Interventi
agevo-lati La detrazione in esame torna applicabile per le spese sostenute ed effetti-vamente rimaste a carico per la realizzazione di lavori di manutenzione straordinaria nonché ordinaria, sulle parti comuni di edifici residenziali nonché per la realizzazione di interventi di manutenzione straordinari, di re-stauro e di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia sulle sin-gole unità immobiliari. La detrazione spettante deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo.
Attenzione
Sono agevolabili anche le spese di manutenzione della casa del por-tiere, la nuova costruzione e il rifacimento della fognatura (ris. n. 7/E del 12 febbraio 2010).
Casi particolari
Il soggetto che a sue spese installa in un condominio, per suo esclusivo utilizzo, un montascale per accedere al piano garage, non deve dividere con gli altri condomini la detrazione fiscale in esame; anche se l’intervento di ristrutturazione è avvenuto sulle parti comuni l’agevolazione non va calcolata in base alla quota millesimale (ris. n.
336/E del 1° agosto 2008)
Nel caso in cui l’istallazione di un ascensore nel cavedio condominiale non sia stata approvata dall’assemblea condominiale ma abbia ricevuto preventiva autorizzazione da parte del Comune, il condomino – unico fi-nanziatore dell’intervento (riconducibile alla categoria della manutenzio-ne straordinaria e finalizzato all’eliminaziomanutenzio-ne di barriere architettoniche) – può usufruire della detrazione in esame delle spese, limitatamente pe-rò alla parte di spesa riferibile alla quota a lui imputabile sulla base della tabella condominiale di ripartizione millesimale (ris. n. 264/E del 25 giu-gno 2008).
In merito alla possibilità, per un consorzio, quale soggetto appaltante dei lavori, di essere assimilato al condominio ai fini della spettanza della de-trazione si fa presente quanto segue. I consorzi tra proprietari di immo-bili, come quello oggetto di risoluzione, costituiscono figure atipiche nell’ordinamento giuridico che secondo la giurisprudenza presentano i caratteri delle associazioni non riconosciute (Cass. n. 4125/2003). Detti soggetti sono pertanto disciplinati dagli accordi degli associati (atto costi-tutivo e statuto) nonché, in mancanza di specifiche diverse pattuizioni contrattuali, dalle disposizioni che regolano le associazioni non ricono-sciute. La possibilità che siano assimilati ai condomini dipende pertanto dalla disciplina contrattuale ed in particolare da quella contenuta nell’atto costitutivo e nello statuto. Se dallo statuto e dall’atto costitutivo sembra prevalere la funzione dinamica dell’ente e la sua organizzazione piuttosto che l’istituzione su base reale, come avviene nei condomini, si ritiene che non si configurino i presupposti previsti dalla normativa age-volativi (ris. n. 84/E del 7 maggio 2007).
Profili IVA Per le prestazioni di servizi relative agli interventi di recupero edilizio di ma-nutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sugli immobili a prevalente destinazione abitativa privata, si applica l’aliquota IVA agevolata del 10%.
Limiti di spesa Il limite massimo è di 96.000 euro. Tale limite, su cui operare la detrazione, è riferito ad ogni singola abitazione, tenendo comunque presente che il limite massimo è riferito per ogni appartamento (ris. n. 19/E del 25 gennaio 2008).
Inoltre, il beneficio deve essere suddiviso con gli altri soggetti, eventualmen-te, contitolari di ogni unità immobiliare.
Bonifici e
dichia-rativi 1. Per beneficiare della detrazione in esame risulta necessario effettuare il pagamento delle spese sostenute mediante bonifico bancario o postale soggetto a ritenuta dell’8% (dal 2015). Il pagamento dei lavori potrà avve-nire da un conto corrente condominiale o, in alternativa, dal conto corrente di uno dei condomini a cui sarà affidato ufficialmente l’incarico del paga-mento. Nei bonifici devono essere indicati:
la causale del versamento;
il codice fiscale del condominio ed anche il codice fiscale dell’amministratore o del condomino che effettua il pagamento;
il numero di partita IVA o il codice fiscale del beneficiario del bonifico.
