TRIBUNALE DI ALESSANDRIA SEZIONE FALLIMENTI
FALLIMENTO n° 76/2018
“
Nonché dei soci illimitatamente responsabili
Giudice Delegato : Dott. STEFANO DEMONTIS
Curatore : Dott. MARCELLO PIACENZA
RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO DELL'UFFICIO
VALUTAZIONE PATRIMONIO IMMOBILIARE
1) PREMESSE - QUESITI
Il sottoscritto Geom. Alberto Scotti, C.F. SCTLRT63L07A182O, libero professionista con studio tecnico in Alessandria, Piazza Valfrè n° 40, iscritto al Collegio dei Geometri di Alessandria al n. 1668 ed al Ruolo dei Consulenti
Tecnici del Tribunale di Alessandria al n. 115, veniva nominato Stimatore, nell’ambito della procedura fallimentare in epigrafe, in data 09/11/2018 ricevendo i seguenti quesiti:
1) descrivere gli immobili acquisiti all’attivo fallimentare, precisando la natura e l’entità dei diritti reali vantati dalla società fallita, nonché l’esistenza di diritti e/o di oneri reali a carico degli immobili verificando altresì l’esattezza della trascrizione della sentenza dichiarativa di fallimento;
2) controllare le provenienze della proprietà in relazione ai documenti catastali ed ipotecari, curando se del caso, l’acquisizione dei relativi certificati;
3) indicare i coerenti degli immobili;
4) determinare il valore degli immobili e formare lotti per la vendita;
5) accertare se gli immobili sono detenuti da terzi ed a che titolo;
6) verificare il regolare accatastamento degli immobili
7) verificare la conformità delle costruzioni alle licenze o concessioni edilizie degli immobili accertando altresì se i beni acquisiti all’attivo fallimentare debbono essere oggetto di sanatoria ex L. n. 47/85;
8) verificare se esistono comproprietari verificandone i nomi ed i domicili;
9) verificare se esistono creditori iscritti, precisandone i nomi e i domicili e illustrando natura ampiezza e graduazione dei relativi titoli;
10) ottenere i certificati di destinazione urbanistica ai sensi dell’art. 18, 2° c., L. 28/02/85 n. 47.
Pertanto lo scrivente procedeva ai necessari accertamenti-sopralluogo presso i competenti uffici immobiliari dei beni risultati intestati alla defunta
sig.ra e passati in eredità
al sig. , soggetto della Procedura Fallimentare.
Assunte le necessarie informazioni in merito alla situazione degli stessi, può riferire quanto segue:
2) ACCERTAMENTO DELLA PROPRIETA’ IMMOBILIARE
2.1) Premessa
Eseguite le consuete verifiche presso la CC.RR.II. e l’Ufficio Tecnico Erariale, si sono identificati i beni immobili di proprietà della sig.ra
caduti in successione a favore del fallito sig. e dallo stesso accettati.
Di seguito verranno elencate in ordine cronologico tutte le trascrizioni a favore e contro che interessano i beni oggetto della presente procedura fallimentare, precisando che ulteriori beni immobili della Procedura risultano oggetto di altre relazioni e pertanto non vengono considerati nel presente elaborato.
2.1.1) DENUNCIA SUCCESSIONE R.G. 4841 R.P. 3792 del 21/11/2019 denuncia successione, a favore di
relativamente all’unità negoziale n. 1 per quota di proprietà di 1/1
Immobile 1 – Acqui Terme F°23 particella 621 sub 20 A/2 5 vani 102 mq.
Immobile 2 – Acqui Terme F°26 particella 620 sub 18 A/2 6,5 vani 98 mq.
2.3 ) BENI OGGETTO DELLA RELAZIONE
I beni in Acqui Terme oggetto della presente relazione, relativi alla successione della sig.ra risultano i seguenti :
IN COMUNE DI ACQUI TERME N.C.E.U. :
1) abitazione civile F°23 particella 621 sub 20 A/2 5 vani 102 mq.
2) abitazione civile F°26 particella 620 sub 18 A/2 6,5 vani 98 mq.
