Il mercato immobiliare

La crisi economica ha inciso profondamente sul mercato immobiliare, determinando una brusca frenata delle transazioni relative al settore residenziale. Secondo i dati dell’Agenzia del territorio il numero delle relative compravendite dei primi sei mesi del 2009 è diminuito del 20,3 per cento rispetto allo stesso periodo del 2008. In Italia è stato registrato un analogo andamento, ma in misura meno accentuata (-15,6 per cento). Ogni regione ha accusato un calo delle compravendite, in un arco compreso tra il -8,5 per cento del Molise e il -24,9 per cento dell’Abruzzo.

In ambito emilianoromagnolo tutte le province hanno accusato diminuzioni, che hanno oscillato tra il -2,7 per cento di Forlì-Cesena e il -55,3 per cento di Reggio Emilia.

Secondo la rilevazione del gruppo Tecnocasa, nel primo semestre del 2009 i prezzi degli immobili, hanno continuato la fase discendente, con una diminuzione nei capoluoghi di provincia del 2,8 per cento, rispetto all’analogo periodo dell’anno precedente. Il calo è apparso più lieve nelle grandi città (-2,7 per cento) e nell’hinterland delle metropoli (-2,3 per cento). Le quotazioni sono diminuite di più a Napoli (-3,8 per cento), seguita da Bologna (-3,4 per cento) e Genova (-3,1 per cento). Sullo stesso piano si sono collocati i dati di Nomisma raccolti dalla Banca d’Italia, che hanno registrato una diminuzione dei prezzi delle abitazioni nel capoluogo regionale pari al 7,4 per cento, più intensa di quella delle principali città italiane.

Su base annua le prime stime del 2009 di “Scenari immobiliari” relative ai prezzi nominali delle abitazioni dei semicentri delle città italiane indicano un valore pari a 3.660 euro al metro quadro contro i 3.720 del 2008.

2.6.8. Il credito

Il rallentamento dell’attività produttiva, unitamente ad una maggiore cautela da parte delle banche nell’erogare prestiti, ha determinato un significativo riflusso della dinamica del credito.

Secondo i dati della Banca d’Italia, aggiornati a settembre 2009, i prestiti “vivi” destinati all’industria delle costruzioni emiliano-romagnola sono aumentati tendenzialmente dell’1,0 per cento, in sensibile rallentamento rispetto alla crescita del 10,9 per cento rilevata a fine dicembre 2008. In Italia c’è stata per cento registrato a fine dicembre 2008.

L’analisi del comparto oltre il breve termine è compromessa dalla modifica della classificazione della durata del prestito avvenuta nell’ultimo trimestre del 2008. Vengono infatti considerati a medio e lungo termine i prestiti con durata superiore a un anno e non più a diciotto mesi. Non sono pertanto possibili confronti omogenei con il primo semestre del 2008. I segnali che sono tuttavia emersi nel corso dei primi sei mesi del 2009 hanno descritto una situazione abbastanza stagnante. Gli investimenti destinati alla costruzione di abitazioni, nei primi tre mesi del 2009 sono cresciuti di appena lo 0,8 per cento rispetto al trimestre precedente, per poi diminuire del 2,0 per cento nei tre mesi successivi. I crediti destinati alla costruzione di altri fabbricati diversi da quelli residenziali hanno proposto un’analoga situazione. Dal calo congiunturale del 2,5 per cento rilevato tra gennaio e marzo si è passati alla crescita zero del trimestre successivo.

Fig. 2.6.2. Cassa integrazione guadagni straordinaria. Ore autorizzate per dipendente dell’edilizia. Periodo gennaio-ottobre 2009.

0,04

Fonte: elaborazione Centro studi e monitoraggio dell’economia Unioncamere Emilia-Romagna su dati Inps e Istat.

Alla frenata degli investimenti in costruzioni si è associato un analogo andamento relativamente ai mutui concessi alle famiglie per l’acquisto dell’abitazione. Nei primi tre mesi del 2009 non vi è stato alcun progresso rispetto al trimestre precedente, per poi registrare una “ripresina” tra aprile e giugno, rappresentata da una crescita congiunturale del 3,0 per cento. In passato c’erano stati aumenti invece una diminuzione tendenziale dello 0,1 per cento in contro tendenza rispetto all’aumento dell’8,4

congiunturali anche prossimi al 10 per cento. In Italia è stato riscontrato un andamento meglio intonato, nel senso che in entrambi i trimestri sono stati registrati degli aumenti congiunturali, anche se meno evidenti rispetto al passato. Per quanto concerne l’acquisto di immobili diversi dalle abitazioni, il primo semestre del 2009 è stato caratterizzato anch’esso dal riflusso congiunturale. Al calo del 2,2 per cento dei primi tre mesi si è sommata la diminuzione dell’1,1 per cento del successivo trimestre, in linea con quanto avvenuto in Italia.

