RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA

(1)

TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

SEZIONE QUARTA CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI

Esecuzione n. 1834/2011 + 512/2012 G. E. dott.ssa Federica d'Ambrosio contro:

promossa da:

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custode: avv. Fabrizio Marini

R E L A Z I O N E DI CONSULENZA TECNICA

Il sottoscritto architetto Angelo Carrino con studio in Roma via Tirso, 80 in data 30 ottobre 2013 ha prestato giuramento in qualità di C.T.U. per rispondere ai seguenti quesiti:

l) descriva il C.T.U., previo esame della documentazione in atti e dello stato dei luoghi, l'immobile

pignorato (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne) con relativa superficie in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parti comuni, accertando la completezza della documentazione prodotta e la corrispondenza delle risultanze della documentazione con lo stato dei luoghi;

2) accerti la conformità tra i dati riportati nel pignoramento e quelli risultanti dalla documentazione, riportando l'elenco delle iscrizioni e trascrizioni di pignoramenti gravanti sull'immobile ed, a parte, della trascrizione delle domande giudiziali;

3) se l'immobile non risulta accatastato, proceda all'accatastamento, ovvero esegua le variazioni necessarie per l'aggiornamento del catasto, provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione;

4) indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;

5)

indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia vigente, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli art. 17 comma 5 o 40 comma 6 della legge n. 4 7/85 ed indichi il presumibile costo della sanatoria;

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(2)

Firmato Da: RENZI SILVANA Emesso Da: POSTECOM CA3 Serial#: 8cfb1 - Firmato Da: CARRINO ANGELO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 457499878694bff089fe56878fd6f16e

(3)

(4)

Il pignoramento riguarda la seguente unità immobile:

appartamento in:

• Comune: Roma

• Via: della Tecnica n. 183

• Scala: Unica

• Piano:

l o

• Interno:

l

con annessa cantina al piano terra

così composto: salone triplo, disimpegno

, 2

camere, 2 bagni di cui uno con antibagno, cucina, 2 verande, 2 balconi e cantina; il tutto per una superficie commerciale di

mq. 184,00

circa così calcolati:

appartamento: SL V circa mq 170,00 Balcone: SLVmq 14,50x20%=circamq 3,00 Balcone: SL V mq. 18,00 x 20% = circa mq 4,00 Cantina; SLV mq. 12,00 x 60% =circa mq 7,00

Totale SLV= mq 184,00 circa.

vie brevi che in forma ufficiale non

è

stato possibile acquisire i millesimi per le varie tabelle attribuiti all

'

appartamento in questione.

Caratteristiche dell'unità immobiliare:

stato d'uso dell'immobile: da ristrutturare sufficiente buono

x

-

finiture dell'immobile: insufficienti sufficienti buone

x

-

esposizione dell'immobile: N

x

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-

riscaldamento: no centralizzato autonomo

x

,---

impianto di condizionamento d'aria: no

x

centralizzato autonomo

-

Impianto elettrico non presente da adeguare

x

^{a norma}

pavimenti e rivestimenti murali di buon livello (parquet e particolari pregi: ceramica), così come pure gli infissi interni ed esterni sono di

ottima qualità. Sono altresì presenti boiserie e armadi a muro di buona fattura.

L' appartamento affaccia su tre lati del fabbricato: lato nord, est

,

ovest, tutti prospicienti aree e giardini condominiali. E' in buone condizioni eli manutenzione e presenta finiture di buon livello

;

con infissi interni in legno ed esterni in alluminio con vetrocamera; i pavimenti sono in parquet e in ceramica; le pareti interne presentano finiture eli buon livello con boiserie, applicazioni a smalto e a stucco lucido; i soffitti sono tinteggiati, le pareti dei servizi e della cucina sono piastrellate.

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(5)

L'appartamento confina con: appartamento in

t.

2; corpo scale, vano ascensore; distacco v1a Tecnica; fabbricato di via del Ciclismo,

l O;

salvo altri.

L'immobile risultava così censito al N.C.E.U. del Comune di Roma:

foglio particella Sub zona cens. ca t. classe consist. su p.

rendita catast.

856 20 2

5 A/2 4 8,5 vani

€

2.151,04

214 500

l

^indirizzo

l

Via della Tecnica n. 183 piano: T-1 int. 1

Intestati:

- proprietario per 1/2 in regime di separazione dei beni c. f.

-proprietario per 1/2 in regime di separazione dei beni c. f.

(dati come visura catastale n. RM1294801 del 09112/2013) E' allegata in atti la documentazione ipocatastale relativa all'immobile.

