6. CONFRONTO CON LE ESPERIENZE ESTERE
6.2 RICS
Il RICS (Royal Institute of Chartered Surveryors) è l’organizzazione di riferimento nel Regno Unito per quanto riguarda la disciplina della valutazione ed è anche una delle più antiche (se non la più antica) al mondo, in quanto una sua progenitrice, il Surveyors Club, è stata fondata nel 1792. L’attività di emanazione di risoluzioni e regolamenti (che ha portato poi allo svolgimento dell’attività di standard setter, che prosegue ancora oggi) è iniziata più tardi, nel 1868. Un altro passaggio importante nella storia di questo istituto è stata l’assegnazione nel 1881, da parte della Regina Vittoria, del Royal Charter226 per far mantenere all’organizzazione la propria vocazione alla regolamentazione dell’attività, in modo da poter ottenere dei benefici per la collettività227. Il RICS è quindi cresciuto di pari passo con l’espansione che l’economia ha avuto nei secoli successivi a questo avvenimento (e, come conseguenza di ciò, la richiesta di professionisti surveyors era in continua crescita) diventando col tempo una delle organizzazioni di riferimento per la regolamentazione dell’attività dei periti in generale e della valutazione di azienda in particolare. Questa espansione ha portato l’organizzazione ad operare in tutto il mondo con l’istituzione di diverse filiali. Ovviamente, l’attività principale del RICS è quella di standard setter: si occupa quindi di emanare regole condivise e di individuare best practices che favoriscano lo svolgimento delle valutazioni: a questa attività sono dedicati ben 17 gruppi di lavoro228. Il modello di governance del RICS è piuttosto articolato ed è illustrato nella figura seguente:
226 Il Royal Charter è un documento di emanazione reale, come una sorta di lettera patente, che
costituisce in questo caso un riconoscimento di una funzione pubblica all’organizzazione in questione.
227 Amaduzzi A., Gonnella E., Liberatore G., I principi di valutazione d’azienda – Giuffrè Editore, 2016 pag.
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Figura 1 – Fonte: www.rics.org
L’organo principale è certamente il Governing Council, al quale spettano la direzione strategica del RICS e quindi la definizione delle politiche e gli obiettivi. A capo del Governing Council vi è il presidente, affiancato da altri membri dell’organizzazione in rappresentanza di tutte le aree geografiche e tutti i profili professionali di cui il RICS si occupa. Oltre al compito della direzione strategica, al Governing Council (che si riunisce tre volte all’anno) spetta la nomina dell’Audit Committee, del Regulatory Board, del Nominations Committee e dell’Administrative Appeals Panel.
Il Regulatory Board è l’organo deputato all’emanazione dei regolamenti dell’istituto. Esso è presieduto da un membro esterno al RICS, per favorire la trasparenza ed evitare l’autoreferenzialità dell’organo stesso.
L’Audit Committee, come suggerito dal nome, è l’organo cui spetta il controllo dei rischi e dei processi interni; inoltre vigila sul rispetto degli standard operativi che l’istituto si è prefissato.
Il Management Board, invece, è l’organo che è incaricato di svolgere l’attività corrente dell’organismo229.
L’attività di standard setter svolta dal RICS si esplica nel documento conosciuto come Red Book, che contiene regole obbligatorie e linee guida destinati a tutti gli esperti valutatori appartenenti all’organizzazione. La prima versione del Red Book risale agli anni ’70, precisamente nel 1976. Esso nacque come una sorta di risposta alla recessione che aveva colpito il Regno Unito in quel periodo: essa aveva portato con sé una forte sfiducia nei confronti dei valutatori che, per evitare di essere contestati, iniziarono a svolgere i propri incarichi in maniera sempre più sintetica, cercando così di fornire il minor numero di elementi possibile (l’idea alla base di questo ragionamento era che meno dati si fornivano, meno materiale c’era a disposizione dei detrattori). Questa situazione ovviamente non era sostenibile e il RICS decise di risolverla impegnandosi ad emanare una serie di principi con lo scopo di regolamentare l’attività dei periti, sapendo che le valutazioni rivestono un ruolo di primaria importanza per il corretto funzionamento del mercato. Esiste un’analogia tra il Red Book e lo SSVS No. 1 analizzato nel paragrafo precedente: anche il Red Book, infatti, raccoglie gli standard relativi all’attività di valutazione secondo una logica principle based (il documento è costituito da un framework contenente linee guida, non vi è descritta una precisa prassi operativa). Inoltre, una delle logiche alla base del Red Book è il fatto che l’attività dei valutatori non è perfettamente standardizzabile: in quest’ottica, molti dei principi lasciano ampio spazio alle capacità professionali e al giudizio dell’esperto, pur senza pregiudicare la natura di linea guida del documento230. Ovviamente il Red Book ha subito numerose modifiche a partire dalla prima edizione del 1976; nel tempo se ne
