I n g. A n d r e a R a c h e t t a d I. d A I n g e g n e r i A s s o c i a t i s r l. viale della Vittoria Ancona

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TRIBUNALE DI ANCONA UFFICIO FALLIMENTI

FALLIMENTO **** SPA UNIPERSONALE (R.F. 66/2018) Perizia di Stima dei Beni Immobili e Mobili ubicati nel Comune di Porto Recanati

Lo scrivente Ing. Andrea Rachetta, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Ancona al n.2064, con studio ad Ancona in viale della Vittoria n.52, in data 05/10/2018 ha ricevuto dall’Avv. Paolo Bortoluzzi e dalla dott.ssa Antonella Gallotta, curatori fallimentari della Società **** spa con sede ad Osimo - c.f. *********** - l’incarico finalizzato alla verifica e alla stima delle proprietà immobiliari della società fallita **** Unipersonale spa con richiesta della necessaria documentazione ipocatastale.

Il perito estimatore, al fine di portare a termine l’incarico conferitogli, ha provveduto ad effettuare l’accesso agli atti presso il Comune di Porto Recanati ed il Catasto Edilizio Urbano, reperendo tutta la documentazione necessaria alla verifica di

regolarità urbanistica degli immobili oggetto di stima.

Successivamente il Perito ha eseguito vari sopralluoghi presso gli immobili ubicato in località Scossicci nel Comune di Porto Recanati al fine di prendere atto dello stato dei luoghi ed effettuare le opportune riprese fotografiche.

1.DESCRIZIONE DEL COMPLESSO INDUSTRIALE IN LOCALITÀ SCOSSICCI

Lo stabilimento industriale oggetto di stima è ubicato nel Comune di Porto Recanati in provincia di Macerata, in via Scossicci n.51.

Il complesso industriale è stato edificato negli anni ’60 dalla ***** ******* e sorge in area pianeggiante tra i Comuni di Porto Recanati, Loreto e Villa Musone ed è in posizione strategica rispetto alla viabilità e alla rete dei trasporti trovandosi a 4 Km di distanza dal casello Loreto/Porto Recanati della Autostrada A14, a 2 Km dalla Stazione Ferroviaria di Loreto, a meno di 2 Km dalla Strada Statale 16, a 25 km dal Porto di Ancona e a 35 Km dall’Aeroporto di Falconara Marittima – Ancona.

Lo stabilimento industriale è caratterizzato dalla presenza di tre opifici molto ampi con vaste aree di pertinenza oltre a due fabbricati adibiti ad uffici su un solo piano, uno adibito a mensa ed altri ad archivio e magazzino: tutti gli edifici sono collegati da una tettoia che contraddistingue i percorsi pedonali.

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Tribunale di Ancona

I tre opifici industriali hanno struttura portante in acciaio e copertura a shed rivestita, come le pareti laterali, da pannelli di tipo sandwich composti da due lamiere di

acciaio zincato con interposto isolante in lana di roccia; le pareti di tamponatura per i primi due metri di altezza da terra sono state realizzate in muratura di mattoni pieni dello spessore di 12 cm ed è intonacata all’interno e a faccia a vista all’esterno; la pavimentazione è in piastrelle di asfalto compresso posate su soletta di sottofondo in calcestruzzo.

Le ampie finestrature ubicate in copertura sugli shed sono in alluminio anodizzato e pannelli di metacrilato consentono di sfruttare al massimo areazione naturale e luce naturale per l’illuminazione delle linee di produzione. Le aperture finestrate ubicate in parete sono in alluminio anodizzato e vetro.

I capannoni sono dotati di portali interni in cemento armato con funzione di sostenere le rotaie dei carriponte che sono distribuiti su tutta la superficie degli opifici e che consentono gli spostamenti degli elementi in produzione.

L’impianto di riscaldamento è costituito da grandi ventilconvettori disposti in altezza all’interno degli edifici.

All’interno dell’opificio n.1 (particella 88) è stato realizzato un impianto di verniciatura con due vasche in cemento a quota pavimento per la raccolta delle acque. All’interno degli opifici n.2 e n.3 (particelle 114 e 91) sono stati realizzati dei locali ad uso ufficio con struttura prefabbricata in alluminio e pannelli di tamponatura in parte

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opachi ed in parte vetrati, pavimenti in materiale vinilico, servizi igienici e impianto autonomo di riscaldamento e di raffrescamento a ventilconvettori.

Una porzione del lastrico solare dell’opificio n.1 (particella 88, sub 4) ed il lastrico solare dell’opificio n.2 (particella 114, sub 5) sono occupate da un impianto fotovoltaico concesso in diritto di superficie per 20 anni alla società ****** s.r.l. ora *********** srl.

Il fabbricato accessorio all’opificio n.1 (particella 88, sub 1) è realizzato su due piani con struttura portante in acciaio e solai in lamiera grecata, pareti di tamponamento e

copertura in pannelli sandwich con interposto isolante, scale interne ed esterne in acciaio, pavimenti in gomma ed infissi in alluminio e vetro.

La palazzina ad un piano fuori terra (particella 117) è adibita ad uffici e portineria, ha struttura portante in acciaio e manto di copertura in pannelli sandwich coibentati. Le pareti interne sono in cartongesso, i controsoffitti in pannelli di fibra minerale, gli infissi esterni in alluminio e vetro.

La palazzina (particella 116) che si eleva con un solo piano fuori terra, in linea con l’opificio n.1, è adibita in parte ad uffici ed in parte a spogliatoi: la porzione adibita ad uffici ha struttura portante in acciaio, manto di copertura in pannelli sandwich, infissi in alluminio e vetro, pavimenti vinilici, controsoffitto in fibra minerale, impianto di riscaldamento e raffrescamento a ventilconvettori; la porzione adibita a spogliatoi ha struttura portante in cemento armato e pareti perimetrali a cassetta in laterizio.

Il fabbricato adibito a mensa aziendale (particella 120) ha struttura in acciaio, manto di copertura e pareti esterne sono tamponate con pannelli sandwich, porte interne ed infissi esterne sono in alluminio.

Il fabbricato (particella 119) che si trova in adiacenza al parcheggio su strada pubblica e si sviluppa ad un piano fuori terra ha struttura portante in acciaio, manto di copertura in lamiera e tamponature perimetrali in pannelli sandwich.

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Tribunale di Ancona

Nel complesso lo stabilimento industriale si trova in condizioni di manutenzione sufficienti, ma necessita di varie manutenzioni soprattutto sulle facciate degli edifici. (vedere allegato A10.01).

- immagine dello stabilimento industriale oggetto di stima -

2.QUADRO URBANISTICO

Lo stabilimento industriale è stato costruito e ristrutturato in virtù dei seguenti titoli abilitativi:

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- opificio n.1 (offi 1), particella catastale 88: Pratica Edilizia n.327 del 1963, Licenza Edilizia n.103 del 1976, Concessione Edilizia in Sanatoria n.41 del 1994, Denuncia Inizio Attività n.264 del 2007, Agibilità n.327/1963 del 28/03/1964 e Agibilità n.103/76 del 23/10/1976.

- opificio n.2 (offi 2), particella catastale 114: Pratica Edilizia n.327 del 1963, Pratica Edilizia n.1079 del 1983, Concessione Edilizia n.33 del 1998, Denuncia Inizio Attività n.194 del 1998, Agibilità n.327/1963 del 28/03/1964, Agibilità n.1079/83 del 13/09/1984, Agibilità n.324/86 del 09/12/1986.

