PERIZIA TECNICA D UFFICIO

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TRIBUNALE DI FOGGIA

ILL.mo G.E. Dott. M. PALAGANO

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Procedura Esecutiva Immobiliare n. 423/17 R.G.E.

Promossa da

creditore M.P.S. CAPITAL SERVICE BANCA PER LE IMPRESE S.P.A.

creditore intervenuto

contro

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RELAZIONE di

PERIZIA TECNICA D’UFFICIO

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INDICE DEI CAPITOLI

PREMESSA

RISPOSTE Al QUESITI 1.0 QUESITO 1

1.1. Completezza documenti di cui all’art. 567 1.2. Ricostruzione vicende traslative

1.3. Corrispondenza dei dati catastali 1.4. Sussistenza altre procedure esecutive 1.5. Regime patrimoniale del debitore 2.0 QUESITO 2

2.1. Identificazione dei beni 2.2. Esatta individuazione dei beni 3.0 QUESITO 3

3.1. Descrizione analitica dei beni 4.0 QUESITO 4

4.1. Stima dei beni

4.2. Specificazione delle superfici rilevate 5.0 QUESITO 5

5.1. Verifica della comoda separabilità 6.0 QUESITO 6

6.1. Individuazione e descrizione del lotto 7.0 QUESITO 7

7.1. Stato di possesso dei beni 8.0 QUESITO 8

8.1. Formalità, vincoli od oneri che resteranno a carico dell’acquirente 9.0 QUESITO 9

9.1 Formalità, vincoli od oneri che risulteranno non opponibili all’acquirente 10.0 QUESITO 10

10.1 Regolarità edilizia e urbanistica dei beni.

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10.2 Dichiarazione di agibilità 10.3 Regolarità catastale 11.0 QUESITO 11

11.1 Attestato di prestazione energetica 12.0 CONCLUSIONI – Scheda di sintesi

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ALLEGATI

A – Ordinanza di nomina

B – Comunicazioni inizio operazioni peritali C – Verbali di sopralluogo

D – Visure presso la Conservatoria dei RR. II.

E – Atto di provenienza F – Visure catastali aggiornate G – Mappa censuaria

H – Planimetrie catastali

I – Documentazione tecnica prodotta dall’U.T.C. di Foggia J – Individuazione fabbricato con ortofoto

K – Regime patrimoniale del debitore L – Stato di possesso dei beni

M – Rassegna fotografica

N – Rilievo Planimetrico del compendio pignorato O – Valutazione del Lotto

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0.0 - PREMESSA

Con convocazione telefonica della Cancelleria per le Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Foggia, la sottoscritta ing. Claudia FORTUNATI con studio in Lucera alla via C.

Petrilli n. 1, veniva invitata a presentarsi presso la stessa il giorno 03/10/2019 per l’affidamento della Consulenza Tecnica d’Ufficio relativa alla Procedura Esecutiva n. 423/17 R.G.E. Imm. promossa da M.P.S. CAPITAL SERVICE BANCA PER LE IMPRESE S.P.A. via Leone Pancaldo N. 4 - Firenze (FI) C.F. / ******** località Pietre Nere -

In tale data la sottoscritta veniva nominata, dal su citato Giudice, C.T.U. per la procedura in oggetto e dopo il giuramento di rito gli venivano affidati i seguenti quesiti (v.

all. A):

“Esaminati gli atti contenuti nel fascicolo processuale e previa effettuazione di sopralluogo ed ispezione dei beni oggetto di esecuzione, proceda l’esperto al:

1. Controllo completezza documenti di cui all’art. 567, comma 2, cp.c. (estratto del catasto, certificati delle iscrizioni e trascrizioni, a favore e contro, relative al compendio pignorato nei venti anni anteriori alla trascrizione pignoramento, atto di trasferimento . anteriore di almeno venti anni alla trascrizione del pignoramento), segnalando immediatamente al Giudice dell'esecuzione quelli, mancanti. o inidonei, senza proseguire nelle operazioni di stima.

1.bis - Ricostruzione vicende traslative degli immobili pignorati nel ventennio anteriore al pignoramento, sulla base della documentazione già in atti, esplicitando i. vari passaggi (senza effettuare rinvii per relationem alla documentazione in atti o alla certificazione notarile della quale non è sufficiente riportarne pedissequamente il contenuto) e dando atto delle eventuali variazioni catastali che hanno interessato l'immobile pignorato nel corso del tempo

In mancanza di continuità nelle trascrizioni o per il caso di incompletezza della documentazione ipocatastale ventennale l’esperto dovrà sospendere le operazioni, relazionando al G.E. al fine di ottenere indicazioni per il prosieguo, mentre non potrà autonomamente integrare la documentazione ipocatastale.

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1.ter – Verifica corrispondenza dei dati catastali degli immobili con quelli riportati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, specificando - per il caso, in cui riportino dati catastali non più attuali - se le variazioni intervenute in epoca anteriore alla trascrizione del pignoramento (per fusione, soppressione, etc.) abbiano determinato modifiche sul piano della consistenza dell'immobile.( In tal caso l’esperto dovrà sospendere le operazioni peritali relazionando al G.E.)

1. quater – Verifica sussistenza altre procedure esecutive gravanti sul medesimo immobile, relazionando al G.E., in caso di esito positivo e previa sospensione delle operazioni peritali

1.quinquies – Verifica regime patrimoniale del debitore gravanti sul medesimo immobile: se coniugato, a tal uopo producendo l'estratto dell'atto di matrimonio (ovvero il certificato di stato libero), evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione

2. Identificazione dei beni comprensiva dei confini e dei dati catastali, indicandone tipologia, ubicazione, accessi, confini, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni:

2.bis – Esatta individuazione dei fabbricati e dei terreni oggetto di pignoramento, mediante sovrapposizione delle ortofoto o delle foto satellitari o stralcio di foto satellitari od ortafoto, reperibili anche sul web e sui siti ufficiali degli enti locali, con le mappe catastali elaborate dalla SOGEI, dandone esplicitamente atto nella relazione in .risposta al presente .quesito e corredando la perizia. di un apposito elaborato grafico in scala recante la sovrapposizione tra le vigenti mappe catastali e foto satellitari od ortofoto per la localizzazione del bene/i staggito/i

3. Analitica descrizione dei beni mediante allegazione di planimetrie catastali per gli immobili urbani, delle planimetrie risultanti dal sopralluogo e dai rilievi eseguiti in adeguato rapporto di scala; e di riproduzioni fotografiche degli stessi; in particolare indichi le caratteristiche strutturali e distributive dell'immobile, l'altezza utile interna, le finiture e le caratteristiche esterne ed interne, lo stato di manutenzione e conservazione, la presenza di eventuali proprietà condominiali, la dotazione di impianti tecnologici e la loro rispondenza al D.M. 37/08, precisandone in caso contrario i presumibili costi di adeguamento

4. Stima dei beni in base al valore di mercato in base al valore di mercato,da determinare mediante calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione ' del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute o per quelle occorrenti . ai

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fini delle operazioni di bonifica ove siano' presenti rifiuti tossici o nocivi

4.- bis – Specificazione delle superfici rilevate in forma tabellare delle superfici rilevate in accordo alle indicazioni di cui all'allegato 2) del Manuale della Banca Dati dell'OMI, esplicitando i coefficienti di omogeneizzazione impiegati per le pertinenze, sino al calcolo della complessiva superficie commerciale vendibile

5. Verifica della comoda separabilità in caso di bene indiviso della comoda separabilità in natura della quota spettante all'esecutato. L'esperto dovrà indicare il valore di stima dell'intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise, accertando altresì la riduzione del valore dell'immobile conseguente al fatto che detta quota sia venduta da sola

6. Individuazione e descrizione dei lotti da porre in vendita, indicando per ciascuno ubicazione, consistenza, confini, dati catastali e prezzo base

