MARCO PESCIARELLI ARCHITETTO
TRIBUNALE DI ROMA Sezione fallimentare
Fallimento 689/2018:
Curatore: dott.ssa Federica Antonelli
OGGETTO: (689/2018)
PERIZIA DI STIMA DELL'IMMOBILE SITO AD ARICCIA (ROMA), LOCALITA’ MONTE GENTILE PREMESSA
Il sottoscritto Marco Pesciarelli, Architetto,
iscritto all’albo dell’Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori di con il n° , ha ricevuto l'incarico dal curatore fallimentare dott.ssa
Federica Antonelli di redigere una perizia di
stima dell’immobile di cui in oggetto come da programma di liquidazione e sua autorizzazione 689/2018 da parte del giudice dott.ssa del 1 aprile 2019.
Scopo della stima è quello di valutare l'immobile ai fini della vendita mediante procedura competitiva. Il prezzo base della vendita sarà quello estimato.
Descrizione delle operazioni peritali e documentazione disponibile
Al fine dello svolgimento dell’incarico, sono state condotte le seguenti attività:
- Verifica ed identificazione catastale dell’immobile ed acquisizione della documentazione relativa;
- Acquisizione dell’atto di proprietà;
- Acquisizione dello stralcio di Piano Regolatore e del Piano di Lottizzazione presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Ariccia (RM)
- Richiesta ed ottenimento del Certificato di Destinazione Urbanistica presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Ariccia (RM);
- Sopralluogo sull’immobile eseguito il 19-09-2019 con relativo rilievo fotografico;
- Richiesta di delucidazioni sul CDU e richieste di informazioni riguardo alla possibilità edificatoria dell’immobile in oggetto presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Ariccia (RM). In totale ci sono stati quattro incontri con i tecnici in data 19-09-2019, 24-10- 2019, 15-01-2020 e 8-06-2020, quest’ultimo incontro avvenuto dopo lo slittamento dell’appuntamento preso a marzo a seguito della chiusura al pubblico degli Uffici a causa dell’emergenza Covid-19;
- Due richieste di Accesso agli Atti presso il Comune di Ariccia (RM):
1) Richiesta a mano Prot. n. 1316 del 15-01-2020 per estrarre copia semplice della Convenzione stipulata tra il Comune di Ariccia ed il Consorzio di Monte Gentile del 8-02-1965 comprensiva di tutti gli allegati;
2) Richiesta via pec Prot. n. 1993 del 20-01-2020 per estrarre copia semplice del progetto Prot. n. 15719/2011 pratica edlizia 27/11 presentato da e diniego Prot. n. 1050/2014
Si segnala che la prima istanza di accesso agli atti è rimasta disattesa; non è stata fornita dal Comune di Ariccia copia della documentazione richiesta né, ad oggi, è stata fornita una risposta scritta. Tuttavia, il sottoscritto, aveva fatto alcune fotografie alla Convenzione in un precedente incontro presso l’Ufficio Tecnico -con il consenso dei tecnici presenti- priva, però, degli allegati.
Riguardo alla seconda istanza di accesso agli atti, è stato consentito di fare foto al progetto ed è stata fornita copia del diniego al progetto.
- Ricerche di mercato (fonti: agenzie immobiliari, Internet, dati Osservatorio del Mercato Immobiliare), informazioni acquisite in loco, annunci aste e vendite giudiziarie)
Il sottoscritto ha effettuato tutte le verifiche necessarie a determinare la consistenza del bene ed ha acquisito tutte le informazioni relative al mercato immobiliare al fine di poter svolgere l'incarico affidatogli e stilare la presente relazione.
DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
L’immobile oggetto della presente stima è un terreno attualmente non edificato che si trova nel Comune di Ariccia (RM), nell’area dei Castelli Romani; è situato in località Monte Gentile, all’interno di un comprensorio privato immerso nel verde, a circa 3 km dal Borgo Antico della cittadina. Il Comprensorio di Monte Gentile venne realizzato tramite un Piano di Lottizzazione Convenzionata negli anni ’60 del Novecento. Il comprensorio è privato, accessibile tramite un ingresso chiuso con una barra meccanica e presenta un servizio di guardiania all’entrata con guardie giurate addette alla sorveglianza attivo 24 ore su 24. Il contesto è signorile, gli edifici presenti sono di tipo estensivo con ville, case unifamiliari e plurifamiliari di due piani di altezza con giardini grandi e curati.
Il terreno ha una forma trapezoidale, con il lato più lungo sulla Via dei Cerri. Affaccia su un piazzale di forma esagonale attorno al quale ci sono gli accessi degli immobili circostanti.
Si tratta dell’unico terreno non edificato dell’intorno insieme a quello situato di fronte, dall’altra parte della strada di accesso alla zona.
DATI IDENTIFICATIVI DELL'IMMOBILE Ubicazione
Comune di Ariccia (RM), loc. Monte Gentile, Viale dei Cerri Dati catastali
L’ immobile è censito al Nuovo catasto Edilizio Urbano di Roma e Provincia come segue:
FOGLIO PARTICELLA QUALITA’
CLASSE
SUPERFICIE are
REDDITO DOMINICALE
REDDITO AGRARIO
2 8 BOSCO
CEDUO
3 24,60 2,16 euro 0,51 euro
Intestazione:
L’immobile risulta intestato a:
REGOLARITA’ URBANISTICA
Il Certificato di Destinazione Urbanistica redatto il 23 settembre 2019 dall’Ufficio Tecnico del Comune di Ariccia (RM), certifica che il terreno oggetto della presente stima:
- Secondo il P.R.G. vigente approvato con D.G.R. Lazio n. 1708 del 26/04/1977 e ss.mm.ii ricade parte in zona B4 “Residenziale di Completamento” e parte in zona destinata a sede stradale.
- Appartengono a queste zone aree già dotate di normativa edilizia ed urbanistica perché inserite nella lottizzazione convenzionata denominata “Comprensorio di Monte Gentile”, fatta salva ai sensi della legge 6 agosto 1967 n. 765. La lottizzazione è stata sottoscritta in data 08-02-1965 e resa esecutiva dalla Prefettura di Roma il 12/02/1965. Per essa si ritengono validi gli indici della convenzione approvata a suo tempo. Il piano si attua secondo intervento edilizio diretto applicando i seguenti indici:
Sm Superficie minima di intervento mq 5000 Hmax Altezza massima m 6,50 If Indice di fabbricabilità 0,25 mc/mq Rapporto di copertura 1/26 della Sm Distanza minima dai confini 10,00 m Inclinazione max delle falde 35%
Il terreno risulta inoltre:
- Sottoposto a vincolo paesaggistico giusto D.M. del 29/08/1959, confermato nella propria efficacia dall’art. 157 del D. Lgs n. 42/04;
- Sottoposto a vincolo archeologico ai sensi dell’art. 142 c. 1, lett. M del D.Lgs n.
42/04;
- Ricompreso nella perimetrazione del Parco suburbano dei Castelli Romani istituito con L.R. n. 2/1984.
L’intero territorio comunale risulta classificato zona sismica n 2, sottozona B, ai sensi delle D.D,G.R. Lazio 387/09 e 835/09.
Nell’Atto di Compravendita del terreno viene indicata una superficie di “circa 2364 mq”
di cui mq 347 adibiti a sede stradale carrabile, mq 347 adibiti a sede stradale pedonale, mq 392 adibiti a strada e spiazzo privato.
STATO DI OCCUPAZIONE DELL'IMMOBILE
Al momento del sopralluogo il terreno risultava privo di recinzione e con vegetazione di tipo boschivo. Per potervi accedere bisogna entrare all’interno del Comprensorio di Monte Gentile ed è necessario il permesso da parte della Direzione del Comprensorio stesso.