229 Amaduzzi A., Gonnella E., Liberatore G., I principi di valutazione d’azienda – Giuffrè Editore, 2016 pag.
266
230 Amaduzzi A., Gonnella E., Liberatore G., I principi di valutazione d’azienda – Giuffrè Editore, 2016 pag.
sono susseguite diverse e l’ultima (quella oggi vigente) è stata pubblicata nel 2014. In prefazione vengono sottolineati diversi concetti importanti: innanzitutto, il RICS non si propone di essere soltanto il soggetto che emana gli standard, ma anche quello che vigila sul rispetto degli stessi. Per questo motivo, si evince che l’adozione degli standard proposti dal Red Book è obbligatoria per i soggetti affiliati al RICS e la non osservanza delle regole è passibile di sanzioni interne all’organizzazione. Un altro passaggio importante è quello che sottolinea il tentativo dei principi del Red Book di assumere un respiro sempre più internazionale: per questo motivo viene esplicitamente dichiarato che i principi ivi contenuti non entrano in conflitto con quelli internazionali emanati dall’IVSC, ma si conciliano perfettamente con questi ultimi231.
Di seguito viene riportato l’indice della versione italiana del Red Book:
1 Introduzione 2 Glossario RICS
3 Standard professionali RICS (PS)
PS 1 Conformità a standard e indicazioni operative in caso di valutazioni scritte
PS 2 Etica, competenza, obiettività e divulgazioni
4 Indicazioni operative di valutazione globali RICS (VPS) VPS 1 Termini minimi dell’incarico
VPS 2 Sopralluoghi e indagini
VPS 3 Rapporti di valutazione
VPS 4 Basi di valore, assunzioni e assunzioni speciali
5 International Valuation Standards (IVS) 2013 definiti dall’IVSC 6 RICS – Linee Guida Applicative (VPGA)
VPGA 1 Valutazioni da includere nei rendiconti economico-finanziari VPGA 2 Valutazioni a fini di finanziamento
VPGA 3 Valutazione di aziende e interessi economici
VPGA 4 Valutazione di singole proprietà adibite ad attività commerciale
VPGA 5 Valutazione di impianti e macchinari
VPGA 6 Valutazione di attività immateriali
VPGA 7 Valutazione di beni mobili, ivi compresi oggetti d’antiquariato e opere d’arte
VPGA 8 Valutazione di portafogli, collezioni e gruppi di proprietà
VPGA 9 Valutazioni su mercati suscettibili di variazioni: certezza e incertezza
7 Panoramica delle modifiche introdotte agli standard di valutazione globali 2012, alle appendici e alle linee guida
International Valuation Standards (IVS) 2013 definiti dall’IVSC
Gli standard professionali (PS) sono una premessa necessaria per definire il prosieguo dell’attività: il capitolo ad essi dedicato contiene infatti l’ambito applicativo degli standard, le competenze ed i requisiti che l’esperto deve possedere
Le indicazioni operative di valutazione (VPS) costituiscono una regolamentazione dell’attività di valutazione vera e propria, in quanto definiscono i contenuti minimi di alcuni documenti ed altri concetti fondamentali (ad esempio le configurazioni di valore)
Le linee guida applicative (VPGA) affrontano invece precise fattispecie di stima con un’impostazione più operativa e meno teorica
Standard professionali
Gli standard professionali definiti dal RICS sono due. Il primo (abbreviato con la sigla PS1) è intitolato “Conformità a standard e indicazioni operative in caso di valutazioni scritte”. In breve, esso prevede che, salvo alcune eccezioni che verranno riportate in seguito, ogni membro del RICS, nello svolgere una relazione di stima in forma scritta, deve attenersi obbligatoriamente ai principi stabiliti dal Red Book. Questo principio di obbligatorietà è da ritenersi valido anche per gli esperti che operano all’interno di società di valutazione: se la società è affiliata al RICS ogni valutazione di cui essa è responsabile deve essere allineata al Red Book, mentre se la società è indipendente dall’istituto, se un esperto ad essa affiliato è anche membro del RICS, deve impegnarsi affinché il proprio personale lavoro rispecchi i principi del Red Book. Come già accennato in precedenza, i principi del Red Book non entrano in conflitto con quelli internazionali (gli IVS) per cui ogni valutazione allineata agli IVS è allineata anche ai principi definiti dal RICS e viceversa. Nel PS1 viene riportato un breve elenco delle