7. Individuazione dello stato di possesso dei beni, (ad es. verificando l'intestazione dei contratti di luce, acqua e gas ed il soggetto che nel corso degli anni ha pagato l'Ici/Imu) con l'indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento precisando data di registrazione, durata, data di scadenza (anche ai fini della eventuale disdetta), data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente promossa per il rilascio. Verifichi l'esperto se il canone pattuito sia o meno adeguato ai sensi dell'art. 2923, III coma c.c., ovvero corrispondente al giusto prezzo od a quello risultante da precedenti locazioni

8. Accertamento esistenza di eventuali formalità, vincoli od oneri anche di natura condominiale (*), gravanti sui beni, che resteranno a carico dell’acquirente ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il loro carattere storico-artistico nonché l'esistenza di diritti reali di terzi (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che limitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l'eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento e l'incidenza sul valore di stima;

(*) Indichi, in particolare: l’importo annuo spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie), le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute, le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, le eventuali cause in corso, le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), la sussistenza di provvedimenti

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eventuali obbligazioni propter rem

9. Accertamento esistenza di eventuali formalità, vincoli od oneri gravanti sui beni, che saranno cancellati o che non risulteranno non opponibili all’acquirente

10. Verifica regolarità edilizia e urbanistica dei beni, alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni, nonché all'accertamento dell'esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa per fondi rustici e terreni aventi superficie superiore a 5.000 mq, anche se pertinenza di fabbricati

11. Verifica sussistenza attestato di prestazione energetica, se abilitato, ovvero in mancanza avvalendosi dell'ausilio di un tecnico certificatore (le cui competenze saranno liquidate dal G.E. ai sensi dell'art. 56 D.P.R.115/2002) della sussistenza dell'attestato di prestazione energetica relativa al compendio staggiato, provvedendo, qualora essa non vi sia, alla predisposizione della medesima certificazione, con asseverazione relativa ai cespiti per i quali è necessaria

In particolare per gli immobili urbani, l'esperto dovrà:

a. accertare se essi risultino regolarmente accatastati limitandosi, per il caso negativo, a darne atto nell'elaborato tecnico ed a quantificare i costi occorrenti;

b. verificare la conformità tra quanto rilevato in sede di sopralluogo e quanto desumibile dalle planimetrie catastali in atti, precisando in caso di difformità le eventuali attività tecniche da porre in essere ed i prevedibili costi per la corretta rappresentazione dello stato dei luoghi, qualora necessarie per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento dei beni

c. accertare se siano stati costruiti prima del 10.9.1967, ovvero successivamente a tale data, indicando gli estremi della licenza o concessione edilizia permesso di costruire o altro titolo abilitativo (e delle eventuali varianti), ovvero della concessione in sanatoria eventualmente rilasciata dalla competente autorità amministrativa

d. verificare se siano stati realizzati nel rispetto delle norme edilizie in vigore all'epoca della loro costruzione riscontrando contestualmente la coincidenza tra quanto assentito col titolo abilitativo e ciò che in concreto è stato realizzato

e. descrivere, ove presenti, le opere abusive, precisando se siano o meno suscettibili di sanatoria alla stregua della vigente legislazione: in caso di abusi sanabili, l'esperto dovrà determinare il valore di mercato di edifici analoghi, diminuito delle spese presumibilmente necessarie per la regolarizzazione;

in caso di abusi non suscettibili di sanatoria, l'esperto dovrà invece determinare il valore di mercato del

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terreno sul quale sorge la costruzione abusiva, diminuito delle spese che l'aggiudicatario dovrà sostenere per la sua demolizione e per il pagamento delle relative sanzioni e aumentato dell'eventuale valore d'uso dell'edificio fino alla sua demolizione

f. per l'edilizia convenzionata, accertare se la proprietà del suolo su cui sorge il bene pignorato appartenga all'Ente concedente e se siano state completate dallo stesso le eventuali procedure espropriative.

Per gli immobili a uso industriale, l'esperto dovrà accertare se gli impianti tecnologici siano conformi alla normativa in materia di sicurezza e se nell'area siano presenti rifiuti speciali o tossici, determinando, nell'ipotesi affermativa, i presumibili costi di smaltimento, in base ai codici CER dei rifiuti qualora individuabili, nonché le iscrizioni e le abilitazioni di Legge:che devono possedere le imprese che dovranno occuparsi della gestione degli stessi';

Per i terreni, l'esperto dovrà accertare se siano suscettibili di destinazione edificatoria, acquisendo presso i competenti uffici il relativo certificato di destinazione urbanistica, precisando indici, parametri e prescrizioni individuati dai vigenti strumenti urbanistici comunali o ad essi sovra ordinati e dai regolamenti locali;

12. Verifica della sussistenza delle condizioni di cui all'art. 1-quater della legge 18 dicembre 2008, n. 199 per l'eventuale cessione in proprietà degli immobili pignorati agli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, in tal caso inserendo nella relazione peritale l'espresso avvertimento che l'esecutato ha la possibilità di formulare apposita istanza in tal senso all'Istituto Autonomo per le Case Popolari della Provincia di Foggia, ovvero ad altro istituto autonomo, prima che sia disposta la vendita.

La relazione dovrà essere corredata di uno specchio riepilogativo in cui siano indicati, sinteticamente, per ciascun lotto singolarmente numerato: la tipologia del bene; la sommaria descrizione; il comune di ubicazione, frazione, via o località; confini, estensione e dati catastali (per i terreni: foglio, particella, estensione e tipo di coltura; per i fabbricati: foglio, particella, eventuale subalterno, numero di vani ed accessori, numero civico, piano e numero di interno); l'attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene; l'eventuale stato di comproprietà; le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti; lo stato di occupazione; la regolarità edilizio-urbanistiche; la conformità catastale; l'abitabilità e l'agibilità; il valore del bene da porre a base d'asta, precisandone diritto e quota

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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA

Eseguite le relative indagini catastali e rilevati successivamente i dati e gli elementi necessari per lo svolgimento dell'incarico peritale, verificati i luoghi interessati dalla procedura di espropriazione, la sottoscritta ha redatto la presente relazione, riportando in essa le relative risultanze e conclusioni.

Dalla descrizione dei beni riportata nell'Atto di Pignoramento relativo alla Proc. Esec.

Imm. n. 423/17 si riscontra che gli immobili sottoposti a pignoramento sono i seguenti:

 BENI IMMOBILI: di proprietà della Società *************

1. Complesso immobiliare sito in Rodi Garganico sulla litoranea per S. Menaio composto da piano seminterrato, piano terra, primo e secondo piano, confinante con strada comunale Pietre Nere su due lati, strada ferrata Ferrovie del Gargano, salvo altri, riportato nel Catasto Urbano del Comune di Rodi Garganico al foglio 16 p.lla 519 sub 5 ( già particelle 519 sub 1, 2 3 4), cat. D/4 rendita €. 29.996,00.

2. Area Urbana sita in Rodi Garganico località Murge Nere, riportato nel catasto fabbricati del Comune di Rodi Garaganico al foglio 16 p.lla 593;

3. Terreno sito in Rodi Garganico della superficie di Ha.0.06.31 riportato nel catasto terreni del Comune di Rodi Garganico al foglio 16 p.lla 41 - incolto produttivo- di Ha.

0.06.31 con R.D. di €. 0,13 e R.A. di €. 0,10.

 BENI IMMOBILI: di proprietà del sig. **********

4. Abitazione in villini sita in Vico del Gargano alla via del Carbonaio n. 8 (Frazione San Menaio) posta al piano terra riportata nel catasto fabbricati del Comune di Vico del Gargano al foglio 3 particella 493 sub. 4 – cat. A/7 - classe 2 -vani 3,5 - Rendita €.

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225,95;

5. Abitazione in villini sita in Vico del Gargano alla via del Carbonaio n. 8 (Frazione San Menaio)posta al piano terra riportata nel catasto fabbricati Comune di Vico del Gargano al foglio 3 particella 493 sub. 5 – cat. A/7 - classe 2 -vani 2,5 - Rendita €.

