T R I B U N A L E D I R O M A

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TRIBUNALE DI ROM A

SEZION E EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. geom. dott. ing. Gianluca Meluzzi, nell'Esecuzione Immobiliare 1270/2018 del R.G.E.

promossa da *****

contro *****

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SOMMARIO

Incarico ... 4

Premessa ... 4

Descrizione ... 4

Bene N° 1 - Villino ubicato a Roma (RM) - Via del Fontanile Anagnino 230, edificio B2 ... 4

Bene N° 2 - Box auto ubicato a Roma (RM) - Via del Fontanile Anagnino n° 230 ... 6

Lotto Unico ... 7

Completezza documentazione ex art. 567 ... 7

Titolarità ... 7

Confini ... 8

Consistenza ... 8

Cronistoria Dati Catastali ... 9

Dati Catastali ... 10

Precisazioni ... 11

Patti ... 11

Stato conservativo ... 12

Parti Comuni ... 12

Servitù, censo, livello, usi civici ... 12

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Caratteristiche costruttive prevalenti... 12

Stato di occupazione ... 13

Provenienze Ventennali ... 14

Formalità pregiudizievoli ... 14

Normativa urbanistica ... 17

Regolarità edilizia ... 17

Vincoli od oneri condominiali ... 19

Stima / Formazione lotti ... 20

Riserve e particolarità da segnalare ... 21

Riepilogo bando d'asta ... 22

Lotto Unico ... 23

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 1270/2018 del R.G.E. ... 25

Lotto Unico ... 25

Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ... 27

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INCARICO

All'udienza del 17/04/2019, il sottoscritto *****, con studio *****, email *****, PEC *****, Tel.

*****, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c., accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

 Bene N° 1 - Villino ubicato a Roma (RM) - Via del Fontanile Anagnino n° 230, edificio B2 (Coord. Geografiche: 41°49'08,95" N; 12°35'56,10" E)

 Bene N° 2 - Box auto ubicato a Roma (RM) - Via del Fontanile Anagnino n° 230, edificio B2 (Coord. Geografiche: 41°49'08,95" N; 12°35'56,10" E)

DESCRIZIONE

BENE N° 1 - VILLINO UBICATO A ROMA (RM) - VIA DEL FONTANILE ANAGNINO 230, EDIFICIO B2

L'immobile è porzione di un villino bifamiliare su tre livelli, con giardino e box auto. Le fotografie sono all’Allegato 1.

Esso è così composto:

- al piano terra: ingresso-soggiorno-tinello, con caminetto e la scala a vista per il piano superiore, cucina, camera, bagno e loggia in parte coperta, provvista di forno a legna e protetta da inferriata;

- al primo piano: sottotetto con camera, bagno e terrazzino;

- al piano seminterrato: camera con bagno, ampia sala hobby con angolo cottura e caminetto, bagno con centrale termica, scala diretta esterna per il giardino, con accesso diretto al Bene N° 2 (box auto).

L'immobile è protetto da inferriate o persiane blindate ad ogni infisso a tutti i piani; tutti i suoi portoncini sono blindati, compreso quello interno che accede al box. Sono presenti sistemi anti intrusione a telecamera, a zona e collegati agli infissi.

Il riscaldamento è autonomo ed è presente l'aria condizionata in quasi tutti gli ambienti.

Il piano terra ha un'altezza di 2,95 m, ma nel soggiorno si riduce a 2,70-2,85 m e nel tinello a 2,59 m per i controsoffitti. È pavimentato in pietra, salvo nella camera, nei disimpegni ed in parte del bagno, che sono a parquet. Il resto del bagno è pavimentato e parzialmente rivestito in ceramica; vi sono installati tra l'altro vasca idromassaggio, box doccia, lavapiedi e aria condizionata.

 Il primo piano è realizzato nel sottotetto a falda inclinata, con altezze da 2,30 m a 1,50 (presumibile) all'interno di un armadio a muro; è stato reso abitabile ed ampliato nel sottotetto abusivamente. La camera è pavimentata a parquet, il bagno è a ceramica fino al soffitto; nel bagno vi sono sia la vasca idromassaggio sia il box doccia.

 Il piano seminterrato è alto 2,76 m. Sala hobby e bagno di servizio sono pavimentati in maiolica, la camera è a parquet, il bagno principale è maiolicato fino al soffitto. Il livello è stato abusivamente reso abitativo ed ampliato occupando le intercapedini perimetrali e parte del

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Bene n° 2. Fuori dal fabbricato, di fronte all'ingresso del box, è stato realizzato un secondo box, abusivo, alto 2,53 m, dotato di un bagnetto ed illuminato da un lucernario.