Per ciò che attiene alla descrizione dell'appartamento riportata nell'atto di pignoramento i dati riportati non corrispondono a quelli risultanti all'effettivo stato dei luoghi. Infatti l'appartamento presenta una diversa distribuzione

degli

spazi interni rispetto alla planimetria catastale, con particolare riferimento alla zona giorno che vede accorpati due ambienti originari a formare un unico salone triplo; per la stanzetta attigua all'originario bagno di servizio, il quale aveva accesso diretto dal disimpegno, che oggi ha funzione di antibagno e dalla quale oggi accede detto bagno.

Inoltre risultano realizzate n. 2 verande, la prima a chiusura di una della terrazza attigua al salone e la seconda a chiusura del balcone avente accesso dalla cucina.

2° QUESITO

(Accerti il C.T.U. la conformità tra i dati riportati nel pignoramento e quelli risultanti dalla documentazione, riportando l'elenco delle iscrizioni e trascrizioni di pignoramenti gravanti sull'immobile ed, a parte, della trascrizione delle domande giudiziali)

Elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni gravanti sugli immobili:

le iscrizioni e le trascrizioni gravanti sugli immobili sono riportate nella documentazione ipocatastale depositata in atti contenete

le

iscrizioni e

le

trascrizioni ipotecarie relative ad ogni possessore al ventenni o rispetto alla data di

trascrizione

del pignoramento, rilasciata dali' Agenzia delle Entrate- Ufficio Provinciale di Roma- Reparto Servizi di Pubblicità Immobiliare di Roma I in data 01 marzo 201

, composto da:

•

Certificato storico ventennale di

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Dalle certificazioni in data 07/04/2015, prodotte dal sottoscritto CTU e allegate alla presente relazione peritale, risulta che alle

iscrizioni e

alle trascrizioni riportate nelle certificazioni ipocatastali depositate in atti si sono aggiunte le seguenti Trascrizioni e iscrizioni dal 21.10.2011 al 01.04.2015:

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TRASCRJZIONI CONTRO:

•

Form.

n. 25239 del

29.03.2012

- RETTIFICA A TRASCRIZIONE

N

75041 DEL

2011

- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI

•

Form.

n. 11296 del12.02.2013- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI

•

Form.

n. 40792 del 03.06.2013 - FAVORE: ERARIO DELLO STATO- CONTRO

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(1

/2 proprietà) -

Decreto di sequestro preventivo emesso dal Tribunale di Roma in

data 28.05.2013 rep 10369

ISCRIZIONI:

•

Form.

n. 6356 del 13.05.2013 - FAVORE:

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(1

1

2 proprietà)

-

Ipoteca giudiziale del 30. 01.2013 rep. 13231 2013, di

€

56. 100,00 a garanzia di

€ l

O

.

000,00 derivante da decreto ingiuntivo.

•

Form.

n. 6470 del

15.05.2013

- FAVORE:

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proprietà)

- Ipoteca giudiziale

del 30.01.2013 rep. 1323/2013, di

€

56.100,00 a garanzia di

€ l

O

.

000, 00 derivante da decreto ingiuntivo effettuata in ripetizione di quella trascritta al 6356 del 13.05.2015, in quanto per mero errore materiale, i dati catastali del primo degli immobili graffati venivano indicati come fg 85, p.lla 30

sub 2,

anziché, come corretto, fg 85 6, p.lla 20 sub 2.

3

°

QUESITO (Se l'immobile non risulta accatastato, proceda il C.T.U. all'accatastamento, ovvero esegua le variazioni necessarie per l'aggiornamento del catasto, provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione)

Gli

immobili oggetto della presente relazione peritale sono regolarmente accatastati.

Dall'accesso

eseguito presso

l'immobile

sono

emerse nell'appartamento alcune difformità

fra lo stato

dei luoghi

e

la

planimetria

presente in catasto, come meglio illustrato nella

risposta al

precedente l

^o

quesito.

Per

tali difformità

il

sottoscritto ha predisposto e presentato

in catasto opportuna Denuncia di Variazione (DOCFA) prot. n.

RM0226086 in data 01/04/2015.

Pertanto gli identificativi catastali oggi vengo ad essere così modificati:

rendita catast.

856 20 509

5 A/2 4 9

^vani

177 € 2.227,57

214 500

l indirizzo

l

Via della Tecnica n. 183 piano: T-1

Intestati:

dei beni

-proprietario per 1/2 in regime di separazione dei beni c. f.

