Allegato “A” anonimo TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA
GIUDICE DELL’ESECUZIONE DR. ………….
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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promosso da:
“………..”
contro
………
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3.0 IDENTIFICAZIONE CATASTALE C.F.del Comune di Cervia (codice C553) intestato a:
-…………, nata a ….. (…) il ……….., codice fiscale …………., nuda proprietaria per 1000/1000 in regime di separazione dei beni;
-……….., nata a ………. (…) il ……., codice fiscale ………., usufruttuaria per 1000/1000 in regime di separazione dei beni;
-Fg.43-Particella 252-Sub 8- cat.A/3-classe 2-consistenza vani 1,5-sup. cat.
mq. 38-Lungomare Grazia Deledda n. 42, piano 2, Rendita Euro 151,06.
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4.0 CONSISTENZA E UBICAZIONE DELL’IMMOBILE
Trattasi della piena proprietà di un monolocale ad uso civile abitazione, posto al piano secondo, interno 5, con l’uso esclusivo perpetuo e gratuito di porzione di area condominiale destinata a posto auto, il tutto in un fabbricato condominiale in linea sviluppato su 3 piani fuori terra e composto da n. 9
N. 255/2018 R.G.ES.
Udienza 15/01/2020 Ore 9,30
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unità abitative, sito nel comune di Cervia (Ra), in Lungomare Grazia Deledda n. 42.
Cervia è un comune della provincia di Ravenna, dalla quale dista circa 20 km, attraversato da nord a sud dalla Strada Statale 16 Adriatica. Si trova sulla costa del mare Adriatico, immersa in una vasta pineta, che insieme alla riserva naturale delle saline e alle Terme costituiscono un’attrattiva per il turismo, che porta ogni anno, soprattutto nel periodo estivo, un numero elevatissimo di presenze; per questo è attrezzata con strutture ricettive (alberghi e ristoranti), stabilimenti balneari, e un porto turistico. Sono presenti servizi primari e secondari quali farmacie, scuole, attività commerciali, uffici amministrative, ospedali, luoghi di culto ecc..
A Cervia sono già attivi inoltre alcuni percorsi ciclabili, alcuni all’interno della pineta. In prospettiva sarà attraversata dalla lunga ciclabile costiera.
Il Lungomare Grazia Deledda è una delle vie principali di Cervia, a poca distanza dal centro e praticamente affacciata sul mare, con la presenza di numerosissimi negozi, locali per la ristorazione, stabilimenti balneari e strutture ricettive, con spazi pedonali e aree di parcheggio. La distanza dalla stazione ferroviaria è di circa 3,5 km., e si trova sulla linea Ferrara-Rimini, i collegamenti su due ruote sono garantiti da TPER. L’ospedale di Cervia dista circa 4,00 km. La superficie commerciale dell’unità immobiliare oggetto della presente relazione, al lordo delle murature e puramente a titolo indicativo, risulta:
-Abitazione mq.34,95 ;
-Balconi mq.1,68 (=30% della superficie effettiva ai fini valutativi) Superficie commerciale complessiva mq.36,63.
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5.0 CONFINI
L’immobile è confinante con vano scala condominiale, muro perimetrale esterno, ragioni ………., ragioni …………., salvo altri.
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6.0 PROPRIETA’
-………., nata a …….. (…) il ……….., codice fiscale ………., nuda proprietaria per 1000/1000 in regime di separazione dei beni;
-……….., nata a ……. (….) il ………., codice fiscale ………….., usufruttuaria per 1000/1000 in regime di separazione dei beni.
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7.0 SOPRALLUOGO
A seguito della comunicazione inviata all’esecutata dal Custode Dr.
……….. il 15/04/2019, con indicate data e orario del sopralluogo fissato per il giorno 16 maggio 2019 alle ore 9,00 ho dato seguito alla comunicazione inviata e, congiuntamente al custode Dr. ……….., mi sono recato all’appuntamento al quale era presente l’esecutata che ha consentito di accedere all’immobile e di svolgere regolarmente il sopralluogo (vedi allegati verbali).
