TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR.. * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE. Promosso da: Contro * * *

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TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA GIUDICE DELL’ESECUZIONE DR. ………….

* * *

PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promosso da:

………

Contro

………..

* * *

IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati:

Comune di Massa Lombarda (Codice F029)-Catasto dei Fabbricati

- ……… nata a Repubblica Dominicana (EE) il 06/06/1969, Codice Fiscale ………., Nuda proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni;

- ………., nato a San Giovanni in Persiceto (BO) il 30/04/1945, Codice Fiscale ………., Usufrutto per 1/1 in regime di separazione dei beni.

-Sezione Urbana / Foglio 4 - mappale 3 - subalterno 2, Cat. A/4, Cl. 2, Vani 8,5, sup. catastale mq. 235, Rendita € 377,53, Via Stradone n…., piano T-1;

-Sezione Urbana / Foglio 4 - mappale 3 - subalterno 3, Cat. D/10, Rendita

€ 327,00, Via Stradone, piano T-1-2;

-Sezione Urbana / Foglio 4 - mappale 3 - subalterno 4, Cat. C/6, Cl. 2, Mq.

43, sup. catastale mq. 49, Rendita € 144,35, Via Stradone, piano T.

II tutto risulta attualmente distinto al Catasto Terreni del Comune di Massa

N. 120/2018 R.G.E.

Udienza 16.10.2019 Ore 9,30

PERIZIA ANONIMA

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Lombarda al Foglio 4 - mappale 3 – Ente Urbano di mq. 4121.

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CONSISTENZA E UBICAZIONE DEGLI IMMOBILI

Intera Proprietà di complesso immobiliare composto da n. 1 unità a destinazione abitativa con sviluppo al piano terra e primo, n. 1 unità a destinazione Annessi Rurali con sviluppo ai piani terra, primo e secondo e n.

1 unità ad uso Autorimessa al piano terra oltre corte esterna pertinenziale (identificata dal Sub 1 – B.C.N.C. a tutti i sub), il tutto ubicato in Comune di Massa Lombarda, Via Stradone n. .., recante accesso pedonale e carrabile da detta via.

La superficie commerciale delle unità immobiliari in oggetto, al lordo delle murature, puramente a titolo indicativo è risultata di circa mq. 239,40 per l’abitazione PT-P1, mq 225,55 per gli annessi rurali PT-P1-P2 (si specifica che il ripostiglio in corpo staccato, anche se indicante in planimetria catastale su tre livelli, vista la conformazione e le altezze ne è stato computato lo sviluppo solo al piano terreno) e mq 50,50 per l’autorimessa PT.

Sarà cura dell’acquirente verificare ulteriormente dai titoli edilizi e/o da verifiche in loco, le superfici sopra indicate.

Si precisa che ai fini del calcolo della superficie commerciale convenzionale, in relazione allo stato di consistenza, utilizzo e di finitura, l’ex Stalla PT con colonne (censita come D10) è stata calcolata per intero, il Deposito P1 (censito come D10) è stato computato in ragione di 2/3, il locale Autorimessa al piano terra per 1/2, il locale ex stalla PT attiguo all’autorimessa lato ovest (censito come D10) per 1/2, i locali Ripostiglio in corpo staccato per 1/4 e i silos per 1/10, ciò con le seguenti risultanze:

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- Abitazione PT-P1 mq. 239,40 => Sup. Comm. Conv. => mq 239,40;

- Ex Stalla PT (con colonne) mq. 76,20 => Sup. Comm. Conv. => mq 76,20;

- Deposito P1 mq. 89,70 => Sup. Comm. Conv. => mq 59,80;

- Stalla PT lato ovest mq. 19,00 => Sup. Comm. Conv. => mq 9,50;

- Ripostiglio corpo staccato mq. 28,35 => Sup. Comm. Conv. => mq 7,09;

- Silos mq. 12,30 => Sup. Comm. Conv. => mq 1,23;

- Autorimessa PT mq. 50,50 => Sup. Comm. Conv. => mq 25,25,

per un totale di Superficie Commerciale Convenzionale pari a mq. 418,47.

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CONFINI

I beni immobili trattati confinano con la Via Stradone, ragioni Soc. Resp.

Limitata Impresa ……….. con sede in Roma, salvi altri se ve ne sono.