3) LOTTI BENI OGGETTO DELLA PROCEDURA
3.1) LOTTO A) COMUNE DI ACQUI TERME – VIA CRENNA 46 Si tratta di unità immobiliare ubicata all’interno di maggior edificio condominiale elevato a 7 piani f.t. realizzato in strutture di c.a. e laterizi denominato “VAL BORMIDA”
L’edificio risulta posto in posizione centrale dell’abitato, di transito, servita da mezzi pubblici, negozi ed uffici facilmente raggiungibili a piedi.
Ubicazione edificio
3.1.1) PROVENIENZA:
L’unità immobiliare risultava inizialmente di proprietà dei coniugi
per rispettive quote di ½ ante 1987
Successivamente a seguito del decesso di avvenuto in data 7/04/1997 denuncia di successione n. 10397.2/1997 volume 763 n. 94 del 06/10/1997, la proprietà risultava in quota di ¾ al coniuge superstite
ed in quota di ¼ alla figlia
In data 20/04/2007 decedeva la sig.ra ed a seguito di denuncia di successione del 5/6/2008 R.G. 2765 R.P. 1979 le quote venivano riunite a capo della sig.ra unica erede.
All’avvenuto decesso della sig.ra data 26/5/2017, seguiva denuncia successione R.G. 4841 R.P. 3792 del 21/11/2019, a favore di
.
3.1.2) SITUAZIONE CATASTALE
N.C.E.U
L’unità immobiliare risulta identificata come segue:
Foglio Particella Sub Cat. classe. Superf. Rendita
23 621 20 A/2 4 5 VANI
102 MQ
€ 387,34
PIANO S1 - 4
Si precisa che per variazioni toponomastiche avvenute nel tempo, attualmente il civico di riferimento è n. 46 e non 22 come indicato nella scheda NCEU.
Al N.C.E.U. la planimetria in archivio, risulta sostanzialmente corretta
3.1.3) CONFINI
L’unità immobiliare risulta a confine : a Nord con spazio vuoto; ad Est con spazio vuoto; a Sud con altra unità immobiliare, ad Ovest con altre unità immobiliari.
Confini della cantina: corridoio comune, prop , prop. -
3.1.4) SITUAZIONE ATTUALE – DISPONIBILITA’
L’edificio abitativo risulta realizzato in strutture di c.a. e tamponamenti in laterizio, pareti intonacate e tinteggiate, orditura del tetto in legno con manto in lastre tegole, impianto ascensore.
L’alloggio posto al 4 piano con ascensore, risulta costituito da tre vani, cucina, corridoio e bagno con pavimenti in piastrelle ceramiche o graniglia.
Rivestimenti in piastrelle nei locali bagni e nella cucina. Serramenti esterni in legno, finestre con avvolgibili; Impianto di riscaldamento con caldaietta e termosifoni. Normali condizioni manutentive.
Al piano interrato esiste pertinenza ad uso cantina al grezzo.
Al momento l’edificio risulta libero.
3.1.5) URBANISTICA
Da ricerche eseguite presso gli Uffici Comunali lo scrivente ha rintracciato Concessione n. 580 del 24/11/1961 al sig. Piana Giuseppe per l’edificazione di fabbricato d’abitazione in via Crenna.
In archivio risulta un permesso di abitabilità concesso in data 27/12/1963 n.
2243/63 (forse parziale)
Risulta una variazione di distribuzione degli spazi interni del 21/5/2014 n.
35733.1/2014.
Non risultano certificati energetici dei fabbricati.
3.1.6) IPOTECHE –VINCOLI -
Dall’esame delle trascrizioni risulta Ipoteca Volontaria a garanzia di concessione di Mutuo Fondiario, Capitale € 180.000,00 RG 3336 RP 317 atto del notaio Lamanna Luca del 03/10/2014 a favore del Banco Popolare Società Cooperativa di Verona piazza Nogara 2 p.i. 03700430238 contro
relativamente all’unità immobiliare F°23 mappale 621 sub 20 via Crenna 46 quale terzo datore d’ipoteca per il debitore non datore L&G distribuzioni snc di
Annotazione di restrizione dei beni del 21/9/2016 RG 3820 RP. 358
3.1.7) VALUTAZIONE UNITA’ IMMOBILIARE
Lo scrivente precisa i valori di riferimento utilizzati ai fini della stima:
Valori di riferimento :
OMI ZONA CENTRO
RESIDENZIALE € 740/1100 mq OMI ZONA D1 RESIDENZIALE € 770/980 mq.