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8.0 DESCRIZIONE DEI BENI
Trattasi della piena proprietà di un monolocale ad uso civile abitazione, posto al piano secondo, interno 5, con l’uso esclusivo perpetuo e gratuito di porzione di area condominiale destinata a posto auto, il tutto in un fabbricato condominiale in linea sviluppato su 3 piani fuori terra e composto da 9 unità
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abitative, sito nel comune di Cervia (Ra), in Lungomare Grazia Deledda n.
42.
Il fabbricato è stato edificato anteriormente al 1 settembre 1967 e successivamente ampliato negli anni a venire.
La struttura verticale è costituita da muratura piena in laterizio con finitura interna ed esterna ad intonaco civile tinteggiato. I solai sono in latero- cemento sia per quelli orizzontali sia per la copertura. I tramezzi sono in mattoni forati intonacati su entrambi i lati. La finitura principale esterna è ad intonaco tinteggiato al civile con zoccolatura al piano terra con listelli in simil-mattone. Il solaio di copertura è a falde inclinate in latero-cemento costituito da travetti varese e tavelloni, con manto di copertura in tegole marsigliesi in cotto. Le lattonerie sono in rame.
La recinzione sul lato strada è costituita in parte da un muretto in cemento armato e barriera metallica in ferro zincato; sui restanti lati la recinzione è costituita da muretto in cemento armato con soprastanti paletti e rete metallica plastificata a maglie quadrate; gli accessi pedonali e carrabili sono costituiti da cancelli in metallo zincato a disegno semplice. Nello specifico il cancello carrabile è del tipo scorrevole con apertura automatizzata. I corselli di accesso sono in parte eseguiti in cls liscio ed in parte con ghiaia sciolta. Il marciapiede perimetrale al fabbricato è eseguito con porfido alla palladiana.
L’immobile è così composto: entrando dalla via pubblica all’interno della corte condominiale, si accede al portone condominiale posto sul lato nord, dal quale parte la scala condominiale di accesso al piano dove è ubicato l’appartamento oggetto della perizia. Si precisa che alcuni degli appartamenti hanno accesso direttamente dalla corte o da scala esterna. Inoltre si specifica
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che il fabbricato è privo di ascensore. Il portone condominiale è in alluminio anodizzato coloro ottone, l’androne e le scale sono pavimentati in marmo bianco tipo “Trani”, il parapetto è costituito da ringhiera metallica verniciata con corrimano rivestito in pvc. Dal pianerottolo del 2° ed ultimo piano si accede all’unità immobiliare, indicata con il numero di interno 5, tramite un portone blindato; entrando troviamo un monolocale diviso solamente dall’antibagno e dal bagno, creando di fatto due distinte zone (zona giorno con angolo cottura e zona notte). Il monolocale è finito con pavimenti in gres porcellanato a forma quadrata montati in diagonale, rivestimento dell’angolo cottura sempre in gres porcellanato; il bagno è pavimentato e rivestito con piastrelle in monocottura di ceramica. Le porte sono in legno laccato bianco del tipo a scrigno; le due porte-finestra che si affacciano sui 2 balconi e la finestra del bagno sono in alluminio con vetro-camera, gli avvolgibili sono in pvc. Tutti i vani presentano una finitura perimetrale con battiscopa in legno colore naturale. I balconi sono pavimentati anch’essi in gres porcellanato, con ringhiere in metallo verniciato. Soglie e bancali sono in marmo tipo
“Trani”. È presente il citofono.
L’appartamento è servito da energia elettrica, acquedotto, tv, telefono e gas metano; tutte le utenze sono indipendenti e al momento del sopralluogo sono attive.
L’impianto elettrico è eseguito sottotraccia, con frutti in plastica e placche in plastica della Ticino.
L’impianto idrico è anch’esso sottotraccia.
L’impianto di riscaldamento è autonomo e il generatore di calore è una caldaia marca Ocean posta nel bagno; i terminali sono radiatori a tubolare
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verticale in acciaio.
È presente impianto per la climatizzazione estiva, con unità interna e unità esterna.
L’esecutata riferisce che, a seguito dei lavori di manutenzione del 1998, gli impianti sono a norma e dotati di certificazioni di conformità, rilasciate in data 28/05/1998 (impianto idraulico) e in data 14/07/1998 (impianto elettrico).
