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TRIBUNALE CIVILE DI FORLI'- CESENA
Es. Imm. R.G.E. n. 3\2021 Giudice: Dott. Fabio Santoro
CREDITO COOPERATIVO ROMAGNOLO - BCC DI CESENA E GATTEO S.C.
c/o
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******* *********
RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA
LOTTO UNO: Intera proprietà di appartamento trilocale, al piano primo di palazzina polifunzionale. Il bene è sito nel centro urbano di Cesena (FC), in Via Fiorenzuola n. 79 a breve distanza dal centro storico (zona Porta Santi).
LOTTO DUE: Intera proprietà di unità immobiliare ad uffici (bilocale), al piano primo di palazzina polifunzionale. Il bene è sito nel centro urbano di Cesena (FC), in Via Fiorenzuola n.
79 a breve distanza dal centro storico (zona Porta Santi).
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A. LOTTO UNO
A.2. IDENTIFICAZIONE, DATI CATASTALI E CONFINI, TRASCRIZIONE E NOTA, DESCRIZIONE DELL’IMMOBILI E FOTO
A.3. PROPRIETÀ DELL'IMMOBILE, TITOLO PROVENIENZA, VERIFICA VENTENNIO VINCOLI E PATTI INDICATI NEL TITOLO
A.4. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI A.5. PLANIMETRIE CATASTALI DELL'IMMOBILE A.6. OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI A.7. STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI A.8. VINCOLI DI P.R.G., PAESISTICI e SIMILI, PRELAZIONI A.9. FORMALITA', VINCOLI CONDOMINIALI ed ONERI A.10. IMPORTO ANNUO SPESE CONDOMINIALI
A.11. DESTINAZIONE DELL'IMMOBILE, CERTIFICATO DESTINAZIONE URBANISTICA A.12. AGGIORNAMENTO CERTIFICATO DESTINAZIONE URBANISTICA
A.13. PRECEDENTI EDILIZI e ABITABILITA', DESTINAZIONE URBANISTICA, REGOLARITA' EDILIZIA
A.14. POSSIBILITA’ DI SANATORIA DEGLI ABUSI EDILIZI A.15. CENSO, LIVELLO O USO CIVICO
A.16. ATTESTAZIONE ENERGETICA A.17. FABBRICATI NON CENSITI A.18. VARIAZIONI COLTURALI A.19. STIMA DELL'IMMOBILE - CRITERI, FONTI INFORMAZIONI, SUPERFICIE COMMERCIALE,
DETERMINAZIONE VALORE DI STIMA A.20. PIGNORAMENTO IN QUOTE O PER L'INTERO A.21. VALORE DI LOCAZIONE DELL'IMMOBILE A.22. DIVISIBILITA’ DEI BENI DEFINIZIONE LOTTI DI VENDITA
B. LOTTO DUE B.1.
B.2. IDENTIFICAZIONE, DATI CATASTALI E CONFINI, TRASCRIZIONE E NOTA, DESCRIZIONE DELL’IMMOBILI E FOTO
B.3. PROPRIETÀ DELL'IMMOBILE, TITOLO PROVENIENZA, VERIFICA VENTENNIO
Pagina 3 di 55 VINCOLI E PATTI INDICATI NEL TITOLO
B.4. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI B.5. PLANIMETRIE CATASTALI DELL'IMMOBILE B.6. OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI B.7. STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI B.8. VINCOLI DI P.R.G., PAESISTICI e SIMILI, PRELAZIONI
B.9. FORMALITA', VINCOLI CONDOMINIALI ed ONERI B.10. IMPORTO ANNUO SPESE CONDOMINIALI
B.11. DESTINAZIONE DELL'IMMOBILE, CERTIFICATO DESTINAZIONE URBANISTICA B.12. AGGIORNAMENTO CERTIFICATO DESTINAZIONE URBANISTICA
B.13. PRECEDENTI EDILIZI e ABITABILITA', DESTINAZIONE URBANISTICA, REGOLARITA' EDILIZIA
B.14. POSSIBILITA’ DI SANATORIA DEGLI ABUSI EDILIZI B.15. CENSO, LIVELLO O USO CIVICO
B.16. ATTESTAZIONE ENERGETICA B.17. FABBRICATI NON CENSITI B.18. VARIAZIONI COLTURALI B.19. STIMA DELL'IMMOBILE - CRITERI, FONTI INFORMAZIONI, SUPERFICIE COMMERCIALE, DETERMINAZIONE VALORE DI STIMA
B.20. PIGNORAMENTO IN QUOTE O PER L'INTERO B.21. VALORE DI LOCAZIONE DELL'IMMOBILE B.22. DIVISIBILITA’ DEI BENI DEFINIZIONE LOTTI DI VENDITA
DATI COMUNI AI DUE LOTTI
23 CODICE FISCALE DEL DEBITORE 24 CERTIFICAZIONE DI STATO CIVILE, ESTRATTO DI MATRIMONIO 25 CERTIFICAZIONE ANAGRAFICA DI STATO DI FAMIGLIA E RESIDENZA STORICO 26 CAUSE PENDENTI ASSEGNAZIONE IMMOBILE e LORO DEFINIZIONE 27 REGIME FISCALE DELLA VENDITA 28 ISTANZA DI PROROGA
29 - 30. INVII E DEPOSITO ELABORATO PERITALE NOTE FINALI E ELENCO ALLEGATI
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Io sottoscritta Morandi Arch. Elia, libero professionista residente a Cesena in Subb. F.
Comandini n. 50, sono stata incaricata in data 15.11.2021, dall'Ill.mo Giudice dell’’esecuzione di descrivere e stimare i beni pignorati relativi alla procedura in oggetto. Eseguite le formalità di rito e presa visione degli atti di causa, ho iniziato la perizia richiesta. Al termine delle operazioni espongo come segue i risultati ai quali sono pervenuta.
***
QUESITO 1. Comunicazione all'esecutato della data di inizio delle operazioni peritali e del sopralluogo.
I debitori sono stati avvisati dell’inizio delle operazioni peritali, della data e dell’ora del sopralluogo a mezzo lettere inviate con posta eletrronica certificata e raccomandate con ricevute di ritorno (v. all. 10), inviate il 16.03.22 e il 05.04.2022 agli indirizzi indicati in atti.
L’E.S. ha eseguito un primo sopralluogo in data 27.04.2022 alla presenza di un incaricato dalla proprietà (geom. ******* *********) e del custode nominato dal giudice. .
***
BENI PIGNORATI
A. LOTTO UNO: Intera proprietà di appartamento trilocale, al piano primo di palazzina polifunzionale. Il bene è sito nel centro urbano di Cesena (FC), in Via Fiorenzuola n. 79 a breve distanza dal centro storico (zona Porta Santi).
Identificativi catastali: Fg 127 del comune di Cesena, part.lla 315, sub. 7.
B. LOTTO DUE: Intera proprietà di unità immobiliare ad uffici (bilocale), al piano primo di palazzina polifunzionale. Il bene è sito nel centro urbano di Cesena (FC), in Via Fiorenzuola n.
79 a breve distanza dal centro storico (zona Porta Santi)..
Identificativi catastali: Fg 127 del comune di Cesena, part.lla 315, sub. 8.
Pagina 5 di 55 A. LOTTO UNO:
A.2. QUESITO 2. Identificazione dei beni oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei dati catastali, e loro corrispondenza con i dati indicati nel pignoramento e nella nota di trascrizione; ..descrizione del bene..., fotografie degli interni e degli esterni A.2.1. IDENTIFICAZIONE
LOTTO UNO: Intera proprietà di appartamento trilocale, al piano primo di palazzina polifunzionale. Il bene è sito nel centro urbano di Cesena (FC), in Via Fiorenzuola n. 79 a breve distanza dal centro storico. (zona Porta Santi).
A.2.2. DATI CATASTALI ATTUALI E CONFINI
Al Catasto Fabbricati di Forlì gli immobili sono così intestati:
******* ********* n. a ******* ********* – proprieta' per 1\2;
******* ********* n. a ******* ********* – proprieta' per 1\2.
Il bene è distinto al Fg 127 del Comune di Cesena con:
- abitazione: part.lla 315 sub 7, Via Fiorenzuola, 79 p. 1 Cat. A/3, cl. 3, consistenza vani 4, superficie catastale mq 71,00 (tot. escluse aree scoperte 66 mq), R.C. Euro 340,86.
