TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA
ALL’ILLUSTRISSIMO SIG. GIUDICE DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 34/21 R.G.
PROMOSSO DA
______________________________________________________
CONTRO
___________________________________
RELAZIONE DI ACCERTAMENTO PERITALE
TECNICO INCARICATO:
ING. BRUNO PIEMONTESE via Bovini, 41 - 48123 Ravenna Tel. 0544/502618 - Fax 0544/467182
Mail [email protected]
Ravenna, 11 aprile 2022
TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA
GIUDICE DELL’ESECUZIONE DR. ALESSANDRO FAROLFI
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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 34/21 R.G.
Promosso da:
PROCEDENTE ______________________________________________________
(avv. ______________________) contro
ESECUTATO ___________________________________
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UDIENZA DEL 11/05/2022 - ORE 9.00
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Il Giudice dell’Esecuzione in oggetto, in data 01/12/2021, tramite apposito decreto di nomina dell'esperto estimatore, nominava lo scrivente ing. Bruno Piemontese, con studio a Ravenna in via Bovini n. 41, Consulente Tecnico di Ufficio conferendogli l’incarico di rispondere ai quesiti da 1 a 28, con riferimento al procedimento di esecuzione immobiliare n. 34/2021 R.G.E.
Lo scrivente, dopo aver preso visione della relazione notarile, dopo aver effettuato in loco, nel giorno 25/03/2022 i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con lo Sportello Unico per l'Edilizia dell'Unione dei Comuni della Bassa Romagna – Comune di Alfonsine, con l’Agenzia dell'Entrate – Ufficio Territorio (Catasto fabbricati e/o Terreni), con l'Ufficio Anagrafe del Comune di Alfonsine e con il notaio competente, espone quanto segue.
Per quanto concerne i quesiti 2, 3 e 4, la relazione notarile è, a parere dello scrivente, idonea.
PREMESSA
I beni oggetto di esecuzione immobiliare saranno presi in considerazione, specificando:
• DATI DI PIGNORAMENTO (Quesito n. 2)
• PIGNORAMENTO DI UNA O PIU' QUOTE (Quesito n. 19)
• OPPORTUNITA' DI VENDITA IN PIU' LOTTI (Quesito n. 21)
• CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI (Quesito n. 2)
• IDENTIFICAZIONE CATASTALE (Quesiti n. 2-16)
• CONFINI (Quesito n. 2)
• CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI INDICATI NELL'ATTO DI PIGNORAMENTO E NELLA NOTA DI TRASCRIZIONE (Quesito n. 2)
• PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) (Quesiti n. 3-15- 22)
• SITUAZIONE OCCUPAZIONALE (Quesiti n. 7-24)
• STATO CIVILE DELL'ESECUTATO (Quesito n. 23)
• ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU' (Quesito n. 4)
• VINCOLI (Quesiti n. 4-8-9-11)
• PROVENIENZA DEL BENE (Quesiti n. 3-4)
• ATTI PREGIUDIZIEVOLI (Quesiti n. 4-6-25)
• REGIME FISCALE (Quesito n. 8)
• INDAGINE AMMINISTRATIVA (Quesiti n. 5-13-14-17)
• IDONEITÀ ALL'USO (Quesito n. 13)
• CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA DEL LOTTO (Quesiti n. 11-12)
• DESCRIZIONE DEL BENE (Quesito n. 20)
• SPESE FISSE DI GESTIONE E MANUTENZIONE DELL'IMMOBILE (Quesito n. 10)
• CONSISTENZA COMMERCIALE (Quesito n. 20)
• STIMA DEI BENI (Quesito n. 18)
• DEPREZZAMENTI (Quesito n. 18)
• CONTEGGI DI STIMA (Quesito n. 18)
• RIEPILOGO
• ALLEGATI
Per la determinazione del valore commerciale dei beni, in altre parole del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto.
Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiaria dei beni.
DATI DI PIGNORAMENTO
Con atto di pignoramento immobiliare trascritto in data del 12/03/2021 Rg. n. 4821, Rp.
n. 3406, è stato pignorato, per la quota di 1/1, a favore di ______________________________________________________, con sede e direzione generale in __________________, _____________ n. _____, C.F. e P.IVA.
