TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA
ALL’ILLUSTRISSIMO GIUDICE DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 197/2019 R.G.E.
PROMOSSO DA
--- ---
CONTRO
--- ---
PROSPETTO RIEPILOGATIVO E IDENTIFICATIVO DELL'IMMOBILE ALLEGATO "A"
LOTTO N. 1
TECNICO INCARICATO:
ING. ALESSANDRO SOLFRINI
Via Fiume Montone Abbandonato, 187 – 48121 Ravenna (RA) Cell. 3289498555
Mail [email protected] - PEC [email protected]
Ravenna, 21 settembre 2020
TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA
GIUDICE DELL’ESECUZIONE DR. PAOLO GILOTTA
* * *
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 197/2019 R.G.E.
Promosso da:
PROCEDENTE --- (avv. --- ) contro
ESECUTATI ---
* * * LOTTO N. 1
APPEZZAMENTO DI TERRENO SITO NEL COMUNE DI FAENZA (RA), DISTINTO AL CATASTO TERRENI DEL COMUNE DI FAENZA AL FOGLIO 93,
PARTICELLA 128
* * *
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
Il bene risulta essere catastalmente un'area di terreno agricolo (formato da una particella catastale) in vicinanza dell'abitato di Reda, in Faenza, ed in prossimità di Via Saldino, nonché adiacente al Fiume Lamone; accessibile su Via Palazzone, attraverso passaggio sul fosso perimetrale.
Il terreno, attualmente coltivato a seminativo e frutteto, presenta su diversi lati fossi di scolo ed appare in generale in ottima posizione (importante l'adiacenza al Fiume Lamone ed il facile accesso).
Dal punto di vista urbanistico, il lotto rientra tra le zone di tutela dei caratteri ambientali ed è ascritto ad ambito agricolo di particolare interesse paesaggistico. La superficie catastale è di 20.300 m2. La superficie commerciale è di circa 8.705 m2 a frutteto e circa 11.595 m2 a seminativo.
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
La documentazione fotografica (effettuata durante il sopralluogo del 04/08/2020) viene allegata alla presente perizia, anche per la completa descrizione dell'immobile.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Alla data del 05/05/2019, i beni immobili oggetto di stima risultavano così identificati al Catasto Fabbricati del Comune di Faenza:
• beni intestati a:
◦ --- , nato a --- il --/--/----, C.F.
--- , in proprietà per 1/1
• dei seguenti beni:
◦ Catasto Terreni, Comune di Faenza, Foglio 93, Particella 128
▪ Porz. AA Qualità Seminativo, Classe 2, Superifice 1 ha 15 are 95 ca, Reddito: Domenicale Euro 116,77, Agrario Euro 92,82
▪ Porz. AB Qualità Frutteto, Classe 1, Superifice 87 are 05 ca, Reddito:
Domenicale Euro 314,70, Agrario Euro 98,91 CONFINI
--- (sub. 13), --- (sub. 127), --- (sub. 50), salvi altri apparenti alle planimetrie al Catasto Terreni o Fabbricati o variazioni intervenute.
In merito alla delimitazione delle aree e delle unità immobiliari, si precisa che dovrà essere cura del futuro acquirente la verifica dei confini e di eventuali discordanze nella loro materializzazione in sito, eventualmente anche mediante procedure di riconfinamento e sulla base dei frazionamenti e/o delle mappe di impianto.
PROPRIETÀ
Come detto, da un punto di vista catastale, il bene immobile risultavano alla data del
05/05/2019 intestato a:
• --- , nato a --- il --/--/----, C.F.
--- , in proprietà per 1/1
Nella certificazione notarile del Notaio Federico Tassinari (BO) del 29/11/2019, redatta su incarico del procedente, la proprietà veniva indicata analogamente.
Nell'ultimo atto di provenienza (atto di divisione con scrittura privata autenticata del 25/06/2012, Notaio E. Errani di Faenza (RA), Rep. 14972/6599) la proprietà veniva indicata analogamente.
PROVENIENZA DEL BENE
Nella certificazione notarile del Notaio Federico Tassinari di Imola (BO) del 29/11/2019, redatta su incarico del procedente, viene riportato che:
I compendi immobiliari oggetto della presente relazione sono pervenuti in forza dei seguenti titoli:
* riguardo al compendio immobiliare distinto al Catasto dei Fabbricati del Comune di Faenza al Foglio 94 con la particella 173 sub. 1 e particella 200 sub. 1 ed al Catasto Terreni al Foglio 93 con la particella 128 e Foglio 94 con la particella 137:
- con atto di divisione con scrittura privata autenticata nelle firme dal notaio Eligio Errani di Faenza (RA) in data 25.
