Tribunale di Ferrara PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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Tribunale di Ferrara

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

promossa da: BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A.

contro: Elisa Lugli Felice Trinchese

N° Gen. Rep. 200/2019

data udienza ex art. 569 c.p.c.: 18-03-2020 Giudice Delle Esecuzioni: Dott. STEFANO GIUSBERTI

Custode Giudiziario: Antonio Agresta

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotti

001 - Abitazione con corte e pertinenza esterna,

002 - Area libera

Esperto alla stima: Geometra Marco Vicentini Codice fiscale: VCNMRC70L01D548K

Partita IVA: 01250690383

Studio in: Via Pontegradella 63/A - 44123 FERRARA Telefono: 0532 311721

Fax: 0532 311721

Email: geom.marcovicentini@gmail.com Pec: marco.vicentini@geopec.it

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INDICE SINTETICO

1. Dati Catastali

Bene: Via Comunale 243-233 - Gavello - Bondeno (FE) - 44012 Lotto: 001 - Abitazione con corte e pertinenza esterna

Corpo: A abitazione

Categoria: Abitazione di tipo economico [A3]

1) LUGLI Elisa nata a BONDENO il 08/08/1978 - LGLLSE78M48A965R 2) TRINCHESE Felice nato a NAPOLI il 07/05/1972 - TRNFLC72E07F839Z,

foglio 70, particella 406,

indirizzo VIA COMUNALE GAVELLO 243, piano T-1, comune BONDENO, categoria A3, classe 2, consistenza 6,5 VANI, superficie Totale: 139 m² Totale escluse aree scoperte: 118 m², rendita

€ 604.25

Lotto: 002 - Area libera Corpo: A area libera Categoria: area libera

1) LUGLI Elisa nata a BONDENO il 08/08/1978 - LGLLSE78M48A965R 2) TRINCHESE Felice nato a NAPOLI il 07/05/1972 - TRNFLC72E07F839Z, foglio 70, particella 56, subalterno 7 e 8,

indirizzo VIA COMUNALE GAVELLO 233, piano T, comune BONDENO, categoria C2, classe 2, consistenza 50 MQ, superficie Totale: 167 m², rendita € 118.79

2. Stato di possesso

Corpo: A abitazione Possesso: Libero Lotto: 002 - Area libera

Corpo: A area libera Possesso: Libero

3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Bene: Via Comunale 243-233 - Gavello - Bondeno (FE) - 44012

Lotto: 001 - Abitazione con corte e pertinenza esterna Corpo: A abitazione

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Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO Lotto: 002 - Area libera

Corpo: A area libera

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO

4. Creditori Iscritti

Creditori Iscritti: BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A.

Lotto: 002 - Area libera Corpo: A area libera

Creditori Iscritti: BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A.

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5. Comproprietari

Beni: Via Comunale 243-233 - Gavello - Bondeno (FE) - 44012 Lotto: 001 - Abitazione con corte e pertinenza esterna

Corpo: A abitazione Comproprietari: Nessuno Lotto: 002 - Area libera

Corpo: A area libera Comproprietari: Nessuno 6. Misure Penali

Beni: Via Comunale 243-233 - Gavello - Bondeno (FE) - 44012 Lotto: 001 - Abitazione con corte e pertinenza esterna

Corpo: A abitazione Misure Penali: NO Lotto: 002 - Area libera

Corpo: A area libera Misure Penali: NO

7. Continuità delle trascrizioni

Continuità delle trascrizioni: SI

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Lotto: 002 - Area libera Corpo: A area libera

Continuità delle trascrizioni: SI

8. Prezzo

Bene: Via Comunale 243-233 - Gavello - Bondeno (FE) - 44012 Lotto: 001 - Abitazione con corte e pertinenza esterna Valore complessivo intero: 57.434,50

Lotto: 002 - Area libera

Valore complessivo intero: 28.920,00

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Beni inBondeno (FE) Località/FrazioneGavello

Via Comunale 243-233

Lotto:

001 - Abitazione con corte e pertinenza esterna La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si

La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A abitazione.

