Tribunale di Ferrara PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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Tribunale di Ferrara

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

promossa da: ITALIAN CREDIT RECYCLE S.R.L. E PER ESSA QUALE MANDATARIA JULIET S.P.A

contro: Virna Taddei e Renzo Norberto Mezzogori

N° Gen. Rep. 178/2021

data udienza ex art. 569 c.p.c.: 23-02-2022 Giudice Delle Esecuzioni: Dott. STEFANO GIUSBERTI

Custode Giudiziario: Avv. Dino Ricchieri

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

Pubblico esercizio ad uso friggitoria sito in Comacchio (FE), località Lido delle Nazioni,

V.le Jugoslavia cc.nn. 20-22

Esperto alla stima: Geom. Marco Maggi Codice fiscale: MGGMRC63E28D548S

Studio in:

Telefono:

Via Giovanni XXIII 77 - Ferrara – 44123 0532/765600

Email: [email protected] Pec: [email protected]

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Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 178 / 2021

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INDICE SINTETICO

1. Dati Catastali

Ubicazione bene: V.le Jugoslavia cc.nn. 20-22, Comacchio (FE), località Lido delle Nazioni.

Lotto: pubblico esercizio ad uso friggitoria.

Dati Catastali:

NEGOZIO: foglio 25, mappale 808, subalterno 26, indirizzo V.le Jugoslavia cc.nn. 20-22, piano T, catasto fabbricati, Comune Comacchio, categoria C/1, classe 7, consistenza 54 mq., superficie catastale totale 62 mq., rendita catastale € 1.913,16, intestato a Mezzogori Renzo Norberto, nato a Comacchio (FE) il 05/04/1966, C.F. MZZRZN66D05C912H, proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni, Taddei Virna, nata a Comacchio (FE) il 17/06/1969, C.F.

TDDVRN69H57C912C, proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni.

Millesimi di proprietà: 86,43 (condominio costituito da 4 palazzine, ciascuna per un totale di 1000 millesimi, per un totale complessivo di 4000 millesimi).

Nonché proporzionale quota di comproprietà sugli enti comuni dell’edificio ai sensi dell’art.

1117 e s.s. del C.C. e come meglio disciplinato dal Regolamento di Condominio e relative tabelle millesimali.

2. Stato di possesso

Possesso: libero.

3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: SI.

4. Creditori Iscritti

Creditori Iscritti: Cassa di Risparmio di Ferrara S.p.a., Agenzia delle Entrate – Riscossione, Italian Credit Recycle S.r.l.

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5. Comproprietari

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Comproprietari: non risultano comproprietari oltre ai debitori.

6. Misure Penali

Misure Penali: nessuna.

7. Continuità delle trascrizioni

Continuità delle trascrizioni: SI.

8. Prezzo

Prezzo da libero: € 81.000,00

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PUBBLICO ESERCIZIO AD USO FRIGGITORIA SITO IN COMACCHIO (FE), LOCALITÀ LIDO DELLE NAZIONI, V.LE JUGOSLAVIA CC.NN. 20-22

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? SI.

La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI.

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: pubblico esercizio ad uso friggitoria.

Trattasi di pubblico esercizio ad uso friggitoria distribuito al piano terra di palazzina condominiale sita in località balneare.

Quota e tipologia del diritto

MEZZOGORI RENZO NORBERTO - C.F. MZZRZN66D05C912H - proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni.

TADDEI VIRNA - C.F. TDDVRN69H57C912C - proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni.

Eventuali comproprietari: non risultano comproprietari oltre ai debitori.

Identificato al Catasto Fabbricati:

NEGOZIO: foglio 25, mappale 808, subalterno 26, indirizzo V.le Jugoslavia cc.nn. 20-22, piano T, Comune Comacchio, categoria C/1, classe 7, consistenza 54 mq., superficie catastale totale 62 mq., rendita catastale € 1.913,16.

Derivante da: variazione del 30/05/2008 protocollo n. FE0076039 in atti dal 30/05/2008 fusione- diversa distribuzione degli spazi interni - ristrutturazione (n. 6482.1/2008).

Intestazione: Mezzogori Renzo Norberto, nato a Comacchio (FE) il 05/04/1966, C.F.

MZZRZN66D05C912H, proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni e Taddei Virna, nata a Comacchio (FE) il 17/06/1969, C.F. TDDVRN69H57C912C, proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni.