BENI COMUNI
- part.lla 315 sub 15, BCNC (vano scala e corte al piano terra) comuni ai sub 6-7-8 e 24.
- part.lla 315 sub 18, Via Fiorenzuola, 18 p. S1-T, BCNC (corte) comune ai sub.1-2-6-7-8-9- 10-11-12-21 e 22.
Il terreno di corte e di sedime dell’abitazione è distinto al Catasto Terreni a partita 1 con il fg 127 part.lla 315 - Ente urbano di mq 559.
Il fabbricato condominiale dotato di corti comuni ed esclusive confina con le part.lle 22 - 103 - 104 e 106 del fg 127 del Comune di Cesena e con la Via Fiorenzuola, salvi altri o aventi causa.
L’abitazione distinta con il sub 7 confina con i sub 6 - 8 – 15 e 23 della part.lla 315 del fg 127 del
Pagina 6 di 55 comune di Cesena, salvi altri o aventi causa.
(v. all. A.2)
A.2.3. DATI CATASTALI INDICATI NEL PIGNORAMENTO E NELLA NOTA DI TRASCRIZIONE E CORRISPONDENZA FRA GLI STESSI
- Pignoramento immobiliare (rep.2521 del 19.12.2020).
I dati identificativi dei beni indicati nel pignoramento immobiliare corrispondono a quelli attuali del Catasto Fabbricati.
- Nota di trascrizione del pignoramento (art.962 del 25.01.2021).
I dati identificativi dell’abitazione indicati nella nota di Trascrizione del pignoramento immobiliare depositata all'Agenzia delle Entrate di Forlì, sezione Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare, corrispondono quelli indicati nel pignoramento e agli attuali dati catastali.
A.2.4. DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE
Foto del fabbricato dall’alto(da google maps) e foto con mappa catastale sovrapposta
L’appartamento pignorato fa parte di una palazzina polifunzionale sita in Via Fiorenzuola, civici dal n.79 al n. 87.
La palazzina è catastalmente composta di n. 5 unità immobiliari ad uso abitazione (n. 3 appartamenti al piano primo e n. 2 al piano sottotetto), un ufficio al piano terra, un’autorimessa,
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quattro posti auto scoperti e un laboratorio per arti e mestieri al piano sottostrada, oltre a corti comuni ed esclusive.
La via Fiorenzuola inizia da Subborgo Eugenio Valzania (zona Porta Santi) e termina nella Via Emilia alla rotonda di Case Finali. La palazzina che contiene il bene pignorato - un fabbricato di vecchia costruzione completamente ristrutturato nei primi anni del 2000 - è posta all’inizio del suo percorso, a breve distanza da Porta Santi e dalle mura che delimitano il centro storico di Cesena.
La sua struttura portante è in parte in muratura e in parte in c.a. I prospetti sono intonacati a civile e tinteggiati di colore rosa ad eccezione di porzioni del piano terra (sul fronte e sui lati), di una parte sul retro al piano sottostrada e dell’intero corpo costruito in ampliamento sul lato ovest a protezione della scala condominiale che sono rivestiti in mattoncini a vista mentre i cornicioni, alcuni dei parapetti dei balconi, le fioriere e i muretti di protezione di terrazzi sono in c.a. a vista.
Il tetto della palazzina ha struttura in legno mentre gli altri solai sono in laterocemento. La copertura dell’edificio, realizzata ad una falda, ha manto in tegole di cotto. I pluviali e le gronde sono in lamiera.
Le due unità immobiliari che compongono i lotti sono entrambe al piano primo e sono tra loro adiacenti. Si accede ai beni pignorati tramite la scala condominiale, un ballatoio coperto che si sviluppa lungo il prospetto ovest e un corridoio/disimpegno comuni.
La scala condominiale ha gradini rivestiti in materiale ceramico, è dotata di un parapetto in elementi verticali di metallo e si raggiunge dalla strada attraverso un percorso esterno comune che si sviluppa lungo il prospetto ovest della larghezza di un marciapiede.
La corte comune si trova al piano sottostrada sul retro del fabbricato, ha accesso pedonale dalla scala condominiale e accesso carrabile da via Fiorenzuola tramite una rampa e un cancello ad apertura automatizzata. Il cortile ha forma trapezoidale, è quasi completamente pavimentato ed è recintato, sui tre lati, con rete metallica tesa tra paletti infissi su muretti in cemento.
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L’appartamento del LOTTO UNO (sub.7) si affaccia a sud sulla strada e a est sulla rampa carrabile di accesso alla corte comune.
L’unità immobiliare è così composta:
- piano primo: un soggiorno con cucina in nicchia, un disimpegno notte, una camera da letto singola, una camera doppia, un bagno e due balconi - uno con accesso dal soggiorno e l’altro, più piccolo, dalla camera da letto matrimoniale.
Un ulteriore vano di servizio sottoscala - che ha accesso diretto dal disimpegno notte - risulta di fatto in uso esclusivo all’appartamento anche se non fa parte della proprietà. Il sottoscala infatti non è disegnato nella planimetria catastale dell’appartamento e si trova sotto una scala condominiale che è individuata nell’elaborato planimetrico con il sub 23 (comune ai soli sub 21 e 22). Di conseguenza, secondo quando affermato dai tecnici del Catasto Fabbricati, se venisse accatastato farebbe parte dei beni comuni e non dell’appartamento.
Le finestre e le portefinestre sono chiuse da scuroni in legno di colore nocciola chiaro e hanno infissi dotati di vetrocamera. Le porte interne sono per lo più del tipo in legno tamburato con apertura a “scrigno”.
l pavimenti dell’appartamento, compresi quelli del sottoscala, del bagno e dell’antibagno, sono realizzati in mattonelle quadrate di ceramica di colore beige chiaro, con tozzetti dello stesso colore inseriti negli angoli. Per i pavimenti dei terrazzi sono state utilizzate piastrelle rettangolari in gres di colore rosato. Nel bagno e nell’antibagno il rivestimento è in piastrelle rettangolari (dim. 15x30cm) ed è finito con una fascia di tozzetti decorati.
Il bagno ha sanitari in vetrochina bianca del tipo “sospesi” ed è dotato di un piattodoccia. Il vano della doccia è delimitato su tre lati da pareti in muratura.
L’abitazione ha i seguenti impianti autonomi: TV, elettrico, idrico e termo-idraulico. L’impianto di riscaldamento, fornito di caldaia murale a gas metano posizionata nella cucina, ha radiatori e termoarredo in metallo. Ad un esame a vista gli impianti appaiono funzionanti e realizzati
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rispettando le norme vigenti e in normali condizioni di conservazione ma non sono state rintracciate le certificazioni di conformità.
La palazzina esternamente appare in un stato di conservazione non del tutto buono: la tinteggiatura risulta deteriorata in particolare sul prospetto principale, nella zona sottostante il cornicione e sono anche in mediocri condizioni gli scuroni e i corprimuretti (in parte divelti) dei terrazzi sul fronte principale. Le altre rifiniture esterne e quelle interne all’appartamento si trovano invece in un normale stato di manutenzione.
La superficie commerciale complessiva del bene è di mq 68,96 ca, misura da riferirsi al lordo delle murature e rettificata da coefficienti di differenziazione, mentre alcune delle superfici calpestabili sono riportate nel dettaglio di seguito.
Prospetto superfici calpestabili interne
(Sup.rilevate sui progetti depositati (DIA 1300/2003) e sulla planimetria catastale):
Appartamento lotto uno (sub.7) PIANO PRIMO
Soggiorno + K in nicchia: mq 16,87 disimpegno: mq 6,18 balcone: mq 8,72 camera da letto matrim.: mq 14,00 camera sing.: mq 10,12 balcone: mq 4,84 antibagno: mq 1,73 bagno mq 2,97
A.2.5 RAPPRESENTAZIONE E FOTO SIGNIFICATIVE
Lo stato attuale dell'immobile risulta dalle planimetrie catastali (v. all. 2) e dal rilievo fotografico degli esterni e degli interni (v. all. 1).
