Tribunale di Ferrara PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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Tribunale di Ferrara

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: Italian Credit Recycle S.r.l.

contro: Maria Ermanna PACCAGNINI e Pier Paolo PELLEGRINI

N° Gen. Rep. 215/2021

data udienza ex art. 569 c.p.c.: 18-05-2022 Giudice Delle Esecuzioni: Dott. Stefano GIUSBERTI

Custode Giudiziario: Dott. Claudio MARCHETTI

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001

Esperto alla stima: Geometra Mirco Natali Codice fiscale: NTLMRC57H25D548A

Partita IVA: 00537350381

Studio in: Via Pitteri, 42/A - 44123 Ferrara Telefono: 0532 741943

Fax: 0532 60321

Email: [email protected] Pec: [email protected]

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INDICE SINTETICO

1. Dati Catastali

Bene: Via Amalfi n. 8 - Lido degli Scacchi - Comacchio (FE) - 44022 Lotto: 001

Corpo: A - Abitazione in edificio a schiera Categoria: Abitazione di tipo economico [A3]

PACCAGNINI Maria Ermanna nata a Castelnuovo di Garfagnana (LU) il 18/06/1961, c.f.

PCCMRM61H58C236U, prop. per 1/2 in separazione dei beni, e PELLEGRINI Pier Paolo nato a Bologna (BO) il 15/01/1962, c.f. PLLPPL62A15A944J, proprietari per 1/2 indiviso in separazione dei beni, foglio 46:

- particella 2940, subalterno 11, indirizzo Via Amalfi n. 8, piano 1°-2°, comune Comac- chio, categoria A/3, classe 4, consistenza vani 3.5, superficie mq. 78, rendita € 379,60.

2. Stato di possesso

Corpo: A - Abitazione in edificio a schiera Possesso: Libero

3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Bene: Via Amalfi n. 8 - Lido degli Scacchi - Comacchio (FE) - 44022

Lotto: 001

Corpo: A - Abitazione in edificio a schiera

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO

4. Creditori Iscritti

Corpo: A - Abitazione in edificio a schiera

Creditori Iscritti: Italian Credit Recycle S.r.l., Cassa di Risparmio di Ferrara S.p.A.

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Comproprietari

Beni: Via Amalfi n. 8 - Lido degli Scacchi - Comacchio (FE) - 44022 Lotto: 001

Corpo: A - Abitazione in edificio a schiera Comproprietari: Nessuno

6. Misure Penali

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Beni: Via Amalfi n. 8 - Lido degli Scacchi - Comacchio (FE) - 44022 Lotto: 001

Corpo: A - Abitazione in edificio a schiera Misure Penali: Non conosciute

7. Continuità delle trascrizioni

Corpo: A - Abitazione in edificio a schiera Continuità delle trascrizioni: SI

8. Prezzo

Valore complessivo intero: 80.087,00

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Beni in Comacchio (FE) Località Lido degli Scacchi

Via Amalfi n. 8

Lotto:

001 La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si

La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A - Abitazione in edificio a schiera.

Trattasi di porzione di fabbricato ad uso civile abitazione di tipo economico (A3) a vocazione bal- neare posto ai piani primo e secondo (sottotetto), libero su tre lati, con accesso indipendente e diretto alla pubblica via; completa l'immobile una piccola area cortiliva esclusiva con possibilità di parcheggio, il tutto inserito in un contesto immobiliare in linea con tipologia a schiera costituito da sei unità abitative.

Da sopralluogo l’appartamento è risultato composto da: zona giorno suddivisa in angolo cottura- pranzo-soggiorno da cui si accede a due ampi porticati di cui uno provvisto di barbecue, camera da letto e bagno finestrato al piano primo; bagno e due camera da letto al secondo piano sot- totetto o mansardato, il tutto in Lido degli Scacchi, Via Amalfi n. 8

Quota e tipologia del diritto

1/2 di Maria Ermanna PACCAGNINI - Piena proprietà

Cod. Fiscale: PCCMRM61H58C236U - Residenza: Via Amedani n. 11 - Sasso Marconi (BO) - Stato Civile: coniugata - Regime Patrimoniale: separazione legale dei beni.

