Indice economico

Come già anticipato nei precedenti capitoli, la realizzazione del beneficio di bonifica, nei termini intesi dalla legge, richiede che a fronte dell’azione consorziale vi sia un corrispondente vantaggio economico a favore dei singoli proprietari di immobili. A tal fine, peraltro, non è sufficiente un qualsiasi tipo di vantaggio ma è neces-sario che esso sia di tipo fondiario, cioè strettamente incidente sull’immobile, per la cui individuazione e de-terminazione occorre quindi un incremento di valore del bene, in rapporto causale con le opere di bonifica.

L’aderenza alla norma richiede quindi che la valutazione del beneficio, anche se svolta attraverso l’attribuzione di numeri indice, sia riconducibile al vantaggio di natura economica che i singoli immobili hanno ricevuto e conservano a seguito della bonifica. Il risultato di tale valutazione, opportunamente integrato con quello derivante dalle analisi precedentemente esposte riguardanti l’attività condotta dal consorzio per annul-lare i fattori fisici limitanti nei confronti delle trasformazioni d’uso dei suoli, fornisce l’entità definitiva del cosid-detto beneficio derivante dall’attività di bonifica.

Dal punto di vista dell’analisi economica risulta, quindi, necessario procedere all’individuazione di due condi-zioni ordinarie corrispondenti allo stato degli immobili in esame prima che fossero realizzate le opere di boni-fica, della cui esecuzione gli stessi si sono successivamente avvantaggiati, ed a quella definita dalla loro

ca-ratterizzazione economica all’attualità.

Il predetto vantaggio economico è quindi riconducibile all’incremento di valore che ha interessato ogni singolo immobile nel passaggio tra le due suddette condizioni.

Tale vantaggio di natura fondiaria può anche essere inteso in termini di differenza fra il valore attuale del be-ne ed il valore a cui lo stesso tenderebbe progressivamente, be-nell’ipotesi che venisse a cessare l’attività di manutenzione ed esercizio delle opere di bonifica.

Il dato così calcolato rappresenta la valorizzazione che l’immobile ha conseguito per effetto della esecuzione e della successiva attività di manutenzione ed esercizio delle opere di bonifica.

Si è già precisato che il suddetto incremento di valore, deve essere determinato con riferimento alla destina-zione economica assunta dal suolo, la quale deriva dal concretizzarsi di quella particolare suscettività, legata alle caratteristiche intrinseche del bene e ad ogni altro fattore congiunturale, che per effetto della trasforma-zione operata dalla bonifica può tradursi nei termini di una concreta valorizzatrasforma-zione fondiaria.

La considerazione ha valore per tutti gli immobili con conseguenze, tuttavia, che sono particolarmente evi-denti in relazione agli immobili a destinazione industriale, commerciale o residenziale, per i quali, ai fini della individuazione e quantificazione del beneficio, non ha incidenza quella quota del maggior valore la cui e-spressione quantitativa è data dal costo degli investimenti sostenuti successivamente alla trasformazione, da parte dei privati o dell’ente pubblico.

Per i suoli passati, anche in fasi successive, alla destinazione urbana o industriale, il più volte richiamato van-taggio di carattere fondiario sarà ricondotto, quindi, alla valorizzazione che questi hanno conseguito per effet-to della raggiunta caratterizzazione edificaeffet-toria, ovviamente, quando questa non fosse consentita nelle condi-zioni precedenti alla trasformazione o non dovesse esserlo nel contesto fisico-territoriale che si verrebbe a creare qualora cessassero definitivamente le attività di esercizio e manutenzione delle opere di bonifica. A questo fine, invece, non saranno rilevanti tutte le componenti di valorizzazione dell’immobile la cui quantifica-zione si concretizza nell’ammontare dei sopracitati investimenti compiuti successivamente alla bonifica, i qua-li, nella fattispecie più ricorrente, quella degli immobili urbani, sono rappresentati dalle opere di infrastruttura-zione e dal “soprassuolo” edificato.

Schematizzando si può suddividere il valore complessivo attuale (Vtot) di un immobile in tre componenti (fig.

5.2): la prima è data dal valore che lo stesso avrebbe nelle condizioni di assoluta inattività della bonifica (V0).

Si tratta del valore corrispondente alla destinazione economica ordinaria posseduta dall’immobile prima che fossero realizzate le opere attualmente facenti parte del sistema di bonifica od in altri termini, il valore eco-nomico che il bene assumerebbe nel contesto fisico che si verrebbe nuovamente a creare qualora venissero meno le attività di esercizio manutenzione delle suddette opere.