Comparabili in vendita rintracciati sul libero mercato delle agenize immobiliari del Comune Acqui Terme
1 Via Salvo D’Acquisto € 75.000 100 mq. € 750,00/mq
2 Corso Roma € 50.000 50 mq. € 1.000,00/mq
3 Via Rosselli € 175.000 158 mq. € 1.110,00/mq
4 Via Moriondo (giudiziario) € 19.000 97 mq € 200,00/mq
5 Via Giusti € 126.000 110 mq. € 1.145,00/mq
6 Zona Ospedale € 79.000 97 mq. € 815,00/mq 7 Via Nizza (giudiziario) € 70.000 91 mq € 770,00/mq
Media zona richieste - 10% contrattazione
827,00/mq 740,00/mq
Lo scrivente, considerata la posizione dello stabile, le condizioni e le finiture dell’unità immobiliare e la situazione mercatale della zona reputa quantificare in € 720,00/mq il potenziale valore di stima.
Quanto sopra premesso lo scrivente reputa quantificare l’unità immobiliare come segue:
ACQUI TERME
F° 23 mappale 621 sub 20 Via Crenna 46
Abitazione civile p. S1-4
102 mq. a € 720/mq. € 73.440,00
Oneri regolarizzazioni, certificazioni energetiche € 1.000,00
Residuano € 72.440,00
Considerato trattarsi vendita forzata in tempi obbligati l’appetibilità commerciale richiede un ribasso di circa 1/10 per un valore di vendita da parte della procedura stimato in
€ 65.196,00
€ 65.200,00
Valore LOTTO A) 65.200,00= Sessantacinquemiladuecento/00
3.2) LOTTO B) COMUNE DI ACQUI TERME – VIA MORIONDO 110
Si tratta di unità immobiliare ubicata all’interno di maggior edificio condominiale elevato a 7 piani f.t. realizzato in strutture di c.a. e laterizi.
L’edificio risulta posto in posizione centrale dell’abitato, di transito, servita da mezzi pubblici, negozi ed uffici facilmente raggiungibili a piedi.
Ubicazione edifici
3.2.1) PROVENIENZA:
L’unità immobiliare risultava inizialmente di proprietà dei coniugi
, per rispettive quote di ¾ e ¼ ante 1987, ed all’epoca catastalmente identificata al F°26 mappale 445 sub 18,
Successivamente a seguito del decesso di avvenuto in data 7/04/1997 denuncia di successione n. 10397.2/1997 volume 763 n. 94 del 06/10/1997, la proprietà risultava in quota di 5/8 al coniuge superstite
ed in quota di 3/8 alla figlia
Nel 2006 a seguito allineamento mappe, l’unità immobiliare assumeva l’attuale identificativo F°26 mappale 620 sub 18.
In data 20/04/2007 decedeva la sig.ra a seguito di denuncia di successione del 5/6/2008 R.G. 2765 R.P. 1979 le quote venivano riunite a capo della sig.ra unica erede.
All’avvenuto decesso della sig.ra data 26/5/2017, seguiva denuncia successione R.G. 4841 R.P. 3792 del 21/11/2019, a favore di
3.2.2) SITUAZIONE CATASTALE
N.C.E.U : L’unità è identificata come segue:
Foglio Particella Sub Cat. classe. Superf. Rendita
26 620 18 A/2 4 6,5 VANI
98 MQ
€ 503,55
PIANO - 4
Si precisa che per variazioni toponomastiche avvenute nel tempo, attualmente il civico di riferimento è n. 110 e non 18 come indicato nella scheda NCEU.