L’immobile è stato ristrutturato di recente ed all'interno si presenta nel complesso in buono stato di manutenzione; nel seminterrato è presente una piccola infiltrazione sul soffitto non risolta.

Il giardino esterno è tenuto con alberi, prati, aiuole e zone a corte, ed ha una strada interna ed una piccola piscina rialzata. Ai due box si scende tramite una rampa. Il lotto Il lotto è recintato e dotato di cancello elettrico con citofono.

Il villino fa parte di un comprensorio con tre fabbricati e sei proprietà, completamente recintato, dotato di un cancello elettrico in comune con citofono e viale interno.

La vendita del bene non è soggetta IVA.

Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.

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BENE N° 2 - BOX AUTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA DEL FONTANILE ANAGNINO N° 230

Box auto all'interno della proprietà del Bene n° 1, posto al piano seminterrato. È chiuso da saracinesca metallica motorizzata e dispone di un locale deposito adiacente, parte del quale ottenuto per ampliamento abusivo nel sottoscala. Tramite un portoncino blindato interno accede direttamente al villino.

L’altezza del vano principale è 2,76 m circa, quella dell’ingresso carraio 2,50 m. L’immobile è stato abusivamente ridotto di circa il 50% della superficie a vantaggio del Bene n° 1.

La vendita del bene non è soggetta IVA.

Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.

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LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

 Bene N° 1 - Villino ubicato a Roma (RM) - Via del Fontanile Anagnino 230, edificio B2

 Bene N° 2 - Box auto ubicato a Roma (RM) - Via del Fontanile Anagnino n° 230

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

BENE N° 1 - VILLINO UBICATO A ROMA (RM) - VIA DEL FONTANILE ANAGNINO 230, EDIFICIO B2

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

BENE N° 2 - BOX AUTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA DEL FONTANILE ANAGNINO N° 230 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

 ***** (Proprietà 1/1) Codice fiscale: *****

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

 ***** (Proprietà 1/1)

Regime patrimoniale di separazione legale dei beni.

BENE N° 2 - BOX AUTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA DEL FONTANILE ANAGNINO N° 230 L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

 ***** (Proprietà 1/1) Codice fiscale: *****

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

 ***** (Proprietà 1/1)

Regime patrimoniale di separazione legale dei beni.

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CONFINI

L'immobile confina con villino B1, viale condominiale, Fosso dell'Acqua Mariana, salvo altri.

BENE N° 2 - BOX AUTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA DEL FONTANILE ANAGNINO N° 230 Il box confina con Villino B1 e Villino B2.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano

Abitativo 94,80 mq 110,90 mq 1,00 110,90 mq 2,95 m T

Soffitta 24,20 mq 31,70 mq 0,25 7,92 mq 2,00 m 1

Seminterrato 84,60 mq 103,30 mq 0,60 61,98 mq 2,76 m S1

Loggia 18,00 mq 20,70 mq 0,35 7,24 mq 2,95 m T

Scala esterna 4,20 mq 4,90 mq 0,15 0,73 mq 0,00 m S1

Latrico 8,10 mq 9,20 mq 0,15 1,38 mq 0,00 m 1

Corte 600,00 mq 797,00 mq 0,15 33,30 mq 0,00 m T

Totale superficie convenzionale: 223,45 mq

Incidenza condominiale: 0,00 %

Superficie convenzionale complessiva: 223,45 mq

Le superfici computate sono calcolate secondo la destinazione d'uso legittima e non di fatto. Rispetto allo stato di fatto, inoltre, sono state escluse dal calcolo le superfici che seguono:

- al seminterrato, 23 mq netti / 30,2 mq lordi;

- al primo piano, 3,3 mq netti / 3,7 mq lordi;

- l'intera superficie del secondo box, pari a 41,8 mq netti e 55,4 mq lordi.

Si precisa che rispetto alla planimetria catastale, la superficie dello stato di fatto è aumentata di circa 17,1 mq netti / 21,0 mq lordi a svantaggio del Bene n° 2 (box).

Il bene non è comodamente divisibile in natura.

