TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. De Angelis Marco, nell'esecuzione Immobiliare 17/2018 del R.G.E.

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TRIBUNALE DI ROMA

SEZIONE EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. De Angelis Marco, nell'Esecuzione Immobiliare 17/2018 del R.G.E.

promossa da

Codice fiscale:

contro

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SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione ... 3

Lotto Unico ... 4

Completezza documentazione ex art. 567 ... 4

Titolarità ... 4

Confini ... 4

Consistenza ... 5

Cronistoria Dati Catastali ... 5

Dati Catastali ... 6

Stato conservativo ... 6

Parti Comuni ... 6

Caratteristiche costruttive prevalenti... 6

Stato di occupazione ... 7

Provenienze Ventennali ... 7

Formalità pregiudizievoli ... 8

Normativa urbanistica ... 8

Regolarità edilizia ... 8

Stima / Formazione lotti ... 9

Riepilogo bando d'asta ... 12

Lotto Unico ... 12

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 17/2018 del R.G.E. ... 13

Lotto Unico ... 13

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INCARICO

All'udienza del 21/02/2019, il sottoscritto Ing. De Angelis Marco, con studio in Via delle Benedettine, 27 - 00135 - Roma (RM), email mda@studiodea.org, PEC mda12107@pec.ording.roma.it, Tel. 06 30601271, Fax 06 30601271, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 04/03/2019 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - Piazza Santa Croce in Gerusalemme, 4, scala A, interno 4, piano primo

DESCRIZIONE

L’appartamento è così composto: ingresso (v. foto 1 e 2), corridoio (v. foto 3), n. 3 camere (v. foto da 4 e 5), cucina (v. foto 6), n. 1 bagno (v. foto 7).

La zona in cui si trova il bene (Porta Maggiore) è popolare; Piazza Santa Croce in Gerusalemme è posta tra Porta Maggiore e la fine della Tangenziale, dietro le Mura Serviane.

La zona di Porta Maggiore e il Rione Esquilino.

Il nome "esquilino" deriva da quello del castrum degli Equites Singulares Augusti (guardia imperiale a cavallo) poiché sul Celio nei pressi dell'attuale via Tasso era la loro caserma (castra priora equitum singularium). L'imperatore Settimio Severo edificò un nuovo grande complesso denominato Castra Nova equitum singularium (Nuova Caserma dei cavalieri scelti) là dove oggi sorge la Basilica di San Giovanni in Laterano.

L'Esquilino è uno dei rioni del centro storico. Di antica urbanizzazione (con Palatina, Collina e Suburrana era una delle quattro regiones della Roma serviana), con i suoi tre colli (Cispius, Oppius e Fagutalis) comprendeva fino alla regionalizzazione di Augusto tutta l'area oggi attribuita al rione Monti.

Il territorio del rione attuale è tuttavia da sempre una sorta di territorio di confine della città, intesa come centro storico: inizialmente al margine delle Mura serviane, di cui conteneva l'agger, in età imperiale fu incluso nelle Mura aureliane, ma rimase sempre marginale alla città propriamente intesa, tanto che una delle etimologie del nome lo fa derivare dal termine latino esquiliae, che indicava i sobborghi.

Fino ad Augusto la zona oltre l'agger delle mura repubblicane era una sorta di vastissima discarica dei rifiuti della città, e sede anche di un cimitero, diviso in un'area per gli schiavi e in una per i cittadini di modeste condizioni che potevano però permettersi il posto in un colombarium. Rodolfo Lanciani descrive la scoperta e l'esplorazione di una settantina di questi puticoli, nelle vicinanze di quella che è oggi la stazione Termini.

La riforma urbana voluta da Augusto, in tempi in cui la città si era enormemente estesa e nessuno pensava che avrebbe mai più avuto bisogno di mura, seppellì fra l'altro sotto una decina di metri di terra di riporto questi terreni inquinati e pestilenziali, il terrapieno delle antiche mura divenne una sorta di passeggiata pubblica, e su quei terreni sorsero gli Orti di Mecenate, splendidi giardini che contenevano fra l'altro un'alta torre dalla quale Svetonio dice che Nerone assistette all'incendio di Roma, dei quali è stato riportato alla luce, nel 1874, l'Auditorium di Mecenate. L'aula faceva parte di un complesso molto più ampio, che fu interamente demolito per rendere edificabile il terreno: la nuova capitale aveva bisogno di alloggi, e i suoi costruttori non andavano per il sottile[7].

Fino al tardo impero l'Esquilino fu sede di ville residenziali (Horti), piuttosto che di case popolari:

nell'antichità il popolo continuava infatti ad ammassarsi nei rioni più in basso, come la Suburra.