Millesimi di proprietà: 86,43 (condominio costituito da 4 palazzine, ciascuna per un totale di 1000 millesimi, per un totale complessivo di 4000 millesimi).

Nonché proporzionale quota di comproprietà sugli enti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 e s.s. del C.C. e come meglio disciplinato dal Regolamento di Condominio e relative tabelle millesimali.

Confini: mappale 809, altre unità immobiliari del mapp. 808, mappale 1071, salvo altri e più precisi.

Conformità catastale:

Dal raffronto tra la documentazione catastale in atti e le risultanze del sopralluogo effettuato in loco si sono riscontrate le seguenti difformità:

- demolizione di partizione interna nel locale zona vendita (ex ingresso);

- mancata indicazione di tutte le altezze interne.

Difformità regolarizzabili mediante: pratica di variazione catastale DOCFA.

Spesa totale prevista per la regolarizzazione: € 500,00.

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale.

Note: in caso di vendita a prezzo di aggiudicazione inferiore al valore catastale, rimane escluso dal presente rapporto di valutazione la quantificazione degli oneri relativi all’eventuale azione di

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accertamento sul valore, che l’Agenzia delle Entrate dovesse eventualmente intraprendere nei confronti dell’aggiudicatario, che ne risponderà a propria esclusiva cura e spese.

2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):

L'oggetto della presente consulenza è un negozio ad uso friggitoria che trovasi insediato in una zona terziaria/commerciale del Lido delle Nazioni, località posta ad una distanza di circa 13 Km. dal centro del Comune di Comacchio e a circa 60 km. dal Capoluogo di Ferrara.

La distanza tra il cespite di cui trattasi e la spiaggia, a cui si arriva comodamente, è di circa 200 ml.

Caratteristiche zona: centrale normale.

Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi scarsi.

Servizi presenti nella zona: la zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Servizi offerti dalla zona: tutti quelli riferibili ad un ordinario luogo di vacanze balneari.

Caratteristiche zone limitrofe: turistiche.

Importanti centri limitrofi: Comacchio.

Attrazioni paesaggistiche: Parco Delta del Po.

Attrazioni storiche: Abbazia di Pomposa, centro storico di Comacchio.

Principali collegamenti pubblici: autolinee.

3. STATO DI POSSESSO.

Libero.

A seguito di richiesta presentata tramite PEC all’Agenzia delle Entrate di Ferrara, non sono risultati contratti di locazione in essere per l'immobile pignorato.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nessuna.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Nessuna.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso:

Quanto eventualmente stabilito dal Regolamento di Condominio.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

4.2.1 Iscrizioni:

IPOTECA VOLONTARIA, a favore di Cassa di Risparmio di Ferrara S.p.a. (C.F.

01208710382) contro Mezzogori Renzo Norberto e Taddei Virna, per concessione a garanzia di mutuo fondiario, importo ipoteca € 150.000,00, importo capitale € 100.000,00, durata 20 anni, derivante da atto notarile pubblico del Notaio Gian Luigi Maioli di Comacchio (FE) in data 05/03/2008 rep. n. 75057/27713, iscritta a Ferrara in data 12/03/2008 al reg. gen. 5362 e reg. part. 1084.

IPOTECA CONC. AMMINISTRATIVA/RISCOSSIONE, a favore di Agenzia delle Entrate - Riscossione (C.F. 13756881002) contro Taddei Virna, per ruolo e avviso di addebito esecutivo, importo ipoteca € 63.432,54, importo capitale € 31.716,27, derivante da atto Agenzia delle Entrate - Riscossione di Roma in data 27/11/2018 rep. n.

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1564/3918, iscritta a Ferrara in data 27/11/2018 al reg. gen. 19285 e reg. part. 3012.

Note: la formalità colpisce il bene staggito per la quota di proprietà di 1/2 in capo alla sola sig.ra Taddei Virna.

4.2.2 Pignoramenti:

VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI, a favore di Italian Credit Recycle S.r.l. (C.F.

14246741004), contro Taddei Virna e Mezzogori Renzo Norberto, derivante da Atto Giudiziario Tribunale di Ferrara in data 29/07/2021 rep. 1981, trascritto a Ferrara in data 01/09/2021 al reg. gen. 16152 e reg. part. 12090.

4.2.3 Altre trascrizioni:

Nessuna.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

Nessuna.