giugno 2012. al n, 14972/6599 di rep., debitamente registrato e trascritto a Faenza [registrato a Faenza e trascritto a Ravenna, n.d.a.] in data 19 luglio 2012 al n. 11476 gen. e n. 7903 part., i signori --- , nato a --- il --- codice fiscale --- , allora comproprietari in ragione di. una 1/2 (un mezzo) per ciascuno e pro-indiviso, con l'intervento in atto, al fini e per gli effetti dell'art. 1113 codice civile della società - "--- ,", con sede a --- , codice fiscale e numero d'iscrizione presso il registro delle imprese di Forlì – Cesena --- , dei seguenti sottodescritti beni: a) fondo rustico posto in comune di Faenza alla Località Saldino, con sovrastanti pertinenziali fabbricati rurali, i quali hanno accesso da via Palazzone n. 9, che, pur essendo pertinenziali del fondo rustico, sono stati accatastati al catasto del fabbricati, detti fabbricati rurali, consistono in:
a1) porzione di fabbricato ad uso civile abitazione posta al piano terra, con annesso vano ad uso cantina al piano primo sottostrada, nonchè annessa corte pertinenziale ed esclusiva, distinta nel Catasto dei Fabbricati del Comune di Faenza al foglio 94, con il mappale 179 sub. 10;
a2) porzione di fabbricato ad uso civile abitazione posta al piano terra, con annesso vano ad uso cantina al piano primo sottostrada, nonché annessa corte pertinenziale ed esclusiva, distinta nel catasto dei Fabbricati del Comune di Faenza al foglio 94, con il mappale 179 sub. 10;
a3) vano ad uso rimessa al primo piano sottostrada, distinto nel catasto dei fabbricati del Comune di Faenza al foglio 94, con il mappale 179 sub. 5;
a4) cointeressenze nelle proporzioni di legge, sulle parti che per legge, per destinazione o per titoli di provenienza sono comuni nell'immobile di cui fanno parte, con particolare riferimento all'elaborato planimetrico redatto dal geometra --- , depositato all'agenzia del territorio di Ravenna - catasto dei fabbricati - il 21 dicembre 2011
protocollo n. RA0139051 nel quale sono evidenziati i seguenti beni comuni:
* disimpegno, distinto nel catasto dei fabbricati del Comune di Faenza al foglio 94, con il mappale 179 sub. 7, Db.c.n.c, a servizio del subalterni 10 e 11;
* centrale termica, locale macchine, distinti nel catasto dei fabbricati del Comune di Faenza al foglio 94, con il mappale 179 sub. 8, b.c.n.c. a servizio dei subalterni 4, 5, 9, 10 e 11;
* disimpegno, vano scala al p.s1l1, disimpegno, vano scala, passaggio pedonale, corte al P.T., distinti nel catasto del fabbricati del Comune di Faenza al foglio 94, con 11 mappale 179 sub. 12, b.c.n.c. a servizio dei subalterni 9, 10 e 11.
L'area coperta e scoperta di pertinenza del suddetto fabbricato di cui fanno parte i beni descritti alle superiori lettere al), a2), a3) e a4) è distinta nel catasto terreni del Comune di Faenza al foglio 94, con il mappale 179, quale ente urbano di mq.
3.623;
a5) corpi di fabbrica costituiti da annessi rurali, con corte pertinenziale ed esclusiva, distinti nel catasto dei fabbricati del Comune di Faenza al foglio 94, con il mappale 171 sub. 2; l'area coperta e scoperta di pertinenza dei suddetti corpi di fabbrica è distinta nel catasto terreni del Comune di Faenza al foglio 94, con il mappale 171, quale ente urbano di mq.
1.811;
a6) corpi di fabbrica costituiti da annessi rurali, con corte pertinenziale ed esclusiva, distinti nel catasto dei fabbricati del Comune di Faenza al foglio 94, con il mappale 199 sub. 1. L'area coperta e scoperta di pertinenza dei suddetti corpi di fabbrica è distinta nel catasto terreni del Comune di Faenza al foglio 94, con il mappale 199, quale ente urbano di mq.
1.090. Le parti dichiarano che i suddetti fabbricati rurall sono costruzioni strumentali alle attività agricole con destinazione in conformità al disposto dl cul all'art, 42del D.P.R. 917/1986, ricorrendo per essi fabbricati rurali tutti i requisiti oggettivi e soggettivi di cui alle vigenti disposlzioni legislative in materia e servono alla coltivazione del fondo agricolo di cui detti fabbricati fanno parte e pertanto privi di un proprio reddito autonomo;
a7) l'appezzamento di terreni agricoli circostante i suddetti fabbricati rurali, è distinto nel Catasto terreni del Comune di Faenza al foglio 94, con i mappali 80 - 81 - 82 - 122 - 37 - 136 - 195 per una superficie complessiva di ha 13.23.09, reddito dominicale complessivo euro 4.110,12, reddito agrario complessivo euro 1.407,67; il tutto in confine via Palazzone, beni descritti alla successiva lettera b);
b) fondo rustico posto in Comune di Faenza alla località Saldino, con sovrastanti pertinenziali fabbricati rurali, i quali hanno accesso da via Palazzone, che, pur essendo pertinenziali del fondo rustico, sono stati accatastati al catasto dei fabbricati, e consistono in:
b1) corpo di fabbrica costituito da annessi rurali, con corte pertinenziale ed esclusiva, distinto nel catasto del fabbricati del Comune di Faenza al foglio 94, con il mappale 173 sub, 1, l'area coperta e scoperta di pertinenza del suddetto corpo di fabbrica è distinta nel Catasto terreni del Comune di Faenza al foglio 94, con il mappale 173, quale ente urbano di mq.
839;
b2) corpo di fabbrica costituito da annessi rurali, con corte pertinenziale ed esclusiva, distinto nel Catasto dei Fabbricati del Comune di Faenza al foglio 94, con il mappale 200 sub. 1, l'area coperta e scoperta di pertinenza del suddetto corpo di fabbrica è distinta nel catasto terreni del Comune di Faenza al foglio 94, con il mappale 200, quale ente urbano di mq.
622; le parti hanno dichiarato nel precitato atto che 1 suddetti fabbricati rurali. Sono costruzioni strumentali alle attività agricole con destinazione in conformità al disposto di cui all'art. 42 del D.P.R. 917/1986, ricorrendo per essi fabbricati rurali tutti i requisiti oggettivi e soggettivi di cui alle vigenti disposizioni legislative in materia e servono alla coltivazione del fondo agricolo di cui detti fabbricati fanno parte e pertanto privi di un proprio reddito autonomo;
b3) l'appezzamento di terreni agricoli circostante i suddetti fabbricati rurali, è distinto nel catasto terreni del Comune di faenza, come segue: al foglio 93, con il mappale 128, al foglio 94, con il mappale 137, per una superficie complessiva di ha.
