Rinegoziazione e surrogazione dei finanziamenti agevolati nella

legislazione regionale sarda – L’istituto appena esaminato impone una

ulteriore riflessione circa la sua applicabilità ai finanziamenti bancari assistiti da agevolazioni pubbliche.

L’art. 120-quater t.u.b., come s’è testé visto, consente la portabilità di qualsiasi contratto di finanziamento concluso da intermediari bancari e

del terzo acquirente (artt. 1445, 1458 e 1452 c.c.) per l’ipotesi in cui venga meno l’acquisto del suo dante causa.


(415) P. SIRENA, Alcuni problemi, cit., p. 101. (416) Cass., 19 giugno 2008, n. 16669.

finanziari con persone fisiche o micro-imprese ovvero da enti di previdenza obbligatoria coi propri iscritti, ad esclusione dei contratti di locazione finanziaria.

Invero, si è però posto in evidenza (supra, § 3 del presente capitolo) che la commistione di elementi privatistici e pubblicistici dei finanziamenti fondiari agevolati esige il rispetto di pregnanti requisiti soggettivi ed oggettivi, in considerazione del fatto che il contratto è destinato alla concessione di credito a condizioni di favore per il raggiungimento di uno scopo avente una rilevanza pubblicistica.

Pertanto, la possibilità di rinegoziare o surrogare un finanziamento agevolato suscita alcune perplessità, quantomeno sulla possibilità di conservare il rapporto agevolativo una volta che viene concluso un nuovo contratto di finanziamento con una banca estranea al rapporto creditizio originario.

Anche con riferimento a questo argomento, la legislazione regionale sarda offre un interessante spunto di riflessione.

Con nota prot. 178/GAB del 21 gennaio 2016 l’assessore dei Lavori Pubblici della Regione Autonoma della Sardegna ha dettato agli enti creditizi convenzionati (417) le «Direttive in materia di rinegoziazione» in materia di mutuo agevolato destinato agli interventi sulla prima casa. Successivamente, ulteriori specificazioni delle stesse sono state fornite con nota prot. 1100/GAB del 20 aprile 2016 recante «Linee guida in materia di rinegoziazione».

Tali direttive sottolineano come la contrazione dei tassi di interesse nei contratti di finanziamento bancari imponga valutazioni che riguardino anche le agevolazioni sulla prima casa promosse dalla Regione Sardegna, e in particolar modo che queste non debbano in alcun modo impedire

(417) Cfr. supra, alla nt. 290.

l'applicazione di diritti consolidati e meritevoli da parte di cittadini che hanno in essere un contratto di finanziamento agevolato ex l.r. Sardegna 32/1985.

A tal uopo, la Regione ha ritenuto che gli istituti della rinegoziazione dei tassi di interesse e della surrogazione possono applicarsi anche ai contratti di finanziamento in analisi, previa autorizzazione regionale, purché permanga il rispetto delle misure di agevolazione. Pertanto, con la rinegoziazione del tasso di interesse in misura inferiore rispetto all’originario tasso di riferimento dovrà rideterminarsi la nuova misura del tasso a carico del mutuatario applicando al tasso così rinegoziato la medesima percentuale di abbattimento applicata a suo tempo al tasso di riferimento e, dunque, dovrà ricalcolarsi l'importo del contributo spettante con conseguente restituzione alla Regione della quota già riconosciuta in eccedenza all’ente creditizio finanziatore per il periodo successivo alla rinegoziazione medesima.

Fin qui dobbiamo ritenere che la questione non presenti particolari dubbi interpretativi, stante la nostra adesione alla c.d. teoria binaria circa la struttura dei finanziamenti assistiti da agevolazione, che preserva l’autonomia del procedimento pubblicistico e contrattuale pur stante la loro imprescindibile intersecazione.

Nondimeno, devono registrarsi le resistenze delle banche convenzionate, cui è seguito un intervento proattivo dell’ABI (418).

