Tribunale di Alessandria PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

(1)

Tribunale di Alessandria

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da:

contro:

N° Gen. Rep. 212/2018

data udienza ex art. 569 c.p.c.: 09-05-2019 ore 09:00 Giudice Delle Esecuzioni: Dott.ssa CAMILLA MILANI

Custode Giudiziario: Barbara Berello

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 - CAPANNONE

AGRICOLO

Esperto alla stima: Geom Stefano Pareti Codice fiscale: PRTSFN66S14A182E

Studio in: VIA SAN MARZIANO 34 A - TORTONA Telefono: 0131862638

Email: info@studiopareti.it Pec: stefano.pareti@geopec.it

(2)

SINTESI ELABORATO

1. Dati Catastali

Bene: Strada per Guazzora - Castelnuovo Scrivia (AL) - 15053 Lotto: 001 - CAPANNONE AGRICOLO

Corpo: A

Categoria: Fabbricati costruiti per esigenze commerciali [D8]

foglio 19, particella 33, subalterno 1, indirizzo Strada Guazzora, piano T, comune CA- STELNUOVO SCRIVIA, categoria D/8, rendita € 6706

foglio 19, particella 33, subalterno 2, indirizzo Strada Guazzora, piano T, comune CASTEL- NUOVO SCRIVIA, categoria D/8, rendita € 3210

2. Stato di possesso

Corpo: A

Occupato dal debitore e dai suoi familiari

3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili

Corpo: A

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO

4. Creditori Iscritti

Corpo: A

Creditori Iscritti:

reditoriiscritti_sub1_sub1_sub1;block=end]

5. Comproprietari

Beni: Strada per Guazzora - Castelnuovo Scrivia (AL) - 15053 Lotto: 001 - CAPANNONE AGRICOLO

Corpo: A

Comproprietari: Nessuno 6. Misure Penali

(3)

Beni: Strada per Guazzora - Castelnuovo Scrivia (AL) - 15053 Lotto: 001 - CAPANNONE AGRICOLO

Corpo: A

Misure Penali: NO

7. Continuità delle trascrizioni

Corpo: A

Continuità delle trascrizioni: SI

8. Prezzo

Valore complessivo intero: 500.000,00

(4)

Beni in Castelnuovo Scrivia (AL) Località/Frazione

Strada per Guazzora

Lotto:

001 - CAPANNONE AGRICOLO La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si

Data di presentazione: 11-07-2018

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A.

Fabbricati costruiti per esigenze commerciali [D8] sito in Strada per Guazzora

Note: CAPANNONE PER LAVORAZIONE E CONSERVAZIONE VERDURE DOTATO DI CELLE FRIGORI- FERE A TEMPERATURA POSITIVA

Quota e tipologia del diritto 1/1 di - Piena proprietà Cod. Fiscale:

Eventuali comproprietari:

Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: foglio 19, particella 33, subalterno 1, indirizzo Strada Guazzora, piano T, comune CASTELNUOVO SCRIVIA, categoria D/8, rendita € 6706

Confini: In senso orario dall'ingresso: Strada Guazzora, mapp. 225-36-37-35-34-32-29-26 Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: foglio 19, particella 33, subalterno 2, indirizzo Strada Guazzora, piano T, comune CASTELNUOVO SCRIVIA, categoria D/8, rendita € 3210

Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Nella planimetria catastale del sub. 1 non risulta indicata la porzione refrigerata

Regolarizzabili mediante: denuncia di variazione

Descrizione delle opere da sanare: rifacimento della planimetria Variazione catastale: € 400,00

Oneri Totali: € 400,00

Informazioni in merito alla conformità catastale: La difformità rilevata non pregiudica l'identificazione e la trasferibilità del bene

2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA):

Caratteristiche zona: periferica normale

Area urbanistica: agricola a traffico locale con parcheggi inesistenti.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria.

(5)

Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: Non specificato Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato

Principali collegamenti pubblici: Non specificato

3. STATO DI POSSESSO:

Occupato dal debitore e dai suoi familiari

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria attiva a favore di contro Derivante da: GARANZIA MUTUO; A rogito di in data 14/06/2010 ai nn. Importo ipoteca: € 1100000; Importo capi- tale: € 550000.

- Trascrizione pregiudizievole:

Pignoramento a favore della massa dei creditori contro Derivante da: Atto esecutivo iscritto/trascritto a Tortona in data 25/06/2018 ai nn.

Dati precedenti relativi ai corpi: A

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna

Spese condominiali scadute ed insolute negli ultimi due anni anteriori al pignoramento:

Millesimi di proprietà: Non specificato

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente

Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO ANTECEDENTE IL PIGNORAMENTO:

Titolare/Proprietario: proprietario/i ante ventennio ad oggi . In forza di atto di asse- gnazione.