CONSISTENZA DELL'IMMOBILE
La superficie del terreno indicata dalla visura catastale è di 2460 mq mentre nell’atto di compravendita viene indicata una superficie di “circa 2364 mq” di cui mq 347 adibiti a sede stradale carrabile, mq 347 adibiti a sede stradale pedonale, mq 392 adibiti a strada e spiazzo privato.
Il sottoscritto, per redigere la presente perizia, prende in considerazione la superficie riportata nell’Atto di compravendita di mq 2364.
Per il calcolo della capacità edificatoria del bene, si applica l’indice di fabbricabilità If sulla Superficie fondiaria Sf come riportato nelle Norme Tecniche di attuazione del PRG art. 4 punto 2. La Superficie fondiaria è quella parte di area residua edificatoria che risulta dalla Superficie territoriale deducendo le superfici per opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
Sf=mq (2364-347-347-392)= mq 1278
Cubatura edificabile= 1278 mq x 0,25 If= 319,50 mc Superficie coperta=1278 mq x 1/26=49,15 mq STIMA DELL’IMMOBILE
Premessa
Il terreno in questione secondo il PRG ricade in zona edificabile “Residenziale di completamento” ma, allo stesso tempo, la sua superficie è inferiore a quella minima necessaria per l’edificazione pari a 5000 mq. E’ sorto quindi un iniziale dubbio sulla possibilità edificatoria del terreno.
Inoltre nel Piano di lottizzazione il terreno in oggetto viene chiamato “28/B” e quello situato di fronte, al di là della strada, anch’esso inedificato, “28/A”. Questo lasciava supporre una possibile relazione tra le due aree –che insieme raggiungono la superficie di lotto minimo edificabile- con un eventuale possibile accorpamento della cubatura edificabile di entrambe.
Per chiarire le ambiguità risultanti e fugare ogni dubbio sul diritto edificatorio dell’immobile e sulle modalità e quindi procedere con la stima, è stato, pertanto, necessario eseguire approfondimenti attraverso un confronto con i tecnici del Comune di Ariccia e l’acquisizione di maggiore documentazione.
All’inizio è stato suggerito dai tecnici di verificare se nell’Atto di Compravendita ci fossero indicazioni specifiche in merito ma l’Atto di compravendita non presenta dati o informazioni aggiuntive rispetto a quanto riportato nel Certificato di Destinazione Urbanistica, a parte le superfici da destinare alla viabilità.
Neanche nella Convenzione stipulata tra il Comune di Ariccia e la società
–almeno per la parte di documentazione che è stata possibile visionare- non ci sono indicazioni specifiche sul terreno in questione.
Continuando l’indagine, è emerso che in data 09-06-2011 con Prot. n. 15719, pratica edilizia n. 27/11, la Società e per essa il signor , aveva richiesto il Permesso di Costruire per la realizzazione di un villino unifamiliare sul terreno oggetto della presente perizia.
Il progetto, redatto dal geometra , sviluppava una cubatura di 289,63 mc e consisteva in un villino su tre livelli: piano terra con cucina, soggiorno-pranzo, bagno, piano primo con disimpegno, due camere da letto, una cabina armadio, un bagno, due balconi, piano interrato con posto auto, cantina, lavanderia, locale tecnico.
In seguito il Comune di Ariccia chiese chiarimenti e poi osservazioni sul progetto, ma non ricevendo risposta dalla proprietà, in data 13 gennaio 2014 emise il Diniego Definitivo alla domanda di Permesso di Costruire presentata in quanto, “rispetto alla normativa urbanistica vigente per il lotto in questione, nella lottizzazione convenzionata Monte Gentile, l’immobile da una delle recinzioni del lotto è posizionato ad una distanza inferiore a m 8, in contrasto con la suddetta normativa di zona vigente”.
L’esistenza di una richiesta di Permesso di Costruire, sì diniegata dall’Amministrazione Comunale, ma per mancato rispetto del distanziamento dal confine, ci permette di fugare ogni dubbio riguardo al diritto edificatorio del terreno.