________________: “[...] Fabbricato di civile abitazione da cielo a terra abbinato ad altro, sito in Comune di Alfonsine alla Via A. Pezzi n. 45, costituito da un appartamento posto su piano terra e primo e da un garage al piano terra con pertinenziale area coperta e scoperta, il tutto identificato nel Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 111 con i mappali
– 803/sub. 2 – Via Antonio Pezzi snc – piano T, 1 – cat. A/2 – cl. 1 – consistenza 6,5 vani – rendita Euro 604,25
– 803/sub. 3 – Via Antonio Pezzi snc – piano T – cat. C/6 – cl. 2 – consistenza 15 mq. - rendita Euro 53,45
nonché mappale 803/sub. 1 – B.C.N.C.
e al Catasto Terreni al medesimo Foglio 111 con il mappale 803 E.U. di mq. 257.
Confinante con: Via Antonio Pezzi, ragioni ________________ e _________, ragioni
_____________, salvo altri.
Si intendono pignorate anche eventuali parti comuni. [...]”.
PIGNORAMENTO DI UNA O PIÙ QUOTE Trattasi del pignoramento della piena proprietà del bene in oggetto.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
I beni immobili oggetto di stima risultano così identificati al Catasto Fabbricati del Comune di Alfonsine (allegato 1):
• beni intestati a:
◦ ______________, nata a ____________ il ____________, C.F.
______________ - per la quota di proprietà di 1/1 dei seguenti beni:
◦ Foglio 111, Particella 803, Sub. 2, Zona Censuaria --, Categoria A/2, Classe 1, Consistenza 6,5 vani, Superficie catastale: Totale mq. 129, Totale escluse aree scoperte: mq. 124, Rendita € 604,25, via Antonio Pezzi snc, piano T-1;
◦ Foglio 111, Particella 803, Sub. 3, Zona Censuaria --, Categoria C/6, Classe 2, Consistenza mq. 15, Superficie catastale: Totale mq. 18, Rendita € 53,45, via Antonio Pezzi snc, piano T
Le unità immobiliari, insistono, unitamente ad altre, sull'area distinta al Catasto Terreni del Comune di Alfonsine (allegato 1):
◦ Foglio 111, Particella 803, Qualità Ente Urbano, Superficie mq. 257,00.
Sono inoltre presenti i seguenti Beni Comuni Non Censibili, identificati al Catasto Fabbricati del Comune di Alfonsine (allegato 1):
◦ Foglio 111, Particella 803, Sub. 1, via Antonio Pezzi snc, piano T, BCNC comune ai Subb. 2 e 3 (Corte).
CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI INDICATI NELL'ATTO DI PIGNORAMENTO E NELLA NOTA DI
TRASCRIZIONE
I dati catastali corrispondono a quanto indicato nell'atto di pignoramento e nella relativa nota di trascrizione del 12/03/2021 Rg. n. 4821, Rp. n. 3406.
Si specifica che, sia nella documentazione catastale che nell'atto di pignoramento, l'immobile è identificato senza numero civico mentre in sede di sopralluogo lo scrivente ha potuto verificare che l'immobile risulta censito al n. 45 della via Antonio Pezzi del Comune di Alfonsine.
CONSISTENZA E UBICAZIONE
Trattasi della piena proprietà di unità immobiliare a destinazione residenziale, facente parte di un fabbricato bifamiliare in zona residenziale e periferica del Comune di Alfonsine, Via Antonio Pezzi n. 45.
La porzione di fabbricato in oggetto si articola essenzialmente in n. 2 piani fuori terra oltre ad un piano sottotetto collegati da scala interna; l'accesso all'unità immobiliare è garantito da un cancello pedonale e un cancello carrabile a due ante automatizzato direttamente da via A. Pezzi.
L'appartamento (Sub. 2) posto a piano terra, primo e sottotetto, risulta costituito catastalmente da: a
• piano terra: ingresso da portico, soggiorno, cucina – pranzo, disimpegno, bagno e garage, oltre ad un'ampia corte di esclusiva pertinenza che circonda l'unità immobiliare su tre lati ove è stato realizzato un pergolato nella parte retrostante il fabbricato;
• piano primo: n. 2 camere da letto, guardaroba, disimpegno, bagno e n. 2 balconi.
Si precisa che, tramite la realizzazione di una scala in legno e alcune modifiche alle tramezzature interne, il piano primo è stato, a tutti gli effetti, collegato al piano sottotetto ove è stato ricavato un ampio locale a servizio dell'abitazione, come meglio precisato successivamente nel paragrafo “Indagine amministrativa”.
Superficie reale: mq. 345,70
Superficie commerciale: mq. 198,65
CONFINI
_____________ (Part. 722), __________________ (Part. 781), _____________ (Part.
782), ________________ (Part. 802), via A. Pezzi, salvi altri apparenti alle planimetrie al Catasto Terreni o Fabbricati o variazioni intervenute.
ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITÙ
Dall'atto di compravendita (allegato 7) a rogito Notaio Letizia De Rubertis di Alfonsine, Rep. n. 54805/12141 del 29/04/1999, si evince che:“ […] La ____________ con sede in ____________, a mezzo del suo legale rappresentante, vende alla ____________________ che accetta ed acquista la piena proprietà del seguente immobile:
– Fabbricato di civile abitazione da cielo a terra allo stato grezzo, abbinato ad altro, sito in Alfonsine via A. Pezzi, costituito da un appartamento posto su piano terra e primo e da un garage al piano terra, con relativa area coperta e scoperta di pertinenza, censito al Catasto Urbano di detto Comune a Partita 1003410 al Foglio 111 con i mappali:
– 803/sub. 2 via Pezzi s.n.c. - p.T.1. - in corso di costruzione;
– 803/sub. 3 via Pezzi s.n.c. - p.T. - in corso di costruzione;
nonché con il mappale 803/sub. 1 B.C.N.C. corte ai sub. 2-3 […]
[...]La presente vendita viene fatta ed accettata a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui l'immobile in oggetto si trova, con tutte le aderenze, pertinenze, sovrastanze, usi e diritti, azioni e ragioni, servitù attive e passive se vi sono e come sono, ed in particolare con le comproprietà e servitù nascenti dalla specifica tipologia del fabbricato; la parte acquirente dichiara di essere a conoscenza e di accettare che il pozzetto contenente il contatore per il consumo dell'acqua relativo al fabbricato oggetto del presente atto potrà essere ubicato, per necessità tecniche o perché così imposto dall'Ente erogatore,
nell'area pertinenziale del fabbricato attiguo (mappale 802) con conseguente passaggio sull'area stesa della linea di collegamento al detto contatore e conseguente costituzione delle relative servitù a carico del fondo servente (mappale 802). […]
[…] La parte acquirente dichiara inoltre di essere edotta e di accettare:
– tutti i patti e gli obblighi derivanti dalla convenzione sopra richiamata;[...]
[…] La parte acquirente si obbliga per sé propri eredi ed aventi causa, a recintare l'area pertinenziale al fabbricato acquistato sul lato esterno verso la strada ad esclusive proprie cura e spese ed interamente sul lotto stesso, e ad eseguire a cavaliere, la recinzione sul confine con i restanti lati a cura e spese di entrambi i proprietari a giusta metà, il tutto nei modi, termini e caratteristiche tecniche e costruttive disposte dal Comune di Alfonsine in sede di rilascio delle concessioni ad edificare, escluso peraltro ogni obbligo a carico della Società venditrice.
Garantisce la Società alienante a mezzo come sopra, la piena proprietà ed assoluta disponibilità dell'immobile in oggetto, la sua provenienza per giusti e legittimi titoli [omissis] garantisce altresì la libertà dell'immobile stesso da vincoli, aggravi, oneri reali o fiscali di sorta, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli. [...]”
Sulla base dell'elaborato planimetrico e dell'elenco subalterni (allegato 1) estratto presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Territorio, rientrano tra le parti comuni, i seguenti B.C.N.C. distinti al Catasto Fabbricati del Comune di Alfonsine (RA), Foglio 111, Particella 803, afferenti all'unità immobiliare oggetto di pignoramento:
◦ Foglio 111, Particella 803, Sub. 1, via Antonio Pezzi snc, piano T, BCNC comune ai Subb. 2 e 3 (Corte).
Appaiono inoltre quali parti comuni agli immobili tutte le parti, spazi ed accessori comuni ai sensi dell'art. 1117 e seguenti del C.C.
PROPRIETÀ
I beni oggetto di stima risultano intestati come segue (allegato 1 e 8):
◦ _______________, nata a _____________ il _____________, C.F.
_____________ - per la quota di proprietà di 1/1
SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
Alla data del sopralluogo, i beni oggetto di pignoramento risultavano occupati ed utilizzati dalla _________________ (_________) e dalla sua famiglia, così come comprovato dal Certificato contestuale di Residenza, di Stato di Famiglia inviato allo scrivente dall'Ufficio Anagrafe e Servizi Demografici del Comune di Alfonsine (allegato 6).
Si specifica che, dall'Estratto per Riassunto degli Atti di Matrimonio inviato allo scrivente dall'Ufficio dello Stato Civile del Comune di Alfonsine (allegato 6), la ____________ (__________) ed il marito hanno scelto il regime della separazione dei beni.
