TRIBUNALE DI ANCONA SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Sacchetti Pasqualino, nell'esecuzione Immobiliare 109/2016 del R.G.E.

(1)

TRIBUNALE DI ANCONA

SEZIONE EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Sacchetti Pasqualino, nell'Esecuzione Immobiliare 109/2016 del R.G.E.

promossa da **** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

(2)

SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione ... 3

Lotto Unico ... 3

Completezza documentazione ex art. 567 ... 3

Titolarità ... 3

Confini ... 4

Consistenza ... 4

Dati Catastali ... 5

Stato conservativo ... 5

Parti Comuni ... 6

Caratteristiche costruttive prevalenti ... 6

Stato di occupazione ... 8

Provenienze Ventennali ... 8

Formalità pregiudizievoli ... 9

Normativa urbanistica ...10

Regolarità edilizia ...10

Vincoli od oneri condominiali ...11

Stima / Formazione lotti...11

Riserve e particolarità da segnalare ...12

Riepilogo bando d'asta ...14

Lotto Unico ...14

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 109/2016 del R.G.E. ...15

Lotto Unico - Prezzo base d'asta: € 75.660,00 ...15

(3)

INCARICO

All'udienza del 08/03/2017, il sottoscritto Ing. Sacchetti Pasqualino, con studio in V.Le S. Pertini, 18 - 60020 - Sirolo (AN), email [email protected], PEC [email protected], Tel.

338 6517957, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 15/03/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Trecastelli (AN) - V.le I Maggio n.23, loc. Monterado, edificio Corpo "H", interno H-0.1, piano Terra

DESCRIZIONE

Il bene in oggetto è un appartamento posto al PT di una palazzina sita in V.le I Maggio n.23 a Trecastelli, località Monterado, in provincia di Ancona e sottostante garage/cantina al piano interrato.

Il fabbricato, ultimato nel giugno 2006, è a destinazione residenziale ed è inserito in un lotto pianeggiante facente parte della lottizzazione "Verde-Casa” arretrato rispetto alla strada principale V.le I° Maggio, in località Ponte Rio. L'edificio è organizzato in 4 piani fuori terra, oltre ad un piano interrato nel quale sono stati realizzati i garages e le cantine.

Si trova in zona centrale della località Monterado nel Comune di Trecastelli a ca. 6 Km dal casello autostradale Marotta-Mondolfo della A14. L'area a prevalente destinazione residenziale è pianeggiante ed inserita in un piccolo contesto urbano fatto di abitazioni plurifamiliari e villette circondate da giardini privati.

Dista circa poche centinaia di metri dalla SP424; è una zona ben servita dove sono presenti a breve distanza le poste, attività commerciali, bar, ristoranti ecc.

Discreta dotazione di parcheggi.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

(4)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

Regime patrimoniale di separazione legale dei beni

Il bene in oggetto è pervenuto al Sig. **** Omissis **** per atto di compravendita a rogito del Dott. ****

Omissis ****, Notaio con sede in **** Omissis **** in data 22/12/2006 rep. n. 100167/17533.

Registrato in Ancona in data 30/12/2006. Trascritto all'Ufficio dei Registri Immobiliari di Ancona al n.34152 del Reg. gen. ed al n.19950 del Reg. part.

CONFINI

Coerenze da nord in senso orario:

Abitazione (Bene individuato Foglio 3 part. 877 sub 39 PT) - Altra proprietà

- Ingresso - vano scala condominiale - Corte Comune Condominiale - Altra proprietà

Garage (Bene individuato Foglio 3 part. 877 sub 63 Pint) - Altra proprietà

- Ingresso - vano scala condominiale - Corte Comune Condominiale - Altra proprietà

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano

Abitazione 35,00 mq 41,00 mq 1,00 41,00 mq 2,70 m PT

Cantina 26,00 mq 29,00 mq 0,50 14,50 mq 2,40 m Pint

Box 16,00 mq 18,00 mq 0,50 9,00 mq 2,40 m Pint

Terrazza 54,00 mq 54,00 mq 0,25 13,50 mq 0,00 m PT

Totale superficie convenzionale: 78,00 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 78,00 mq I beni sono comodamente divisibili in natura.

(5)

La rilevazione della consistenza metrica dell'immobile è stata eseguita a campione sulle planimetrie catastali e sulle planimetrie allegate ai titoli autorizzativi; le misurazioni in loco sono state effettuate con strumento laser "Excelvan-Laser Distance Meter-60M" e con fettuccia metrica.