4.3 Misure Penali Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale “Condominio I Cedri” (alla data del 26/11/2021):

- spese ordinarie gestione 2021-2022: € 896,00;

- spese condominiali scadute ed insolute (saldo fine esercizio precedente): € 2.511,15;

- spese gestione straordinaria lavori di facciata Bonus 90%: € 3.970,16 (spesa residua); tutti i condomini dovevano versare la propria quota entro il 31 Luglio scorso, fatto non avvenuto relativamente ai proprietari del bene qui staggito; tutte le rate dovranno quindi essere versate entro e non oltre il 31/12/2021; il mancato pagamento delle stesse potrà comportare problematiche all’intero Condominio.

Saranno a carico dell’aggiudicatario gli oneri condominiali residui rimasti insoluti nel biennio anteriore alla vendita dell’unità immobiliare (il valore di stima tiene conto di tale incidenza relativamente alle spese ordinarie), nonché ogni onere di legge derivante da inadempimenti dei debitori nei confronti del condominio. Relativamente alle spese del Bonus 90%, si consiglia di prendere contatti con l’amministratore Geom. Bolognesi Massimo al fine di avere aggiornamenti e delucidazioni in merito.

Millesimi di proprietà generale: 86,43 (condominio costituito da 4 palazzine, ciascuna per un totale di 1000 millesimi, per un totale complessivo di 4000 millesimi).

Nonché proporzionale quota di comproprietà sugli enti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 e s.s. del C.C. e come meglio disciplinato dal Regolamento di Condominio e relative tabelle millesimali.

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI.

Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: nessuno.

Attestazione Prestazione Energetica: non reperito in atti.

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: NO.

Avvertenze ulteriori: non si esclude la presenza di servitù di impianto o di altra natura non rilevate o non rilevabili dai sopralluoghi e dalle ricerche effettuate, facendo salvi eventuali obblighi e/o oneri derivanti dalla circostanza da considerarsi a totale carico dell'aggiudicatario.

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Il bene staggito verrà comunque alienato e rispettivamente acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con tutti gli annessi, connessi, pertinenze, adiacenze, accessioni, usi e servitù qualsiasi se e come esistenti, ed in particolare con quelle nascenti dal condominio, e come posseduto e pervenuto ai proprietari.

6. PRECEDENTI E ATTUALI PROPRIETARI:

- Mezzogori Renzo Norberto e Taddei Virna risultano proprietari per la quota di 1/2 ciascuno in parte con atto di compravendita del 09/07/2003 a firma del Notaio Mestieri Mauro di Ferrara, repertorio 26327/9409, trascritto a Ferrara in data 18/07/2003 ai nn. 14674/9316, da potere Elvira Muschiatto, ed in parte con atto di compravendita con patto di riservato dominio del 30/01/2008 a firma del Notaio Gian Luigi Maioli di Comacchio (FE), repertorio 74859/27558, trascritto a Ferrara in data 08/02/2008 ai nn. 2697/1632, da potere Giustina Reali;

- Elvira Muschiatto divenne proprietaria con atto di compravendita del 28/09/1980 ricevuto dal Notaio Brighenti Roberto di Comacchio (FE), repertorio 108887/15260, trascritto a Ferrara in data 21/10/1980 ai nn. 15315/10952, da potere Ugo Sintoni;

- Giustina Reali divenne proprietaria con atto di compravendita del 20/12/1972 ricevuto dal Notaio Brighenti Roberto di Comacchio (FE), repertorio 79363/9215, trascritto a Ferrara il 10/01/1973 ai nn.

1803/1446, da potere Scarant Rag. Stro.

7. PRATICHE EDILIZIE:

In riscontro all’istanza di accesso atti il Comune di Comacchio ha messo a disposizione dello scrivente le seguenti pratiche edilizie:

- Nulla osta per esecuzione lavori edili n. 36/1968 prot. n. 714 del 27/03/1968 a nome soc. Nesco Italiana di G. Woleff & C. per la realizzazione di abitazioni residenziali balneari con negozi al piano terra;

Permesso di abitabilità prot. 2790 del 09/04/1970;

- DIA PG 42171 n. 745/03 del 03/12/2003 a nome Taddei Virna e Mezzogori Renzo Norberto per esecuzione di opere di manutenzione straordinaria;