Il fabbricato è nel complesso in discreto stato, ma si evidenziano, come riportato anche nel verbale di assemblea condominiale di cui al successivo art.16, sfogliamenti della tinteggiatura e fessurazioni nell’intonaco delle facciate esterne, e problemi di infiltrazione al tetto dovuti alla mancanza della guaina impermeabilizzante sotto tegola e a forature e deterioramento delle lattonerie in rame. Le parti comuni interne si presentano in discreto stato di conservazione. L’unità immobiliare oggetto di esecuzione, oltre ad essere arredato, si presenta in buono stato, in quanto oggetto di recente manutenzione..
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10.0 INDAGINE AMMINISTRATIVA
Da ricerca effettuata presso gli archivi del Comune di Cervia, sono emerse le pratiche qui di seguito riportate:
Il fabbricato è stato edificato anteriormente al 1 settembre 1967 e successivamente sono state rilasciate autorizzazioni, permessi, concessioni edilizie ecc, che hanno modificato esternamente e/o internamente l’aspetto originario dell’edificio. Si elencano di seguito le concessioni edilizie che hanno legittimato il fabbricato:
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o Licenza Edilizia n. 416/1966, Pratica n. 922 per ampliamento e sopraelevazione del fabbricato condominiale;
o Licenza Edilizia n. 196/1968, Pratica n. 504 in variante al progetto approvato in data 06/12/1966;
o Certificato di Abitabilità n. 239 del 23/08/1968;
o DIA n. 161 del 17/03/1998 per manutenzione straordinaria interna e successiva fine lavori Prot. 17784 del 22/07/1998;
o Autorizzazione in sanatoria n. 617 del 06/10/1998 per difformità alla recinzione condominiale.
Da confronto fra quanto autorizzato e quanto verificato sullo stato dei luoghi attuali, è emerso quanto segue:
-non si rilevano difformità rilevanti, se non quelle riconducibili a tolleranza costruttive e/o ricadenti nelle prescrizioni dell’art. 19 bis comma ter della L.R. ER 23/2004.
L’eventuale regolarizzazione di tutto quanto sopra indicato, passa attraverso pratiche edilizie da presentare al SUE del Comune di Cervia (RA), per abusi minori (se previsto) o sanatoria con prescrizione delle tolleranze esecutive previste dalle leggi regionali (art. 19 bis L.R.
23/2004 e L.R. 12/2017).
L’aggiudicatario potrà comunque, ricorrendone le condizioni di legge, accedere ad eventuali sanatorie per violazioni anche non rilevate, ai sensi del T.U. di cui al D.P.R. n.380/2001, della L.47/85, Legge Regionale 15/2013 e s.m.i., Leggi regionali in vigore e successive modificazioni.
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12.0 PROVENIENZA
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La piena proprietà dell’immobile oggetto di esecuzione è pervenuta all’attuale proprietà, nella misura di 1000/1000, come segue:
-Con atto di compravendita a rogito Notaio Dr. ………. del 28/01/1999, Repertorio n. 393532, Raccolta n. 15521, registrato a Ravenna in data 17/12/1999 al n. 552/1T e trascritto presso l’Agenzia delle Entrate- Ufficio Provinciale di Ravenna-Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 09/02/1999 Mod. n°1742, Art 1205, con il quale l’esecutata acquista la quota di 1000/1000 di nuda proprietà costituendo usufrutto generale vitalizio con diritto di accrescimento in capo al più longevo, ai genitori signori ……….. e ………., nella misura di 500/1000 ciascuno in regime di comunione legale dei beni.
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14.0 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’
Comproprietà sulle parti del fabbricato comuni per legge, ai sensi dell’art.1117 del Codice Civile, per titolo di provenienza o per destinazione.
Non si riscontrano servitù acquisite o da titolo.
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15.0 SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
L’immobile, arredato e con le utenze di luce, gas e acqua attive, non risulta essere abitato, e l’esecutata dichiara di utilizzarlo come propria abitazione durante la stagione estiva. Non risultano in essere contratti di locazione.
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16.0 INFORMAZIONI GENERALI
-Vista la disposizione del Giudice Dell’Esecuzione del 10.09.2014 il sottoscritto C.T.U. non produce l’Attestato di Certificazione Energetica;
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-In data 16 maggio 2019 il sottoscritto CTU, in presenza del Custode Dr.
