TRIBUNALE CIVILE DI FORLÌ
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 308 / 17 e N. 310 / 17 PROSPETTO REIPILOGATIVO E IDENTIFICATIVO IMMOBILE R.G. ES. IMM UBICAZIONE E DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE LOTTO 23 ALLEGATO “A”
LOTTO 20-30_ Comune di Cesenatico, complesso condominiale denominato “Condominio Balkan”; ingresso principale, pedonale e carrabile da Viale Trento n.60.
tipologia dei beni: unità immobiliari in prevalenza ad uso abitativo e servizi, un’unità commerciale inserita al piano terra del complesso condominiale, su corte comune sviluppato su 5 livelli, ed una porzione interrata;
stato di conservazione: Il fabbricato è in buono stato manutenzione, e si indica che la porzione interrata risulta in stato precario in quanto presenta infiltrazioni ed acque di risalita.
anno di costruzione: il fabbricato originario è stato costruito nel periodo anno 1967 ed i lavori sono terminati entro l’anno 1970;
struttura: ad intelaiatura di travi e pilastri in cemento armato a funzione portante; solai intermedi e di copertura in latero- cemento;
utenze: Il contatore unico condominiale dell’utenza acqua è all’interno del piano interrato; i contatori della corrente elettrica si trovano in ripostiglio al piano terra in prossimità del vano scala comune; i contatori del gas metano sono in appasito cassonetto in prossimità dei balconi esterni, non per tutte, ma in dotazione a diverse unità immobiliari.
Finiture esterne_ La facciata esterna è costituita da una parete ventilata con rivestimento del tipo ceramico di colore scuro a coprire la struttura ed il tamponamento del fabbricato; il tetto a falde è stato realizzato con struttura in latero- cemento, protetto esternamente con guaina impermeabile senza manto di copertura; linee di gronda e pluviali di gronda in rame; tinteggiatura nelle parti non rivestite da parete ventilata è del tipo al quarzo.
I materiali sono datati al 1970 ed esternamente il fabbricato ha ricevuto ad oggi una buona manutenzione ordinaria e risulta in buono stato.
Finiture interne: Il complesso condominiale, si presenta con buone finiture datate al 1970; la scala interna in c.a.
rivestita in marmo; per agevolare la salita ai piani è utilizzabile l’ascensore che collega ill piano terra al piano quarto. Le unità internamente presentano: prevalentemente pavimentazioni in gres e ceramica; rivestimenti dei bagni in ceramica;
finiture dei muri e soffitti con intonaco tinteggiato; le pareti divisorie interne dei locali sono in laterizio con intonato, con finitura a tinteggiatura di colore chiaro.
L’edificio è completamente abitabile e le finiture nel suo complesso sono di buona qualità, e lo stato di conservazione è buono.
Osservazioni in merito: durante i sopralluoghi eseguiti al piano interrato dove sono collocate vani cantina e spazi comuni, questi non risultano usufruibili in quanto sono costantemente allagate per acque di risalita.
infissi: infissi interni porte in legno tamburato; infissi esterni sono in legno con vetro semplice con elementi oscuranti costituite da tapparelle in pvc.
Impianti: durante le ispezioni, in molte unità non erano funzionanti; impianto elettrico; idrico allacciato all’acquedotto comunale; di riscaldamento autonomo e condizionamento del tipo sottotraccia, con generatore costituito da caldaia a gas metano e terminali con radiatori; impianto di condizionamento con moto-condensante e split.
La verifica effettuata durante i rilievi è quella a vista, con l’individuazione delle varie parti importanti degli impianti, quadro elettrico salvavita, caldaia a gas, radiatori, ecc; è stata eseguita documentazione fotografica e non si sono riscontrate anomalie, e le situazioni particolari rilevate sono spiegate di seguito in dettaglio.
Si specifica che durante i rilevi effettuati e le testimonianze raccolte sono emerse che le diverse unità a livello impiantistico non sono indipendenti.