situazioni in cui, eccezionalmente, non è prevista l’obbligatorietà dell’applicazione dei principi. Le eccezioni sono i casi in cui232:
Il membro RICS stia svolgendo una funzione ufficiale, in virtù della carica ricoperta o per altro motivo – questa eccezione non riguarda le valutazioni fornite ai fini delle dichiarazioni previste per legge e destinate all’autorità tributaria
Il parere valutativo sia fornito espressamente in preparazione, oppure nel corso, di negoziazioni o di vertenze giudiziarie
Il parere valutativo sia fornito esclusivamente per scopi interni, senza responsabilità, e non venga comunicato a terzi
Il parere valutativo sia fornito nel quadro di determinate attività di brokeraggio o mediazione, in previsione di un incarico per la vendita o l’acquisizione di un bene. In tal caso i valutatori devono fare riferimento alla linea guida RICS, Real estate and brokerage standards (Standard di agenzia immobiliare e di intermediazione) (2011). Questa eccezione non è applicabile laddove il cliente interessato a effettuare un acquisto richieda una valutazione
Il parere valutativo sia fornito prima di testimoniare in qualità di perito, nel qual caso i valutatori devono fare riferimento all’indicazione operativa RICS dedicata a questa fattispecie, ovvero Surveyors acting as expert witnesses (2008).
Sempre nel PS1, il RICS afferma il proprio doppio ruolo di regolamentatore e di vigilante: è l’istituto stesso che si occupa di controllare se i principi vengono rispettati da chi ne ha l’obbligo.
Il PS2 è intitolato “Etica, competenza, obiettività e divulgazioni” e disciplina quindi i requisiti etici che devono essere in possesso del valutatore. Inizialmente si puntualizza il fatto che l’esperto che redige una valutazione ai sensi dei principi del Red Book deve essere adeguatamente qualificato e deve assumersi la responsabilità del lavoro svolto. Secondo i principi emanati dal RICS, la responsabilità nel caso di utilizzo di informazioni provenienti da lavori di terzi non ricade sui terzi ma rimane in capo al
valutatore che ne ha fatto uso. Il Red Book identifica cinque importanti principi cui ogni valutatore deve attenersi nello svolgere il proprio lavoro233:
Agire con integrità
Offrire sempre un servizio di elevata qualità Operare in modo da promuovere la professione Trattare gli altri con rispetto
Assumersi la responsabilità
il PS2 pone molta attenzione sul tema della correttezza dell’esperto: si richiede a più riprese che egli operi secondo i principi di indipendenza ed obiettività. È trattato (così come nei PIV e nello SSVS No. 1) il tema del conflitto di interesse: a tal proposito si dice che ogni qualvolta vi è una situazione che crea un potenziale conflitto di interesse, l’esperto deve analizzare attentamente il caso e rinunciare all’incarico laddove dovesse rendersi conto che non sarebbe possibile condurre il proprio lavoro secondo i suddetti principi di indipendenza ed obiettività, senza la possibilità di accordarsi con il cliente. Il PS2 regolamenta in maniera puntuale anche l’obbligo di diligenza nei confronti dei terzi e le divulgazioni di determinate valutazioni e la revisione di stime effettuate da terzi, spiegando tra l’altro alcune situazioni in cui ciò può accadere ed alcuni accorgimenti che dovrebbero essere presi dall’esperto. (si rimanda al testo originale per approfondimenti).
