T R I B U N A L E D I R O M A

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TRIBUNALE DI ROM A

SEZION E IV EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. D'Amanzo Paolo, nell'Esecuzione Immobiliare 1653/2015 del R.G.E.

Banco Popolare Società Cooperativa CODICE FISCALE / PARTITA IVA : 03700430238

contro

Codice fiscale / Partita IVA:

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SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione ... 3

Lotto n. Unico ... 4

Completezza della documentazione ... 4

Titolarità………..4

Confini ... 4

Consistenza ... 4

Cronistoria catastale e dati catastali ... 4-5 Precisazioni ... 5

Patti ... 5

Stato conservativo ... 5

Parti comuni ... 5

Servitù, censo, livello, usi civici ... 5

Caratteristiche costruttive prevalenti ... 6

Stato di occupazione ... 8

Provenienze ventennali ... 8

Formalità pregiudizievoli ... 9

Normativa Urbanistica ... 10

Stima ... 11

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INCARICO

All'udienza del 5/10/2016, il sottoscritto Ing. D'Amanzo Paolo, con studio in Via delle Montagne Rocciose, 69 - 00100 - Roma (RM), email paolodamanzo@gmail.com, PEC p.damanzo@pec.ording.roma.it , Tel. 335 352308, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 25/01/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

Il bene oggetto di pignoramento è costituito dal seguente immobile:

 Appartamento uso ufficio sito in Roma Via Monteleone Sabino 9 piano primo interno 1A

DESCRIZIONE

Trattasi di appartamento uso ufficio sito al piano primo di un fabbricato misto residenziale e uffici di tipo civile ubicato in via Monteleone Sabino 9 in Roma. Il fabbricato ove è sito l’appartamento oggetto del pignoramento ricade in zona Casal Monastero

Vista aerea del fabbricato

L’appartamento sito al piano primo è contrassegnato dall’ int. 1A ed è composto da : 2 camere – bagno – terrazzo perimetrale. All’appartamento non sono associate pertinenze

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dal seguente bene:

 Bene N° 1 – Appartamento in Roma Via Monteleone Sabino 9 piano primo int 1A

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

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TITOLARITÀ

L’immobile risulta di proprietà dell’esecutato a lui pervenuto tramite atto notarile in data 31/1/2002

CONFINI

L’appartamento confina con il vano scala con gli interni 2A e con le Via Monteleone Sabino e Viale Ratto delle Sabine.

CONSISTENZA

Da planimetria catastale risulta quanto segue:

Destinazione Superficie

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano

Abitazione 70 mq 80 mq 1 80 mq 2,70 m

Terrazzo / Balcone 111 mq 120 mq 0,30 36 mq 2,70

Totale superficie convenzionale: 116 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 116 mq

Il bene non è comodamente divisibile in natura

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 31/10/1997 al 13/11/2009 Catasto Fabbricati

Fg. 291, Part. 929, Sub. 6 Categoria A10

Dal 14/11/2009 ad oggi Catasto Fabbricati

Fg. 291, Part. 929, Sub. 6 Categoria A10

Si fa presente che da visura effettuata non è stato eseguito il cambio di nominativo della proprietà a come da atto

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano Graffato

291 969 6 6 A10 1 4 vani 2933,48

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PRECISAZIONI

Dal sopralluogo effettuato pesso l’immobile, l’appartamento risulta per consistenza e destinazione d’uso dei vani conforme alla planinetria catastale attualmente depositata. E’ presente altresì una porta che comunica l’appartamento pignorato con quello adiacente int. 2A che risulta appartenere ad altra proprietà. Non risultando in atti procedure urbanistiche che abbiano potuto consentire l’accorpamento tra le due unità immobiliari, si dovrà procedere con il ripristino dello stato ante, murando il vano.

PATTI

All’atto del sopralluogo l’immobile risultava locato con contratto di locazione

STATO CONSERVATIVO

Alla data del sopralluogo l’immobile si trovava in uno stato conservativo buono

PARTI COMUNI

Le parti comuni sono quelle indicate ai sensi del c.c. nell’atto di compravendita

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Per l’immobile non si segnalano particolari servitù.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Il fabbricato dove è inserito l’appartamento oggetto di pignoramento è stato realizzato nel 1989. Il complesso immobiliare è stato realizzato in c.a. con coperture piane.