(dati

come da Denuncia di Variazione prot. n. RM0226086 in

data

O 1104/20

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4 ° QUESITO

(Indichi il C.T.U. l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale)

Secondo lo strumento urbanistico del Comune di Roma il fabbricato ricade in:

Città storica - tessuti di espansione novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme T7;

Rete ecologica: nessuna prescrizione;

Carta della qualità: morfologia degli impianti urbani - morfologia degli impianti urbani moderni

-

tessuti caratterizzati dall'impianto volumetrico degli edifici - tessuti o porzioni di tessuto caratterizzati dal rapporto fra tracciati, occupazione del suolo e/o qualità degli spazi aperti

;

P.T.P.R.: Tav. "A": Paesaggio degli

insediamenti urbani,

Tav. "B": Aree urbanizzate del P.T.P.R VINCOLI

: nessuno

5° QUESITO

(Indichi il C.T.U. la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia vigente, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli art. 17 comma 5 o 40 comma 6 della legge n. 47/85 ed indichi il presumibile costo della sanatoria)

Lo stabile di cui l 'unità immobiliare è parte fu realizzato prima del l

⁰

settembre 1967, alla fine degli anni '50 dello secolo scorso, dalla Cassa per le pensioni ai dipendenti degli Enti Locali in base alle allora vigenti disposizioni sull'edilizia popolare ed economica.

L'accesso eseguito presso l'unità immobiliare ha evidenziato la presenza di due verande a chiusura di altrettante terrazze realizzate abusivamente per le quali è stata presentata richiesta di concessione in sanatori n. di pro t. 516880 del 31/03/2004.

Dagli accertamenti effettuati dal sottoscritto presso gli uffici dell'USCE del Comune di Roma è merso: che la pratica di concessione in sanatoria non

è

stata ancora definita, non essendo stata ancora assegnata ad alcun tecnico istruttore. In merito il sottoscritto ha provveduto a presentare in data 04-02

-2015

al prot. n. 17843 richiesta di sollecito per l' istruttoria della domanda di condono di cui si allega alla presente la relativa ricevuta.

La domanda di condono presente in comune reca allegata la seguente documentazione:

• Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà presentata

• Relazione descrittiva dell'abuso indicante lo stato dei lavori presentata

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• Relazione tecnica a firma del geom.

• Perizia giurata a firma del geom.

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• Certificato di idoneità statica a firma del

• Visura catastale

• N. l elaborato grafico

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(8)

• N. 4 ricevute di versamento postale attestanti il pagamento di una rata ell'oblazione e di n. 3 rate relative agli oneri concessori.

• Nota prot. n. 2009/55505 del 17/04/2009 del dipartimento VI del Comune di Roma recante richiesta di presentazione documentazione in originale.

Da quanto appreso dai funzionari dell'USCE interpellati non vi sono al momento elementi ostativi al rilascio della concessione in sanatori a per gli abusi commessi. E' necessario attendere che la pratica venga assegnata ed esaminata al fine di poter conoscere quali siano i documenti da produrre per giungere al rilascio della concessione in sanatoria e per tanto al momento non è possibile quantificare con buona approssimazione il presumibile costo della sanatoria.

In sede di accesso sono state inoltre rilevate variazioni interne rispetto alla distribuzione rappresentata nella planimetria presente in catasto, eseguite anche queste senza autorizzazione. Tali difformità riscontrate consistono nella demolizione di alcune tramezzature interne al fine di accorpare l'originario ingresso con le due stanze a questo attigue a formare un unico ambiente soggiorno-pranzo. Per dette modifiche interne è necessario provvedere, con l'ausilio di in tecnico, alla presentazione presso gli uffici comunali di apposita CILA a sanatoria per opere già eseguite. Il costo delle procedure amministrative comunali e per le previste sanzioni, ad oggi, risulta essere pari a € 509,24 alle quali occorre aggiungere i costi per l'onorario e per i relativi oneri di legge per il tecnico incaricato dello svolgimento delle necessarie attività professionali a corredo della pratica.

La necessaria Denuncia di Variazione Catastale con DOCF A, da allegare alla CILA, è stata già predisposta e presentata in catasto dal sottoscritto CTU.

Il sottoscritto CTU ha provveduto inoltre a predisporre l'APE "Attestato di Prestazione Energetica".

6° QUESITO (Dica il ^C.T.U.se ^èpossibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, in quest'ultimo caso formando i singoli lotti e, previa autorizzazione del giudice, identificando i nuovi confini e provvedendo alla redazione del frazionamento)

L'immobile può essere venduto in un unico lotto poiché trattasi di una unica unità immobiliare con annessa cantina.