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PROPRIETA’

- ……… nata a Repubblica Dominicana (EE) il 06/06/1969, Codice Fiscale ………., Nuda proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni;

- ………., nato a San Giovanni in Persiceto (BO) il 30/04/1945, Codice Fiscale ………., Usufrutto per 1/1 in regime di separazione dei beni.

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DESCRIZIONE DEL BENE

Trattasi della piena proprietà di complesso immobiliare composto da n. 1 unità a destinazione abitativa con sviluppo al piano terra e primo, n. 1 unità a destinazione Annessi Rurali con sviluppo ai piani terra, primo e secondo e n. 1 unità ad uso Autorimessa al piano terra oltre corte esterna pertinenziale

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(identificata dal Sub 1 – B.C.N.C. a tutti i sub), il tutto ubicato in Comune di Massa Lombarda, Via Stradone n. .., recante accesso pedonale e carrabile da detta via.

Il complesso, tipologicamente riconducibile a ex fabbricato colonico con servizi annessi, si compone di n° 2 corpi di fabbrica oltre n° 2 Silos di piccole dimensioni, il tutto insistente su corte pertinenziale di grandi dimensioni circostante i cespiti, in parte pavimentata con betonelle autobloccanti in cemento e in parte a verde.

Tale area, a forma di quadrilatero, risulta posta in fregio alla Via Stradone ove risultano collocati gli accessi pedonale e carrabile costituiti da cancelli metallici in lamiera zincata fissati su colonne in muratura dotati di apertura automatizzata a distanza; nelle restanti porzioni risulta delimitata in loco da rete metallica plastificata.

Si specifica che da sopraluogo, si è riscontrata l’esistenza di manufatto rettangolare monopiano realizzato in elementi prefabbricati insistente nell’area di corte - zona nord - limitrofo al confine del quale non ne è stato rinvenuto titolo edilizio. Tale fabbricato, non è stato quindi non computato ai fini del calcolo della superficie commerciale dei cespiti.

Il complesso edilizio risulta essere stato oggetto dal 2005 al 2008 di intervento di ristrutturazione e allo stato attuale presenta caratteristiche tipologiche, costruttive e di rifinitura buone, anche se lo stato di manutenzione appare carente.

Nel corpo di fabbrica principale, di grandi dimensioni, risulta ubicata l’unità abitativa, l’autorimessa e parte degli annessi rurali, di fatto recanti caratteristiche costruttive e di finitura buone, assimilabili ai vani principali

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della civile abitazione (ex stalla con colonne PT, Deposito P1).

Il fabbricato più piccolo in corpo staccato, anch’esso oggetto di recupero e in buone condizioni, risulta attualmente censito come Annessi Rurali, originariamente adibito a proservizi oltre il forno per la cottura del pane.

Esternamente, i paramenti murari di entrambi i corpi di fabbrica, risultano prevalentemente in muratura di mattoni faccia vista fatta esclusione per il piccolo ampliamento lato ovest del fabbricato principale e i silos che risultano civilmente intonacati e tinteggiati a tempera.

ABITAZIONE

L’unità abitativa risulta composta al piano terra da Cucina, Soggiorno, Camera, Lavanderia e vano scala e al piano primo da n. 3 Camera, n. 2 Disimpegno, n. 1 Bagno, oltre vano scala di collegamento PT-P1.

Internamente, i paramenti murari portanti e divisori risultano intonacati civilmente e tinteggiati a tempera in prevalenza di colore chiaro.

I solai di interpiano e copertura risultano perlopiù realizzati nel metodo tradizionale mediante l’impiego di orditure lignee, tavelle di laterizio o assiti; limitatamente ad alcuni locali si rileva l’impiego di solai in laterocemento.

La pavimentazione è in piastrelle ceramiche come pure il rivestimento del servizio igienico e della zona cottura anche se di differente tipologia e tonalità cromatica.

La scala di collegamento piano terra – piano primo è del tipo in muratura rivestita in piastrelle di cotto; parapetto e corrimano sono in ferro verniciati a smalto color grafite.

Gli infissi interni di finestre e porte finestre sono lignei dotati di

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vetrocamera; esternamente risultano apposti scuroni in legno verniciati a smalto oleosintetico colore verde.

Le porte interne sono di buona fattura in legno trattato a impregnante protettivo.

L’unità abitativa è dotata di utenze indipendenti luce, acqua, gas e tv.

L’impianto di riscaldamento è alimentato da caldaia murale posta nel locale lavanderia al piano terra ed elementi radianti in metallo o ghisa verniciati colore chiaro.