Note: L'AREA SU CUI E' STATO SUCCESSIVAMENTE EDIFICATO IL FABBRICATO E' PERVENUTA CO- ME SEGUE: PARTICELLE 31-33 DA: A PARTIRE DAL GIORNO 11-09-1988 - COMPRAVENDI- TA NOTAIO REP. 4407/1462 TRASCRITTO A TORTONA IL 29-09-1988 R.G. 3014 R.P. 2285 PARTICELLA 28 DA: A PARTIRE DAL GIORNO 11-10-1991 - COMPRAVENDITA NOTAIO

REP. 7986/2571 TRASCRITTO A TORTONA IL 30-10-1991 R.G. 3169 R.P. 2385

(6)

Continuità delle trascrizioni: Si

7. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: 516 Intestazione:

Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: Costruzione fabbricato Oggetto: nuova costruzione

Rilascio in data 01/08/1989 al n. di prot. 516

Abitabilità/agibilità in data 11/03/1992 al n. di prot. 56 Numero pratica: 58

Intestazione:

Tipo pratica: Autorizzazione edilizia Per lavori: Locali di servizio

Oggetto: variante

Rilascio in data 30/05/1991 al n. di prot. 58 Numero pratica: 18

Intestazione:

Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: Costruzione capannone Oggetto: nuova costruzione

Rilascio in data 19/03/1966 al n. di prot. 18

Abitabilità/agibilità in data 03/09/1999 al n. di prot. 85 Numero pratica: 29

Intestazione:

Tipo pratica: Autorizzazione edilizia Per lavori: Costruzione capannone Oggetto: variante

Rilascio in data 31/12/1996 al n. di prot.

7.1 Conformità edilizia:

Fabbricati costruiti per esigenze commerciali [D8]

Nessuna.

Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia

7.2 Conformità urbanistica:

Fabbricati costruiti per esigenze commerciali [D8]

(7)

Strumento urbanistico Approvato: Piano regolatore generale Norme tecniche di attuazione: AREE AGRICOLE

Immobile soggetto a convenzione: SI

Se si, di che tipo? VINCOLO DI DESTINAZIONE AGRICOLA (allegato 9)

Estremi delle convenzioni: Notaio Carnevale Ricci Rep. 12078 del 07-03-1996

Obblighi derivanti: Non specificato

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:

NO Elementi urbanistici che limitano la commerciabili- tà?

NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI Note sulla conformità:

Nessuna.

Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica

Descrizione: Fabbricati costruiti per esigenze commerciali [D8] di cui al punto A

CAPANNONE PER LAVORAZIONE E CONSERVAZIONE VERDURE DOTATO DI CELLE FRIGORIFERE A TEMPERA- TURA POSITIVA

1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di Piena proprietà Cod. Fiscale:

Eventuali comproprietari:

Nessuno

Superficie complessiva di circa mq 9.980,00 E' posto al piano: T

L'edificio è stato costruito nel: 1989 ha un'altezza utile interna di circa m. 7.70

L'intero fabbricato è composto da n. 1 piani complessivi di cui fuori terra n. 1 e di cui interrati n. 0 Stato di manutenzione generale: sufficiente

Condizioni generali dell'immobile: L'immobile si presenta in normale stato di manutenzione sia internamen- te che esternamente

(8)

Caratteristiche descrittive:

Caratteristiche strutturali:

Copertura tipologia: a falde materiale: c.a. condizioni: buone Fondazioni tipologia: plinti isolati materiale: c.a.

Strutture verticali materiale: c.a. condizioni: buone

Componenti edilizie e costruttive:

Pavim. Esterna materiale: ghiaia

Pavim. Interna materiale: battuto di cemento condizioni: buone Portone di ingresso tipologia: ante scorrevoli materiale: alluminio

Impianti:

Elettrico tipologia: con cavi a vista

Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete

comunale

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento 1989

Destinazione Parametro Superficie rea- le/potenziale

Coeff. Superficie equivalente

Magazzino sup lorda di pavi- mento

1.280,00 1,00 1.280,00

Celle frigorifere sup lorda di pavi- mento

700,00 1,00 700,00

Cortile sup lorda di pavi-

mento

8.000,00 1,00 8.000,00

9.980,00 9.980,00

(9)

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Produttiva

Sottocategoria: Capannone

Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 2-2018

Zona: Castelnuovo Scrivia Tipo di destinazione: Agricola Tipologia: Capannoni Industriali Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 215 Valore di mercato max (€/mq): 285

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

Stima sintetica comparativa basata sulle quotazioni del mercato immobiliare e sulle indicazioni di operatori immobiliari locali

8.2 Fonti di informazione:

Catasto di Alessandria;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Tortona;

Uffici del registro di Tortona;

Ufficio tecnico di Castelnuovo Scrivia;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: OMI;

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): 250;

Altre fonti di informazione: operatori immobiliari locali.

(10)

8.3 Valutazione corpi:

A. Fabbricati costruiti per esigenze commerciali [D8]

Stima sintetica a vista dell'intero corpo € 500.000,00, Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 759.000,00.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

Magazzino 1.280,00 € 250,00 € 320.000,00

Celle frigorifere 700,00 € 570,00 € 399.000,00

Cortile 8.000,00 € 5,00 € 40.000,00

Stima sintetica a vista dell'intero corpo € 500.000,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 759.000,00

Valore corpo € 603.600,00

Valore Pertinenze € 0,00

Valore complessivo intero € 603.600,00

Valore complessivo diritto e quota € 603.600,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota

A Fabbricati costrui-

ti per esigenze commerciali [D8]

9.980,00 € 603.600,00 € 603.600,00

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% )

€ 90.540,00

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 400,00 Giudizio di comoda divisibilità: L'immobile è facilmente divisibile aven-

do un ampio fronte sulla strada ed accessi multipli all'edificio.

8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:

€ 500.000,00

8.6 Regime fiscale della vendita IMPOSTA DI REGISTRO

Data generazione:

30-05-2019

L'Esperto alla stima Geom Stefano Pareti