Abitazione di tipo economico [A3] sito in frazione: Gavello, Via Comunale 243-233 Quota e tipologia del diritto

500/1000 di FELICE TRINCHESE - Piena proprietà Cod. Fiscale: TRNFLC72E07F839Z

Eventuali comproprietari:

Nessuno

Quota e tipologia del diritto

500/1000 di ELISA LUGLI - Piena proprietà Cod. Fiscale: LGLLSE78M48A965R

Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione:

foglio 70, particella 406, indirizzo VIA COMUNALE GAVELLO 243,

piano T-1, comune BONDENO, categoria A3, classe 2, consistenza 6,5 VANI, superficie Totale:

139 m² Totale escluse aree scoperte: 118 m², rendita € 604.25

Derivante da: VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 18/05/2017 protocollo n. FE0029937 in atti dal 18/05/2017 VARIAZIONE TOPONOMASTICA DERIVANTE DA AGGIORNAMENTO ANSC (n.

5124.1/2017)

Confini: a Nord con ragioni stessa ditta, a Est con la via Comunale, a Sud con ragioni mappale 229, ad Ovest con ragioni mappale 50.

Per quanto sopra si dichiara la conformità catastale; note: Si rilevano lievi difformità che non pregiudicano il giudizio di conformità catastale, anche ai sensi della circolare dell'Agenzia del Territorio n. 2 del 09/07/2010 prot. 36607- lettera "e"

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2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA):

Caratteristiche zona: periferica normale

Area urbanistica: mista a traffico limitato con parcheggi ampia corte esclusiva con accesso carrabile.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Caratteristiche zone limitrofe: agricole

3. STATO DI POSSESSO:

Libero

Note: La verifica effettuata presso l'Agenzia delle Entrate in data 27-11-2019 ha escluso l'esistenza di contratti di locazione in essere.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nessuna.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Nessuna.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso:

Nessuna.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

4.2.1 Iscrizioni:

- Ipoteca volontaria annotata a favore di BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A.

contro TRINCHESE FELICE, LUGLI ELISA; Derivante da: mutuo fondiario atto Not.

Bignozzi Giuseppe del 26/06/2008 rep. 11213/6216; Importo ipoteca: € 320000;

Importo capitale: € 160000 ; Iscritto/trascritto a FERRARA in data 27/06/2008 ai nn.

14535/2841

4.2.2 Pignoramenti:

- Pignoramento a favore di BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A. contro

TRINCHESEFELICE, LUGLIELISA; Derivante da: Pignoramento ufficiale Giudiziario del Tribunale di Ferrara del 28/08/2019 rep. 2997 iscritto/trascritto a FERRARA in data 17/09/2019 ai nn. 15471/11202;

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4.2.3 Altre trascrizioni:

Nessuna.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

Nessuna.

4.3 Misure Penali Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Attestazione Prestazione Energetica: Non presente

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Titolare/Proprietario: SCHIAVINA LIDIA / POLETTI ELIO dal 18/05/1954 al 11/08/2000 . In forza di atto di compravendita - a rogito di NOT. GUIRINI CARLO, in data 18/05/1954, ai nn. 10154;

trascritto a FERRARA, in data 20/05/1954, ai nn. 911.

Note: In parte ricevuti anche con atto Not. Bertarelli rep. 87850 trascritto il 08/02/1978 ai nn.

2038/1592

Titolare/Proprietario: TRINCHESE FELICE / LUGLI ELISA dal 11/08/2000 ad oggi (attuale/i proprietario/i) . In forza di atto di compravendita - a rogito di NOT. MAURO MESTIERI, in data 11/08/2000, ai nn. 21103/6862; trascritto a FERRARA, in data 07/09/2000, ai nn. 16117/10564.

7. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: 569/526

Intestazione: POLETTI ELIO DI GIOVANNI Tipo pratica: Licenza Edilizia

Per lavori: COSTRUZIONE DI CASETTA PIANI 1 VANI 2 Oggetto: nuova costruzione

Presentazione in data 20/12/1955 al n. di prot.

Rilascio in data 18/01/1956 al n. di prot. 569/526

Abitabilità/agibilità in data 0000-00-00 al n. di prot. L'agibilità non è mai stata rilasciata.

Numero pratica: 4/574 Intestazione: POLETTI ELIO

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Tipo pratica: Autorizzazione edilizia

Per lavori: COSTRUZIONE DI UN VANO USO CANTINA Oggetto: nuova costruzione

NOTE: e successiva variante in corso d'opera 194/19319 del 03/01/1984 Numero pratica: 5697/18515

Intestazione: POLETTI ELIO

Tipo pratica: Condono Edilizio tratto dalla legge 47/85 Per lavori: AMPLIAMENTO ABITAZIONE CON AUMENTO DI SU Oggetto: Ampliamento

Intestazione: POLETTI ELIO - SCHIAVINA LIDIA Presentazione in data 15/02/1989 al n. di prot.