La superficie è stata misurata a SEL (Superficie Esterna Lorda); nel calcolo della SCR (Superficie Commerciale Ragguagliata) per la cantina/garage situata nel Piano interrato è stato utilizzato un Indice Mercantile pari al 50%, per la terrazza esterna è stato utilizzato un Indice Mercantile pari al 25%, la scelta degli indici è data dalla tipologia edilizia, dalla posizione e dalla consistenza del cespite.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano Graffato

3 877 39 A2 2 3 vani 61 185,92 PT

3 877 63 C6 3 17 19 23,71 Pint

Corrispondenza catastale

Esiste corrispondenza catastale tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente.

STATO CONSERVATIVO

Il bene complessivamente si trova in discrete condizioni.

L'appartamento dalla sua ultimazione non ha subito trasformazioni se non la realizzazione, attraverso l'utilizzo di pannelli in cartongesso, nel disimpegno di un armadio incassato e di una di una nicchia con mensole, e sulla scala di collegamento con la cantina di uno spazio ripostiglio. La cucina componibile presente, risulta essere staccata dalla parete e pertanto non funzionante. Nella camera da letto sono presenti, in corrispondenza dello spigolo del fabbricato, dei piccoli segni di infiltrazione che hanno prodotto la formazione di efflorescenze.

Nella cantina i locali presentano delle tracce di umidità in alcuni punti della parete di confine con altra unità immobiliare e nella parete divisoria tra la cantina ed il garage. La porta del bagno nel locale cantina risulta smontata ed è poggiata nel box auto. Il garage è privo di pavimentazione ed al suo interno sono depositati alcuni materiali utilizzati dal proprietario per il completamento in economia di alcune parti dell'interrato.

Non è installata una porta di separazione tra il locale cantina e il box così come previsto negli elaborati di progetto a corredo del Permesso di Costruire del 2004.

Gli infissi esterni sono quelli originari fatto salvo per la porta basculante del garage che è stata sostituita da una porta a tre ante apribili in alluminio con una porzione vetrata ed un sopraluce con apertura a vasistas.

I lavori di sostituzione della porta del garage sono stati realizzati senza titolo autorizzativo e non sono presenti certificazioni in merito.

(6)

La terrazza esterna non ha subito trasformazioni dall'ultimazione dei lavori di edificazione. Sono presenti in corrispondenza dello spigolo del fabbricato dei distacchi e delle lesioni sulle lastre di rivestimento in gress della terrazza.

Sono presenti presso gli Uffici Comunali, in allegato all'ultimazione dei lavori, le certificazioni relative all'impianto termico ed all'impianto elettrico. In fase di sopralluogo è stato accertato che un radiatore dei locali interrati risulta smontato e la caldaia incassata in una nicchia nel soggiorno non è stata collaudata e messa in funzione dall'ultimazione dei lavori.

PARTI COMUNI

Le parti comuni sono il vano scala, l'androne di accesso, il tunnel di accesso ai garages interrati ed i camminamenti esterni per il raggiungimento del fabbricato posto in posizione arretrata rispetta a V.le I° Maggio.

Come si evince dall'ispezione ipotecaria effettuata in data 07/07/2017, in dettaglio, l'immobile ha quote di comproprietà sulle parti comuni così come riportato al foglio 3, mappale 877, subalterni 2,3,4,5,6,33,34,35,37. (vedi All.ti 1-4).

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE

Il bene in oggetto è un appartamento posto al Piano Terra di una palazzina plurifamiliare all'interno della lottizzazione "Verde-Casa", e di una sottostante cantina/garage al Piano Interrato.

La struttura dell'edificio è in C.A. in opera, solai di piano in laterocemento e/o in pannelli in C.A.

prefabbricati, copertura a falde con manto in coppo-tegola in laterizio, tamponamenti in muratura di laterizio con termocappotto esterno, divisori interni in muratura di laterizio, intonaci interni in cemento premiscelato tinteggiati a tempera.

Il bene è composto da due unità immobiliari:

- abitazione (PT) - cantina/garage (Pint) ABITAZIONE

L'abitazione è situata al Piano Terra ed ha ingresso autonomo dal camminamento condominiale.

Dall'ingresso si accede al soggiorno-cucina ed attraverso un piccolo disimpegno si accede al bagno ed alla camera. Dal soggiorno è possibile uscire sul terrazzo di proprietà. Nel disimpegno è stato ricavato un armadio ad incasso ed una libreria a mensole attraverso la realizzazione di una piccola parete in cartongesso. Nel soggiorno c'è la scala di collegamento con il locale cantina interrato. In corrispondenza della scala, nella parte sovrastante è stato realizzato sempre in cartongesso un vano ripostiglio.