- opificio n.3 (offi 3), particella catastale 91: Pratica Edilizia n.327 del 1963, Concessione Edilizia in Sanatoria n.41 del 1994, Denuncia Inizio Attività n.194 del 1998, Permesso di Costruire n.458 del 2006, Permesso di Costruire n.327 del 2007, Denuncia Inizio Attività n.209 del 2008, Agibilità n.327/1963 del 28/03/1964, Agibilità del 07/11/2008, Agibilità del 24/11/2008.

- palazzina uffici, particella catastale 117: Pratica Edilizia n.327 del 1963, Concessione Edilizia in Sanatoria n.41 del 1994, Concessione Edilizia n.186 del 2002 e

variante n.415 del 2002, Permesso di Costruire n.440 del 2006 e variante n.425 del 2007, Agibilità 327/63 del 28/03/1964, Agibilità n.186/2002 del 12/02/2004, Agibilità n.440/06 del 20/05/2008.

- palazzina uffici e spogliatoi, particella catastale 116: Concessione Edilizia n.373 del 1978, Autorizzazione Edilizia n.630 del 1986, Denuncia Inizio Attività n.227 del 1997, Autorizzazione Edilizia n.309 del 1997, Denuncia Inizio Attività n.191 del 1998, Denuncia Inizio Attività n.410 del 2008, Agibilità n.373/78 del 07/07/1979, Agibilità n.630/86 del 22/06/1987, Agibilità n.410/08 del 26/03/2010

- fabbricato su parcheggio, particella 119: Concessione Edilizia n.1216 del 1984, Concessione Edilizia in Sanatoria n.41 del 1994, Agibilità n.1216/84 del 14/09/1984.

3. CONFORMITÀ URBANISTICA E CATASTALE.

Esiste corrispondenza tra lo stato autorizzato dai titoli abilitativi e lo stato di fatto degli immobili fatta salva la realizzazione di alcune pareti interne ad alcuni edifici che nel tempo sono state realizzate per esigenze contingenti come spesso accade negli stabilimenti produttivi. Si tratta di situazioni che possono essere risolte o tramite la demolizione delle pareti realizzate o tramite sanatoria edilizia per diversa configurazione della distribuzione interna degli edifici e conseguente aggiornamento della planimetria catastale. La sanatoria comporta il pagamento di una sanzione amministrativa fino a € 1.000 ad edificio e la redazione di una pratica edilizia a firma di tecnico abilitato.

4. DESCRIZIONE DELLO STATO DI POSSESSO.

Gli immobili oggetto di stima sono nel possesso della **** Unipersonale s.p.a. tranne quelli sui quali gravano i contratti di affitto, di seguito elencati, ad oggi in essere.

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Tribunale di Ancona

4.1 Contratto Locazione *** s.r.l.

Il contratto di locazione tra la **** spa e la *** s.r.l. con sede a Porto Recanati in via Scossicci n.51 (p.iva ***********) interessa una porzione del capannone industriale sito a Porto Recanati in località Scossicci n.51 della superficie di 1.180 mq ed un ufficio della superficie di circa 21 mq censiti al catasto al foglio 4 particella 91 e particella 114 sub 1 (vedere allegato A41.01).

La durata della locazione è stata stabilita in anni 6 a partire dal 01/09/2017 al 31/08/2023 con tacito rinnovo per i successivi 6 anni.

Il canone di locazione annuo è stato concordato in € 12.000 + IVA da aggiornare automaticamente dal 4° anno in poi per tutti gli anni in misura del 75% della variazione assoluta in aumento dell’indice dei prezzi al consumo accertato dall’ISTAT per famiglie di operai ed impiegati.

Il contratto è stato registrato il 28/09/2017 al n.005353-serie3T presso l’Agenziadelle Entrate Ufficio Territoriale di Ancona.

Il contratto d’affitto non ha avuto riconoscimento di efficacia da parte della Curatela Fallimentare.

4.2 Contratto Locazione *** ******** Società Cooperativa per Azioni.

Il contratto di locazione tra la **** spa e la *** ******** Società Cooperativa per Azioni con sede a San Severino Marche (MC) in via Ferranti (p.iva ***********) interessa una porzione degli immobili siti a Porto Recanati in località Scossicci n.51 individuata da n.2 locali ad uso ufficio censiti al Catasto Urbano al foglio 4 particella 117 sub 1 compreso l’utilizzo di alcune parti comuni quali l’ingresso, il corridoio ed i servizi igienici (vedere allegato A42.01).

La durata della locazione è stata stabilita in anni 5 a partire dal 01/01/2018 al 01/01/2022 con tacito rinnovo per i successivi 5 anni.

Il canone di locazione annuo è stato concordato in € 3.000 + IVA.

Il contratto è stato registrato il 30/01/2018 al n.000561-serie3T presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Territoriale di Ancona.

Il contratto d’affitto non ha avuto riconoscimento di efficacia da parte della Curatela Fallimentare.

4.3 Contratto Locazione ***** ******* spa.

Il contratto di locazione tra la **** spa e la ***** ******* spa con sede a Firenze in via Matteucci n.2 (p.iva ***********) interessa una porzione di palazzina sita a Porto Recanati in località Scossicci n.51 adibita ad uso uffici di 284 mq censita al Catasto Urbano al foglio 4 particella 116; gli uffici sono arredati e comprensivi di servizi igienici (vedere allegato A43.01).

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L’immobile successivamente alla stipula del contratto di affitto è stato ristrutturato La durata della locazione è stata stabilita in anni 6 a partire dal 01/07/2009 fino al 30/06/2015 con tacito rinnovo per i successivi 6 anni.

Il canone di locazione annuo è stato concordato in € 40.800 + IVA con aggiornamento annuale a partire dal secondo anno in base alla variazione accertata ISTAT. Il canone di locazione comprende le spese relative al consumo di energia elettrica, il servizio di portineria, il riscaldamento, il condizionamento e le pulizie.

Il contratto è stato registrato il 21/7/2009 al n.1209 presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio di Recanati.

4.4 Contratto di Locazione per installazione di un impianto fotovoltaico ****** s.r.l.

(ora *********** s.r.l.)

Il contratto di locazione tra la **** spa e la ****** s.r.l. con sede a Milano in Corso Vittorio Emanuele II n.30 (p.iva ***********) interessa il lastrico solare ubicato in via Scossicci n.51 e censito al Catasto Fabbricati del Comune di Porto Recanati al foglio 4 mappale 88 subalterno 2 sul capannone denominato “officina 1”, la porzione di lastrico solare censito al foglio 4 mappale 114 subalterno 4 sul capannone denominato “officina 2”, l’area urbana sulla quale è stata realizzata la canina inverter a servizio dell’impianto fotovoltaico censita al foglio 4 mappale 140 ed il locale adibito a cabina Enel censito al foglio 4 mappale 143 (vedere allegato A44.01). La durata della locazione è stata stabilita in anni 20 a partire dal 30/07/2012 fino al 30/07/2032 con rinnovo automatico alla scadenza.

Il canone di locazione annuo è stato concordato in € 12.500 + IVA con aggiornamento annuale a richiesta del concedente partire dal secondo anno in base alla variazione accertata ISTAT nella misura del 75%.

4.5 Contratto Locazione ***********.

Il contratto di locazione tra la **** spa e la ditta *********** s.r.l. con sede ad Osimo (AN) in via De Gasperi n.40 (p.iva ***********) interessa una porzione di capannone industriale della superficie di circa 1.100 mq e porzione di terreno ad uso promiscuo della superficie di circa 1.000 mq censiti al Catasto Fabbricati al foglio 4 particella 91 (vedere allegato A45.01).