161,39;

6. Abitazione in villini sita in Vico del Gargano alla via del Carbonaio n. 8 (Frazione San Menaio)posta al piano terra riportata nel catasto fabbricati de1 Comune di Vico del Gargano al foglio 3 particella 493 sub. 9 – cat. A/7 - classe 2 -vani 3 -Rendita €.

193,67;

7. Abitazione in villini sita in Vico del Gargano alla via del Carbonaio n. 8 (Frazione San Menaio) posta al piano terra riportata nel catasto fabbricati de1 Comune di Vico del Gargano al foglio 3 particella 493 sub. 8 – cat. A/7 - classe 2 vani 3 - Rendita €.

193,67;

8. Appezzamenti di terreno siti in agro di Ischitella riportati nel catasto terreni del Comune di Ischitella al foglio 14:

a. P.lla 1 - agrumeto irriguo - cl. 3 di Ha. 0.14.88, R.D. di €.30,74 e R.A. di €.14,60;

b. P.lla 2- agrumeto irriguo - cl. 3 di Ha. 0.01.10, R.D. di €.2,27 e R.A. di €.1,08;

c. P.lla 3- agrumeto irriguo - cl. 3 di Ha. 0.36.88, R.D. di €.76,19 e R.A. di €.36,19;

d. P.lla 4 - fabbricato rurale - di Ha. 0.02.26 ;

e. P.lla 6 - seminativo arborato - cl. 1 di Ha. 0.09.44, R.D. 6,09 e R.A. di €. 2,68;

f. P.lla 9 - orto - classe U di Ha. 0.12.39 con R.D. di €. 10,88 e R.A. di €. 8,86;

g. P.lla 153 – pascolo arborato – cl. 3 Ha. 0.09.44, R.D. 0,59 e R.A. di €. 0,54; Il

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Regione Puglia Provincia FG Indirizzo Litoranea per S. Menaio

Comune RODI GARGANICO

Latitudine 41.932468 41°55'56.9"N

Longitudine 15.926158 15°55'34.2"E

Operazioni peritali

La sottoscritta dopo aver esaminato gli atti, fissava il primo sopralluogo in data 23/12/2019 alle ore 09,30, presso gli immobili da periziare, siti in Comune di RODI GARGANICO (FG) in località Pietre Nere, dandone comunicazione al debitore e alla parte creditrice a mezzo Racc. 1 e PEC. (cfr. All. B).

Su richiesta della parte debitrice la data del sopralluogo veniva posticipata al 04/01/2020, luogo di incontro gli immobili denominati "*******" in località Pietre Nere in comune di RODI GARGANICO (FG).

In tale data alle ore 11,00 giunta presso i luoghi da periziare, trovava convenuto il sig.

************* amm.re della Soc. *************.. Si dava così inizio alle operazioni di sopraluogo ed ispezione del complesso immobiliare riportato al fg. 16 p.lla 519 sub 5,

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dell'Area Urbana al fg. 16, p.lla 593 e del Terreno al al fg. 16, p.lla 41

Pertanto la sottoscritta C.T.U., secondo i quesiti proposti dal Giudice, dopo aver individuato i beni oggetto del pignoramento attraverso la verifica dell’indirizzo e i dati e gli elaborati catastali, procedeva ad effettuare un dettagliato rilievo metrico degli stessi, comprese tutte le pertinenze ed accessori, alla constatazione del loro grado di finitura e manutenzione, nonché del corredo impiantistico, effettuando nell’occasione ampia rassegna fotografica. Il tutto come riportato nel verbale di sopralluogo (cfr. All. C).

Nell’occasione il sig. ********** consegnava alla sottoscritta copia del Permesso a Costruire n. 67/2014 e copia del certificato di agibilità del 09/09/2014 relativo alla riconversione dell'Hotel Pietre Nere in R.S.S.A.. La sottoscritta inoltre faceva richiesta al sig.

******* della seguente documentazione in suo possesso: atti di provenienza, e altra documentazione relativa agli immobili. All'atto del sopralluogo l'immobile al fg. 16 p.lla 519 sub 5 risultava locato alla Società ********** e adibita a residenza sociosanitaria, pertanto il C.T.U. faceva richiesta al sig. ******** di copia del contratto di locazione.

Successivamente la sottoscritta, accompagnata dal sig. ********* si recava in comune di Vico del Gargano per ispezionare le abitazioni in villino in via del Carbonaio n. 8 Fraz. Di San Menaio, riportati al foglio 3 particella 493 sub. 4, 5, 8 e 9, ed infine i terreni in comune di Ischitella riportati al fg. 14 p.lle 1, 2, 3, 4, 6, 9, 153.

La sottoscritta, inoltre, eseguiva indagini presso:

 l’Uff. Tecnico del Comune di RODI GARGANICO (FG);

 l’Uff. Tecnico del Comune di VICO del GARGANO (FG);

 l’Uff. Tecnico del Comune di ISCHITELLA (FG);

 l’Uff. “Stato civile” del comune di VICO DEL GARGANO (FG);

 la Conservatoria dei RR.II. di Lucera

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 l’Agenzia del Territorio di Foggia.

DOCUMENTAZIONE ACQUISITA

 presso l’Agenzia del Territorio di Foggia

• ispezione ipotecaria elenco formalità

• visura catastale storica per immobile aggiornata

• estratto di mappa catastale per gli immobili oggetto della procedura.

 presso l’UTC di RODI GARGANICO documentazione relativa a:

Complesso immobiliare (R.S.S.A.) con adiacente area urbana e terreno

• Concessione Edilizia n. 24 del 04/07/2000

• Permesso di Costruire n.67 del 14/08/2014 con elaborati grafici relativi

• Certificato di agibilità relativo alla riconversione del ciclo merceologico dell'Hotel Pietre Nere in R.S.S.A.

 presso l’UTC di VICO del GARGANO documentazione relativa a:

Abitazioni in villini Fraz. San Menaio

• Nulla Osta per Lavori Edili del 03/08/1965

• Certificato di Ultimazione dei Lavori del 28/04/1967

 presso l’UTC di ISCHITELLA documentazione relativa a:

Appezzamenti di terreno

• Certificato di destinazione urbanistica

 presso l’Ufficio Stato Civile del comune di VIco del Gargano

•

Estratto dell’Atto di matrimonio di **********, nato a Foggia (FG) il *******

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RISPOSTE AI QUESITI

1.0 QUESITO 1

1.1 Completezza documenti (art. 567, comma 2, cp.c.)

Documentazione presente in atti:

 Certificazione notarile a firma del Notaio Dott. Silvio SCAGLIA di Agrigento del 16/10/2016 attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari

 Nota di Trascrizione del pignoramento del 06/09/2017 Reg. part. 5486 Reg. gen. 6701 Pertanto la documentazione di cui all’art. 567 c.p.c. depositata dal legale del creditore procedente è da considerarsi completa ed idonea alla procedura di pignoramento.

1.2. Ricostruzione vicende traslative

Sulla scorta della suddetta documentazione, riscontrata la continuità storica delle trascrizioni ed accertata la regolarità degli atti di trasferimento e delle relative note di trascrizione, lo scrivente ha individuato la seguente:

CRONISTORIA VENTENNALE DELLA PROPRIETÀ

degli immobili pignorati

1.

Complesso immobiliare

in Rodi Garganico (R.S.S.A.) al fg 16 p.lla 519 sub 5

2.

Area Urbana

in Rodi Garganico località Murge Nere al fg 16 p.lla 593

 Detti immobili appartengono alla società ************* con sede in ****** c.f.

*********, per l’intera proprietà per averle ricevute, quando ancora era denominata

*********** con sede in ********** c.f. *********, in forza di Atto Notarile

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Pubblico di Scissione del 20/02/2002 ai rogiti del Notaio Alba MAZZEO di Foggia, rep.