Rilascio in data 28/04/1989 al n. di prot.

NOTE: Oltre a successiva variante non essenziale n. 6176/138 del 05/02/1990 Numero pratica: 11335/136

Intestazione: POLETTI ELIO - SCHIAVINA LIDIA

Tipo pratica: Concessione Edilizia in Sanatoria (art. 13 L28/2/85 nÂ°47) Per lavori: Costruzione bussola, modifiche interne

Oggetto: Ampliamento

Abitabilità/agibilità in data al n. di prot. L'agibilità non è mai stata rilasciata.

Intestazione: TRINCHESE FELICE - LUGLI ELISA Tipo pratica: Autorizzazione edilizia

Per lavori: COSTRUZIONE GARAGE Oggetto: nuova costruzione

Presentazione in data 0000-00-00 al n. di prot.

Rilascio in data 0000-00-00 al n. di prot. 71/81

NOTE: Tale manufatto non risulta realizzato, non risulta presente alcuna comunicazione di inizio lavori ne di fine lavori ne tanto meno una richiesta di proroga. Tale autorizzazione si intende quindi decaduta di efficacia.

Numero pratica: 18285/98/2012 Intestazione: TRINCHESE FELICE

Tipo pratica: Segnalazione certificata di inizio attività - SCIA Per lavori: COSTRUZIONE STRUTTURA PREFABBRICATA Oggetto: nuova costruzione

Presentazione in data 10/07/2012 al n. di prot. 18285/98/2012

NOTE: La pratica risulta archiviata d'ufficio a seguito della mancata integrazione della documentazione richiesta. Gli interventi eseguiti saranno da considerarsi privi di titolo edilizio e pertanto opere abusive ai sensi della LR 23/2004.

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7.1 Conformità edilizia:

Abitazione di tipo economico [A3]

Informazioni in merito alla conformità edilizia: La documentazione reperita (relativa alla cantina esterna ed alla parte retrostante del fabbricato principale risultano conformi a quanto rilevato.

Risultano da rimuovere, in quanto non autorizzati, la piccola casetta di legno posta al centro della corte (vedi SCIA 98/2012) e l'ampliamento di tipo precario sul retro del fabbricato cantina esterno .

Dalla ricerca presso l'archivio comunale di Bondeno non è stato possibile reperire parte della documentazione relativa al fabbricato con particolare riferimento alla licenza 248/1962 intestata a Poletti Elio per ampliamento del fabbricato, non è quindi possibile esprimere un parere di merito in relazione alla conformità edilizia complessiva.

La ricerca non ha inoltre permesso di rilevare alcun certificato di abitabilità relativo al fabbricato. Sarà quindi cura dell'aggiudicatario provvedere, nel caso, ad ottenere tale documentazione a propria cura e spese.

Il parere sulle eventuali difformità e relative sanatorie o messe in pristino dello stato dei luoghi, è stato espresso previa valutazione della documentazione messa a disposizione dall’ufficio tecnico del comune, non escludendo la possibilità che tale ricerca non abbia fatto emergere pratiche edilizie o parti di esse, utili alla determinazione del giusto stato legittimo del bene.

Le eventuali difformità o la messa in pristino dello stato dei luoghi, adeguamenti e/o

modifiche/demolizioni, se e in quanto necessarie, compresa eventuale presentazione di concessioni in sanatoria, (presentate sempre salvo il diritto di terzi, salvo la effettiva sanabilità), saranno a cura e spese dell’aggiudicatario, nulla escluso.

Per quanto sopra sarà cura del potenziale acquirente una più approfondita valutazione anche di sanabilità in concerto con l’Ufficio Tecnico-Edilizia del Comune.

L'eventuale incidenza di tali difformità viene già ricompresa all'interno della valutazione finale del bene.

Fatta salva diversa interpretazione e quantificazione degli organi preposti.

7.2 Conformità urbanistica:

Abitazione di tipo economico [A3]

Strumento urbanistico Approvato: Piano regolatore generale

In forza della delibera: Delibera della Giunta Regionale n° 1216 del 04/04/1995

Zona omogenea: B2 ZONA RESIDENZIALE DI COMPLETAMENTO

Immobile sottoposto a vincolo di carattere

urbanistico: NO

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Elementi urbanistici che limitano la

commerciabilità? NO

Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni

particolari? NO

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: 0.50 MQ/MQ fino ad un massimo di If di 2 mc/mq

Rapporto di copertura: 35%

Altezza massima ammessa: 8.50 MT

Residua potenzialità edificatoria: NO Altro:

Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI Note sulla conformità:

Nessuna.

Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica; note: Poichè non è possibile redigere all''interno del presente incarico uno studio approfondito relativo alla trasformazione dell''area, resta a carico degli interessati la verifica della fattibilità, secondo le rispettive esigenze, presso gli uffici competenti.

Descrizione:Abitazione di tipo economico [A3] di cui al punto A abitazione

Trattasi di abitazione monofamiliare posta nella frazione di Gavello di Bondeno via Comunale 243, dislocata su due piani fuori terra, libera su quattro lati, composta al piano terra da ingresso, pranzo, cucina, bagno ed al piano primo da due camere da letto. Dotata di tutti gli impianti tecnologici (con impianto di riscaldamento autonomo composto da caldaia murale, terminali radianti in ghisa in cattivo stato e collettore solare a tetto per produzione di acqua calda sanitaria) di cui però non è stato possibile verificare il funzionamento in quanto al momento del sopralluogo le utenze risultavano scollegate. La pavimentazione interna è in ceramica così come i rivestimenti di bagno e cucina, il tutto in sufficienti condizioni di manutenzione. Gli infissi interni sono in legno tamburato mentre gli infissi esterni sono in legno con vetro semplice (internamente) ed in parte dotati di doppio vetro esterno in alluminio anodizzato e richiedono manutenzione. Le pareti interne ed esterne sono intonacate ma si presentano con diverse criticità che richiedono un intervento di manutenzione. Esternamente trova posto anche un piccolo fabbricato composto da due vani adibito a cantina in cattive condizioni e con impiantistica essenziale. Completa la consistenza del lotto anche la corte esclusiva circostante i quattro lati con accesso, sia carrabile che pedonale, diretto dalla via Comunale.

1. Quota e tipologia del diritto

500/1000 di FELICE TRINCHESE- Piena proprietà Cod. Fiscale: TRNFLC72E07F839Z

Nessuno

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500/1000 di ELISA LUGLI- Piena proprietà Cod. Fiscale: LGLLSE78M48A965R

Nessuno

Superficie complessiva di circa mq139,00 E' posto al piano: Terra, Primo

L'edificio è stato costruito nel: 1957

L'unità immobiliare è identificata con il numero: cn 243; ha un'altezza utile interna di circa m. 3,00

L'intero fabbricato è composto da n. due piani complessivi di cui fuori terra n. due e di cui interrati n. zero Stato di manutenzione generale: mediocre

Condizioni generali dell'immobile: L’immobile è in mediocri condizioni di manutenzione e necessita di alcune opere di manutenzione sia ordinaria che straordinaria

Impianti:

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento non determinabile Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e

successive NO

Note

Al momento del sopralluogo l'impianto risultava presente ma non è stato possibile verificarne il funzionamento in quanto disattivato. Sarà quindi necessario sottoporre l'intero impianto a

verifica/collaudo da parte di personale qualificato a cura e spese dell'aggiudicatario, nulla escluso. Tale onere viene comunque ricompreso all'interno del valore di stima.

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto autonomo con caldaia murale

Stato impianto non verificabile

Epoca di realizzazione/adeguamento --

Impianto a norma NO

Esiste la dichiarazione di conformità NO

Note

verifica/collaudo da parte di personale qualificato a cura e spese dell'aggiudicatario, nulla escluso. Tale

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onere viene comunque ricompreso all'interno del valore di stima.

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o

climatizzazione SI

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e

successive NO

Note

verifica/collaudo da parte di personale qualificato a cura e spese dell'aggiudicatario, nulla escluso. Tale onere viene comunque ricompreso all'interno del valore di stima.

Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO

Esiste certificato prevenzione incendi NO

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO

Esistenza carri ponte NO

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

L’immobile viene venduto a corpo e non a misura, tuttavia viene determinata la superficie lorda dell’oggetto di stima, misurando la superficie al lordo delle murature interne ed esterne ed al 50% le murature di confine con altre u.i. Alle superfici così determinate vengono applicati opportuni coefficienti di trasformazione utili a ragguagliare il tutto ad una unica superficie equivalente. Il prezzo unitario espresso al mq risulta comprensivo della quota parte della corte esclusiva circostante. Rientrano nella valutazione di stima anche le comproprietà sugli enti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 e seguenti del c.c. con particolare riferimento alle corti comuni, vani scala ed agli altri BCNC.