Si rende noto che non è stato possibile in questa sede provare se gli impianti abbiamo effettivamente problematiche specifiche; comunque per stimare una eventuale necessità, si sono presi contatti con tecnici impiantisti che hanno indicato che tutto questo comporterà costi aggiuntivi a carico del futuro assegnatario stimati in maniera indicativa fra un minimo di € 5.000,00, ed un massimo di € 8.000,00, tenuto conto della difficoltà oggettiva che si potrebbe incontrare durante i lavori di collegamento al piano. La valutazione dell’eventuale spesa viene ricompresa nello sconto del 10% al valore di stima, stabilito in procedura dal Giudice Esecuzioni per i vizi nascosti o non verificabili.
Osservazioni in merito: si specifica che l’importo indicato sopra è da riferirsi escusivamente alla divisione materiale fra le due unità, in modo che l’unità in oggetto sia allacciata ed autonoma per la dotazione di elettricità, di acqua potabile e allaccio gas e non comprende spese di nessun tipo di impianto ed accessori annessi per il funzionamento effettivo interno alle unità immobiliari.
Prima di inziare la descrizione degli impianti per ogni unità si deve indicare una doverosa premessa: il fabbricato condominiale è stato realizzato alla fine degli anni 60 con lo scopo prevalente di casa in affitto per i mesi estivi. In quel periodo furono realizzate dotazioni impiantistiche minimali nel rispetto di normative ancora non restrittive. Ne consegue che con il crescere delle esigenze la proprietà, per non creare impedimenti o lavori imponenti al condominio ha cercato la via più breve di collegare le varie unità; la maggior parte delle unità risulta collegata ad altre in un intreccio di tipologia
di impianti. Il futuro assegnatario in base all’uso che ne vorrà fare, dovrà decidere se lasciare la situazione attuale con i suoi compromessi o partire ex novo partendo dai contatori generali ed installarli ex nove se mancanti.
Si aggiunge che da contatti ed informazioni ricevute dall’Amministratore pro-tempore il consumo idrico, essendo presente un solo un contatore condominiale, viene ripartito per ogni unità con un costo fisso annuo e non come consumo effettivo di utilizzo. Per tutte le Unità immobiliari in oggetto si riporta quanto dichiarato da intervista alla proprietà esecutata e quanto si è potuto appurare:
LOTTO 23 _ Unità Sub 25 cat A/3, Int.21: è presente la caldaia a gas metano che alimenta l’impianto di riscaldamento e viene utilizzata per la produzione dell’acqua calda sanitaria; i radiatori presenti nell’unità sono collegati alla caldaia;
l’impianto idrico è presente; l’impianto elettrico è indipendente, ma il contatore è condiviso con l’unità int. 2 Lotto 20 e int 4 Lotto 21; il contatore del gas è posto esternamento in apposito cassonetto sul balcone a fianco del fabbricato ed è
collegato con l’unità int. 26 Lotto 24.
Osservazioni in merito: si specifica che non è stato possibile accertarne il funzionamento di tutti gli impianti, in quanto le utenze di molte unità risultavano non attive al momento del sopralluogo. Si rende necessaria la verifica generale degli impianti stessi per verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza, e la redazione delle certificazioni obbligatorie dalle disposizioni di legge vigenti in materia. Inoltre sono si rende noto che non è stato possibile in questa sede provare gli impianti ed entrare nella problematica specifica del collegamento ai vari contatori; rimane a carico del futuro assegnatario verificare e neutralizzare problematiche tecniche con tecnico abilitato che si rendano necessarie per creare l’indipendenza ed il buon funzionamento degli impianti in generale.
Tale onere se esistente viene ricompreso nello sconto del 10% al valore di stima, stabilito in procedura dal Giudice Esecuzioni per i vizi nascosti o non verificabili.
Composizione interna, superficie, destinazione d’uso, numero di vani: si evidenzia le seguenti metrature S.U.L.
commerciali comprensive delle murature perimetrali, suddivise per Lotto.
Osservazioni in merito: Si specifica che in base ai rilievi effettuati sono emerse alcune differenze che risultano come opere senza titolo od autorizzazione Comunale
Lotto 23_ Composizione interna_ Unità immobiliare composte da unità Appartamento ad uso civile abitazione, posta al p. quarto, int. n.21.
