PER 141/19
TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA
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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
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Il Giudice dell’Esecuzione in oggetto, con provvedimento in data 10/12/2019 convocava il Per.Ind. … iscritto all’ Ordine dei Periti Industriali della Provincia di Bologna al n. …, con studio in Bologna (BO) Viale A.
Aldini n. 226, Consulente Tecnico d’Ufficio, e nell’udienza del 19/12/2019 gli conferiva l’incarico di rispondere al seguente quesito:
1. Provvedere prima di ogni altra attività al controllo della completezza dei documenti di cui agli articoli 567 II co. c.p.c. (Es. Relazione Notarile, CDU, documentazione ipocatastale, segnalando immediatamente al Giudice quelli mancanti e inidonei).
2. Descrivere i beni oggetto dell’espropriazione, previa esatta individuazione degli stessi in relazione ai dati catastali, accertando: la corrispondenza o meno delle certificazioni catastali ai dati indicati nel verbale di pignoramento; i dati del Nuovo Catasto effettivamente risultanti; il censimento regolare di tutte le proprietà e altri diritti reali rilevati procedendo, in caso negativo e previa apposita autorizzazione da parte di questo Giudice, ai necessari atti ed operazioni per l’accatastamento degli immobili, previa ogni verifica della conformità dei manufatti alle licenze e/o concessioni e/o autorizzazioni rilasciate, della sussistenza dei certificati di abitabilità e/o usabilità, la sussistenza di diritti di comproprietà o di altri diritti reali parziali.
N. 134/19 R.G. ESEC.
Udienza 18.05.2020 Ore 09.00
3. Accertare lo stato di possesso e l’indicazione del titolo in base al quale l’immobile è occupato ed in particolare: gli eventuali rapporti di locazione (precisando la data del contratto e della registrazione) o di altro tipo (es. contratti di comodato, leasing, ecc. o diritti di abitazione dell’immobile come da provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti civili del matrimonio, ecc.) conferenti, in fatto, il godimento dei beni a terzi, indicandone le date di apparente inizio e scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti giudiziali definitivi o meno), il corrispettivo (se corrisposto anche dopo il pignoramento e come depositato nell’interesse dei creditori) ed allegando tutti i documenti rinvenuti, nonché valutare la congruità del canone alla luce dell’art. 2923 c.c. 3 comma;
4. Esprimere il proprio motivato parere sulla opportunità di disporre la vendita in uno o più lotti e predisporre, in caso affermativo, il relativo frazionamento, con tutti i dati catastali per ciascun lotto;
5. Indicare le eventuali opere necessarie secondo la migliore scienza ed esperienza ed il costo dei lavori di ripristino delle funzionalità cui i beni sono destinati, ove gravemente compromessa;
6. Esprimere il proprio motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla comoda divisibilità del bene ovvero alienazione separata della quota stessa, provvedendo agli adempimenti eventuali di cui sub 3;
7. Redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire fotografie dei manufatti e delle aree;
8. Indicare i dati necessari per la compilazione delle denunce fiscali obbligatorie conseguenti alla vendita (tra cui IMU a titolo di esempio) e per la voltura dei beni dell’aggiudicatario definitivo e redigere, per ogni lotto di vendita proposto e su pagina separata, un prospetto riepilogativo e descrittivo giusto il modello che viene testé consegnato, stato di possesso, l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente, la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso.
9. Determinare il valore commerciale dei beni secondo la migliore scienza ed esperienza nel settore immobiliare di riferimento, per tipologia, classe, ubicazione, stato di fatto, opere necessarie alla migliore funzionalità ed epoca di alienazione;
10. Depositare una relazione scritta entro trenta giorni antecedenti l’udienza ex art.569 c.p.c., già fissata, facendo tempestivo ricorso al G.E. qualora si presentassero difficoltà tali da pregiudicare il rapido e preciso svolgimento dell’incarico.
Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l’Ufficio Tecnico del Comune di
CASTEL MAGGIORE, l’Agenzia delle Entrate - Territorio (Catasto Fabbricati e/o Terreni) di Bologna, espone quanto segue:
* * * PREMESSA
I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando:
o DATI DI PIGNORAMENTO
o CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE
o IDENTIFICAZIONE CATASTALE
o CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE
ATTUALE E QUANTO PIGNORATO
o ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU’
o VINCOLI E ONERI
o CONFINI
o PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza)
o PROVENIENZA DEL BENE
o STATO CIVILE AL MOMENTO DELL’ACQUISTO DEL BENE
o ATTI PREGIUDIZIEVOLI
o REGIME FISCALE
o INDAGINE AMMINASTRATIVA
o CERTIFICAZIONE ENERGETICA
o SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
o DESCRIZIONE DEL BENE
o CONFORMITA’ IMPIANTI
o CONSISTENZA SUPERFICIALE
o STIMA DEI BENI
Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto.
Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni.
Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l’appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale che oscilla tra il 15 ed il 40 % del valore commerciale stesso, in base a quelle che sono le caratteristiche di commerciabilità del bene oggetto di esecuzione.
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DATI DI PIGNORAMENTO
Con atto di pignoramento immobiliare presentato a Bologna al n. 11 in data 26/04/2019, Reg. Gen. 20916 e Part. 14170, è stata pignorata al Sig.ri … e
… la piena proprietà dei seguenti beni immobili:
Catasto Fabbricati del Comune di Castel Maggiore:
o Foglio 23, Map. 687, sub 2, Categoria A/3, Consistenza 7,5 vani, via Cinti Gaetano n. 6 (abitazione di tipo economico);
o Foglio 23, Map. 687, sub 8, Categoria C/6, Consistenza 27 m2, via Cinti Gaetano n. 6 (autorimessa);
Il tutto a favore di ….
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CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO
Piena proprietà di fabbricato ad uso civile abitazione (foglio 23 mappale 687 subalterno 2), all’interno di un condominio, composta da appartamento. Il piano rialzato è costituito da ingresso su salone, cucina abitabile, n. 2 bagni, n. 2 camere da letto, n. 2 disimpegni, n. 1 ripostiglio n.
2 terrazze. Il piano seminterrato, è costituito da cantina, lavanderia ed è comunicante con l’autorimessa.
Piena proprietà di fabbricato ad uso autorimessa (foglio 23 mappale 687 subalterno 8), composta un unico ambiente, l’accesso è garantito da un portone basculante in lamiera.
Gli immobili sono siti nel Comune di CASTEL MAGGIORE, in via Gaetano Cinti n. 6, per una superficie commerciale dei fabbricati di circa mq 122,00 per l’appartamento e 31,00 mq per l’autorimessa.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
I beni immobili oggetto di stima, risultano così attualmente identificati:
Catasto Fabbricati del Comune di CASTEL MAGGIORE beni intestati a:
1. … nato a … (…) il …/…/… – proprietà per 1/2;
2. … nato a … (…) il …/…/… – proprietà per 1/2;
Catasto Fabbricati del Comune di CASTEL MAGGIORE:
o Foglio 23, Map. 687, sub 2, Categoria A/3, cl. 3 -, vani 7,5 -, via Gaetano Cinti n.6 piano T-S1, RC € 755,32;
o Foglio 23, Map. 687, sub 3, Categoria C/6, cl. 3, consistenza 27 m2,
via Gaetano Cinti n.6 piano S1, RC € 278,99;
CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO
Lo stato di fatto all’atto del pignoramento risulta corrispondente con quanto depositato presso l’Agenzia del Territorio.
ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU’
Parti comuni: sono da considerarsi comprensive alla vendita tutte le comproprietà e parti comuni del fabbricato in oggetto, ai sensi di Legge o per destinazione o per costruzione o conseguenti allo stato di condominio.
Servitù attive e passive: se e come esistenti o aventi ragione legale di esistere.