Indicazioni operative di valutazione
il VPS1 è intitolato “termini minimi dell’incarico”. Esso è quasi totalmente allineato allo standard IVS 101 e riporta quelli che devono essere i termini dell’oggetto dell’incarico (da riportare obbligatoriamente per iscritto)234:
Identificazione e stato del valutatore
Identificazione del cliente e qualsiasi altro destinatario Scopo della valutazione
Identificazione dell’attività o passività da valutare Base di valore
Data di valutazione
233 http://www.rics.org/Global/RICS_Red_Book_2014_Italian_PGguidance_2014.pdf pag. 20 234 http://www.rics.org/Global/RICS_Red_Book_2014_Italian_PGguidance_2014.pdf pag. 33
Livello di approfondimento delle indagini
Natura e fonte delle informazioni su cui fare affidamento Assunzioni e assunzioni speciali
Limitazioni all’uso, alla distribuzione e alla pubblicazione
Conferma che la valutazione sarà condotta in conformità agli standard IVS Descrizione del rapporto
A questi punti si aggiungono altri tre requisiti che non sono stati previsti dagli IVS e sono stati aggiunti dal RICS. Essi comprendono:
I criteri in base ai quali sarà calcolato l’onorario
quando la società di valutazioni sia regolata da RICS, un riferimento alla procedura di gestione dei reclami della stessa società, con conferma della disponibilità di una copia su richiesta, e
una dichiarazione in cui si afferma che la conformità ai presenti standard può essere soggetta a controllo, ai sensi del codice deontologico e delle procedure disciplinari di RICS
il VPS1, dopo aver riportato questo elenco, descrive dettagliatamente ogni singolo punto (per eventuali approfondimenti si rimanda nuovamente al testo integrale del Red Book).
Il VPS2 è intitolato “sopralluoghi e indagini” ed è rivolto principalmente alla valutazione di immobili e diritti reali (che non sono l’oggetto specifico del presente lavoro). In breve, il sopralluogo è quell’attività che l’esperto deve svolgere in loco per farsi un’idea precisa del bene oggetto di valutazione mentre le indagini riguardano la raccolta di informazioni necessarie per formulare le assumptions corrette e partire con il lavoro. Si fanno dei cenni alla base informativa e si dice che l’esperto è tenuto ad iniziare il lavoro solo quando (secondo il proprio giudizio professionale) la base informativa che ha formato è idonea ed esaustiva, dato lo specifico caso235. Si riscontra quindi un’importante analogia con i PIV (e, di conseguenza, una differenza con lo SSVS No. 1) poiché nel Red Book non viene dato un elenco di informazioni minime ritenute essenziali e il giudizio sull’idoneità della base informativa è lasciato all’esperto.
235 Amaduzzi A., Gonnella E., Liberatore G., I principi di valutazione d’azienda – Giuffrè Editore, 2016 pag.
Sempre riguardo le informazioni, il VPS2 richiede che l’esperto provveda a verificare quelle che intende utilizzare nello svolgimento del proprio incarico.
Il VPS3 torna ad interessare più da vicino anche la valutazione d’azienda, in quanto è intitolato “Rapporti di valutazione” e riporta i termini che devono essere contenuti all’interno di una relazione di stima. Così come per il VPS1, è presente un riferimento agli IVS (in particolare all’IVS 103, “stesura del rapporto”) è il contenuto è sostanzialmente analogo a quello della lettera di incarico. I termini sono i seguenti236:
Identificazione e stato del valutatore
Identificazione del cliente e qualsiasi altro destinatario Scopo della valutazione
Identificazione dell’attività o passività da valutare Base di valore
Data di valutazione
Livello di approfondimento delle indagini
Natura e fonte delle informazioni su cui fare affidamento Assunzioni e assunzioni speciali
Limitazioni all’uso, alla distribuzione e alla pubblicazione
Conferma che la valutazione sarà condotta in conformità agli standard IVS Approccio e razionali utilizzati per la valutazione
Risultato della/e valutazione/i Data del rapporto di valutazione
Come si può facilmente notare leggendo i punti previsti dal VPS3, essi sono praticamente analoghi a quelli previsti dal VPS1, fatta eccezione per gli ultimi tre. Essi infatti riguardano delle informazioni che, necessariamente, possono essere conosciute e quindi messe per iscritto soltanto a posteriori, una volta portato a termine l’incarico.
