TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI
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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
* * * PREMESSA
I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando:
- DATI DI PIGNORAMENTO
- CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE
- IDENTIFICAZIONE CATASTALE
- CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE
ATTUALE E QUANTO PIGNORATO
- ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’
- VINCOLI E ONERI
- CONFINI
- PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza)
- PROVENIENZA DEL BENE
- ATTI PREGIUDIZIEVOLI
- REGIME FISCALE
- INDAGINE AMMINASTRATIVA
- CERTIFICAZIONE ENERGETICA
- CONFORMITA’ IMPIANTI
- SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
- DESCRIZIONE DEL BENE
N. 422/2019 Lotto 2 R.G. ESEC.
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- CONSISTENZA SUPERFICIALE
- STIMA DEI BENI
Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto.
Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni.
Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l’appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale di circa il 10% del valore commerciale stesso, in base alle caratteristiche di commerciabilità dei beni oggetto di esecuzione immobiliare.
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DATI DI PIGNORAMENTO
Con atto di pignoramento immobiliare trascritto in data 12.11.2019 sono stati pignorati i seguenti beni immobili:
a) per la piena proprietà sui seguenti beni:
N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) :
- Foglio 11 - Particella 56, Sub. 65, Categoria A/3 – Abitazione di tipo economico, Consistenza 2 vani, Via del Triumvirato n. 68.
- Foglio 12 - Particella 200, Sub. 9, Categoria A/3 – Abitazione di tipo economico, Consistenza 2,5 vani, Via Giunio Bruto n. 23.
Al fine di agevolarne la commerciabilità, lo scrivente ritiene opportuno
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suddividere quanto pignorato in DUE LOTTI.
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LOTTO DUE
CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI
Piena proprietà di porzione di fabbricato ad uso residenziale inserita in un contesto condominiale sita nel Comune di Bologna (BO) in Via Giunio Bruto n. 23 e consistente in un appartamento posto al piano rialzato così composto:
ingresso su soggiorno con angolo cottura, camera, bagno e balcone.
Immobile regolare, dotato di Certificato di Conformità Edilizia ed Agibilità.
Approssimativamente la superficie esterna lorda dell’appartamento è di mq.
39,50 circa, balcone di mq. 3,50 circa, parti ed utilità comuni stabilite per diritto e per legge.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati:
N.C.E.U. del Comune di Bologna beni intestati all’esecutato – piena proprietà per la quota di 1/1;
Foglio 12:
- Particella 200, sub 9, Zona Cens. 2 - Categoria A/3 – Classe 3, Consistenza 2,5 vani, Superficie Catastale totale 41 mq., Rendita Euro 387,34, Via Giunio Bruto n. 23, Piano T.
La planimetria catastale dell’unità immobiliare corrisponde allo stato rilevato.
Valore dell’immobile ai fini del calcolo I.M.U.: € 65.073,12.
CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO.
I dati catastali e di pignoramento corrispondono.
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ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’
È compresa nella vendita la comproprietà pro-quota sulle parti comuni tali per legge, uso, destinazione o siano conseguenti lo stato di condominio del fabbricato, con ogni ragione, diritto o pertinenze, usi e comunioni, enti condominiali, servitù attive e passive se vi sono e come hanno ragione legale di esistere.
VINCOLI E ONERI
Non risultano ulteriori vincoli e/o oneri influenti sul valore dell’immobile.
CONFINI
I beni sono in confine con altra proprietà, parti comuni e muri perimetrali su più lati, salvo altri.
PROPRIETÀ
Il bene oggetto di Procedura Esecutiva risulta essere di piena proprietà dell’esecutto.
PROVENIENZA DEL BENE
Il diritto di nuda proprietà sul presente bene è pervenuto all’esecutato con atto di compravendita in data 14.09.2005 e trascritto a Bologna in data 19.09.2005.
Con voltura catastale del 23.09.2005 la piena proprietà del bene perviene all’esecutato con riunione di usufrutto.
N.B.: Si segnala che formava oggetto dell’atto di acquisto citato l’immobile distinto catastalmente al sub. 1, formato da abitazione al piano terra e cantina al piano seminterrato. Successivamente venivano eseguite due pratiche di frazionamento e divisione catastale dell’immobile, con relativa modifica dei subalterni identificativi, da sub. 1 a sub. 7 e 8 e da sub. 8 a sub. 9 (oggetto di relazione) e 10 (cantina piano seminterrato).
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ATTI PREGIUDIZIEVOLI
Sugli immobili pignorati oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni:
Iscrizioni contro:
- Ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data 25.07.2008;
- Ipoteca giudiziale iscritta in data 30.03.2016;
- Ipoteca giudiziale iscritta in data 15.10.2019.
Trascrizioni contro:
- Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data 12.11.2019.
REGIME FISCALE
La vendita del bene sarà soggetta a Imposta di Registro in base alla normativa vigente all’atto di trasferimento del bene.
INDAGINE AMMINISTRATIVA
Dall’indagine eseguita presso l’ufficio Tecnico del Comune di Bologna, risultano le seguenti pratiche edilizie quali ultimi precedenti edilizi dell’unità immobiliare oggetto di procedura:
- Nulla Osta P.G. 51455 P.U.T. 12885 del 10/08/1960 rilasciato il 19/01/1961 (nuova costruzione di fabbricato);
- Condono P.G. 57347 del 27/05/1986 rilasciato il 29/09/1997 (relativo alle parti comuni del fabbricato);
- Condono P.G. 57346 del 27/05/1986 rilasciato il 01/12/1998 (relativo alla u.i. in oggetto);
- D.I.A. P.G. 2594 del 05/01/2006 (frazionamento);
- D.I.A. P.G. 43295 del 01/03/2006 (variante);
- Deposito di Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità P.G. 43683 del
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20/02/2007 riferita alle unità immobiliari oggetto di frazionamento.