- Ulteriori informazioni sul debitore: informazioni desunte dalla relazione notarile allegata al fascicolo del procedente, nonchè dalle ispezioni ipotecarie

Quota e tipologia del diritto

1/2 di Pier Paolo PELLEGRINI - Piena proprietà

Cod. Fiscale: PLLPPL62A15A944J - Residenza: Via Amedani n. 11 - Sasso Marconi (BO) - Stato Civile: coniugato - Regime Patrimoniale: seprazione dei beni.

- Ulteriori informazioni sul debitore: informazioni desunte dalla relazione notarile allegata al fascicolo del procedente, nonchè dalle ispezioni ipotecarie

Eventuali comproprietari:

Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: PACCAGNINI Maria Ermanna nata a Castelnuovo di Garfagnana (LU) il 18/06/1961, c.f. PCCMRM61H58C236U, proprietaria per 1/2 in separazione dei beni, e PELLEGRINI Pier Paolo nato a Bologna (BO) il 15/01/1962, c.f. PLLPPL62A15A944J, proprietario per 1/2 in separazione dei beni, foglio 46:

- particella 2940, subalterno 11, indirizzo Via Amalfi n. 8, piano 1°-2°, comune Comacchio, categoria A/3, classe 4, consistenza vani 3.5, superficie mq. 78, rendita € 379,60.

Derivante da: costituzione del 19/12/2005 prot. n. FE0111113; denuncia di variazione prot. n.

FE0067691 del 28/07/2006 per frazionamento e fusione n. 4076.1/2006.

Millesimi di proprietà di parti comuni: competetono all'immobile in esame le proporzionali quote di comproprietà sul fabbricato di cui è parte per legge, destinazione e titoli di provenienza.

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Confini: in senso orario e partendo da nord i confini generali risultano essere: appartamento mapp. 2940/12, spazio aereo per due lati su area cortiliva mapp. 2940/8, altra porzione di area cortiliva mapp. 2940/8 e Via Amalfi, salvo altre e più precise ragioni.

Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Dal raffronto tra lo stato dei luoghi e la planimetria depositata sostanzialmente si riscontra la loro corrispondenza; fanno eccezione:

- la mancata graficizzazione di un ulteriore lucernaio a tetto presente nella camera posta sul lato ovest;

- l'utilizzo improprio di un vano come servizio igienico, in quanto mancante dei reguisiti igienico sanitari essenziali per essere utilizzato come tale;

- il vano lato est risulta utilizzato come camera da letto.

Regolarizzabili mediante: nessuna regolarizzazione in quanto, stante le ordinanze emanate dal Comune di Comacchio, ne è prevista la messa in pristino

Descrizione delle opere da sanare: nessuna opera da sanare in quanto ne è prevista la messa in pristino

Note: riscontrandone sostanzialmente la corrispondenza non sarebbe necessario provvedere alla presentazione di una nuova planimetria in sostituzione di quella attualmente in atti se non specificatamente richiesto da Istituto erogante eventuale finanziamento nel caso di aggiudica- zione giudiziaria; trattandosi invece di opere per le quali necessitano di provvedimento autorizzativo rilasciato dall'Amministrazione Comunale la regolarità catastale può essere dichiarata solo ed esclusivamente all'ottenimento del titolo abilitativo a sanatoria, diversamente non è riscontrabile la sua corrispondenza.

Come trattatto nel capitolo "Conformità edilizia" le opere sono state realizzate senza titolo per- tanto abusive e per le quali è stata emanata ordinanza di ripristino dello stato dei luoghi cosi come previsto negli elaborati grafici allegati al titolo autorizzativo regolarmente rilasciato.

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA):

Trattasi di porzione di fabbricato ad uso civile abitazione di tipo balneare ai piani primo e secondo (sottotetto), libero su tre lati, con accesso indipendente e diretto alla pubblica via; completa l'immobile una piccola area cortiliva esclusiva con possibilità di parcheggio, il tutto inserito in un contesto immobiliare in linea con tipologia a schiera costituito da sei unità abitative.

Da sopralluogo l’appartamento è risultato composto da: zona giorno costituito da angolo cottura- pranzo-soggiorno da cui si accede a due ampi porticati, camera da letto e bagno finestrato al piano primo; bagno e due camera da letto al secondo piano sottotetto o mansardato.