4.98.18, reddito dominicale complessivo euro 1.784,25, reddito agrario complessivo euro 566,04; il tutto in confine via Palazzone, beni descritti alla superiore lettera a), ragioni dalle fabbriche da più lati, salvi se altri. I suddetti beni sono pervenuti ai signori --- e --- , in virtù dei seguenti titoli:
* atto a rogito dott. Paolo Baruzzi notaio in Faenza del 27 aprile 1978 repertorio n. 30.488/3.160, registrato a Faenza il 17 maggio 1978 al numero 849 e trascritto a Ravenna ll 26 maggio 1978 al numero 5001 reg. part., relativamente al mappale 128 del foglio 93 del catasto terreni del Comune di Faenza e facente parte di quanto descritto alla superiore lettera b);
* atto a rogito dott. Mario Bergamini, notaio in Faenza del 15 maggio 1990 repertorio n. 23.891/5.722, registrato a Faenza il 29 maggio 1990 al numero 650 e trascritto a Ravenna il 18 maggio 1990 al numero 4296 reg. part.,
relativamente ai mappali 37 e 122 del foglio 94 del catasto terreni del Comune di faenza e facenti parte di quanto descritto alla superiore lettera a);
* atto a rogito dott. Mario Bergamini notaio in Faenza del 31 ottobre 1974 repertorio n. 3.629/993, registrato a Faenza il 19 novembre 1974 al numero 991 e trascritto a Ravenna il 25 novembre 1974 al numero 8787 reg. part.;
* atto a rogito dott. Antonfrancesco Vicini notaio in Faenza del 22 marzo 1983 repertorio n. 10.805/5.989, registrato a Faenza il giorno 8 aprile 1983 al numero 362 e trascritto a Ravenna il 23 marzo 1983 al numero 2396 reg. part.; i suddetti ultimi due atti sono relativi a tutti gli altri mappali ‘facenti parte di quanto descritto alle superiori lettere a) e b).
Quali più prossimi titoli d'acquisto, si riporta in allegato:
• atto di divisione con scrittura privata autenticata del 25/06/2012, Notaio E.
Errani di Faenza (RA), Rep. 14972/6599
• atto di compravendita del 27/04/1978, Notaio P. Baruzzi di Faenza (RA), Rep.
30.488/3.160
ATTI PREGIUDIZIEVOLI
Nella certificazione notarile del Notaio Federico Tassinari di Imola (BO) del 29/11/2019, redatta su incarico del procedente, viene riportato che:
3) IPOTECA VOLONTARIA concessa a garanzia di mutuo fondiario iscritta a Ravenna in data 29 novembre 2005 n. 2917/ gen. e n, 6909 part., per euro 307.500,00 (trecentosettemilacinguecento virgola zero zero) a garanzia di un capitale di euro 205.000,00 {duecentocinquemila virgola zero zero), in forza di atto a rogito del notaio Massimo Gargiulo di Faenza (RA) in data 21 novembre 2005 n. 131240/10308 di rep., debitamente registrato, a favore della BANCA DI ROMAGNA S.P.A., con sede in Faenza (RA), codice fiscale 01323600393, con domicilio ipotecario eletto a Faenza (RA) - Corso Garibaldi n. 1, contro --- , nato a --- il --- , codice fiscale --- e --- , nato a --- il --- codice fiscale --- , per la quota indivisa di piena proprietà di 1/2. {un mezzo) ciascuno, gravante l'unità negoziale n. 1 allora distinta al Catasto dei Terreni del Comune di Faenza Foglio 93 particelle 54 - 116 - 118 e gravante l'unità negoziale n. 2 allora distinta al Catasto dei Terreni del Comune di Faenza Foglio 93 particelle 15 (ora particella 128);
-Con annotazione presentata alla Conservatoria di Ravenna in data 18 giugno 2007 al n. 14960 gen. e n. 2658 part. In forza di scrittura privata autenticata nelle firme dal notaio Massimo Gargiulo di Faenza in data 4 giugno 2007 al n.
135402/12479 di rep., debitamente registrato, la predetta ipoteca è stata ristretta dal compendio immobiliare distinto al Catasto dei Fabbricati del Comune di Faenza al Foglio 93 con le particelle 127 sub. 4 ed al Catasto Terreni al Foglio 93 con la particella 127 con la precisazione nel quadro D che alla particella 127 sono state unite le particelle 130 - 131 in virtù di tipo mappale n. 111196.2/2006 presentato all'Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Ravenna in data 17 ottobre 2006 prot. RA N. RA0111196. A loro volta le particelle 130 et 131 derivano dall'originaria particella 15, in virtù del tipo mappale n. 111196.1/2006 presentato all'Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Ravenna in data 17 ottobre 2006 prot. RA N. RA0111196, con denuncia di costituzione n. 1168.1/2006 presentato all'Agenzia del
Territorio Ufficio Provinciale di Ravenna in data 19 ottobre 2006 prot. RA N, RA0112537 è stato creato il sub. 4 della particella 127;
con successiva annotazione presentata alla Conservatoria di Ravenna in data 16 aprile 2015 al n. 5444 gen. e n. 799 part.
in forza di scrittura privata autenticata nelle firme dal notaio Massimo Gargiulo di Faenza in data 30 marzo 2015 al n.