Destinazione Parametro Superficie

reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente

ABITAZIONE sup reale lorda 109,00 1,00 109,00

PROSERVIZIO

ESTERNO sup reale lorda 30,00 0,25 7,50

139,00 116,50

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8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1Criterio di stima:

Si è adottato il metodo “sintetico-comparativo” che prende in considerazione, dopo la necessaria indagine, altri immobili nella zona, similari per caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Oltre all'andamento del mercato immobiliare, la stima considera la consistenza, ubicazione, vetustà, stato di manutenzione/conservazione dell'unità immobiliare. Il prezzo base indicato è da ritenersi in ogni modo riferito al bene nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, visto e piaciuto, alienato in ogni suo diritto, azione, ragione, aderenza, adiacenza, pertinenza, servitù attiva e passiva se e come esistente, come sino ad ora posseduto e pervenuto all'attuale proprietà (vedi titolo acquisto allegato), venduto a corpo e non a misura, fatte salve tutte le opportune e necessarie verifiche, nonché controlli, eseguibili dall'acquirente. Si precisa che non è stata eseguita alcuna opera di riconfinamento degli immobili, facendo salvi gli eventuali oneri e/o obblighi derivanti dalla circostanza, da considerarsi a totale carico dall'aggiudicatario. Non si esclude infine la presenza di servitù di impianto o altra natura non rilevate o non rilevabili dai sopralluoghi e dalle ricerche effettuate, facendo salvi gli eventuali oneri e/o obblighi derivanti dalla circostanza, da considerarsi a totale carico dell'aggiudicatario. Restano inoltre a carico dell’aggiudicatario anche gli eventuali oneri necessari ad adeguare l’immobile alle normative antisismiche e antincendio vigenti nonché all’adeguamento/verifica degli impianti tecnologici esistenti alle rispettive norme di riferimento.

8.2Fonti di informazione:

Catasto di FERRARA;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di FERRARA;

Uffici del registro di FERRARA;

Ufficio tecnico di BONDENO;

Altre fonti di informazione: Colleghi / periti / tecnici e operatori immobiliari esperti conoscitori del mercato edilizio/immobiliare e del settore agrario dell'area di Ferrara (disinteressati), conoscenza diretta, banca dati quotazioni immobiliari Agenzia delle Entrate e VAM; pubblicità immobiliare sui siti specializzati..

8.3Valutazione corpi:

A abitazione. Abitazione di tipo economico [A3]

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 67.570,00.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

ABITAZIONE 109,00 € 580,00 € 63.220,00

PROSERVIZIO ESTERNO 7,50 € 580,00 € 4.350,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 67.570,00

Valore corpo € 67.570,00

Valore Accessori € 0,00

Valore complessivo intero € 67.570,00

Valore complessivo diritto e quota € 67.570,00

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Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero

medio ponderale Valore diritto e quota A abitazione Abitazione di tipo

economico [A3] 116,50 € 67.570,00 € 67.570,00

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% )

€ 10.135,50

Spese tecniche di regolarizzazione catastale: € 0,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si

trova: € 57.434,50

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Lotto:

002 - Area libera La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si

La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A area libera.

sito in frazione: Gavello, Via Comunale 243-233 Quota e tipologia del diritto

500/1000 di FELICE TRINCHESE - Piena proprietà Cod. Fiscale: TRNFLC72E07F839Z

Nessuno

Quota e tipologia del diritto

500/1000 di ELISA LUGLI - Piena proprietà Cod. Fiscale: LGLLSE78M48A965R

Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione:

foglio 70, particella 56, subalterno 7 e 8, indirizzo VIA COMUNALE GAVELLO 233, piano T, comune BONDENO, categoria C2, classe 2, consistenza 50 MQ, superficie Totale: 167 m², rendita € 118.79

Derivante da: VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 18/05/2017 protocollo n. FE0029820 in atti dal 18/05/2017 VARIAZIONE TOPONOMASTICA DERIVANTE DA AGGIORNAMENTO ANSC (n.

5007.1/2017)

Confini: a Sud con ragioni stessa ditta, ad Est con la via Comunale, a Nord con altre ragioni mappale 56, ad Ovet con ragioni mappale 50

Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Il fabbricato risulta demolito.