……….., ha eseguito il sopralluogo al quale era presente l’esecutata. Dopo aver espletato le formalità di rito e svolto il rilievo metrico e fotografico dell’immobile, si è redatto apposito verbale;
-Si specifica che oggetto della presente esecuzione è solo la quota pari a 1000/1000 di nuda proprietà, intestata alla signora ……….., che alla situazione attuale risulta essere coniugata in regime di separazione dei beni, come da allegato estratto riassunto di matrimonio;
-Si precisa che con atto di rinunzia abdicativa a diritti reali a firma Notaio
………….. Dr. ……….. del 2 aprile 2012, il signor ………
rinunciava al diritto di usufrutto generale pro quota a lui spettante sul bene oggetto di perizia, con accrescimento del diritto di usufrutto spettante al coniuge signora …………... Si specifica che nell’atto di compravendita a rogito Notaio ……… richiamato nel precedente art.12, i signori
……… e ………….. risultano essere coniugati in regime di comunione dei beni, mentre nell’atto di rinunzia abdicativa sopra indicato i predetti signori risultano essere coniugati in regime di separazione dei beni.
Non risulta traccia di alcun documento relativo alla variazione del regime patrimoniale.
-Il condominio di cui fa parte l’immobile oggetto dell’esecuzione è denominato “……….” ed è gestito dallo Studio di Amministrazione
……….. di Pinarella di Cervia. I millesimi di proprietà risultano essere 76,47/1000 generali e 155,950/1000 per scala. Dalla documentazione contabile inviatami non risultano morosità a carico dell’esecutata. Le spese annue ordinarie spettanti all’esecutata, per il periodo di bilancio 2019/2020,
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ammontano a € 646,63. Dal verbale dell’ultima assemblea condominiale tenutasi il 04/05/2019 non risultano deliberate spese condominiali straordinarie; si è invece deliberato di richiedere preventivi per il rifacimento del tetto, in quanto le grondaie in lamiera risultano corrose e il manto di tegole senza guaina sottostante presenta infiltrazioni nel sottotetto con conseguente danno ai tavelloni. A ricevimento dei preventivi verrà indetta assemblea straordinaria per decidere se effettuare l’intervento. Sono segnalati anche problemi relativi alle facciate (in special modo quella sul retro) che risultano sfogliate e presentano fessurazioni all’intonaco con conseguenti infiltrazioni.
-All’interno dell’atto di provenienza si rileva un errore nella data indicata in prima pagina (in cifre viene riportato l’anno 1998 mentre in lettere viene indicato l’anno 1999).
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18.0 VALORE PROPOSTO COME BASE D’ASTA PER IL LOTTO Il sottoscritto C.T.U., come scritto in premessa, trattandosi di beni sottoposti a procedura esecutiva, dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l’appetibilità dello stesso, rendere più competitiva la gara e più veloce la vendita, provvederà ad una riduzione. Tale riduzione viene quantificata al 15%.
-Valore piena proprietà € 91.575,00 (-c.ca 15% di deprezzamento in arrotondamento) = € 75.000, 00 (euro settantacinquemila/00).
Tenuto conto, nello specifico, che la piena proprietà dell’immobile oggetto di esecuzione è costituita da quota di nuda proprietà e quota di usufrutto, si evidenziano, per completezza di informazioni, i valori attribuiti alle due
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quote, secondo i parametri tabellari derivanti dall’età dell’usufruttuario (78 anni al momento della stima). I coefficienti in percentuale risultanti dalle sopra indicate tabelle sono il 30% per l’usufrutto e il 70% per la nuda proprietà, con un tasso di interesse nel 2019 pari a 0,80%. Pertanto ne derivano i seguenti valori:
-nuda proprietà € 52.500,00
-usufrutto per differenza € 22.500,00.
Pertanto risulta che il valore della quota pari a 1000/1000 di
nuda proprietà è pari a € 52.500,00
(cinquantaduemilacinquecento/00 euro).
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Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico a lui affidato, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario.
Con Osservanza Ravenna, 19/12/2019
Il CONSULENTE TECNICO Geom. Ugo Guidi
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