150943/21082 di rep., debitamente registrato, la predetta ipoteca è stata ristretta dal compendio immobiliare distinto al Catasto dei Terreni al Foglio 93 con le particelle 54 - 116 – 118;
- con annotazione presentata alla Conservatoria di Ravenna in data 21 luglio 2016 al n. 12061 gen. e n. 1989 part. In forza di atto gludiziario emesso dal Tribunale di Ravenna in data 10 maggio 2016 al n, 294/16 di rep., debitamente registrato, la predetta ipoteca è stata ristretta dal compendio immobiliare distinto al Catasto dei Fabbricati del Comune di Faenza al Foglio 93 con le particelle 127 subb. 1-2-3- 4;
6) IPOTECA GIUDIZIALE iscritta a Ravenna in data 30 novembre 2007 n. 28978 gen. e n. 6787 part., per euro 350.000,00 (trecentocinquantamila virgola zero zero) a garanzia di un capitale di euro 182.240,00 (centottantaduemiladuecentoquaranta virgola zero zero), in forza di Sentenza di Condanna emessa dal Tribunale di Ravenna in data 27 novembre 2007 n. 1644 dl rep., debitamente registrato, a favore di --- , nata a --- il --- codice fiscale --- , con domicilio ipotecario eletto i --- , --- , nata a --- , codice flscale --- con domicilio ipotecario eletto i --- , --- nato a --- il --- , codice fiscale --- , con domicilio ipotecario eletto in --- , --- , nato a --- , codice fiscale --- , con domicilio ipotecario eletto i --- , contro --- , nato a --- il --- , codice fiscale --- gravante la piena proprietà relativamente dell'unità negoziale n. 1 costituita da ili compendio immobiliare distinto al Catasto dei terreni del Comune di Faenza al Foglio 93 con le particelle 54 - 116 - 118, e la quota indivisa di 1/2 {un mezzo) di piena proprietà relativamente dell'unità negoziale n. 2, costituita da il compendio immobiliare distinto al Catasto dei terreni del Comune di Faenza al Foglio 94 con le particelle 80 - 81 - 82 - 122 - 37 —- 136 - 137 - 141 - Foglio 93 con le particella 128 ed al Catasto dei Fabbricati del Comune di Faenza al Foglio 94 con la particella 134 subb. 1 - 2 - 3 - 4 - 5 - particella 131 sub. 1 particella 132. sub. 1 - particella 133 sub. 1 (ora particella 173 sub. i et 200 sub. 1); la predetta ipoteca giudiziale con annotazione alla Conservatoria di Ravenna in data 28 febbraio 2012 al n. 3421 gen. e n. 519 part. è stata surrogata dalla società --- . con sede in --- codice fiscale --- che si è sostituita ai credltori ex art, 2843 C.C.
Pagando interamente quanto dovuto dal signor --- ; con successiva annotazione alla Conservatoria di Ravenna in data 5. giugno 2012 al n. 8747 gen. e n. 1374 part. la predetta ipoteca è stata ristretta dal compendio immobiliare distinto al catasto del Fabbricati del Comune di Faenza al Foglio 94 con la particella 179 subb. 4 et 9 con la precisazione nel quadro D che" * con denuncia di variazione per modifica identificativo n. 3687.1/2010 del 6 aprile 2010 (prot.n. RA0042728), il suddetto mappale 134 sub. 1 è stato soppresso ed ha originato ill mappale 179 sub, 1; * con denuncia di variazione per modifica identificativo n, 3688.1/2010 del 6 aprile 2010. (prot.n. RA0042729), il suddetto mappale 134 sub. 3 è stato soppresso ed ha originato il mappale 179 sub. 3; * con denuncia di variazione per modifica identificativo n. 3689.1/2010 del 6 aprile 2010 (prot.n. RA0042730), il suddetto mappale 154 sub. 4 è stato soppresso ed ha originato l'attuale mappale 179. sub. 4, oggetto della presente restrizione ipotecaria; * con denuncia di variazione per richiesta di categoria rurale n, 31248,1/2011 del 21/12/2011 (prot. n. RA0139051), i suddetti mappali 179 sub. 1, 179 sub. 2, 179 sub, 3, 179 sub, 6, 171 sub. 1 e 177 sub. 1 sono stati soppressi ed hanno originato fra l'altro l'attuale mappale 179 sub, 9. oggetto della predetta restrizione ipotecaria; con ulteriore annotazione alla Conservatoria di Ravenna in data 17 aprile 2015 al n, 5495 gen. e n. 816 part. la predetta ipoteca è stata ristretta dal compendio immobiliare distinto al catasto dei terreni del Comune di Faenza al Foglio 93 con le particelle 54 – 116 – 118;
9) IPOTECA VOLONTARIA concessa a garanzia di mutuo fondiario iscritta a Ravenna in data 2 maggio 2014 n. 6326 gen. e n. 910 part., per euro 94.500,00 (novantaquattromilacinquecento virgola zero zero) a garanzia di un capitale di euro 63.000,00 (sessantatremila virgola zero zero), in forza di atto a rogito del notaio Eligio Errani di Faenza (RA) in data 8 aprile 2014 n. 16110/7225 di rep., debitamente registrato, a favore della --- ., con sede in --- , codice fiscale --- , con domicilio ipotecario eletto a --- , contro --- , nato a --- il --- , codice fiscale --- , gravante la piena proprietaria dell'unità negoziale n.