A titolo esemplificativo si inseriscono di seguito alcune delle foto del bene pignorato.
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La palazzina che contiene al piano primo l’appartamento pignorato
Appartamento: soggiorno, cucina in nicchia e uno dei terrazzi
Appartamento: antibagno, bagno e le due camera da letto
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A.3. QUESITO 3. Verifica della proprietà dei beni pignorati in capo alla parte debitrice esecutato e l’esatta loro provenienza
A.3.1. PROPRIETA'
I beni pignorati risultano di proprietà dei sig.ri ******* ********* e ******* ********* per la quota di
½ ciascuno.
A.3.2. TITOLO DI PROVENIENZA DEL BENE
AGLI ESECUTATI E TITOLI ANTECEDENTI IL PIGNORAMENTO FINO A COPRIRE IL VENTENNIO
I sig.ri ******* ********* e ******* ********* sono proprietari per la quota di ½ dei beni ciascuno per:
- successione legittima in morte della sig.ra ******* *********deceduta in data 17 maggio 1996, come da dichiarazione di sucessione n. 52, vol 635, trascritta a Forlì il 21 maggio 1998, art.
4390 (v. all. A.6).
La quota di proprietà dei beni della sig.ra ******* *********(1/2) passava in capo alle figlie sig.re
******* ********* e ******* ********* per la quota indivisa di ¼ ciascuna. Il coniuge ******* *********
aveva rinunciato all’eredità con atto del notaio A. Pistocchi registrato il 14 giugno 1996 al n.
732/1. Per la successione a ******* ********* non risulta trascritta accettazione di eredità a favore degli eredi, ma trattasi di successione ultraventennale.
- successione legittima in morte del sig. ******* ********* deceduto in data 12 aprile 2004, come da dichiarazione di sucessione n. 97, vol 728, trascritta a Forlì il 17 novembre 2004, art. 12.931 (v. all. A.6).
La quota di proprietà dei beni del sig. ******* ********* (1/2) passava in capo alle figlie sig.re
******* ********* e ******* ********* per la quota indivisa di ¼ ciascuna.
Per la successione a ******* ********* risulta trascritta accettazione di eredità a favore degli eredi, in forza di atto a rogito della Dott.ssa Chiara Moruzzi, già notaio in Cesena, in data 6 agosto 2004, rep. n. 405, racc. n. 93,relativamente ad immobili non oggetto di pignoramento.
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I coniugi ******* *********e ******* ********* erano proprietari dei beni per:
- atto di compravendita a rogito del notaio Corrado Ricchi di Cesena rep. 303 del 04.04.1949, trascritto a Forlì il 3 maggio 1949, art. 2137.
I coniugi ******* *********e ******* ********* avevano acquistato dal sig. ******* ********* *******
********* un piccolo appezzamento di terreno sul quale hanno realizzato il fabbricato originario dell’attuale palazzina che contiene i beni pignorati.
- successione legittima in morte della sig.ra ******* ********* deceduta in data 16 maggio 2018, come da dichiarazione di sucessione n. 602, vol 9990, trascritta a Forlì il 12 dicembre 2018, art.
13.565 (v. all. 6).
La quota di proprietà dei beni della sig.ra ******* ********* (1/2) passava in capo al figlio sig.
******* *********.
NOTA
Il notaio Luigi Gasperini nel Certificato Notarile (art.567 comma 2 codice di procedura civile) in atti rileva “.. la mancanza di continuità di Trascrizioni per la successione di ******* *********, apertasi nel ventennio.”
A.3.2.2. VINCOLI E\O PATTI INDICATI NELL'ATTO
***
A.4. QUESITO 4. Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli o oneri, indicandone gli estremi e precisandone l’opponibilità.
A.4.1 ISCRIZIONI - TRASCRIZIONI
All’Agenzia delle Entrate di Forlì – Servizio di Pubblicità Immobiliare si rileva che alla data del 23.05.2022 gli immobili sono gravati dalle seguenti iscrizioni e trascrizioni:
- Iscrizione n. 1986 del 05.08.2013 ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, pubblico Ufficiale notaio Cinzia Brunelli di Forlì rep. 30.176/9.512 del
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02.08.2013, soggetto a favore Banca di Forlì – Credito Cooperativo- Società Cooperativa. con sede in Forlì.
- Iscrizione n. 4985 del 28.10.2008 ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, pubblico Ufficiale notaio Giunchi Paolo di Cesena rep. 160.941/56.537 del 24.10.2008, soggetti contro: ******* ********* e ******* *********, soggetto a favore: Credito Cooperativo di Gatteo – Società Cooperativa. con sede in Gatteo.
- Trascrizione n. 962 del 25.01.2021 atto esecutivo o cautelare: verbale di pignoramento immobili, Pubblico ufficiale: Tribunale di Forlì, rep. 2521/2020 del 19.12.2020, soggetti contro:
******* ********* e ******* *********, soggetto a favore: Credito Cooperativo Romagnolo BCC di Cesena e Gatteo – Società Cooperativa. con sede in Cesena.
Gravante le porzioni di fabbricato sito in comune di Cesena (FC), Via Fiorenzuola,79, fg 127, mappali 315 sub 7(cat. A/3) e 315 sub 8 (cat. A/3).
(v. all. A.7).
A favore dell’immobile che contiene i beni pignorati risulta inoltre:
- Trascrizione n. 5926 del 07.07.1964, atto tra vivi: costituzione di servitù prediale, Pubblico ufficiale: notaio Ennio Giunchi, rep. 21.485/4.295 del 25.06.1964, soggetti contro: *******
********* e ******* ********* soggetto a favore: ******* ********* e ******* *********a carico della parti.lle allora identificata con il fg 127 del comune di Cesena mappale 22/a di mq 547. La servitù prevede che le acque provenienti dalla proprietà ******* ********* possano essere incalanate nella fognatura esistente nella proprietà ******* *********.
***
A.5. QUESITO 5. L’E.S. prenda visione ed estragga copie delle planimetrie degli immobili di cui all’atto di pignoramento..
Si allegano le planimetrie catastali attuali del bene in oggetto, l’elaborato planimetrico e l’estratto di mappa rilasciati dall'Agenzia delle Entrate, Sezione Territorio di Forlì.
Pagina 14 di 55 (vedi citato doc. all. A.2).
***
A.6. QUESITO 6. L’E.S. dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (eventuali omesse denunce di successione, ecc.).
Dalle visure eseguite all’Agenzie delle Entrate – Ufficio Territoriale di Forlì, non risulta alcuna omissione fiscalmente rilevante (v. all. A.9).
***
A.7. QUESITO 7. L’E.S. riferisca sullo stato di possesso degli immobili in capo all’esecutato, con indicazione (se occupato da terzi) del titolo in base al quale l'immobile è occupato...
L’abitazione che costituisce il LOTTO UNO è occupata dalla sig.ra ******* *********nata in
******* ********* in base a “scrittura privata - contratto di locazione libero ad uso abitativo”
registrata a Cesena il 15 ottobre 2019 al n. 5404.
- oggetto: appartamento ammobiliato (cucina completa, 2 armadi, 1 letto matrimoniale coprensivo di rete e materasso, lavatrice, un letto ad una piazza e mezzo completo di rete e materasso) sito in Via Fiorenzuola, 79, int. 3, con divieto di sublocazione e di cessione anche parziale ed a qualsiasi titolo a terze persone senza l’ottenimento del preventivo consenso scritto dei locatori.
“.. L’immobile viene concesso nello stato di fatto e di diritto in cui si trova al momento della sottoscrizione della presente scrittura; i locatori dichiarano che lo stesso è conforme alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti…”. [v. risposta al quesito A.13.2]
- durata: anni 4 (quattro) decorrenti dal 01.10.2019 con scadenza 30.09.2023; è riconosciuta al conduttore la facoltà di recesso anticipato, previa comunicazione con lettera raccomandata con avviso di ricevimento da inviarsi presso la residenza del locatore, con preavviso di almeno sei mesi. In caso di mancato preavviso il contratto verrà tacitamente rinnovato per un
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periodo di anni quattro. Dopo di che cesserà senza bisogno di disdetta alcuna.
