'IMMOBILE INTERO MENTRE L'ESECUTATO NE è PROPRIETARIO DI 1/3 !
PROVENIENZE VENTENNALI
IMMOBILE: Roma – Via Rometta n.136 p. T-1-2 Int.2
CATASTO: Foglio 1023 P.lla 8923 Sub. 3 (p.lla 8923 ex 704 + 2468 (ex 704) + 2469 (ex 704) PROPRIETA’:
per 3/9 proprietà L per 3/9 proprietà;
per 3/9 proprietà.
PROVENIENZA: la quota di 6/9
Den. di Succ.(non trascritta) vedi Acc. Tacita di Eredità per atto N. Martirani Luigi di Roma del rep. 11414/6512 trascritto il 05.02.2016 reg. generale n. 11810 reg. particolare n. 8022 di
per 6/9 proprietà.
PROVENIENZA: la quota di 50/100 della p.lla 704 (di 3 centiare ?? e le altre??): a per 150/900, e 100/900 ciascuno a
Den. di Successione trascritta il 22.08.2008 reg. generale n. 109218 reg. particolare n. 65616 (vedi anche acc.tacita di eredità form. 93450 del 10.12.2014 errata) di
per 50/100 proprietà
PROVENIENZA: a
- p.lle 2468 (di are 2.45) + 1/2 p.lla 2469 (di ca 70) + 1/2 p.lla 2470 (di ca 90-strada):
Atto N. Valeria Sessano di Tivoli del 27.12.1985 rep. 5944 trascritto il 24.01.86 reg. generale n. 11311 reg. particolare n. 8926
- p.lla 704 di are 3,15 (per la quota di 1/2) (p.lle 2469 e 2470 in comune-strada):
Atto di Divisione N.Camilla de Martino di Arsoli del 29.03.1982 rep. 553 trascritto il 05.04.1982 reg.
generale n. 24987 reg. particolare n. 18226
- p.lla 704 (di are 7.20) per la quota di 1/2 (a ):
Atto N. Massimo Otello di Anzio del 19.12.1976 rep. 6744/3150 trascritto il 18.01.1977 reg. generale n. 3229 reg. particolare n. 2589
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Oneri di cancellazione
ESECUZIONE N.530/2015 - SITUAZIONE AL 31.05.2016 IMMOBILE: Roma – Via Rometta n.136 p. T-1-2 Int.2
CATASTO: Foglio 1023 P.lla 8923 Sub. 3 (p.lla 8923 ex 704 + 2468 (ex 704) + 2469 (ex 704) PROPRIETA’:
per 3/9 proprietà per 3/9 proprietà;
per 3/9 proprietà.
PROVENIENZA: la quota di 6/9
Den. di Succ.(non trascritta) vedi Acc. Tacita di Eredità per atto N. Martirani Luigi di Roma del trascritto il 05.02.2016 reg. generale n. 11810 reg. particolare n. 8022 di
per 6/9 proprietà.
PROVENIENZA: la quota di 50/100 della p.lla 704 (di 3 centiare ?? e le altre??): a per
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150/900, e 100/900 ciascuno a
Den. di Successione trascritta il 22.08.2008 reg. generale n. 109218 reg. particolare n. 65616 (vedi anche acc.tacita di eredità form. 93450 del 10.12.2014 errata) di
per 50/100 proprietà
PROVENIENZA: a
- p.lle 2468 (di are 2.45) + 1/2 p.lla 2469 (di ca 70) + 1/2 p.lla 2470 (di ca 90-strada):
Atto N. Valeria Sessano di Tivoli del 27.12.1985 rep. 5944 trascritto il 24.01.86 reg. generale n. 11311 reg. particolare n. 8926
- p.lla 704 di are 3,15 (per la quota di 1/2) (p.lle 2469 e 2470 in comune-strada):
Atto di Divisione N.Camilla de Martino di Arsoli del 29.03.1982 rep. 553 trascritto il 05.04.1982 reg.
generale n. 24987 reg. particolare n. 18226
- p.lla 704 (di are 7.20) per la quota di 1/2 (a ):
Atto N. Massimo Otello di Anzio del 19.12.1976 rep. 6744/3150 trascritto il 18.01.1977 reg. generale n. 3229 reg. particolare n. 2589
G R A V A
- PIGNORAMENTO trascritto il 04.04.2016 reg. generale n. 34305 reg. particolare n. 23384 del Tribunale di Roma del 07.03.2016 n. di rep. 10609 a Favore della Banca Monte dei Paschi di Siena
S.p.A. sede a Siena c.f. 00884060526 per 9/9 proprietà Contro a
per 3/9 proprietà;
per 3/9 proprietà;
per 3/9 proprietà.