- DIA PG 47556 n. 758/06 del 27/10/2006 a nome Taddei Virna, Mezzogori Renzo Norberto e Reali Giustina per esecuzione di opere di manutenzione straordinaria;

- DIA PG 6435 n. 68/08 del 07/02/2008 a nome Friggitoria Lo Scoglio da Virna per fusione di due negozi in uno con modifiche interne; comunicazione fine lavori prot. 34580 del 11/07/2008; parere di conformità CADF prot. 5913/08 del 17/03/2008 per scarico in fognatura pubblica;

- CIL PG 15442 prot. 243/14 del 02/04/2014 a nome Taddei Virna, Mezzogori Renzo Norberto (Friggitoria Lo Scoglio) per opere interne di manutenzione straordinaria.

7.1 Conformità edilizia:

Dal raffronto tra gli elaborati grafici in atti e le risultanze del sopralluogo effettuato in loco si sono riscontrate le seguenti difformità:

- lievi modifiche dimensionali interne;

- mancata indicazione di tutte le altezze interne.

Le difformità riscontrate sono regolarizzabili con:

pratica edilizia CILA a sanatoria.

Spesa totale presunta per la regolarizzazione: € 2.000,00 (costi e oneri desunti alla data odierna, ai sensi delle norme vigenti, salvo diversa interpretazione degli uffici preposti).

Quanto sopra è circoscritto esclusivamente ai beni staggitti e non riguarda eventuali altre porzioni o parti comuni ad essi correlati.

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia.

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Per le eventuali ulteriori difformità che si riscontrassero in seguito ad un'ulteriore verifica e più approfondita ricerca dei titoli edilizi che hanno legittimato il bene staggito, eventuali messe in pristino dei luoghi, adeguamenti/demolizioni, se e in quanto necessarie, compresa la presentazione di pratiche edilizie in sanatoria (salvo il diritto di terzi e salvo l’effettiva sanabilità), saranno a cura e spese dell’aggiudicatario. Sarà quindi a cura del potenziale acquirente una più approfondita valutazione anche di effettiva sanabilità di concerto con gli Enti Tutori competenti.

Note: si precisa che quanto indicato in relazione alla conformità edilizia con corrispondente costo, è determinato da un parere professionale e da una stima sommaria, dedotti anche a seguito di colloqui con i tecnici dell’Ufficio Comunale preposto, e serve unicamente a dare un’indicazione di massima agli interessati. Le suddette valutazioni si basano su norme di riferimento vigenti all’attualità, che in futuro potrebbero essere variate/modificate/abrogate. Sarà a carico del potenziale acquirente (con costi ed oneri a suo totale carico) una più approfondita valutazione anche di sanabilità di concerto con gli Enti Tutori competenti, nonché eseguire più approfondite ricerche relativamente ai titoli edilizi che hanno legittimato l’immobile.

Non si esclude inoltre l’esistenza di ulteriori fascicoli non emersi dalla ricerca.

Il tutto fatto salvo diversa interpretazione o quantificazione da parte degli enti competenti e fatto sempre salvo il diritto di terzi.

7.2 Conformità urbanistica:

Strumento urbanistico approvato: P.R.G.

Zona omogenea: B1 – sottozona consolidata satura; B1.a - intensiva

Immobile soggetto a convenzione: NO

Vincoli – tutela paesaggistica Territori costieri art. 142 D.Lgs. 42/04 lettera a

Tutela P.T.C.P. art. 8 unità di paesaggio delle dune U.P. 9; art. 12

sistema costiero; art. 14 zona di salvaguardia della morfologia costiera; art. 20-2.a dossi o dune di rilevanza storico documentale e paesistica

Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica.

DESCRIZIONE

L'unità immobiliare oggetto della presente procedura esecutiva, adibita negli anni in attività a friggitoria, è collocata al piano terra della palazzina condominiale denominata “I Cedri”, edificata a fine degli anni ’60 e dotata di antistante camminamento coperto da portico ad uso comune.

Il locale ha affaccio diretto sulla pubblica Via Jugoslavia, strada di collegamento con il lungomare (distante circa 200 ml.) e provvista di stalli per la sosta delle autovetture.

Il bene staggito è composto da una modesta sala di vendita della superficie di circa 36,00 mq. con ampie vetrine, dalla cucina dotata di canna fumaria esterna con sbocco oltre la copertura, dal locale dispensa, da un servizio igienico dedicato al personale ed un servizio igienico per gli avventori dotato di antibagno.