L'area su cui sorge il fabbricato si trova ai margini del Lido degli Scacchi ma in posizione strategica trovandosi vicino alla spiaggia ed agli stabilimenti balneari.

Urbanisticamente l'edificio si trova in zona prettamente ad uso civile abitazione dove gli alloggi sono specificamente e prevalentemente destinati all'uso balneare/stagionale; uso predominante rispetto ai pochi fabbricati occupati tutto l'anno da residenti.

Data la posizione in cui si trova sono facilmente raggiungibili sia il centro del Lido degli Scacchi che quello di Porto Garibaldi nel quale, data la sua predominante vocazione abitativa, si trovano tutti i negozi e/o attività sia di primaria necessità che adibiti alla ristorazione e all’intrattenimento, nonchè mercati anche importanti e centri commerciali di tutte le dimensioni (grande centro commerciale sulla Via Romea).

Caratteristiche zona: di espansione di pregio

Area urbanistica: residenziale a traffico scorrevole con parcheggi scarsi, quasi inesistenti.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Servizi offerti dalla zona: attività e negozi di primaria necessità e di vicinato (buona nel periodo estivo, sufficiente in quello invernale;) centri commerciali e della grande distribuzione (ottima); bar, ristoranti, pizzerie, pub, ecc.... (ottima nel perioro estivo, sufficiente in quello invernale), servizi alla persona e per la collettività (buona); attività terziarie (buona).

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Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Importanti centri limitrofi: Comacchio.

Attrazioni paesaggistiche: Abbazia di Pomposa, Castello di Mesola e Delizie Estensi.

Attrazioni storiche: Non specificato

Principali collegamenti pubblici: Fermata autobus alcune centinaia di metri

3. STATO DI POSSESSO:

Libero

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nessuna.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

- Convenzione matrimoniale a favore e contro PELLEGRINI Pier Paolo e PACCAGNINI Maria Ermanna, derivante da: separazione dei beni, a rogito Notaio Daniela CENNI in data 01/04/2021 rep. n. 41681/26793, trascritto a Ferrara in data 09/04/2021 ai nn.

6110/4597.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

- Descrizione onere: atto d'obbligo, a rogito Notaio Claudio MANZO in data 14/03/2006 rep. n. 9589/1543; trascritto a Ferrara in data 24/03/2006 ai nn. 7912/4567; successivi atti d'obbliggo in rinnovazione con scrittura privata con sottoscrizione autenticata nelle firme dal Notaio Claudio Manzo ripsettivamente il 14/04/2006 rep. 9878/1620 trascitta a Ferrara il 05/05/2006 ai nn. 11537/6775 e il 09/05/2007 rep. 11587/2345 trascitta a Ferrara il 17/05/2007 ai nn. 12580/7452.

Note: atti d'obbligo avente ad oggetto lo sfruttamento edilizio a favore dei mapp. 2940 e 2941 foglio 46 C.T. di Comacchio con rinuncia allo sfruttamento contro il mapp. 314 foglio 7 C.T. medesimo Comune.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso:

Nessuna.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

4.2.1 Iscrizioni:

- Ipoteca volontaria attiva a favore di Cassa di Risparmio di Ferrara SpA contro PELLE- GRINI Pier Paolo e PACCAGNINI Maria Ermanna, derivante da: concessione a garanzia di mutuo fondiario; Importo ipoteca: € 264.000,00; Importo capitale: € 176.000,00; a rogito Notaio Claudio MANZO in data 15/05/2007 rep. n. 11620/2371; iscritta a Ferrara in data 17/05/2007 ai nn. 12592/2554.

Note: ipoteca gravante I beni censiti al C.F. di Comacchio foglio 46 mapp. 2940/11.

4.2.2 Pignoramenti:

- Pignoramento a favore di Italian Credit Recycle Srl contro PELLEGRINI Pier Paolo e PACCAGNINI Maria Ermanna, derivante da: Atto esecutivo o cautelare con atto Uffi- ciale Giudiziario Tribunale di Ferrara in data 09/10/2021 rep. n. 2424, trascritto a Fer- rara in data 27/10/2021 ai nn. 19380/14491.