La durata della locazione è stata stabilita in anni 6 a partire dal 01/01/2007 fino al 231/12/2022 con tacito rinnovo per i successivi 6 anni.

Il canone di locazione annuo è stato concordato in € 18.000 + IVA con aggiornamento annuale a partire dal secondo anno nella misura del 75% della variazione assoluta in aumento dell’indice dei prezzi al consumo accertato ISTAT per le famiglie di operai ed impiegati.

4.6 Contratto Affitto Ramo d’Azienda: affittuaria *** ******* s.r.l. Oggetto del contratto di affitto del ramo d’azienda è il ramo di azienda esercitato nei locali siti in Porto Recanati in via Scossicci n.51, nell’opificio denominato Offi 2 per la produzione di parti calde per turbine a gas per il settore petrolifero ed energetico, quindi si svolge attività di

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costruzione di componenti interni (hot parts) per la maggior parte delle turbine prodotte da ***** ******* e per alcune tipologie di turbine prodotte da General Electric.

L’affitto del ramo d’azienda ha avuto decorrenza dal 01/02/2018.

Fanno parte del contratto d’affitto del ramo d’azienda i seguenti immobili:

- la porzione dell’immobile sito in Porto Recanati in via Scossicci n. 51, censita al Catasto Fabbricati foglio 4, particella 114 sub 1 per complessivi 9.200 mq circa, nonché porzione dell'immobile censito al Catasto Fabbricati al foglio 4 particella 88

sub 1 per complessivi 2.000 mq circa e porzione dell'immobile censita al foglio 4

particella 117 sub 1, il tutto meglio evidenziato in rosso nella planimetrie di cui agli allegati A46.01 e A46.02 compresi l’accesso e l’utilizzo delle zone comuni della palazzina e degli uffici, quali la portineria, i servizi igienici, i locali ristoro, le sale riunioni (compresi i servizi ad esse associati), il parcheggio dello stabilimento e gli spogliatoi;

- gli impianti, i macchinari, le apparecchiature, le attrezzature, gli stampi, gli accessori, i mobili e gli arredi, nonché gli altri beni strumentali e funzionali al miglior godimento della porzione immobiliare e del ramo d’azienda (complessivamente le immobilizzazioni materiali) di cui all’allegato 2.2 (v) del contratto di affitto del ramo d’azienda, qui individuato con allegato A46.03.

- i beni a magazzino (definiti le rimanenze) alla data di efficacia del contratto (01/02/2018) costituiti dalle rimanenze di materie prime e dalle rimanenze di prodotti in lavorazione (WIP) relativi al ramo d’azienda come indicati negli allegati 2.2 (vii e viii) al contratto di affitto del ramo di azienda, qui individuati con allegati A46.04 e A46.05. In particolare tale contratto stabilisce che l’identificazione, l’effettiva consistenza e l'integrità delle rimanenze comprese nel ramo di azienda, sarà accertata attraverso un inventario fisico da svolgersi in contraddittorio tra le Parti entro 30 giorni dalla data di efficacia del contratto stesso. A tale scopo, la *** ******* srl si è obbligata a dare evidenza alla ****

spa di tutti i prelievi e gli utilizzi delle rimanenze effettuati dalla *** ******* srl tra la data di efficacia del contratto e la data di redazione dell’inventario fisico.

Eventuali differenze inventariali tra la data di inizio e quella di fine affitto saranno valorizzate come segue:

(i) per le materie prime occorrerà rispettare il valore di carico;

(ii) per i prodotti in lavorazione (WIP) si dovrà tenere conto del costo di carico della materia prima impiegata e del costo diretto delle lavorazioni effettuate.

Per determinare i valori di carico si farà riferimento ai criteri utilizzati dalla **** spa per la formazione del bilancio di esercizio. Tale valore dovrà essere liquidato entro 3 (tre) mesi dal termine del contratto, dalla Parte che ne avrà beneficiato a favore dell’altra Parte, fermo restando che per le materie prime la *** ******* srl potrà ricostituire le scorte prese in affitto con beni fungibili.

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Il contratto d’affitto del ramo d’azienda non ha avuto riconoscimento di efficacia da parte della Curatela Fallimentare.

5.VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI

Per la valutazione di tutti gli immobili si ricorre al criterio di stima sintetico-

comparativo che si basa sulla comparazione del valore del bene da stimare e la conoscenza dei prezzi di compravendita di beni aventi caratteristiche simili.

Si è proceduto indagando il mercato immobiliare della zona a cui appartiene l’immobile da stimare prendendo contatti con agenzie immobiliari ed effettuando un’accurata ricerca tramite annunci di vendita di immobili ad esso comparabili. Si è tenuto conto della media dei valori unitari attinti dalla banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate e dal Borsino Immobiliare Nazionale riferiti ad immobili simili per collocazione, caratteristiche tipologiche e destinazione d’uso a quelli oggetto di stima.

Se il valore medio unitario di mercato rientra nel range indicato dalle banche dati, esso viene assunto come valore di stima unitario dell’immobile, nel caso contrario viene ulteriormente corretto.

Il confronto si è reso necessario come parametro di controllo tra i singoli prezzi dei comparabili e la generalità del mercato della zona di riferimento per evitare di attribuire prezzi che siano conseguenza di particolari situazioni.

È stata calcolata la superficie utile lorda di ciascun immobile ed è stata determinata la superficie ragguagliata commerciale tramite l’applicazione di opportuni coefficienti di pertinenza, di piano e di coefficienti dipendenti dalle caratteristiche di età, di qualità e di stato di conservazione degli immobili.

I coefficienti applicati hanno consentito di attribuire ad ogni singola caratteristica dell’immobile un punteggio che concorre alla stima del valore immobiliare.

Il valore di stima è stato determinato attraverso la moltiplicazione tra il valore medio di mercato di beni simili a quello oggetto di stima e la superficie ragguagliata.

5.1. Individuazione dei coefficienti di differenziazione.

I coefficienti di differenziazione sono numeri moltiplicatori che permettono di correggere le superfici utili lorde per ottenere la superficie ragguagliata commerciale di ciascun immobile. I coefficienti utilizzati nelle tabelle di stima sono stati attinti dal Consulente Immobiliare edito da Il Sole 24 Ore e vengono elencati di seguito.

Per quanto non attinto nel Consulente Immobiliare edito da IlSole24Ore si è fatto riferimento al D.P.R. n.138 del 23/03/1998.

Alcuni coefficienti di pertinenza utilizzati per la stima dei capannoni derivano da specifiche valutazioni del CTU, non essendo alcune pertinenze inquadrabili dai coefficienti più

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comunemente utilizzati cantine e solai inabitabili (fabbricati accessori): 0,20 soffitte: 0,33 balconi: 0,25

lastrici solari attrezzato: 0,10 lastrico solare praticabile: 0,05 aree scoperte libere: 0,02 Il coefficiente di deprezzamento per vetustà degli edifici industriali si può calcolare con la formula dell’Unione Europea degli Esperti Contabili (UEEC) che compone una tabella pubblicata nel Consulente Immobiliare de Il Sole 24 Ore in base alla quale, considerata una vita utile del capannone di 100 anni, si ha che il deprezzamento non segue una legge costante nel tempo, quindi a 50 anni di vita il deprezzamento vale il 32%, a 55 anni vale il 37% e a 60 anni vale il 42%.