Una seconda componente del valore è quella che è rappresentata dal costo dagli investimenti realizzati sul suolo successivamente alla trasformazione operata dalla bonifica (Vs). Si tratta del cosiddetto “soprassuolo”, che assume particolare rilevanza nelle aree urbane, dove è costituito dal valore attribuibile alle opere di urba-nizzazione ed agli edifici.

La terza componente è quella che risulta dal valore totale al netto delle due frazioni sopraccennate: essa co-stituisce l’incremento di valore conseguito dai suoli (Vben) in conseguenza delle trasformazioni operate dalla bonifica:

V_ben =V_tot −V0−V_s

Tale frazione, valutata con riferimento a criteri di ordinarietà per tutti gli immobili del comprensorio, è quella che può essere impiegata per la determinazione dell’indice economico e quindi dell’indice finale che consente di valutare il beneficio conseguito da ciascun immobile dalla bonifica.

Per la determinazione dell’indice economico, sono state quindi condotte le seguenti operazioni:

• determinazione dei valori ordinari di Vben relativi alle superfici a diversa destinazione: agricola, industriale, commerciale, residenziale o turistica;

• confronto dei valori risultanti per la determinazione dell’indice economico.

Al fine della valutazione economica dei suoli, sono state svolte varie ricerche, basate sull’analisi di dati otte-nuti dalle seguenti fonti:

• valori di mercato raccolti presso gli agenti di intermediazione immobiliare della zona;

• repertori dei contratti di compravendita depositati presso gli Uffici del Registro;

• tabelle parametriche predisposte dalla Commissione Tecnica Provinciale insediata presso l’Ufficio Tecni-co Erariale, riguardanti i valori agriTecni-coli medi ai fini della determinazione delle indennità di espropriazione;

• valori catastali dei terreni e dei fabbricati.

I dati ricavati dalle suddette fonti si differenziano fra di loro in relazione alla completezza delle informazioni ri-spetto alle diverse categorie di immobili esaminati, alla omogeneità dei valori riferiti sempre alle varie tipolo-gie di immobili ed alla diversa fedeltà alle valutazioni reali espresse dal mercato fondiario ed immobiliare dell’area.

Tutte le suddette fonti sono state utilizzate ai fini delle valutazioni che di seguito si esporranno; tuttavia, la scala fondamentale dei valori utilizzata per la determinazione dell’indice economico è stata ricavata dagli e-stimi catastali, fondamentalmente per i seguenti tre ordini di motivi:

• i dati forniti dal Catasto interpretano una vasta gamma di situazioni e si prestano pertanto allo svolgimento di valutazioni economiche su campioni estesi, come quelli oggetto della presente indagine;

• pur essendo generalmente inferiori rispetto ai valori reali di mercato, in termini relativi, i dati catastali ri-producono con buona fedeltà i rapporti di valore esistenti fra le diverse categorie di immobili;

• i dati catastali derivano da stime condotte con il metodo dei valori tipici e sulla base del “principio dell’ordinarietà” e pertanto il loro impiego consente di escludere già alla fonte buona parte degli elementi particolari di valorizzazione degli immobili che non potrebbero trovare relazione con il beneficio derivante dall’attività di bonifica.

La stima dei valori economici delle diverse categorie di terreni è stata quindi condotta sulla base dei valori ot-tenuti per capitalizzazione dei redditi catastali attribuiti al capitale fondiario: Reddito Dominicale per i terreni agrari e Rendita Catastale per le superfici a destinazione urbana.

I dati catastali utilizzati nella capitalizzazione (R’) sono quelli risultanti dalla moltiplicazione del valore di reddi-to (R) per il coefficiente di aggiornamenreddi-to (Ka), indicato dalla L. 23.12.1996 n. 662 artt. 3/48 3/51, pari a 1,25 per i terreni agricoli e 1,05 per gli immobili urbani:

R^'= ⋅R K_a

Per la trasformazione del valore di reddito in valore capitale è stata adottata la metodologia indicata dal Mini-stero delle Finanze, la quale prevede la moltiplicazione del primo per i coefficienti (Kc) di cui al D.M.

11.11.1989:

V = R K^'⋅ _c

Kc = 75, per i terreni agricoli;

Kc = 100, per gli immobili urbani.

I valori ricavati con la metodologia sopra esposta, sono stati quindi rielaborati al fine di ottenere valori omo-genei per ciascuna delle categorie di immobili distinte in origine in rapporto al beneficio economico derivato a

seguito dell’attività della bonifica.