Note: pignoramento gravante I beni censiti al C.F. di Comacchio foglio 46 mapp.

2940/11.

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4.2.3 Altre trascrizioni:

Nessuna.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

Nessuna.

4.3 Misure Penali Non conosciute.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Non disponibili

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Non disponibili.

Millesimi di proprietà: Non conosciuti

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente

Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non conosciuti

Avvertenze ulteriori: domanda giudiziale per accertamento diritti reali trascritta a Ferrara il 23/03/2007 ai nn. 7813/4730; annotazione per cancellazione del 21/12/2012 n. 3272.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Proprietario: MARINI Ivonne nata a Ferrara (FE) il 25/06/1920, c.f. MRNVNN20H65D548H, prop.

per 1/2, e DAGNINO Giuseppina nata a Genova (GE) il 18/03/1912, c.f. DGNGPP12C58D969J, prop.

per ½, dal 22/12/1973 al 28/04/2002, in forza di atto di compravendita a rogito Notaio Roberto BRIGHENTI, in data 22/12/1973, rep. n. 83912/10210; registrato a Comacchio, in data 11/01/1974, al n. 117 vol. 89 e trascritto a Ferrara, in data 19/01/1974, al part. n. 1316.

Proprietario: Immobiliare LORI Srl con sede in Comacchio (FE), c.f. 01263810382, prop. per 1/2, e DAGNINO Giuseppina nata a Genova (GE) il 18/03/1912, c.f. DGNGPP12C58D969J, prop. per ½, dal 28/04/2002 al 29/06/2003, in forza di atto di compravendita a rogito di Notaio Severo MAISTO, in data 28/04/2002, rep. n. 118558/19765; trascritto a Ferrara, in data 23/05/2002, ai nn. 9386/6210.

Proprietario: Immobiliare LORI Srl con sede in Comacchio (FE), c.f. 01263810382, prop. per 1/1, dal 29/06/2003 al 15/05/2007, in forza di atto di compravendita a rogito di Notaio Severo MAISTO, in data 29/06/2003, rep. n. 120172/20608; registrato a Ferrara, in data 14/07/2003, al n. 1418 e tras- critto a Ferrara, in data 15/07/2003, ai nn. 14318/9083.

Proprietario: PACCAGNINI Maria Teresa nata a Castelnuovo di Garfagnana (LU) il 18/06/1961, c.f.

PCCMRM61H58C236U, e PELLEGRINI Pier Paolo nato a Bologna (BO) il 15/01/1962, c.f. PLL- PPL62A15A944J, propritari per 1/2 indiviso ciascuno in comunione legale dei beni, dal 15/05/2007 ad oggi (attuali proprietari), in forza di atto di compravendita a rogito Notaio Claudio MANZO, in data 15/05/2007, rep. n. 11619/2370; registrato a Comacchio, in data 16/05/2007, al n. 1367 e trascritto a Ferrara, in data 17/05/2007, ai nn. 12591/7461.

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7. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: P.E. n. 236/03 Intestazione: Immobiliare LORI Srl Tipo pratica: Permesso a costruire

Per lavori: realizzazione di un fabbricato composto da sei appartamenti ad uso civile abitazione Oggetto: nuova costruzione

Presentazione in data 19/11/2003 al n. di prot. 40264 Rilascio in data 28/05/2004 al n. di prot. 91/04 - P.E. 236/03

Richiesta di conformità edilizia e agibilità in data 12/02/2010 al n. di prot. 7042.

Non risulta che il Comune di Comacchio abbia rilasciato documenti dai quali risulti attestata la conformità per completezza della documentazione o per decorrenza dei termini.

NOTE: variante in c.o. n. 73/05 rilasciata in data 20/06/2005 e successiva variante in c.o. e in sanatoria n.

66/07 rilasciata in data 27/07/2007; abitablità presentata in data 12/02/2010 prot. n. 7042 ma mai defi- nita in quanto con ordinanza prot. n. 2208 del 24/09/2015 il Comune di Comacchio, a firma del dirigente IV° settore, con proprio provveddimento ingiungeva la messa in pristino dei luoghi per opere difformi rispetto alla P.E. 236/03.