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BENE N° 2 - BOX AUTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA DEL FONTANILE ANAGNINO N° 230

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Box 25,50 mq 28,50 mq 0,50 14,25 mq 2,76 m S1

Totale superficie convenzionale: 14,25 mq

Incidenza condominiale: 0,00 %

Superficie convenzionale complessiva: 14,25 mq

Si precisa che rispetto alla planimetria catastale, la superficie dello stato di fatto è ridotta di circa 17,1 mq netti / 21,0 mq lordi a vantaggio del Bene n° 1 (Villino).

È stato escluso dal calcolo l’ampliamento nel sottoscala (3,4 mq netti / 4,0 mq lordi).

Il bene non è comodamente divisibile in natura.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 22/07/1991 al 18/10/1991 ***** Catasto Fabbricati

Sez. H501, Fg. 1010, Part. 12, Sub. 5, Zc. 6 Categoria A7

Cl.4, Cons. 8,5 Rendita € 1,76 Piano T-1-S1

Cl.4, Cons. 8,5 Rendita € 1.273,07 Piano T-1_S1

Cl.5, Cons. 8,5

Superficie catastale 220 mq Rendita € 1.492,56 Piano T-1-S1

I titolari catastali corrispondono a quelli reali.

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Periodo Proprietà Dati catastali

Fg. 1010, Part. 12, Sub. 6, Zc. 6 Categoria C6

Cl.12, Cons. 45

Superficie catastale 49 mq Rendita € 0,40

Piano S1

Cl.12, Cons. 45

Superficie catastale 49 mq Rendita € 0,40

Piano S1

Cl.12, Cons. 45

Superficie catastale 49 mq Rendita € 181,28 Piano S1

I titolari catastali corrispondono a quelli reali.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

H501 1010 12 5 6 A7 5 8,5 220 mq 1492,56 € T-1-S1

Corrispondenza catastale

Non sussiste corrispondenza catastale.

Al piano terra un bagno è stato spostato ed è stata parzialmente modificata la suddivisione interna degli spazi.

Al primo piano un ambiente è stato ampliato, il lavatoio è stato mutato in bagno, sono state aperte due finestre ed è mutata la suddivisione interna degli spazi.

Al piano seminterrato alcuni ambienti sono stati ampliati a discapito dell'intercapedine e di porzione del box auto, la posizione ed il numero delle finestre sono mutati, sono stati realizzati due bagni ed un angolo cottura ed è mutata la suddivisione interna degli spazi.

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Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

1010 12 6 6 C6 12 45 49 mq 181,28 € S1

Corrispondenza catastale

Non sussiste corrispondenza catastale.

L'immobile ha perduto circa metà della sua superficie a vantaggio del villino del quale fa parte. Sul prospetto è stata ridotta la larghezza dell'ingresso ed è stata aperta una piccola finestra. È mutata la distribuzione dello spazio interno.

PRECISAZIONI

Fino a questo momento è stato impossibile accedere agli archivi comunali del Dipartimento P.A.U. per prendere visione del progetto.

Le irregolarità urbanistiche trattate nella presente bozza sono presunte e basate solamente sulla planimetria catastale, sull’Istanza di abitabilità e sulla risposta negativa del Municipio VII.

BENE N° 2 - BOX AUTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA DEL FONTANILE ANAGNINO N° 230 Fino a questo momento è stato impossibile accedere agli archivi comunali del Dipartimento P.A.U. per prendere visione del progetto.

PATTI

Non risultano in essere contratti di locazione.

BENE N° 2 - BOX AUTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA DEL FONTANILE ANAGNINO N° 230 Non risultano in essere contratti di locazione.

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STATO CONSERVATIVO

L'immobile si trova nel complesso in buone condizioni. Gli Infissi interni ed esterni sono recenti ed in buone condizioni, tinteggiature e parquet sono tenuti bene.

BENE N° 2 - BOX AUTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA DEL FONTANILE ANAGNINO N° 230 L'immobile si trova in discrete condizioni di manutenzione.

PARTI COMUNI

Sono parti in comune con il villino B1: il muro divisorio, parte delle strutture e del tetto, parte delle tubazioni di scarico, la recinzione di confine.

Sono parti in comune con il comprensorio: il cancello d'ingresso, il viale interno, parte della recinzione, l'impianto citofonico e di illuminazione del viale, la condotta fognaria, le condotte idriche di adduzione.

BENE N° 2 - BOX AUTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA DEL FONTANILE ANAGNINO N° 230 Si veda il Bene n° 1.

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Nulla risulta.