- canone di locazione: Euro 800,00 (ottocento/00 centesimi) mensili con versamento anticipato entro il 10 di ogni mese. Tra le parti è stato convenuto che per i primi tre anni il suddetto canone mensile venisse ridotto a Euro 700,00 (settecento/00).
- spese: sono a carico del conduttore le spese relative agli allacciamenti e ai consumi delle utenze (energia elettrica, acqua e gas), sono comprese nel contratto le spese condominiali ad eccezione della luce delle scale e delle parti comuni in genere che verranno ripartite tra i cinque appartamenti in parti uguali pari a € 25,00 mensili per appartamento che verrà conguagliato a fine anno
- assicurazione: il conduttore si obbliga a stipulare polizze assicurative - consegnandone copia al locatore - a copertura dei rischi della conduzione ad integrazione della polizza già esistente a copertura dell’immobile locato.
- tassazione dei redditi: cedolare secca con esezione del pagamento di imposta di registro per la registrazione del contratto.
(v. all. A.12).
***
A.8. QUESITO 8. L’E.S. provveda a verificare, anche, con controlli presso i competenti uffici amministrativi, l'esistenza di formalità, eventuali vincoli paesistici, idrogeologici, forestali, storico-artistici, di prelazione dello stato ex d.lgs. 42/2004, nonché vincoli e/o oneri di qualsiasi altra natura gravanti sugli immobili pignorati, ivi compresi gli eventuali vincoli di natura condominiale o derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli stessi o connessi con il loro carattere storico-artistico (es.: vincoli condominiali, vincoli ex t.u. beni culturali, vincoli di P.R.G., diritti di prelazione legale, ecc.), che resteranno a carico dell’acquirente.
A.8.1. VINCOLI PAESISTICI, IDROGEOLOGICI, STORICO ARTISTICI, DI PRELAZIONE
Pagina 16 di 55 DELLO STATO ex d.Lgs. 42\2004
L'immobile non è vincolato ai sensi ex T.U. Beni Culturali e per lo stesso, dai documenti in possesso dell‘E.S. e/o verificabili in sede di sopralluogo, non risultano diritti di prelazione legale.
A.8.2 VINCOLI di PIANO REGOLATORE GENERALE
Per il lotto che contiene i beni pignorati valgono le prescrizioni riportate nelle NTA del PRG di Cesena, per la zona “art.34 - tessuto dell’espansione anni ’60 e ’70” (v. all. A.5).
Nelle NTA è scritto:
“34.02 Interventi edilizi
…… per gli altri edifici esistenti sono ammessi interventi edilizi con i seguenti limiti:
- manutenzione qualitativa di cui all’art.11; gli interventi di ristrutturazione edilizia sono sempre ammessi purché non incrementino il Volume totale lordo (Vt), fatte salve le innovazioni ammesse dalle disposizioni normative di cui all’art.11 comma 2 della L.R. 15/2013;
- nuove costruzioni su lotto libero:
Uf = 0,8 mq/mq nel centro edificato urbano;
Uf = 0,7 mq/mq nel centro edificato delle frazioni;
- ampliamento degli edifici esistenti:
Uf = 0,8 mq/mq nel centro edificato urbano; …..
- demolizione e ricostruzione anche parziale:
Uf =0,8 mq/mq oppure pari alla Sul esistente se superiore a Uf = 0,8 mq/mq nel centro edificato urbano.”
A. 8.2.1. NOTA.
L’acquirente, prima di presentare pratiche edilizie o intervenire sull’immobile, dovrà consultare il nuovo strumento urbanistico (PUG - Piano Urbanistico Generale intercomunale di Cesena e Montiano), attualmente in fase di approvazione, che porterà modifiche a quello vigente.
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A.9. QUESITO 9. L’E.S. provveda a verificare l’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente
***
A.10. QUESITO 10. Verifichi l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione dell’immobile, l’esistenza di eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto nonchè le eventuali spese condominiali insolute nei due anni precedenti alla data della perizia e l’esistenza di eventuali procedimenti giudiziari in corso relativi al bene pignorato.
Le parti comuni sono costituite da una corte comune posta al piano sottostrada dotata di accesso carrabile, da un ingresso condominiale al piano terra e da scale interne di uso comune.
Le spese condominiali, che riguardano per lo più l’elettricità utilizzata per l’illuminazione delle parti comuni e per l’apertura dei cancelli e porte condominiali, sono state quantificate nel contratto di locazione dell’appartamento in oggetto in € 25,00 mensili, salvo conguaglio a fine anno. L’incaricato alla riscossione dei canoni di locazione e delle spese, geom: ******* *********
presente al sopralluogo, ha dichiarato che non vi sono spese condominiali insolute e non vi sono in previsione spese di manutenzione straordinarie.
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A.11. QUESITO 11. Verifichi e indichi quale sia la destinazione urbanistica dell’immobile pignorato provvedendo ad acquisire ed allegare il certificato di destinazione urbanistica.
Il lotto che contiene il bene pignorato è destinato a civile abitazione e attività (terziaria e artigianale) pertanto, ai sensi delle vigenti norme, non vi è l'obbligo di allegare il Certificato di Destinazione Urbanistica al Decreto di Trasferimento Immobiliare.
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***
A.12. QUESITO 12. Provveda ad acquisire il certificato di destinazione urbanistica aggiornato da allegare al decreto di trasferimento … ove quello precedente avesse perso di validità.
***
A.13. QUESITO 13. L’ E.S. verifichi la regolarità edilizia ed urbanistica degli immobili pignorati, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, per i terreni verifichi la destinazione urbanistica descrivendo tutte le caratteristiche e i vincoli di zona… dica se il bene sia condonabile ai sensi di legge, quantificando l’importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e precisando se esistano procedure amministrative e sanzionatorie, e di conformità degli impianti accessori.
A.13.1. PRECEDENTI AUTORIZZATIVI e ABITABILITA'
Il fabbricato originario la palazzina che contiene i beni pignorati è stato realizzato negli anni ’50 del Novecento e nel tempo è stato ristrutturato e ampliato.
Dalle ricerche effettuate presso l’archivio edilizia del comune di Cesena, utilizzando i nominativi di tutti i proprietari dalla sua realizzazione ad oggi, risultano depositate le seguenti pratiche:
- Concessione Edilizia n. 408/2001 del 28 settembre 2001 rilasciata ai sig.ri ******* *********,
******* ********* e ******* ********* per “Ristrutturazione ed ampliamento di edificio residenziale con annessi negozi ed uffiici in Via Fiorenzuola n. 79” redatto dal geom. ******* *********.
Nel corso dei lavori, in data 15.03.2003, la polizia Municipale accertava: “ la realizzazione di un complesso di opere, ad oggi al grezzo finito, al piano sottotetto che hanno trasformato tale porzione di fabbricato in due appartamenti indipendenti. Le opere consistone nella suddivisione dei locali con tramezzi, nella apertura di sei lucernari, nella predisposizione degli attacchi luce acqua, gas, scarichi, aspirazione e condizionamento, nella modifica dell’altezza e della conformazione della copertura.
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I lavori sono stati sospesi con Ordinanza in data 16.05.2003 e con provvedimento del 30.07.2003 è stato ordinato il ripristino.
Successivamente la proprietà ha presentato la DIA 1300/2003 in variante alla conc. 408/2001 ritenuta ammissibile dall’Amministrazione di seguito più dettagliatamente descritta.
- DIA n. 1300 del 31 ottobre 2003 PG.N. 35617/2003 per Variante in corso d’opera- variante non sostanziale inerente la concessione n. 408/2001 per modifiche e spostamenti di pareti interne di tamponamento, modifiche alla destinazione d’uso di ambienti (trasformazione di un appartamento in ufficio al piano primo), eliminazione di una scala interna, spostamento di un’altra scala, modifiche agli accessi ai locali del sottotetto, nuovo solaio strutturale, inserimento di n. 6 lucernari in copertura, ecc.. A seguito della presentazione della DIA 1300/2003 il procedimento sanzionatorio è stato archiviato.