Successivamente alla ordinanza n. 2208 e 2209 (che riguardava altre due unità immobiliari), venivano presentate SCIA, sia ordinaria che a sanatoria, nello specifico:

- SCIA ordinaria differita n. 44/16 prot.n . 5314/2016 del 01/02/2016 a nome PACCAGNINI-PELLEGRINI;

SCIA resa inefficace con lettere del Comune di Comacchio prot. n. 5809 del 03/02/2016; in attesa dell'esito della SCIA prot. n. 625/2015;

- SCIA a sanatoria prot. n. 625/2015 e successive integrazioni PG 64639 del 11/12/2015, PG 4466 del 25/01/2016, PG 21221 del 21/04/2016, PG 76048 del 28/11/2017, PG 1820 del 11/01/2018 e PG 2234 del 12/01/2018 a nome Immobiliare BETA Srl ed altri; con comunicazione del Comune di Comacchio, a firma del responsabile del SUE, dove evidenziava che all'accertamento in oggetto, in data 23/05/2018, veniva espresso parere istruttorio sfavorevole.

7.1 Conformità edilizia:

Da quanto emerso dal sopralluogo e principalmente dalla documentazione reperita presso il Comune di Comacchio, è stato possibile riscontrare l'esistenza di importanti difformità rispetto agli allegati grafici di corredo alla P.E. n. 236/03, come più volte esplicitato dallo stesso Comune.

Tali lavori difformi hanno riguardato specificamente l'innalzamanto della quota della copertura a ricavare dei vani sottotetto che venogono utilizzati come locali abitativi ma per i quali non sono riscontrabili le condizioni igienico sanitarie ed urbanistiche per essere dichiarati tali.

Nel sottotetto è presente altresi un servizio igienico completo di sanitari e funzionante.

Regolarizzabili mediante: nessuna regolarizzazione in quanto, stante le ordinanze emanate dal Comune di Comacchio, ne è prevista la messa in pristino.

Descrizione delle opere da sanare: stante le attuali condizioni e la mancanza di parere favorevole da parte dell'Ufficio non è prevista la sanatoria di nessuna opera realizzata difformemente rispetto alla P.E. 236/03 a cui bisogna fare espresso riferimento.

Note: Trattandosi di opere sostanzialmente difformi rispetto all'originario Permesso di Costruzione non è possibile stabilirne la sua sanabilità e tantomeno quantificarne l'ammontare degli eventuali oneri oblativi e sanzionatori, in quanto pende ordinanza di messa in pristino per la quale la procedura risulta ancora in itinere. Per tale motivo non si provvede alla valutazione del piano sottotetto.

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

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7.2 Conformità urbanistica:

Strumento urbanistico Adottato: Piano regolatore generale

In forza della delibera: di C.C. n. 73 del 04/06/2014 e variante al piano con D.C.C. n. 78 del 26/11/2019.

Zona omogenea: PRG - sottozona B1 consolidate sature - B1.c esten-

siva; con variante al piano del 2019 - B2 conslidate di completamento B2.c estensiva

Norme tecniche di attuazione: PRG sottozona F8 infrastrutture di mobilità e tra- sporto "Viabilità urbana"; PTRP unità di passaggio COSTA NORD - costa - zona di tutela della costa e dell'arenile; PTCP unità di passaggio delle dune U.P.9, sistema costiero, zone di riqualificazione della costa e dell'arenile - dossi o dune di rilevanza storico documentale e paesistica.

Immobile soggetto a convenzione: SI

Se si, di che tipo? atto d'obbligo

Estremi delle convenzioni: scritture private con autentica delle firme trascritte a Ferrara il 24/03/2006 al part. 4567, il 05/05/2006 al part. 6775 e il 17/05/2007 al part. 7452

Obblighi derivanti: sfruttamento capacità edificatoria a favore del complesso edilizia edificato con P.E. 236/2003 iner- ente il mapp. 2940 e 2941 del foglio 46 C.T. di Co- macchio.

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:

SI Elementi urbanistici che limitano la commerciabil- ità?

NO

Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: NO Note sulla conformità:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: sopraelevazione del sottotetto con realizzazione di servizio igienico.