BENE N° 2 - BOX AUTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA DEL FONTANILE ANAGNINO N° 230 Nulla risulta.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Fondazioni: non note.

Esposizione: nord per il soggiorno e due camere, ovest per una camera.

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Affacci: su giardino di proprietà.

Altezza utile: piano terra 2,95 m (da 2,59 a 2,85 m sotto ai soppalchi); primo piano da 2,30 a 1,50 m (sottotetto inclinato); piano seminterrato 2,76 m (2,48 m sotto ai soppalchi).

Str. verticali: cemento armato.

Solai: cemento armato.

Copertura: a falde e lastrico solare.

Manto di copertura: inclinato e piano.

Pareti esterne ed interne: tamponature, intonaco civile, cortina.

Pavimentazione interna: pietra, parquet, ceramica.

Infissi esterni ed interni: esterni sono recenti, in legno a taglio termico con doppi vetri e protetti da inferriate o persiane blindate.

Le porte interne sono recenti, in legno tamburato al naturale; i tre portoncini d'ingresso sono blindati, parzialmente o completamente impiallacciati in legno naturale.

Scale: in c.a. con gradi in marmo.

Ascensore: no.

Impianto elettrico, idrico, termico, gas: sottotraccia, con caldaia ed aria condizionata autonome.

Impianto allarme: telecamere, a zona, a infisso.

Certificazioni assenti o non prodotte.

Balcone: lastrico solare a terrazzino; loggia blindata.

Soffitta, cantina o simili: uso diretto del box auto con annesso locale deposito.

Box auto: in box ed ampia possibilità di posteggio nella corte.

Dotazioni condominiali: comprensorio chiuso senza portiere.

STATO DI OCCUPAZIONE

***** (esecutato)

*****

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PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 18/10/1991 al

02/05/2019 ***** Compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Brugnoli Patrizia 18/01/1991 1703 195

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Roma 23/10/1991 85506 47817

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

 Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

 La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata;

 La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Roma aggiornate al 02/05/2019, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

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 Ipoteca volontaria derivante da Mutuo Iscritto a Roma il 01/07/2002

Reg. gen. 73061 - Reg. part. 19201 Quota: 1/1

Importo: € 700.000,00 A favore di *****

Contro *****

 Formalità a carico dell'acquirente Capitale: € 350.000,00

Percentuale interessi: 5,20 % Rogante: Brugnoli Patrizia Data: 27/06/2002

N° repertorio: 12030

Note: L'ultimo rateo scadeva il 30 giugno 2010.

Contro *****

 Formalità a carico dell'acquirente Percentuale interessi: 5,20 % Rogante: Brugnoli Patrizia Data: 21/11/2006

N° repertorio: 16040 N° raccolta: 5781

Note: L'ultimo rateo scadeva il 30 settembre 2016.

 Ipoteca giudiziale derivante da Decreto ingiuntivo Iscritto a Roma il 18/06/2008

 Contro *****

Formalità a carico della procedura Capitale: € 88.246,72

Spese: € 3.811,08 Interessi: € 7.942,20 Data: 02/04/2008 N° repertorio: 2789

Note: Comprende ulteriori immobili estranei alla presente procedura.

Contro *****

Formalità a carico dell'acquirente Capitale: € 280.000,00

Interessi: € 5,95

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Rogante: Colangelo Flavia Data: 23/06/2009

Note: L'ultima rata scadeva il 30/06/2019.

Contro *****

Spese: € 10.942,19 Interessi: € 10.994,49

Percentuale interessi: 7,625 % Data: 25/11/2009

Contro *****

 Formalità a carico della procedura Capitale: € 281.996,26

Spese: € 18.854,01 Interessi: € 21.149,73

Note: Comprende ulteriori immobili oltre a quelli della presente procedura.

Trascrizioni

 Verbale di pignoramento Trascritto a Roma il 03/07/2018 Reg. gen. 78043 - Reg. part. 54967 Quota: 1/1

A favore di *****

Contro *****

 Formalità a carico della procedura

A favore di *****

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Contro *****

Formalità a carico della procedura

NORMATIVA URBANISTICA

Secondo il PRG vigente l'immobile ricade nella Città Consolidata, Tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia libera -T3.

Secondo il PTPR vigente l'immobile è interessato da Viabilità Antica con fascia di rispetto di 50 m.

REGOLARITÀ EDILIZIA

Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri.

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Dai titoli reperiti risulta che il villino è stato costruito con progetto prot. 121863/1986, concessione edilizia n. 106/c del 19/01/1989 e certificato abitabilità n. 1222/2000.