VINCOLI E ONERI
È compreso nel valore degli immobili, il valore dei beni mobili e dei materiali di rifiuto presenti all’interno dei medesimi. È comunque a carico dell’aggiudicatario degli stessi, la gestione, la mobilitazione e lo smaltimento degli stessi beni mobili e/o rifiuti rimasti all’interno dei beni oggetto di stima.
CONFINI Altre proprietà, parti comuni, salvo altri.
PROPRIETÀ 1. … C.F. … – proprietà per 1/2;
2. … C.F. … – proprietà per 1/2;
PROVENIENZA DEL BENE
Con Atto di successione al padre … che era nato a Cento il 03/07/1929 deceduto il 15/05/1996, c.f. …, giusta denuncia n. 48 vol. 5444
del 15/09/1999 ufficio del registro di Bologna trascritta il 30/08/2000 ai nn.
39161/28594 e successiva denuncia integrativa n. 674 vol. 9990 del 05/04/2011 ufficio del registro di Bologna trascritta il 15/04/2011 ai nn.
16503/10173 ed in parte in virtù della successione alla madre … che era nata a Poggio Renatico il 25/10/1932 deceduta il 29/09/2010, c.f. …, giusta denuncia n. 1063 vol. 9990 del 08/04/2011 ufficio del registro di Bologna trascritta il 17/05/2011 ai nn. 21607/13420.
Risultano trascritti in data 09/03/2005 ai nn. 13319/8666 accettazione tacita di eredità nascente da atto di compravendita in Notar … del 09/03/2005 rep. n. 112009/20937 trascritto il 09/03/2005 ai nn. 13320/8667 contro il sig. … ed in data 13/06/2013 ai nn. 23106/15446 accettazione tacita di eredità nascente da atto mutuo in Notar … del 10/06/2013 rep. n.
30279/6464 iscritto il 13/06/2013 ai nn. 23107/3087 contro ….
Ai sig. … e …, gli immobili oggetto della procedura esecutiva erano pervenuti per atto di compravendita in Notar … del 29/12/1979 rep. n.
7296/996 trascritto il 16/01/1980 ai nn. 1554/1246 da potere di …, Ferrara 30/06/1987.
STATO CIVILE AL MOMENTO DELL’ACQUISTO DEL BENE Non è stato possibile rilevarlo dal rogito di acquisto in quanto immobile oggetto di successione.
ATTI PREGIUDIZIEVOLI
Vedere la relazione notarile dalla quale si evince che sull’immobile oggetto della presente stima gravano i seguenti vincoli ed oneri giuridici, sintetizzati in breve:
Iscrizioni
1. IPOTECA VOLONTARIA
ISCRIZIONE N. 23107/3087 del 13/06/2013 nascente da atto di concessione a garanzia di mutuo fondiario in Notar … di Castel Maggiore (BO) del 10/06/2013 numero di repertorio 30279/6464.
A favore: ... con sede in Roma, c.f. … (domicilio ipotecario eletto in Argelato Centergross, viale della Mercanzia n. 2/B).
Contro: …, … (…), …/…/… (terzo datore di ipoteca) e …, … (…),
…/…/… (terzo datore di ipoteca).
Debitori non datori di ipoteca: … s.r.l. con sede in Castel maggiore (BO) c.f. ...
Mutuo di € 260.000,00, durata 10 anni, ipoteca di € 520.000,00 – gravante sugli immobili oggetto della procedura esecutiva.
2. TRASCRIZIONE N. 24918/16720 del 06/06/2017 nascente da verbale di pignoramento immobiliare del 19/05/2017 n. di repertorio 696/2017 – Ufficio Giudiziale di Bologna.
A favore: …, …/…/…, c.f. ….
Contro: …, … (...), …/…/… – gravante per ½ sugli immobili oggetto della procedura esecutiva.
3. TRASCRIZIONE N. 56439/10052 del 15/12/2017 atto giudiziale nascente da decreto ingiuntivo del 29/08/2017 n. di rep. 5187/2017 – Tribunale di Bologna.
A favore: … con sede in … (…), c.f. … (domicilio ipotecario eletto in via Matteotti n. 8/B.