Gli impianti tecnologici risultano apparentemente recenti e in buone condizioni ma tenuto ulteriormente conto che non è stato possibile visionare le “Dichiarazioni di Conformità” dei detti impianti, in questa sede l’Esperto ritiene di non poter attestare per gli stessi la loro conformità.

Sarà pertanto onere dell’aggiudicatario la verifica degli stessi alle rispondenze prescritte dalle vigenti normative in materia nonché l’eventuale adeguamento e/o conseguimento di idonea Dichiarazione di Conformità (art.

7 D.M. 37/08).

Si specifica che come desumibile anche dalla documentazione fotografica allegata, si sono riscontrati in fase di sopraluogo diffusi fenomeni dovuti a presenza di umidità a carico dei paramenti murari sia a piano terra che piano primo.

ANNESSI RURALI

L’unità immobiliare censita come D10 - Annessi Rurali - si compone di vari locali ubicati in parte nel fabbricato principale oltre che, in corpo staccato, nel piccolo fabbricato uso proservizio e i due silos posti a ovest limitrofi al confine di proprietà.

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In particolare, l’ex Stalla al piano terra (quella originaria con le colonne) e il Deposito P1 del corpo di fabbrica principale, presentano di fatto caratteristiche di finitura, consistenza e utilizzo assimilabili ai vani principali dell’unità abitativa alla quale poi ne sono internamente collegati senza soluzione di continuità.

Internamente, i paramenti murari portanti e divisori risultano intonacati civilmente e tinteggiati a tempera in prevalenza di colore chiaro.

I solai di interpiano e copertura risultano perlopiù realizzati nel metodo tradizionale mediante l’impiego di orditure lignee, tavelle di laterizio o assiti.

La pavimentazione è in piastrelle ceramiche del tipo simile agli attigui locali a destinazione abitativa.

Gli infissi interni di finestre e porte finestre sono lignei dotati di vetrocamera; esternamente risultano apposte inferriate di sicurezza.

A chiusura delle specchiature del Deposito piano primo, sono presenti telai in metallo verniciato color grafite e vetrate standard in parte apribili.

L’impianto di riscaldamento, presente nell’ex stalla PT, è alimentato come da indicazioni dell’esecutata dalla caldaia murale posta nel locale lavanderia dell’abitazione e da elementi radianti in ghisa verniciati colore chiaro.

Gli impianti tecnologici risultano apparentemente recenti e in buone condizioni ma tenuto ulteriormente conto che non è stato possibile visionare le “Dichiarazioni di Conformità” dei detti impianti, in questa sede l’Esperto ritiene di non poter attestare per gli stessi la loro conformità.

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7 D.M. 37/08).

Si specifica che come desumibile anche dalla documentazione fotografica allegata, si riscontrano a carico dei paramenti murari nel locale ex stalla al piano terra, apprezzabili e diffusi ammaloramenti dovuti a presenza di umidità.

Facente parte della medesima unità immobiliare a destinazione Annessi Rurali risultano altresì il locale situato ad ovest del fabbricato principale, in loco modificato in assenza di titolo edilizio per la realizzazione di servizio igienico oltre aperture di comunicazione con l’attigua Autorimessa (parte) al fine di ricavare un piccolo appartamento (avente sostanzialmente le caratteristiche della sopra descritta abitazione), oltre il piccolo fabbricato a est in corpo staccato, originariamente adibito a proservizi e forno per la cottura del pane.

Quest’ultimo presenta internamente oltre al forno vero e proprio, locali di modeste dimensioni adibiti a ripostigli.

Si specifica che tale manufatto non risulta rappresentato nelle tavole allegate ai titoli edilizi rilasciati fatto salvo per le planimetrie catastali (di primo impianto del 2005) unite alla DIA P.G. 4697/2005 richiesta per il cambio di destinazione d’uso da fabbricato rurale ad urbano.

Da ulteriore verifica eseguita presso l’Agenzia del Territorio di Ravenna si rileva che tale fabbricato risultava già rappresentato nella Mappa Originale (che si allega alla presente) e quindi già esistente ante 1937.

Internamente, la pavimentazione è in ceramica e le pareti di setti portanti e divisori risultano intonacate e tinteggiate color chiaro, fortemente aggredite da fenomeni di umidità di risalita.