7° QUESITO (Indichi il C.T.U. se l'immobile è libero o occupato, con contratto avente data certa anteriore alla notifica del pignoramento, indicando l'eventuale data di registrazione del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio o comunicando l'esistenza di un giudizio in corso per il rilascio)

Come riportato nel verbale di accesso m data 23/01/2015, che si allega in copia alla presente relazione peri tale, al momento del l'immobile risultava occupato dal sign. !6~J;:;é~·i.s;;;,(;lf'si~~'.;1^t-;

~f~!~ì!if~~~~Kt~ In merito la sig.ra presente al momento dell'accesso, ha dichiarato che

l'immobile è stato concesso in locazione alla con contratto del 01/04/2012 della durata di

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(9)

anni 2+1 con scadenza al 20/03

/2015,

già disdettato, pertanto alla data odierna l' immobile è da considerarsi libero e nella disponibilità degli attuali proprietari.

8° QUESITO

(Indichi il C.T.U. l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o indivisibilità, vincoli o oneri di natura condominiale, nonché l'eventuale esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici e l'assegnazione dell'abitazione al coniuge)

Nessuno dei vincoli previsti dal presente quesito risulta gravare sull

'

immobile pignorato.

Per quanto attiene agli oneri condominiali, nonostante le numerose richieste formulate dal Custode nominato e dal sottoscritto CTU, sia per le vie brevi che in forma ufficiale, l

'

Amministratore pro

trasmesso alcuna documentazione attestante il credito vantato dal Condominio. Pertanto non

è

possibile in questa sede dare indicazioni circa l' esistenza o meno di debiti nei confronti del Condominio per eventuali quote non pagate.

9° QUESITO

(Determini il C.T.U. il valore dell'immobile con indicazione del criterio di stima usato)

Il più probabile valore di mercato del bene oggetto della presente perizia è quel valore venale attribuibile agli immobili in regime di libero mercato ed in condizioni di ordinarietà, considerand

o

cioè il bene da stimare in condizioni di

utilizzazione

ordinaria, non fuori del comune, prescindendo quindi da particolari situazioni

, eventi o necessità.

La determinazione del più probabile valore di mercato del bene è funzione di più parametri dipendenti da tutte le caratteristiche del bene, s1a tecniche che economiche, e dall'ordinario binomio domanda-offerta.

Al fine di soddisfare al meglio l' esigenza pratica per la quale è richiesto il giudizio di stima e nel rispetto di quella indispensabile logica e razionalità per cui il giudizio di stima va espresso con ragionamenti lineari e supportato da concreti riferimenti, tra i metodi di stima di più normale uso viene adotta la classe di

"stime sintetiche".

Queste consistono nella determinazione del più probabile prezzo del bene in ordinario commercio, paragonandolo con altri immobili similari aventi analoghe caratteristiche ed operando le aggiunte o le detrazioni del caso. Nell

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ambito di questa classe, viene adottata la stima sintetica in base a parametri tecnici a metro quadrato di superficie commerciale. Pertanto

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da indagini e ricerche di

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(10)

mercato è risultato, per appartamenti siti nel Comune di Roma, simili per ubicazione, condizioni e caratteristiche, considerato inoltre il livello e il grado di finiture nonché lo stato di conservazione dell'immobile e dello stabile, un prezzo di mercato, tenuto conto anche dell'attuale situazione del mercato immobiliare che rende particolarmente complesso prevedere l'effettivo prezzo di vendita del bene, verosimilmente pari a € 3.900,00 (tremilanovecento/00) per metro quadrato di Superficie Commerciale che porta alla seguente valutazione:

l

Totale valore immobile

l

^mq.

l

^184,00

l

^X

l

^€./mq

l

^€^3.900,00

l= l

^€717.600,00

l

VALORE DELL'IMMOBILE:

Pertanto il più probabile valore di mercato dell'immobile è pari a € 715.000,00 (euro settecentog uindicimila/00).

FORMAZIONE DEL LOTTO CON CONFINI E DA TI CATASTALI:

Lotto unico:

appartamento in: Comune: Roma, via: della Tecnica n. 183, scala unica, piano l ⁰^, interno l, con annessa cantina al piano terra

così composto: salone triplo, disimpegno, 2 camere, 2 bagni di cui uno con antibagno, cucina, 2 verande, 2 balconi e cantina; il tutto per una superficie commerciale di mq. 184,00 circa, censito al N.C.E.U. del Comune di Roma:

rendita catast.

856 20 509

5 A/2 4 8,5 ^vani

€

2.151,04

214 500

l indirizzo l Via della Tecnica n. 183 piano: T-1

Intestati:

dei beni c. f.

e dei beni c. f.

(dati come da Denuncia di Variazione pro t. n. RM0226086 in data O 1/04/20 15)

confini: appartamento int. 2; corpo scale; vano ascensore; distacco via Tecnica; fabbricato di via del Ciclismo, l O; salvo altri.

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