TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE
SEZIONE EE.II.
Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Agnello Francesco, nell'Esecuzione Immobiliare 103/2020 del R.G.E.
promossa da
**** Omissis ****
contro
**** Omissis ****
SOMMARIO
Incarico...3
Premessa ...3
Descrizione...3
Lotto Unico ...3
Completezza documentazione ex art. 567 ...3
Titolarità ...3
Confini...4
Consistenza...4
Cronistoria Dati Catastali ...4
Dati Catastali...5
Patti...5
Stato conservativo...5
Parti Comuni ...6
Servitù, censo, livello, usi civici...6
Caratteristiche costruttive prevalenti...6
Stato di occupazione...6
Provenienze Ventennali...6
Formalità pregiudizievoli...7
Normativa urbanistica...8
Regolarità edilizia...8
Vincoli od oneri condominiali ...9
Stima / Formazione lotti...9
Riserve e particolarità da segnalare ...10
Riepilogo bando d'asta...12
Lotto Unico ...12
Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 103/2020 del R.G.E. ...13
Lotto Unico - Prezzo base d'asta: € 32.373,47 ...13
INCARICO
All'udienza del 26/02/2021, il sottoscritto Geom. Agnello Francesco, con studio in Via Raffaele Inguaggiato, 26 - 90018 - Termini Imerese (PA), email fagnello82@libero.it;geom.francescoagnello@gmail.com, PEC francesco.agnello@geopec.it, Tel. 338 9086406, Fax 091 8110095, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 09/03/2021 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.
PREMESSA
I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:
• Bene N° 1 - Fabbricato civile ubicato a Belmonte Mezzagno (PA) - VIA ROMA N. 3, piano T-1-2 (Coord.
Geografiche: 38.04816944444445 - 13.389663888888888)
DESCRIZIONE
IMMOBILE DI CIVILE ABITAZIONE COSTITUITO DA PIANO TERRA, PRIMO E SECONDO PROSPICIENTE VIA ROMA, L'IMMOBILE RISULTA POSIZIONATO NEI PRESSI DELLA SEDE DEL COMUNE DI BELMONTE MEZZAGNO. I PARCHEGGI SONO POSIZIONATI AI LATI DELLE VIE.
Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.
LOTTO UNICO
Il lotto è formato dai seguenti beni:
• Bene N° 1 - Fabbricato civile ubicato a Belmonte Mezzagno (PA) - VIA ROMA N. 3, piano T-1-2
COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567
Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.
La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa
TITOLARITÀ
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:
• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)
Regime patrimoniale di separazione legale dei beni.
Il regime di separazione dei beni risulta da:
- visura catastale;
- atto di mutuo repertorio 2617 raccolta 2082 registrato a Palermo il 25/03/2019 n. 3437 iscritto a Palermo il 25/03/2019 al Reg. gen. 12058 Reg. part. 1497 Notaio Dott.ssa Alessandra Zampardi.
CONFINI
IL FABBRICATO OGGETTO DI CAUSA CONFINA CON LA VIA ROMA, CON L'IMMOBILE DI PROPRIETA' DEL SIG.
**** Omissis **** DESCRITTO IN CATASTO AL FOGLIO 9 PARTICELLA 222 SUB. 10 E CON L'IMMOBILE DI PROPRIETA' DEI SIGNORI **** Omissis **** E **** Omissis **** DESCRITTO IN CATASTO AL FOGLIO 9 PARTICELLA 221 SUB.2
CONSISTENZA
Destinazione Superficie
Netta
Superficie Lorda
Coefficiente Superficie Convenzional
e
Altezza Piano
Abitazione 28,38 mq 36,30 mq 1,00 36,30 mq 3,00 m TERRA
Abitazione 27,83 mq 36,30 mq 1,00 36,30 mq 3,00 m PRIMO
Abitazione 29,30 mq 36,30 mq 1,00 36,30 mq 4,67 m SECONDO
Balcone scoperto 2,75 mq 2,75 mq 0,25 0,69 mq 0,00 m PRIMO
Balcone scoperto 2,76 mq 2,76 mq 0,25 0,69 mq 0,00 m SECONDO
Totale superficie convenzionale: 110,28 mq
Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 110,28 mq
I beni non sono comodamente divisibili in natura.
L'immobile risulta ubicato in zona centrale.
