La detrazione per il risparmio energetico (detrazione fiscale al 65% delle relative spese) torna applicabile anche per le spese:
- sostenute su parti comuni di edifici condominiali di cui agli artt. 1117 e 1117-bis c.c.;
- che interessano tutte le unità immobiliari di cui si compone il condominio.
Premessa
Si ricorda che l’agevolazione per gli interventi di risparmio energetico sulle parti comuni di edifici con-dominiali, a seguito della Legge di Bilancio 2017, è stata prorogata per cinque anni, fino al 31 dicem-bre 2021.
Ricorda
L’art. 1117 c.c. (Parti comuni dell’edificio) stabilisce che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento pe-riodico e se non risulta il contrario dal titolo:
- tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
- le aree destinate a parcheggio, nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, in-cluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteri-stiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso in-formativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Il successivo art. 1117-bis c.c. estende l’applicazione delle suindicate disposizioni, in quanto compatibili, a tutti i casi in cui più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti co-muni ai sensi dell’art. 1117 c.c.
Si fa, inoltre, presente che, fino al 31 dicembre 2016, per gli interventi condominiali l’ammontare massimo di detrazione deve essere riferito a ciascuna delle unità immobiliari che compongono l’edificio. Tuttavia, quando si tratta di un intervento di riqualificazione energetica, per il quale è previ-sta la detrazione di 100.000 euro – e lo stesso intervento si riferisce all’intero edificio e non a “parti” di edificio – tale somma costituisce anche il limite complessivo di detrazione e va ripartita tra i soggetti che hanno diritto al beneficio.
Invece, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017, le detrazioni per il risparmio energetico sono cal-colate su un ammontare complessivo delle spese non superiore ad 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. Si tratta di una stretta nel limite massimo delle spese per le parti condominiali, in quanto fino al 31 dicembre 2016, l’importo massimo agevola-bile per gli interventi condominiali per il risparmio energetico andava “riferito a ciascuna delle unità immobiliari che compongono l’edificio”, tranne per la riqualificazione energetica generale (circ. n.
36/E/2007). Quindi, se ci sono 4 appartamenti, il limite di spesa per cambiare l’impianto di climatizza-zione invernale con impianti dotati di caldaia a condensaclimatizza-zione fino al 31 dicembre 2016 era di 184.615,36 euro (46.153,84 euro x 4), mentre dal 2017 è di 160.000 euro (40.000 euro x 4).
Adempimenti in ca-po
all’amministratore
Per ottenere l’agevolazione fiscale sulle spese energetiche, l’amministratore (o il condòmino che se ne occupa) deve acquisire i seguenti documenti, pena la decadenza dal beneficio:
l’asseverazione, attestante che l’intervento realizzato è con-forme ai requisiti tecnici richiesti;
l’attestato di prestazione energetica, che comprende i dati relativi all’efficienza energetica propri dell’edificio
la scheda informativa relativa agli interventi realizzati, redatta secondo lo schema riportato nell’allegato E del D.M. 19 febbraio 2007 ”decreto edifici” o allegato F (se l’intervento riguarda la so-stituzione di finestre comprensive di infissi in singole unità im-mobiliari o l’installazione di pannelli solari) che riporta i dati identificativi del soggetto che ha sostenuto le spese e dell’edificio su cui i lavori sono stati eseguiti, la tipologia di in-tervento eseguito e il risparmio di energia che ne è conseguito, nonché il relativo costo, specificando l’importo per le spese pro-fessionali e quello utilizzato per il calcolo della detrazione.
Ricorda
Ai fini dell’agevolazione il soggetto interessato deve infatti trasmettere all’ENEA, entro 90 giorni dalla fine dei lavori (che coincide con il “collaudo”; ove per la tipologia di intervento non sia richiesto il collaudo, il contribuente può provare la data di fine lavori con altra documentazione emessa da chi ha eseguito i lavori o dal tecnico che compila la scheda in-formativa – circ. n. 21/E del 23 aprile 2010):
- una copia dell’attestato di prestazione energetica (allegato A);
- la scheda informativa (allegato E o F).