Per la concessione edilizia n. 408/2001 e successiva variante n. 1300/2003 e per la pratica sismica correlata non risultano presentate le fine lavori e né la richiesta di abitabilità per le unità immobiliari che compongono la palazzina.
A. 13.1.1. NOTA.
Per l’immobile che contiene i beni pignorati risultano inoltre depositati all’Archivio Edilizia:
- DIA n. 492 PG.N. 15908/2005 del 05 maggio 2005 presentata da “*******
**************************di******* C. & C. per l’unità immobiliare destinata a Ufficio- negozio- laboratorio con oggetto: “Variante in corso d’opera - variante non sostanziale inerente la concessione n. 260/2001”.
Nei progetti allegati risulta però rappresentato l’intero fabbricato plurifunzionale con modifiche anche alla parte di fabbricato destinato ad abitazione e ai suoi servizi .
Nei giorni successivi la presentazione della DIA 492/2005, il Responsabile del Servizio – Sportello Unico per l’Edilizia - Servizio Tecnico del comune di Cesena - con comunicazione del 27.05.2005 Pg n. 15908/2005 - ha diffidato il progettista e il committente della DIA 492/2005
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a proseguire con i lavori e ha richiesto, per la regolarizzazione della DIA e per non incorrere nelle sanzioni previste dalla normativa statale, “……gli elaborati dello stato di fatto e di progetto con l’intestazione completa di tutti i dati (nuovi proprietari) e la colorazione rosso-giallo delle opere interne”. Ha richiesto inoltre di:
“ Correggere i riferimenti alla concessione originaria ( n. 26/2001)
Indicare data di inizio lavori in quanto la concessione n. 260/2001 è scaduta in data 13.12.2004;
Indicare correttamente le proprietà e presentare una ulteriore denuncia di inizio attività per l’altra proprietà (sdoppiamento)…..”
La DIA 492/2005 oggi risulta ancora sospesa perché la documentazione richiesta dall’Amministrazione non è stata interamente integrata dalla proprietà.
- Domanda di condono edilizio ai sensi dell’art. 32 del DL 269/2003 (conv. L. 326/2003 e mod.
L. 191/2004) e ai sensi della Legge Regionale n. 23/2004, presentata dalle sig.re ******* *********
e ******* ********* il 10 dicembre 2004 N.Pg. 45023 per avere eseguito i lavori di “mutamento di destinazione d’uso di un sottotetto ad uso servizi in due unità abitative, in un fabbricato plurifunzionale cosituito da tre unità abitative, ufficio e negozi, sito a Cesena, Via Fiorenzuola n.
79, distinto al C.T. al Fg. N. 127 mappale n. 315 ed al C.F. al Fg. N. 127, mappale n. 315 sub 13-14”.
In seguito l’Amministrazione Comunale ha inviato alla proprietà il provvedimento di diniego di titolo abilitativo in sanatoria prot. 20/112 del 19.04.2007.
Con nota in data 25.05.2009 PG n 29286/72 è stato chiesto all’Ufficio un riesame del provvedimento che risponde in data 25,11.2011 PG n. 81882/72 che: “il provvedimento di diniego prot. 20/112 del 19.04.2007 viene ….. confermato”.
L’incaricato dalla proprietà presente al sopralluogo ha riferito che in seguito è stato presentato ricorso al TAR.
Pagina 21 di 55 (v. all. A.4).
A.13.2. REGOLARITA' EDILIZIA
La regolarità edilizia è stata verificata rispetto alla DIA 1300/2003, considerata dai tecnici dell’Ufficio Edilizia del comune di Cesena la pratica a cui riferirsi per determinarla, perchè la successiva DIA n. 492/2005 risulta sospesa con diffida a proseguire i lavori e richiesta di documentazione integrativa che, ad oggi, non è stata presentata.
Dal sopralluogo è risultato che il bene oggetto del LOTTO UNO non è conforme ai progetti allegati alla DIA 1300/2003 rilasciati in copia dall’Ufficio Edilizia del Comune di Cesena e alla normativa urbanistica.
Risultano le seguenti irregolarità edilizie:
1. costruzione di un setto di muro nel soggiorno con realizzazione di cucina in nicchia;
2. assenza della chiusura lavori della conc. edilizia e della pratica sismica e mancanza dell’agibilità/abitabilità
I rilievi sopra descritti sono da considerarsi salvo quanto altro possa meglio e ulteriormente risultare dall’analisi di una documentazione più completa di quella acquisita dagli accessi agli atti c/o l’Ufficio Edilizia del Comune di Cesena e dall’esecuzione di ulteriori e più approfondite verifiche e misurazioni in loco, ritenendosi eventualmente anche quanto qui non descritto tra gli oneri di regolarizzazione e/o demolizione a carico e cura dell’acquirente.
***
A.14. QUESITO 14. In caso di opere abusive proceda l’esperto al controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 d.P.R. 6.6.2001 n. 380 precisando gli eventuali costi della stessa, verifichi l’eventuale presentazione di istanze di condono….. in ogni altro caso, ai fini dell’istanza che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, verifichi se gli immobili si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma sesto della legge 28.02.1985 n. 47 ovvero dell’art. 46, comma quinto d.P.R. 380/2001, specificando il
Pagina 22 di 55 costo per il conseguimento del titolo in sanatoria
Dai colloqui con i tecnici dell’Ufficio Edilizia di Cesena è emerso che:
- la realizzazione del setto di muro a delimitazione della cucina in nicchia può essere legittimato depositando una pratica edilizia in sanatoria per opere eseguite in assenza e/o in difformità dal titolo edilizio;
- la mancanza di agibilità va regolarizzata depositando la SCEA (Segnalazione Certificata di Conformità Edilizia e Agibilità), la chiusura dei lavori delle opere oggetto della pratica sismica e di quelli oggetto della concessione edilizia n. 408/2001 e succ. variante.
La chiusura dei lavori per la pratica sismica prevede, fra l’altro, il deposito del collaudo statico delle opere strutturali o il certificato di idoneità statica. Sia la fine lavori che il collaudo o l’idoneità statica devono essere presentati per l’intero immobile e perciò a nome di tutti i proprietari delle unità immobiliari che lo compongono.
L’acquirente, per poter dotare di agibilità l’appartamento oggetto del LOTTO UNO, dovrà accordarsi quindi con gli altri proprietari, alcuni dei quali sono in attesa dell’esito della causa avversa il provvedimento di diniego di sanatoria del sottotetto, e procedere insieme a loro al deposito di parte della documentazione necessaria
Va anche segnalato che l’utilizzo di abitazioni prive di agibilità è considerato un illecito amministrativo e che sono previste sanzioni (v. D. Lgs. 30/12/1999, n. 507, art. 70, 1, lett. b).
Per la presentazione della sanatoria sui beni acquisiti da vendita forzata, occorre tener conto che, all’Art. 46, c. 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (G.U. n. 245 del 20 ottobre 2001), è scritto:
“L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria”.
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L’acquirente dovrà quindi incaricare un tecnico di fiducia che, a seguito della predisposizione di specifico progetto, verificherà la possibilità di regolarizzazione dei singoli abusi, e, insieme a lui deciderà, quali opere dovranno essere sanate e quali parti del progetto ripristinate.
L’Esperto Stimatore ha tenuto conto che, essendo gli immobili pignorati differenti dai progetti depositati in comune, occorrerà:
- incaricare un tecnico regolarmente iscritto ad un albo professionale per la presentazione della pratica di sanatoria edilizia e, eventualmente, di quella sismica con la possibilità di dover realizzare opere di adeguamento per ottenere la conformità sismica;
- pagare una sanzione amministrativa, diritti di segreteria e/o spese di rimozione delle opere abusive;
- predisporre una variazione catastale;
- affrontare spese per l’abitabilità;
- trovare un accordo con gli altri proprietari per la chiusura dei lavori della pratica sismica, applicando al valore ordinario il coefficiente di riduzione 0,70, a compensazione dei costi non stimabili in questa fase e degli scomodi collegati.