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La porta di ingresso al fabbricato è costituita da infisso metallico trattato a smalto color grafite con specchiature in vetro; a protezione di tale accesso risulta apposto in opera cancelletto ad anta in ferro trattato anch’esso a smalto oleosintetico.

Gli infissi alle finestre sono in telai metallici verniciati e vetro.

Il fabbricato è dotato di impianto elettrico e idrico, la cui rispondenza è da verificarsi con le vigenti normative in materia.

In ultimo, censiti nella presente unità immobiliare, risultano altresì i due silos a pianta circolare di piccole dimensioni, ubicati a ovest nell’area comune e limitrofi al confine di proprietà, utilizzati attualmente come ricovero animali.

AUTORIMESSA

L’Autorimessa, ubicata al piano terra del fabbricato principale e accessibile come le altre unità immobiliari costituenti il complesso edilizio dalla corte esterna comune, risulta in difformità dei titoli edilizi rilasciati, internamente divisa tramite parete in muratura in due porzioni; una accessibile tramite il portone carrabile sul prospetto sud e utilizzata quale Autorimessa, l’altra unita al locale stalla e di fatto trasformata in bilocale abitativo mediante realizzazione di locale igienico recante, come sopra indicato, caratteristiche tipologiche e di finitura simili alla già descritta unità abitativa.

La restante parte del locale adibita ad Garage presenta internamente pavimentazione in piastrelle ceramiche e paramenti murari intonacati civilmente e tinteggiati colore chiaro.

Il soffitto è di tipo tradizionale recante orditure lignee (travi e travicelli) e tavelle di cotto.

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L’accesso al locale avviene mediante portone metallico trattato a smalto recante apertura manuale.

Gli impianti tecnologici (porzione a garage e porzione trasformata ad abitazione) sono da verificarsi con le vigenti normative in materia.

7 D.M. 37/08).

Si specifica che come desumibile anche dalla documentazione fotografica allegata, si riscontrano a carico dei paramenti murari sia nella porzione adibita a garage che quella trasformata a bilocale abitativo, apprezzabili e diffusi ammaloramenti dovuti a presenza di umidità.

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CONSISTENZA COMMERCIALE

Si precisa che ai fini del calcolo della superficie commerciale convenzionale, in relazione allo stato di consistenza, utilizzo e di finitura, l’ex Stalla PT con colonne (censita come D10) è stata calcolata per intero, il Deposito P1

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(censito come D10) è stato computato in ragione di 2/3, il locale Autorimessa al piano terra per 1/2, il locale ex stalla PT attiguo all’autorimessa lato ovest (censito come D10) per 1/2, i locali Ripostiglio in corpo staccato per 1/4 e i silos per 1/10, ciò con le seguenti risultanze:

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INDAGINE AMMINISTRATIVA

Da ricerca effettuata presso gli archivi del comune di Massa Lombarda in riferimento ai beni in oggetto, sono emerse le pratiche qui di seguito riportate:

 Denuncia di Inizio Attività Prot. 4446 del 10/06/2005 Pratica Ed.

129/2005, relativa a opere di manutenzione straordinaria, richiedente……….;

135/2005, relativa a Cambio di destinazione d’uso da fabbricato Rurale ad Urbano.

NOTE: Si riscontra che la presente DIA viene richiesta dalla Società Impresa

……….. s.r.l. con sede in Roma, circostanza anomala in quanto il bene in

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oggetto era stato trasferito tramite Atto di Compravendita Notaio Plessi di Conselice in data 26/04/2005 da detta società ai Sigg. ……… –

………. (odierni esecutati).

 Permesso di Costruire n. 138 del 22/12/2006 Pratica Ed. 151/2006, Prot.

6249/2006 relativa a Ristrutturazione di fabbricato di Civile Abitazione in zona agricola (Variante in corso d’opera a DIA prot. 4446/2005) richiedente

……….

NOTE: Di tale titolo edilizio non è stata reperita agli atti comunicazione di Fine Lavori e richiesta di Agibilità.

129/2008, relativa a realizzazione di recinzione e cancelli pedonale e carrabile, richiedente ……….