- PIGNORAMENTO trascritto il 21.04.2015 reg. generale n. 49789 reg. particolare n. 36684 del Tribunale di Roma del 03.03.2015 n. di rep. 8601 a Favore della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A.
sede a Siena c.f. 00884060526 per 3/9 proprietà per 1/9 proprietà;
per 1/9 proprietà;
per 1/9 proprietà.
- IPOTECA VOLONTARIA per E. 250.000,00 iscritta il 26.04.2007 reg. generale n. 81761 reg.
particolare n. 19761 capitale E. 125.000,00 Tasso interesse annuo variabile 5,316%, interessi E.
125.000,00 durata 30 anni per Atto Notaio Martirani Luigi di Roma del 12.04.2007 n.di rep.
11414/6512 a Favore della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. sede a Siena c.f. 00884060526 per
1/1 per 1/4
proprietà; er 1/4 proprietà;
terzo datore per per 1/4
proprietà; terzo datore per
1/4 proprietà.
NORMATIVA URBANISTICA
LA COSTRUZIONE è STATA COSTRUITA SENZA LICENZA EDILIZIA.
ESISTE PRATICA DI CONDONO PROT. 0/506839 DEL 18.03.04, PER 90 MQ SUPERFICIE ABITABILE E
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10,67 NON RESIDENZIALE.
LA DOMANDA DI CONDONO , ALLEGATA ALLA PERIZIA, E' ANCORA GIACENTE IN LAVORAZIONE PRESSO L'UFFICIO COMPETENTE E, SALVO ACCETTAZIONE DELL'UFFICIO CONDONO DI ROMA, UNA VOLTA DEFINITA, PER OTTENERE LA LICENZA OCCORRERA' PAGARE:
€ 2.660,80 oneri urbanizzazione e costruzione
€ 31.332,10 interessi del 10% calcolati ad oggi ed a partire dall'atto di presentazione della domanda di condono 18.03.04.
OLTRE A QUANTO SOPRA , OCCORRERA' PAGARE € 5.000,00 PER COMPLETARE LA PRATICA COME RICHIESTO DALL'UFFICIO COMPETENTE COME DA COMUNICAZIONE ALLEGATA CON OGGETTO RICHIESTA DI CONCESSIONE IN SANATORIA.
SU INDICAZIONE DI PARTE ESECUTATA è STAT ESEGUITA DAL SOTTOSCRITTO CTU UN ULTERIORE INDAGINE PER DEFINIRE LA DOMANDA DI CONDONO DI CUI SI RIPORTA DI SEGUITO IL RISULTATO.