Unità Abitazione Sub 25 - al piano quarto si entra nel locale ingresso direttamente collegato con il locale pranzo- soggiorno la zona giorno e la zona notte, con altezza utile interna di m 3.00 circa. L’unità è composta di sei vani
(ingresso-pranzo-soggiorno, cucina, ripostiglio, disimpegno notte, w.c., e n.2 letto) che misurano una superficie lorda di 66 mq circa. Inoltre con affaccio su lato mare e retro, l’unità è dotata di due ampi balconi di pertinenza esclusiva, che misurano una superficie di 18 mq. Inoltre si rileva al piano seminterrato locale cantina di pertinenza esclusiva, costituito da unico locale che misura una superficie di 10 mq. Si specifiche che non è stato possibile accedere a tale locale in quanto al momento del sopralluogo, il piano seminterrato era completamente allagato
Osservazioni in merito: si specifica che l’unità da tempo viene concessa in locazione per i mesi estivi. Inoltre nell’elaborato planimetrico, depositato presso l’Agenzia del Territorio, risulta indicata la cantina erroneamente con il n.5 anziché con il n.25.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE LOTTO 23
A) Seguendo quanto indicato nella Procedura Esecutiva n.308/2017, verranno suddivise in Lotti e numerate progressivamente a partire dal n.20.
Le unità immobiliari ad uso Civile Abitazione e Negozio in oggetto, sono distinte presso l’Agenzia del Territorio Sezione Fabbricati del Comune di Cesenatico al Foglio 15, Particella n. 540:
LOTTO 23_ Sub 25, Z.C. 1, P.S.1-4, Int.n.21, cat. A/3, classe 6, Vani 5,5, Sup. 76 m², R.C. Euro 639,12;
Inoltre in base all'art. 1117 c.c., sono comprese l'area coperta e scoperta su cui sorge il fabbricato distinta al Catasto Terreni del Comune di Bertinoro, Foglio 15 con la Particella 540 di mq. 564, Ente Urbano.
Si specifica che le parti comuni del fabbricato che interessano i Lotti sopra indicati sulla Particella 540, inserite nell’elenco subalterni depositato presso l’Agenzia del Territorio, sono così distinte:
- Sub 33_ B.C.N.C. ingresso, corridoio, scala, ascensore e ripostiglio ai sub dal 5 al 32;
- Sub 34_ B.C.N.C. ingresso e centrale termica a tutti i sub Confini:
LOTTO 23_ l’unità immobiliare, Abitazione Sub 25, Int.n.21, al piano quarto, confina con Sub 26 A.U.I. Abitazione; e Sub 33 ingresso, corridoio, scala, ascensore e ripostiglio ai sub dal 5 al 32; salvo altri.
Quote millesimali_
LOTTO 23_ l’unità immobiliare, Abitazione Sub 25, Int.n.21, Millesimi 32,00.
LOTTO 23 _ Unità Sub 25. Si può dichiarare che la planimetria del Lotto in oggetto, censita presso l’Agenzia Territorio Sezione Fabbricati, è rappresentata in modo conforme allo stato di fatto.
Osservazioni in merito: Si fa presente che durante i rilievi eseguiti nelle unità immobiliari inserite all’interno del complesso condominiale denominato “Condominio Baricentro” in oggetto, sono emerse differenze in alcuni casi anche
sostanziali. Come indicato sopra nei Lotti in oggetto è stato indicato con la dicitura conforme allo stato di fatto quelle planimetrie che per la natura e la conformazione delle differenze rilevate non modificano la consistenza e la rendita catastale delle unità stesse, mentre è stato indicato NON conforme allo stato di fatto, quelle planimetrie che andrebbero variate che non possono essere oggetto di variazione catastale senza un precedente o contestuale titolo edilizio autorizzativo.
LOTTO da 20 a 30_ Premesso quanto indicato in precedenza, il fabbricato denominato Condominio Balkan in cui sono inserite diverse unità oggetto di pignoramento NON risulta correttamente rappresentato in mappa. Sono state riscontrate le seguenti difformità/errori: la sagoma del fabbricato e le corti esclusive dei negozi sono digitalizzate in modo erroneo.
Si rende necessaria la ricerca del Tipo Mappale con cui è stato inserito il fabbricato e fare una pratica di rettifica definita
“M.U.I.” in modo che venga disegnato correttamente. Il tempo massimo del Catasto per evadere un M.U.I. sono circa 20 giorni lavorativi, ma ad oggi in seguito alla pandemia, risulta molto difficile accedere alla documentazione.