42505, trascritto il 06/03/2002 ai nn. 1886/1571, dalla società denominata **** – Società a responsabilità limitata, con sede in Roma c.f. *********** che aveva originariamente acquistato le particelle 39 – 40 – 41 del foglio di mappa 16 da cui derivano le attuali unità censuarie.

 Alla ****** – S.R.L. i suddetti immobili sono pervenuti per averli costruiti su un lotto di terreno originariamente identificato con la particella 519, derivante dalla soppressione delle particelle 39 e 40. Le predette originarie particelle, erano state acquistate quando la società ***** srl era ancora denominata “********* Srl” con sede in Foggia, mediante Atto Notarile di Compravendita del 20/01/1982 ai rogiti del notaio Giuliani, rep. 12097, racc. 4713, atto trascritto il 23/02/1982 ai nn.

382656/1581 dalla sig.ra ****** nata a Vico del Gargano il *******.

3.

Terreno

in Rodi Garganico di Ha.0.06.31 al foglio 16 p.lla 41

 Detto immobile appartiene per l’intera proprietà al COMUNE DI RODI GARGANICO per ATTO PUBBLICO di CESSIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO GRATUITO del 31/05/2018 rep. 698 a rogito del Segretario Comunale COCCIA ANTONIO Trascritto presso l’Ufficio Provinciale di Foggia - Servizio di Pubblicità Immobiliare il 15/06/2018 ai nn. 5009/4106 contro la società *******+ SRL con sede in Rodi Garganico c.f. *********

 alla società ******* SRL con sede in Rodi Garganico c.f. **********, l'immobile era pervenuto, quando ancora era denominata per Atto Notarile Pubblico di Scissione del 20/02/2002 ai rogiti del Notaio Alba MAZZEO di Foggia, rep. 42505, trascritto il 06/03/2002 ai nn. 1886/1571, dalla società denominata

******* – Società a responsabilità limitata, con sede in Roma c.f. ********* che

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aveva originariamente acquistato le particelle 39 – 40 – 41 del foglio di mappa 16 da cui derivano le attuali unità censuarie.

 Alla ******** – S.R.L. il suddetto immobile era pervenuti per averlo acquistato mediante Atto di Compravendita del 24/11/2000 a rogito del Notaio Alba MAZZEO di Foggia, rep. 40297, trascritto il 25/11/2000 ai nn. 11320/9407 da **********

nata a Vico del Gargano il 14/08/1904 c.f. *********, alla quale era a sua volta pervenuto in nuda proprietà da *********** con atto per notaio DE MAJO del 27/12/1955 reg.to a Vico del Gargano il 04/01/1956 al. n. 369, trascritto a Lucera il 21/01/1956 al n. 352420 e per successivo consolidamento di usufrutto in morte della predetta ********** deceduta il 26/11/1956, giusta denuncia reg.ta a Vico del Gargano il 23/05/1957 al n. 212/4 mod. I, vol. 66 classificata al n. 65 vol 23.

4.

Abitazione in villini

in Vico del Gargano (Fraz. San Menaio) al fg 3 p.lla 493 sub. 4 5.

Abitazione in villini

in Vico del Gargano (Fraz. San Menaio) al fg 3 p.lla 493 sub. 5

7.

Abitazione in villini

 Detti immobili (4. 5. e 7.) appartengono al sig. ********** nato a Foggia il *******

c.f. **********, per l'intera proprietà, per essergli pervenuti nella maniera seguente:

a. Per la quota di 1/2 indiviso, giusta successione ereditaria regolata da testamento registrato a San Severo il 19/01/1990 al n. 119, apertasi il 27/08/1989 in morte di

********** nato ad **********, denuncia 91 vol 170, atto trascritto il 15/02/1994 ai nn. 918/1114;

b. Per la rimanente quota di 1/2 indiviso, per averli ricevuti in donazione in forza dell'atto notarile pubblico dell'11/04/2005 ai rogiti del notaio D'Addetta Carla da

(18)

Vico del Gargano: atto trascritto il 28/04/2005 ai nn. 3598/2571 da ********

nata ad Ischitella (FG) il 30/10/1919 c.f. **************, alla quale erano pervenuti dalla successione ereditaria apertasi in morte di ************ del precedente punto a.

6.

Abitazione in villini

 Detto immobile (6.) appartiene al sig. ********* nato ********+ c.f. **********, per l'intera proprietà, per essergli pervenuti nella maniera seguente:

a. Per la quota di 1/2, per averlo ricevuto in donazione in forza dell'atto notarile pubblico dell'11/04/2005 a rogito del notaio D'Addetta Carla da Vico del Gargano, atto trascritto il 28/04/2005 ai nn. 3598/2571 da ******** nata ad

********* c.f. ***********, alla quale era pervenuto giusta successione ereditaria regolata da testamento registrato a San Severo il 19/01/1990 al n. 119, apertasi il 27/08/1989 in morte di ***********+ nato ad **********, denuncia 91 vol 170, atto trascritto il 15/02/1994 ai nn. 918/1114;

b. Per la rimanente quota di 1/2, per atto di compravendita dell'11/04/2005 a rogito del notaio D'Addetta Carla da Vico del Gargano, atto trascritto il 28/04/2005 ai nn. 3599/2572 da ************* nata ad ********** c.f.

*********, alla quale era pervenuto dalla successione ereditaria apertasi in morte di ********** del punto a.

8.

Appezzamenti di terreno

in agro di Ischitella al foglio 14:

— P.lla 1 - agrumeto irriguo - cl. 3 di Ha. 0.14.88, R.D. di €.30,74 e R.A. di €.14,60;

— P.lla 2- agrumeto irriguo - cl. 3 di Ha. 0.01.10, R.D. di €.2,27 e R.A. di €.1,08;

(19)

— P.lla 3- agrumeto irriguo - cl. 3 di Ha. 0.36.88, R.D. di €.76,19 e R.A. di €.36,19;

— P.lla 4 - fabbricato rurale - di Ha. 0.02.26 ;

— P.lla 6 - seminativo arborato - cl. 1 di Ha. 0.09.44, R.D. 6,09 e R.A. di €. 2,68;

— P.lla 9 - orto - classe U di Ha. 0.12.39 con R.D. di €. 10,88 e R.A. di €. 8,86;

— P.lla 153 – pascolo arborato – cl. 3 Ha. 0.09.44, R.D. 0,59 e R.A. di €. 0,54; Il

 Detti immobili appartengono al sig. *********** nato *********** c.f.

************++, per l'intera proprietà, per essergli pervenuti nella maniera seguente:

a. Per la quota di 1/2, per averlo ricevuto in donazione in forza dell'atto notarile pubblico del 28/06/1989 a rogito del notaio Finizia Vittorio da Manfredonia, rep.

20006, atto trascritto il 06/07/1989 ai nn. 5305/37506 da ********** nato ad

********* c.f. *********** e ********** nata ******** c.f. *********+ La rimanete quota di 1/2 la riceve, con lo stesso atto, la sig.ra ************ nata a

********* c.f. *************.

b. Per la rimanente quota di 1/2, per averla successivamente acquistata da

*********** nata a **********, in forza dell'atto di compravendita dell'11/04/2005 a rogito del notaio D'Addetta Carla da Vico del Gargano, atto trascritto il 28/04/2005 ai nn. 3599/2572, alla quale era pervenuto per atto di donazione al punto a.

1.3 Corrispondenza dei dati catastali

In base ai controlli effettuati presso i competenti uffici catastali, quanto oggetto della

(20)

1.

Complesso immobiliare

in Rodi Garganico (R.S.S.A.)

 Catasto fabbricati di Rodi Garganico (FG) , F. 16 p.lla 519 sub 5, categoria D/4, rendita euro 29.996,00 indirizzo: via Contrada Murge Nere snc, piano S1-T1-1-2-3.

Dati derivanti da:

L'unità censuaria attualmente censita al foglio 16 p.lla 519 sub 5 è stata originata da diverse variazioni catastali.