Altezza utile interna: 2.70 ml (abitazione) Tramezzature: laterizio/cartongesso

Pavimentazione: ceramica (bagno), gress (altre stanze) Rivestimenti: ceramica (bagno e cucina)

(7)

Pavimentazioni esterne: piastrelle di ceramica antigeliva

Infissi interni: legno tamburato rivestito con pannelli di legno trattato Infissi esterni: legno con vetro camera

CANTINA/GARAGE

La cantina/garage è collegata all'abitazione attraverso una scala in linea in C.A. senza parapetto. Parte di questa insiste sotto altra unità immobiliare e riceve illuminazione da due finestre che danno su un cavedio esterno largo circa un metro. All'interno è presente un camino ubicato sulla parete verso il cavedio. Nel locale cantina è presente un bagno come da planimetria completo negli arredi interni, ma con la porta di accesso smontata. Il locale garage si presenta non ultimato nella pavimentazione e nel battiscopa che non è presente neanche nella cantina. Non è installata la porta di separazione tra garage e cantina così come previsto negli elaborati allegati al P.C.

Il proprietario ha sostituito la porta basculante del garage con infisso in alluminio a tre ante completamente apribile, con una porta di ingresso, una finestra apribile ed un sopraluce con due ante a vasistas apribili.

Questo intervento di sostituzione è stato effettuato senza alcuna comunicazione.

Altezza utile interna: 2.40 ml (garage)

Pavimentazione: ceramica (bagno), gress (cantina) Rivestimenti: ceramica (bagno)

Infissi: legno con vetro camera/alluminio IMPIANTI

Gli impianti idroelettrici sono sottotraccia. I locali sono dotati di impianto di riscaldamento con caldaia autonoma murale da kW 23,60 posta all'interno dell'abitazione nel locale soggiorno/cucina, il sistema di distribuzione è con condotte in rame coibentato, radiatori in alluminio, collettore in acciaio.

L'evacuazione dei fumi di scarico avviene nel cavedio interno all'edificio.

Sono presenti le certificazioni dell'impianto elettrico e dell'impianto termico che vengono allegate alla presente.

Per quanto è stato possibile accertare in fase di sopralluogo l'impianto di riscaldamento ad oggi non risulta ancora collaudato e funzionante.

A servizio dell'immobile è installato un impianto ascensore di cui però l'abitazione in questione non usufruisce.

Le rifiniture dell'appartamento sono di discreta qualità. L'immobile si presenta al piano terra dell'abitazione ultimato nelle rifiniture anche se la cucina componile risulta essere staccata dalla parete e quindi non funzionante.

Al piano interrato i locali presentano delle parti ancora da completare come la pavimentazione del garage la porta del bagno e la porta di separazione tra cantina e box. Sono completamente assenti i battiscopa. In fase di sopralluogo sono inoltre state rilevati segni di umidità lungo le pareti perimetrali e divisorie dei locali interrati.

(8)

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta libero

Al momento del sopralluogo effettuato in data 27/04/2017 era presente il Sig. **** Omissis **** che ha dichiarato di essere residente presso l'immobile ma di occuparlo saltuariamente in quanto spesso fuori per lavoro e poiché l'impianto di riscaldamento è da terminare.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 20/10/1990 **** Omissis **** Compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio V.E. Cantelmo 12/11/1990 11321 Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

12/01/1991

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Notaio Cafiero 22/12/2003 84889/11896

Trascrizione

19/06/2004

Registrazione

Notaio Cafiero Enrico 22/12/2006 100167/17533 Trascrizione

Conservatoria dei

Registri di Ancona 30/12/2006 34152 19950

Registrazione

(9)

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

Non risultano atti successivi al pignoramento.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Ancona aggiornate al 07/07/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

• Ipoteca Volontaria derivante da garanzia di mutuo Iscritto a Ancona il 14/05/2010

Reg. gen. 10387 - Reg. part. 2430 Importo: € 270.000,00

A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

Capitale: € 135.000,00 Spese: € 135.000,00

Percentuale interessi: 3,75 % Rogante: Cafiero Enrico Data: 07/05/2010

N° repertorio: 109024/23940

• Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Ancona il 01/07/2011

Reg. gen. 13680 - Reg. part. 2876 Importo: € 180.000,00

A favore di **** Omissis ****

Capitale: € 90.000,00 Spese: € 90.000,00

Percentuale interessi: 3,496 % Rogante: Cafiero Enrico Data: 28/06/2011

N° repertorio: 111756/25966 Trascrizioni

• Atto di pignoramento

Trascritto a Ancona il 24/03/2016 Reg. gen. 5197 - Reg. part. 3649 A favore di **** Omissis ****

(10)

NORMATIVA URBANISTICA

Il bene in oggetto ricade all'interno del "Piano di Lottizzazione Verde-Casa - 2^ variante" approvato definitivamente con delibera del Consiglio Comunale n.06 del 27.01.1999.

L'immobile è ubicato nel vigente P.R.G. in Zona Omogenea C.

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967.

Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

L'immobile risulta agibile.

Il fabbricato è stato realizzato con:

-Permesso di Costruire n. 17/2004 del 18/08/2004.