1, costituita dai compendi oggetto della presente relazione, distinti al Catasto dei Fabbricati del Comune di Faenza al foglio 94 con la particella 173 sub. 1 particella 200 sub. 1 al catasto Terreni Foglio 94 particelle 137 - Foglio 93 particella 128 - 54 - 116 - 118 - foglio 95 particella 300 - al Catasto del Fabbricati Foglio 108 particella 10 subb. 1 - 2 - 3 - 6 – 7 - particella 317 sub. 1 al catasto dei terreni Foglio 108 particelle 9 - 196 - 197 - 198 - 318 - foglio 95 particelle 155 - 156 - al catasto fabbricati al Foglio 108 particella 10 subb. 4 - 5;
con annotazione alla Conservatoria di Ravenna in data 16 aprile 2015 al n. 5445 gen. e n. 800 part. la predetta ipoteca è stata ristretta dal compendio immobiliare distinto al catasto dei terreni del Comune di Faenza al Foglio 93 con le particelle 54 - 116 – 118;
10) IPOTECA GIUDIZIALE iscritta a Ravenna in data 15 febbraio 2019 n. 2927 gen. e n. 518 part., per euro 31.000,00 (trentunomila virgola zero zero) a garanzia di un capitale di euro 15.521,83 (quindicimilacinquecentoventuno virgola ottantatré), in forza di atto giudiziario emesso dal Tribunale di Ravenna in data 25 ottobre 2018 n, 865/2018 di rep., debitamente registrato, a favore della --- . con sede in --- , codice fiscale --- , con domicilio ipotecario eletto a --- - --- presso --- , contro --- , nato a --- , codice fiscale --- , gravante la piena proprietaria dell'unità negoziale n.
1, costituita dai compendi oggetto della presente relazione, distinti al Catasto dei Fabbricati del Comune di Faenza al foglio 94 con la particella 173 sub. 1 particella 200 sub. 1 Foglio 108 particella 10 subb. 3 - 4 - 5 - 6 — 7, particella 317 sub. 1, al catasto Terreni Foglio 94 particelle 137 - Foglio 93 particella 128 Foglio 95 particelle 155 - 156 Foglio 108 particelle 9 - 196 - 197 - 198 — Foglio 95 particella 300 foglio 108 particella 318;
11) VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI trascritto a Ravenna il 18 ottobre 2019 n, 19731 gen. e n. 13396 part. in forza di atto giudiziario emesso dal Tribunale di Ravenna in data 23 luglio 2019 n, 2693 di rep., a favore della società --- , con sede in --- , codice fiscale --- , elettivamente domiciliata presso --- , --- , contro --- , nato a --- , codice fiscale --- , gravante la piena proprietaria dell'unità negoziale n, 1, distinti al catasto dei terreni Foglio 108 particelle 9 - 318 - 196 - 197 - 198 - Foglio 95 particelle 155 - 156 al Catasto dei Fabbricati del Comune di Faenza al Foglio 108 particella 10 subb. 3 - 4 - 5 - 6 - 7 - 2 al Foglio 108 con la particella 317 sub. 1, la piena proprietà dell'Unità negoziale n. 2 al Catasto del Fabbricati Foglio 94 particella 173 sub. 1 particella 200 sub. 1 al Catasto terreni Foglio 94 particelle 173 - 200 - 137 fogllo 93 particella 128.
Lo scrivente ha quindi proceduto alla verifica presso l'Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare di ulteriori atti pregiudizievoli trascritti o iscritti
relativamente all'immobile in oggetto successivamente alla certificazione notarile, rispetto all'esecutato. Dalle ispezioni svolte alla data del 21/09/2020, non risultano successive ulteriori trascrizioni ed iscrizioni sui beni oggetto del pignoramento rispetto alla certificazione notarile.
Fermo restando ogni controllo e verifica a cura del rogitante, gli atti pregiudizievoli che dovranno essere oggetto di cancellazione e/o annotamento, con limitato riferimento al sopra descritto bene immobile, sono quindi le seguenti:
• ISCRIZIONE CONTRO del 29/11/2005 - Registro Particolare 6909 Registro Generale 29177
• ISCRIZIONE CONTRO del 30/11/2007 - Registro Particolare 6787 Registro Generale 28978
• ISCRIZIONE CONTRO del 02/05/2014 - Registro Particolare 910 Registro Generale 6326
• ISCRIZIONE CONTRO del 15/02/2019 - Registro Particolare 518 Registro Generale 2927
• TRASCRIZIONE CONTRO del 18/10/2019 - Registro Particolare 13396 Registro Generale 19731
PLANIMETRIA E DATI CATASTALI
L'estratto di mappa catastale è stato reperite dall'esperto presso l'Agenzia dell'Entrate e allegato alla relazione peritale. I dati catastali sono stati riportati al paragrafo
“Identificazione catastale”.
Relativamente alla conformità allo stato di fatto, si precisa che non tutti i confini sono materializzati in sito e, in ogni caso, dovrà essere cura del futuro acquirente la verifica dei confini e di eventuali discordanze nella loro materializzazione in sito, anche con riferimenti ai frazionamenti che hanno dato origine alle particelle.
OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI
Sulla base di quanto riportato nella certificazione notarile del Notaio Federico Tassinari di Imola (BO) del 29/11/2019, prodotta dal procedente, rimandando ogni ulteriore controllo a cura del rogitante, non risultano al ventennio riferimenti ad omissioni fiscalmente connesse a provenienza per via successoria.
SITUAZIONE OCCUPAZIONALE E DI POSSESSO DEL BENE
Sulla base del sopralluogo svolto in data 04/08/2020, alla presenza del delegato del custode e --- , il terreno risulta essere coltivato a seminativo e frutteto.
Sulla base delle informazioni richieste all'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Ravenna in data 25/05/2020, non veniva riferita la presenza di contratti di affitto.
Si ritiene conseguentemente l'immobile libero al decreto di trasferimento.