Sulla scorta delle predette considerazioni, al fine della determinazione del valore medio dei suoli agricoli (Vtot), si è quindi ritenuto di poter suddividere il territorio comprensoriale in due ambiti principali:

• l’area nella quale gli ordinamenti colturali prevalenti sono dati dalle colture erbacee in rotazione;

• l’area a vocazione viticola della sottozona DOC del Tocai Classico di Lison Pramaggiore.

In entrambi i settori le condizioni ambientali ed agronomiche sono tali da consentire produzioni, dal punto di vista quantitativo e della qualità, di buon livello. Riduzioni di produttività possono essere riconosciute solo in riferimento a situazioni particolari, dove gli investimenti di competenza privata, complementari all’opera di bo-nifica, non hanno ancora raggiunto i livelli di realizzazione ordinari dell’area.

Per le ragioni esposte, si è ritenuto, pertanto, che i valori fondiari da impiegare per la determinazione dei rap-porti fra gli immobili di diversa natura in ordine al beneficio ricavato dalla bonifica, potessero derivare, per quanto riguarda i suoli a destinazione agricola, dai valori di redditività che esprimono le potenzialità massime rilevabili nel comprensorio.

Per la prima zona il valore dei suoli agricoli è stato, quindi, ottenuto per capitalizzazione del reddito dominica-le della qualità “seminativo”. Al fine di interpretare il predetto criterio di omogeneità territoriadominica-le, tadominica-le valore è stato ricondotto al reddito medio della classe più produttiva (classe I) nei 12 comuni del comprensorio.

Per le aree appartenenti alla Zona Lison Pramaggiore, il valore economico delle superfici agricole è stato in-vece considerato pari alla media ponderata del valore calcolato per le due qualità di coltura principali: vigneto e seminativo. Ai due valori è stato attribuito un peso corrispondente all’incidenza delle rispettive superfici nell’ambito della zona DOC, come risultanti dalle rilevazioni sull’uso del suolo condotte dal Consorzio.

In analogia con il metodo seguito per le superfici agricole, la determinazione dei valori delle superfici a desti-nazione urbana è stata condotta con riferimento alla scala di valori derivante dagli estimi catastali. In questo caso, tuttavia, l’elaborazione ha dovuto seguire un percorso più articolato di quello precedentemente descritto per i suoli agricoli, dovuto alla diversa natura dei dati di base utilizzati, costituiti dalle rendite catastali degli immobili censiti al Catasto Edilizio Urbano. La scelta compiuta ha, infatti, imposto apposite rielaborazioni al fine di:

• ricondurre i valori economici forniti dal Catasto, dal riferimento all’unità di consistenza catastale (vano, m³ o m² di fabbricato) all’unità di superficie suolo;

• determinare il solo valore del terreno al netto, quindi, della parte del valore derivante dagli investimenti re-alizzati con l’infrastrutturazione dell’area e l’edificazione;

• escludere tutte le differenziazioni particolari del valore degli immobili dovute alle caratteristiche costruttive del fabbricato, alle sue finiture e ad ogni particolare elemento di valorizzazione dell’area non riconducibile alla sola suscettività edificatoria acquisita (l’aspetto su quale può incidere l’azione della bonifica), ma di-pendente dagli effetti indotti dagli investimenti pubblici e privati di varia natura (vicinanza a infrastrutture viarie, disponibilità di servizi, ecc.).

I risultati sono stati espressi in termini di valore medio per unità di superficie: allo scopo sono stati definiti dei tipi particolari di suoli urbani riconducibili a quelli destinati ad attività produttive o commerciali, alle sedi viarie ed ai suoli destinati ad usi residenziali o turistici distinti in 15 sottoclassi di densità fondiaria.

I valori economici degli immobili calcolati all’attualità, derivando dalla differenza fra valore totale e valore del soprassuolo, includono anche la parte del valore dell’immobile la cui formazione non presenta rapporto di causalità con l’azione di trasformazione territoriale operata dalla bonifica, ossia quella componente che è sta-ta definista-ta come V0:

V_tot =V0+V_ben+V_s

V_tot −V_s=V0+V_ben

La componente economica che concorre a definire il beneficio derivato dagli immobili a seguito della realiz-zazione, manutenzione ed esercizio delle opere di bonifica, è quindi quantificata attraverso l’ulteriore opera-zione di deduopera-zione dal predetto valore del suolo, della parte che individua il valore che caratterizzava gli stes-si immobili prima della trasformazione operata dalla bonifica, osstes-sia quel valore iniziale (V0) corrispondente anche alla più probabile valutazione economica che i beni avrebbero qualora dovesse cessare l’attività di manutenzione ed esercizio delle opere di bonifica, od in altri termini, la parte del valore dell’immobile che non ricava beneficio dall’attività di bonifica.