***
A.15. QUESITO 15. Verifichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto del debitore sul bene pignorato sia di proprietà ovvero derivante da uno dei suddetti titoli
Nelle visure catastali, negli atti di compravendita del ventennio e nel certificato notarile ex art.
567, comma 2 c.p.c., i beni oggetto di pignoramento non risultano gravati da censi, livelli ed usi civici.
***
A.16. QUESITO 16. L’E.S. verifichi, per i fabbricati, se siano già dotati di attestazione delle certificazione energetica (APE)….. ove il fabbricato non fosse ancora dotato,
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l’esperto provvederà a predisporre …… la suddetta attestazione
Si allega in doppia copia l’Attestato di Certificazione Energetica n. 02727 – 100801 – 2014 rilasciato il 01.08.2014 ai sensi del D.M. del Ministero dello Sviluppo Economico del 26.06.2009 e succ. e valido sino al 01.08.2024.
Classe energetica “F” EP gl,nren 200,09 kwh/m2/anno.
(v. all. A.11)
***
A.17. QUESITO 17. Qualora i fabbricati non siano ancora censiti al n.c.e.u., provveda a redigere planimetria conforme e proceda, se è necessario, all’accatastamento... Ove ne sussista la necessità, proceda all’adeguamento catastale sia al catasto terreni che al catasto fabbricati, sottoscrivendo le verifiche e gli atti catastali in luogo degli aventi diritto ed esegua la proposta di rendita catastale ai sensi del dm 701/94....
La planimetria catastale dell’abitazione risulta conforme allo stato autorizzato ma è difforme dallo stato di fatto. L’acquirente potrà scegliere se sanare le opere realizzate in difformità ma conformi alle normative e/o ripristinare lo stato autorizzato, in caso di sanatoria dovrà procedere alla variazione catastale.
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A.18. QUESITO 18. Qualora rilevi variazioni colturali o cambi d'uso, accerti...
I beni pignorati non comprendono terreni agricoli.
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A.19. QUESITO 19. L’E.S .proceda alla stima dei singoli beni pignorati, attenendosi, per la detrminazione del valore di mercato, al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, il valore a metro quadro e il valore complessivo (tenendo conto anche degli standards internazionali ed europei di valutazione IVS ed EVS e dei parametri OMI), esponendo analiticamente e in misura distinta gli adeguamenti e le
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correzioni apportate al valore di stima... per le eventuali spese condominiali insolute relative agli ultimi due anni a carico dell’acquirente nonché per la riduzione del valore dovute all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto (da determinarsi nella misura forfetaria predeterminata del 10% sul valore finale)
A.19.1. CRITERI ADOTTATI
Fra i diversi aspetti economici che possono essere valutati con i differenti criteri di stima suggeriti dalla dottrina estimativa per la ricerca del valore di un bene, si ritiene opportuno adottare il valore di mercato come quello più rispondente al nostro caso, senza tralasciare il confronto con il valore derivato da altri metodi.
Per la ricerca del valore di mercato del bene pignorato si utilizza il procedimento italiano tradizionale.
Il valore di mercato con il procedimento italiano tradizionale si calcola moltiplicando il costo unitario per i metri quadrati di superficie rettificata complessiva dell'immobile. Il costo unitario da utilizzare si ricava dalla media dei costi unitari di immobili con caratteristiche di destinazione d’uso, costruttive, tipologiche, ubicative, posizionali e di vetustà analoghe a quelle dell’immobile da stimare. La valutazione tiene conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile in oggetto e dell’andamento del mercato immobiliare e di quant'altro può influire la corretta determinazione del valore di stima.
A.19.2. FONTI DELLE INFORMAZIONI UTILIZZATE
Per la stima di mercato con il metodo tradizionale l‘E.S., al fine di determinare il valore unitario per metro quadrato dell'immobile, ha raccolto dati e informazioni, direttamente o presso operatori del settore (agenzie immobiliari e\o immobiliari di costruzione in genere, ha consultato i dati OMI per immobili ad uso abitativo in fabbricati in zona o in zone similari e ha tenuto conto anche degli standards internazionali ed europei di valutazione IVS ed EVS.
Le informazioni e i prezzi così ottenuti sono stati rapportati per analogia al caso di specie.
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Le ricerche effettuate presso gli operatori del settore fanno ammontare il costo unitario, per beni corrispondenti, da € 1.600,00 a € 2.000,00 al mq.
Gli ultimi dati pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate (2° semestre 2021) per gli immobili in un normale stato di manutenzione, indicano un costo unitario che varia:
1. se ubicati nella zona di Cesena B2/Centro Urbano:
- per le abitazioni di tipo civile, da € 1.700,00 a € 2.050,00 al mq (in ottimo stato di manutenzione da € 2.050,00 a € 2.400,00 al mq).
2. se ubicati nella zona di Cesena B1/Centro Storico:
- per le abitazioni di tipo civile, da € 1.700,00 a € 2.100,00 al mq (in ottimo stato di manutenzione da € 2.050,00 a € 2.600,00 al mq).
I valori unitari medi rilevati presso gli operatori, dato il perdurare della crisi del mercato, sono inferiori rispetto ai dati dell'Osservatorio dell'Agenzia del Territorio ma la stessa Agenzia delle Entrate considera i valori contenuti nella banca dati dell’OMI non sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa.
Nel nostro caso, tenendo conto che l’abitazione, che non è dotata nè di di garage né di posto auto, è ubicata in una zona con grave carenza di parcheggi e considerando la sua tipologia, la vetustà, lo stato di conservazione e la sua ridotta superficie, si ritiene opportuno utilizzare per la stima il costo unitario di € 1.900,00/mq (compreso negli intervalli dei costi rilevati presso gli operatori del settore immobiliare e nei dati dell’OMI).
A.19.3. DETERMINAZIONE DELLE SUPERFICI COMMERCIALI
Trattandosi di immobili ad uso abitazione, la superfiie commerciale - rettificata da coefficienti di differenziazione - è stata computata al lordo delle murature dividendo le superfici utili dalle superfici accessorie. I coefficienti di differenziazione utilizzati per il calcolo delle superfici
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rettificate equivalgono a quelli usati per la determinazione delle quote millesimali, per la determinazione dell'equo canone, nonché quelli di consuetudini ed usi locali.
La loro utilizzazione permette nel procedimento di stima tradizionale di adattare quotazioni medie riferite ad immobili simili scendendo da un valore di massima ad un valore più dettagliato e più vicino al reale.
Per l’immobile pignorato è stato applicato il coefficiente 0,50 alla superficie dei terrazzi.
Totale superficie lorda rettificata dell’abitazione da stimare mq 68,96 (superficie commerciale calcolata su progetti e planimetrie catastale).
A.19.4. VALORE DI STIMA DELL'INTERO IMMOBILE
Utilizzando il valore unitario rilevato, il valore ordinario delle unità immobiliari pignorate dell’immobile risulta:
- abitazione con garage: €. 1.900,00 x mq. 68,96 = € 131.024,00 arrotondate a € 131.000,00.
Detrazioni al valore ordinario
Si applicano al valore sin qui calcolato i coefficienti di riduzione:
a) per le spese e gli scomodi dovuti alla mancanza di chiusura della pratica edilizia (abitabilità) e di quella sismica, per la quale vi è la necessità di accordarsi con gli altri proprietari della palazzina e per quelli determinati dalla regolarizzazione e/o rimozione delle opere non conformi (0,70):
€ 131.000,00 x 0,70 = € 91.700,00 arrotondate a € 92.000,00.
b) per l’assenza della garanzia per vizi riduzione del 10% del valore finale (misura forfettaria predeterminata dal giudice)
€ 92.000,00 – 10% = € 82.800,00 arrotondato a 83.000,00 Il valore di stima finale del bene pignorato risulta € 83.000,00.
(Euro ottantatremila).
***
Pagina 28 di 55 A.19.5. VALORE DI STIMA DELLA QUOTA PIGNORATA E’ stata pignorata l’intera proprietà
***
A.20. QUESITO 20. Nell’ipotesi siano state pignorate una o più quote.... Comoda divisibilita' dell'immobile....
