Finora si è parlato delle fonti regolative del contratto di locazione di immobili urbani: la legislazione speciale non intende però disciplinare tutte le locazioni di immobili urbani, lasciandone alcune alla normale disciplina codicistica; se infatti la ratio della legislazione speciale è tutelare l'interesse del conduttore, e in particolare (almeno per quanto riguarda le locazioni abitative) ,quel diritto all'abitazione ricavabile dalla Costituzione, attraverso la disposizione di tutta una serie di vincoli in favore di esso,è naturale che laddove questo interesse non emerga l'esigenza dei vincoli viene meno è può “riespandersi” la disciplina codicistica.
2.1 .Le locazioni abitative
Per quanto riguarda le locazioni abitative, nella l.431, diversamente dalla l.392, il legislatore ha scelto un criterio negativo per definire il suo ambito di applicazione : la legge stabilisce cioè che sono soggette , con clausola generale, alla sua applicazione tutte le locazioni ad uso abitativo all'art.1, comma 1, per poi elencare nei commi 2° e 3° le ipotesi di espressa esclusione. Apparentemente il cambiamento di tecnica legislativa dovrebbe aver portato a un allargamento del raggio d'azione della disciplina speciale, ma in realtà l'effetto concreto è stato di segno opposto, per un duplice fattore : la dottrina e giurisprudenza restrittiva che nella vigenza del
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precedente regime avevano portato a una stretta interpretazione delle norme che sancivano le ipotesi di esclusione, e la rilevanza non trascurabile delle ipotesi di esclusione espressa previste dalla l.431. In particolare, sono esclusi dall'applicazione degli articoli 2,3,4,7,8 e 13 della l.431 , e quindi dalla totalità della legge, fatta eccezione per le disposizioni specifiche riguardanti i contratti eterodeterminati, e per l’art.1,c.4, che prescrive la forma scritta, di cui si parlerà più avanti,(per la verità l'articolo 8 non è menzionato tra gli articoli inapplicabili per quanto riguarda l'ultima ipotesi, ma tutti i commentatori concordano si tratti di un refuso) i seguenti contratti di locazione :
• “relativi a immobili vincolati ai sensi della l.1089/1939, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9” (art.1,c.2,a))(i primi sono i Beni culturali, gli altri ville,castelli, abitazioni signorili, palazzi di pregio storico o artistico);
• “relativi agli alloggi di edilizia residenziale pubblica”; (art.1,c.2 b) )
• “relativi agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche”;
(art.1,c.2,c))
• “stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio”. (art.1,c. 3)(si può pensare, concretamente, a un Comune che stipula locazioni per alloggiarvi gli sfollati di un terremoto, o di un'alluvione).
La legge peraltro fa di più di quanto sarebbe necessario : al momento di escludere infatti dall'applicazione delle norme da essa poste il primo e l'ultimo caso dell'elenco, stabilisce in modo rapido e con tecnica legislativa criticabile quale disciplina debba applicarsi concretamente in quei casi; sarebbe forse stato meglio lasciare all'interprete il compito di ricostruire sistematicamente il corpus normativo applicabile.
In ogni caso, per quanto riguarda i Beni culturali e i “castelli”, la legge dispone che
“sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e ss. c.c.,
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qualora non siano stipulati secondo le modalità dell'art.3, comma 2 della presente legge” .(l'esclusione è dunque parziale : opera se si stipula un contratto a canone libero, non se si rientra nelle “regole del gioco” dei contratti eterodeterminati).
Naturalmente l'interpretazione da darsi della norma è restrittiva, volendo questa solo affermare l'inapplicabilità della l.431; sarebbe assurdo, attraverso un'interpretazione letterale, concludere che nessun'altra legge , oltre al Codice , sia applicabile ! (Si pensi, ad esempio, alla legge fallimentare).
Per il caso di cui all’art.1, comma 3 si dispone invece che “si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e ss. del c.c.” : deduzione ovvia, nemmeno accompagnata dall' “esclusivamente” di cui sopra , il che permette di concludere incontestabilmente l'applicabilità, per esempio, della parte della l.392 che detta una disciplina comune per locazioni abitative e non. Al di là delle superflue affermazioni del legislatore, si deve notare comunque che questa ipotesi prima del 1998 era riconducibile senza ombra di dubbio a una delle ipotesi di applicazione della 392 previste “positivamente” alle locazioni non abitative (vedi più avanti), mentre adesso è stata condotta nell'ambito di quella abitative, ma con l’esclusione dall’applicabilità della l. 431.
2.2 Le locazioni non abitative
Per quanto riguarda le locazioni non abitative, chiaramente la ratio non è la tutela del diritto all'abitazione del conduttore, ma vi sono una serie di specifiche esigenze di tutela che vengono prese in considerazione dal legislatore, e che emergono nei casi per cui è prevista l'applicazione della disciplina speciale (nel caso, occorre ricordarlo, è ancora applicabile la l.392/78).
Il criterio di individuazione delle ipotesi di applicazione è positivo, così come lo era per le locazioni “abitative” quando ancora erano disciplinate anch'esse dalla l.392, e diversamente, come abbiamo visto , dalla tecnica legislativa impiegata dal legislatore
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del '98.
In particolare , gli articoli 27 e 42 ci dicono che la discplina si applica a locazioni di immobili adibiti a :
l attività industriali, commerciali e artigianali;
l di interesse turistico;
l esercizio professionale e abituale di qualsiasi attività di lavoro autonomo;
l attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonchè a sede di partiti o di sindacati;
l quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori.
I primi tre casi (contemplati dall'art. 27) rispondono a esigenze di tutela delle attività produttive , mentre il quarto è posto sicuramente a tutela di attività di interesse costituzionale, e il quinto la tutela indiretta di interessi pubblici.
Spetta all'interprete stabilire, posti questi casi in positivo, quali siano invece le ipotesi che restano fuori dall’applicazione della legge. L'opera della dottrina e della giurisprudenza è giunta ad affermare , in particolare, che non si applica la l.392 a locazioni concluse con lo scopo di utilizzare immobili urbani come deposito di cose (quindi, ad esempio, gli immobili adibiti a magazzino),e locazioni di locali destinati al ricovero di autoveicoli.