L'unità immobiliare dispone di un ulteriore servizio igienico in disuso e utilizzato quale ripostiglio, collocato in altra posizione all’interno del fabbricato e raggiungibile tramite il vano scale o la corte condominiale.

1. Quota e tipologia del diritto

MEZZOGORI RENZO NORBERTO - C.F. MZZRZN66D05C912H - proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni.

TADDEI VIRNA - C.F. TDDVRN69H57C912C - proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni.

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Eventuali comproprietari: non risultano comproprietari oltre ai debitori.

Superficie equivalente: mq. 85,46.

E' posto al piano: terra.

L'edificio è stato costruito: fine anni ’60, poi ristrutturato in epoche successive.

Stato di manutenzione generale: buono.

Condizioni generali: il bene pignorato si presenta in un buono stato di conservazione e manutenzione, considerate le opere eseguite nel corso degli anni, eccezion fatta per il bagno esterno al negozio.

2. Caratteristiche descrittive Caratteristiche strutturali:

Solai tipologia: laterocemento

condizioni: buone

Strutture verticali materiale: cemento armato con tamponamenti in laterizio condizioni: discrete

Componenti edilizie e costruttive:

Infissi esterni tipologia: anta a battente, vasistas materiale: alluminio con vetrocamera

protezione: taluni dotati di zanzariere ed inferriate condizioni: buone, ma pessime nel bagno esterno

Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: buone

Pareti esterne materiale: muratura di laterizio intonacata coibentazione: inesistente

condizioni: discrete

Note: le facciate sono oggetto di manutenzione con bonus 90%

Pavimentazione interna materiale: gres porcellanato condizioni: buone

Rivestimenti ubicazione: bagni e cucina materiale: ceramica condizioni: buone

Impianti:

Climatizzazione a pompa di calore

tipologia: autonomo alimentazione: elettrico

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diffusori: cassetta a soffitto, diffusori circolari con condotta a vista e bocchetta

condizioni: discrete

conformità: verosimilmente a norma, ma non verificato.

Note: nella sala somministrazione è inoltre presente un convettore elettrico

Elettrico tipologia: parte sottotraccia e parte a vista condizioni: discrete

conformità: verosimilmente a norma, ma non verificato.

Gas tipologia: sottotraccia

alimentazione: metano condizioni: discrete

conformità: verosimilmente a norma, ma non verificato Idrico

(condominiale)

tipologia: sottotraccia

alimentazione: diretta da rete comunale condizioni: discrete

conformità: verosimilmente a norma, ma non verificato

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

La consistenza viene calcolata in base alla superficie commerciale, comprendendo le superfici principali e secondarie in ragione dei rapporti mercantili superficiali definiti dalla norma UNI EN 15733:2011, dall'allegato C del D.P.R. 138/98, nonché dal Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa, opportunamente adeguati alla realtà di cui trattasi.

Destinazione Parametro Superficie lorda mq.

Coefficiente Superficie equivalente mqe.

Pubblico esercizio ex friggitoria

superficie lorda di pavimento

84,20 1,00 84,20

Bagno esterno superficie lorda di pavimento

6,30 0,20 1,26

Totale 90,50 85,46

8.2 Fonti di informazione:

Catasto di Ferrara;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ferrara;

Uffici del Registro di Ferrara;

Ufficio Tecnico Comunale di Comacchio;

Agenzie immobiliari locali.

8.3 Valutazione corpi:

PUBBLICO ESERCIZIO EX FRIGGITORIA.

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie equivalente

mqe.

Valore Unitario Valore Complessivo Pubblico esercizio ex

friggitoria

85,46 € 1.150,00 € 98.279,00

Stima sintetica comparativa parametrica € 98.279,00

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Riepilogo:

Lotto Superficie equivalente

mqe.

Valore complessivo

Pubblico esercizio ex friggitoria 85,46 € 98.279,00

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E.

(min.15% ) - € 14.741,85

Spese tecniche di regolarizzazione edilizia e catastale:

VALORE RESIDUO

- € 2.500,00

€ 81.037,15 8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si

trova, in cifra tonda: € 81.000,00

Allegati:

1. documentazione fotografica;

2. documentazione catastale;

3. pratiche edilizie;

4. atti di provenienza;

5. visure ipotecarie.

Data generazione:

28-12-2021

L'Esperto alla stima Geom. Marco Maggi