Regolarizzabili mediante: Variazione catastale

Descrizione delle opere da sanare: Tipo mappale per demolizione al fine di effettuare l'aggiornamento della mappa e successiva pratica Docfa per demolizione totale della u.i. con contestuale creazione di nuova area urbana.

Variazione catastale: € 1.000,00 Oneri Totali:€ 1.000,00

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

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2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA):

Caratteristiche zona: periferica normale

Area urbanistica: mista a traffico limitato con parcheggi ampia corte esclusiva con accesso carrabile.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Caratteristiche zone limitrofe: agricole

3. STATO DI POSSESSO:

Libero

Note: La verifica effettuata presso l'Agenzia delle Entrate in data 27-11-2019 ha escluso l'esistenza di contratti di locazione in essere.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nessuna.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Nessuna.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso:

Nessuna.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

4.2.1 Iscrizioni:

Nessuna.

4.2.2 Pignoramenti:

- Pignoramento a favore di BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A. contro

TRINCHESEFELICE, LUGLIELISA; Derivante da: Pignoramento ufficiale Giudiziario del Tribunale di Ferrara del 28/08/2019 rep. 2997 iscritto/trascritto a FERRARA in data 17/09/2019 ai nn. 15471/11202;

4.2.3 Altre trascrizioni:

Nessuna.

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Nessuna.

4.3 Misure Penali Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:

Millesimi di proprietà: Non specificato

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente

Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Titolare/Proprietario: BOTTI PAOLINO / CALZOLARI FREA dal 08/11/1966 al 01/08/2008 . In forza di atto di compravendita - a rogito di NOT. GUIRINI CARLO, in data 08/11/1966, ai nn. 13354;

trascritto a FERRARA, in data 10/11/1966, ai nn. 13326/7538.

Note: In parte ricevuti anche con atto Not. Bertarelli rep. 87850 trascritto il 08/02/1978 ai nn.

2038/1592

Titolare/Proprietario: TRINCHESE FELICE / LUGLI ELISA dal 01/08/2008 ad oggi (attuale/i proprietario/i) . In forza di atto di compravendita - a rogito di NOT. MAURO MESTIERI, in data 01/08/2008, ai nn. 32705/13949; trascritto a FERRARA, in data 08/08/2008, ai nn. 18407/11194.

7. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: C6589/4085 Intestazione: BOTTI PAOLINO

Tipo pratica: Condono Edilizio tratto dalla legge 47/85 Oggetto: CAMBIO D'USO

Rilascio in data 20/09/1990 al n. di prot. 6589/4085 Abitabilità/agibilità in data 15/03/1991 al n. di prot. 7215

L'importo è stato saldato? SI. Importo saldato: € 0,00. Importo residuo: € 0,00 NOTE: Il fabbricato risulta ad oggi demolito

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7.1 Conformità edilizia:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: il fabbricato risulta essere stato demolito senza alcuna comunicazione o autorizzazione edilizia. Dalla documentazione in atti è stato possibile appurare che si trattava di un fatiscente fabbricato di tipo precario composto per lo più da lamiere e pannelli di varia natura assemblati tra loro. La sua demolizione non ha in alcun modo compromesso il valore del lotto libero.

Descrizione delle opere da sanare: Comunicazione avvenuta demolizione totale

Note: Tale onere resterà a cura e spese dell'aggiudicatario e verrà comunque ricompreso all'interno del valore di stima.

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia; note: Il parere sulle eventuali difformità e relative sanatorie o messe in pristino dello stato dei luoghi, è stato espresso previa valutazione della documentazione messa a disposizione dall’ufficio tecnico del comune, non escludendo la possibilità che tale ricerca non abbia fatto emergere pratiche edilizie o parti di esse, utili alla determinazione del giusto stato legittimo del bene.

Le eventuali difformità o la messa in pristino dello stato dei luoghi, adeguamenti e/o

modifiche/demolizioni, se e in quanto necessarie, compresa eventuale presentazione di concessioni in sanatoria, (presentate sempre salvo il diritto di terzi, salvo la effettiva sanabilità), saranno a cura e spese dell’aggiudicatario, nulla escluso.

Per quanto sopra sarà cura del potenziale acquirente una più approfondita valutazione anche di sanabilità in concerto con l’Ufficio Tecnico-Edilizia del Comune.

L'eventuale incidenza di tali difformità viene già ricompresa all'interno della valutazione finale del bene.

Fatta salva diversa interpretazione e quantificazione degli organi preposti.