-DIA prot. n.2933 del 20/05/2006 relativa a "lievi modifiche distributive interne - tinteggiature esterne" (intero immobile).

-Certificato di Collaudo Statico e di Conformità n.1628/04 del 08/06/2006.

-Certificato di Ultimazione Lavori del 29/06/2006.

-Dichiarazione salubrità per certificato di abitabilità del 29/06/2006.

-Attestazione di Agibilità Totale prot. n.6339 del 15/11/2007.

Dai rilievi svolti risulta che lo stato attuale dell'immobile è conforme alle planimetrie consegnate in Comune.

N.B. Si evidenzia la modifica della porta di ingresso basculante del garage con un infisso interamente apribile a tre ante con porta di ingresso, finestra e sopraluce. Non risultano al sottoscritto comunicazioni relative a questa modifica apportata dalla proprietà. Sarà necessario il ripristino della porta originaria. I costi da sostenere complessivamente per le suddette opere di ripristino vengono stimate in 1.400,00 €. Sono inoltre da completare e sistemare: la pavimentazione del box auto, il rimontaggio della porta bagno, la porta di separazione tra cantina e garage e porzione pavimentazione terrazza. I costi vengono stimati in 1.100,00 €.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

L'immobile oggetto della presente esecuzione rientra tra quelli in cui è prevista la certificazione energetica di cui al D.lvo 192/05 e D.lvo 311/06.

Il sottoscritto ha provveduto alla redazione del relativo documento che si allega alla presente.

L'immobile è classificato in fascia energetica D.

(11)

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Sono presenti vincoli od oneri condominiali.

Spese condominiali

Importo medio annuo delle spese condominiali: € 200,00 Totale spese per l'anno in corso e precedente: € 1.508,32 Importo spese straordinarie già deliberate: € 0,00

I millesimi di proprietà risultano 76,05/1000 per l'appartamento e 6,99/1000 per il box.

Da informazioni assunte presso l'Amministratore del condominio risultano somme non pagate dalla proprietà al 27/06/2017 di € 1.371,14.

Attualmente funge da amministratore **** Omissis **** sito in **** Omissis ****.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:

ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita una attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

Il bene in oggetto è un appartamento posto al PT di una palazzina sita in V.le I Maggio n.23 a Trecastelli, località Monterado, in provincia di Ancona e sottostante garage/cantina al piano interrato. Il fabbricato, ultimato nel giugno 2006, è a destinazione residenziale ed è inserito in un lotto pianeggiante facente parte della lottizzazione "Verde-Casa” arretrato rispetto alla strada principale V.le I° Maggio, in località Ponte Rio. L'edificio è organizzato in 4 piani fuori terra, oltre ad un piano interrato nel quale sono stati realizzati i garages e le cantine. Si trova in zona centrale della località Monterado nel Comune di Trecastelli a ca. 6 Km dal casello autostradale Marotta-Mondolfo della A14. L'area a prevalente destinazione residenziale è pianeggiante ed inserita in un piccolo contesto urbano fatto di abitazioni plurifamiliari e villette circondate da giardini privati. Dista circa poche centinaia di metri dalla SP424; è una zona ben servita dove sono presenti a breve distanza le poste, attività commerciali, bar, ristoranti ecc. Discreta dotazione di parcheggi.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 3, Part. 877, Sub. 39, Categoria A2 - Fg. 3, Part. 877, Sub.

63, Categoria C6.

(12)

L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 75.660,00

Il valore unitario è stato adottato in base a quanto esposto dettagliatamente nell'allegato Stima (Vedi Allegato n.26 - Stima), al valore di mercato i costi per l'ultimazione dei locali al piano interrato, la sistemazione della terrazza e per la sostituzione della porta basculante nel locale garage.

Identificativo

corpo Superficie

convenzionale Valore unitario Valore

complessivo Quota in

vendita Totale

Bene N° 1 - Appartamento Trecastelli (AN) - V.le I Maggio n.23, loc.

Monterado, edificio Corpo "H", interno H- 0.1, piano Terra

78,00 mq 970,00 €/mq € 75.660,00 100,00 € 75.660,00

Valore di stima: € 75.660,00

Valore finale di stima: € 75.660,00

RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE

Da informazioni assunte dal Sig. **** Omissis **** e da ulteriori approfondimenti del C.T.U. è stato possibile apprendere che è in corso una causa promossa dal Sig. **** Omissis **** contro la ****

Omissis ****, il progettista **** Omissis **** ed il chiamato in causa **** Omissis ****. La causa in oggetto è iscritta al **** Omissis **** del Tribunale di Ancona, il Giudice è la **** Omissis ****, prossima udienza il **** Omissis ****.

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Sirolo, li 15/07/2017

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Ing. Sacchetti Pasqualino