Inoltre sul lato di Viale Trento è stato riscontrato un errore in mappa nella sagoma del fabbricato, in quanto dovrebbe esserci un “sette” tra il muro del primo negozio e il portico. Si può correggere con un Tipo Mappale senza ausilio di strumento topografico.
A cui si aggiunge che le particelle 655 e 687 sono di fatto facenti parte della corte del condominio, per cui occorre fare un Tipo Mappale (senza strumento) per fonderle alla particella 540. Questo è possibile solo dopo aver fatto tutte le ricerche storiche che garantiscano la continuità storica della proprietà delle particelle.
Osservazioni in merito: Si fa presente che durante le operazioni peritali, a causa della pandemia, non è stato possibile accedere agli Archivi catastali e non è stato possibile verificare la documentazione necessaria per modificare gli atti catastali a compimento dei rilievi eseguiti, in particolare per regolarizzare la mappa catastale. Si invitano i futuri acquirenti a coinvolgere l’Amministratore pro-tempore per porre rimedio a questa situazione non conforme con incarico a tecnico esperto a spese ripartite fra i vari proprietari.
CONFORMITÀ EDILIZIA L. 47/85 e succ. mod. LOTTO 23 LOTTO da 20 a 30_
Vista la situazione tecnica molto complessa e non bene definita, non è possibile individuare un ultimo titolo edilizio a cui fare riferimento per determinare la regolarità edilizia, pertanto si rende necessario fare alcune considerazioni:
- le pratiche visionate non rendono un quadro esauriente ed anche la documentazione catastale esaminata, in alcuni casi, si pone in contraddittorio con quanto rilevato nei sopralluoghi eseguiti.
- sono state eseguite delle schede allegate, per unità, che rappresentano lo stato dei luoghi.
- In base alla normativa Regionale in vigore, ogni difformità che rientra nella tolleranza stabilita del 2%, può essere evidenziata e regolarizzata con la presentazione di un successivo progetto del fabbricato stesso. Inoltre le difformità che superano la tolleranza, dovranno essere regolarizzate da pratica di sanatoria o dimostrate come errori grafici, sempre dal tecnico incaricato dal futuro assegnatario, al momento di una presentazione di pratica edilizia successiva od in sede di rilascio di "Relazione tecnica di regolarità urbanistico edilizia e conformità catastale".
Premesso che, in base alla documentazione in possesso dall’Esperto Stimatore, con tutte le riserve e le indicazioni relative già indicate per il mancato accesso atti Archivio Comune di Cesenatico, è stato individuato come ultimo titolo edilizio a cui fare riferimento per determinare la regolarità edilizia, la Variante Edilizia del 21 dicembre 1970 P.G.13109 integrata delle pratiche richieste in data 11 Giugno 2020; analizzando gli elaborati grafici di riferimento è stato possibile eseguire un confronto con lo stato dei luoghi rilevato, in particolare si evidenziano modifiche e/o la mancata realizzazione di una variante finale di alcune unità in oggetto in quanto non sono rappresentate con esattezza in base a quanto rilevato allo stato attuale.
Pertanto si è ritenuto opportuno eseguire un dettagliato rilievo dello stato attuale che rappresenti un valido confronto fra i documenti in possesso e la consistenza dello stato dei luoghi.
Ne consegue che pur rispettando la composizione dei vani si sono evidenziate modifiche dimensionali con conseguente modifica delle superfici interne.
Di seguito si indicano le differenze rilevate nelle unità in oggetto per ogni lotto di vendita.
LOTTO 23 _ in particolare per l’Unità Sub 25 cat A/3 int 21, il balcone lato mare risulta più piccolo di circa 1 metro. Allo stato attuale, le differenze rilevate vengono indicate come difformità sostanziali ai fini della vendita, in quanto si tratta di opere realizzate in difformità ai precedenti titoli edilizi consultati. Pertanto si dichiara l’unità NON regolare ai fini urbanistici edilizi
Osservazioni in merito: si precisa che per le parti comuni ogni unità immobiliare ne possiede una quota di proprietà millesimale e la particolare collaborazione ricevuta, nei tempi e nei modi, dall’Archivio Comunale non ha permesso la verifica specifica. Ne consegue che potrebbero essere presenti opere non autorizzate. Durante i sopralluoghi eseguiti, in modo particolare sulla corte comune, sono stati rilevati manufatti che appartengono alle unità immobiliari non oggetto di stima, che non sono indicati negli elaborati consultati.