VINCOLI
Non vi sono ulteriori vincoli apparenti, salvo quanto espresso dagli strumenti urbanistici vigenti.
In particolare il R.U.E. del Comune di Alfonsine (RA), approvato con Delibera di Consiglio Comunale n. 20 del 19/03/2019, classifica l'area in cui si trovano le unità immobiliari all'interno dei seguenti ambiti (allegato 9):
• Territorio Urbano - AUC.3- Ambiti consolidati per funzioni residenziali e miste, di buona o discreta qualità insediativa dei centri maggiori (art.4.2.4) sono ambiti consolidati per funzioni residenziali e miste, di buona o discreta qualità insediativa e nello specifico gli Auc.3 sono quelli compresi nei centri minori.
L'obiettivo principale è quello di consolidare l'impianto urbano e incentivare l'ammodernamento del patrimonio edilizio, in particolare attraverso la sostituzione degli edifici più obsoleti.
Negli ambiti consolidati per funzioni residenziali e miste sono ammesse le possibilità d'intervento di cui alle lettere:
a) Sono sempre ammessi gli interventi edilizi senza aumento di Volume (Vt) –
MO, MS, RRC, RE a prescindere dai parametri urbanistici nonché D; qualora l'intervento di RE comporti la demolizione e ricostruzione questa può avvenire esclusivamente all'interno della medesima area di pertinenza dell'edificio demolito.
b) Nei lotti edificati sono ammessi interventi di demolizione e ricostruzione, o di RE comportante integrale demolizione e ricostruzione entro i limiti
◦ UF max = 0,50 mq/mq negli ambiti Auc.3
Con gli stessi limiti sono ammessi anche interventi di AM di edifici preesistenti a condizione che sia effettuata la valutazione della sicurezza e, qualora necessario, l'adeguamento sismico dell'intera costruzione, nell'osservanza della vigente normativa tecnica per le costruzioni.
Nel caso in cui l'intervento di AM comporti incremento di SU e non solo di SA è richiesto inoltre che si attui un abbattimento dell'indice EP dell'edificio complessivo dotando l'edificio di Impianto fotovoltaico, o qualora già esistente, una riduzione di almeno il 5% dell'EP complessivo dell'edificio esistente.
c) In tutti i lotti già edificati alla data del 31/03//2009 (ai sensi della L.R.
6/2009), in alternativa all'intervento di cui alla precedente lettera b) sono ammessi gli interventi di completa demolizione e ricostruzione di un'intera unità edilizia (DR) nel rispetto dei seguenti limiti:
◦ SC max = SC legittimamente preesistente + 30%
◦ UF max non superiore a 0,75 mq/mq, o a UF preesistente se superiore, negli Auc.3
◦ SP min = 25% della SF ( o = SP preesistente se inferiore NP max = 4 piani o NP preesistente se superiore).
PROVENIENZA
Con atto di compravendita (allegato 7) a rogito Notaio Letizia De Rubertis di Alfonsine, Rep. n. 54805/12141 del 29/04/1999 la _______________ acquistava la porzione di fabbricato oggetto di pignoramento, allo stato grezzo, dalla ____________________.
ATTI PREGIUDIZIEVOLI
Fermo restando ogni controllo a cura del rogitante, dalle ispezioni svolte presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ravenna (allegato 8), non risultano aggiornamenti rispetto al certificato notarile (allegato 5) del Notaio Antonio Del Gaudo di Rimini in data 13/04/2021, restano quindi gli atti pregiudizievoli, come già rilevato dal Notaio stesso e di seguito elencati:
• Ipoteca volontaria trascritta all'art. 1157 del 19/03/2010;
• Ipoteca conc. Amministrativa – riscossione iscritta all'art. 874 del 15/03/2019;
• Pignoramento Immobiliare trascritto all'art. 3406 del 12/03/2021.
REGIME FISCALE
Fermo restando ogni verifica a cura del rogitante, la vendita del bene sarà soggetta alla tassazione prevista per legge anche in ragione del regime fiscale applicabile all'acquirente.