Tuttavia, all’atto pratico, per procedere con l’edificazione del terreno, occorre considerare che la progettazione è condizionata dalle ridotte dimensioni e dalla forma del terreno oltre che dai distacchi dai confini che bisogna osservare.
Sul distacco oggetto di Diniego al Permesso di Costruire da parte dell’Amministrazione, Comunale si potrebbe richiedere approfondimenti, trattandosi di confine verso un’area privata.
Potrebbe verificarsi anche l’ipotesi di un trasferimento di cubatura su un altro lotto.
CRITERI GENERALI DI STIMA
Il bene viene stimato nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova.
Si precisa che la stima è data a corpo e non a misura; le operazioni di calcolo della consistenza e del relativo prodotto con il valore unitario di riferimento hanno significato puramente indicativo poiché il valore finale è mutuato da considerazioni complessive e compensative di tutte le osservazioni rilevate, anche eventualmente non riportate nella perizia stessa.
Valutata la consistenza dell’immobile onde pervenire ad un plausibile valore di mercato del bene in oggetto, si è proceduto ad eseguire la stima. Di seguito la descrizione dei due procedimenti adottati.
Metodo di stima n.1
Calcoliamo il più probabile valore di mercato applicando il più probabile valore di trasformazione, dato dalla differenza del valore del bene trasformato (=edificato) ed i costi sostenuti per la trasformazione.
L’area infatti acquisisce valore in considerazione della sua possibilità edificatoria.
Va= Vf – K
Va= valore dell’area Vf= valore del fabbricato
K= costi di costruzione comprensivi dell’utile di impresa, costi degli oneri professionali per i tecnici, costi degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria
Si ipotizza l’edificazione di un villino a tre livelli di cui uno interrato destinato ad autorimessa e cantina.
Sf= 1278 mq
Cubatura edificabile= 319,50 mc Superficie coperta=49,15 mq
S scoperta a giardino= 1278-49,15= 1228,85 mq
Superfici commerciali realizzabili
Si procede con il calcolo delle superfici commerciali realizzabili. Occorre ragguagliare le superfici accessorie ed il giardino secondo le percentuali indicate dall’Agenzia delle Entrate nel manuale OMI.
Per le superfici accessorie, se comunicanti con i vani principali, si considera il 50% della superficie. Per il giardino di pertinenza si considera il 10% della superficie fino al quintuplo della superficie dei vani ed il 2% per la restante superficie
49,15 mq x 2 livelli = 98,3 mq RESIDENZIALE
49,15 mq x 1 livello x 50% = 24,57 mq SUPERFICI ACCESSORIE (AUTORIMESSA E CANTINA)
Come stabilito dal DPR 138/98 riportato nel Manuale dell’OMI
98,3 mq x 5=491,5 mq 491,5 x 10% = 49,15 mq
(1228,85-491,5) x 2%= 14,75 mq 49,15 mq + 14,75 mq = 63,9 mq
GIARDINO
98,3 + 24,57 + 63,9 = 186.77 mq TOT. SUPERFICI COMMERCIALI
Calcolo del valore del fabbricato Vf
Per stabilire il valore del fabbricato, consideriamo i dati di vendita dell'Osservatorio Nazionale del Mercato Immobiliare dell'agenzia del territorio
L'immobile oggetto della stima ricade nella zona “D1. Periferica/Monte Gentile (Via delle Cerquette)” che è desumibile consultando la mappa “geopoi” dal sito web dell'Agenzia delle entrate; tipologia prevalente: ville e villini; destinazione: residenziale.
Le quotazioni immobiliari della banca dati dell'OMI relative sono le seguenti:
Zona D1. Anno 2019 – semestre 2
Per immobili a destinazione d'uso residenziale con stato conservativo normale, tipologia Ville e Villini, il valore di mercato oscilla tra 1350 €/mq e 1950 €/mq.