Dalla comparazione tra quanto autorizzato (= rappresentato negli elaborati di progetto allegati ai Titoli Edilizi rilasciati) e quanto rilevato in loco, tenuto conto che:

 Gli elaborati grafici allegati ai Titoli Edilizi di cui sopra risultano scarsi di quote metriche sia planimetriche che di altezze interne, sprovvisti di indicazioni sulle dimensioni di porte e finestre, di sezione tipo e tipologia dei materiali impiegati;

 In tali elaborati non risulta rappresentata una Planimetria Generale di insieme, né piante, prospetti, e sezioni del piccolo fabbricato posto a est del fabbricato principale nonché dei silos;

 Tale circostanza ha comportato, laddove carenti le indicazioni riportate nei grafici (altezze interne, dimensioni delle bucature di facciata, dimensione planimetrica dei vani), la sola possibile verifica

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“grafica” comparando quanto rilevato in loco dallo scrivente a quanto rappresentato nelle piante e prospetti presenti in tali elaborati.

 Che come sopra indicato, il piccolo fabbricato in corpo staccato posto a est del corpo di fabbrica principale e i silos, non risultano rappresentati nelle tavole allegate ai titoli edilizi rilasciati fatto salvo per le planimetrie catastali (di primo impianto del 2005) unite alla DIA P.G. 4697/2005 richiesta per il cambio di destinazione d’uso da fabbricato rurale ad urbano, circostanza che ha limitato la verifica sulla rispondenza edilizia a quanto graficamente riprodotto nella planimetria catastale redatta in scala 1:200, come di consueto priva di quote metriche e raffigurante le sole piante degli immobili,

 Che premesso quanto al precedente punto, il locale ripostiglio in corpo staccato nonché i silos, dal solo raffronto planimetrico agli elaborati catastali privi di quote e di scarsa fedeltà rappresentativa, appaiono sostanzialmente coerenti con lo stato dei luoghi.

tutto ciò premesso, si sono riscontrate difformità o anomalie che in via esemplificativa e non esaustiva si vanno di seguito ad elencare:

ABITAZIONE (Sub. 2)

- Differente dimensionamento della spalletta muraria della porta tra Sala e Camera al Piano Terra;

- Differente dimensionamento della spalletta muraria della porta tra Sala e Ex stalla (Sub 3) al Piano Terra, con conseguente maggior larghezza della porta di comunicazione tra i due ambienti e realizzazione di scalino;

- Differente dimensionamento della spalletta della finestra nel locale

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Lavanderia al Piano Terra;

- Differente larghezza della porta tra Lavanderia e vano scala;

- Differente altezza del locale Sala PT (da Permesso di Costruire n.

138/2006 H=2,87 mt. => rilevato H=2,69 mt.);

- Differente altezza del locale Cucina PT (da Permesso di Costruire n.

138/2006 H=3,00 mt. => rilevato H=2,87 mt.);

- Differente altezza del locale Camera PT (da Permesso di Costruire n.

138/2006 H=3,15 mt. => rilevato H=2,87 mt.);

- Differente altezza del locale Lavanderia PT (da Permesso di Costruire n. 138/2006 H=3,15 mt. => rilevato H=2,88 mt.);

- Differente sviluppo della scala PT-P1 con eliminazione di n. 1 piede d’oca e realizzazione di n. 2 gradini al piano primo;

- Diversa posizione del divisorio tra bagno e disimpegno al P1 con conseguente ampliamento del locale igienico;

- Differente posizione e luce della porta del locale Camera P1 lato ovest;

- Differente posizione e luce della porta tra Disimpegno e Deposito P1 (Sub 3)

- Differente altezza del locale Camera P1 lato ovest (da Permesso di Costruire n. 138/2006 Hmax 4,49 mt. hmin 3,10 mt. => rilevato solaio ligneo con travi e tavolato ad altezza costante H=2,87 mt.);

- Differente altezza del locale Disimpegno P1 (da Permesso di Costruire n. 138/2006 Hmax 4,28 mt. hmin 2,79 mt. => rilevato Hmax 3,83 mt. hmin 2,63 mt.);

- Differente altezza minima dei n. 2 locali Camera P1 (da Permesso di

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Costruire n. 138/2006 H=2,81 mt. => rilevato H=2,60 mt.).

ANNESSI RURALI (Sub. 3)

- Nel locale ex Stalla PT si rileva l’avvenuta demolizione dei muri costituenti le “poste”, la realizzazione presumibilmente ex novo di pilastri a sezione quadrata (anziché circolare), l’eliminazione delle strombature delle finestre oltre diverso dimensionamento degli accessi rispettivamente su prospetto nord e prospetto sud.