7.2 Conformità urbanistica:

Strumento urbanistico Approvato: Piano regolatore generale

In forza della delibera: Delibera della Giunta Regionale n° 1216 del 04/04/1995

Zona omogenea: B2 ZONA RESIDENZIALE DI COMPLETAMENTO

Immobile sottoposto a vincolo di carattere

urbanistico: NO

Elementi urbanistici che limitano la

commerciabilità? NO

Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni

particolari? NO

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: 0,5 mq/mq fino ad un massimo di If di 2 mc/mq

Rapporto di copertura: 35%

Altezza massima ammessa: 8.50 MT

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Residua potenzialità edificatoria: SI

Altro: Denominazione: P1: Aree interessate da alluvione

rara Note: Ai sensi dell'art. 58 delle Norme di Attuazione del "Piano stralcio per l'assetto idrogeologico del bacino del fiume Po", adottate con Delibera del Comitato Istituzionale

dell'Autorità di Bacino del fiume Po n. 5/2015 Articolo: Art 31 P2: Aree interessate da alluvione poco frequente Note: Ai sensi della DGR

1300/2016, in attuazione della Delibera del

Comitato Istituzionale n. 5/2015 Articolo: 2-5.1-5.2 Acustica classe: III Descrizione: AREE DI TIPO MISTO (diurno 60 dB(A), notturno 50 dB(A)) Stato:

ATTUALE UNITA DI PAESAGGIO "DEI SERRAGLI"

Articolo NdA: Art. 2.1 FASCIA DI RISPETTO AI SENSI DEL PIANO DI LOCALIZZAZIONE DELLE EMITTENZE RADIO TELEVISIVE Articolo NdA: Art.

5.3 Normativa Sovracomunale: AMBITI URBANI CONSOLIDATI Descrizione: ADEGUAMENTO DELLA PERIMETRAZIONE DEL TERRITORIO URBANIZZATO AI CRITERI DI CUI ALL'ART. 32, COMMI 2 E 3, DELLA L.R. n. 24/2017 ZONA RESIDENZIALE Zona:

B2 Descrizione: ZONA RESIDENZIALE DI COMPLETAMENTO Articolo NTA: Art 33 Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI

Note sulla conformità:

Nessuna.

Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica; note: Poichè non è possibile redigere all''interno del presente incarico uno studio approfondito relativo alla trasformazione dell''area, resta a carico degli interessati la verifica della fattibilità, secondo le rispettive esigenze, presso gli uffici competenti.

Descrizione: di cui al puntoA area libera

Ampio lotto di terreno libero adiacente al precedente Lotto 1, di forma regolare, pianeggiate, libero, della superficie approssimativa di circa 1100 mq con accesso diretto dalla via Comunale. Originariamente su tale terreno risultava essere stato costruito, condonato e conseguentemente accatastato, un piccolo fabbricato di tipo precario (pollaio e legnaia) composto da pannelli di varia natura assemblati tra loro (lamiere, pannelli legno, eternit, ecc). Al momento del sopralluogo tale manufatto risultava demolito. Si è deciso di proseguire la stima quale area libera in quanto il valore del bene risulta dato unicamente dalla potenzialità del terreno e non certo dal valore del fabbricato (che in realtà avrebbe comportato solamente costi per la sua demolizione/smaltimento).

L'area risulta quasi interamente recintata con rete metallica alta circa 100 cm, in cattivo stato. Al momento del sopralluogo erano accatastati a terra alcuni pannelli di fibrocemento la cui natura andrà analizzata e, nel caso di verificata presenza di sostanze dannose, opportunamente smaltita a cura dell'aggiudicatario. Al momento del sopralluogo l'ara si presentava abbandonata con erba alta, pertanto non si esclude la

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presenza di ulteriore materiale occultato alla vista.

500/1000 di FELICE TRINCHESE- Piena proprietà Cod. Fiscale: TRNFLC72E07F839Z

Nessuno

500/1000 di ELISA LUGLI- Piena proprietà Cod. Fiscale: LGLLSE78M48A965R

Nessuno

Superficie complessiva di circa mq1.100,00

il terreno risulta di forma regolare ed orografia pianeggiante Tessitura prevalente verde privato

Sistemazioni agrarie verde privato Sistemi irrigui presenti no

Colture erbacee verde privato

Colture arboree esistono alcune piantumazioni di medio fusto senza manutenzione Stato di manutenzione generale: scarso

Condizioni generali dell'immobile: L'area risulta priva di manutenzione da diverso tempo, tanto da permettere lo sviluppo spontaneo di folta vegetazione. Necessita di opera di sfalcio, e pulizia del suolo e ripristino confini, il tutto a carico dell'aggiudicatario.