Regolarizzabili mediante: nessuna regolarizzazione in quanto ne è prevista la messa in pristino

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità urbanistica; note: ordiinanza di ripristino stato dei luoghi per opere edilizie abusive realizzate in difformità della P.E. 236/03 e successive varianti, a firma del Dirigente settore IV prot. n. 2208 del 24/09/2015. Parere istruttorio sfavorevole del 23/05/2018 a seguito della presentazione di SCIA in sanatoria e successive integrazioni.

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Descrizione: di cui al punto A - Abitazione in edificio a schiera

Luminosa porzione di fabbricato ad uso civile abitazione a vocazione balneare posta ai piani primo e secondo (sottotetto), libero su tre lati, con accesso indipendente e diretto alla pubblica via; completa l'immobile una piccola area cortiliva esclusiva con possibilità di parcheggio, il tutto inserito in un contesto immobiliare in linea con tipologia a schiera costituito da sei unità abitative di recente edificazione (inizio lavori 2004 e fine 2007, come dichiarato nei documenti depositati).

Da sopralluogo l’appartamento è risultato composto da: zona giorno costituito da angolo cottura-pranzo- soggiorno da cui si accede a due ampi porticati, camera da letto e bagno finestrato al piano primo; bagno e due camera da letto al secondo piano sottotetto o mansardato; nel caso specifico la destinazione dei vani nel sottotetto vengono riportati solamente come dato di fatto ma che non devono essere ritenuti distinati o destinabili a nessun uso, in quanto pende ordinanza di messa in pristino.

L’unità in esame, anche in considerazione dell’epoca della sua costruzione e di una buona manutenzione, si presenta decisamente in più che buone condizioni generali, fatta eccezione per quanto riguarda gli scuretti esterni che presentano alcune parti che necessitano di una verniciatura concervativa; come del resto in buone condizioni si presenta anche il complesso immobiliare nel quale è inserito.

Da quanto è stato possibile osservare in loco, dalla documentazione reperita, nonché dalla tipologia e dale caratteristiche costruttive, è ipotizzabile che la struttura portante verticale dell'edificio sia di tipo misto, ov- vero parti in c.a. coadiuvata da una muratura di mattoni di vario spessore con tramezzature divisorie interne in mattoni forati; strutture orizzontali dei solai di piano nonchè della copertura, a falde inclinate e tegole a finire, è ipotizzabile siano in latero-cemento, con cornici, frontalini e solette balconi in c.a; completano la copertura quattro lucernai.

Pavimentazione interna in piastrelle di ceramica o gres monocolore a tinta chiara, posate in diagonale; cam- bia il formato e la tipologia di posa della pavimentazione nei bagni, uguale invece il colore; come in ceramica il rivestimanto della parete dell’angolo cottura e dei bagni, dove in questi ultimi sono presenti due diverse colorazione e tipologia di posa che riguardano una prima fascia a posa tradizionale e la rimanente a finire in diagonale con listelli ornamentali e decorativi a separare e chiudere le due zone; le restanti pareti ed i soffitti sono intonacati e tinteggiati a tempera di colore bianco con l’eccezione di una sola parete in una camera al piano secondo o sottotetto.

Porte interne in legno massello ad anta a battente con specchiature cieche costituite da listelli verticali;

finestre e porte-finestre in legno naturale color noce e vetro camera a singola e doppia anta a battente com- plete di scuretti sempre in legno naturale con cancelli in ferro lavorato di colore verde a doppia anta alle porte, di caratteristiche uguale a quelle dei cancelli, alle finestre;

I porticati presentano colonne a sostegno della copertura intonacate e tinteggiate con inseriti i parapetti realizzati con mattoni faccia a vista in entrambi I lati; pavimentazione in gres posato sia in diagonale (quello anteriore) che tradizionale (quello laterale e posteriore) con inserite piastrelle di altro colore a formare un disegno ornamentele; nel porticato anteriore, oltre al vano caldaia, è presente anche un barbecue.