5.2. Stima degli Immobili.

Per la valutazione degli immobili si ricorre al criterio di stima sintetico-comparativo, determinando il valore unitario di mercato attraverso il calcolo della media dei valori unitari di compravendita di edifici, comparabili a quelli oggetto di stima, ubicati nelle vicinanze della località Scossicci nel Comune di Porto Recanati.

Eseguita una ricerca presso le agenzie immobiliari e valutati gli annunci immobiliari presenti in siti internet specializzati si è accertato che vi sono diversi capannoni in vendita nelle zone limitrofe alla località Scossicci, ma la richiesta di mercato è molto scarsa quindi sono reperibili valori di mercato di immobili proposti in vendita senza avere il riscontro del prezzo di compravendita vero e proprio.

Di conseguenza sono stati presi a riferimento i valori medi di mercato contenuti nella banca dati dell’Agenzia delle Entrate e del Borsino Immobiliare.

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate non contiene informazioni sui prezzi di mercato di capannoni industriali nella zona Scossicci di Porto Recanati essendo questa a carattere prettamente rurale ed essendo lo stabilimento ****

l’unico complesso industriale esistente.

Nelle immediate vicinanze della zona Scossicci vi sono, però, quattro zone industriali particolarmente attive ubicate in tre diversi Comuni:

- la zona industriale denominata Squartabue ricompresa nel territorio del Comune di Recanati (Mc) ed ubicata a 5 Km dallo stabilimento oggetto di stima;

- la zona industriale denominata Acquaviva ricompresa nel territorio del Comune di Castelfidardo (An) ed ubicata a 4 Km dallo stabilimento oggetto di stima;

- la zona industriale di Villa Musone ricompresa nel territorio del Comune di Loreto (An) ed ubicata a 3 Km dallo stabilimento oggetto di stima;

- la zona industriale denominata Cerretano ricompresa nel territorio del Comune di Castelfidardo (An) ed ubicata a 9 Km dallo stabilimento oggetto di stima;

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate fornisce i seguenti prezzi medi di mercato per capannoni industriali relativi al secondo semestre 2018:

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- per la zona Squartabue, in stato di conservazione normale, individua il valore di mercato nel range compreso tra 400÷600 €/mq

- per la zona Acquaviva, in stato di conservazione normale, individua il valore di mercato nel range compreso tra 300÷450 €/mq

- per la zona di Villa Musone in stato di conservazione normale, individua il valore di mercato nel range compreso tra 300÷435 €/mq

- per la zona di Cerretano, in stato di conservazione normale, individua il valore di mercato nel range compreso tra 335÷475 €/mq

Si calcola la media dei valori di mercato sopra riportati pari a €/mq 410 che riguarda capannoni industriali nuovi o di recente e completa ristrutturazione.

Il valore medio di €/mq 410 trova riscontro nelle quotazioni immobiliari del Borsino Immobiliare del dicembre 2018:

- per la zona Squartabue, in stato di conservazione normale, individua il valore di medio di mercato pari a €/mq 433;

- per la zona Acquaviva, in stato di conservazione normale, individua il valore di medio di mercato pari a €/mq 431;

- per la zona di Villa Musone in stato di conservazione normale, individua il valore di medio di mercato pari a €/mq 494;

Il valore medio di €/mq 410 deve essere ragguagliato attraverso un opportuno coefficiente di età, stato e conservazione al fine di renderlo comparabile con gli opifici dello stabilimento industriale di Scossicci: trattandosi di uno stabilimento costruito circa 55 anni fa, il coefficiente di deprezzamento attinto dalle tabelle del Il Consulente Immobiliare edito da il Sole 24 Ore vale 0,37 quindi si determina il valore di mercato di €/mq 260.

Nella pratica dell’estimo si riscontra frequentemente che immobili ancora agibili dal punto di vista fisico ed idonei all’uso per il quale furono costruiti, si ritengono superati dalle nuove esigenze indotte dal progresso tecnologico. L’obsolescenza riguarda principalmente le finiture, gli impianti e le opere esterne, in casi particolari sono interessate anche le strutture e le coperture. Per mantenere l’immobile ad un livello adeguato a quello di mercato, occorre perciò ricorrere oltre ad opere di manutenzione straordinaria, anche a vere e proprie ristrutturazioni, con adeguamento degli impianti e delle finiture. Ne consegue che l’obsolescenza è di diverso importo in relazione alla destinazione d’uso dell’unità immobiliare (un complesso industriale avrà un minor degrado di un albergo, di una discoteca o di un centro commerciale, che dopo 20 anni necessitano di totale ristrutturazione).

In linea di massima si può applicare in sottrazione la percentuale per obsolescenza e funzionalità globale pari al 25%.

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Occorre inoltre notare che, per i capannoni di tipo industriale e/o artigianale, il mercato immobiliare della zona non è sicuramente florido visto che negli ultimi anni la costruzione ex novo di immobili di tale tipologia si è praticamente azzerata determinato la svalutazione del mercato dell’usato. Questa situazione di stallo del mercato immobiliare è da tenere assolutamente in conto applicando un ulteriore deprezzamento del 20% del valore unitario sopra calcolato.

Si stima definitivamente il valore unitario di mercato degli edifici industriali in questione pari a €/mq 260 x 0,75 x 0,80 = €/mq 160.

Per gli uffici l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate fornisce i seguenti prezzi medi di mercato:

- per la zona Acquaviva, in stato di conservazione normale, individua il valore di mercato nel range compreso tra 760÷1.150 €/mq

- per la zona di Villa Musone in stato di conservazione normale, individua il valore di mercato nel range compreso tra 800÷1.200 €/mq

- per la zona di Cerretano in stato di conservazione normale, individua il valore di mercato nel range compreso tra 850÷1.250 €/mq

Il valore medio di €/mq 1.000 deve essere ragguagliato attraverso un opportuno coefficiente di età, stato e conservazione al fine di renderlo comparabile con gli opifici dello stabilimento industriale di Scossicci: trattandosi di fabbricati costruiti 10-20 anni fa il coefficiente di ragguaglio attinto dalle tabelle del Il Consulente Immobiliare edito da il Sole 24 Ore vale 0,70 quindi si determina il valore di mercato di €/mq 700 che deve essere però ulteriormente ridotto per il fatto che gli uffici oggetto di stima sono ubicati in zona agricola (località Scossicci) quindi priva dei servizi essenziali tipici di una struttura di tipo direzionale.

Per questo motivo si ritiene opportuno applicare un coefficiente di svalutazione pari a 0,70 stimando definitivamente il valore di mercato degli uffici in località Scossicci pari a €/mq 500.

5.3. Suddivisione in cespiti di stima

Prima di procedere alle stime è opportuno precisare che, ai fini dell’individuazione dei lotti di vendita, gli immobili sono stati suddivisi in 4 cespiti e sono stati stimati i costi necessari a rendere ciascun cespite indipendente dal punto di vista logistico ed impiantistico.

Questa operazione si è resa necessaria perché allo stato attuale lo stabilimento industriale funziona dal punto di vista logistico ed impiantistico come un’unica entità

anche se al suo interno vi sono più realtà aziendali.

Il frazionamento degli immobili in 4 cespiti autonomi consentirà di procedere all’individuazione dei 4 singoli valori di stima che andranno a comporre il corretto valore di vendita di ciascun lotto.