Prospetto via Ratto delle Sabine Prospetto Via Monteleone Sabino

Le rifiniture condominiali sono di media fattura e sono risalenti all’epoca della costruzione. Nel fabbricato è presente l’ascensore e la scala. L’appartamento oggetto del pignoramento è ubicato al piano primo ed è rappresentato graficamente nella planimetria catastale allegata. L’impianto termico risulta autonomo. Tutti gli impianti risultano funzionanti e a norma.

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Terrazzo coperto

STATO DI OCCUPAZIONE

Alla data del sopralluogo effettuato l’immobile risultava occupato in forza di contratto di locazione.

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PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atto di convenzione edilizia per 99 anni da Comune di Roma ai sensi dell’art. 35 della Legge n. 865/71

Dal 06/11/1992 al 27/3/1997

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Roberto di Giovine

6/11/1992 6231 2659

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Conservatoria di Roma

4/12/1992 85933 49059

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Periodo Proprietà Accettazione di eredità con beneficio di inventario Dal 27/3/1997 al

30/9/2009

Notaio Giorgi Giorgio

Trascrizione

Registrazione

Periodo Proprietà Certificato di denunciata successione

Dal 27/3/1997 al 30/9/2009

Trascrizione

Registrazione

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Periodo Proprietà Sentenza traslativa ai sensi dell’art. 2901 del C.C.

Dal 30/09/2009 ad oggi

Emessa da Data Repertorio N° Raccolta N°

Tribunale di Roma

sez. X Civile 13/11/2009 26388/2001

Trascrizione

7/12/2009 162618 89573

Registrazione

 Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

 La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata;

 La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalla Relazione Notarile redatta in data 13/01/2016 dal Notaio Maria Landolfo depositata in atti risulta quanto segue:

Iscrizioni

 Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Roma il 15/03/2013

Reg. gen. 26409 - Reg. part. 3397

Trascrizioni

 Verbale pignoramento immobili Trascritto a Roma il 18/12/2015 Reg. gen. 130652 - Reg. part. 93713

A favore: Banco Popolare Soc. Coop. di verona Contro:

NORMATIVA URBANISTICA

Gli strumenti urbanistici del Comune di Roma e precisamente il nuovo P.R.G. adottato con Delibera di C.C. n. 18 del 12/2/2008 individua per l’area dove sorge l’immobile, la seguente destinazione urbanistica:

Sistema insediativo : Città Consolidata – T3 "Tessuti di espansione novecentesca a tipologia di edilizia libera"

Rete ecologica: nessuna prescrizione

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Carta per la qualità: nessuna prescrizione Rischio idraulico: nessuna prescrizione Corridoi fluviali: nessuna prescrizione

Rispetto al nuovo Piano Territoriale Paesistico adottato con Deliberazione di Giunta Regione Lazio n.

556 del 25/7/2007 e successiva deliberazione del 21/12/2007 n. 1025 esso ricade in:

TAV “ A “ : Sistema del paesaggio insediativo: paesaggio degli insediamenti urbani

TAV “ B “: Beni paesaggistici”: Individuazione degli immobili e delle aree di interesse pubblico:

PTP15/9 Valle dell’Aniene TAV E3 – Zona di tutela limitata – sottozona TLa 13 – Tutela limitata con trasformazioni conformi agli strumenti urbanistici vigenti

Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

 Viene redatto e allegato alla presente il certificato energetico dell'immobile / APE.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

REGOLARITA’ EDILIZIA:

Dalla visura fatta presso il Comune di Roma risulta che il fabbricato è stato edificato con progetto n.

54901/1989

Risulta rilasciato per l’immobile certificato di agibilità n. 13 in data 26/2/1997

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non sono presenti vincoli od oneri condominiali

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico costituito dall’immobile pignorato.