Dal confronto tra stato dei luoghi e la documentazione fotografica allegata Denuncia di Inizio Attività Prot. 4446 del 10/06/2005, si riscontra incongruenza materica del solaio di interpiano; in loco si rileva, a quota mt. 2,98 dal pavimento, l’esistenza di solaio ligneo in travi e tavolato mentre nelle foto si apprezza l’esistenza (oltre alle tradizionali colonne a sezione circolare) solaio “a voltini” in cotto.

- Realizzazione di gradino nel locale Deposito al piano primo oltre la realizzazione di pilastro adiacente a muro divisorio;

- Nel locale stalla lato ovest del fabbricato principale si rileva l’avvenuto tamponamento del sopraluce della porta di ingresso, la realizzazione ex novo di servizio igienico e l’apertura di n. 2 porte per consentire l’accesso alla limitrofa Autorimessa il tutto, come sopra indicato, al fine di creare un bilocale abitativo.

AUTORIMESSA (Sub. 4)

- Divisione del locale tramite partizione in muratura in due porzioni, una utilizzata quale Autorimessa, l’altra, come sopra specificato unita al locale stalla e di fatto trasformata in bilocale abitativo ove in quest’ultima si rileva l’apertura di finestra sul prospetto nord.

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PASSI CARRAIO E PEDONALE

- Si rileva, in relazione a quanto rappresentato nei grafici allegati ai nulla osta rilasciati, una lieve differenza nello sviluppo del manufatto nella zona dedicata ai contatori.

Ferma restando ogni verifica, approfondimento e valutazione a cura del futuro proprietario con proprio tecnico incaricato ed in accordo con gli Enti di Competenza preposti, l’aggiudicatario potrà comunque, ricorrendone le condizioni di legge, accedere ad eventuali sanatorie per violazioni anche non rilevate, ai sensi del T.U. di cui al D.P.R. n.380/2001 e della L.47/85 e successive modificazioni, o, in subordine, per le difformità non sanabili, procedere al ripristino dello stato dei luoghi secondo quanto legittimato dai precedenti Titoli Edilizi.

Lo scrivente, escludendo l’eventuale Sanatoria Sismica ed Edilizia nel caso di avvenuta modifica dell’impalcato del locale ex-stalla PT e solaio di copertura camera P1- lato ovest, difformità la cui regolarizzazione, se così fosse, risulta al momento indefinibile in assenza di ulteriori complesse e onerose verifiche in loco nonché rilevanti accertamenti presso gli Enti di Competenza oltre sanzioni ora non calcolabili desumibili solo a valle dei procedimenti amministrativi necessari, ritiene, ferma restando la necessità di procedere con la remissione in pristino per le difformità non sanabili, che le restanti difformità possano essere regolarizzate mediante la presentazione di idonea pratica edilizia in Sanatoria da presentarsi presso gli Enti preposti, il cui costo, in via del tutto indicativa ed ipotetica si stima in € 20.000 comprensivi di iva e oneri di legge, spese tecniche, diritti e oblazioni connessi alla presentazione delle pratiche sopra dette.

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Si specifica ulteriormente, che essendo l’immobile oggetto di perizia, in ordine alle difformità sopra elencate, subordinato al rispetto della complessa materia edilizia ed urbanistica e sismica pro-tempore vigente (Normative e Regolamenti comunali, leggi regionali e statali), deve intendersi cura ed onere dell’acquirente, verificare ulteriormente presso gli Enti preposti, se quanto sopra riportato sia effettivamente vigente alla data dell’acquisto non potendosi escludere al momento della presentazione delle domande in sanatoria un diverso inquadramento delle procedure e quindi dei costi e delle oblazioni, oppure se vi siano state o meno modifiche normative, se queste siano in corso o che possano incidere su quanto sopra descritto, in quanto, nel merito, la posizione delle Amministrazioni competenti potrebbe anche essere parzialmente o totalmente in disaccordo rispetto a quanto fin qui relazionato e descritto, rimanendo a carico dello stesso acquirente tutti gli eventuali oneri e costi, anche se qui non espressamente indicati e descritti, stante il grado di complessità e di discrezionalità che resta in capo alla pubblica amministrazione, sull’intero tema qui trattato.

Per tutti questi motivi, l'Esperto non si assume nessuna responsabilità al riguardo, in ordine ai possibili sviluppi, positivi o negativi, di maggiore o minore importo delle sanzioni da pagare, in riferimento alle pratiche sopra descritte ed al buon esito dell'iter burocratico delle stesse sopra ipotizzato e descritto, ivi compreso il diniego delle Sanatorie.