La suddivisione in 4 cespiti di stima si è basata sui seguenti criteri:

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- costituire un cespite per ciascuno dei 3 opifici industriali;

- costituire un cespite autonomo per il fabbricato mensa in modo che resti a servizio dei 3 opifici industriali, ma separata fisicamente da essi per evitare possibili interferenze nello svolgimento delle attività produttive svolte nei 3 opifici: in sostanza per accedere alla mensa i lavoratori dei 3 opifici industriali devono uscire dal proprio stabilimento ed entrare in mensa passando dal parcheggio antistante il complesso industriale;

- creare un ingresso indipendente dal parcheggio per ogni cespite;

- assegnare a ciascun opificio una porzione dell’attuale parcheggio antistante il complesso industriale;

- separare gli impianti a servizio di ciascun opificio in modo da avere utenze autonome (impianti elettrico e speciali, impianti riscaldamento e di condizionamento, impianti gas-metano e gas-speciali, idrico ed idrico/industriale, acque meteoriche, aria compressa);

- condividere i costi degli impianti per i quali non è possibile la parzializzazione o sarebbe troppo onerosa in termini economici (rete fognaria, servizio illuminazione della strada comune interna al complesso industriale, impianto antincendio).

5.4. Individuazione Catastale.

Si riporta di seguito la suddivisione in 4 cespiti con individuazione delle particelle catastali facenti parte di ciascun cespite (le attuali particelle che fanno parte di più cespiti sono identificate con la dicitura “/parte” e con l’indicazione della porzione di superfice facente parte del cespite in questione).

La documentazione catastale relativa agli immobili oggetto di stima è contenuta nell’allegato A54.01, le visure catastali storiche nell’allegato A54.02 mentre le note estratte dalla Conservatoria dei Registri sono contenute nell’allegato A54.03.

Il frazionamento in 4 cespiti è rappresentato in mappa catastale nell’allegato A54.04.

--- Cespite 1 (opificio 2 denominato offi 2).

Il cespite 1 è costituito dagli immobili censiti al foglio 4, particelle 89/parte;

113/parte; 114 sub 1,5,6; 115/parte; 117 sub 1/parte; 117 sub 2/parte;

133/parte, 114, 115/parte e 117/parte.

Gli immobili risultano censiti al Catasto Urbano del Comune di Porto Recanati:

• fgl.4, particella 114, sub 1 categoria D/1 rendita: € 53.104,00 graffato con

fgl.4, particella 117, sub 1/parte (mq 1332 di mq 2272)

(14)

Tribunale di Ancona

indirizzo: via Scossicci n.51 piano T

intestato: **** Unipersonale CF: *********** proprietà 1/1

• fgl.4, particella 114, sub 5 categoria F/5 consistenza 2700 mq indirizzo: via Scossicci n.51 piano 1

• fgl.4, particella 114, sub 6 categoria D/1 rendita: € 1.272,00 indirizzo: via Scossicci n.51 piano 1

****** S.R.L. CF: *********** proprietà 1/1 (dir. superficie)

• fgl.4, particella 117, sub 2 categoria F/5 consistenza: parte mq 1332 di mq 2230

indirizzo: via Scossicci 51 piano 1

• fgl.4, particella 89 categoria F/1 consistenza parte mq 3547 su mq 7093

indirizzo: via Scossicci 51 piano T

• fgl.4, particella 113 categoria F/1 consistenza: parte mq 2005 di mq 6230

• fgl.4, particella 115 categoria F/1 consistenza: parte mq 1435 di mq 3400

• fgl.4, particella 133 categoria F/1 consistenza: parte mq 530 su 1600 mq

intestato: **** Unipersonale CF: *********** proprietà 1/1 Indicazioni di formalità pregiudizievoli

(15)

Ricerca per soggetto del 09.10.2018

NOTA 6: ISCRIZIONE CONTRO DEL 19/06/2007 R.G. n.10371 R.P. n.2449 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO a favore di MONTE DEI PASCHI DI SIENA BANCA PER L’IMPRESA S.P.A. con sede a Firenze.

Capitale € 7.500.000 ,00 Totale € 15.000.000,00 Immobili (unità negoziale 1):

- Porto Recanati C.F. Foglio 4 Particella 88 Sub 1 (D/1) - Porto Recanati C.F. Foglio 4 Particella 114 Sub 1 (D/1) - Porto Recanati C.F. Foglio 4 Particella 116 Sub 1 (D/1) - Porto Recanati C.F. Foglio 4 Particella 117 Sub 1 (D/1) - Porto Recanati C.F. Foglio 4 Particella 91 (D/1)

- Porto Recanati C.F. Foglio 4 Particella 120 (D/1) - Porto Recanati C.F. Foglio 4 Particella 118 (C/2) (*) - Porto Recanati C.F. Foglio 4 Particella 90 Sub. 2 (F/1) (**) - Porto Recanati C.F. Foglio 4 Particella 113 (F/1)

- Porto Recanati C.F. Foglio 4 Particella 115 (F/1) - Porto Recanati C.F. Foglio 4 Particella 89 (F/1)

(*) La particella è stata soppressa ed è stata fusa con la particella 114, 116 e 117.

(**) La particella è stata soppressa ed ha generato la particella 142.

• Annotazione n.1003 del 17/05/2012 (RETTIFICA)

• Annotazione n.1195 del 03/10/2014 (RETTIFICA)

NOTA 8: TRASCRIZIONE CONTRO DEL 07/08/2012 R.G. n.10578 R.P. n.7658 LOCAZIONE ULTRANOVENNALE a favore di ****** S.R.L. con sede a Milano.

Immobili (unità negoziale 1):

- Porto Recanati C.F. Foglio 4 Particella 88 Sub 2 (D/1) (+)

- Porto Recanati C.F. Foglio 4 Particella 114 Sub 4 (D/1) (++) - Porto Recanati C.F. Foglio 4 Particella 140 (F/1)

- Porto Recanati C.F. Foglio 4 Particella 143 (F/1)

(+) La particella è stata soppressa ed ha generato la particella 88 Sub.4 (++) La particella è stata soppressa ed ha generato la particella 114 Sub.6

NOTA 9: ISCRIZIONE CONTRO DEL 24/10/2012 R.G. n.13661 R.P. n.1848 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO a favore di MPS CAPITAL SERVICES BANCA PER LE IMPRESE S.P.A. con sede a Firenze. Capitale € 1.830.000,00 Totale € 3.660.000,00 Immobili (unità negoziale 1):

(16)

Tribunale di Ancona

• Annotazione n. 1478 del 15/12/2014 (QUIETANZA E CONFERMA)

• Annotazione n. 1479 del 15/12/2014 (RIDUZIONE DI SOMMA da € 1.830.000,00 a € 1.635.000,00)

• Annotazione n. 1659 del 18/10/2016 (SURROGAZIONE)

Il cespite 2 è costituito dagli immobili censiti al foglio 4, particelle 91; 113/parte; 115/parte;

117 sub 1/parte; 117 sub 2/parte; 119; 133/parte e 117/ parte.

