Le deroghe alla disciplina ordinaria a vantaggio dei debitori – L’art 39 contiene poi diverse norme a tutela del beneficiario del credito fondiario.

La prima, contenuta al comma 5°, disciplina la riduzione e la restrizione dell’ipoteca a favore dei debitori che abbiano estinto la quinta parte del debito originario. In tale caso, essi hanno diritto a una riduzione proporzionale della

(374) Cfr. Corte cost., 22 giugno 2004, n. 175, cit. Recentemente, v. Trib. Lanciano, 7 dicembre 2016, inedita.

(375) Cfr. Cass., 18 ottobre 2007, n. 20622, in Dir. fall., 2009, II, p. 181 ss., con nota di S. CORDOPATRI, Ancora in tema di revocabilità del mutuo fondiario e decadenza del consolidamento

dell’ipoteca; Trib. Terni, 17 febbraio 2008, in Corr. mer., 2008, p. 1135 ss., con nota di F. VELLA,

Mutuo fondiario e ripianamento di debiti pregressi: revocabilità dell’operazione ed effetti preclusivi dell’ammissione al passivo.

(376) V. Cass., 22 novembre 1996, n. 10347; Trib. Genova, 16 gennaio 2002, in Giur. it., 2002, p. 2108 ss. V. anche Trib. Torino, 30 settembre 1998, in Fall., 1999, p. 108 (s.m.).

somma iscritta, nonché alla parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati (restrizione) qualora – dai documenti prodotti o da perizie – risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente in rispetto del limite di finanziabilità di cui all'art. 38 t.u.b. (377).

Tale norma opera, per quel che concerne la riduzione, in linea con l’art. 2873, comma 2°, c.c., mentre per quanto riguarda la restrizione, in deroga a quanto previsto dagli artt. 2872 e 2875 c.c. (378).

Deve segnalarsi che, a giudizio di un Autore (379), le regole dettate in materia di restrizione legittimano la prassi bancaria di effettuare valutazioni aggiornate in tempi spesso successivi alla conclusione del contratto di finanziamento.

Il comma 6° regola invece il diritto del debitore e del terzo acquirente, in caso di edificio o complesso condominiale, alla suddivisione del finanziamento in quote e al frazionamento dell’ipoteca.

Il tema acquisisce una grande rilevanza concreta. Infatti, allorché il finanziamento originario sia garantito da un complesso immobiliare che consta di più unità, nel momento in cui vi è un subentro nella titolarità delle singole porzioni s’avverte l’esigenza che su ciascuna di queste entità gravi solo una quota dell’intero finanziamento originario. Il titolare della singola unità – originario proprietario o suo avente causa – ha interesse a che gli siano addebitate solo le rate di diretta pertinenza del proprio bene e, eventualmente, di poter estinguere anticipatamente il finanziamento ovvero ridurre l’esposizione debitoria nei confronti dell’ente creditizio, con la possibilità di ridimensionare la garanzia ipotecaria (380).

(377) Cfr. Trib. Ancona – sez. dist. Jesi, 16 luglio 2011, in Il caso.it.

(378) Così C.M. TARDIVO, Il credito fondiario, cit., p. 140; G.R. FILOGRANO, Il credito fondiario, cit., p. 83.

(379) Ancora, C.M. TARDIVO, Il credito fondiario, cit., p. 141. (380) Cfr. C.M. TARDIVO, Il credito fondiario, cit., p. 141.

Tradizionalmente, siamo di fronte al caso di scuola dell’imprenditore edile che ricorre ad un finanziamento edilizio (prima dell’entrata in vigore del t.u.b., ma lo stesso vale oggi col credito fondiario) per la costruzione di un complesso di notevole importanza costituendo ipoteca sull’intero complesso immobiliare. A lavori ultimati e solo se non vi siano inadempimenti ovvero richieste di modifica nell’attribuzione degli importi relativi ai singoli immobili, si provvede alla suddivisione del mutuo e al frazionamento dell’ipoteca sulle singole unità del complesso, con annotazione nella conservatoria RR.II. dell’atto unilaterale con cui l’ente creditizio indica le quote attribuite a ciascuna unità (381).

È stato giustamente rilevato (382) che nel frazionamento dell’ipoteca occorra sempre rispettare il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2°, t.u.b., anche se nella prassi ciò si scontra con un contegno arbitrario delle parti dell’originario contratto di finanziamento, nel quale convengono le modalità di frazionamento senza rispettare la percentuale di concessione del mutuo.

Il frazionamento ha carattere vincolato e riguarda soltanto il mutuante ed il soggetto che lo ha chiesto. L'ipoteca, dopo il frazionamento, deve garantire soltanto la quota di mutuo che il terzo si è accollato e non una quota corrispondente al valore della singola unità rispetto al valore del complesso delle unità immobiliari gravate dall'ipoteca. Rientra perciò nel rischio accettato dalla banca, nell'erogare il mutuo senza procedere al frazionamento, la possibilità che una parte dell'importo mutuato non sia più assistito da una garanzia ipotecaria ed è, invece, da escludere che la garanzia possa trasferirsi sulle altre unità immobiliari in misura superiore alla quota di mutuo accollata dagli altri acquirenti (383).