Consideriamo un fabbricato di nuova costruzione, quindi prendiamo il valore più alto del range sopra citato, cioè 1950 €/mq.
186,77 mq x 1950 €/mq= 364.201,5 € Vf VALORE DELL’IMMOBILE
Calcolo dei costi di trasformazione K
Consideriamo un costo di costruzione per il residenziale pari a 2100 €/mq, per le superfici accessorie pari a 1050 €/mq, valore ricavato da un’indagine presso costruttori della zona.
98,3 mq x 2100 €/mq = 206.430 € COSTO COSTRUZIONE RESIDENZIALE
49,15 mq x 1050 €/mq = 51.607,5 € COSTO COSTRUZIONE CANTINA E AUTORIMESSA
8% del costo di costruzione (258.037,5€)
20.643,00 € ONERI PROFESSIONALI
4% del costo di costruzione (258.037,5 €) 10.321,50 €
ONERI DI URBANIZZAZIONE
258.037,5 € + 20.643 € + 10.321,50 € =289.002,00 € TOT. COSTI K
Calcolo del più probabile valore del terreno Va= Vf – K
364.201,5 € - 289.002,00 € = 75.199,49 € ~ 75.200 € Valore del terreno Va
Metodo di stima n. 2 attraverso la comparazione con valutazioni di beni simili fatti da agenzie immobiliari
Attraverso ricerche effettuate sui siti web dedicati alle pubblicazioni di annunci immobiliari, il sottoscritto ha potuto procedere con l'analisi comparativa di n. 2 terreni simili per destinazione d'uso, e ubicazione, nel comprensorio di Monte Gentile.
IMMOBILE SUPERFICIE CUBATURA PREZZO PREZZO/mc
immobile 1
terreno in p.le dei Daini 2300 mq 1150 mc 230.000 € 200 €/mc immobile 2
terreno in Via delle Cerquette 5960 mq 1490 mc 350.000 € 234,9 €/mc
La media aritmetica dei prezzi/mc trovati è pari a:
valore unitario= (200+234,9)/2= 217,45 €/mc
Procedendo con il calcolo, moltiplicando il valore unitario con la cubatura edificabile dell’immobile pari a 319,50 mc:
Valore commerciale di mercato con metodo 2= 319,50 mc x 217,45€/mc= 69.475,28
~ 69.400,00 € in cifra tonda
VALORE STIMATO DELL’IMMOBILE
Di seguito i valori ottenuti con i due metodi di stima.
Valore commerciale con metodo 1 = 75.200 € Valore commerciale con metodo 2 = 69.400 € CONCLUSIONI DEL PROCEDIMENTO ESTIMATIVO
Per quanto riportato sopra il più probabile valore di mercato dell'immobile oggetto della presente stima è dato dalla media dei due valori calcolati
(75.200 € + 69.400 €)/2= 72.300 €
VALORE STIMATO DELL’IMMOBILE: 72.300 €
è a giudizio dello scrivente professionista incaricato da considerarsi il valore a base d’asta dell’immobile oggetto della presente perizia.
Certo di aver svolto l’incarico affidatomi con scienza e coscienza, il sottoscritto consegna la seguente perizia di stima composta di n° 8 pagine più allegati.
Roma, 22 giugno 2020
arch. Marco Pesciarelli
ELENCO ALLEGATI:
- Atto di compravendita - Estratto di mappa - Visura catastale
- Certificato di Destinazione Urbanistica - Estratto dal Piano di lottizzazione - Fotografie dell’immobile
- Convenzione stipulata tra la Soc. Monte Gentile ed il Comune di Ariccia (priva degli allegati)
- Foto del progetto della richiesta di Permesso di costruire - Diniego al Permesso di Costruire
- Istanza di accesso agli atti
- Istanza di accesso agli atti con foglio di presa visione della documentazione messa a disposizione dal Comune di Ariccia
- Dati delle quotazioni immobiliari OMI per la zona in oggetto - Annunci immobiliari dei terreni analoghi considerati