Sulla base dell’Istanza di Abitabilità di cui all’Allegato 5 è possibile dedurre che l’immobile era doveva essere urbanisticamente regolare alla data del 20 luglio 2000 e, quindi, verosimilmente anche conforme alla planimetria catastale. Dallo stesso documento si evince anche che la distribuzione delle destinazioni d’uso legittima era la seguente:

- al piano seminterrato: due cantine, centrale termica, autorimessa;

- al piano terra: locali abitabili;

- al primo piano: soffitte e lavatoi.

Dal confronto tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale si deduce la sussistenza delle seguenti irregolarità edilizie:

- Piano seminterrato

Il livello è stato abusivamente reso abitativo ed ampliato occupando le intercapedini perimetrali e parte del Bene n° 2. Fuori dal fabbricato, di fronte all'ingresso del box, è stato realizzato un secondo box, abusivo, alto 2,53 m, dotato di un bagnetto ed illuminato da un lucernario.

Gli abusi non sono sanabili, i luoghi vanno rimessi in pristino. La consistenza esatta degli abusi ed i relativi costi di ripristino non sono determinabili senza poter visionare il progetto approvato o una dichiarazione ufficiale di irreperibilità dello stesso.

- Piano terra

È stata mutata la distribuzione interna degli spazi. L’abuso è sanabile.

- Primo piano

Il livello è stato reso abitabile ed ampliato nel sottotetto abusivamente. Gli abusi non sono sanabili, i luoghi vanno rimessi in pristino. La consistenza esatta degli abusi ed i relativi costi di ripristino non sono determinabili senza senza poter visionare il progetto approvato o una dichiarazione ufficiale di irreperibilità dello stesso.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

 Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

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VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Sono presenti vincoli od oneri condominiali, consistenti sostanzialmente nella gestione della strada comprensoriale e nella ripartizione delle spese per l’acqua, salvo altro. Non c’è portiere.

Importo medio annuo delle spese condominiali: non pervenuto.

Importo spese straordinarie già deliberate: non pervenuto.

Il villino è in comprensorio (condominio) con altre cinque unità immobiliari.

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STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

 Bene N° 1 - Villino ubicato a Roma (RM) - Via del Fontanile Anagnino 230, edificio B2 L'immobile è porzione di un villino bifamiliare su tre livelli, con giardino e box auto. Le fotografie sono all’Allegato 1. Esso è così composto: - al piano terra: ingresso-soggiorno- tinello, con caminetto e la scala a vista per il piano superiore, cucina, camera, bagno e loggia in parte coperta, provvista di forno a legna e protetta da inferriata; - al primo piano: sottotetto con camera, bagno e terrazzino; - al piano seminterrato: camera con bagno, ampia sala hobby con angolo cottura e caminetto, bagno con centrale termica, scala diretta esterna per il giardino, con accesso diretto al Bene N° 2 (box auto). L'immobile è protetto da inferriate o persiane blindate ad ogni infisso a tutti i piani; tutti i suoi portoncini sono blindati, compreso quello interno che accede al box. Sono presenti sistemi anti intrusione a telecamera, a zona e collegati agli infissi. Il riscaldamento è autonomo ed è presente l'aria condizionata in quasi tutti gli ambienti. Il piano terra ha un'altezza di 2,95 m, ma nel soggiorno si riduce a 2,70-2,85 m e nel tinello a 2,59 m per i controsoffitti. È pavimentato in pietra, salvo nella camera, nei disimpegni ed in parte del bagno, che sono a parquet. Il resto del bagno è pavimentato e parzialmente rivestito in ceramica; vi sono installati tra l'altro vasca idromassaggio, box doccia, lavapiedi e aria condizionata. Il primo piano è realizzato nel sottotetto a falda inclinata, con altezze da 2,30 m a 1,50 (presumibile) all'interno di un armadio a muro; è stato reso abitabile ed ampliato nel sottotetto abusivamente. La camera è pavimentata a parquet, il bagno è a ceramica fino al soffitto; nel bagno vi sono sia la vasca idromassaggio sia il box doccia. Il piano seminterrato è alto 2,76 m. Sala hobby e bagno di servizio sono pavimentati in maiolica, la camera è a parquet, il bagno principale è maiolicato fino al soffitto. Il livello è stato abusivamente reso abitativo ed ampliato occupando le intercapedini perimetrali e parte del Bene n° 2. Fuori dal fabbricato, di fronte all'ingresso del box, è stato realizzato un secondo box, abusivo, alto 2,53 m, dotato di un bagnetto ed illuminato da un lucernario. L’immobile è stato ristrutturato di recente ed all'interno si presenta nel complesso in buono stato di manutenzione; nel seminterrato è presente una piccola infiltrazione sul soffitto non risolta. Il giardino esterno è tenuto con alberi, prati, aiuole e zone a corte, ed ha una strada interna ed una piccola piscina rialzata. Ai due box si scende tramite una rampa. Il lotto è recintato e dotato di cancello elettrico con citofono. Il villino fa parte di un comprensorio con tre fabbricati e sei proprietà, completamente recintato, dotato di un cancello elettrico in comune con citofono e viale interno.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1010, Part. 12, Sub. 5, Zc. 6, Categoria A7 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore di stima del bene: € 417.409,07 Si veda l'Allegato 8 - stima immobiliare.