— In origine la predetta unità immobiliare censita con il foglio 16 p.ll 519, 520, 522 graffate, categ. Cat. C/1, era stata costruita su un appezzamento di terreno di are 31,90, censito al foglio di mappa 16, p.lla 519 derivante dalla soppressione delle originarie p.lle 39 e 40.

— Con VARIAZIONE del 12/07/1995 per demolizione è divenuta area urbana identificata con il foglio 16, p.lla 519.

— Con VARIAZIONE catastale del 05/11/2002 prot. N. 262349 derivante da unità afferenti edificate su area urbana, è divenuta p.lla 519 sub 1.

— Con VARIAZIONE del 12/06/2003 protocollo n. 187146 in atti dal 12/06/2003 ULTIMAZIONE FABBRICATO URBANO viene attribuita la categoria catastale D/2

— Con VARIAZIONE del 28/07/2003 nprot. N. 231566, per ampliamento e diversa distribuzione degli spazi interni è divenuta particella 519 sub 2.

— Con VARIAZIONE catastale per ampliamento del 06/07/2007 protocollo n.

FG0290469, è divenuta p.lla 519 sub 3.

— Con VARIAZIONE per ulteriore ampliamento catastale del 09/05/2011 prot. N.

FG0129221 è divenuta p.lla 519 sub 4.

— Con VARIAZIONE del 28/08/2014 prot. N. FG0180105, passando da albergo (cat.

D/2) a residenza sanitaria (cat D/4), ha assunto l'attuale identificativo catastale

(21)

f. 16 p.lla 519 sub 5.

in ditta a:

— ******** S.R.L. con sede in Rodi Garganico c.f*********** Proprietà per 1/1.

Dati derivanti da:

ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 01/08/2005 Trascrizione in atti dal 08/08/2005 Repertorio n.: 12153 Rogante: D`ADDETTA CARLA Sede: VICO DEL GARGANO

2. Area Urbana in Rodi Garganico località Murge Nere

 Catasto fabbricati di Rodi Garganico (FG) , F. 16 p.lla 593, categoria AREA URBANA, rendita euro 29.996,00 indirizzo: Contrada Murge Nere, piano T.

Dati derivanti da:

— VARIAZIONE catastale del 12/07/1995, dell'unità censuaria avente categoria C/1, identificato con le particelle 519, 520, e 522 graffate del foglio di mappa 16. Originariamente edificate su appezzamento di terreno di are 31,90, censito al foglio di mappa 16, p.lla 519 derivante dalla soppressione delle originarie p.lle 39 e 40.

in ditta a:

— ********** S.R.L. con sede in Rodi Garganico c.f. ***********+ Proprietà per 1/1.

Dati derivanti da:

ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 20/02/2002 protocollo n. 00068626 Voltura in atti dal 20/03/2002 Repertorio n.: 42505 Rogante: MAZZEO Sede: FOGGIA

3. Terreno in Rodi Garganico

(22)

U, superficie are 6,31, reddito dominicale euro 0,13, reddito agricolo euro 0,10 indirizzo: Contrada Murge Nere, piano T.

Dati derivanti da:

— Impianto meccanografico del 10/12/1976 in ditta a:

— COMUNE di RODI GARGANICO con sede in Rodi Garganico c.f. 84000870711 Proprietà per 1/1.

Dati derivanti da:

ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 31/05/2018 Trascrizione in atti dal 15/06/2018 Repertorio n.: 698 Rogante: COCCIA ANTONIO- SEGRETARIO Sede: RODI GARGANICO

PER DETTO BENE NON SI È PROCEDUTO ALLA STIMA in quanto NON APPARTENETE ai soggetti esecutati.

Abitazioni in villini

in Vico del Gargano (Fraz. San Menaio)

4. Catasto fabbricati di Vico del Gargano (FG) , F. 3 p.lla 493 sub 4, Zona cens. 2, categoria A/7, classe 2, consistenza 3,5 vani, sup. cat. Tot 56 m², Rendita euro 225,95 indirizzo: via Del Carbonaio, piano T.

5. Catasto fabbricati di Vico del Gargano (FG) , F. 3 p.lla 493 sub 5, Zona cens. 2, categoria A/7, classe 2, consistenza 2,5 vani, sup. cat. Tot 49 m², Rendita euro 161,39 indirizzo: via Del Carbonaio, piano T.

Dati derivanti da:

— VARIAZIONE del 06/11/2014 protocollo n. FG0274571 in atti dal 06/11/2014 AGGIORNAMENTO PLANIMETRICO (n. 103400.1/2014)

— VARIAZIONE del 27/09/2016 protocollo n. FG0174541 in atti dal 27/09/2016

(23)

in ditta a:

— *********+ nato a ********** c.f. ************** Proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni.

— ************ nato a *********** c.f. ****************** Proprietà per 10/20.

Dati derivanti da:

— ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 11/04/2005 Trascrizione in atti dal 02/05/2005 Repertorio n.: 11681 Rogante: D`ADDETTA CARLA Sede: VICO DEL GARGANO

— ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 27/08/1989 Voltura in atti dal 30/04/1992 Repertorio n.: 9168 Rogante: AMENDOLARE FRANCESCO Sede: VICO DEL GARGANO

6. Catasto fabbricati di Vico del Gargano (FG) , F. 3 p.lla 493 sub 9, Zona cens. 2, categoria A/7, classe 2, consistenza 3 vani, sup. cat. Tot 58 m², Rendita euro 193,67 indirizzo: via Del Carbonaio snc, piano T.

Dati derivanti da:

— VARIAZIONE del 13/07/1989 in atti dal 30/04/1992 FRAZIONAMENTO

— Variazione del 28/08/2013 - Superfici art. 14 DL 201/2011

— VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 09/12/2015 protocollo n. FG0255286 in atti dal 09/12/2015

in ditta a:

— *********** nato a ************ c.f. ************** Proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni.

Dati derivanti da:

— ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 11/04/2005 Trascrizione in atti dal 02/05/2005

(24)

Repertorio n.: 11681 Rogante: D`ADDETTA CARLA Sede: VICO DEL GARGANO

7. Catasto fabbricati di Vico del Gargano (FG) , F. 3 p.lla 493 sub 8, Zona cens. 2, categoria A/7, classe 2, consistenza 3 vani, sup. cat. Tot 45 m², Rendita euro 193,67 indirizzo: via Del Carbonaio snc, piano T.

Dati derivanti da:

— VARIAZIONE del 13/07/1989 in atti dal 30/04/1992 FRAZIONAMENTO

— Variazione del 28/08/2013 - Superfici art. 14 DL 201/2011

— VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 09/12/2015 protocollo n. FG0255286 in atti dal 09/12/2015

in ditta a:

— *********** nato a *********** c.f. ************** Proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni.

— *********** nato a ********** c.f. ************ Proprietà per 10/20.

Dati derivanti da:

8. Appezzamenti di terreno

in agro di Ischitella

 Catasto Terreni di Ischitella (FG) , F. 14 p.lla 1, Qualità AGRUMETO IRRIGUO, classe 3, Superficie: Are 14.88, Reddito: Dominicale euro 30,74 Agrario 14,60.

 Catasto Terreni di Ischitella (FG) , F. 14 p.lla 2, Qualità AGRUMETO IRRIGUO, classe 3,

(25)

Superficie: Are 01.10, Reddito: Dominicale euro 2,27 Agrario 1,08.

 Catasto Terreni di Ischitella (FG) , F. 14 p.lla 3, Qualità AGRUMETO IRRIGUO, classe 3, Superficie: Are 36.88, Reddito: Dominicale euro 76,19 Agrario 36,19.

 Catasto Terreni di Ischitella (FG) , F. 14 p.lla 4, Qualità FABBRICATO DIRUTO, Superficie: Are 02.26.

 Catasto Terreni di Ischitella (FG) , F. 14 p.lla 6, Qualità SEMINATIVO ARBORATO, classe 1, Superficie: Are 09.44, Reddito: Dominicale euro 6,09 Agrario 2,68.