Dalle verifiche effettuate presso il Comune di Massa Lombarda e dalle informazioni richieste agli occupanti dell’immobile durante il sopralluogo, non si rilevano procedure amministrative e sanzionatorie in atto.

In ultimo, le planimetrie catastali relative ai beni trattati, per le riscontrate

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difformità, non risultano correttamente rappresentate.

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CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO

Da controllo effettuato dal sottoscritto si è verificata la corrispondenza fra i dati catastali attuali (da visura aggiornata) e quelli indicati nella nota di trascrizione dell’atto di pignoramento.

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PROVENIENZA(aggiornamento effettuato dal sottoscritto al 08.02.2019)

Ai signori ……….. sopra generalizzati, in regime di separazione dei beni, il diritto di usufrutto, per il primo, e la nuda proprietà, per la seconda, delle unità immobiliari oggetto della presente certificazione distinte al Catasto Fabbricati al Foglio 4 mappale 3 subalterni 2 - 3 e 4, é pervenuta per atto di acquisto a ministero Notaio PLESSI

……….. del 26/04/2005 Rep. 67577/19704, trascritto a Ravenna - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Ravenna all’articolo Reg. Part. 6989 Reg. Gen.

11409 del 11/05/2005, dalla società IMPRESA …………S.R.L, con sede a ROMA (RM), titolare della piena proprietà.

Si sottolinea che nel quadro “D” della presente nota di trascrizione viene precisato:

L’immobile in oggetto e costituito da un fabbricato urbano con annessi servizi agricoli e area cortiliva, come da denuncia di costituzione in data 0l/04/2005 prot.RA0048716, e ha diritto alla corte comune ai subb.2-3-4, censita col mappale 3 sub.1, bcnc, al Catasto Terreni vi corrisponde al Foglio

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4 mappale 3 ente urbano di mq. 4121.

Risulta trascritto a Ravenna - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Ravenna all’articolo Reg. Part. 2294 Reg. Gen. 3346 del 13/03/1989, trasformazione di società, atto a ministero Notaio ……D’AMELIO del 21/12/1981 Rep.

34426/2247, della Società IMPRESA………… da SPA a SRL.

Alla società TENUTA ……….. - SOCIETA' IMMOBILIARE PER AZIONI, con sede a ROMA (RM), la piena proprietà delle predette unita immobiliari, nella loro precedente e diversa consistenza ed identificazione catastale, era pervenuta per atto di fusione per incorporazione e cambio di denominazione del Notaio ……….. del 30/04/1974 Rep. 19682, trascritto a Ravenna - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Ravenna all’articolo Reg. Part. 4559 Reg. Gen. 6207 del 25/05/1974, dalla società

……… società per azioni con sede in Roma (RM) titolare della piena proprietà.

Con il medesimo atto, la società ……… - SOCIETA’

IMMOBILIARE PER AZIONI, assumeva la nuova denominazione IMPRESA ……….

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ATTI PREGIUDIZIEVOLI (aggiornamento effettuato dal sottoscritto al 08.02.2019)

TRASCRIZIONI:

verbale di pignoramento immobili trascritto presso 1’Agenzia del Territorio di Ravenna - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Ravenna all’articolo Reg. Part. 4447 Reg. Gen. 6817 del 27/04/2018, a favore

…..BANCA SPA, con sede in Modena (MO),

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Codice Fiscale:………….

contro: ………, nata a REPUBBLICA DOMINICANA (EE) il 06/06/1969, Codice Fiscale: ………., titolare della nuda proprietà

………., nato a SAN GIOVANNI IN PERSICETO (BO) il 30/04/1945, Codice Fiscale: ………., titolare del diritto di usufrutto

Titolo: Atto di pignoramento dell’Ufficiale Giudiziario sede Ravenna (RA) del 16/04/2018 Rep. 1115.

Grava: la piena proprietà delle unità immobiliari oggetto della presente certificazione.