Per esperire l'incarico ricevuto, il sottoscritto ha ritenuto opportuno eseguire delle indagini che possono essere illustrate sinteticamente nei seguenti punti: rilevamento delle dimensioni dei beni, individuazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, indagini tendenti ad esaminare le condizioni di mercato, ricerche presso gli uffici competenti ( Comune, Catasto, Agenzia del territorio, ecc.,) ed infine altra utile informazione per l'ottenimento del valore di mercato più prossimo all’ unità immobiliare in oggetto. Il procedimento di stima adottato è quello SINTETICO – COMPARATIVO, ottenuto esaminando le caratteristiche che determinano il prezzo di mercato immobiliare.

METODO SINTETICO-COMPARATIVO

Il valore in questo metodo di stima scaturisce da ricerche di mercato e da indagini sulla situazione della domanda e dell'offerta in relazione alle caratteristiche proprie del bene confrontate a quelli

"comparati" facendo riferimento al valore unitario a mq di superficie lorda dei beni.

La stima si configura come un procedimento sintetico che perviene al valore richiesto attraverso la parziale ricostruzione del valore medesimo, avvicinandosi pertanto ai procedimenti analitici. Potendo ad ognuna delle caratteristiche attribuire una specifica e determinate incidenza massima e minima sul prezzo di mercato, si deve procedere all’analisi delle diverse incidenze fornite dal mercato. Le caratteristiche di cui si è tenuto conto in questo procedimento sono le seguenti:

 Caratteristiche posizionali estrinseche ( K1 ): attraverso queste si determina il diverso apprezzamento delle aree centrali rispetto a quelle periferiche; queste a loro volta, possono distinguersi tra infrastrutturali ( es: facile accessibilità al centro o al posto di lavoro ) ed

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ambientali ( es: salubrità della zona, basso indice di fabbricazione, vicinanza dai mercati, presenza di strade di grande comunicazione, facilità di immissione nelle rete viaria, ecc). Le oscillazioni delle diverse incidenze sul prezzo di mercato possono, con buona approssimazione, variare dal 35% al 10%, con un conseguente scarto massimo tra le migliori e le peggiori caratteristiche posizionali del 25% del prezzo.

 Caratteristiche posizionali intrinseche ( K2): sono la panoramicità, l’orientamento, il soleggiamento, la prospicienza e la luminosità, caratteri pedologici, giacitura, disponibilità irrigue, ecc, che conferiscono una qualificazione ed un maggiore apprezzamento conseguente;

anche in questo caso, lo scarto massimo tra le migliori e le peggiori caratteristiche posizionali intrinseche può essere indicato nel 25% del prezzo di mercato.

 Caratteristiche tecnologiche ( K3): rappresentano il costo necessario ( aumentato dell’utile conseguibile dall’imprenditore) per conferire all’unità immobiliare il migliore grado di finimento; si può attribuire uno scarto massimo del 20% del prezzo di mercato corrispondente al prezzo ottimale.

 Caratteristiche produttive ( K4): sono il regime di esenzione fiscale, gli sfitti, l’inesigibilità, le situazioni connesse al regime vincolistico dei fitti, gli oneri di manutenzione straordinaria per i quali l’influenza massima non supera di norma il 10% del prezzo di mercato.

Tale indagine è basata, inoltre, sulle valutazioni di mercato che, benchè sufficientemente e largamente attendibili, tengono conto anche della non sempre costante omogeneità dei mercati stessi. Le indagini di mercato sono state condotte con l’ausilio del Listino ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma nonchè di Pubblicazioni specializzate che riguardano l’analisi del mercato dell’ Agenzia del territorio nonchè quelle redatte dalle più accreditate agenzie immobiliari e con la diretta conoscenza della zona urbana. Bisogna tuttavia precisare che i data base delle quotazioni del predetto Listino e delle altre pubblicazioni delle Agenzie immobiliari fanno riferimento a beni ordinari e commerciali che, in genere, determinano domanda ed offerta in normali condizioni di mercato.