Gli immobili risultano censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Porto Recanati:

• fgl.4, particella 91 categoria D/1 rendita: € 28.952,00 indirizzo: via Scossicci 51 piano T

• fgl.4, particella 119 categoria D/1 rendita: € 3.109,79 indirizzo: via Scossicci 51 piano T

• fgl.4, particella 117, sub 1 (parte mq 940 su mq 2272) indirizzo: via Scossicci 51 piano T

intestato: **** Unipersonale CF: *********** proprietà 1/1 • fgl.4, particella 117, sub 2 categoria F/5 consistenza: parte mq 898 su mq 2230

indirizzo: via Scossicci 51 piano 1

• fgl.4, particella 113 categoria F/1 consistenza: parte mq 4225 su mq 6230

• fgl.4, particella 115 categoria F/1 consistenza: parte mq 1710 su mq 3400

(17)

• fgl.4, particella 133 categoria F/1 consistenza: parte mq 550 su 1600 mq

NOTA 6: ISCRIZIONE CONTRO DEL 19/06/2007 R.G. n.10371 R.P. n.2449 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO a favore di MONTE DEI PASCHI DI SIENA BANCA PER L’IMPRESA S.P.A. con sede a Firenze. Capitale € 7.500.000 ,00 Totale € 15.000.000,00 Immobili (unità negoziale 1):

(**) La particella è stata soppressa ed ha generato la particella 142

• Annotazione n. 1003 del 17/05/2012 (RETTIFICA)

--- Cespite 3 (fabbricato mensa)

Il cespite 3 è costituito dagli immobili censiti al foglio 4, particella 120.

• fgl.4, particella 120 categoria D/1 rendita: € 3.754,00 indirizzo: via Scossicci snc piano T

NOTA 6: ISCRIZIONE CONTRO DEL 19/06/2007 R.G. n.10371 R.P. n.2449 IPOTECA

(18)

Tribunale di Ancona

MONTE DEI PASCHI DI SIENA BANCA PER L’IMPRESA S.P.A. con sede a Firenze. Capitale € 7.500.000 ,00 Totale € 15.000.000,00 Immobili (Unità negoziale 1):

Il cespite 1 è costituito dagli immobili censiti al foglio 4, particelle 88 sub 1,3,4; 89/parte;

115/parte; 116 sub 1,2; 133/parte; 140; 142; 143.

• fgl.4, particella 88, sub 1 categoria D/1 rendita: € 54.715,09 indirizzo: via Scossicci 51 piano S1-T-T1

• fgl.4, particella 88, sub 3 categoria F/5 consistenza: mq 240 indirizzo: via Scossicci 51 piano 2

• fgl.4, particella 88, sub 4 categoria D/1 rendita: € 2.260,00 indirizzo: via Scossicci 51 piano 1

• fgl.4, particella 116, sub 1

(19)

• fgl.4, particella 116, sub 2 categoria F/5 consistenza: mq 645 indirizzo: via Scossicci 51 piano S1-T-T1

• fgl.4, particella 140 categoria D/1 rendita: € 120,00 indirizzo: via Scossicci 51 piano T

• fgl.4, particella 143 categoria D/1 rendita: € 160,00 indirizzo: via Scossicci 51 piano T

• fgl.4, particella 89 categoria F/1 consistenza: parte mq 3546 su mq 7093 indirizzo: via Scossicci 51 piano T

• fgl.4, particella 142 categoria F/1 consistenza: mq 1816 indirizzo: via Scossicci snc piano T

• fgl.4, particella 115 categoria F/1 consistenza: parte mq 255 su mq 3400 indirizzo: via Scossicci snc piano T

• fgl.4, particella 133 categoria F/1 consistenza: parte mq 520 su 1600 mq indirizzo: via Scossicci 51 piano T

NOTA 6: ISCRIZIONE CONTRO DEL 19/06/2007 R.G. n.10371 R.P. n.2449 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO a favore di MONTE DEI PASCHI DI SIENA BANCA PER L’IMPRESA S.P.A. con sede a Firenze. Capitale € 7.500.000 ,00 Totale € 15.000.000,00 Immobili (Unità negoziale 1):

- Porto Recanati C.F. Foglio 4 Particella 88 Sub 1 (D/1) - Porto Recanati C.F. Foglio 4 Particella 114 Sub 1 (D/1)

(20)

Tribunale di Ancona

- Porto Recanati C.F. Foglio 4 Particella 116 Sub 1 (D/1) - Porto Recanati C.F. Foglio 4 Particella 117 Sub 1 (D/1) - Porto Recanati C.F. Foglio 4 Particella 91 (D/1)

NOTA 7: TRASCRIZIONE CONTRO DEL 12/06/2012 R.G. n.7696 R.P. n.5516 COSTITUZIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO GRATUITO a favore di ENEL DISTRIBUZIONE S.P.A. con sede a Roma.

Immobili (Unità negoziale 1):

- Porto Recanati C.F. Foglio 4 Particella 90 Sub. 2 (F/1) (***) (***) La particella è stata soppressa ed ha generato la particella 142

NOTA 8: TRASCRIZIONE CONTRO DEL 07/08/2012 R.G. n.10578 R.P. n.7658 LOCAZIONE ULTRANOVENNALE a favore di ****** S.R.L. con sede a Milano.

Immobili (Unità negoziale 1):

(+) La particella è stata soppressa ed ha generato la particella 88 sub.4 (++) La particella è stata soppressa ed ha generato la particella 114 sub.6

NOTA 9: ISCRIZIONE CONTRO DEL 24/10/2012 R.G. n.13661 R.P. n.1848 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO a favore di MPS CAPITAL SERVICES BANCA PER LE IMPRESE S.P.A. con sede a Firenze.

Capitale € 1.830.000,00 Totale € 3.660.000,00 Immobili (Unità negoziale 1):

(21)

• Annotazione n. 1478 del 15/12/2014 (QUIETANZA E CONFERMA)

• Annotazione n. 1479 del 15/12/2014 (RIDUZIONE DI SOMMA da € 1.830.000,00 a € 1.635.000,00)

• Annotazione n. 1659 del 18/10/2016 (SURROGAZIONE) 5.5. Stima del valore immobiliare dei singoli cespiti.

Negli allegati A55.01, A55.02, A55.03, A55.04 sono state calcolate le superfici ragguagliate moltiplicando le superfici utili dei singoli immobili per i coefficienti di differenziazione sopra individuati, di conseguenza sono stati determinati i valori di stima di ciascun cespite moltiplicando la superficie ragguagliata per i valori unitari precedentemente stimati pari a

- €/mq 160 per i capannoni industriali - €/mq 500 per gli uffici

Di seguito vengono riassunti i valori immobiliari di stima dei 4 cespiti immobiliari - cespite_1 (offi 2): € 2.330.500

- cespite_2 (offi 3): € 1.721.500 - cespite_3 (mensa): € 126.500

- cespite_4 (offi 1): € 2.348.500 dai quali si devono detrarre i costi necessari per:

1) opere per frazionamento degli impianti in modo tale che ogni cespite possa avere utenze singole ed essere indipendente dagli altri;

2) opere edili per dotare ogni cespite di un ingresso indipendente dalla strada pubblica con eccezione del cespite n.1 (offi 2) che manterrà l’attuale ingresso con portineria (vedere allegato A55.05);

3) opere edili per dotare il cespite 1 (offi 2) ed il cespite 2 (offi 3) di un locale adibito a spogliatoi;

4) opere edili necessarie per la suddivisione in 4 porzioni del parcheggio su strada pubblica (che attualmente è comune a tutto lo stabilimento industriale) utilizzando cordoli stradali e/o new jersey e la formazione di un accesso carrabile da assegnare a ciascun cespite;

5) opere edili per costruire una recinzione sul perimetro dell’area esterna di pertinenza del cespite 3 (fabbricato mensa).

(22)

Tribunale di Ancona

Il frazionamento in 4 cespiti è riportato in planimetria generale nell’allegato A55.06.