INDAGINE AMMINISTRATIVA
Presso il Comune di Alfonsine sono stati riscontrati i seguenti documenti amministrativi relativi al fabbricato di cui sono parte le unità immobiliari oggetto di esecuzione (allegato 4):
• Permesso di Costruire n. 104/1998, P.G. 8006 del 28/08/1998 intestata alla ____________________ per costruzione di un edificio residenziale formato da n. 2 alloggi sito in Comune di Alfonsine (RA), via A. Pezzi;
• Variante in corso d'opera PG. 11052 del 09/10/1998 intestata alla __________________ per costruzione di un edificio residenziale formato da n. 2 alloggi sito in Comune di Alfonsine (RA), via A. Pezzi;
• Autorizzazione Edilizia n. 36/2000, PG. 5836 del 12/05/2000 intestata alla _________________ per realizzazione di recinzione su fronte strada in Comune di Alfonsine (RA), via A. Pezzi;
• Abitabilità n. 3847, PG. 8609 del 31/07/2001 (perfezionata per silenzio – assenso) intestata alla __________________ relativa al Permesso di Costruire n.
104/1998 e Variante in corso d'opera PG. 11052 del 09/10/1998 del fabbricato sito in Comune di Alfonsine (RA), via A. Pezzi;
• D.I.A. n. 128 del 26/08/2003, PG. 9134 intestata alla Signora ______________
per costruzione di pergolato con struttura interamente in legno nel fabbricato sito in Comune di Alfonsine (RA), via A. Pezzi.
Sulla base del sopralluogo svolto sono state rilevate rispetto agli elaborati grafici relativi allo stato autorizzato e alle planimetrie catastali, le seguenti difformità:
1. n. 17 gradini della scala di collegamento tra piano terra e piano primo invece che n. 18 gradini come da pratica comunale (Variante in corso d'opera PG. 11052 del 09/10/1998);
2. alcuni lievi scostamenti nelle dimensioni dei locali e delle aperture, comunque rientranti nelle tolleranze costruttive, rispetto a quanto autorizzato;
3. realizzazione di parete divisoria nel locale guardaroba a piano primo con inserimento di porta scorrevole delle dimensioni pari a circa cm 67x210; si precisa che il locale ad uso guardaroba presenta dimensioni inferiori (m 1,18 x 3,18) rispetto a quelle indicate nello stato autorizzato (m 2,20 x 3,20);
4. nella porzione non adibita a guardaroba è stata realizzata una scala in legno di collegamento tra il piano primo e il piano sottotetto di larghezza massima pari a m 2,25.
5. il piano sottotetto, risulta indicato nell'elaborato grafico allegato all'ultimo titolo autorizzativo (Variante in corso d'opera PG. 11052 del 09/10/1998) come sottotetto ispezionabile ed accessibile tramite botola con H media circa < 1,60 m, mentre, alla data del sopralluogo, risultava accessibile con scala in arredo di larghezza circa cm 100 ed adibito a camera da letto, suddiviso in n. 3 vani di cui n. 1 ad uso camera e n. 2 porzioni ad uso sgombero con altezze rilevate di circa H max circa 2,90 m e H min variabile da 1,20 m a 1,75 m.
A tal proposito si segnala che, tale piano non è mai stato dichiarato agibile/abitabile, poiché l'altezza media non rispondeva al soddisfacimento dei requisiti igienico sanitari richiesti, dunque è stato autorizzato come sottotetto ispezionabile ed accessibile tramite botola.
Alla luce di quanto sopra esposto, fermo restando ogni approfondimento che potrà e dovrà svolgere l'aggiudicatario con i tecnici dello Sportello Unico per l'Edilizia dell'Unione dei Comuni della Bassa Romagna - Comune di Alfonsine, si ritiene che le opere difformi sopra elencate (da n. 1 a 4) possano essere regolarizzate con presentazione di pratica di SCIA a sanatoria ai sensi dell'art. 17 della L.R. 23/2004 mentre il piano sottotetto ad uso abitativo possa essere regolarizzato sempre all'interno della medesima pratica con riferimento alla L.R. 11/98 (recupero dei sottotetti esistenti ai fini abitativi) e alle indicazioni/prescrizioni previste dal R.U.E. dell'Unione dei Comuni della Bassa Romagna; in particolare, ove anche all'esito di successive verifiche ed approfondimenti, dovesse risultare che il locale ricavato sia dotato di H media minima pari a 2,20 m, potrebbero sussistere tutti i presupposti per la regolarizzazione del piano in oggetto ad uso servizio (comunque di H media minima inferiore a 2,40 m).
Tale configurazione sarà considerata ai fini estimativi; andrà infine regolarizzata la situazione catastale.
IDONEITÀ ALL'USO
In relazione all'idoneità all'uso è stata rinvenuta agli atti comunali (allegato 4):
• Abitabilità n. 3847, PG. 8609 del 31/07/2001 (perfezionata per silenzio – assenso) intestata alla ____________________ relativa al Permesso di Costruire n. 104/1998 e Variante in corso d'opera PG. 11052 del 09/10/1998 del fabbricato sito in Comune di Alfonsine (RA), via A. Pezzi.
CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA DEL LOTTO Non necessario per l'unità immobiliare oggetto di procedura esecutiva.
DESCRIZIONE DEI BENI Caratteristiche estrinseche:
Piena proprietà di unità immobiliare a destinazione residenziale, facente parte di un fabbricato bifamiliare in zona residenziale e periferica del Comune di Alfonsine, Via Antonio Pezzi n. 45.
La porzione di fabbricato in oggetto si articola essenzialmente in n. 2 piani fuori terra oltre ad un piano sottotetto collegati da scala interna; l'accesso all'unità immobiliare è garantito da un cancello pedonale e un cancello carrabile a due ante automatizzato direttamente da via A. Pezzi.
Caratteristiche intrinseche:
L'appartamento (Sub. 2) posto a piano terra, primo e sottotetto, risulta costituito catastalmente da: a
• piano terra: ingresso da portico, soggiorno, cucina – pranzo, disimpegno, bagno e garage, oltre ad un'ampia corte di esclusiva pertinenza che circonda l'unità immobiliare su tre lati ove è stato realizzato un pergolato nella parte retrostante il fabbricato;
• piano primo: n. 2 camere da letto, guardaroba, disimpegno, bagno e n. 2 balconi.
Si precisa che, tramite la realizzazione di una scala in legno e alcune modifiche alle tramezzature interne, il piano primo è stato, a tutti gli effetti, collegato al piano sottotetto ove è stato ricavato un ampio locale a servizio dell'abitazione.
In generale, l'unità immobiliare in oggetto, risulta in ottimo stato di manutenzione, in particolare (allegato 2):
• pavimentazioni, finiture e rivestimenti interni:
◦ pavimentazione del garage a piano terra in mattonelle di gres delle dimensioni pari a circa cm 30x30 posato a correre; si precisa che la parete in cui sono installate la lavatrice e l'asciugatrice è rivestita con mattonelle in gres di dimensioni pari a circa cm 10x10 posato a correre fino ad altezza circa m 1,50;
◦ pavimentazione unica (disimpegno, cucina e soggiorno) in resina;
◦ rivestimento delle pareti della cucina in mattonelle di gres di dimensioni circa pari a cm 10x10 posato a correre;
◦ pavimentazione del bagno a piano terra in mattonelle di gres porcellanato di dimensioni circa cm 30x30 posato in diagonale e rivestimento del medesimo materiale posato a correre fino ad altezza circa pari a 2,20 m; apparecchi idro-sanitari e rubinetterie completi e in buono stato di manutenzione;
◦ struttura di controsoffitto per alloggio illuminazione (faretti) nella cucina e nel soggiorno;
◦ pavimentazione unica del piano primo (disimpegno, n. 2 camere da letto, guardaroba, compreso il rivestimento della scala di collegamento tra piano terra e piano primo) in legno tipo “parquet” di colore nero e battiscopa del medesimo materiale;
◦ pavimentazione del bagno a piano primo in resina e rivestimento in mattonelle di materiale marmoreo nella parete retrostante il lavabo e la doccia fino ad altezza massima del locale e nella parete retrostante i sanitari fino ad altezza di circa 1 m; apparecchi idro-sanitari e rubinetterie completi e in buono stato di manutenzione;
◦ scala in legno di collegamento tra il piano primo e il piano sottotetto;
◦ pavimentazione unica del piano sottotetto in legno tipo “parquet” e battiscopa in legno;
◦ camino in muratura nel locale sottotetto;
◦ ringhiera e corrimano della scala di collegamento tra il piano terra ed il piano primo in ferro verniciato di bianco;
◦ pareti intonacate e tinteggiate;
• infissi interni:
◦ porte in legno verniciato di bianco;
◦ porta tagliafuoco REI tra il garage e il disimpegno di ingresso all'appartamento;
• infissi esterni (finestre e porta di accesso alla u.i.):
◦ portoncino di ingresso blindato a doppia anta;
◦ portone del garage a due ante – con porta - in alluminio verniciato di verde;
si precisa che l'apertura del portone del garage è automatizzata;
◦ finestre e porte-finestre in legno verniciate di bianco con vetro-camera; si precisa che le finestre e le porte-finestre sono dotate di zanzariere;
◦ soglie e bancali in pietra;
◦ oscuramento esterno tipo “persiane” in pvc di colore verde con lamelle orientabili manualmente;