Contro …, … (FE) …/…/… – Capitale € 28.947,26, ipoteca di € 40.000,00 – gravante per ½ sugli immobili oggetto della procedura
esecutiva.
4. ISCRIZIONE N. 929/150 del 08/01/2018 atto giudiziale nascente da decreto ingiuntivo del 08/05/2017 n. di rep. 618/2017 – Tribunale civile di Ferrara.
A favore: di … con sede in … (…) c.f. … (domicilio Ipotecario eletto in Bologna, via barberia 30 c/o avv. N. …)
Contro: …, … (…) …/…/… – Capitale € 43.120,02, ipoteca di € 43.500,00 – gravante, tra altri, per ½ sugli immobili oggetto della procedura esecutiva.
5. TRASCRIZIONE N. 20916/14170 del 26/04/2019 nascente da verbale di pignoramento immobiliare del 25/03/2019 n. di rep. 1763 – Ufficiale Giudiziario Corte di appello di Bologna
A favore: …
Contro …, … (…), …/…/… e …, … (…) …/…/….
REGIME FISCALE
La vendita del bene sarà soggetta a Imposta di Registro, nonché a Imposta Ipotecaria ed Imposta Catastale, nelle percentuali di Legge.
INDAGINE AMMINISTRATIVA
Gli immobili oggetto di procedura hanno costruzione posteriore al 1 settembre 1967 e sono stati reperiti i seguenti Atti Abilitativi negli archivi dell’Ufficio Tecnico del Comune di CASTEL MAGGIORE:
o PRATICA DI COSTRUZIONE EDILE – CONSESSIONE N. 73 DEL 14/09/1977;
o VARIANTE IN CORSO D’OPERA N. 49 DEL 28/07/1979 o AUTORIZZAZIONE DI ABITABILITA’ DEL 03/04/1980
In riferimento a quanto sopra esposto ed in seguito al sopralluogo effettuato, lo scrivente rassegna alcune difformità interne ed esterne quali, a titolo di esempio, la costruzione di tramezzi o la demolizione di tramezzi come quelli che separano la cucina dal soggiorno, oppure il tramezzo che separa la zona giorno dalla zona notte è in una posizione diversa, la posizione della porta del bagno principale è differente, al piano seminterrato è presente un arco nel muro portante quando è indicata una semplice porta (differisce anche lo spessore della muratura stessa), lo scannafosso è stato arredato con mensole, inoltre sono presenti delle modifiche sui prospetti in merito alle dimensioni delle finestre che sono differenti da quelle concessionate.
Per gli abusi sopra descritti ogni adempienza di sanatoria è da ritenersi a cura e spese dell’eventuale aggiudicatario.
La pratica edilizia per la regolarizzazione delle difformità è stata individuata nella S.C.I.A. a sanatoria che comporta il pagamento a titolo di oblazione per un minimo di € 2.000,00 oltre alle spese di parcella del tecnico.
CERTIFICAZIONE ENERGETICA
L’immobile ad uso abitativo (F 23 M 687 SUB 2) è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato in data 13/09/2018, codice identificativo 05603-063184-2018 dall’Ing. …, numero di accreditamento 05603, valevole fino al giorno 13/09/2028. Nel predetto certificato si attesta che l’immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica “G”.
SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
All’attualità i beni risultano in locazione, in forza di un contratto di
affitto regolarmente registrato a Bologna per la durata di sei anni, dal 10/10/2018 al 09/10/2024 ad un canone annuo pari ad € 5.400,00 cioè € 450,00 al mese, che lo scrivente ritiene congruo.
DESCRIZIONE DEL BENE
L’immobile oggetto di perizia è costituito da un appartamento al piano rialzato e seminterrato oltre che da un’autorimessa comunicante sempre al piano seminterrato, all’interno di un condominio.
L’appartamento al piano rialzato è costituito da un ingresso su soggiorno, una cucina abitabile, un ripostiglio, due camere matrimoniali e due servizi igienici, due terrazze di cui una accessibile dalla cucina e l’altra dal soggiorno.