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Durante il medioevo la zona passò in possesso di vari ordini e conventi localizzati nei dintorni di Santa Maria Maggiore, e successivamente (dal Seicento) tornò ad essere sede di varie ville. In villa Palombara fu edificata nella seconda metà del Seicento la famosa Porta Alchemica, che si può ammirare oggi nei giardini di piazza Vittorio Emanuele II.

Le pur rilevanti persistenze antiche sono state completamente soffocate dalla parte residenziale del rione attuale, edificata ex novo dopo il 1870 come quartiere d'abitazione per la nuova borghesia impiegatizia (Nuovo Quartiere Esquilino). Ciò ne ha definito le caratteristiche edilizie ed urbanistiche.

I percorsi turistici standard generalmente toccano solo i suoi confini esterni - le basiliche e la stazione Termini.

UBICAZIONE DELL’UNITÀ IMMOBILIARE

Nei pressi ci sono diverse fermate di autobus e della linea tramviaria; servizi pubblici e privati quali scuole, farmacie, supermercati sono numerosi.

Le vedute esterne sono, su un lato, sui distacchi rispetto agli altri fabbricati del complesso edilizio, sull’altro sono su Via Eleniana.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

Risulta allegato il Certificato Notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari sottoscritto dal dott. Rocco Mancuso, notaio in Lecce, iscritto presso il Collegio Notarile del Distretto di Lecce.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

CONFINI

L’immobile confina con: corpo scale, appartamento int. 3, distacco su Via Eleniana, scala B, distacco su cortile interno, s.a. La planimetria catastale dell’immobile è riportata in all. 2 In allegati 3 e 4 sono riportati gli elaborati planimetrici catastali, dove è mostrata l’ubicazione della particella 70 rispetto

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agli altri fabbricati..

CONSISTENZA

Calcolando la superficie commerciale comprensiva delle mura perimetrali e trovando le superfici virtuali delle zone scoperte applicando i coefficienti di cui ai criteri del computo delle superfici commerciali adottati dalla B.I.R. – Azienda per il Mercato Immobiliare della Camera di Commercio di Roma e approvati dalla Commissione Centrale Tecnica della UNITER in data 26 marzo 1998 con norma UNI 10750 e secondo quanto stabilito dal D.P.R. 138/98, si ha:

Destinazione Superficie

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano

Abitazione 82,48 mq 82,48 mq 1,00 82,48 mq 3,00 m primo

Totale superficie convenzionale: 82,48 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 82,48 mq

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 29/11/1990 al 29/11/1990

Catasto Fabbricati

Fg. 511, Part. 70, Sub. 73, Zc. 2 Categoria A4

Cl.3, Cons. 5 vani Rendita € 2.600,00 Piano 1

Dal 29/11/1990 al 01/01/1992

Catasto Fabbricati

Cl.3, Cons. 5 vani Rendita € 1.675,00

Dal 01/01/1993 al 27/09/1993 Catasto Fabbricati

Cl.3, Cons. 5 vani Rendita € 865,07 Piano 1

Cl.3, Cons. 5 vani Rendita € 1.265,32 Piano 1

Cl.2, Cons. 5 vani

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Superficie catastale Totale: 90 m² Totale escluse aree scoperte**: 90 m mq

Rendita € 1.265,32 Piano 1

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano Graffato

511 70 73 A2 5 vani superficie

catastale totale 90 superficie mq, tota mq

1265,32

€

Corrispondenza catastale

L’immobile risulta accatastato. Le visure sono conformi allo stato dei luoghi.

STATO CONSERVATIVO

Il fabbricato nel quale è ubicato l’appartamento è in buono stato di conservazione sia delle facciate sia delle finiture (v. foto da 15 a 24). Si tratta di un complesso edilizio edificato agli inizi del’900 dalla Cooperativa Ferrovieri per case economiche e popolari.

PARTI COMUNI

L’immobile è dotato di ascensore.

L’immobile è dotato di servizio di portineria.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

L’appartamento è stato oggetto di una recente ristrutturazione; è vuoto di mobili e suppellettili. I soffitti sono a volta, escluso il bagno dove la volta è a vela, il pavimento – esclusi bagno e cucina, che è in maioliche – è stato rivestito con parquet incollato, le persiane sono metalliche, gli infissi sono metallici con vetro termico, le porte interne sono in legno pregiato.

L’impianto di riscaldamento è centralizzato, i radiatori sono di recente installazione (v. foto 12 e 13).

L’appartamento è dotato anche di impianto di condizionamento (v. foto 14).

Purtroppo l’appartamento è interessato da diffuse infiltrazioni provenienti dal piano soprastante (v.

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foto da 8 a 11).

STATO DI OCCUPAZIONE

Non risulta agli atti lo stato di occupazione dell'immobile.