Successivamente a tali provvedimenti non sono stati rilasciati, relativamente ai beni oggetto di pignoramento, ulteriori titoli abilitativi per l’esecuzione di opere o varianti, né sono stati elevati Verbali di accertamento di Violazione Urbanistica.
L’unità immobiliare nello stato in cui si trova risulta essere conforme allo stato licenziato, fatta eccezione per lievi non corrispondenze che, rientrando nella definizione di tolleranze ai sensi dei commi 1 ed 1bis dell’art. 19-bis della L.R.
23/04, non costituiscono abusi edilizi.
CERTIFICAZIONE ENERGETICA
L’immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica rilasciato in data 23.02.2012, valevole fino al giorno 23.02.2022. Nel predetto certificato si attesta che l’immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica G.
CONFORMITA’ IMPIANTI
Presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Bologna sono state reperite le seguenti dichiarazioni di conformità degli impianti, tra l’altro citate nel Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità:
- P.G. 99622/2006 – Dichiarazione di conformità impianto elettrico e radiotelevisivo;
- P.G. 99611/2006 – Dichiarazione di conformità impianto termo- idrosanitario e gas.
SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
Al momento del sopralluogo l’unità immobiliare risulta essere concessa in locazione con regolare contratto di locazione stipulato in data 19.09.2012 con decorrenza dal 01.11.2012, registrato all’Agenzia delle Entrate di Bologna in
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data 11.10.2012 della durata di anni 5 (cinque) con scadenza al 31.10.2017, tacitamente rinnovato di due anni in due anni, alle medesime condizioni, in mancanza di comunicazione o disdetta da una delle parti, da inviare almeno sei mesi prima della scadenza.
Il contratto prevedeva un canone annuo di locazione è pari a € 4.800,00 (euro quattromilaottocento/00), da corrispondersi in 12 rate mensili anticipate di € 400,00.
Vista l’analisi odierna del mercato immobiliare si attesta che il canone di locazione risulta essere congruo.
DESCRIZIONE DEL BENE
L’unità immobiliare oggetto di procedura è situata nella periferia nord-ovest di Bologna nel Quartiere Borgo Panigale-Reno, località Birra e più precisamente in Via Giunio Bruto n. 23, in un contesto ben servito, vista anche la presenza nelle vicinanze della polarità costituita dall’aeroporto Marconi.
Il fabbricato condominiale è una costruzione plurifamiliare degli anni ’60, composta da tre piani fuori terra ed uno seminterrato nel quale sono ubicate le cantine e le autorimesse; la struttura portante è in muratura. La finitura dei prospetti esterni è in parte in listelli faccia vista, ad eccezione delle pareti delle logge dei balconi che sono intonacate e tinteggiate ed in parte (all’interno della quale è collocata l’unità in oggetto) intonacata e tinteggiata. La copertura è a falde inclinate rivestite con tegole in laterizio; i divisori interni fra i vari ambienti dell’appartamento sono in laterizio e tutte le pareti sono intonacate e tinteggiate.
L’appartamento è situato al piano rialzato ed è costituito da ingresso su soggiorno con angolo cottura, una camera, bagno e balcone.
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L’unità immobiliare si presenta in discreto stato conservativo, con finitura di modesta qualità e non recenti ed in particolare:
- Pareti prevalentemente ad intonaco tinteggiato, localmente rivestite con elementi decorativi;
- Pavimenti e rivestimenti in ceramica;
- Pavimento del balcone in graniglia di marmo;
- Bagno completo di sanitari, doccia e rubinetteria;
- Infissi in alluminio con vetrocamera dotati di tapparelle ed inferriate metalliche;
- Porte interne in legno;
- Portoncino di accesso blindato in legno;
- Impianto elettrico funzionante;
- Impianto di riscaldamento e di produzione acqua calda sanitaria mediante caldaia murale a gas metano con radiatori in ghisa e termoarredo metallico in bagno. Presente ulteriore termocamino il cui funzionamento non è stato verificato.
CONSISTENZA COMMERCIALE
Viene determinata la superficie commerciale, facendo riferimento al DPR N.
138 del 23.03.1998 “Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d’estimo ai sensi della Legge 662/96” ed all’allegato C “Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria”, così come di seguito:
a) per intero la superficie lorda del bene, comprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fino a 50 cm di spessore, dei muri in comunione nella misura del 50% fino a 25 cm di spessore;
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b) per il 30% la superficie di balconi, terrazze e simili, fino a 25 mq, di pertinenza esclusiva dell’unità residenziale e comunicanti con i vani principali, e per il 10% per la parte eccedente;
La superficie così come sopra determinata viene arrotondata al metro quadro.
Le superfici accessorie sono calcolate al netto delle murature.
Si precisa che le superfici sotto indicate si riferiscono allo stato attuale così come è stato rilevato in sede di sopralluogo.
Precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, per la consistenza commerciale si ha:
Destinazione Sup. Totale Coefficiente Sup. commerciale
Abitazione 39,50 100% Circa mq. 40,00
Balcone 3,50 30% Circa mq. 1,00
Superficie commerciale complessiva del bene Circa mq. 41,00 STIMA DEL BENE
Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà di unità immobiliare ad uso residenziale sita al piano rialzato in porzione di fabbricato condominiale plurifamiliare, il tutto sito nel Comune di Bologna in Via Giunio Bruto n. 23.
Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva:
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VALORE COMMERCIALE BENE €. 80.000,00
VALORE A BASE D’ASTA (-10%) €. 72.000,00 (euro settantaduemila//00)
* * * Con Osservanza
Bologna, 21 settembre 2020
IL CONSULENTE TECNICO