CRONISTORIA DATI CATASTALI
Periodo Proprietà Dati catastali
Dal 30/06/1987 al 02/02/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 9, Part. 222, Sub. 4 Categoria A4
Cl.8, Cons. 4,5
Superficie catastale 114 mq Rendita € 153,39
Piano T-1-2
Dal 02/02/2017 al 25/02/2019 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 9, Part. 222, Sub. 4 Categoria A4 Cl.8, Cons. 4,5
Superficie catastale 114 mq Rendita € 15,34
Piano T-1-2
Dal 25/02/2019 al 08/11/2021 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 9, Part. 222, Sub. 4 Categoria A4 Cl.8, Cons. 4.5
Superficie catastale 114 mq Rendita € 15,34
Piano T-1-2
DATI CATASTALI
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi Dati di classamento
Sezione Foglio Part. Sub. Zona
Cens.
Categori a
Classe Consiste nza
Superfic ie catastal
e
Rendita Piano Graffato
9 222 4 A4 8 4.5 114 mq 153,39 € T-1-2
Corrispondenza catastale
Non sussiste corrispondenza catastale.
PATTI
Non risultano contratti di locazione in essere
STATO CONSERVATIVO
L'immobile è costituito dal piano terra più due elevazioni. A piano terra si ritrova una cucina, a piano primo vi è una camera e un w.c. doccia, al piano secondo vi è una camera con piccolo cucinino e un soppalco in legno.
L'immobile si presenta in discreto stato di conservazione. Non si rilevano particolari segni di ammaloramento delle parti strutturali ne elementi che possano evidenziare la presenza di infiltrazioni di acqua piovana e/o dal sottosuolo.
Gli infissi esterni sono dotati di persiane e sono costruiti in legno con vetro singolo.
Gli impianti elettrici ed idrici sono funzionanti sebbene necessitano di interventi di ammodernamento.
Il prospetto principale evidenzia la presenza di interventi manutentivi successivi alla sua realizzazione subito al
di sopra del fascione piastrellato.
PARTI COMUNI
L'immobile non presenta parti comuni ad altre unità abitative.
SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI
No vi sono servitù, censo, livello, usi civici.CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI
L'immobile risulta edificato con il prospetto principale esposto a Nord, mentre sugli altri tre lati confina con altri immobili.
Altezza interna utile: Piano Terra H=2,90m, Piano Primo H=2,86m, Piano secondo H_media 4,67m Copertura: a falde
Manto di copertura: Tegole
Le pareti esterne ed interne risultano rifinite.
La pavimentazione interna varia a seconda dell'ambiente ed è costituita in mattoni di gress e/o marmo.
Infissi esterni sono in legno a vetro singolo e dotati di persiane. Gli infissi interni sono in legno.
La scala interna di accesso alle due sopraelevazioni è in muratura con le pedate rivestite in marmo chiaro.
Impianto elettrico è del tipo sottotraccia a 220 V è presente un impianto idrico ed idrico mentre manca l'impianto di riscaldamento con termosifoni.
Non è presente posto auto dedicato all'unità immobiliare. I parcheggi disponibili sono ubicati ai lati della strada pubblica.
STATO DI OCCUPAZIONE
L'immobile risulta occupato dal debitore sig.ra **** Omissis **** nata a Palermo il 16 novembre 1978 C.F.: ****
Omissis ****, residente in Belmonte Mezzagno nella via Roma n. 3
**** Omissis **** **** Omissis ****
PROVENIENZE VENTENNALI
Periodo Proprietà Atti
Dichiarazione di successione
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Conservatoria RR.II. di
Palermo 16/10/2018 38969 29401
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Dal 02/02/2017 **** Omissis ****
Uff. Reg. Palermo 1 11/05/2017 1608 9990/17
Compraventida
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
A. Zampardi 25/02/2019
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Dal 25/02/2019 **** Omissis ****
Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:
• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;
• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;
• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.
L’immobile pignorato oggetto della presente è pervenuto all’odierni esecutati giusto atto di compravendita del 25 febbraio 2019, rep. n. 2615 racc. n.2081, notaio **** Omissis ****, registrato in Palermo il 25/03/2019 al n.
3436 Serie 1T, dai signori **** Omissis **** e **** Omissis **** e dai signori **** Omissis **** e **** Omissis ****
che sono divenuti proprietari in virtù della successione in morte della signora **** Omissis ****, tale bene ad essa è pervenuto in virtù di atto di donazione per notar **** Omissis **** del 03/03/1956 registrato a Palermo il 22/03/1956 al n.9917 e trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Palermo il 27/03/1956 al n. 7924 d’ordine e n.7018 di particolare.