Al N.C.E.U. la planimetria in archivio, risulta sostanzialmente corretta; si precisa che nella planimetria è indicata la cantina di pertinenza mentre nella visura è indicato solo piano 4 e non anche S1
3.2.3) CONFINI
L’unità immobiliare risulta a confine : a Nord con spazio vuoto su cortile; ad Est con strada privata; a Sud con vuoto su via Moriondo, ad Ovest con altra unità immobiliare. La cantina confina a Nord con altra unità, ad Sud ed Est con vano comune, ad Ovest con altra unità.
3.2.4) SITUAZIONE ATTUALE – DISPONIBILITA’
L’edificio abitativo risulta realizzato in strutture di c.a. e tamponamenti in laterizio, pareti intonacate e tinteggiate, orditura del tetto in legno con manto in lastre (non verificato se fibrocemento).
L’alloggio posto al 4 piano con ascensore, risulta costituito da tre vani, cucina, corridoio e bagno con pavimenti in piastrelle ceramiche. Rivestimenti in piastrelle nei locali bagni e nella cucina. Serramenti esterni in legno o metallo, finestre con avvolgibili; Impianto di riscaldamento centralizzato con termosifoni. Normali condizioni manutentive.
Al piano interrato esiste pertinenza ad uso cantina al grezzo.
Al momento l’edificio risulta nella disponibilità del Fallito.
3.2.5) URBANISTICA
Da ricerche eseguite presso gli Uffici Comunali lo scrivente ha rintracciato Concessione n. 65 del 25/09/1953 per l’edificazione di fabbricato d’abitazione condominiale in via Moriondo
Non risulta rintracciato certificato abitabilità (anni cinquanta) Non risultano certificati energetici dei fabbricati.
3.2.6) IPOTECHE –VINCOLI - Non risultano iscrizioni ipotecarie.
3.2.7) VALUTAZIONE UNITA’ IMMOBILIARE
Lo scrivente precisa i valori di riferimento utilizzati ai fini della stima:
Valori di riferimento :
OMI ZONA CENTRO
RESIDENZIALE € 740/1100 mq OMI ZONA D1 RESIDENZIALE € 770/980 mq.
Comparabili in vendita rintracciati sul libero mercato Comune Acqui Terme
1 Via Salvo D’Acquisto € 75.000 100 mq. € 750,00/mq
2 Corso Roma € 50.000 50 mq. € 1.000,00/mq
3 Via Rosselli € 175.000 158 mq. € 1.110,00/mq
4 Via Moriondo (giudiziario) € 19.000 97 mq € 200,00/mq
5 Via Giusti € 126.000 110 mq. € 1.145,00/mq
6 Zona Ospedale € 79.000 97 mq. € 815,00/mq 7 Via Nizza (giudiziario) € 70.000 91 mq € 770,00/mq
Media zona richieste - 10% contrattazione
827,00/mq 740,00/mq
Quanto sopra premesso lo scrivente reputa quantificare l’unità immobiliare come segue:
ACQUI TERME
F° 26 mappale 620 sub 18 Via MORIONDO 110 Abitazione civile p. -4
98 mq. a € 700/mq. € 68.600,00
A dedurre spese regolarizzazioni, certificazioni energetiche € 1.000,00
Residuano € 67.600,00
Considerato trattarsi vendita forzata in tempi obbligati l’appetibilità commerciale richiede un ribasso di circa 1/10 per un valore di vendita da parte della procedura stimato in
€ 60.840,00
€ 61.000,00
Totale stima Lotto B) € 61.000,00 Sessantunmila/00
4) RIEPILOGO COMPLESSIVO LOTTI DI VENDITA
LOTTO IDENTIFICATIVO STIMA
€
A Acqui T. via Crenna 46 F°23 p. 621 sub 20
65.200,00
B Acqui T. via Moriondo 110 F°26 p. 620 sub 18 61.000,00
Totale 126.200,00
Diconsi € centoventiseimiladuecento/00
Tanto lo scrivente ha ritenuto di relazionare in merito al mandato affidatogli che qui rassegna.
Alessandria li 10/01/2020 Il Consulente