Al momento del sopralluogo l’intera proprietà risultava nella piena disponibilità dell’esecutato, che l’ha acquistato per atto n. 31973 notar Franca Carlucci il 27 settembre 1993 (v. trascrizione RP 35761 del 9/10/1993 in all. 9).

Poiché nella trascrizione è riportata la dicitura “Variata in data 22/12/2008” ho effettuato anche una visura per Codice Fiscale (v. all. 10) riscontrando le medesime trascrizioni. Nulla risulta di variazioni.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 29/11/1990 al

27/09/1993

Vendita - assegnazione

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

FRANCA

CARLUCCI 29/11/1990 23344

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 27/09/1993 al

04/03/2019 Voltura

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

CARLUCCI

FRANCA 21/07/1999 31973

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

09/10/1993 65633 35761

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Roma 05/10/1993

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FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

I dati riportati nel pignoramento corrispondono a quelli risultanti dalla documentazione ed allo stato dei luoghi.

Per quello che riguarda l’elenco delle iscrizioni e trascrizioni di pignoramenti gravanti sull’immobile, si specifica che sono state allegate alla presente relazione solamente le ipoteche rinnovate o non cancellate e le trascrizioni rinnovate.

E’ stato effettuata un’ispezione per immobile (v. all. 6). Da questa ispezione sono state riscontrate le seguenti:

Trascrizioni

• Atto esecutivo - Pignoramento immobili Trascritto a Roma il 07/02/2018

Reg. gen. 14236 - Reg. part. 10100

A favore di

Formalità a carico della procedura

NORMATIVA URBANISTICA

Gli strumenti urbanistici del Comune di Roma prevedono che la zona dove ricade il fabbricato sia destinata a: Città da Ristrutturare – Tessuti prevalentemente residenziali. Si riporta un estratto degli elaborati grafici del Piano Regolatore Generale del Comune di Roma.

Sono Tessuti di espansione otto-novecentesca ad isolato i tessuti intensivi di espansione post-unitaria ad isolati regolari prevalentemente residenziali, interni ed esterni alle Mura Aureliane, realizzati in genere sulla base di impianti urbani pianificati nei Piani regolatori del 1883 e 1909.

Oltre agli interventi di categoria MO, MS, RC, come definiti dall’art. 9 delle Norme Tecniche di Attuazione del Pioano Regolatore Generale di Roma, sono ammessi gli interventi di categoria RE1, RE2, DR2, DR3, AMP1, AMP3, NE1, come definiti dall’art. 25, commi 4, 5 e 7.

REGOLARITÀ EDILIZIA

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La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri.

Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

Dalle ricerche effettuate presso l’Archivio Storico Capitolino ho ritrovato le pratiche edilizie svolte nel 1905 per l’edificazione del fabbricato (v. all. 8).

Secondo le normativa nazionale, è obbligatorio richiedere al comune una licenza per costruire dall'entrata vigore della Legge n. 1150 del 17/8/1942. Prima di questa data, in molti comuni, la licenza era già prevista, come ad esempio, nel regolamento edilizio di Roma del 1934.

Quindi, per prassi, gli immobili realizzati prima del 1942 vengono legittimati dalla planimetria catastale d'impianto del 1939-1941. In quegli anni infatti venne fatto un censimento nazionale di tutti gli immobili e vennero prodotte le planimetrie di questi immobili, che permettono di dimostrare la loro presenza prima del 1942 e quindi non necessitano di licenza edilizia per essere legittimi.

Pertanto il fabbricato dove ricade l’unità immobiliare pignorata è stato legittimamente edificato.

La distribuzione interne dell’appartamento non è stata modificata rispetto a quella originaria.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

L’appartamento è così composto: ingresso (v. foto 1 e 2), corridoio (v. foto 3), n. 3 camere (v.

foto da 4 e 5), cucina (v. foto 6), n. 1 bagno (v. foto 7).

• Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 511, Part. 70, Sub. 73, Categoria A2Valore di stima del bene: € 238.367,20

L’immobile può essere venduto esclusivamente in unico lotto poiché si tratta di un appartamento con unico accesso, e servizi posti in maniera tale da non poter essere separabili.

Anche per quello che riguarda le utenze (energia elettrica, acqua e gas) non è possibile separarle in modo da avere due contatori diversi, a meno di eseguire tracce in gran parte delle pareti e dei pavimenti con costi di ristrutturazione così elevati che verrebbe meno il maggior guadagno che deriverebbe dalla separazione dell’appartamento in due unità immobiliari più piccole.

L’immobile è stato valutato con il metodo della stima a quotazione di mercato.

Questo tipo di stima si basa sull'esame delle offerte di vendita di immobili del medesimo tipo e taglio nella zona dove è ubicato l'immobile da stimare. I dati che sono stati riportati sono stati ricercati confrontando stime di beni di ampiezza paragonabile a quella del bene in oggetto. Si sono esaminate le condizioni intrinseche ed estrinseche che hanno qui influenza sul probabile valore di mercato.