L’IMMOBILE SITO IN ROMA VIA ROMETTA,136, IDENTIFICATO AL CATASTO FABBRICATI DI ROMA AL FOGLIO 1023 P.LLA 8923 SUB 3, È RISULTATO OGGETTO DI DOMANDA DI CONDONO EDILIZIO N.0/506839; ESSO HA UNA CUBATURA PARI A MC 384 E FA PARTE DI UN EDIFICIO AVENTE UNA CUBATURA COMPLESSIVA PARI A MC 1.084; L’EDIFICIO È RICADENTE IN ZONA URBANISTICA NUCLEO O DI ZONA N.25 "BORGHESIANA-BIANCAVILLA", ZONA DI COMPLETAMENTO, APPROVATO CON D.C.C. N.38 DEL 31.03.1999. SU DETTA DOMANDA DI CONDONO VIENE DICHIARATO COME ANNO DELL'ABUSO IL 1998, CIOÈ PRIMA DELL’APPROVAZIONE DEL D.C.C. DI CUI SOPRA E QUINDI PER IL CONDONO SI DEVE FAR RIFERIMENTO ALLA LEGGE REGIONALE N.12 DEL GIORNO 8 NOVEMBRE 2004 ART.2 LETTERA B) CHE RECITA COME SEGUE…. “È AMMISSIBILE IL RILASCIO DELLA CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA PER QUELLE "OPERE DI NUOVA COSTRUZIONE A DESTINAZIONE ESCLUSIVAMENTE RESIDENZIALE REALIZZATE IN ASSENZA DEL O IN DIFFORMITÀ DAL TITOLO ABILITATIVO EDILIZIO E NON CONFORMI ALLE NORME URBANISTICHE E ALLE PRESCRIZIONI DEGLI STRUMENTI URBANISTICI APPROVATI O ADOTTATI AL 31 MARZO 2003 CHE:
1) NON ABBIANO COMPORTATO LA REALIZZAZIONE DI UN VOLUME SUPERIORE A 450 METRI CUBI PER SINGOLA DOMANDA DI TITOLO ABILITATIVO EDILIZIO IN SANATORIA A CONDIZIONE CHE LA NUOVA COSTRUZIONE NON SUPERI, NEL SUO COMPLESSO, 900 METRI CUBI, NEL CASO IN CUI SI TRATTI DI UNITÀ IMMOBILIARE ADIBITA A PRIMA CASA DI ABITAZIONE DEL RICHIEDENTE NEL COMUNE DI RESIDENZA;".
PER CUI DETTA UNITÀ IMMOBILIARE PUR AVENDO UN VOLUME AL DI SOTTO DEI 450 MC, NON RIENTRA NELLE CONDIZIONI DI AVERE IL RILASCIO DELLA CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA IN QUANTO FACENTE PARTE DI UNA NUOVA COSTRUZIONE DI 1.084 MC SUPERIORE AI 900 MC COMPLESSIVI.
REGOLARITÀ EDILIZIA
SULL'AREA INSISTE UN VINCOLO DI PARZIALE INEFICABILITA' GESTITO DALLA ACEA ATO SPA.2 AREE DI SALVAGUARDIA DELLE SORGENTI DELL'ACQUA VERGINE E COLLE DELLA MENTUCCIA ISTITUITO CON DPR N. 236 DEL 24.05.88 E SUCCESSIVE DELIBERAZIONI DI GIUNTA REGIONALE LAZIO N. 6795 DELLLLLLLL 08.08.95
SULL'AREA NON RISULTANO INDICATI VINCOLI AI SENSI DEL D.L.gs 42704 COME DA TAVOLA B DEL PTPR
LA COSTRUZIONE E' STATA COSTRUITA SENZA LICENZA EDILIZIA.
ESISTE PRATICA DI CONDONO PROT. 0/506839 DEL 18.03.04, PER 90 MQ SUPERFICIE ABITABILE E 10,67 NON RESIDENZIALE.
LA DOMANDA DI CONDONO , ALLEGATA ALLA PERIZIA, E' ANCORA GIACENTE IN LAVORAZIONE PRESSO L'UFFICIO COMPETENTE E, SALVO ACCETTAZIONE DELL'UFFICIO CONDONO DI ROMA, UNA
VOLTA DEFINITA, PER OTTENERE LA LICENZA OCCORRERA' PAGARE:
€ 2.660,80 oneri urbanizzazione e costruzione
€ 31.332,10 interessi del 10% calcolati ad oggi ed a partire dall'atto di presentazione della domanda di condono 18.03.04.
OLTRE A QUANTO SOPRA , OCCORRERA' PAGARE € 5.000,00 PER COMPLETARE LA PRATICA COME RICHIESTO DALL'UFFICIO COMPETENTE COME DA COMUNICAZIONE ALLEGATA CON OGGETTO RICHIESTA DI CONCESSIONE IN SANATORIA.