Possono però ipotizzarsi profili di problematicità laddove viene consentita la surrogazione del mutuo con un altro ente creditizio, con la decadenza del contributo regionale non ancora fruito a partire dalla data della portabilità del finanziamento.

(418) Cfr. la nota dell’ABI prot. n. URR/001300 del 1° giugno 2016, con cui l’associazione ha comunicato di aver provveduto a prendere contatti con le banche convenzionate ai sensi della l.r. Sardegna 32/1985, rappresentando che le stesse stanno valutando la questione con la massima attenzione, in uno spirito di ampia collaborazione verso le istituzioni regionali e di servizio nei confronti della clientela.

A essere posta in discussione non è certo la possibilità di operare una surrogazione del contratto di finanziamento con una banca non convenzionata, bensì se – considerato il carattere unitario dell’operazione – la portabilità del mutuo non comporti invece una perdita ex tunc delle provvidenze beneficiate. Una risposta a tale quesito non può prescindere dallo scopo che giustifica la misura d’ausilio, finalizzata a interventi nel settore edilizio destinati all’acquisto, alla costruzione ed al recupero della prima abitazione, consentendo così al privato di accedere al mercato immobiliare impegnando i propri capitali in una iniziativa di pubblico interesse.

L’abbattimento del tasso di interesse e i contributi in conto capitale non sono il fine, bensì il mezzo per il perseguimento di detto scopo (419). La titolarità dei requisiti oggettivi e soggettivi per poter beneficiare dell’agevolazione consente di poter usufruire del fondo regionale per l’edilizia abitativa senza che la successiva possibilità di poter ottenere da un’altra banca – presso la quale il beneficiario dell’agevolazione decide di trasferire il proprio mutuo – un tasso di interesse complessivamente più vantaggioso, possa far venire meno lo scopo cui la misura pubblica agevolativa è finalizzata. Tale soluzione comporta esclusivamente la perdita delle agevolazioni regionali dalla data della surrogazione del finanziamento.

Nondimeno, qualora a seguito della portabilità del mutuo, venga violato l’obbligo di cui all’art. 7 l.r. Sardegna 32/1985 di abitare in maniera stabile e continuativa per nove anni l’alloggio realizzato, recuperato o acquistato, il

(419) Risultando così carica di concreto significato l’osservazione di F. LEDDA, Il problema

del contratto nel diritto amministrativo (Contributo ad uno studio dei c.d. contratti di diritto pubblico),

Torino, 1964, e ora in Scritti giuridici, Padova, 2002, p. 126, spec. nt. 127, secondo cui attraverso le peculiari articolazioni del contratto di finanziamento agevolato «un contratto di credito può

divenire strumento per l’attuazione di un programma pur conservando fondamentalmente inalterata la sua causa tipica (che viene solo delimitata o specificata dalla determinazione dello scopo cui deve essere rivolta l’utilizzazione dei capitali trasferiti», così che la pubblica amministrazione possa assicurarsi

un controllo «forse più penetrante ed efficace di quello che potrebbe esercitare applicando le tecniche

beneficiario dovrà restituire all’ente sovventore l’agevolazione ottenuta e di cui ha goduto durante la vigenza del rapporto contrattuale con l’ente creditizio convenzionato.

4.5. La cancellazione semplificata delle ipoteche – L’art. 40-bis, introdotto dal d.lgs. 13 agosto 2010, n. 141, ha previsto una norma speciale in materia di cancellazione delle ipoteche accese a garanzia del diritto alla restituzione delle somme erogate da parte del soggetto finanziato. La norma stabilisce che, ai fini di quanto previsto dall’art. 2878 c.c. e in deroga all’art. 2847 c.c., l'ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti dal contratto di finanziamento fondiario si estingue automaticamente alla data di estinzione dell'obbligazione garantita.

Gli iniziali dubbi della dottrina (420) sull’applicabilità della norma anche a operazioni non fondiarie ha trovato soluzione nel novellato comma 6° della norma, ai sensi del quale le disposizioni si applicano ai mutui e ai finanziamenti, anche non fondiari, concessi da banche ed intermediari finanziari, ovvero concessi da enti di previdenza obbligatoria ai propri dipendenti o iscritti.