Tra le condizioni intrinseche il sottoscritto ha notato l'orientamento, la maggiore o minore rispondenza allo scopo cui l'immobile è destinato, il grado di finiture, lo stato di conservazione

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e manutenzione, le caratteristiche igieniche ed estetiche, le dimensioni dei beni rispetto a quelli normali e le consistenze complessive.

Tra le condizioni estrinseche sono state considerate la prossimità ed i collegamenti con il centro degli affari, mercati, uffici, attività terziarie, la salubrità delle zone su cui sorgono gli immobili, la disponibilità dei servizi pubblici, lo stato di manutenzione e pulizia delle strade, i servizi di energia elettrica, luce, gas e TELECOM, la rispondenza della zona ove sorgono gli immobili a particolari esigenze e abitudini locali per il commercio, per le professioni, considerando la preferenza di alcuni ceti sociali che hanno particolare interesse a quelle zone o quartieri.

Per immobili similari, da ricerche di mercato effettuate in base ai valori medi riscontrati, tenuto conto della ubicazione, consistenza e in considerazione dello stato di conservazione, esposizione, conformazione, commerciabilità, livello di piano, fatte le dovute proporzioni tra gli appartamenti posti nella stessa scala, locazioni, delle caratteristiche delle rifiniture, con tutti gli annessi e connessi, cessioni e pertinenze, da una ricerca eseguita dal sottoscritto presso agenzie immobiliari di zona, pubblicazioni commerciali, è scaturito il valore unitario medio.

Il valore unitario medio delle unità abitative della zona è risultato essere compreso tra 2.900 e 3.900 €/mq (fonte: Agenzia del Territorio v. all. 11).

Ho reperito inoltre alcune offerte di mercato dalla Rete (v. all. 12), i cui risultati sono i seguenti:

prezzo sup. prezzo un.

offerta 1 395.000 € 80 mq 4937,50 €/mq offerta 2 379.000 € 88 mq 4306,82 €/mq offerta 3 280.000 € 80 mq 3500,00 €/mq offerta 4 319.000 € 80 mq 3987,50 €/mq offerta 5 295.000 € 80 mq 3687,50 €/mq

media 4083,86 €/mq

Come evidente, ho considerato anche appartamenti da ristrutturare a causa della presenza di fenomeni infiltrativi nell’appartamento oggetto di questa perizia.

Pertanto il valore dell'immobile secondo una stima a valore di mercato è di:

Identificativo

corpo Superficie

convenzionale Valore unitario Valore

complessivo Quota in

vendita Totale

Bene N° 1 - Appartamento Roma (RM) - Piazza Santa Croce in Gerusalemme, 4, scala A, interno 4, piano primo

82,48 mq 3.400,00 €/mq € 280.432,00 85,00% € 238.367,20

Valore di stima: € 238.367,20

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Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Roma, li 28/02/2020

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Ing. De Angelis Marco ELENCO ALLEGATI:

 Ortofoto - Ubicazione

 Planimetrie catastali

 Planimetrie catastali - elaborato plan 2009 06 30

 Planimetrie catastali - elaborato plan 2012 10 03

 Visure e schede catastali

 Altri allegati - Visura conservatoria

 Altri allegati - Atto di Pignoramento

 Altri allegati - Conformità urbanistica

 Atto di provenienza - Acquisto

 Altri allegati - Visura conservatoria

 Altri allegati - Quotazioni OMI

 Altri allegati - Offerte Mercato

 Altri allegati - A.P.E.

 Altri allegati - Elaborato fotografico

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

L’appartamento è così composto: ingresso, corridoio, n. 3 camere, cucina, n. 1 bagno.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 511, Part. 70, Sub. 73, Categoria A2

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SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 17/2018 DEL R.G.E.

LOTTO UNICO

Bene N° 1 - Appartamento

Ubicazione: Roma (RM) - Piazza Santa Croce in Gerusalemme, 4, scala A, interno 4, piano primo

Diritto reale: Quota

Tipologia immobile: Appartamento

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 511, Part. 70, Sub.

73, Categoria A2

Superficie 82,48 mq

Stato conservativo: Il fabbricato nel quale è ubicato l’appartamento è in buono stato di conservazione sia delle facciate sia delle finiture (v. foto da 15 a 24). Si tratta di un complesso edilizio edificato agli inizi del’900 dalla Cooperativa Ferrovieri per case economiche e popolari.

Descrizione: L’appartamento è così composto: ingresso (v. foto 1 e 2), corridoio (v. foto 3), n. 3 camere (v. foto da 4 e 5), cucina (v. foto 6), n. 1 bagno (v. foto 7).

Vendita soggetta a IVA: N.D.