In cucina è presente anche la scala che porta al piano interrato, questa realizzata in pietra naturale.
L’altezza del piano rialzato è pari a 275 cm.
Al piano seminterrato, concessionato come cantina e lavanderia, si trova una zona adibita a momenti conviviali, è presente un camino, una piccola zona cucina.
L’altezza è pari a 234 cm, sul titolo edilizio non vi è riportata alcuna altezza.
L’attuale proprietà sta utilizzando anche lo scannafosso che ha un altezza pari a 220 cm.
Dal seminterrato si accede direttamente all’autorimessa.
Il grado delle finiture è quello utilizzato all’epoca della costruzione, si presenta ancora in discreto stato di conservazione:
o Soffitti e pareti interne ad intonaco civile tinteggiate di colore bianco
(alcune zone della cucina sono rivestite in carta da parati).
o Pavimento in piastrelle di ceramica per la zona giorno, la cucina e corridoi e disimpegni.
o Pavimenti in legno nella zona notte, solo le due camere matrimoniali.
o rivestimento in ceramica nei bagni (20x25 cm) oltre 200 cm di altezza circa in tutti e due i servizi igienici.
o Porte interne in legno tinto noce e ferramenta ottonata.
o Serramenti delle finestre in legno e vetro singolo protetti da inferriate a pantografo.
o Oscuranti a tapparelle.
o Porta di accesso all’immobile in legno.
o Bancali delle finestre e soglie in cemento.
o Il bagno è dotato di sanitari in ceramica colorata per il bagno principale, ceramica bianca per il bagno secondario e rubinetteria bicomando.
o Impianto di riscaldamento del tipo centralizzato, con caldaia a gas metano e convettori verniciati di colore bianco.
o L’acqua calda sanitaria è sempre garantita dalla caldaia condominiale.
o Impianto elettrico sotto traccia a norma al momento della costruzione del fabbricato.
Lo stato di manutenzione è discreto.
CONFORMITÀ IMPIANTI
Non è stato possibile reperire le certificazioni di conformità di tutti gli impianti in quanto all’epoca della realizzazione non era un documento
obbligatorio.
Non potendo verificare le modifiche eseguite posteriormente si considerano non a norma, pertanto l’aggiudicatario ai sensi del D.M.
22.01.2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell’art. 1490 del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo.
CONSISTENZA SUPERFICIALE
Il principio adottato per il calcolo della consistenza degli immobili fa riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 che assume il metro quadrato di superficie catastale quale unità di misura della consistenza degli immobili urbani a destinazione ordinaria. La superficie commerciale, al lordo delle murature, del bene in argomento, con le percentuali associate per il calcolo della superficie omogeneizzata è la seguente:
Immobile % calcolo sup. omogeneizzata mq
Appartamento 100 % 101,00 ca
Cantina e lavanderia 50% 31,00 ca
Terrazza 30% 3,50 ca
Garage a corpo 31,00 ca
STIMA DEL BENE
Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà di porzione fabbricato ad uso civile abitazione.
Gli immobili sono siti nel Comune di CASTEL MAGGIORE in Via Gaetano Cinti n. 6.
Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto dei beni, della loro destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, della situazione occupazionale, delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali e degli eventuali costi di ripristino degli immobili, il sottoscritto ritiene di poter indicare di seguito il più probabile valore commerciale dei beni in argomento, stimati a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, e tenuto conto che trattasi di beni oggetto di Procedura Esecutiva.
Il valore a metro quadro dell’abitazione considerato è di €/mq 1.100,00.
Immobile sup. omogeneizzata (mq) Valore
Abitazione 118,00 129.800,00 €
Garage a corpo 20.000,00 €
Valore Totale 149.800,00 €
VALORE TOTALE DI MERCATO APPROSSIMATO 150.000,00 € Percentuale di abbattimento circa 30 % VALORE DELL’INTERO BENE A BASE D’ASTA € 105.000,00 (Euro centocinquemila/00).
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Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario.
Con Osservanza; IL CONSULENTE TECNICO
Bologna, 17 aprile 2020 …