Il caso Ritenuta sui bonifici
I condomini che, per avvalersi delle agevolazioni fiscali in esame, effettuano i pagamenti mediante bonifici bancari o postali, non devono operare su tali somme le ulteriori ritenute ordinariamente previste dal D.P.R. n. 600/1973 (circ. n. 40/E del 2010). Conseguentemente, per beneficiare della detrazione ai bonifici andrà applicata la sola ritenuta dell’8% prevista dal D.L. n.
78/2010, avente carattere speciale, che sarà operata da banche e Poste.
Il caso
Codice fiscale del condominio
Per beneficiare della detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie, il con-dominio è tenuto a chiedere l’assegnazione di un codice fiscale prima anco-ra di procedere coi lavori e successivamente seguire tutte le procedure pre-viste per le detrazioni, tra cui anche quelle per i pagamenti (circ. n. 11/E del 21 maggio 2014).
2. In merito alle parti condominiali, la detrazione IRPEF del 36/50%, spetta dall’anno di effettuazione del bonifico bancario da parte dell’amministratore e nel limite delle quote dallo stesso imputate ai singoli condomini e che devono avere effettivamente versato al condominio entro il momento della presentazione della dichiarazione dei redditi, anche anticipa-tamente o posticipaanticipa-tamente rispetto alla data di effettuazione del bonifico al fornitore da parte dell’amministratore del condominio come previsto dalla circ. 1° giugno 1999, n. 122/E e dalla circ. 12 maggio 2000, n. 95/E.
Il condominio può usufruire della detrazione in esame per le spese pagate a seguito di procedimento giudiziario, anche quando i pagamenti effettuati a saldo delle fatture emesse dall’impresa edile siano stati eseguiti mediante bonifico postale on-line che riporti la causale “Estinzione debito secondo la sentenza del Tribunale di (...)”, ma non l’indicazione del codice fiscale ovvero della partita IVA dei soggetti (ris. n. 300/E del 15 luglio 2008).
Adempimenti in capo
all’amministratore
L’amministratore deve:
procedere, preventivamente all’inizio dei lavori, ad inviare una comuni-cazione (con raccomandata A/R o altre modalità stabilite dalla Regione) all’Azienda sanitaria locale competente per territorio. Tale comunicazio-ne deve contecomunicazio-nere le seguenti informazioni:
o generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;
o natura dell’intervento da realizzare;
o dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita as-sunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al ri-spetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicu-rezza sul lavoro e contribuzione;
o data di inizio dell’intervento di recupero;
Attenzione
Non vi è l’obbligo di presentazione di tale comunicazione nei casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare all’Asl
conservare tutta la documentazione originale, così come individuata dal Provvedimento Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011 (come ad esempio le fatture o ricevute fiscali relative alle spese sostenute per la realizzazione dei lavori; la ricevuta del bonifico e l’altra documentazione richiesta dal Provvedimento citato) al fine di esibirla a richiesta degli Uf-fici.
Le regole valide per i condomini si applicano anche in caso di lavori svolti
dall’amministratore giudiziario; pertanto, tale soggetto può effettuare gli adempimenti con le stesse modalità seguite dall’amministratore del condo-minio (ris. n. 314/E del 21 luglio 2008).
Documenti da conservare da parte dei singoli condomini
Ogni singolo condòmino che intende fruire della detrazione fiscale deve in-vece acquisire e conservare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui egli attesti:
di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge;
la quota della spesa imputabile a ciascuna delle unità immobiliari pos-sedute dal condomino, calcolata in base ai millesimi di proprietà.
Attenzione
Nella quietanza che l’amministratore deve rilasciare, per attestare il pagamento delle spese sostenute da ciascun condomino, deve indi-care specificamente la quota della spesa relativa alle parti comuni imputabile a ciascuna delle unità immobiliari (eventualmente) pos-sedute dal condomino (ris. n. 124/E del 4 giugno 2007).
In tali ipotesi, nella dichiarazione dei redditi (mod. 730 – Redditi) i singoli condomini devono limitarsi ad indicare il codice fiscale del condominio, senza riportare i dati catastali identificativi dell’immobile. Infatti, tali dati saranno indicati dall’amministratore di condominio nel quadro AC concernente le comunicazioni dell’amministratore del condominio, da allegare alla propria dichia-razione dei redditi ovvero, in caso di esenzione da tale obbligo o di utilizzo del modello 730, da presentare unitamente al frontespizio del modello Redditi PF della propria dichiarazione dei redditi (circ. n.
19/E del 1° giugno 2012).