Al fine di stimare i costi necessari al frazionamento degli impianti il sottoscritto perito si è avvalso di due ditte specialistiche nel settore impiantistico:

- la ditta GS Termica di Ancona per gli impianti meccanici

- la ditta SIEM di Ancona per gli impianti elettrici e speciali le quali, effettuati gli opportuni sopralluoghi e sentito il responsabile delle

manutenzioni impianti della **** spa, hanno redatto, ciascuna per le proprie

competenze, una relazione specialistica nella quale si descrivono la configurazione attuale degli impianti, le opere ed i costi di massima stimati per il loro frazionamento e la configurazione futura con gli impianti suddivisi per i 4 cespiti.

La relazione specialistica e gli elaborati grafici redatti dalla ditta GS Termica sono raccolti nell’allegato A55.07.

La relazione specialistica e gli elaborati grafici redatti dalla ditta SIEM sono raccolti nell’allegato A55.08.

Di seguito vengono riassunti i costi di massima (comprensivi di spese tecniche) stimati per la suddivisione rispettivamente degli impianti meccanici ed elettrici (la quota di spesa di e 45.000 per gli impianti elettrici e simili che resteranno comuni è stata ripartita in parti uguali tra i cespiti 1, 2 e 4) di ciascuno dei 4 cespiti:

- cespite_1: € 270.000 + € 175.000 = € 445.000 - cespite_2: € 313.000 + € 110.000 = € 423.000 - cespite_3: € 147.000 + € 65.000 = € 212.000 - cespite_4: € 270.000 + € 260.000 = € 530.000

Per le opere edili inerenti alla dotazione di un ingresso indipendente dal parcheggio su strada pubblica di ciascun cespite, si stimano i seguenti costi di massima:

- cespite_1: nessun costo in quanto conserverà gli attuali ingresso e portineria;

- cespite_2: € 30.000 per la realizzazione di un nuovo cancello pedonale che si apre sul parcheggio, di un percorso pavimentato che dal parcheggio conduce fino all’ingresso e di una portineria d’ingresso alla porzione del fabbricato uffici come rappresentato nella planimetria di cui all’allegato A55.05.

- cespite_3, cespite_4: € 10.000 per la realizzazione di un nuovo cancello pedonale che si apre sul parcheggio e di un percorso pavimentato che dal parcheggio conduce fino all’ingresso

Per le opere edili inerenti alla dotazione di un locale indipendente adibito spogliatoi:

- cespite_1: attualmente gli operai che lavorano nel capannone denominato offi 2 utilizzano gli spogliatoi di cui al foglio 4 particella 116 della superficie complessiva di

(23)

circa 335 mq, dimensione esuberante rispetto agli attuali 72 operai che prestano manodopera nell’opificio dove si producono le parti calde delle turbine. Poiché tali spogliatoi sono stati ricompresi nel cespite_4, è necessario procedere alla costruzione di un locale da adibire a spogliatoi a servizio dell’opificio 2 che altrimenti ne resterebbe sprovvisto. Essendo la superficie interna dell’opificio 2 totalmente impegnata per la produzione, è

necessario prevedere la costruzione di un fabbricato esterno all’opificio che possa ospitare spogliatoi di superficie sufficiente ad ospitare almeno 100 operai (in previsione futura) quindi di superficie pari almeno a 250 mq. Si stima il costo unitario di €/mq 900 per la costruzione di un fabbricato ad un piano con copertura piana, adiacente all’opificio 2 completo di impianti ed arredi interni e comprensivo di spese tecniche ed oneri di urbanizzazione: ne consegue che il costo stimato delle opere edili ammonta a € 225.000.

- cespite_2: attualmente gli operai che lavorano nel capannone denominato offi 3 utilizzano gli spogliatoi di cui al foglio 4 particella 116 che è stato ricompreso nel cespite_4, quindi sarà necessario reperire uno spazio da adibire a spogliatoi (superficie 200 mq: attualmente vi sono 24 operai che prestano manodopera per la produzione dei compressori) all’interno dell’opificio 3 dove vi è spazio esuberante ad una futura produzione, evitando di realizzare un fabbricato esterno come proposto per il cespite_1. Si stima il costo unitario di €/mq 400 per la costruzione di un fabbricato di tipo leggero all’interno dell’opificio 3 completo di impianti ed arredi interni e comprensivo di spese tecniche: ne consegue che il costo stimato delle opere edili ammonta a € 80.000.

Si stima il costo delle opere edili necessarie per la suddivisione in 4 porzioni del parcheggio su strada pubblica utilizzando cordoli stradali e/o new jersey e la formazione di un accesso carrabile da assegnare a ciascun cespite, complessivamente pari a € 75.000 attribuendo la quota parte di spesa di € 25.000 al cespite_1, al cespite_2 e al cespite_4.

Si stima il costo delle opere edili necessarie alla costruzione di una recinzione metallica con cordolo di base in cemento armato sul perimetro dell’area esterna di pertinenza del cespite_3 (fabbricato mensa) pari a €/ml 200. Considerato che la lunghezza del perimetro da recintare è di 200 ml si ha che la stima del costo delle opere edili è di € 40.000.

Nel complesso la stima dei costi relativi ad opere edili per ciascun cespite ammonta a:

- cespite_1: € 225.000 + € 25.000 = € 250.000

- cespite_2: € 30.000 + € 25.000 + € 80.000 = € 135.000 - cespite_3: € 10.000 + € 40.000 = € 50.000

- cespite_4: € 10.000 + € 25.000 = € 35.000

(24)

Tribunale di Ancona

Si stima il valore dei 4 cespiti considerando le detrazioni da effettuare per realizzare la suddivisione dello stabilimento industriale attuale:

- cespite_1 (offi 2): € 1.650.500 - cespite_2 (offi 3): € 1.148.500 - cespite_3 (mensa): € -135.500 - cespite_4 (offi 1): € 1.768.500

Il Perito Estimatore Ing. Andrea Rachetta

5.6. Stima dei Beni Mobili

Lo scrivente Ing. Alberto Menghini, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Ancona al n.369, con studio ad Ancona in viale della Vittoria n.52, in data 05/10/2018 ha ricevuto dall’Avv. Paolo Bortoluzzi e dalla dott.ssa Antonella Gallotta, curatori fallimentari della Società **** spa con sede ad Osimo - c.f. *********** - l’incarico finalizzato alla stima dei beni mobili della società fallita individuati secondo le seguenti categorie: attrezzature, saldatrici, carriponte, mezzi e ammobilio vario. Il Perito, al fine di portare a termine l’incarico conferitogli, ha eseguito vari sopralluoghi presso gli immobili ubicati in via Scossicci n.51 nel Comune di Porto Recanati al fine di individuare i beni mobili oggetto di stima con l’ausilio di personale interno alla **** Spa e di effettuare le opportune riprese fotografiche.

Il criterio di stima adottato è di tipo sintetico-comparativo.

Il Perito ha svolto delle ricerche circa macchinari, strumenti, veicoli ed arredi vari, simili a quelli oggetto di stima, presenti nel mercato attuale sia del nuovo sia dell’usato giungendo alle valutazioni di stima di cui all’elenco allegato, che tengono conto delle condizioni di conservazione, manutenzione e possibilità di riutilizzo del bene mobile.

A margine della stima si fa notare che, qualora i beni dovessero essere trasferiti in altro luogo (ad esempio per cessazione dell’attività produttiva con necessità di

liberare l’immobile) alcuni dei beni mobili stimati subirebbero una drastica riduzione di valore per effetto delle spese che si dovrebbero affrontare per smontaggio, montaggio e trasporto.