Si invita il futuro assegnatario di ogni unità a prendere contatto con l’Amministratore pro-tempore e sottoporre la questione. In tutti i casi sul fabbricato condominiale si indica che è stata presentata pratica di Condono n. 75/1992 con riferimento alle parti comuni.
LOTTO da 20 a 34_ Premesso quanto esposto in precedenza, tenuto conto delle modifiche rilevate e della consistenza delle unità, per ottenere la regolarità edilizia-urbanistica si rimanda a futura verifica, a carico dell’assegnatario con la nomina di un tecnico di fiducia che dopo aver rilevato l'esatta consistenza delle unità in oggetto, analizzi le varie problematiche e metta in atto un confronto tecnico normativo del momento con il competenti uffici Edilizia Privata e Condono Edilizio del Comune di Cesenatico, per verificare se redigere pratica in sanatoria, con il necessario coinvolgimento delle parti stabilite per legge.
Ne consegue che ad oggi risulta impossibile stimare o quantificare il costo dell’eventuale pratica per Sanatoria Opere in Difformità e / o assenza di titolo delle stesse unità.
Pertanto l’Esperto Stimatore indica che il deprezzamento della valutazione sul valore finale a compensazione degli eventuali costi non stimabili in questa fase, può essere compreso nella riduzione stabilita nella procedura dal G.E. in misura forfettaria predeterminata del 10% sul valore finale stimato. Quanto verrà indicato in seguito nel paragrafo specifico, come riduzione di valore dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto può ampliamente compensare le spese da sostenere.
PERTINENZA LOTTO 23 - Quota di Proprietà Pari a 1/1.
PROVENIENZA BENE LOTTO 23 –
LOTTO da 20 a 24_ Il titolo di provenienza dei Lotti in oggetto in capo all’esecutato è il seguente:
Art.9490 del 10/09/2013 Ufficio del Registro di Cesena, successione “omissis”, denuncia n.729 vol. 9990, eredità devoluta per legge in favore “omissis”. Di tale documento non è stato possibile reperirne copia.
REGIME FISCALE LOTTO da 20 a 30_ Essendo la proprietà in capo a persona fisica, la vendita sarà da assoggetare ad imposta di registro.
FORMALITÀ, VINCOLI E/O ONERI GRAVANTI SULL’IMMOBILE PIGNORATO LOTTO 23
VINCOLI ATTO DI PROVENIENZA – LOTTO da 20 a 34_ Non sono indicati vincoli particolari da menzionare.
VINCOLI OD ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE – LOTTO da 20 a 30_ Le unità in oggetto presentano oneri di natura condominiale, a seguito di contatti con l’amministratore pro-tempore del complesso “Condominio Balkan”, è stata ricevuta la documentazione richiesta in data 25/03/2020, da cui è emerso: - nel bilancio consultivo 2019/2020, si vedono le spese sostenute per questo esercizio e la situazione saldo dei singoli proprietari; - non ci sono, alla data del ricevimento, spese straordinarie approvate; - non sussiste debito, alla data del ricevimento, come indicato dal saldo finale allegato e non esistono procedimenti legali in corso. A maggior chiarimento si allega la comunicazione ricevuta, si invita il Custode Giudiziale a prendere visione di tali documenti e fornirne copia al futuro aggiudicatario, ed a prendere
contatti con l’Amministratore pro-tempore per ricevere aggiornamenti od indicazioni necessarie per la futura aggiudicazione.
SITUAZIONE OCCUPAZIONALE LOTTO 23–
LOTTO 23_Sub 25, P.4, Int. 21cat. A/3, unità libera in locazione determinata nel periodo estivo;
CERTIFICAZIONE ENERGETICA LOTTO 23 _
LOTTO 23 _ Unità Sub 25 cat A/3. L'Attestato di Certificazione Energetica riporta la seguente numerazione:
n. 05340/066554/2014 con Categoria E rilasciato il 19/05/2014 valido fino al 19/05/2024.
Esperto Stimatore Andrea SANTI Architetto