L'appartamento è provvisto di: impianto di riscaldamento autonomo assolto da caldaia murale, alloggiata in apposito vano esterno accessibile dal porticato anteriore, con elementi radianti in acciaio verniciato, elettrico a doppia linea, distribuzione gas ai fornelli ed alla caldaia, idro-sanitario con distibuzione acqua calda e fredda cucina e bagni, questi ultimi provvisti dei sanitari e degli arredi di complemento, climatizzazione e televisivo.

Le dichiarazioni di conformità degli impianti tecnologici ai sensi della Lg. 46/90 e s.m.i., non sono state repe- rite all’interno dei fascicoli edilizi messi a disposizione.

L’area pertinenziale presenta pavimentazione in gres colorato limitato alla zona di parcheggio e verde la rimanente; recinzione assolta da rete metallica e siepe; l’area di pertinenza a confine con l’altra proprietà non è delimitata; muretto con pannello metallico verniciato e lavorato sul fronte strada, completo di cancello carraio a doppia anta a battente, sempre in ferro verniciato, a funzionamento manuale.

Il complesso immobiliare presenta facciate perimetrali esterne intonacate e tinteggiate con specchiature in mattoni faccia a vista.

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La superficie lorda complessiva dell'appartamento, compresniva del porticato e della corte pertinenziale, è di circa mq. 144.20 (mq. 104.20 circa l’appartamento con porticato e mq. 40.00 circa l’area pertinenziale), mentre quella commerciale equivalente è pari a circa mq. 67.30 (mq. 63.40 circa l’appartamento con porticato e mq. 4.00 circa l’area pertinenziale); altezza dell'appartamento di circa mt. 2.90.

Superficie complessiva di circa mq 144,20

Impianti:

Impianti (conformità e certificazioni) Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e suc-

cessive Non disponibile

Note

Dichiarazione di conformità non reperita all'interno del fascicolo edilizio; data l'epoca presunta dei lavori (2004/2007), anche in considerazione della Lg. 46/90 e s.m.i., la dichiarazione dovrebbe essere stata resa ma fisicamente non presente.

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto Impianto tradizionale con caldaia; è presente split anche con funzione pompa di calore

Esiste la dichiarazione di conformità Non disponibile

Note

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o clima-

tizzazione SI

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e suc-

cessive NO

Note

Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO

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Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO

Esistenza carri ponte NO

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

Motivazioni trattasi di reflui provenienti da scarichi ad uso civile

abitazione

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

per la determinazione della consistenza dell'immobile in esame sono stati utilizzati gli indici mercantili catastali di cui alle "Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani ...." il cui principio adottato fa riferimento al DPR 138/98 che assume il metro quadrato di superficie catastale quale unità di misura della consistenza degli immobili urbani a destinazione ordinaria.

La superficie complessiva è riferita alla superficie lorda comprensiva dei muri perimetrali ed interni; superficie che si limita al solo piano primo in quanto il piano sottotetto non viene preso in cosiderazione per la presenza di importanti difformità.

La determinazione della superficie commerciale e dell'attribuzione del valore unitario vengono utilizzati solo ai fini estimativi in quanto l'immobile viene trasferito a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, anche in relazione alle vigenti normative in materia urbanistica ed edilizia, con tutte le per- tinenze, accessori, frutti, oneri, ragioni e azioni, eventuali servitù attive e passive se e come legalmente esistenti.

Destinazione Parametro Superficie reale/po- tenziale

Coeff. Superficie equivalente

Abitazione al p.1° sup reale lorda 53,20 1,00 53,20

Balcone e/o porticato sup reale lorda 25,00 0,30 7,50

Balcone e/o porticato sup reale lorda 26,00 0,10 2,60

Area pertinenziale sup reale lorda 40,00 0,10 4,00

144,20 67,30

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale

Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio

Periodo: 1° sem. 2021

Zona: Comacchio - Lido degli Scacchi Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: Abitazione economica Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 950 Valore di mercato max (€/mq): 1350

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8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

per la stima del bene in oggetto viene adottato il metodo della comparazione o M.C.A. Market Com- parasion Approach, che prende in esame beni della zona aventi caratteristiche, consistenza ed ubi- cazione simili a quelle del bene oggetto di stima, al quale sono stati apportati giusti correttivi che tengono conto della mancanza di una trattativa a libero mercato in quanto soggetto a vendita giudiziaria.