Circa il riferimento operato dalla norma alla quietanza, questo non è una ripetizione del contenuto dell’art. 1199 c.c., in quanto deve riportare anche la data in cui è stato effettuato il pagamento. L’utilizzo della espressione quietanza, però, appare improprio, in quanto la norma in commento è aperta anche alle fattispecie estintive dell’obbligazione diverse dal pagamento: essa è, piuttosto, una dichiarazione di scienza dell’avvenuta estinzione (421).

(420) R. COSTI, L’ordinamento bancario, cit., p. 470. G. PETRELLI, Cancellazione di ipoteche a

garanzia di mutui nella legge 2 aprile 2007, n. 40, in Not., 2007, p. 294 riteneva che la disciplina si

applicasse solo ai mutui e non anche alle altre tipologie di finanziamento.

(421) V. A. CHIANALE, Le nuove regole sulla cancellazione dell’ipoteca per i mutui bancari, in Riv.

I richiami operati alle norme di cui agli artt. 2878 e, con fine derogatorio, 2847 c.c. inducono a ritenere che l’art. 40-bis t.u.b. operi su un piano sia sostanziale che pubblicitario.

Sotto il primo profilo, essa rimarca il fatto che l’estinzione dell’obbligazione garantita estingue l’ipoteca, mentre sul piano pubblicitario essa opera in deroga alla disciplina codicistica in quanto permette una cessazione dell’efficacia dell’iscrizione anteriormente al decorrere del termine ventennale, salva la rinnovazione effettuata prima dello spirare del detto termine.

Il richiamo derogatorio, però, appare improprio, in quanto a seguito dell’estinzione dell’obbligazione viene meno sì l’ipoteca, ma l’iscrizione andrebbe comunque rimossa attraverso la cancellazione, che avverrebbe così d’ufficio e senza oneri. Risiede qui il vero elemento di novità dell’istituto (422). Infatti, l’effetto estintivo automatico dell’iscrizione non si verifica fino a che non si completa la procedura amministrativa di cui all’art. 40-bis, comma 2°, t.u.b. (423) e, comunque, esso potrebbe essere inficiato qualora il creditore, entro trenta giorni dalla data di estinzione dell’obbligazione, comunichi all’Agenzia del territorio – qualora ricorra un giustificato motivo ostativo e con le modalità richieste per la rinnovazione dell’ipoteca – la permanenza dell’ipoteca.

Il conservatore non può sindacare la valenza del giustificato motivo ostativo (424), che deve ritenersi sussistere allorquando effettivamente permanga l’obbligazione garantita, scilicet nel caso in cui la causa estintiva del rapporto negoziale sia nulla, la comunicazione dell’avvenuta estinzione sia viziata da

(422) Così anche C.M. BIANCA, La cancellazione d’ufficio dell’ipoteca: profili sistematici, in Vita

not., 2008, p. 627.

(423) Il rimettere la procedura a provvedimenti amministrativi ha indotto C.M. BIANCA, La

cancellazione d’ufficio dell’ipoteca, cit., p. 631 a considerare tale meccanismo irrazionale ed

illegittimo.

(424) Così G. FALCONE, Commento sub art. 40-bis t.u.b., in Commentario Belli – Contento – Patroni Griffi – Porzio – Santoro, Addenda, Bologna, 2010, p. 10.

errore di fatto o di diritto o sia scaturita da violenza o dolo ovvero se l’estinzione avviene con surrogazione della garanzia ipotecaria (425).

Il meccanismo procedurale in analisi è obbligatorio per il creditore, il quale può sottrarsi solo in caso di rinuncia del debitore ovvero in caso di surrogazione ex artt. 120-quater t.u.b. e 1202 c.c., dal momento che, in tale ipotesi, la garanzia ipotecaria permane accessoria a un nuovo rapporto (426).