Un ultimo aspetto del credito all’edilizia è rappresentato dai tassi d’interesse. Quelli attivi sulle operazioni autoliquidanti e a revoca (sono comprese le aperture di credito in conto corrente) sono apparsi in riduzione. Nel secondo trimestre del 2009 si sono attestati in Emilia-Romagna al 5,35 per cento, rispetto al trend del 7,16 per cento dei dodici mesi precedenti. Al di là del decremento, il settore edile dell’Emilia-Romagna ha continuato a registrare condizioni meno favorevoli rispetto alla media delle società non finanziarie, con un differenziale che nel secondo trimestre del 2009 si è attestato a 0,65 punti percentuali, in crescita rispetto a quello medio dei dodici mesi precedenti (0,58 punti percentuali).

L’industria edile ha insomma avuto un trattamento meno “benevolo” rispetto ad altri settori, sottintendendo di conseguenza una maggiore rischiosità. in Italia si sono avuti tassi meno convenienti rispetto a quelli praticati in Emilia-Romagna. Nel secondo trimestre 2009 si sono attestati al 6,24 per cento, e anche in questo caso sono da annotare condizioni peggiori rispetto alla media delle società non finanziarie, con uno spread di 0,89 punti percentuali.

Per quanto concerne i tassi passivi sui conti correnti a vista, si sono allineati alla fase di riflusso di quelli attivi. Nel secondo trimestre 2009 si sono attestati allo 0,80 per cento, vale a dire 2,44 punti percentuali in meno rispetto al trend dei dodici mesi precedenti. Nell’ambito dei vari soggetti economici, dopo le famiglie, l’industria edile è stata oggetto della remunerazione più contenuta. Il trattamento di favore rispetto ai corrispondenti tassi nazionali è apparso meno evidente rispetto al passato, con uno spread di appena 0,07 punti percentuali, in ridimensionamento rispetto al trend di 0,25 punti percentuali dei dodici mesi precedenti.

2.6.9. Gli ammortizzatori sociali

La Cassa integrazione guadagni di matrice anticongiunturale, la cui concessione è per lo più subordinata a cause di forza maggiore, si è mantenuta nei primi dieci mesi del 2009 su livelli relativamente contenuti (quasi 147.000 ore autorizzate), nonostante il sensibile incremento rilevato rispetto allo stesso periodo del 2008, quando vennero registrate 43.719 ore autorizzate (+217,6 per cento in Italia).

Gli interventi straordinari, di matrice squisitamente strutturale, sono invece diminuiti da 408.114 a 272.103, per una variazione percentuale del 33,3 per cento, in contro tendenza rispetto a quanto avvenuto in Italia (+59,4 per cento). Se rapportiamo le ore autorizzate ai relativi dipendenti, desunti dalla media delle rilevazioni delle forze di lavoro dei primi due trimestri del 2009 (vedi figura 2.6.3), l’Emilia-Romagna ha registrato 4,04 ore per dipendente, migliorando rispetto alle 5,62 registrate nei primi dieci mesi del 2008. In ambito nazionale, il rapporto più elevato è appartenuto alla Calabria (19,96 ore), davanti a Umbria (9,39), Abruzzo (8,83), Puglia (7,75) e Piemonte (6,27). Il Molise è risultato ai minimi termini con appena 0,04 ore per dipendente.

La gestione speciale edilizia viene di norma concessa quando il maltempo impedisce l'attività dei cantieri. Ogni variazione deve essere conseguentemente interpretata, tenendo conto di questa situazione. Eventuali aumenti possono corrispondere a condizioni atmosferiche avverse, ma anche sottintendere la crescita dei cantieri in opera. Le diminuzioni si prestano naturalmente ad una lettura di segno opposto. Ciò premesso, nei primi dieci mesi del 2009 sono state registrate in Emilia-Romagna 3.297.641 ore autorizzate, vale a dire il 130,3 per cento in più rispetto allo stesso periodo del 2008, in linea con la crescita nazionale del 92,2 per cento. E’ da sottolineare che la primavera 2009 è stata tra le più piovose degli ultimi anni.

2.6.10. I fallimenti

Sotto l’aspetto dei fallimenti dichiarati, nelle province di Bologna, Ferrara, Forlì-Cesena, Piacenza e Ravenna ne sono stati conteggiati nei primi nove mesi del 2009 cinquantatre rispetto ai trentacinque dell’analogo periodo del 2008. L’incremento delle imprese edili si è collocato in un contesto generale dello stesso segno, essendo i fallimenti saliti da 187 a 278.

L’indisponibilità di informazioni sullo stato del passivo non ci consente di approfondire il fenomeno sotto l’aspetto qualitativo, tuttavia, al di là della crescita, cui non è stata certamente estranea la crisi economica, emerge un rapporto relativamente contenuto, rispetto alla numerosità delle imprese edili delle cinque province interessate, pari a fine settembre 2009 all’1,39 per mille.