Per la formazione del valore di stima si è tenuto conto delle superfici commerciali equivalenti (uti- lizzando i coefficienti mercantili catastali), cioè al lordo dei muri perimetrali ed interni, dello stato di manutenzione e conservazione (allo stato attuale l'abitazione appare in buone condizioni generali), delle proprietà esclusive e di comproprietà sugli enti comuni dell'edificio nulla escluso, della posizione dello stabile nel suo insieme dal punto di vista urbanistico e toponomastico, della presenza di rilevanti difformità edilizie per le quali è stata emanata ordinanza di ripristino dei luoghi, nonché di quant'altro riportato in perizia.

I valori unitari assunti tengono già conto delle spese per tutte le eventuali regolarizzazioni edilizie e catastali, per il costo della certificazione energetica, verifica, adeguamenti funzionali, adeguamenti derivanti dalle normative sismiche vigenti, nonché ogni eventuale e necessaria messa a norma degli impianti tecnologici alle normative attualmente in vigore, che saranno tutti, nessuno escluso, a carico dell'aggiudicatario.

Nel caso di specie, tenuto conto della presenza di importanti difformità dal punto di vista edilizio/urbanistico riguardanti il piano sottotetto e per il quale pende ordinanza di messa in pristino, tenuto conto altresi' che le SCIA presentate successivamente all'ordinanza di ripristino dei luoghi non hanno ottenuto l'effetto desiderato essendo state dichiarate inefficaci in quanto veniva espresso parere sfavorevole, non si provvede alla sua valutazione economica, limitando la valutazione estimativa al solo piano primo; la mancata valutazione del piano sottotetto tiene conto, per quanto possibile, del costo per l'eventuale messa in pristino.

Nei valori di stima cosi espressi è altresì compreso il costo di ogni onere ed incombente necessario al eventuale e necessario ripristino dei luoghi sempre sulla base dei titoli edilizi rilasciati, oneri ed incombenti, nessuno escluso, che saranno a carico dell'aggiudicatario.

Anche se i valori espressi sono stati determinati sulla base della superficie commerciale del bene, la vendita viene effettuata a corpo e non a misura, comprensiva di ogni eventuale onere ed incombente derivante dallo stato di fatto e di diritto in cui si trova l'immobile nonché servitù attive e passive se legalmente esistenti, anche se non espressamente riportati in perizia; oneri che sono da intendersi a carico dell'acquirente.

8.2 Fonti di informazione:

Catasto di Ferrara;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ferrara;

Ufficio tecnico di Comacchio;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: nonché operatori del settore e tec- nici locali disinteressati;

Altre fonti di informazione: tabelle OMI edite dall'Agenzia delle Entrate - Servizio del Territorio Uf- ficio Provinciale di Ferrara.

8.3 Valutazione corpi:

A - Abitazione in edificio a schiera. Abitazione di tipo economico [A3]

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 94.220,00.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

Abitazione al p.1° 53,20 € 1.400,00 € 74.480,00

Balcone e/o porticato 7,50 € 1.400,00 € 10.500,00

Balcone e/o porticato 2,60 € 1.400,00 € 3.640,00

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Area pertinenziale 4,00 € 1.400,00 € 5.600,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 94.220,00

Valore corpo € 94.220,00

Valore Accessori € 0,00

Valore complessivo intero € 94.220,00

Valore complessivo diritto e quota € 94.220,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota A - Abitazione in

edificio a schiera

Abitazione di tipo economico [A3]

67,30 € 94.220,00 € 94.220,00 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% )

€ 14.133,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00

Costi di cancellazione oneri e formalità: € 0,00

Giudizio di comoda divisibilità: non è divisibile 8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:

Arrotondato a € 80.100,00

€ 80.087,00

8.6 Regime fiscale della vendita persone fisiche

Allegati

- Atto di provenienza;

-Certificati catastali;

- Planimetria catastale;

- Elaborato grafico con elenco sub;

- Estratto di mappa;

- Titoli abilitativi con elaborati;

- Ispezioni ipotecarie;

- Documentazione fotografica;

Data generazione:

24-03-2022

L'Esperto alla stima Geometra Mirco Natali