 Catasto Terreni di Ischitella (FG) , F. 14 p.lla 9, Qualità ORTO, classe U, Superficie: Are 12.39, Reddito: Dominicale euro 10,88 Agrario 8,96

 Catasto Terreni di Ischitella (FG) , F. 14 p.lla 153, Qualità PASCOLO ARBORATO, classe 3, Superficie: Are 09.44, Reddito: Dominicale euro 0,59 Agrario 0,54

in ditta a:

— ********** nato a ********* c.f. *************** Proprietà per 1/2.

— ************ nato a ********** c.f. ********** Proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni.

Dati derivanti da:

Pertanto, dalla verifica della corrispondenza dei dati catastali dell’immobile pignorato con quelli riportati nell'Atto di Pignoramento relativo alla presente Procedura e nella Nota di Trascrizione del pignoramento registrato il 06/09/2017 Reg. part. 5486 Reg. gen. 6701, si

(26)

• gli immobili al Foglio 16 p.lla 41

appartengono per l’intera proprietà al COMUNE DI RODI GARGANICO per ATTO PUBBLICO di CESSIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO GRATUITO del 31/05/2018 rep. 698

1.4 Sussistenza altre procedure esecutive

Dalle indagini svolte risulta che: non sussistono altre procedure esecutive gravanti sui medesimi immobili.

1.5 Verifica regime patrimoniale del debitore

Dai Registri dell’Ufficio Stato Civile del Comune di VICO del GARGANO (FG) risulta che:

• il ******* l’esecutato *********+ nato a ********, ha contratto matrimonio con

*********** nata a ***************, in regime di separazione dei beni (v. All. K)

2.0 QUESITO 2

2.1 Identificazione dei beni

 Complesso immobiliare (R.S.S.A. ) al F. 16 p.lla 519 sub 5

Il bene è costituito da un fabbricato di tre piani fuori terra ed un piano interrato, con annesse aree scoperte di pertinenza, ubicato in RODI GARGANICO (FG) alla contrada Pietre Nere, lungo il tratto della strada statale litoranea S.S. 89 che da Rodi Garganico porta a San Menaio, ed è adibito a Residenza Sociosanitaria Assistenziale per diversamente abili (R.S.S.A.) di cui all’art. 58 del Regolamento Regionale n. 4/2007.

Il fabbricato confina con strada comunale Pietre Nere su due lati, strada ferrata Ferrovie del Gargano, salvo altri.

(27)

DATI CATASTALI

Comune di RODI GARGANICO Fg P.lla Sub Zona

Cens

Cat Cl Consist Sup. Cat. Rendita

16 519 5 ^D/4 Euro 29.995,16

Indirizzo CONTRADA MURGE NERE piano S1 - T -1 -2. 3

INTESTATI

N Dati anagrafici Codice Fiscale Diritti e oneri reali

1 ********* s.r.l.

Con sede in RODI GARGANICO

*********** Proprietà per 1/1

 Area Urbana al fg 16 p.lla 593 DATI CATASTALI

Comune di RODI GARGANICO - NCEU Fg P.lla Sub Zona

Cens

Cat Cl Consist Sup. Cat. Rendita

16 593 Area

urbana

Indirizzo CONTRADA MURGE NERE piano T

INTESTATI

1 ******** S.R.L.

Con sede in RODI GARGANICO

************* Proprietà per 1/1

(28)

 Terreno al F. 16 p.lla 41 DATI CATASTALI

Comune di RODI GARGANICO - NCT Fg P.lla Sub Qualità Cl Consist

ha are ca

R.D. R.A.

16 41 INCOLT

PROD

U 06.31 ^Euro

0,13

Euro 0,10

Indirizzo

 INTESTATI

1 COMUNE DI RODI GARGANICO con sede in RODI GARGANICO

84000870711 Proprietà per 1/1

PER DETTO BENE NON SI È PROCEDUTO ALLA STIMA in quanto NON APPARTENETE ai soggetti esecutati.

2.2 Esatta individuazione dei beni

Per l’esatta individuazione dei beni in oggetto si rimanda all’allegato J: “Sovrapposizione delle ortofoto e foto satellitari con le mappe catastali”

3.0 QUESITO 3

3.1 Descrizione analitica dei beni

 LOTTO 1

1.a) Complesso immobiliare (R.S.S.A. ) al F. 16 p.lla 519 sub 5

(29)

1.b) Area Urbana al fg 16 p.lla 593 di are 4.87 a giacitura inclinata, arborato.

Il bene 1.a) è costituito da un fabbricato di tre piani fuori terra ed un piano interrato, con annesse aree scoperte di pertinenza, adibito a Residenza Sociosanitaria Assistenziale per diversamente abili (R.S.S.A.) ai sensi dell’art. 66 del Regolamento Regionale n. 4/2007:

Caratteristiche strutturali e distributive

:

• Caratteristiche del fabbricato:

- Struttura: travi e pilastri realizzati in opera con conglomerato cementizio armato;

- Copertura a tetto

- Solai del tipo misto in latero-cemento

- Tamponature esterne realizzata in laterizio e intonacate con finitura a pittura di tipo graffiato.

- Tramezzature: in mattoni forati in opera con malta cementizia, intonacate e pitturate.

- Scala: realizzate in c.a. gettate in opera a soletta rampante, intonacata all’intradosso e rifinita con rivestimento in marmo di colore chiaro per quanto riguarda alzate e pedate, ringhiera in ferro

- Ascensore a norma disabili.

- Balconi e terrazzi dotati di: parapetto realizzato con ringhiera metallica, pavimentazione in piastrelle per esterno.

- Tutte le superfici vetrate sono dotate di vetrocamera Altezza interna utile h=3,00

Altezza interna utile piano interrato h=2,70

(30)

• Composizione interna:

piano uso

interrato Ambulatorio medico, palestra e servizi annessi, studio medico,

parrucchiere/barbiere, camere per il personale, camera ardente, lavanderia, dispensa, depositi

terra Direzione, hall, sala TV, servizi igienici, bar, sala per attività ricreative, sala da pranzo, cucina, sala polifunzionale

primo n. 14 camere per ospiti (20 p.l.), n. 3 camere per il personale di servizio, wc visitatori

secondo n. 14 camere per ospiti (20 p.l.), n. 3 camere per il personale di servizio, wc visitatori

terzo n. 10 camere per ospiti (20 p.l.), n. 1 camera per il personale di servizio, n. 1 appartamento di servizio

Tutti i piani sono disimpegnati verticalmente da un vano scala ed ascensore.

La distribuzione funzionale, per quanto riguarda gli ospiti, è la seguente:

• PRIMO PIANO

Al primo piano è ubicato il modulo abitativo 1 composto da 20 posti letto.

Nell’ala destra trovano ubicazione 4 camere ad 1 posto letto con annesso servizio igienico (101, 102, 103, 108), e 3 camere a 2 posti letto ognuna dotata di proprio servizio igienico (104, 105, 106), di cui due per portatori di handicap (106 e 108).

Nell’ala sinistra trovano ubicazione 4 camere ad 1 posto letto con annesso servizio igienico (110, 111, 112, 119), e 3 camere a 2 posti letto ognuna dotata di proprio servizio igienico (114, 115, 116), di cui due per portatori di handicap (116, 119).

In sintesi il modulo abitativo 1 ubicato al primo piano risulta composto da:

(31)

Ala Camere Posti letto

Singola doppia Camere singole Camere doppie N. p.l.

destra 4 3 4 6

20

sinistra 4 3 4 6

totale

8 6 8 12

Tutte le camere soddisfano i requisiti minimi per le RSSA in quanto le camere da letto singole hanno uno spazio notte individuale di non meno di 11,00 mq e le camere da letto doppie uno spazio notte non inferiore a 16,00 mq.

I servizi igienici di ciascuna delle camere sono in diretta comunicazione con la stessa, dotati di porte con apertura verso l’esterno e sono del tipo assistito per la non autosufficienza.