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
Trascrizioni
• Ipoteca volontaria
Trascritto a Palermo il 25/03/2019 Reg. gen. 12058 - Reg. part. 1497 A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
Formalità a carico della procedura
• Pignoramento immobiliare Trascritto a Palermo il 15/09/2020 Reg. gen. 36985 - Reg. part. 26086 A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
Formalità a carico della procedura
NORMATIVA URBANISTICA
L'immobile sito in Belmonte Mezzagno (PA) via Roma n. 3 è stato edificato in data antecedente al 31/08/1967 (data di pubblicazione sulla G.U.R.I n. 218 della L. 765 del 06/08/1967)e pertanto è stato edificato senza che si sia dovuto richiedere il rilascio di un titolo abilitativo.
Successivamente con SCA protocollo n. 16096 del 20/11/2018 è stata rilasciata l'agibilità di predetto immobile.
REGOLARITÀ EDILIZIA
La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile.
L'immobile sito in Belmonte Mezzagno (PA) via Roma n. 3 è stato edificato in data antecedente al 31/08/1967 (data di pubblicazione sulla G.U.R.I n. 218 della L. 765 del 06/08/1967)e pertanto è stato edificato senza che si sia dovuto richiedere il rilascio di un titolo abilitativo.
Successivamente con SCA protocollo n. 16096 del 20/11/2018 è stata rilasciata l'agibilità di predetto immobile.
Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità
• Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.
• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.
• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.
• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.
Essendo stato l'immobile edificato in data antecedente al 31/08/1967 non vi è una planimetria o elaborato progettuale, pertanto la verifica della presenza di eventuali abusi viene fatta sulla scorta delle planimetrie catastali.
Alla luce di ciò, in base alle rilevazioni eseguite durante il sopralluogo, è possibile affermare che non vi è perfetta corrispondenza tra lo stato dei luoghi ed le planimetrie catastali.
Si rileva una diversa distribuzione interna sanabile mediante CILA tardiva. È presente al secondo piano un soppalco del quale non si rileva traccia all'interno delle planimetrie catastali.
Allo stato attuale la distribuzione interna risulta difforme rispetto a quanto presente in planimetria catastale.
VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI
Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.STIMA / FORMAZIONE LOTTI
Lotto unico costituito da una sola casa indipendente
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:
• Bene N° 1 - Fabbricato civile ubicato a Belmonte Mezzagno (PA) - VIA ROMA N. 3, piano T-1-2
IMMOBILE DI CIVILE ABITAZIONE COSTITUITO DA PIANO TERRA, PRIMO E SECONDO PROSPICIENTE VIA ROMA, L'IMMOBILE RISULTA POSIZIONATO NEI PRESSI DELLA SEDE DEL COMUNE DI BELMONTE MEZZAGNO. I PARCHEGGI SONO POSIZIONATI AI LATI DELLE VIE.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 9, Part. 222, Sub. 4, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 36.323,47
Per la valutazione degli immobili si è utilizzato il metodo di stima secondo il confronto di mercato. Sono state eseguite indagini per rilevare il prezzo medio di immobili ubicati in zone similari seguendo un metodo comparativo. Facendo riferimento alle caratteristiche descritte in precedenza si terrà conto di fattori correttivi in aumento o in diminuzione al prezzo rilevato.
Fonte di informazione: le informazioni, basate su transazioni riguardanti immobili simili avvenute nella zona cui è localizzato l’immobile, sono state acquisite dalle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
Identificativo corpo Superficie convenzionale
Valore unitario Valore complessivo
Quota in vendita
Totale
Bene N° 1 - Fabbricato civile Belmonte Mezzagno (PA) - VIA ROMA N. 3,
110,28 mq 387,50 €/mq € 42.733,50 85,00% € 36.323,47
piano T-1-2
Valore di stima: € 36.323,47
Valore di stima: € 36.323,47
Deprezzamenti
Tipologia deprezzamento Valore Tipo
Oneri di regolarizzazione urbanistica - Diversa distribuzione interna 2200,00 €
Oneri di regolarizzazione urbanistica - Demolizione soppalco 1750,00 €
Valore finale di stima: € 32.373,47
Per la valutazione degli immobili si è utilizzato il metodo di stima secondo il confronto di mercato.