(381) Cfr. C.M. TARDIVO, Il credito fondiario, cit., p. 142 s.

(382) Da C.M. TARDIVO, Il credito fondiario, cit., p. 143; ID., A proposito del frazionamento, cit., p. 30 s.

Il comma 6°, invece, individua i soggetti legittimati a chiedere la riduzione, subordinando però il diritto al frazionamento alla circostanza che si possa ottenere l’accatastamento delle singole porzioni. È inoltre rimosso qualsiasi limite temporale all’esercizio del diritto stesso.

Tale diritto non può essere in alcun modo limitato o escluso da clausole contrattuali, in quanto contrasterebbero col favor debitoris cui la norma mira a tutelare (384).

I commi da 6°-bis a 6°-quater, introdotti dal d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da

costruire, a norma della l. 2 agosto 2004, n. 210) hanno introdotto nell’art. 39 t.u.b.

alcune norme atte a rendere effettivo il diritto dell’acquirente al perfezionamento degli atti indicati al comma 6° e alla eventuale cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento gravante sull’immobile da costruire, assicurando che gli atti che permettono l’esecuzione delle formalità nei registri immobiliari siano posti in essere prima della conclusione dell’atto definitivo di compravendita o contestualmente alla stessa [cfr. art. 3, lett. n), l. 210/2004].

Così, il comma 6°-bis impone alla banca di provvedere agli adempimenti di cui al comma 6° entro il termine di novanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote (385). Qualora la banca non provveda entro il suddetto termine, il richiedente – oltre ad agire per il risarcimento dei danni, consistenti in una perdita di chance di vendita di altre unità immobiliari, essendo il mancato frazionamento dell’ipoteca fattore dissuasivo all’acquisto dell’immobile ipotecato, nonché in un danno all’immagine (386) – può presentare ricorso al presidente del Tribunale nella cui circoscrizione è situato l’immobile, affinché costui designi un notaio che

(384) Cfr. M. SEPE, Commento sub art. 39 t.u.b., cit., p. 458.

(385) Tale termine è aumentato a centoventi giorni, se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote.

rediga un atto pubblico di frazionamento (art. 39, comma 6°-ter, t.u.b.). La Suprema Corte ha in proposito affermato che nel procedimento previsto dall’art. 39, comma 6°-ter, t.u.b., il presidente del Tribunale, accertata la legittimazione del ricorrente e l'inadempimento della banca all'obbligo di frazionare il mutuo, designa il notaio che vi deve provvedere in sostituzione della banca. Nel caso in cui il frazionamento sia richiesto dal terzo acquirente, dal promissario acquirente o dall'assegnatario, l'ipoteca, dopo il frazionamento, deve garantire soltanto la quota di mutuo che il richiedente si è accollato e non una quota proporzionata al valore della singola unità rispetto al valore del complesso delle unità immobiliari gravate dall'ipoteca. Per tale ragione al procedimento non devono partecipare altri soggetti oltre al mutuante ed al soggetto che ha chiesto il frazionamento (387).

Il notaio assume in tale circostanza un ruolo atipico, non riferibile all’ipotesi di cui all’art. 1349 c.c. (388), con cui egli svolge una attività sostitutiva della volontà delle parti, sottoscrivendo da solo l’atto in forza dell’incarico conferitogli dal giudice. Nel fare ciò, il notaio non ha però alcuna discrezionalità, dovendo necessariamente fare riferimento agli accordi intercorsi tra le parti, tenere conto del valore delle singole unità immobiliare nonché rispettare il rapporto di finanziabilità (389).

Infine, salvo diverso accordo delle parti, la durata dell’ammortamento (390)

(387) Così Cass., 21 giugno 2013, n. 15685, in Foro it., 2013, I, c. 2816 ss., con nota (senza titolo) di A. PALMIERI.

(388) Così M. SEPE, Commento sub art. 39 t.u.b., cit., p. 459; contra v. G. PETRELLI, Gli immobili

da costruire, Milano, 2005, p. 289.

(389) Cfr. M. SEPE, Commento sub art. 39 t.u.b., cit., p. 460; G. PETRELLI, Gli immobili da

costruire, cit., p. 295.