Inoltre il modulo abitativo 1 è caratterizzato da quattro camere attrezzate con servizio igienico per portatori di handicap.

Le camere destinate agli ospiti sono dotate di condizionatori d’aria a comando autonomo.

Nella zona del modulo 1 vi sono oltre agli alloggi per gli ospiti, due camere di servizio con annesso servizio igienico (108, 119), il locale per il personale con annesso servizio igienico (109) e che può fungere anche da posto presidiato dallo staff infermieristico, un bagno collettivo ad uso esclusivo dei visitatori.

• SECONDO PIANO

Al secondo piano è ubicato il modulo abitativo 2 composto da 20 posti letto.

Nell’ala destra trovano ubicazione 4 camere ad 1 posto letto con annesso servizio igienico (201, 202, 203, 208), e 3 camere a 2 posti letto ognuna dotata di proprio servizio

(32)

Nell’ala sinistra trovano ubicazione 4 camere ad 1 posto letto con annesso servizio igienico (210, 211, 212, 219), e 3 camere a 2 posti letto ognuna dotata di proprio servizio igienico (214, 215, 216), di cui una per portatori di handicap (219).

In sintesi il modulo abitativo 1 ubicato al primo piano risulta composto da:

Singola doppia Camere singole Camere doppie N. p.l.

destra 4 3 4 6

20

sinistra 4 3 4 6

totale

8 6 8 12

I servizi igienici delle camere sono in diretta comunicazione con la stessa, dotati di porte con apertura verso l’esterno e sono del tipo assistito per la non autosufficienza.

Inoltre il modulo abitativo 1 è caratterizzato da due camere attrezzate con servizio igienico per portatori di handicap.

Nella zona del modulo 2 vi sono oltre agli alloggi per gli ospiti, due camere di servizio con annesso servizio igienico (208, 219), il locale per il personale con annesso servizio igienico (209) e che può fungere anche da posto presidiato dallo staff infermieristico, un bagno collettivo ad uso esclusivo dei visitatori.

• TERZO PIANO

Al terzo piano sarà ubicato il modulo abitativo 3 composto da 20 posti letto.

(33)

Nell’ala destra trovano ubicazione 4 camere a 2 posti letto ognuna dotata di proprio servizio igienico (301, 303, 304, 305), di cui una per portatori di handicap (305).

Nell’ala sinistra trovano ubicazione 6 camere a 2 posti letto ognuna dotata di proprio servizio igienico (307, 308, 309, 310, 311, 312), di cui una per portatori di handicap (312).

In sintesi il modulo abitativo 3 ubicato al terzo piano risulta composto da:

doppia Camera doppia N. p.l.

destra 4 8

20

sinistra 6 12

totale

10 20

I servizi igienici delle camere sono in diretta comunicazione con la stessa, dotati di porte con apertura verso l’esterno e sono del tipo assistito per la non autosufficienza.

Inoltre il modulo abitativo 1 è caratterizzato da due camere attrezzate con servizio igienico per portatori di handicap.

Nella zona del modulo 3 vi sono oltre agli alloggi per gli ospiti, un appartamento di servizio (302), il locale per il personale con annesso servizio igienico (306) e che può fungere anche da posto presidiato dallo staff infermieristico, un bagno collettivo ad uso esclusivo dei visitatori.

(34)

• OPERE COMUNI ALLA RSSA

Le opere comuni alla RSSA e funzionali alla gestione della stessa, sono distribuite fra il piano terra ed il piano primo sottostrada.

La struttura prevede:

 al piano terra una ampia hall-reception con una zona di attesa, un ufficio per la gestione amministrativa, bagni ad uso comune di cui uno per portatori di handicap, una sala TV, l’angolo bar, uno spazio comune per attività giornaliere e ricreative, la sala da pranzo, la cucina articolata in zona cottura, zona preparazione cibi, zona lavaggio, zona frigo che funge anche da filtro di collegamento con la sala pranzo, una sala polivalente;

 al piano sottostrada nell’ala sinistra un disimpegno che funge anche da sala di attesa, il locale palestra per le specifiche attività riabilitative, il locale per deposito attrezzi, un locale per ufficio, un locale per parrucchiere, barbiere, pedicure, uno studio medico, un’area wellness per la cura del corpo dotata di servizio igienico, lo spogliatoio con servizio igienico, l’ambulatorio con annesso servizio igienico, mentre nell’ala destra si trovano due camere-spogliatoio per il personale, un ampio locale destinato a deposito, due locali per deposito lavanderia pulito e sporco, nonché un locale adibito adibire a camera ardente come spazio di osservazione/sosta delle salme.

 all’esterno un’area parcheggio, la zona piscina, un percorso vitae.

Tutta la R.S.S.A. è servita da viabilità asfaltata oltre che da viali pedonali e spazi aperti pertinenziali alla struttura.

Per quanto riguarda il rispetto delle disposizioni in materia di accessibilità ed eliminazione delle barriere architettoniche, il complesso edilizio risulta a norma

(35)

• Dotazione impiantistica Il complesso è dotato di:

 Impianto elettrico sottotraccia

 Impianto idrico – fognario allacciati alle relative reti pubbliche

 Impianto di climatizzazione centralizzato a pompe di calore per il condizionamento estivo ed invernale.

 impianto fotovoltaico costituito da più moduli fotovoltaici per la produzione energia elettrica

 impianto solare termico per la produzione di acqua calda.

Per detti impianti non è stato possibile valutare l’efficienza. Inoltre il proprietario degli immobili in oggetto non ha esibito al CTU che ne aveva fatto esplicita richiesta in fase di sopralluogo., alcuna documentazione relativa alle certificazioni dei suddetti impianti.

Pertanto i costi per l’eventuale adeguamento e certificazione degli impianti restano a carico dell’acquirente e forfettariamente quantificati mediante il coefficiente correttivo

“a”.

Stato di manutenzione e conservazione

Le indagini e le rilevazioni di tipo ottico, basate sul rilievo diretto/fotografico svolte in situ, hanno consentito allo scrivente di poter valutare lo stato complessivo di manutenzione e conservazione degli immobili come ottimo in relazione all’epoca di costruzione.

(v. rassegna fotografica All. M).

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4.0 QUESITO 4

4.1 Stima dei beni

Per la valutazione del prezzo di vendita dei beni oggetto della presente perizia di stima viene adottato il metodo sintetico-comparativo attribuendo agli immobili un valore unitario a mq di superficie, prendendo a riferimento beni similari oggetto di recente compravendita.

Il metodo si basa sul calcolo del più probabile valore di mercato e quindi sul presunto prezzo di vendita ottenuto mediante il confronto dell'unità in oggetto con un campione di beni analoghi, correggendo il valore ottenuto con dei coefficienti funzione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile stesso.

Il valore di mercato è scaturito da informazioni raccolte presso gli uffici notarili, le agenzie immobiliari e soprattutto dai dati raccolti presso l'Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia del Territorio (OMI), il quale riporta i prezzi unitari in funzione della superficie lorda, dell'ubicazione e dello stato di conservazione dell'immobile.

Dalla presente perizia sono stati esclusi dalla valutazione tutte le parti considerate smontabili e/o amovibili che potranno essere oggetto di altre valutazioni (di tipo mobiliari).