FORMALITÀ, VINCOLI E ONERI (ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE) In merito alle formalità ipotecarie (trascrizioni, iscrizioni, annotamenti, ecc.) si rimanda al paragrafo “Atti pregiudizievoli”, in cui vengono indicati anche quelli oggetto di futura cancellazione. Si segnala in particolare dalla certificazione notarile del Notaio Federico Tassinari di Imola (BO) del 29/11/2019:
7) SERVITU' DI ACQUEDOTTO trascritta a Ravenna in data 9 giugno 2008 al n, 12560 gen. e n. 7458 part,
costituita con scrittura privata autenticata nelle firme dal notaio Paolo Castellari di Castel Bolognese (RA) in data 3 giugno 2008 al n. 41157/4208 di rep. debitamente registrato a favore del --- , con sede in --- codice fiscale --- , contro --- , nato a --- il --- codice fiscale --- , e --- , nato a --- il --- , codice fiscale --- gravante l'unità negoziale n. 1 il allora distinto al Catasto dei Terreni del Comune di Faenza con il Foglio 94 con le particelle 80 - 81 - 82 - 122 - 136 -141 foglio 93 particella 128;
In merito ai vincoli urbanistici e/o paesistici, idrogeologici, forestali, storico-artistici, di prelazione dello stato, si rimanda al paragrafo “Destinazione urbanistica”. Tali oneri resteranno a carico dell'acquirente.
In merito ad oneri di natura condominiale, essendo l'immobile un terreno, questi non sono da intendersi pertinenti.
Si segnala infine che nei più prossimi titoli d'acquisto veniva riportato che:
• dall'atto di divisione con scrittura privata autenticata del 25/06/2012, Notaio E.
Errani di Faenza (RA), Rep. 14972/6599)
3) I beni descritti al superiore punto 1), lettere A) e B), sono gravati da ipoteca giudiziale iscritta a Ravenna in data 30 novembre 2007 al numero 6787 Reg. Part., gravante la quota di una metà (1/2) di spettanzdai --- , per la somma di Euro 350.000,00 (trecentocinqguantamila virgola zero zero);
detta ipoteca attualmente è a favore della Società --- , con sede a --- , in forza di surroga autenticata nelle firme a ministero Dott. Eligio Erranìi Notaio in Faenza in data 18 gennaio 2012 Repertorio n.
14.663/6.427, registrata a Faenza il giorno 8 febbraio 2012 al numero 492 Serie 1T ed annotata a Ravenna, a margine della suddetta iscrizione giudiziale, in data 28 febbraio 2012 al numero 519 Reg. Part.
4) In ottemperanza al disposto dell'art. 1113 del codice civile, i --- hanno comunicato alla Società --- , quale creaitrice nei confronti di --- , la loro intenzione di dividere i beni sopra descritti, invitandola ad intervenire al presente atto, affinchè la stessa potesse tutelare ì suoi diritti e la divisione possa essere ad essa opposta.
5) La Società --- , come sopra rappresentata, intervenendo nel presente atto, acconsente, ad ogni effetto di legge, che le operazioni divisionali abbiano luogo, senza nulla opporre od eccepire.
6) Con il pieno accordo della Società --- come sopra rappresentata e partecipante alla divislone ai sensi dell'art. 1113 codice civile, sono stati formati i lotti da assegnarsi ai singoli condividenti.
Il presente atto di divisione si vuole fatto dalle parti alle seguenti pattuizioni:
1) i condividenti con le superiori assegnazioni divisionalisi concedono reciprocamente j1 pieno ed assoluto dominio e possesso dei beni assegnati e prestano la più ampia e formale garanzia per il casi di evizione;
2) le assegnazioni di cui sopra si intendono fatte ed accettate a tacitazione ed a saldo di quanto a ciascuna parte condividente compete sui beni di cui sopra a corpo e non a misura e comprensivamente a tutte le relative aderenze, pertinenze, sovrastanze, azioni, ragioni, usi e diritti inerenti, servitù attive e passive se vi sono e come sono, infissi e seminfissi, impianti tutti di ragione padronale e con;
* i vincoli a non edificare trascritti a Ravenna ill 5 luglio 1978 ai numeri 6240 e 6241 Reg. Part;
* i vincoli ed obblighi trascritti a Ravenna il 22 settembre 2000 al numero 10522 Reg. Part;
* la servitù di acquedotto trascritta a Ravenna il 9 giugno 2008 al numero 7458 Reg. Part., gravanti i mappalo 80,81,82,122,136, e 195 del foglio 94 di cui alla lettera 177) asegnati a --- ed il mappale 128 del foglio 93 di cui alla lettera 133) assegnato a --- ; vincoli, obblighi e servitù noti ed accetati dai condividenti in quanto riguardano i beni oggetto del presente atto;
• dall'atto di compravendita del 27/04/1978, Notaio P. Baruzzi di Faenza (RA), Rep. 30.488/3.160
1) Col trasferimento nella Parte acquirente del relativo pieno ed assoluto dominio e possesso e con la garanzia della Parte venditrice dalla evizione: a termini di legge.
2) Nello stato di fatto in cui i beni in oggetto attualmente si trovano e comprensivamente a tutte le relative, aderenze, pertinenze, azioni, regioni, usi, piantagioni e diritti inerenti, servitù attive e passive se e come esistenti, impianti tutti di ragione padronale.
3) Con gli effetti attivie passivi per quanto riguarda la rendita ed i carichi con decorrenza dal giorno di oggi.
4) Con la garanzia della Parte venditrice che i beni venduti le spettano ed appartengono in piena proprietà e disponibilipteàr giusti e legittimi titoli e che i medesimi sono liberi da oneri reali in genere, da vincoli e gravami qualsiansi, da privilegi anche di natura fiscale e da ipoteche.
SPESE FISSE DI GESTIONE E MANUTENZIONE E SPESE CONDOMINIALI Trattandosi di un'area di terreno, non sussistono oneri di carattere condominiali.
Infine, non risulta possibile determinare specificamente un importo relativo alle spese fisse di gestione dell'immobile, dipendendo questo anche dalle modalità di utilizzo, al regime fiscale e patrimoniale del futuro acquirente.
