Tribunale di Alessandria PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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Tribunale di Alessandria

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: OMISSIS

contro: OMISSIS

N° Gen. Rep. 153/2021

data udienza ex art. 569 c.p.c.: 25-01-2022

Giudice Delle Esecuzioni: Dott. STEFANO DEMONTIS

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 1 - uffici

Esperto alla stima: Arch. Roberto Mirone Codice fiscale: MRNRRT55A27A182U

Studio in: Via al Ponte 3 - 15100 Alessandria Email: mirone.ro@tiscali.it

Pec: roberto.mirone@archiworldpec.it

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SINTESI ELABORATO

1. Dati Catastali

Bene: via Modena 4 - Alessandria (AL) - 15121 Lotto: 1 - uffici

Corpo: appartamento uso ufficio Categoria: Uffici e studi privati [A10]

OMISSIS, foglio 268, particella 3552, subalterno 7, indirizzo via Modena 4, comune Alessan- dria, categoria A/10, classe 5, consistenza 3,5, superficie 57, rendita € 1138,79

2. Stato di possesso

Corpo: appartamento uso ufficio Libero

3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili

Corpo: appartamento uso ufficio

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO

4. Creditori Iscritti

Corpo: appartamento uso ufficio Creditori Iscritti: OMISSIS

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5. Comproprietari

Beni: via Modena 4 - Alessandria (AL) - 15121 Lotto: 1 - uffici

Corpo: appartamento uso ufficio Comproprietari: Nessuno 6. Misure Penali

Beni: via Modena 4 - Alessandria (AL) - 15121 Lotto: 1 - uffici

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Corpo: appartamento uso ufficio Misure Penali: NO

7. Continuità delle trascrizioni

Corpo: appartamento uso ufficio Continuità delle trascrizioni: SI

8. Prezzo

Valore complessivo intero: 31.699,00

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Beni in Alessandria (AL) Località/Frazione

via Modena 4

Lotto:

1 - uffici La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si Data di presentazione: 31-08-2021

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: appartamento uso ufficio.

Uffici e studi privati [A10] sito in via Modena 4

Quota e tipologia del diritto 1/1 di OMISSIS - Piena proprietà

Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS Eventuali comproprietari:

Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: OMISSIS, foglio 268, particella 3552, subalterno 7, indirizzo via Modena 4, comune Alessandria, categoria A/10, classe 5, consistenza 3,5, superficie 57, rendita € 1138,79 Confini: via S. Giacomo della Vittoria-mapp.3552-vuoto su cortile-mapp.2561

Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Catastalmente l'unità immobiliare risulta regolare ma occorre ripristinare la tramezza originaria di separazione tra le due unità immobiliari Descrizione delle opere da sanare: Realizzazione tramezza di separazione originaria tra le due uità immobiliari.

realizzazione tramezza: € 500,00 Oneri Totali: € 500,00

Per quanto sopra si dichiara la conformità catastale; note: Catastalmente l'unità imm. risulta regolare ma occorre ripristinare materialmente la tramezza originaria (larghezza m1,20; altezza m3,15) di separazione tra le due unità immobiliari sempre di proprietà del OMISSIS.

2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA):

Caratteristiche zona: centrale normale

Area urbanistica: residenziale a traffico limitato con parcheggi con disco orario.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato

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Principali collegamenti pubblici: Non specificato

3. STATO DI POSSESSO:

Libero

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

- Trascrizione pregiudizievole:

Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: atto giudiziario; A rogito di OMISSIS in data 01/07/2021 ai nn. OMISSIS iscritto/trascritto a Alessandria in data 07/07/2021 ai nn. OMISSIS.

Dati precedenti relativi ai corpi: appartamento uso ufficio

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale: nessuna spesa straordinaria in programma

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 640,00

Spese condominiali scadute ed insolute negli ultimi due anni anteriori al pignoramento:

1461,00.

Millesimi di proprietà: 70,73

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente

Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO ANTECEDENTE IL PIGNORAMENTO:

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio ad oggi . In forza di atto di com- pravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Continuità delle trascrizioni: Si

7. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: n°271 Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: manutenzione straordinaria Per lavori: Frazionamento

Presentazione in data 08/02/1990 al n. di prot. 6845/950 Rilascio in data 21/05/1990 al n. di prot.

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Numero pratica: C. E. n°690 Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Concessione Edilizia

Per lavori: Cambio destinazione d'uso da abitazione a uffici in via Modena 4 (AL) Oggetto: Ristrutturazione edilizia

Rilascio in data 28/11/1990 al n. di prot. 33830/4936

7.1 Conformità edilizia:

Uffici e studi privati [A10]

Nessuna.

Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia; note: Dal punto di vista della conformità edilizia l'unità imm. risulta regolare ma occorre ripristinare materialmente la tramezza originaria (larghezza m1,20) di separazione tra le due unità immobiliari sempre di proprietà del OMISSIS.

7.2 Conformità urbanistica:

Uffici e studi privati [A10]

Strumento urbanistico Approvato: Piano regolatore generale

Zona omogenea: G.R. del 07/02/2000 n°36-29308 e rettifica G.R.

n°13-29915, variante parziale marzo 2014 Norme tecniche di attuazione: PRGC '90, modificazioni settembre 2016. NTA:

Aree residenziali della città di 1° classe Immobile sottoposto a vincolo di carattere urban-

istico:

NO Elementi urbanistici che limitano la commerciabil- ità?

NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI Note sulla conformità:

Nessuna.

Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica

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Descrizione: Uffici e studi privati [A10] di cui al punto appartamento uso ufficio

Appartamento uso ufficio composto da: ampio ingresso, corridoio, due locali uso ufficio, bagno, terrazzo, balcone e locale c.t.

1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di OMISSIS- Piena proprietà

Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS Eventuali comproprietari:

Nessuno

Superficie complessiva di circa mq 63,00 E' posto al piano: 2

L'edificio è stato ristrutturato nel: 1990

L'unità immobiliare è identificata con il numero: 4; ha un'altezza utile interna di circa m. 3,15 L'intero fabbricato è composto da n. 5 piani complessivi di cui fuori terra n. 4 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: buono

Condizioni generali dell'immobile: L' immobile ristrutturato negli anni '90 si presenta in buone condizioni manutentive. Il fabbricato, a quattro piani fuori terra dei primi decenni del '900 con piano cantinato, presenta facciate in buono stato di conservazione con semplici elementi architettonici (cornici, marcapi- ani,sottodavanzali, ecc.). Il piano terra è occupato da negozi e i piani superiori adibiti a residenza e a uffici.

Caratteristiche descrittive:

Componenti edilizie e costruttive:

Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente materiale: legno e vetro-camera protezione: persiane materiale protezione: legno condizioni: buone Pavim. Interna materiale: cotto condizioni: buone

Portone di ingresso

Riferito limitatamente a: portoncino d'ingresso blindato

Impianti:

Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: suffi-

cienti conformità: non presente certificato di collaudo

Termico tipologia: autonomo alimentazione: metano diffusori:

termosifoni in ghisa condizioni: buone conformità: non presente certificato di collaudo

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento 1990

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Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e

successive NO

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto autonomo a metano con termosifoni in ghisa

Stato impianto sufficiente

Epoca di realizzazione/adeguamento 1990 Esiste la dichiarazione di conformità NO

Note generali impianti: Per l'unità immobiliare ad uso uffici, oggetto della presente relazione di stima, alla data odierna, si ritiene che in base ai sopralluoghi effettuati, gli impianti elettrico, termico e idrico debbano, essere sottoposti, per maggior sicurezza, ad una verifica preventiva da parte di un impiantista abilita- to, non essendo risultate disponibili o reperite le documentazioni in materia di certificazioni/dichiarazioni di conformità a regola d’arte degli impianti.

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

ll calcolo della superficie lorda e commerciale dei locali dell'unità immobiliare adibita a uffici è stata fatta considerando le murature perimetrali al 50%. La superficie del terrazzo e del balcone è stata calcolata ap- plicando un indice del 0,25

Destinazione Parametro Superficie rea- le/potenziale

Coeff. Superficie equivalente

uffici sup lorda di pavi-

mento

45,00 1,00 45,00

terrazzo/balcone sup lorda di pavi- mento

18,00 0,25 4,50

63,00 49,50

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Terziario/Direzionale

Sottocategoria: Immobile intero/Ufficio ristrutturato

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

I criteri di stima hanno tenuto conto dei successivi elementi:

a) Consultati i dati presenti nell’Osservatorio dei valori immobiliari dell’Agenzia del Territorio, alcune agenzie immobiliari del comune di Alessandria, rapportati ad immobili similari esistenti in zone limitrofe, tenendo conto del contesto urbano generale della zona di appartenenza, delle normali condizioni manutentive e caratteristiche intrinseche degli impianti esistenti, delle opere di finitura e del particolare momento negativo attraversato dal mercato delle compravendite in riferimento alla determinazione del più probabile valore di mercato.

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Si ritiene pertanto che questi fattori negativi debbano essere valutati con un deprezzamento percentuale sul valore complessivo dell'immobile stimato oggetto di pignoramento meglio specificato nel paragrafo riguardante la valorizzazione.

8.2 Fonti di informazione:

Catasto di Alessandria;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Alessandria;

Uffici del registro di Alessandria;

Ufficio tecnico di Alessandria;

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): € 550/900 al mq..

8.3 Valutazione corpi:

appartamento uso ufficio. Uffici e studi privati [A10]

Stima sintetica a vista dell'intero corpo € 39.600,00, Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 39.600,00.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

uffici 45,00 € 800,00 € 36.000,00

terrazzo/balcone 4,50 € 800,00 € 3.600,00

Stima sintetica a vista dell'intero corpo € 39.600,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 39.600,00

Valore corpo € 39.600,00

Valore Pertinenze € 0,00

Valore complessivo intero € 39.600,00

Valore complessivo diritto e quota € 39.600,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota appartamento

uso ufficio

Uffici e studi privati [A10]

49,50 € 39.600,00 € 39.600,00

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% )

€ 5.940,00

Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel bien- nio anteriore alla vendita:

€ 1.461,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 500,00 8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:

€ 31.699,00

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Allegati

Allegato A: estratto PRGC Alessandria;

Documentazione fotografica;

visure catastali;

planimetria catastale;

estratto catastale Data generazione:

21-12-2021

L'Esperto alla stima Arch. Roberto Mirone