Da una attenta analisi del panorama immobiliare per strutture recettive presente nel territorio del Comune di Rodi Garganico, è emerso che per immobili analoghi a quelli oggetto di stima, i prezzi di mercato, sulla scorta delle vendite effettuate di fatto, si riferiscono ad immobili con finiture da considerare di tipo standard (da cantiere, non di lusso), in normale stato di manutenzione conservativa ed assolutamente esenti da gravi vizi strutturali, tali da pregiudicare la statica degli stessi e quindi la loro fruizione, normalmente intesa. Tali valori di riferimento saranno ritoccati in eccesso o in difetto, in considerazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche proprie delle unità immobiliari. Ai fini del computo della stima degli immobili, sarà presa in considerazione la loro superficie

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commerciale, vale a dire quella lorda (che tiene conto anche dello spessore dei muri perimetrali); in genere lo scarto tra la superficie netta e quella lorda è quantificabile nella misura 15-30 %, in relazione alla tipologia costruttiva e strutturale (in cls. armato - travi e pilastri o/e in muratura portante); non si sono considerati, invece, le superfici pertinenziali comuni e gli spazi collettivi, poiché la loro considerazione rientra nella valutazione che riguarda il contesto generale dell’immobile. Gli immobili, alla ispezione, sono risultati in buone condizioni di conservazione e di manutenzione, non si sono osservati, sulle strutture portanti elementi apparenti riconducibili a fenomeni fessurativi tali da indicare una sofferenza statica dei fabbricati in atto, in assenza delle quali, si deve ritenere che l’immobile risulta idoneo alla sua destinazione d’uso per il quale è stato costruito. In estrema sintesi il sottoscritto ritiene assumere i seguenti valori mediati di stima:

a) UNITÀ IMMOBILIARE AD USO R.S.S.A. formate da:

 Piano Interrato: Ambulatorio medico, palestra e servizi annessi, studio medico, parrucchiere/barbiere, camere per il personale, camera ardente, lavanderia, dispensa, depositi;

 Piano terra: Direzione, hall, sala TV, servizi igienici, bar, sala per attività ricreative, sala da pranzo, cucina, sala polifunzionale;

 Piano primo: n. 14 camere per ospiti (20 p.l.), n. 3 camere per il personale di servizio, wc visitatori;

 Piano secondo: n. 14 camere per ospiti (20 p.l.), n. 3 camere per il personale di servizio, wc visitatori;

 Piano terzo: n. 10 camere per ospiti (20 p.l.), n. 1 camera per il personale di servizio, n. 1 appartamento di servizio.

Euro 950,00 al mq, al lordo delle murature di pertinenza.

b) TETTOIA IN LEGNO; Tettoia in legno chiusa perimetralmente, realizzata in legno trattato con copertura in legno La struttura è costituita da un incrocio di travi di legno e le pareti sono realizzate in tavole di legno trattate con impregnanti protettivi e infissi.

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Euro 500,00 al mq, al lordo delle murature di pertinenza, il valore è emerso dalla considerazione del costo di realizzazione e dello stato manutentivo.

c) LOCALI TECNICI, costruzioni realizzate in muratura portante destinati all’alloggio degli impianti tecnologici posti a servizio della RSSA e deposito di attrezzature varie necessarie per la conduzione dell’attività:

Euro 500,00 al mq, al lordo delle murature di pertinenza

d) ATTREZZATURE COLLETTIVE (PISCINA), costituite da una piscina posta in prossimità deli percorsi pedonali munita di impianto per il trattamento delle acque in esse contenute (pompe di ricircolo e impianti per il filtraggio delle acque); costituita da due vasche a forma rettangolare con profondità variabile del fondale:

Euro 225,00 al mq, il valore è emerso dalla considerazione del costo di realizzazione e dello stato manutentivo.

e) IMPIANTO FOTOVOLTAICO, SOLARE TERMICO E ANTINCENDIO; La R.S.S.A. è dotata di è dotato di impianto fotovoltaico costituito da più moduli fotovoltaici per la produzione energia elettrica, di un impianto solare termico per la produzione di acqua calda e impianto antincendio. Per tutti questi impianti non sono stati forniti le attestazioni e certificati:

Euro 45.000,00, il valore è emerso dalla considerazione del costo di realizzazione e dello stato manutentivo

f) SPAZI APERTI PERTINENZIALI DELL’AZIENDA; il terreno su cui insiste il manufatto edilizio oggetto di esecuzione forzata è identificato catastalmente al F.16 p.lla 519 di estensione catastale ha 31.90; le volumetrie presenti sulla particella sono:

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 R.S.S.A ... 535mq

 Tettoia ... 106 mq

 Piscina ... 189 mq

 Depuratore ... 35 mq Totale sup. coperta ... 865 mq

Pertanto gli spazi gli spazi aperti pertinenziale alla RSSAS hanno estensione complessiva di circa (3190-865)=2.325 mq, sui quali insistono spazi per attività collettive, viabilità, posti auto, verde con camminamenti:

Euro 100,00 al mq, il valore è emerso dalla considerazione del costo di realizzazione e dello stato manutentivo.

g) FONDI RUSTICI; Per quanto concerne i fondi rustici oggetto di esecuzione forzata, essi insistono tutti nell’agro del Comune di Rodi Garganico; Essi risultano di diversa estensione e costituiscono, a gruppi, vari appezzamenti terrieri a contorno mistilineo; in particolare il terreno identificato catastalmente al F.16 p.lla 593 di estensione catastale ha 4.87, ha una giacitura inclinata ed è un terreno pressoché arborato (agrumeto, bosco e uliveto); per quanto è dato sapere, ha normale fertilità e è posto in zona salubre o comunque scevra da pregiudizievoli inquinamenti nocivi o da contaminazioni in genere. Per quanto riguarda la sua valutazione, tenuto conto del mercato immobiliare odierno che regola il settore, l’ordine di grandezza ragionevolmente attendibile del più probabile valore venale dei terreni rustici, che insistono nell’agro di Rodi Garganico, da informazioni acquisite attraverso la consultazione degli ultimi “Valori Agricoli Medi” risultano i seguenti:

 agrumeto: €. 12.380,00/Ha; -agrumeto irriguo: €. 25.080,00/Ha - bosco ceduo: €. 1.640,00/Ha; - bosco d’alto fusto: €. 2.600,00/Ha - canneto: €. 5.760,00/Ha; - carrubeto: €. 5.170,00/Ha - castagneto da frutto €. 2.620,00/Ha; - ficodindieto €. 1.700,00/Ha; -frutteto: €.13.050,00/Ha; - incolto produttivo €. 480,00/Ha; - mandorleto: €.5.830,00/Ha; - orto €. 12.200,00/Ha; - orto irriguo €. 14.740,00/Ha; -pascolo €. 1.300,00/Ha; - pascolo erborato €.1.100,00/Ha; - pascolo

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seminativo irriguo €. 11.870,00/Ha; - uliveto €. 12.200,00/Ha; - uliveto vigneto €. 10.770,00/Ha; - vigneto €.7.550,00/Ha.

Quindi il valore per ettaro mediamente stimato dei fondi rustici posti alla nostra attenzione, afferente alle colture prevalenti che caratterizzano quelli in esame (seminativo arborato, agrumeto, bosco e uliveto), può essere ragguagliato nel valore mediato, scaturito dalla considerazione dei valori specifici testè riportati, ritenuti più significativi, per diverse colture, pari a:

 Val./Ha (medio) = (€. 6.100,00 + €. 12.380,00 + €. 1.640,00 + €. 12.200,00)/4 = €.

8.080,00/Ha, pari a €. 0,8080/mq.

Considerata la finalità del calcolo, è lecito arrotondare la stima al valore di €.0,80/mq (pari a €.8.000/Ha).

Inoltre, per la valutazione del fondo rustico è stata considerata l’estensione catastale dello stesso, riportata nei certificati catastali, ritenendo del tutto superfluo procedere ai rilievi topografici per ricavare la superficie reale dei fondi, tenuto conto che tali operazioni non trovano, per economia di giudizio, giustificazione del loro costo in siffatte finalità, ancora di più se si tiene conto del possibile ed esiguo scostamento tra la superficie riportata sui certificati catastali e quella reale dei fondi.

Pertanto il valore di stima più probabile sarà:

V = Vm × Sc × K dove:

 V è il valore di stima più probabile,

 Vm è il valore di mercato unitario più probabile,

 Sc la superficie commerciale dell'immobile

 K il parametro funzione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche proprie dell'unità immobiliare.

Tutto ciò premesso, dagli accertamenti ed indagini espletate, fatte le opportune