L’ultimo dei VPS, il VPS4, è quello più corposo ed è intitolato “Basi di valore, assunzioni ed assunzioni speciali” e si occupa di configurazioni di valore e ipotesi di stima. Entrando subito nel vivo dell’argomento, il Red Book propone cinque basi di
valore (precisando che non sono le uniche possibili, ma che al tempo stesso viene sconsigliato l’uso di basi di valore differenti da quelle esposte)237:
Valore di mercato Canone di mercato
Valore di investimento (o worth) Fair value (definizione IFRS238) Fair value (definizione IVS)
Viene precisato che il riferimento alle assunzioni speciali nel titolo è dovuto al fatto che esse devono essere formulate ed esplicitate dall’esperto ogni volta che fa uso di una base di valore differente dal valore di mercato (poiché esse portano a valori molto diversi da quelli che si otterrebbero da una normale negoziazione).
Il valore di mercato è definito come “l’ammontare stimato a cui un’attività o una passività dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni”.239 Dal momento che la definizione combacia con quella prevista dagli IVS, automaticamente essa è allineata anche alla configurazione di valore “valore di mercato” data dai PIV.
Il canone di mercato è definito come “L’ammontare stimato a cui una proprietà dovrebbe essere locata, alla data di valutazione, da un locatore a un conduttore privi di legami particolari, entrambi interessati alla transazione, sulla base di termini contrattuali adeguati e a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni”240. Si tratta dunque di una variazione al valore di mercato normalmente utilizzato ed è soggetto a forti variazioni, a seconda del tipo di contratto che si prende come riferimento.
237 http://www.rics.org/Global/RICS_Red_Book_2014_Italian_PGguidance_2014.pdf pag. 58 238 International Financial Reporting Standards. Sono i principi elaborati da IASB (International
Accounting Standards Board), l’ente di riferimento internazionale per la contabilità.
239 http://www.rics.org/Global/RICS_Red_Book_2014_Italian_PGguidance_2014.pdf pag. 58 240 http://www.rics.org/Global/RICS_Red_Book_2014_Italian_PGguidance_2014.pdf pag. 59
Il valore di investimento (chiamato anche worth) è definito come “Il valore di un bene, per il proprietario o per un potenziale proprietario, correlato ad un determinato fine d’investimento od obiettivo operativo”241 anche in questo caso si è di fronte ad una definizione estrapolata direttamente dall’IVS Framework, quindi valgono le stesse considerazioni fatte per il valore di investimento proposto dai PIV.
Il fair value è l’ultima configurazione di valore proposta dal Red Book, declinata in due varianti, una elaborata dagli IFRS e una dagli IVS. Nella prima definizione (IFRS) il fair value è definito come “Il prezzo che si percepirebbe per la vendita di un’attività ovvero che si pagherebbe per il trasferimento di una passività in una regolare operazione tra operatori di mercato alla data di valutazione”242 mentre nella seconda accezione, quella proposta dagli IVS, è definito come “Il prezzo stimato per il trasferimento di un’attività o passività tra parti ben informate e consenzienti, il quale rispecchi adeguatamente gli interessi di tali parti”243. Gli IFRS precisano un concetto ripreso dal Red Book, ovvero il fatto che in numerose occasioni il fair value si trova a coincidere con il valore di mercato.
Per quanto riguarda le assunzioni, di esse si dice che sono delle condizioni formulate dall’esperto senza una preliminare analisi. In pratica, si tratta di concetti presi per veri senza verificarli; esse devono ragionevolmente accompagnare l’uso di una o più basi di valore, devono essere concordate con il cliente e devono essere incluse nei termini dell’incarico nella relazione di stima. Le assunzioni speciali, invece, consistono nella formulazione di assunzioni relative ad eventi futuri. Non si tratta cioè di assunti relativi al presente e presi per veri, bensì di congetture fatte sul futuro e ritenute verosimili.
Linee guida applicative
Le linee guida applicative vengono abbreviate con la sigla (VPGA) e sono delle guide tecniche basate sull’applicazione dei PS e dei VPS analizzati in precedenza (sia in questa sede, sia nel testo originale del Red Book). I VPGA sono già stati elencati alla presentazione dell’indice del Red Book; di seguito se ne fornirà una descrizione sintetica, alla quale seguirà una piccola analisi più dettagliata relativa al VPGA3 (relativo alla valutazione d’azienda). A differenza degli altri standard, le linee guida
241 http://www.rics.org/Global/RICS_Red_Book_2014_Italian_PGguidance_2014.pdf pag. 60 242 http://www.rics.org/Global/RICS_Red_Book_2014_Italian_PGguidance_2014.pdf pag. 60