(390) Le due tipologie di ammortamento maggiormente diffuse sono il c.d. ammortamento alla francese (o costante o progressivo), l’ammortamento all’italiana (o uniforme) e l’ammortamento a rate crescenti. Col primo metodo (il più utilizzato nei finanziamenti fondiari) vi è un rimborso graduale a rate costanti nelle quali la quota di capitale è progressivamente crescente e quella di interessi decrescente. Ciò significa che nelle prime rate sarà maggiore la quota relativa agli interessi, mentre nelle ultime prevarrà quella relativa al

è pari a quella originariamente fissata nel contratto di mutuo e l’ammortamento stesso è regolato al medesimo tasso di interesse. È prevista anche l’annotazione a margine dell’iscrizione ipotecaria del frazionamento del finanziamento e della relativa ipoteca, l’inizio e la durata dell’ammortamento

capitale. Nei mutui a tasso fisso le rate sono costanti, mentre in quello a tasso variabile possono aumentare o diminuire a seconda dell’andamento del parametro di riferimento: cfr. P. DAGNA,

Profili civilistici dell’usura, Padova, 2008, p. 147; E. CARLUCCIO, Le operazioni di finanziamento a

medio-lungo termine, in AA.VV., Economia degli intermediari finanziari, Milano, 1994, p. 94. L’ammortamento alla francese è stato recentemente oggetto di numerose pronunce giurisprudenziali circa la sua validità. Si segnala Trib. Milano, 30 ottobre 2013, in Banca, borsa,

tit. cred., 2015, II, p. 45 ss., con nota di C. CAMARDI, Mutuo bancario con piano di ammortamento

“alla francese”, nullità delle clausole sugli interessi e integrazione giudiziale; Trib. Bari, sez. dist.

Rutigliano, 29 ottobre 2008, in Giur. merito, 2009, p. 82, con nota di M. SILVESTRI – G. TEDESCO,

Mutuo a tasso fisso e rimborso graduale secondo il sistema alla francese con rate costanti, che hanno

ravvisato la nullità per indeterminatezza della clausola prevedente un piano di ammortamento alla francese a rate costanti, ma con tasso variabile, con applicazione del combinato disposto degli artt. 1419 e 1284, comma 3°, c.c. (il tribunale pugliese aggiunge altresì l’art. 1283 c.c.); nel senso che l’ammortamento alla francese non sia un metodo di calcolo degli interessi anatocistico o usurario, oltre a Trib. Milano, 30 ottobre 2013, cit., v., inter alios, Trib. Larino, 18 gennaio 2016; Trib. Salerno, 30 gennaio 2015; Trib. Pescara, 10 aprile 2014; Trib. Mantova, 11 marzo 2014; Trib. Benevento, 19 novembre 2012; Trib. Treviso, 5 novembre 2012, in Foro pad., 2014, I, p. 218 ss., con nota di A. CECCHETTO, Ammortamento “alla francese” e forma scritta nei

contratti bancari: questioni vecchie e nuove. Trib. Verona, 24 marzo 2015, nel ribadire che il piano

di ammortamento alla francese non comporta anatocismo, ha aggiunto che sostenere in giudizio un effetto anatocistico automatico integra gli estremi della lite temeraria ex art. 96 c.p.c. La CAMARDI, op. loc. cit., p. 56, specifica che il metodo non integra, in quanto tale, elementi di illegittimità. Volgendo lo sguardo agli altri metodi, in quello all’italiana le rate sono complessivamente decrescenti, ma la quota capitale di ciascuna è sempre uguale (a decrescere è solo la quota relativa agli interessi). La quota capitale, in tal caso, sarà restituita in minor tempo rispetto ad un contratto con ammortamento alla francese. In quello a rate crescenti, invece, l’importo della rata è destinato ad aumentare nel tempo, ad ogni rata o a scadenze predeterminate. Interessante, in tal senso, è la recente ordinanza di Trib. Padova, 5 ottobre 2016, in Il caso.it, secondo cui il metodo di ammortamento alla francese non genera alcun effetto anatocistico, ma determina unicamente una maggione onerosità rispetto al metodo all’italiana, che non ha conseguenza alcuna in punto di nullità, ma si riflette unicamente sulla convenienza economica dell’offerta commerciale. Deve infine segnalarsi il (nella prassi pressoché inesistente) metodo di ammortamento a rimborso libero, ove è lasciata al mutuatario la libertà – sebbene regolamentata – di restituire alle scadenze prestabilite rate usualmente di soli interessi, con una maggiore elasticità nel rimborso del capitale. Sul punto cfr. F. FIORUCCI, I

ed il relativo tasso.

A chiosa dell’intera disciplina dell’ipoteca fondiaria, l’ultimo comma dell’art. 39 t.u.b. inserisce una deroga al diritto comune delle ipoteche che considera, agli effetti dei diritti di scritturato e degli emolumenti ipotecari, nonché dei compensi e dei diritti spettanti al notaio, gli atti e le formalità ipotecarie per il finanziamento fondiario, anche di annotazione, come una sola stipula, una sola operazione sui registri immobiliari e un solo certificato. Inoltre, gli onorari notarili sono ridotti alla metà. Non sono più puntualizzate alcune spese a carico del mutuatario (391).

4.3. La portabilità del contratto di finanziamento fondiario – A tal punto,