A tal fine il comprensorio è stato suddiviso in tre zone omogenee, distinte sulla base delle rispettive possibilità di utilizzo economico nelle condizioni fisiche che caratterizzavano il territorio prima della realizzazione del si-stema di opere che attualmente viene gestito dalla bonifica, condizioni verso le quali tenderebbe progressi-vamente l’assetto territoriale dell’area nell’ipotesi che le predette attività di manutenzione ed esercizio venis-sero a cessare.

In concreto sono quindi stati definiti i seguenti ambiti:

Fascia 1: zone con quota altimetrica inferiore al campo di oscillazione della marea (zone Basse dello scolo meccanico). Rappresentano le aree che in assenza di opere di bonifica risulterebbero permanen-temente sommerse;

Fascia 2: zone con quota altimetrica compresa nel campo di oscillazione della marea (zone Medie dello scolo meccanico). Costituiscono le zone che, anche in assenza delle opere di scolo e difesa i-draulica e di interruzione del sollevamento meccanico delle acque, sarebbero comunque in grado di ospitare canneto o altre coperture vegetali dell’ambiente paludoso;

Fascia 3: zone con quota superiore ai picchi ordinari di marea (zone alte dello scolo meccanico e Alte, Me-die e Basse dello scolo naturale e misto). Anche in condizioni di disordine idraulico, dovute alla mancanza di una rete di scolo efficiente, tali zone potrebbero essere destinate all’utilizzo agricolo di carattere estensivo.

Per ciascuna delle tre fasce individuate, sono stati quindi calcolati i valori medi relativi alle qualità di coltura che, sulla base della documentazione storica e delle valutazioni condotte con riferimento alle condizioni di coltivazione possibili in mancanza dell’azione di controllo del regime idraulico operato dalla bonifica, costitui-rebbero la destinazione ordinaria dei suoli.

Tali qualità di coltura sono state ricondotte al prato stabile di bassa produttività, per le aree poste alle quote altimetriche superiori (fascia 3) ed all’incolto produttivo, relativamente alle zone con quote altimetriche com-prese nel campo di oscillazione della marea (fascia 2). Senza l’intervento della bonifica, i terreni della Fascia 1, invece, non potrebbero produrre alcun reddito.

L’incrocio dei valori ottenuti dalla precedente classificazione economica, relativa sia alle superfici urbane che a quelle a destinazione agricola, con quelli derivanti dalla analisi in ordine al V0 appena esposti, ha condotto alla definizione di 54 categorie di suoli, ciascuna caratterizzata da una diverso grado di valorizzazione fondia-ria dovuto all’attività della bonifica (Vben), determinato per differenza fra il valore attuale al netto degli investi-menti ed il valore proprio dell’immobile anche in assenza dell’attività della bonifica (V0):

V_ben =(V_tot −V_s)−V₀

Rapportando i predetti valori al dato minore della scala ricavata sono stati quindi ottenuti i corrispondenti va-lori dell’indice economico (tab. 5.5 e fig. 5.4), i quali sono risultati compresi tra 1,00÷1,70 per le superfici a destinazione agricola, tra 3,24÷3,67 per gli immobili a destinazione urbana-produttiva e 5,59÷6,06 per le aree a destinazione urbana-residenziale rientranti nella classe di densità fondiaria di riferimento (1,00 m³/m²).

La distribuzione territoriale delle superfici corrispondenti alle classi economiche individuate è riportata alla scala 1:50.000 nella tavola 11.0.

L’individuazione delle zone a destinazione residenziale o produttiva è stata acquisita dalla cartografia dei Pia-ni Regolatori dei ComuPia-ni del Comprensorio. Da tali documenti non sono state tuttavia rilevate le zoPia-nizzazioPia-ni riguardanti le zone agricole: la rappresentazione di Piano non riporta quindi le aree comprendenti gli interventi di urbanizzazione diffusa, il cui rilievo ai fini della classifica, viene rimandato alla fase di applicazione che ver-rà condotta sulla base delle norme di cui ai successivi capitoli.

A tale fase è rimandato inoltre l’accertamento della densità fondiaria relativa a ciascuna unità catastale rica-dente all’interno delle aree classificate come urbane a destinazione residenziale, le quali, nella cartografia dell’indice economico, sono state rappresentate con l’indice della classe di riferimento corrispondente alla densità fondiaria di 1 m³/m².