Box auto all'interno della proprietà del Bene n° 1, posto al piano seminterrato. È chiuso da saracinesca metallica motorizzata e dispone di un locale deposito adiacente, parte del quale ottenuto per ampliamento abusivo nel sottoscala. Tramite un portoncino blindato interno accede direttamente al villino. L’altezza del vano principale è 2,76 m circa, quella dell’ingresso carraio 2,50 m. L’immobile è stato abusivamente ridotto di circa il 50% della superficie a

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vantaggio del Bene n° 1.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1010, Part. 12, Sub. 6, Zc. 6, Categoria C6 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore di stima del bene: € 26.619,28 Si veda l'Allegato 8 - stima immobiliare.

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Villino Roma (RM) - Via del Fontanile Anagnino 230, edificio B2

223,45 mq 1.868,02 €/mq € 417.409,07 100,00% € 417.409,07

Bene N° 2 - Box auto Roma (RM) - Via del Fontanile Anagnino n° 230

14,25 mq 1.868,02 €/mq € 26.619,28 100,00% € 26.619,28

Valore di stima: € 444.000,00

RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE

Non sussiste la regolarità urbanistica per nessuno dei due immobili, tuttavia la consistenza esatta degli abusi non è determinabile, in quanto fino a questo momento è stato impossibile accedere agli archivi comunali per prendere visione del progetto approvato. Essa tuttavia è deducibile in buona parte sulla base della planimetria catastale, dell’Istanza di abitabilità e della risposta negativa del Municipio VII.

Dal valore di stima vanno detratti i costi per la regolarizzazione urbanistica, non stimabili in assenza del progetto approvato o di una dichiarazione di irreperibilità dello stesso.

Sugli stessi immobili della presente procedura è pendente un pignoramento precedente:

A favore di *****

Contro *****

 Formalità a carico della procedura

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Roma, li 07/02/2020 L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

*****

(22)

ELENCO ALLEGATI:



Fotografie degli immobili (aggiornamento al 26/05/2019)



Estratto di mappa e visure catastali delle particelle (aggiornamento al 02/05/2019)



Visure ipocatastali degli immobili (aggiornamento al 02/05/2019)



Progetto – non reperito



Concessione edilizia e agibilità



Esito Municipio (aggiornamento al 05/11/2019)



Elaborato grafico dello stato attuale e delle illegittimità (presuntive)



Relazione di stima, con schede dei beni comparabili (aggiornamento al 10/01/2020)



Attestato di Prestazione Energetica (aggiornamento al 15/01/2020)

(23)

RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

 Bene N° 1 - Villino ubicato a Roma (RM) - Via del Fontanile Anagnino 230, edificio B2