Sono state eseguite indagini per rilevare il prezzo medio di immobili ubicati in zone similari
seguendo un metodo comparativo. Facendo riferimento alle caratteristiche descritte in precedenza si terrà conto di fattori correttivi in aumento o in diminuzione al prezzo rilevato.
Fonte di informazione: le informazioni, basate su transazioni riguardanti immobili simili avvenute nella zona cui è localizzato l’immobile, sono state acquisite dalle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
AL valore così ottenuto, sono stati sottratti gli oneri relativi alla regolarizzazione della diversa distribuzione interna e il costo di demolizione del soppalco.
RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE
Nessun tipo di riserva o particolarità da segnalare
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.
Termini Imerese, li 29/11/2021
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Geom. Agnello Francesco
ELENCO ALLEGATI:
✓ N° 1 Altri allegati - Documentazione anagrafica
✓ N° 1 Visure e schede catastali - Documentazione Catastale
✓ N° 1 Tavola del progetto - Rilievo planimetrico
✓ N° 1 Tavola del progetto - Individuazione difformità
✓ N° 1 Certificato di agibilità / abitabilità - SCA
✓ N° 1 Foto - Documentazione Fotografica
RIEPILOGO BANDO D'ASTA
LOTTO UNICO
• Bene N° 1 - Fabbricato civile ubicato a Belmonte Mezzagno (PA) - VIA ROMA N. 3, piano T-1-2
IMMOBILE DI CIVILE ABITAZIONE COSTITUITO DA PIANO TERRA, PRIMO E SECONDO PROSPICIENTE VIA ROMA, L'IMMOBILE RISULTA POSIZIONATO NEI PRESSI DELLA SEDE DEL COMUNE DI BELMONTE
MEZZAGNO. I PARCHEGGI SONO POSIZIONATI AI LATI DELLE VIE.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 9, Part. 222, Sub. 4, Categoria A4
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Destinazione urbanistica: L'immobile sito in Belmonte Mezzagno (PA) via Roma n. 3 è stato edificato in data antecedente al 31/08/1967 (data di pubblicazione sulla G.U.R.I n. 218 della L. 765 del 06/08/1967)e pertanto è stato edificato senza che si sia dovuto richiedere il rilascio di un titolo abilitativo. Successivamente con SCA protocollo n. 16096 del 20/11/2018 è stata rilasciata l'agibilità di predetto immobile.
Prezzo base d'asta: € 32.373,47
SCHEMA RIASSUNTIVO
ESECUZIONE IMMOBILIARE 103/2020 DEL R.G.E.
LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: € 32.373,47
Bene N° 1 - Fabbricato civile Ubicazione: Belmonte Mezzagno (PA) - VIA ROMA N. 3, piano T-1-2
Diritto reale: Proprietà Quota 1/1
Tipologia immobile: Fabbricato civile
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 9, Part. 222, Sub. 4, Categoria A4
Superficie 110,28 mq
Stato conservativo: L'immobile è costituito dal piano terra più due elevazioni. A piano terra si ritrova una cucina, a piano primo vi è una camera e un w.c. doccia, al piano secondo vi è una camera con piccolo cucinino e un soppalco in legno. L'immobile si presenta in discreto stato di conservazione. Non si rilevano particolari segni di ammaloramento delle parti strutturali ne elementi che possano evidenziare la presenza di infiltrazioni di acqua piovana e/o dal sottosuolo. Gli infissi esterni sono dotati di persiane e sono costruiti in legno con vetro singolo. Gli impianti elettrici ed idrici sono funzionanti sebbene necessitano di interventi di ammodernamento. Il prospetto principale evidenzia la presenza di interventi manutentivi successivi alla sua realizzazione subito al di sopra del fascione piastrellato.
Descrizione: IMMOBILE DI CIVILE ABITAZIONE COSTITUITO DA PIANO TERRA, PRIMO E SECONDO PROSPICIENTE VIA ROMA, L'IMMOBILE RISULTA POSIZIONATO NEI PRESSI DELLA SEDE DEL COMUNE DI BELMONTE MEZZAGNO. I PARCHEGGI SONO POSIZIONATI AI LATI DELLE VIE.
Vendita soggetta a IVA: N.D.
Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.:
SI
Stato di occupazione: L'immobile risulta occupato dal debitore sig.ra **** Omissis **** nata a Palermo il 16 novembre 1978 C.F.:
**** Omissis ****, residente in Belmonte Mezzagno nella via Roma n. 3