Impianti:

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico NO

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento NO

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o

climatizzazione NO

Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO

Esistenza carri ponte NO

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Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

L’immobile viene venduto a corpo e non a misura in quanto non è stata eseguita alcuna opera di

riconfinamento. L'area di cui trattasi risulta essere identificata come parte di un mappale comprendente altre porzioni non interessate al pignoramento (pertanto non rilevabile dalla mappa terreni). La sua rappresentazione grafica sulla planimetria agli atti, non rappresenta graficamente l'intera sua consistenza e risulta pertanto impossibile la sua definizione. Sul posto non risultano materializzati tutti i confini perciò non è stato possibile effettuare un rilievo accurato della consistenza, tuttavia un rilievo sommario in loco ha permesso di verificare che la differenza tra la misura rilevata e la misura di diritto, rientra all'interno delle tolleranze ammesse. La consistenza risulta quindi determinabile unicamente dalla rappresentazione grafica contenuta nell'elaborato planimetrico agli atti.

Destinazione Parametro Superficie

reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente

Area Libera sup reale lorda 1.100,00 1,00 1.100,00

1.100,00 1.100,00

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1Criterio di stima:

Si è adottato il metodo “sintetico-comparativo” che prende in considerazione, dopo la necessaria indagine, altri immobili nella zona, similari per caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Oltre all'andamento del mercato immobiliare, la stima considera la consistenza, ubicazione, vetustà, stato di manutenzione/conservazione dell'unità immobiliare. Il prezzo base indicato è da ritenersi in ogni modo riferito al bene nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, visto e piaciuto, alienato in ogni suo diritto, azione, ragione, aderenza, adiacenza, pertinenza, servitù attiva e passiva se e come esistente, come sino ad ora posseduto e pervenuto all'attuale proprietà (vedi titolo acquisto allegato), venduto a corpo e non a misura, fatte salve tutte le opportune e necessarie verifiche, nonché controlli, eseguibili dall'acquirente. Si precisa che non è stata eseguita alcuna opera di riconfinamento degli immobili, facendo salvi gli eventuali oneri e/o obblighi derivanti dalla circostanza, da considerarsi a totale carico dall'aggiudicatario. Non si esclude infine la presenza di servitù di impianto o altra natura non rilevate o non rilevabili dai sopralluoghi e dalle ricerche effettuate, facendo salvi gli eventuali oneri e/o obblighi derivanti dalla circostanza, da considerarsi a totale carico dell'aggiudicatario. Restano inoltre a carico dell’aggiudicatario anche gli eventuali oneri necessari ad adeguare l’immobile alle normative antisismiche e antincendio vigenti nonché all’adeguamento/verifica degli impianti tecnologici esistenti alle rispettive norme di riferimento.

8.2Fonti di informazione:

Catasto di FERRARA;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di FERRARA;

Uffici del registro di FERRARA;

Ufficio tecnico di BONDENO;

Altre fonti di informazione: Colleghi / periti / tecnici e operatori immobiliari esperti conoscitori

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del mercato edilizio/immobiliare e del settore agrario dell'area di Ferrara (disinteressati), conoscenza diretta, banca dati quotazioni immobiliari Agenzia delle Entrate e VAM; pubblicità immobiliare sui siti specializzati..

8.3Valutazione corpi:

A area libera.

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 35.200,00.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

Area Libera 1.100,00 € 32,00 € 35.200,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 35.200,00

Valore corpo € 35.200,00

Valore Accessori € 0,00

Valore complessivo intero € 35.200,00

Valore complessivo diritto e quota € 35.200,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero

medio ponderale Valore diritto e quota

A area libera 1.100,00 € 35.200,00 € 35.200,00

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% )

€ 5.280,00

Spese tecniche di regolarizzazione catastale: € 1.000,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si

trova: € 28.920,00

Allegati

– atti di provenienza lotto 1 e lotto 2 – visure catastali

– visure ipotecarie – planimetrie catastali

– elaborato planimetrico catastale – estratto di mappa catastale – elaborato grafico stato rilevato – documentazione fotografica

– documentazione edilizio/urbanistica – documentazione anagrafe

Data generazione:

L'Esperto alla stima Geometra Marco Vicentini