L'immobile è porzione di un villino bifamiliare su tre livelli, con giardino e box auto. Le fotografie sono all’Allegato 1. Esso è così composto: - al piano terra: ingresso-soggiorno- tinello, con caminetto e la scala a vista per il piano superiore, cucina, camera, bagno e loggia in parte coperta, provvista di forno a legna e protetta da inferriata; - al primo piano: sottotetto con camera, bagno e terrazzino; - al piano seminterrato: camera con bagno, ampia sala hobby con angolo cottura e caminetto, bagno con centrale termica, scala diretta esterna per il giardino, con accesso diretto al Bene N° 2 (box auto). L'immobile è protetto da inferriate o persiane blindate ad ogni infisso a tutti i piani; tutti i suoi portoncini sono blindati, compreso quello interno che accede al box. Sono presenti sistemi anti intrusione a telecamera, a zona e collegati agli infissi. Il riscaldamento è autonomo ed è presente l'aria condizionata in quasi tutti gli ambienti. Il piano terra ha un'altezza di 2,95 m, ma nel soggiorno si riduce a 2,70-2,85 m e nel tinello a 2,59 m per i controsoffitti. È pavimentato in pietra, salvo nella camera, nei disimpegni ed in parte del bagno, che sono a parquet. Il resto del bagno è pavimentato e parzialmente rivestito in ceramica; vi sono installati tra l'altro vasca idromassaggio, box doccia, lavapiedi e aria condizionata. Il primo piano è realizzato nel sottotetto a falda inclinata, con altezze da 2,30 m a 1,50 (presumibile) all'interno di un armadio a muro; è stato reso abitabile ed ampliato nel sottotetto abusivamente. La camera è pavimentata a parquet, il bagno è a ceramica fino al soffitto; nel bagno vi sono sia la vasca idromassaggio sia il box doccia. Il piano seminterrato è alto 2,76 m. Sala hobby e bagno di servizio sono pavimentati in maiolica, la camera è a parquet, il bagno principale è maiolicato fino al soffitto. Il livello è stato abusivamente reso abitativo ed ampliato occupando le intercapedini perimetrali e parte del Bene n° 2. Fuori dal fabbricato, di fronte all'ingresso del box, è stato realizzato un secondo box, abusivo, alto 2,53 m, dotato di un bagnetto ed illuminato da un lucernario. L’immobile è stato ristrutturato di recente ed all'interno si presenta nel complesso in buono stato di manutenzione; nel seminterrato è presente una piccola infiltrazione sul soffitto non risolta. Il giardino esterno è tenuto con alberi, prati, aiuole e zone a corte, ed ha una strada interna ed una piccola piscina rialzata. Ai due box si scende tramite una rampa. Il lotto è recintato e dotato di cancello elettrico con citofono. Il villino fa parte di un comprensorio con tre fabbricati e sei proprietà, completamente recintato, dotato di un cancello elettrico in comune con citofono e

viale interno.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1010, Part. 12, Sub. 5, Zc. 6, Categoria A7 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Secondo il PRG vigente l'immobile ricade nella Città Consolidata, Tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia libera -T3. Secondo il PTPR vigente l'immobile è interessato da Viabilità antica con fascia di rispetto di 50 m.

Box auto all'interno della proprietà del Bene n° 1, posto al piano seminterrato. È chiuso da saracinesca metallica motorizzata e dispone di un locale deposito adiacente, parte del quale ottenuto per ampliamento abusivo nel sottoscala. Tramite un portoncino blindato interno accede direttamente al villino. L’altezza del vano principale è 2,76 m circa, quella dell’ingresso carraio 2,50 m. L’immobile è stato abusivamente ridotto di circa il 50% della superficie a

vantaggio del Bene n° 1.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1010, Part. 12, Sub. 6, Zc. 6, Categoria C6 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

(24)

Destinazione urbanistica: Secondo il PRG vigente l'immobile ricade nella Città Consolidata, Tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia libera -T3. Secondo il PTPR vigente l'immobile è interessato da Viabilità antica con fascia di rispetto di 50 m.

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SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 1270/2018 DEL R.G.E.

LOTTO UNICO

Bene N° 1 - Villino Ubicazione: Roma (RM) - Via del Fontanile Anagnino 230, edificio B2

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Villino

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1010, Part. 12, Sub. 5, Zc. 6, Categoria A7

Superficie 223,45 mq

Stato conservativo: L'immobile si trova nel complesso in buone condizioni. Gli Infissi interni ed esterni sono recenti ed in buone condizioni, tinteggiature e parquet sono tenuti bene.