(25)

La suddivisione in 4 cespiti dei beni immobili ha dato seguito alla suddivisione dei beni mobili secondo lo stesso criterio quindi:

- le attrezzature, i carriponte ed i mobili vari sono stati suddivisi in base alla loro ubicazione all’interno dei fabbricati che fanno parte dei 4 cespiti;

- i mezzi sono rimasti tutti in capo al cespite_2 che fa capo al ramo compressori attualmente gestito dalla società fallita;

- le saldatrici sono state suddivise tra il cespite_1 ed il cespite_2 secondo l’utilizzo che attualmente viene effettuato dal ramo compressori o dal ramo parti calde (turbine);

- le scaffalature sono rimaste a far parte del cespite_4 essendo tutte posizionate all’interno dell’opificio 1 e, per questo motivo, nel cespite_1 si dovrà provvedere ad individuare lo spazio utile per allestire il magazzino che attualmente è ubicato all’interno dell’opificio 1, in promiscuità con il magazzino della **** spa per una superficie di 2.000 mq non ben individuata.

Negli allegati A56.01, A56.02, A56.03 e A56.04 sono riportate le valutazioni di stima dei singoli beni mobili raggruppati in base al cespite di appartenenza che qui di seguito vengono riepilogate (negli allegati A56.05, A56.06, A56.07, A56.08 e A56.09 è riportata la documentazione fotografica dei beni mobili suddivisa per tipologia con numerazione indicata nelle tabelle di stima):

- cespite_1 (offi 2): € 1.295.705 - cespite_2 (offi 3): € 249.061 - cespite_3 (mensa): € 19.800 - cespite_4 (offi1): € 97.140

Il Perito Estimatore Ing. Alberto Menghini

Di seguito viene riportata la tabella di stima finale di ciascun cespite contenente la somma dei valori immobiliari e mobiliari.

(26)

Tribunale di Ancona

* la stima del costo

frazionamento impianti e delle opere edili è al netto di IVA

** il valore di stima finale è arrotondato

** il valore di stima del Cespite_3 è negativo perché la somma del costo delle opere edili e del costo delle opere per frazionare gli impianti è maggiore della somma dei valori dei beni immobili e mobili

6.VALORE DELLE RIMANENZE A MAGAZZINO.

Con il contratto di affitto del ramo di azienda per la produzione di “parti calde” per turbine a gas, ceduto dalla **** spa alla *** ******* srl, la cui attività viene svolta nell’opificio 2 denominato offi 2, alla data del 02/03/2018 sono stati individuate e rimanenze giacenti a magazzino “parti calde” (vedere allegati A60.01 e A60.02 uguali agli allegati n.2.2(vii e vii) del contratto di affitto del ramo di azienda) formate dalle materie prime e dai prodotti in corso di lavorazione (WIP).

In particolare sono state individuate: la consistenza delle materie prime alla data del 01/02/2018 con verbale di inventario redato in data 28/02/2018 per un valore complessivo di € 2.531.450,88 e la consistenza delle rimanenze dei lavori in corso (WIP) alla data del 01/02/2018 con verbale di inventario redatto il 28/02/2018 per un valore complessivo di 2.788.465,79.

È utile, ai fini della presente perizia di stima, indicare i valori attuali alla data del 30/11/2018 delle rimanenze giacenti a magazzino “parti calde” per le quali l’Amministrazione della ***

******* s.r.l. ha fornito la seguente documentazione sulla base delle informazioni attinte dal software gestionale dell’Azienda:

STIMA BENI IMMOBILI

STIMA BENI MOBILI

COSTO IMPIANTI*

COSTO OPERE EDILI*

VALORE DI STIMA**

Cespite_1

€ 2 330 500 € 1 295 705 € 445 000 € 250 000

€ 2 900 000

Cespite_2

€ 1 721 500 € 249 061 € 423 000 € 135 000

€ 1 400 000

Cespite_3

^{€ 126 500} ^{€ 19 800} ^{€ 212 000} ^{€ 50 000}

-€ 120 000

Cespite_4

€ 2 348 500 € 97 140 € 530 000 € 35 000

€ 1 850 000

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- distinta dei prelievi e delle rimanenze (allegati A60.03 e A60.04) aggiornati al 30/11/2018, effettuati dalla *** ******* attingendo dalle rimanenze a magazzino

delle materie prime di cui all’inventario del 28/02/2018 per un valore

complessivo di € 2.531.450,88: il valore dei prelievi di materie effettuati da *** *******

alla data del 30/11/2018 è di € 1.499.001,41 e ciò significa che le giacenze in magazzino in pari data hanno un valore di € 1.032.449,37. Il fatto che le rimanenze non abbiano ruotato in produzione per circa 12 mesi significa che risultano poco utili al processo produttivo, quindi il sottoscritto ritiene congruo deprezzarle forfettariamente del 50%

ed attribuire un valore di stima pari a € 500.000.

- distinta dei lavori in corso (WIP) (allegato A60.06) per un valore complessivo di € 3.293.220,98. Nello specifico il valore di ogni WIP (lavoro in corso o Work In Progress) è in continuo divenire visto che esso risulta dalla produzione giornaliera dello stabilimento industriale: il valore di ogni WIP è dato dalla somma tra il costo delle materie prime, il costo della manodopera impiegata (misurata in ore-uomo al costo di €/ora 30), il costo di utilizzo delle macchine (misurata in ore-macchina, costo variabile da macchina a macchina), il costo di eventuali lavorazioni fatte eseguire da terzi all’esterno dello stabilimento e le spese generali di stabilimento. Solo al completamento dello WIP, viene aggiunto l’utile d’impresa pari a 11,96% determinato sulla base di dati attinti dell’andamento storico dello stabilimento industriale. Nel valore di € 3.293.220,98 non è compreso l’utile d’impresa che viene applicato dal software gestionale al momento del completamento del singolo WIP e del relativo carico a magazzino per la consegna finale al committente.

In merito alle rimanenze del magazzino della **** spa, risulta dal software gestionale dell’azienda una valorizzazione complessiva di € 8.386.240.

Al fine di risalire al valore magazzino immobilizzato del ramo compressori, tramite software gestionale, sono state estrapolate le sole giacenze ad esso inerenti che risultano libere, cioè non necessarie alla produzione attuale dello stabilimento. In particolare il software ha consentito di estrapolare le giacenze relative alle materie prime che hanno ruotato in produzione negli ultimi 4 anni ed è stato ricavato il loro valore che è pari a € 2.200.508.

In questa maniera il valore del magazzino è stato depurato dal valore di carico delle materie prime che giacciono a magazzino da anni, alle quali non è attribuibile un valore concreto attuale visto che, oltre ad essere datate, non sono utili alla produzione e rappresentano, probabilmente, solo un costo per l’azienda in quanto devono essere smaltite.

Infine, su richiesta del sottoscritto perito, sono state estrapolate le giacenze a magazzino del ramo compressori che hanno ruotato in produzione negli ultimi 18

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Tribunale di Ancona

mesi ed è stato ricavato il loro valore di carico che è pari a € 553.107 (vedere allegato A60.07). Poiché dette rimanenze hanno già ruotato in produzione negli ultimi 18 mesi e, ad oggi, giacciono in magazzino saranno poco utili per la continuità del processo produttivo, quindi il sottoscritto ritiene congruo deprezzarle forfettariamente del 75% ed attribuire un valore di stima pari a € 140.000.

Si stima il valore delle rimanenze a magazzino della **** spa “parti calde” pari a € 500.000 (Euro cinquecentomila/00).

Si stima il valore delle rimanenze a magazzino della **** spa “compressori” pari a € 140.000 (Euro centoquarantamila/00).

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ALLEGATI ALLA PERIZIA DI STIMA