La trasmissione deve avvenire in via telematica, attraverso il sito www.acs.enea.it, anche se risulta possibile inviare la documentazio-ne a mezzo raccomandata con ricevuta semplice, solo ed esclusi-vamente quando la complessità dei lavori eseguiti non trova ade-guata descrizione negli schemi resi disponibili dall’ENEA.
conservare tutta la documentazione originale, così come indivi-duata dal Provvedimento Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011 (come, ad esempio, l’asseverazione del tecnico abilitato; la
ricevuta comprovante la trasmissione del fascicolo all’ENEA; le fatture o ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute, ecc.) al fine di esibirla a richiesta degli Uffici.
Ricorda
Le regole valide per i condomini si applicano anche in caso di lavori svolti dall’amministratore giudiziario; pertanto, tale soggetto può effettuare gli adempimenti con le stesse mo-dalità seguite dall’amministratore del condominio (ris. n.
314/E del 21 luglio 2008).
Bonifici I contribuenti non titolari di reddito di impresa, come nel caso di un condominio, per beneficiare della detrazione in esame devono fare i pagamenti esclusivamente con bonifico bancario o postale soggetto a ritenuta dell’8% (dal 1° gennaio 2015). Il pagamento dei lavori potrà avvenire da un conto corrente condominiale o in al-ternativa dal conto corrente di uno dei condomini a cui sarà affidato ufficialmente l’incarico del pagamento.
Dal 1° gennaio 2017, il versamento della citata ritenuta potrà essere effettuato dal condominio solo quando l’ammontare delle ritenute operate raggiunge l’importo di 500 euro o comunque entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno, se non viene raggiunto l’importo di 500 euro. Sempre dal 1° gennaio 2017, poi, il pagamen-to dei “corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di ap-palto di opere o servizi”, effettuate nell’esercizio di impresa, dovrà essere eseguito dai condomìni solo tramite conti correnti bancari o postali a loro intestati.
Nei bonifici devono essere indicati:
la causale del versamento;
il codice fiscale del condominio ed anche il codice fiscale dell’amministratore o del condomino che effettua il pagamento;
il numero di partita IVA o il codice fiscale del beneficiario del bonifico.
Il caso Ritenuta sui bonifici
I condomini che, per avvalersi delle agevolazioni fiscali in esame, ef-fettuano i pagamenti mediante bonifici bancari o postali, non devo-no operare su tali somme le ulteriori ritenute ordinariamente previ-ste dal D.P.R. n. 600/1973 (circ. n. 40/E del 2010). Conseguentemen-te, per beneficiare della detrazione ai bonifici andrà applicata la sola ritenuta dell’8% prevista dal D.L. n. 78/2010, avente carattere spe-ciale, che sarà operata da banche e Poste.
Il caso
Codice fiscale del condominio
Per beneficiare della detrazione in esame, il condominio è tenuto a
chiedere l’assegnazione di un codice fiscale prima ancora di proce-dere coi lavori e successivamente seguire tutte le procedure previ-ste per le detrazioni, tra cui anche quelle per i pagamenti (circ. n.
11/E del 21 maggio 2014).
Documenti da con-servare da parte dei singoli condomini
Ogni singolo condòmino che intende fruire della detrazione fiscale deve invece acquisire e conservare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui egli attesti:
di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge;
la quota della spesa imputabile a ciascuna delle unità immobi-liari possedute dal condomino, calcolata in base ai millesimi di proprietà.
Nella quietanza che l’amministratore deve rilasciare, per attestare il pagamento delle spese sostenute da ciascun condomino, deve indi-care specificamente la quota della spesa relativa alle parti comuni imputabile a ciascuna delle unità immobiliari (eventualmente) pos-sedute dal condomino (ris. n. 124/E del 4 giugno 2007).
In caso di richiesta di chiarimenti al singolo condomino, lo stesso potrà esibire tutta la documentazione conservata dal proprio am-ministratore.