ISCRIZIONI:

ipoteca volontaria iscritta presso l’Agenzia del Territorio di Ravenna — Servizio di Pubblicità Immobiliare di Ravenna all’articolo Reg. Part. 308 Reg. Gen. 2045 del 06/02/2012, per la somma di Euro 150.000,00 a garanzia di un mutuo fondiario di Euro 75.000,00 da restituire in anni 11, mesi 1 a favore ………. — SOCIETA’ PER AZIONI, con sede in Ravenna (RA), Codice Fiscale: ……….., che elegge domicilio in Ravenna - Via A. Guerrini ..;

contro: ………, nata a REPUBBLICA DOMINICANA (EE) il 06/06/1969, Codice Fiscale: ………., titolare della nuda proprietà

………., nato a SAN GIOVANNI IN PERSICETO (BO) il 30/04/1945, Codice Fiscale: ………., titolare del diritto di usufrutto

Titolo: Contratto di mutuo fondiario del Notaio PLESSI …………del 24/0l/2012 Rep. 87775/35007.

Grava: la piena proprietà delle unite immobiliari oggetto della presente certificazione distinte al Catasto Fabbricati al Foglio 4 mappale 3 subalterni

(21)

2 - 3 e 4.

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ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’

Da elaborato planimetrico afferente il complesso edilizio si evince che i beni immobili in oggetto presentano titolo sulle seguenti porzioni comuni:

-Fg. 4, particella 3, sub. 1, BCNC – Via Stradone – Area cortiliva comune ai sub 2-3-4.

Oltre parti comuni per legge e per destinazione.

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SITUAZIONE OCCUPAZIONALE

-Da certificato di stato di famiglia rilasciato dal Comune di Massa Lombarda in data 08.03.2019, in base alle risultanze dell’anagrafe della popolazione italiana residente, viene certificato che alla data dell’ispezione risulta iscritta la seguente famiglia con indirizzo Via Stradone n. ..:

- ………..Intestat. Scheda

nato il 30/04/1945 a San Giovanni in Persiceto (BO)

Atto n. 84 p.1 s.A u.0 / 1945 San Giovanni in Persiceto (BO) (C.F. ……….)

- ………

nata il 06/06/1969 a San Cristobal (Repubblica Dominicana) /

(C.F. ……….) - ……….

nata il 23/06/1987 a La Vega (Repubblica Dominicana)

Trascriz. n. 11 p.2 s.B u.0 / 1991 Castel San Pietro Terme (BO)

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(C.F. ……….)

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INFORMAZIONI GENERALI

-Da consultazione del portale S.A.C.E. Regione Emilia Romagna Energia, effettuata in data 28.5.2019, non è emerso alcun attestato di certificazione energetica riguardanti gli immobili in oggetto.

-Fermo restando ogni controllo e verifica a cura dell’aggiudicatario, secondo quanto indicato nella certificazione notarile del Notaio Giorgio Castiglioni di Bologna del 14 giugno 2018, redatta su incarico del procedente, ovvero nel più prossimo titolo d'acquisto, atto Notaio Plessi ……….. del 26/04/2005 Rep. 67577/19704, il diritto dei debitori esecutati era di proprietà e non derivanti da censo, livello od uso civico e i beni non risultavano gravati da tali pesi.

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STIMA DEL LOTTO UNICO FORMATO

Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene (vedasi descrizione precedente), della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali (come ad es.consultazione del Rapporto del Mercato Immobiliare a Ravenna e provincia F.I.M.A.A., O.M.I. e agenzie immobiliari operanti nel settore), della forte contrazione del mercato immobiliare, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova (vedasi descrizione), della necessità di una regolarizzazione edilizia e che trattasi di bene oggetto di

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Procedura Esecutiva, come segue:

Intera Proprietà di complesso immobiliare composto da n. 1 unità a destinazione abitativa con sviluppo al piano terra e primo, n. 1 unità a destinazione Annessi Rurali con sviluppo ai piani terra, primo e secondo e n.

1 unità ad uso Autorimessa al piano terra oltre corte esterna pertinenziale (identificata dal Sub 1 – B.C.N.C. a tutti i sub), il tutto ubicato in Comune di Massa Lombarda, Via Stradone n. … recante accesso pedonale e carrabile da detta via.

Si precisa che ai fini del calcolo della superficie commerciale convenzionale, in relazione allo stato di consistenza, utilizzo e di finitura, l’ex Stalla PT con colonne (censita come D10) è stata calcolata per intero, il Deposito P1 (censito come D10) è stato computato in ragione di 2/3, il locale Autorimessa al piano terra per 1/2, il locale ex stalla PT attiguo all’autorimessa lato ovest (censito come D10) per 1/2, i locali Ripostiglio in corpo staccato per 1/4 e i silos per 1/10, ciò con le seguenti risultanze:

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Valore intero bene Sup.Comm.Convenz. mq. 418,470= €.300.000,00