Il sottoscritto, con l’accurato controllo delle superfici e/o volume commerciali inserendo i coefficienti di funzionalità ha identificato lo stato reale dell’immobile considerando le reali condizioni manutentive e di finitura. La ricerca si è concretizzata nella definizione di una piccolo banca dati limitata alle compravendite di beni simili individuati nella medesima zona od in zone analoghe per caratteristiche urbane nel corso del primo semestre dell’anno 2017. Esaurita la fase preliminare che ha consentito di conoscere il valore di mercato dei singoli immobili nelle condizioni di ordinarietà, sono stati stabiliti i criteri di aggiornamento e di adeguamento di tale valore ordinario al fine di ottenere un giudizio di stima oggettivo. E’ stata appositamente realizzata una scala di coefficienti determinati sulla base delle caratteristiche ( intrinseche, estrinseche, tecnologiche e produttive ) possedute dall’immobile in parola.

Applicando il procedimento sintetico per valori tipici viene assegnata , per ogni caratteristica suesposta, un coefficiente correttivo Ki che tenga conto in più o meno dello scarto massimo o minimo tra le migliori e le peggiori caratteristiche stesse, ne risulta il seguente valore unitario

𝑽𝒎 = 𝑽𝒎𝒂 × ∑ 𝑲𝒊

Si attribuiscono i seguenti valori: 𝒊

K1= 0,35 per considerare le buone caratteristiche e peculiarità dell’area urbana nonché del contesto e dell’accessibilità urbana e di collegamento con le arterie viabili principali;

K2 = 0,20 per considerare il fatto che l’immobile alla data del sopralluogo non era libero K3= 0,25 l’immobile si trova in buono stato

K4 = 0,10 l’immobile non prevede nuovi interventi ed è appetibile perchè potrebbe produrre reddito data la posizione

Valori di mercato desunti dalle indagini:

Valori OMI – Agenzia del Territorio di Roma – Codice zona E101 – suburbana ( Casal Monastero Via Belmonte in Sabina ) Abitazioni commerciali stato conservative normale: min €/mq 1900; max €/mq 2800

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Borsino immobiliare di Roma : zona Nomentana Casal Monastero – Via Ratto delle Sabine fascia media

€/mq 2411

Roma Agenzia Trovacasa.net : ufficio in vendita Casal Monastero Via Ratto delle Sabine – piano primo 3 vani – mq 80 € 135.000 – corrispondente a €/mq 1700

Roma Immobiliare DB – Via San Giovanni in Argentella ( Casal Monastero ) – trilocale mq 93 € 156.000 corrispondente a €/mq 1677

Immobiliare Toscano: ufficio in vendita Via Ratto delle Sabine mq 48 € 109.000 corrispondenti a €/mq 2270 compreso posto auto coperto

Eseguendo la media dei valori suindicati si ha il prezzo unitario base pari a : €/mq 2100

Moltiplicando il prezzo unitario base per i coeffcienti correttivi si ha: €/mq 2100 x 116 mq x 0,90 =

€ 219.240 a cui vanno detratti gli oneri per il ripristino dello stato ante ( chiusura del vano porta ) pari a € 2500,00, pertanto il valore di mercato dell’immobile è pari a € 216.740,00

Infine il sottoscritto CTU propone un prezzo base del cespite applicando una riduzione del 15%

rispetto al valore di mercato come sopra individuate, tenuto conto delle differenze esistenti al momento della stima tra vendita al libero mercato e vendita forzata. Tutto ciò al fine di rendere comparabile e competitivo l’acquisto in sede di espropriazione forzata rispetto all’acquisto nel libero mercato.

Pertanto il valore stimato dell’immobile ammonta a € 216.740 – 15% ( 32.511 ) = € 184.229

Riassumendo VALORE DI STIMA arrotondato per eccesso quota 1/1 del bene: € 185.000 ( euro centoottantacinquemila/00)

ALLEGATI:

1) Planimetria catastale 2) Visura storica catastale 3) Visura agibilità

4) Attestazione di prestazione energetica ( APE )

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Roma, li 07/08/2017

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Ing. D'Amanzo Paolo