DESTINAZIONE URBANISTICA ED EVENTUALE CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA
Si rimanda a quanto espresso nel certificato di destinazione urbanistica del
28/05/2020, Prot. 37905 del 26/05/2020, rilasciato dall'Unione della Romagna Faentina, a seguito della richiesta dello scrivente in data 25/05/2020, di cui si riporta uno stralcio:
certifica che l’area distinta al Catasto del Comune di Faenza al:
• Foglio 93 Mappale 128;
• Foglio 94 Mappali 137-173-200;
è identificata negli strumenti urbanistici del Comune di Faenza come segue:
• Foglio 93 Mappale 128 parte;
• Foglio 94 Mappale 137 parte;
Art. 14 - Aree di valore naturale e ambientale
• Foglio 93 Mappale 128 parte;
• Foglio 94 Mappali 137 parte-173 parte-200 parte;
Art. 15 - Ambiti agricoli di particolare interesse paesaggistico
I suddetti mappali sono altresì interessati dai seguenti elaborati del RUE:
• Tav. P.3 - Tavole di Progetto (Scala 1:5.000) – Tavola 8.3
• Tav. C.1 - Relazione illustrativa
• Tav. C.2 - Tavola dei Vincoli (Scala 1:10.000) e Scheda dei Vincoli – Tavola 8
Per la tipologia di immobile in questione (area di terreno), ai sensi della L. 47/85 il trasferimento della proprietà necessita del certificato di destinazione urbanistica che viene pertanto allegato alla presente relazione.
REGOLARITÀ EDILIZIA E URBANISTICA ED AGIBILITÀ
Il terreno risulta inedificato e privo di manufatti e pertanto non sono necessarie verifiche della regolarità edilizio-urbanistica.
In generale, l’aggiudicatario potrà comunque, ricorrendone le condizioni di legge, accedere ad eventuali sanatorie per violazioni anche non rilevate, ai sensi del T.U. di cui al DPR n.380/01 e della L.47/85 e successive modificazioni.
GRAVAMI PER CENSO, LIVELLO OD USO CIVICO
Fermo restando ogni controllo e verifica a cura del rogitante, secondo quanto riportato nella certificazione notarile certificazione notarile del Notaio F. Tassinari di Imola (BO) del 29/11/2019, redatta su incarico del procedente, ovvero nel più prossimo titolo d'acquisto (atto del 25/06/2012, Notaio E. Errani di Faenza (RA), Rep.
14972/6599; atto di compravendita del 27/04/1978, Notaio P. Baruzzi di Faenza (RA), Rep. 30.488/3.160), il diritto del debitore esecutato risultava essere di proprietà e non derivante da censo, livello od uso civico e che i beni non risultassero gravati da tali pesi.
EVENTUALE ACCATASTAMENTO
Le unità immobiliari oggetto di stima risultano essere censiti al Catasto Terreni secondo gli identificativi sopra riportati e rappresentati nell'estratto di mappa allegato.
Non appare pertanto necessario procedere a variazioni di natura catastale.
SEGNALAZIONE DI EVENTUALI VARIAZIONI COLTURALI O CAMBI D'USO Non sussistono variazioni colturali (essendo utilizzato a seminativo e frutteto) o cambi d'uso (non pertinenti rispetto alla tipologia del bene), permanendo l'utilizzo del terreno a seminativo e frutteto.
CONSISTENZA COMMERCIALE
La consistenza commerciale del terreno viene determinata sulla base della superficie catastale complessiva pari a mq 11.595, pari a ha 1 are 15 centiare 95, per il terreno a coltura seminativo e superficie catastale complessiva pari a mq 8.705, pari a are 87
centiare 05, per il terreno a coltura frutteto.
Occorre precisare, in ogni caso, che la superficie catastale può discordare dalla superficie reale e che la determinazione della superficie reale sarà a cura e onere del futuro acquirente.
STIMA DEL BENE
Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto dei singoli beni, della loro destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite anche presso gli operatori settoriali di Faenza, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale dei beni in argomento, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, stimati a corpo ma considerando i valori agricoli medi per l'anno 2019 della REGIONE AGRARIA N. 4 - Pianura del Lamone Comuni di Bagnara di Romagna, Castelbolognese, Cotignola, Faenza, Russi, Solarolo:
• seminativo: €/ha 33.310,00
• frutteto di pomacee media densità: €/ha 33.700,00
Ciò stante, si assume il seguente prezzo unitario, considerando in particolare la posizione dei terreni, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche e quant'altro d'interesse per la stima:
• seminativo: €/ha 33.500,00
• frutteto di pomacee media densità: €/ha 34.000,00
◦ prezzo unitario medio: €/ha 33.750,00
DEPREZZAMENTI
Al valore così ottenuto, anche secondo quanto previsto dall'art. 568 c.p.c., si opereranno le previste detrazioni, qualora pertinenti.
Relativamente allo stato d'uso e di manutenzione, nonché alle stesse particolari caratteristiche dell'immobile, occorre osservare che queste possano ritenersi comprese nello stato conservativo normale e alle caratteristiche medie a cui si riferiscono i valori di riferimento assunti. Pertanto non si ritiene opportuno considerare l'applicazione di alcun deprezzamento.
Relativamente allo stato di possesso, ai vincoli e agli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, fermo restando che l'immobile sarà in ogni caso trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, non si opereranno ulteriori specifiche detrazioni.
Relativamente agli oneri per la regolarizzazione urbanistica, così come segnalato nello specifico paragrafo, non risultano pertinenti eventuali detrazioni.
Relativamente infine alle eventuali spese condominiali insolute, così come segnalato nello specifico paragrafo, non risultano pertinenti eventuali detrazioni.
Relativamente all'assenza di garanzia per vizi del bene venduto (nonché anche per le stesse modalità di vendita), verrà infine operata una detrazione del 15% del valore.