• pavimentazioni, finiture e rivestimenti esterni:
◦ pavimentazione esterna in pietra e porzioni verdi con installazione di prato sintetico;
◦ pavimentazione del portico posto sul fronte dell'abitazione in klinker da esterno delle dimensioni pari a circa cm 15x15 posato a correre e battiscopa del medesimo materiale;
◦ recinzione divisoria tra la porzione adiacente di altra proprietà, sul fronte (via A. Pezzi) e laterale (parte) in muratura con ringhiera in ferro; si precisa che il restante perimetro della recinzione della porzione di fabbricato è in rete metallica plastificata e paletti in ferro;
◦ cancello di ingresso pedonale in ferro;
◦ cancello di ingresso carrabile in ferro a doppia anta automatizzato;
◦ pavimentazione dei balconi a piano primo in klinker da esterno delle dimensioni pari a circa cm 15x15 posato a correre e battiscopa del medesimo materiale;
◦ parapetto dei balconi in muratura con copertina in cotto;
◦ pergolato in legno verniciato di bianco posto sul retro dell'abitazione;
Impianti:
• impianto termico e idrico
◦ autonomo, impianto di riscaldamento in parte a pavimento e unità interne tipo radiatori in ghisa nel locale sottotetto;
◦ termo-arredo nei bagni;
◦ caldaia posizionata nella cucina;
• impianto aria condizionata
◦ autonomo, impianto di aria condizionata con split:
▪ n. 1 nella camera da letto a piano primo;
▪ n. 1 nella camera da letto matrimoniale a piano primo;
e macchine esterne posizionate sui balconi e sulla facciata laterale dell'edificio;
• impianto elettrico
◦ autonomo, sottotraccia;
◦ alla data del sopralluogo l'impianto elettrico risultava funzionante;
• impianto citofonico
SPESE DI GESTIONE E MANUTENZIONE DELL'IMMOBILE Non necessario per l'unità immobiliare oggetto di procedura esecutiva.
CONSISTENZA COMMERCIALE
Le superfici commerciali delle unità immobiliari sono state computate, al lordo delle murature, sulla base delle planimetrie allegate alle pratiche edilizie e catastali:
• Appartamento (piano T): circa mq 55,60 di superficie ad uso abitazione (pari anche alla superficie ragguagliata);
• Portico (piano T): circa mq 7,80 di superficie ad uso portico, pari anche a mq.
2,35 di superficie ragguagliata;
• Garage (piano T): circa mq 20,20 di superficie ad uso autorimessa (pari anche alla superficie ragguagliata);
• Corte di esclusiva pertinenza: circa mq 116,95 di superficie di area scoperta, pari anche a mq. 11,70 di superficie ragguagliata;
• Appartamento (piano 1): circa mq 76,65 di superficie ad uso abitazione (pari anche alla superficie ragguagliata);
• Balconi (piano 1): circa mq 10,60 di superficie ad uso balconi, pari anche a mq.
3,20 di superficie ragguagliata;
• Sottotetto (piano 2): circa mq 57,90 di superficie ad uso sottotetto, pari anche a mq. 28,95 di superficie ragguagliata.
Complessivamente quindi la superficie commerciale risulta pari a mq 178,45 per l'abitazione e pari a mq. 20,20 per il garage.
Per superficie ragguagliata si intende la consistenza vendibile del bene considerato al 100% per l'abitazione e il garage, il 30% della superficie dei balconi e del portico, il 50% della superficie del sottotetto e il 10% della superficie della corte esterna di esclusiva pertinenza.
Si è fatto riferimento, per la determinazione della superficie ragguagliata, all'Allegato C al DPR 138/1998 (allegato 10) e al Manuale della Banca Dati Quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare – Allegato 5 - Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, a cura dell'Agenzia delle Entrate – Settore
Territorio, visionabile e/o scaricabile al seguente link:
+e+guide/.http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Documentazione/o mi/Manuali
STIMA DEL BENE
Come già detto nel paragrafo “Descrizione dei beni”, trattasi della piena proprietà di unità immobiliare a destinazione residenziale a piano terra, primo e sottotetto e relativo garage facente parte di un fabbricato bifamiliare in zona residenziale e periferica del Comune di Alfonsine, Via Antonio Pezzi n. 45.
Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale dei beni in argomento, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, stimati a misura considerando i valori per
metro quadrato di superficie ragguagliata tenendo come riferimento (allegato 10):
• la Tabella dell'O.M.I. Anno 2021 – II semestre – riportante per il Comune di Alfonsine, fascia Centrale, zona CENTRO ABITATO DEL CAPOLUOGO, codice di zona B1, Microzona 0, i prezzi, in condizioni normali, delle:
◦ abitazioni civili (da €/mq 1.050,00 a €/mq 1.500,00)
◦ garage (da €/mq 530,00 a €/mq 750,00) Ciò stante, si assume come valore unitario il prezzo di €/mq 1.400,00 per l'appartamento (Sub. 2) e €/mq. 700,00 per il garage (Sub. 3) oggetto di procedura esecutiva considerando in particolare la posizione dell'immobile, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche e quant'altro di interesse per la stima.
DEPREZZAMENTI
Al valore così ottenuto, anche secondo quanto previsto dall'art. 568 c.p.c., si opereranno le previste detrazioni.
Relativamente allo stato d'uso e di manutenzione, nonché alle stesse particolari caratteristiche dell'immobile, trattandosi di immobile realizzato all'inizio degli anni '00 e con ottime finiture non si ritiene di applicare alcun deprezzamento al valore stimato.
Relativamente alle detrazioni per regolarizzazione edilizio-urbanistica, stante quanto precedentemente esposto nei precedenti paragrafi “Indagine amministrativa” e “Idoneità all'uso”, si ritiene di applicare un deprezzamento forfettariamente indicato pari a circa € 20.000,00 al valore stimato comprendente spese tecniche, diritti comunali e catastali, oblazioni e spese accessorie.
Relativamente alle detrazioni per per stato di possesso, vincoli e oneri giuridici non eliminabilinon si ritiene di applicare alcun deprezzamento al valore stimato.
Relativamente alle detrazioni per spese condominiali insolute non si ritiene di applicare alcun deprezzamento al valore stimato.
Relativamente all'assenza di garanzia per vizi del bene venduto (nonché anche per le stesse modalità di vendita), verrà infine operata una detrazione del 15% del valore.
CONTEGGI DI STIMA
Come detto, si assume come parametro di riferimento un valore pari a €/mq 1.400,00 per l'abitazione e €/mq. 700,00 per il garage oggetto di procedura esecutiva.
Il più probabile valore di mercato del bene oggetto di stima sopra descritto viene pertanto determinato come segue:
valore dell'abitazione (Sub. 2)
mq 178,45 x €/mq 1.400,00 € 249.830,00 valore del garage (Sub. 3)
mq 20,2 x €/mq 700,00 € 14.140,00
sommano € 263.970,00
detrazioni per stato d'uso e di manutenzione e particolari
caratteristiche dell'immobile 0,00% € 0,00
restano € 263.970,00
detrazioni per regolarizzazione edilizio-urbanistica e/o catastale € 20.000,00
restano € 243.970,00
detrazioni per stato di possesso, vincoli e oneri giuridici
non eliminabili 0,00% € 0,00
restano € 243.970,00
detrazioni per assenza di garanzia per vizi e modalità di
vendita del bene 15,00% € 36.595,50
restano € 207.374,50
detrazioni per spese condominiali insolute € 0,00
restano € 207.374,50
valore dell'immobile per la piena proprietà1 € 207.500,00
1 Valore approssimato alle migliaia di Euro inferiori o superiori
RIEPILOGO
Il più probabile valore di mercato dell'unità immobiliare da inserire nel bando risulta pari a:
Unità immobiliari a destinazione residenziale a piano T-1 e
annesso garage siti in Comune di Alfonsine (RA), via A. Pezzi n. 45
Valore di mercato delle unità immobiliari a destinazione residenziale, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, site in Comune di Alfonsine (RA), via A. Pezzi n. 45, distinte al Catasto Fabbricati del Comune di Alfonsine, Foglio 111, Particella 803, Sub. 2 e 3
€ 207.500,00
Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario.
Contestualmente al deposito della presente relazione peritale di stima, la stessa viene trasmessa al procedente ed alle altre parti comparse.
Ravenna, 11 aprile 2022
Con Osservanza
Il Consulente Tecnico ing. Bruno Piemontese
ALLEGATI 1. Documentazione catastale
2. Documentazione fotografica 3. Documentazione planimetrica 4. Documentazione amministrativa 5. Certificazione notarile
6. Informativa anagrafica 7. Atto di provenienza 8. Ispezioni ipotecarie
9. Stralcio degli strumenti urbanistici
10. Tabella dei valori di riferimento O.M.I. 2021 – II semestre e allegato “C” al D.P.R. 138/98