STIMA / FORMAZIONE LOTTI
LOTTO UNICO
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:
• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - via Rometta,136, edificio unico, interno 2, piano T,1 e 2
L'appartamento fa parte di una palazzina sita in periferia, si è in presenza di parcheggi ma lontano dai servizi in generale.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1023, Part. 8923, Sub. 3, Zc. 6, Categoria A7Valore di stima del bene: € 198.000,00
L’IMMOBILE NEL SUO COMPLESSO è STATO VALUTATO CON IL METODO DEL CONFRONTO PER BENI SIMILARI, CON DESTINAZIONE D’USO E TIPOLOGIA ANALOGHI A QUELLI DEL PROCEDIMENTO IN OGGETTO, AVVALORATA DA UN’INDAGINE DI MERCATO DA CUI RISULTA CHE, PER LA ZONA IN CUI È UBICATO L’ IMMOBILE DI VIA ROMETTA,136 IL VALORE AL MQ VA DA UN MASSIMO DI
€ 2.200,00 AD UN MINIMO DI € 2.000,00 CON UN VALORE MEDIO DI € 2.100,00.
IL VALORE COSÌ OTTENUTO È STATO ULTERIORMENTE DIMENSIONATO CONSIDERANDO VARI PARAMETRI DEL METODO ANALITICO IMPIEGATO COME DI SEGUITO SPECIFICATI E PRECISAMENTE :
TIPOLOGIA DELL’EDIFICIO,UBICAZIONE ,SISTEMA COSTRUTTIVO,PARTICOLARI
ARCHITETTONICI,SERVIZI NON ORDINARI,GRANDEZZA E POSIZIONE
DELL’IMMOBILE,CARATTERISTICHE DELLE FINITURE,STATO MANUTENTIVO.
IL VALORE COMMERCIALE COSÌ DEDOTTO RISULTA AL MASSIMO DEI VALORI E CIOÈ:
€ 2.200,00 / MQ
VALORE DELL’IMMOBILE
DALLA MEDIA DEI VALORI OTTENUTI CON I METODI UTILIZZATI SI RICAVA IL SEGUENTE VALORE VENALE DELL’ IMMOBILE FACENTE PARTE DI UN FABBRICATO SITO IN ROMA VIA ROMETTA,136, PIANO T,1 E 2 ,ZONA CENSUARIA 6, CATEGORIA A/7, CLASSE 5,VANI 6,5, DISTINTO AL N.C.E.U. DEL COMUNE DI ROMA AL FOGLIO 1023, PARTICELLA 8923,SUBALTERNO 3.
€ 198.000,00
Identificativo corpo
Superficie convenzionale
Valore unitario Valore complessivo
Quota in vendita
Totale
Bene N° 1 - Appartamento Roma (RM) - via Rometta,136, edificio unico, interno 2, piano T,1 e 2
90,00 mq 2.200,00 €/mq € 198.000,00 100,00 € 198.000,00
Valore di stima: € 198.000,00
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.
Roma, li 15/07/2018
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Ing. Maresca Amletomauro ELENCO ALLEGATI:
✓ N° 1 Altri allegati - DOMANDA DI CONDONO EDILIZIO (Aggiornamento al 31/05/2018)
✓ N° 1 Altri allegati - RICHIESTA DI CONCESSIONE IN SANATORIA (Aggiornamento al 31/05/2018)
RIEPILOGO BANDO D'ASTA
LOTTO UNICO
• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - via Rometta,136, edificio unico, interno 2, piano T,1 e 2
L'appartamento fa parte di una palazzina sita in periferia, si è in presenza di parcheggi ma
lontano dai servizi in generale.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1023, Part. 8923, Sub. 3, Zc. 6, Categoria A7 Destinazione urbanistica: LA COSTRUZIONE è STATA COSTRUITA SENZA LICENZA EDILIZIA.