CONTEGGI DI STIMA
Il più probabile valore del bene oggetto di stima sopra descritto viene pertanto determinato come segue.
valore del terreno mq 20.300 x €/ha 33.750,00 € 68.512,50
sommano € 68.512,50 detrazioni per stato d'uso e di manutenzione e particolari
caratteristiche dell'immobile 0,00% € 0,00
restano € 68.512,50
detrazioni per regolarizzazione edilizio-urbanistica e/o catastale € 0,00
restano € 68.512,50
detrazioni per stato di possesso, ai vincoli e agli oneri giuridici non
eliminabili 0,00% € 0,00
restano € 68.512,50
detrazioni per spese condominiali insolute € 0,00
restano € 68.512,50
detrazioni per assenza di garanzia per vizi e per le modalità di vendita
del bene -15,00% -€ 10.276,88
restano € 58.235,63
valore da inserire nell'avviso di vendita (per l'intera proprietà)1 € 58.000,00
NOMINATIVO DEI COMPROPRIETARI
Come precedentemente descritto, non esistono comproprietari non esecutati e non sussiste il pignoramento di singole quote.
DIVISIBILITÀ
Il presente bene già deriva dalla formazione di cinque lotti di vendita dell'intero compendio; non risulta opportuna o realizzabile una ulteriore suddivisione del bene.
Occorre tuttavia osservare che rispetto alla dimensione e alle caratteristiche delle aree, una ulteriore possibile divisione frammenterebbe l'area di terreno coltivabile, ottenendo ragionevolmente terreni di superficie inferiore e la cui somma dei singoli valori potrebbe essere probabilmente inferiore a quella dell'intero compendio
1 Valore approssimato alle migliaia di Euro inferiori o superiori
(dovendo inoltre analizzare diverse soluzioni di accesso alle aree).
ATTI PREGIUDIZIEVOLI SULL'INTERO IMMOBILE
Come precedentemente descritto, non esistono comproprietari esecutati e non sussiste il pignoramento di singole quote.
Si rimanda pertanto a quanto espresso nel paragrafo “Atti pregiudizievoli”.
DESCRIZIONE SINTETICA DEI BENI
Rimandando per la completa descrizione ai capitoli precedenti, il bene oggetto di valutazione si può così descrivere:
Il bene risulta essere catastalmente un'area di terreno agricolo (formato da una particella catastale) in vicinanza dell'abitato di Reda, in Faenza, ed in prossimità di Via Saldino, nonché adiacente al Fiume Lamone; accessibile su Via Palazzone (strada non asfaltata), attraverso passaggio sul fosso perimetrale.
Il terreno, attualmente coltivato a seminativo e frutteto, presenta su diversi lati fossi di scolo ed appare in generale in ottima posizione (importante l'adiacenza ed il facile accesso).
Dal punto di vista urbanistico, il lotto rientra tra le zone di tutela dei caratteri ambientali ed è ascritto ad ambito agricolo di particolare interesse paesaggistico. La superficie catastale è di 20.300 m2.
CODICE FISCALE DEL DEBITORE ESECUTATO
Sulla base di quanto indicato nelle visure catastali, il codice fiscale (validato in anagrafe tributaria) del debitore esecutato è il seguente:
• --- , C.F. ---
STATO CIVILE E REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE ESECUTATO Secondo le certificazioni anagrafiche acquisite al 02/03/2020 dal Comune di Faenza, l'esecutato ha contratto matrimonio in data 05/12/1981 a Faenza, con --- , nata il --- a --- . Sulla base delle annotazioni si evince che con atto in data 15/05/1990 a rogito del Notaio M. Bergamini, gli sposi hanno scelto il regime della separazione dei beni. In data 14/11/2000 è stato depositato ricorso al Tribunale di Ravenna per ottenere la separazione consensuale dei coniugi cui si riferisce l'atto controscritto. La suddetta separazione è stata definita con provvedimento in data 22/02/2001. Con sentenza del Tribunale di Ravenna n.1024/08 in data 12/11/2008 è stato dichiarato lo scioglimento del matrimonio cui si riferisce l'atto controscritto.
CERTIFICATO STORICO DI RESIDENZA DEGLI OCCUPANTI
Il bene non risulta occupato e, in ogni caso, l'immobile non risulta avere caratteristiche residenziali.
PENDENZA DI CAUSE RELATIVE ALLE EVENTUALI DOMANDE GIUDIZIALI Secondo quanto indicato nella certificazione notarile del Notaio Federico Tassinari di Imola (BO) del 29/11/2019, redatta su incarico del procedente e quanto risultante dalle successive verifiche presso l'Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare, non risultano trascritte domande giudiziali sull'immobile oggetto di pignoramento.
EVENTUALE PROVVEDIMENTO DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA FAMILIARE Secondo quanto indicato nella certificazione notarile del Notaio Federico Tassinari di
Imola (BO) del 29/11/2019, redatta su incarico del procedente e quanto risultante dalle successive verifiche presso l'Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare, non risultano provvedimenti di assegnazione della casa familiare, peraltro non pertinenti alla tipologia del bene in questione (non a carattere abitativo).
CONCLUSIONI
Il valore dell'immobile da inserire nel bando viene quindi determinato come segue:
LOTTO N. 1
Aree di terreno (in piena proprietà)
Valore dell'immobile (in piena proprietà) nello stato di fatto e di diritto in cui si trova sito a Faenza (RA), località Faenza (RA), distinto al Catasto Terrenii del Comune di Faenza, Foglio 93, Particella 128
€ 58.000,00
Ravenna, 21 settembre 2020 Con Osservanza
Il Consulente Tecnico ing. Alessandro Solfrini