Data la natura del bene pignorato (trilocale ad uso abitazione), le dimensioni dei vani e la loro disposizione si ritiene l'immobile non divisibile.
***
A.21. QUESITO 21. L’E.S. evidenzi tutti gli elementi utili per le operazioni di vendita...
Indicando anche il valore locativo dell’immobile;
Dalle ricerche effettuate risulta che le abitazioni situate in centro urbano nelle vicinanze del centro storico, con analoghe caratteristiche di tipologia, dimensioni e rifiniture, sono locate a corpo mediamente a € 700,00 mensili.
Il valore locativo si intende per immobili conformi alle autorizzazioni edilizie, dotati di abitabilità e con tutte le necessarie conformità degli impianti.
***
B. LOTTO DUE
B.2. QUESITO 2. Identificazione dei beni oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei dati catastali, e loro corrispondenza con i dati indicati nel pignoramento e nella nota di trascrizione; ..descrizione del bene..., fotografie degli interni e degli esterni B.2.1. IDENTIFICAZIONE
LOTTO DUE: Intera proprietà di unità immobiliare ad uffici, al piano primo di palazzina
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polifunzionale. Il bene è sito nel centro urbano di Cesena (FC), in Via Fiorenzuola n. 79 a breve distanza dal centro storico (zona Porta Santi). .
Identificativi catastali: Fg 127 del comune di Cesena, part.lla 315, sub. 8.
B.2.2. DATI CATASTALI ATTUALI E CONFINI
Al Catasto Fabbricati di Forlì gli immobili sono così intestati:
******* ********* n. a ******* ********* – proprieta' per 1\2;
******* ********* n. a ******* ********* – proprieta' per 1\2 Il bene è distinto al Fg 127 del Comune di Cesena con:
- unità immobiliare usata ad abitazione: part.lla 315 sub 8, Via Fiorenzuola, 79 p. 1 Cat. A/3, cl.
3, consistenza vani 3, superficie catastale mq 42,00 (tot. escluse aree scoperte 39 mq),, R.C.
Euro 255,65.
BENI COMUNI
- part.lla 315 sub 15, BCNC (vano scala e corte al piano terra) comuni ai sub 6-7-8 e 24.
- part.lla 315 sub 18, Via Fiorenzuola, 18 p. S1-T, BCNC (corte) comune ai sub.1-2-6-7-8-9- 10-11-12-21 e 22.
Il terreno di corte e di sedime dell’abitazione è distinto al Catasto Terreni a partita 1 con il fg 127 part.lla 315 - Ente urbano di mq 559.
Il fabbricato condominiale dotato di corti comuni ed esclusive confina con le part.lle 22 - 103 - 104 e 106 del fg 127 del Comune di Cesena e con la Via Fiorenzuola, salvi altri o aventi causa.
L’unità immobiliare distinta con il sub 8 confina con i sub 7 e 15 della part.lla 315 del fg 127 del comune di Cesena, salvi altri o aventi causa.
(v. all. B.2)
B.2.3. DATI CATASTALI INDICATI NEL PIGNORAMENTO E NELLA NOTA DI TRASCRIZIONE E CORRISPONDENZA FRA GLI STESSI
- Pignoramento immobiliare (rep.2521 del 19.12.2020)
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I dati identificativi dei beni indicati nel pignoramento immobiliare corrispondono a quelli attuali del Catasto Fabbricati.
- Nota di trascrizione del pignoramento (art.962 del 25.01.2021)
I dati identificativi dell’abitazione indicati nella nota di Trascrizione del pignoramento immobiliare depositata all'Agenzia delle Entrate di Forlì, sezione Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare, corrispondono quelli indicati nel pignoramentoe agli attuali dati catastali.
B.2.4. DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE
Foto del fabbricato dall’alto(da google maps) e foto con mappa catastale sovrapposta
L’appartamento pignorato fa parte di una palazzina polifunzionale sita in Via Fiorenzuola, civici dal n.79 al n. 87.
La palazzina è catastalmente composta di n. 5 unità immobiliari ad uso abitazione (n. 3 appartamenti al piano primo e n. 2 al piano sottotetto), un ufficio al piano terra, un’autorimessa, quattro posti auto scoperti e un laboratorio per arti e mestieri al piano sottostrada, oltre a corti comuni ed esclusive.
La via Fiorenzuola inizia da Subborgo Eugenio Valzania (zona Porta Santi) e termina nella Via Emilia alla rotonda di Case Finali. La palazzina che contiene il bene pignorato - un fabbricato di vecchia costruzione completamente ristrutturato nei primi anni del 2000 - è posta all’inizio del
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suo percorso, a breve distanza da Porta Santi e dalle mura che delimitano il centro storico di Cesena.
La sua struttura portante è in parte in muratura e in parte in c.a. I prospetti sono intonacati a civile e tinteggiati di colore rosa ad eccezione di porzioni del piano terra (sul fronte e sui lati), di una parte sul retro al piano sottostrada e dell’intero corpo costruito in ampliamento sul lato ovest a protezione della scala condominiale che sono rivestiti in mattoncini a vista mentre i cornicioni, alcuni dei parapetti dei balconi, le fioriere e i muretti di protezione di terrazzi sono in c.a. a vista.
Il tetto della palazzina ha struttura in legno mentre gli altri solai sono in laterocemento. La copertura dell’edificio, realizzata ad una falda, ha manto in tegole di cotto. I pluviali e le gronde sono in lamiera.
Le due unità immobiliari che compongono i lotti sono entrambe al piano primo e sono tra loro adiacenti. Si accede ai beni pignorati tramite la scala condominiale, un ballatoio coperto che si sviluppa lungo il prospetto ovest e un corridoio/disimpegno comuni.
La scala condominiale ha gradini rivestiti in materiale ceramico, è dotata di un parapetto in elementi verticali di metallo e si raggiunge dalla strada attraverso un percorso esterno comune che si sviluppa lungo il prospetto ovest della larghezza di un marciapiede.
La corte comune si trova al piano sottostrada sul retro del fabbricato, ha accesso pedonale dalla scala condominiale e accesso carrabile da via Fiorenzuola tramite una rampa e un cancello ad apertura automatizzata. Il cortile ha forma trapezoidale, è quasi completamente pavimentato ed è recintato, sui tre lati, con rete metallica tesa tra paletti infissi su muretti in cemento.
L’unità immobiliare destinata ad uffici utilizzata ad abitazione oggetto del LOTTO DUE (sub.8) ha affaccio sulla strada ed è così composta:
- piano primo: un soggiorno con angolo cottura e terrazzo, un disimpegno notte, una camera da letto singola e un bagno.
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Le finestre e le portefinestre del bene sono chiuse da scuroni in legno di colore nocciola e hanno infissi dotati di vetrocamera. Le porte interne sono del tipo in legno tamburato.
l pavimenti dell’appartamento, compreso quello del bagno, sono realizzati in mattonelle di ceramica di colore beige chiaro (dim. 30x30cm) montati in diagonale. Il terrazzo ha pavimento in piastrelle rettangolari in gres di colore rosato.
Nel bagno, il rivestimento è in piastrelle rettangolari (dim. 15x30cm) posate a °correre” ed è finito con una fascia di tozzetti decorati.
Il bagno ha sanitari del tipo sospesi e un piattodoccia in vetrochina bianca. Il vano doccia è delimitato su tre lati da pareti in muratura.
L’unità immobiliare ha i seguenti impianti autonomi: TV, elettrico, idrico, termo-idraulico e di condizionamento. L’impianto di riscaldamento, fornito di caldaia murale a gas metano posizionata nella cucina, ha radiatori e termoarredo in metallo. Ad un esame a vista gli impianti appaiono funzionanti e realizzati rispettando le norme vigenti e in normali condizioni di conservazione ma non sono state rintracciate le certificazioni di conformità.