ESISTE PRATICA DI CONDONO PROT. 0/506839 DEL 18.03.04, PER 90 MQ SUPERFICIE ABITABILE E 10,67 NON RESIDENZIALE. LA DOMANDA DI CONDONO , ALLEGATA ALLA PERIZIA, E' ANCORA GIACENTE IN LAVORAZIONE PRESSO L'UFFICIO COMPETENTE E, SALVO ACCETTAZIONE DELL'UFFICIO CONDONO DI ROMA, UNA VOLTA DEFINITA, PER OTTENERE LA LICENZA OCCORRERA' PAGARE: € 2.660,80 oneri urbanizzazione e costruzione € 31.332,10 interessi del 10% calcolati ad oggi ed a partire dall'atto di presentazione della domanda di condono 18.03.04. OLTRE A QUANTO SOPRA , OCCORRERA' PAGARE € 5.000,00 PER COMPLETARE LA PRATICA COME RICHIESTO DALL'UFFICIO COMPETENTE COME DA COMUNICAZIONE ALLEGATA CON OGGETTO RICHIESTA DI CONCESSIONE IN SANATORIA. SU INDICAZIONE DI PARTE ESECUTATA è STAT ESEGUITA DAL SOTTOSCRITTO CTU UN ULTERIORE INDAGINE PER DEFINIRE LA DOMANDA DI CONDONO DI CUI SI RIPORTA DI SEGUITO IL RISULTATO. L’IMMOBILE SITO IN ROMA VIA ROMETTA,136, IDENTIFICATO AL CATASTO FABBRICATI DI ROMA AL FOGLIO 1023 P.LLA 8923 SUB 3, È RISULTATO OGGETTO DI DOMANDA DI CONDONO EDILIZIO N.0/506839; ESSO HA UNA CUBATURA PARI A MC 384 E FA PARTE DI UN EDIFICIO AVENTE UNA CUBATURA COMPLESSIVA PARI A MC 1.084;
L’EDIFICIO È RICADENTE IN ZONA URBANISTICA NUCLEO O DI ZONA N.25 "BORGHESIANA- BIANCAVILLA", ZONA DI COMPLETAMENTO, APPROVATO CON D.C.C. N.38 DEL 31.03.1999.
SU DETTA DOMANDA DI CONDONO VIENE DICHIARATO COME ANNO DELL'ABUSO IL 1998, CIOÈ PRIMA DELL’APPROVAZIONE DEL D.C.C. DI CUI SOPRA E QUINDI PER IL CONDONO SI DEVE FAR RIFERIMENTO ALLA LEGGE REGIONALE N.12 DEL GIORNO 8 NOVEMBRE 2004 ART.2 LETTERA B) CHE RECITA COME SEGUE…. “È AMMISSIBILE IL RILASCIO DELLA CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA PER QUELLE "OPERE DI NUOVA COSTRUZIONE A DESTINAZIONE ESCLUSIVAMENTE RESIDENZIALE REALIZZATE IN ASSENZA DEL O IN DIFFORMITÀ DAL TITOLO ABILITATIVO EDILIZIO E NON CONFORMI ALLE NORME URBANISTICHE E ALLE PRESCRIZIONI DEGLI STRUMENTI URBANISTICI APPROVATI O ADOTTATI AL 31 MARZO 2003 CHE: 1) NON ABBIANO COMPORTATO LA REALIZZAZIONE DI UN VOLUME SUPERIORE A 450 METRI CUBI PER SINGOLA DOMANDA DI TITOLO ABILITATIVO EDILIZIO IN SANATORIA A CONDIZIONE CHE LA NUOVA COSTRUZIONE NON SUPERI, NEL SUO COMPLESSO, 900 METRI CUBI, NEL CASO IN CUI SI TRATTI DI UNITÀ IMMOBILIARE ADIBITA A PRIMA CASA DI ABITAZIONE DEL RICHIEDENTE NEL COMUNE DI RESIDENZA;". PER CUI DETTA UNITÀ IMMOBILIARE PUR AVENDO UN VOLUME AL DI SOTTO DEI 450 MC, NON RIENTRA NELLE CONDIZIONI DI AVERE IL RILASCIO DELLA CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA IN QUANTO FACENTE PARTE DI UNA NUOVA COSTRUZIONE DI 1.084 MC SUPERIORE AI 900 MC COMPLESSIVI.
SCHEMA RIASSUNTIVO
ESECUZIONE IMMOBILIARE 530/2015 DEL R.G.E.
LOTTO UNICO
Bene N° 1 - Appartamento
Ubicazione: Roma (RM) - via Rometta,136, edificio unico, interno 2, piano T,1 e 2
Diritto reale: Quota
Tipologia immobile: Appartamento
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1023, Part. 8923, Sub. 3, Zc. 6, Categoria A7
Superficie 90,00 mq
Stato conservativo: L'IMMOBILE SI PRESENTA IN UNO STATO CONSERVATIVO DISCRETO
Descrizione: L'appartamento fa parte di una palazzina sita in periferia, si è in presenza di parcheggi ma lontano dai servizi in generale.
Vendita soggetta a IVA: NO