Descrizione: L'immobile è porzione di un villino bifamiliare su tre livelli, con giardino e box auto. Le fotografie sono all’Allegato 1. Esso è così composto: - al piano terra: ingresso-soggiorno-tinello, con caminetto e la scala a vista per il piano superiore, cucina, camera, bagno e loggia in parte coperta, provvista di forno a legna e protetta da inferriata; - al primo piano: sottotetto con camera, bagno e terrazzino; - al piano seminterrato:

camera con bagno, ampia sala hobby con angolo cottura e caminetto, bagno con centrale termica, scala diretta esterna per il giardino, con accesso diretto al Bene N° 2 (box auto). L'immobile è protetto da inferriate o persiane blindate ad ogni infisso a tutti i piani; tutti i suoi portoncini sono blindati, compreso quello interno che accede al box. Sono presenti sistemi anti intrusione a telecamera, a zona e collegati agli infissi. Il riscaldamento è autonomo ed è presente l'aria condizionata in quasi tutti gli ambienti. Il piano terra ha un'altezza di 2,95 m, ma nel soggiorno si riduce a 2,70-2,85 m e nel tinello a 2,59 m per i controsoffitti. È pavimentato in pietra, salvo nella camera, nei disimpegni ed in parte del bagno, che sono a parquet. Il resto del bagno è pavimentato e parzialmente rivestito in ceramica; vi sono installati tra l'altro vasca idromassaggio, box doccia, lavapiedi e aria condizionata. Il primo piano è realizzato nel sottotetto a falda inclinata, con altezze da 2,30 m a 1,50 (presumibile) all'interno di un armadio a muro; è stato reso abitabile ed ampliato nel sottotetto abusivamente. La camera è pavimentata a parquet, il bagno è a ceramica fino al soffitto; nel bagno vi sono sia la vasca idromassaggio sia il box doccia. Il piano seminterrato è alto 2,76 m. Sala hobby e bagno di servizio sono pavimentati in maiolica, la camera è a parquet, il bagno principale è maiolicato fino al soffitto. Il livello è stato abusivamente reso abitativo ed ampliato occupando le intercapedini perimetrali e parte del Bene n° 2. Fuori dal fabbricato, di fronte all'ingresso del box, è stato realizzato un secondo box, abusivo, alto 2,53 m, dotato di un bagnetto ed illuminato da un lucernario. L’immobile è stato ristrutturato di recente ed all'interno si presenta nel complesso in buono stato di manutenzione; nel seminterrato è presente una piccola infiltrazione sul soffitto non risolta. Il giardino esterno è tenuto con alberi, prati, aiuole e zone a corte, ed ha una strada interna ed una piccola piscina rialzata. Ai due box si scende tramite una rampa. Il lotto è recintato e dotato di cancello elettrico con citofono. Il villino fa parte di un comprensorio con tre fabbricati e sei proprietà, completamente recintato, dotato di un cancello elettrico in comune con citofono e viale interno.

Vendita soggetta a IVA: NO Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.: SI Stato di occupazione: *****

Bene N° 2 - Box auto Ubicazione: Roma (RM) - Via del Fontanile Anagnino n° 230

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Box auto

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1010, Part. 12, Sub. 6, Zc. 6, Categoria C6

Superficie 14,25 mq

(26)

Stato conservativo: L'immobile si trova in discrete condizioni di manutenzione.

Descrizione: Box auto all'interno della proprietà del Bene n° 1, posto al piano seminterrato. È chiuso da saracinesca metallica motorizzata e dispone di un locale deposito adiacente, parte del quale ottenuto per ampliamento abusivo nel sottoscala. Tramite un portoncino blindato interno accede direttamente al villino. L’altezza del vano principale è 2,76 m circa, quella dell’ingresso carraio 2,50 m. L’immobile è stato abusivamente ridotto di circa il 50% della superficie a vantaggio del Bene n° 1.

Vendita soggetta a IVA: NO Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.: SI

Stato di occupazione: Si veda il Bene n° 1.

(27)

FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO

Iscrizioni

Contro *****

Percentuale interessi: 5,20 % Rogante: Brugnoli Patrizia Data: 27/06/2002

Note: L'ultimo rateo scadeva il 30 giugno 2010.

Contro *****

Formalità a carico dell'acquirente Percentuale interessi: 5,20 % Rogante: Brugnoli Patrizia Data: 21/11/2006

Note: L'ultimo rateo scadeva il 30 settembre 2016.

Contro *****

Spese: € 3.811,08 Interessi: € 7.942,20 Data: 02/04/2008

(28)

Contro *****

Interessi: € 5,95

Rogante: Colangelo Flavia Data: 23/06/2009

Note: L'ultima rata scadeva il 30/06/2019.

Contro *****

Spese: € 10.942,19 Interessi: € 10.994,49

Contro *****

Spese: € 18.854,01 Interessi: € 21.149,73

Note: Comprende ulteriori immobili oltre a quelli della presente procedura.

(29)

Trascrizioni

A favore di *****

Contro *****

A favore di *****

Contro *****