La palazzina appare esternamente in un stato di conservazione non del tutto buono: la tinteggiatura esterna risulta deteriorata in particolare sul prospetto principale, nella zona sottostante il cornicione, e sono anche in mediocri condizioni gli scuroni e i corprimuretti (in parte divelti) dei terrazzi sul fronte principale. Le altre rifiniture esterne e quelle interne del bene pignorato si trovano invece in un normale stato di manutenzione.
La superficie commerciale complessiva del bene è di mq 42,30 ca, misura da riferirsi al lordo delle murature e rettificata da coefficienti di differenziazione, mentre alcune delle superfici calpestabili sono riportate nel dettaglio di seguito.
Prospetto superfici calpestabili interne
(Sup.rilevate sul progetto depositato allegato alla DIA 1300/2003 e sulla planimetria catastale):
NOTA:
Il progetto presentato con la DIA 432/2005, nel quale l’unità immobiliare del lotto due è indicata
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come abitazione, non è stato preso in considerazione perché la pratica edilizia risulta sospesa dall’Ufficio comunale, con diffida a proseguire i lavori e la documentazione richiesta dal Comune alla proprietà per regolarizzarla non è stata presentata.
Nel disegno allegato alla DIA 1300/2003 - ultima pratica edilizia considerata ammissibile dagll’Ufficio Tecnico del Comune di Cesena - l’unità immobiliare pignorata ha destinazione d’uso ufficio, mentre nella planimetria catastale attuale è un’abitazione ed è locato e utilizzato come appartamento.
Uffici LOTTO DUE (sub.8) PIANO PRIMO
vano ufficio (usato a sogg./pranzo con ang. cottura): mq 14,35 disimpegno: mq 1,54 vano ufficio (usato a camera da letto): mq 7,77 balcone: mq 8,72 bagno con doccia: mq 4,06
B.2.5 RAPPRESENTAZIONE E FOTO SIGNIFICATIVE
Lo stato attuale dell'immobile risulta dalle planimetrie catastali (v. all. 2) e dal rilievo fotografico degli esterni e degli interni (v. all. A.1).
A titolo esemplificativo si inseriscono di seguito alcune delle foto del bene pignorato.
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La palazzina che contiene al piano primo l’appartamento pignorato
Uffici usati ad appartamento: la porta d’ingresso, il soggiorno e l’angolo cottura
Uffici usati ad appartamento: la camera da letto, il bagno e il terrazzo
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B.3. QUESITO 3. Verifica della proprietà dei beni pignorati in capo alla parte debitrice esecutato e l’esatta loro provenienza
B.3.1. PROPRIETA'
I beni pignorati risultano di proprietà dei sig.ri ******* ********* e ******* ********* per la quota di
½ ciascuna
B.3.2. TITOLO DI PROVENIENZA DEL BENE
AGLI ESECUTATI E TITOLI ANTECEDENTI IL PIGNORAMENTO FINO A COPRIRE IL VENTENNIO
I sig.ri ******* ********* e ******* ********* sono proprietari per la quota di ½ dei beni ciascuno per:
- successione legittima in morte della sig.ra ******* *********deceduta in data 17 maggio 1996, come da dichiarazione di sucessione n. 52, vol 635, trascritta a Forlì il 21 maggio 1998, art.
4390 (v. all. 6).
La quota di proprietà dei beni della sig.ra ******* *********(1/2) passava in capo alle figlie sig.re
******* ********* e ******* ********* per la quota indivisa di ¼ ciascuna. Il coniuge ******* *********
aveva rinunciato all’eredità con atto del notaio A. Pistocchi registrato il 14 giugno 1996 al n.
732/1. Per la successione a ******* ********* non risulta trascritta accettazione di eredità a favore degli eredi, ma trattasi di successione ultraventennale.
- successione legittima in morte del sig. ******* ********* deceduto in data 12 aprile 2004, come da dichiarazione di sucessione n. 97, vol 728, trascritta a Forlì il 17 novembre 2004, art. 12.931 (v. all. 6).
La quota di proprietà dei beni del sig. ******* ********* (1/2) passava in capo alle figlie sig.re
******* ********* e ******* ********* per la quota indivisa di ¼ ciascuna.
Per la successione a ******* ********* risulta trascritta accettazione di eredità a favore degli eredi, in forza di atto a rogito della Dott.ssa Chiara Moruzzi, già notaio in Cesena, in data 6 agosto 2004, rep. n. 405, racc. n. 93, relativamente ad immobili non oggetto di pignoramento.
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I coniugi ******* *********e ******* ********* erano proprietari dei beni per:
- atto di compravendita a rogito del notaio Corrado Ricchi di Cesena rep. 303 del 04.04.1949, trascritto a Forlì il 3 maggio 1949, art. 2137.
I coniugi ******* *********e ******* ********* avevano acquistato dal sig. ******* ********* *******
********* un piccolo appezzamento di terreno sul quale hanno realizzato il fabbricato originario dell’attuale palazzina che contiene i beni pignorati.
- successione legittima in morte della sig.ra ******* ********* deceduta in data 16 maggio 2018, come da dichiarazione di sucessione n. 602, vol 9990, trascritta a Forlì il 12 dicembre 2018, art.
13.565 (v. all. 6).
La quota di proprietà dei beni della sig.ra ******* ********* (1/2) passava in capo al figlio sig.
******* *********.
Per questa successione non risulta trascritta accettazione di eredità a favore dell’erede.
NOTA
Il notaio Luigi Gasperini nel Certificato Notarile (art.567 comma 2 codice di procedura civile) in atti rileva “.. la mancanza di continuità di trascrizioni per la successione di ******* *********, apertasi nel ventennio.”
B.3.2.2. VINCOLI E\O PATTI INDICATI NELL'ATTO
***
B.4. QUESITO 4. Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli o oneri, indicandone gli estremi e precisandone l’opponibilità.
B.4.1 ISCRIZIONI - TRASCRIZIONI
All’Agenzia delle Entrate di Forlì – Servizio di Pubblicità Immobiliare si rileva che alla data del 23.05.2022 gli immobili sono gravati dalle seguenti iscrizioni e trascrizioni:
- Iscrizione n. 1986 del 05.08.2013 ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di
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mutuo fondiario, pubblico Ufficiale notaio Cinzia Brunelli di Forlì rep. 30.176/9.512 del 02.08.2013, soggetto a favore Banca di Forlì – Credito Cooperativo- Società Cooperativa. con sede in Forlì.
- Iscrizione n. 4985 del 28.10.2008 ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, pubblico Ufficiale notaio Giunchi Paolo di Cesena rep. 160.941/56.537 del 24.10.2008, soggetti contro: ******* ********* e ******* *********, soggetto a favore: Credito Cooperativo di Gatteo – Società Cooperativa. con sede in Gatteo.
- Trascrizione n. 962 del 25.01.2021 atto esecutivo o cautelare: verbale di pignoramento immobili, Pubblico ufficiale: Tribunale di Forlì, rep. 2521/2020 del 19.12.2020, soggetti contro:
******* ********* e ******* *********, soggetto a favore: Credito Cooperativo Romagnolo BCC di Cesena e Gatteo – Società Cooperativa. con sede in Cesena.
Gravante le porzioni di fabbricato sito in comune di Cesena (FC), Via Fiorenzuola,79, fg 127, mappali 315 sub 7(cat. A/3) e 315 sub 8 (cat. A/3).
(v. all. B.7).
A favore dell’immobile che contiene i beni pignorati risulta inoltre:
- Trascrizione n. 5926 del 07.07.1964, atto tra vivi: costituzione di servitù prediale, Pubblico ufficiale: notaio Ennio Giunchi, rep. 21.485/4.295 del 25.06.1964, soggetti contro: *******
********* ******* ********* soggetto a favore: ******* ********* e ******* *********a carico della parti.lle allora identificata con il fg 127 del comune di Cesena mappale 22/a di mq 547. La servitù prevede che le acque provenienti dalla proprietà ******* ********* possano essere incalanate nella fognatura esistente nella proprietà ******* *********.
***
B.5. QUESITO 5. L’E.S. prenda visione ed estragga copie delle planimetrie degli immobili di cui all’atto di pignoramento..
Si allegano le planimetrie catastali attuali del bene in oggetto, l’elaborato planimetrico e l’estratto
