DEL SUOLO - OPINIONI NORMATIVA GIURISPRUDENZA. Costituzionale. Civile. Amministrativa

Cassazione civile, Sez. un., 1° luglio 1997, n.

5900 – Pres. Sgroi – Est. Vella – P.M. Morozzo della Rocca (conf.) – Multari c. Vicentini e altri

2.17755–2.53362

La falsa rappresentazione del contraente in ordine alla natura edificatoria o non di un terreno, pur deri-vando dall’inesatta conoscenza della norma che pre-vede la destinazione urbanistica di questo, integra l’ipotesi dell’errore di fatto e non di diritto, poiché, concernendo i caratteri reali del bene, cade su una qualità che, secondo il comune apprezzamento, deve considerarsi determinante del consenso.

... Omissis ...

Motivi della decisione

1.– Con il primo motivo del ricorso denunziandosi la violazione degli artt. 1428, 1429 e 1431 c.c., 8 e 10 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e 15 e 58 della legge della Regione Piemonte 5 dicembre 1977, n.

56, si censura la sentenza impugnata sul punto relati-vo alla ritenuta essenzialità dell’errore.

In proposito si sostiene che l’errore del venditore sul valore del bene non è essenziale e che, nel caso in esame, non può parlarsi di errore sulla qualità del fondo promesso in vendita poiché questo, alla data del contratto, non aveva mutato la propria destina-zione urbanistica, essendo ancora in itinere il proce-dimento di formazione del piano regolatore generale che aveva operato la modifica ed essendo, quindi, un fatto incerto ed eventuale la natura edificatoria del terreno.

Si richiamano, al riguardo, i principi di diritto, se-condo cui le prescrizioni adottate dagli strumenti ur-banistici in itinere hanno efficacia vincolante solo dal momento dell’approvazione, e l’errore sulla na-tura di un terreno deve sussistere al momento della prestazione del consenso e presupporre l’esistenza di elementi obiettivi idonei a dimostrare l’edificabilità attuale del suolo, non la mera prospettiva di una futu-ra possibilità edificatoria, anche se tale prospettiva possa incidere sul valore del bene.

Inoltre, si contesta l’argomento che la Corte di ap-pello ha desunto dall’applicazione delle cd. misure di salvaguardia, osservandosi che queste hanno la fun-zione d’impedire una trasformafun-zione del territorio diversa da quella prevista dal piano adottato e di evi-tare che la sua attuazione sia pregiudicata dall’esecu-zione di opere permesse dal precedente strumento ur-banistico, ed operano, quindi, solo nei confronti del

privato, imponendo la sospensione dell’esame delle sue istanze di concessione e di autorizzazione con es-so contrastanti, ma non veres-so l’Amministrazione pubblica che può disporre del bene vincolato in qual-siasi momento.

Il motivo è infondato.

Ai fini della risoluzione del contrasto si deve, in-nanzitutto, precisare che l’errore sulla natura di un terreno è errore di fatto e non di diritto e cade su una qualità dell’oggetto, perché la falsa rappresentazione della norma, che ne prevede la destinazione urbani-stica, si risolve nell’inesatta conoscenza dell’edifica-bilità o inedificadell’edifica-bilità del suolo, cioè di una circo-stanza relativa ai suoi caratteri reali, giacché un fondo non fabbricabile (agricolo, spazio pubblico, ecc.), pur appartenendo al medesimo genere di quel-lo sfruttabile per scopi edilizi, se ne differenzia per il suo impiego.

Ed è evidente che i contraenti di una compravendi-ta, poiché si determinano alla sua conclusione per le qualità del terreno e per le utilità che possano ricava-re rispettivamente dalla cessione e dall’acquisto di esso, incorrano in errore essenziale se abbiano igno-rato la vera natura dell’immobile.

L’errore non è, invece, influente sulla validità del contratto qualora verta esclusivamente sul valore, perché, in tal caso, esso riguarda i motivi che possono avere indotto le parti al negozio, i quali non hanno un’incidenza diretta sulla formazione della volontà.

Pertanto, l’errore delle parti sul valore del terreno e sul suo prezzo di vendita è irrilevante, essendo relati-vo alla convenienza economica del contratto e rappre-senta una conseguenza soltanto indiretta dell’ignoran-za dell’inesatta conoscendell’ignoran-za della qualità del bene.

Ciò premesso, si deve rilevare, con specifico rife-rimento alla questione oggetto del contrasto, che, per uno dei due orientamenti di questa Corte, è privo di rilevanza l’errore di colui il quale abbia promesso di vendere o abbia venduto un terreno non edificatorio in base al piano regolatore in vigore, ignorando che, al momento della conclusione del contratto, l’immo-bile risultava incluso in una zona fabbrical’immo-bile in uno strumento urbanistico adottato dal Comune, ma non in vigore perché non ancora approvato dalla Regio-ne. E al riguardo si afferma che l’errore sulle qualità essenziali della cosa oggetto del contratto deve sussi-stere al momento della prestazione del consenso, perché, se riferito a situazioni sopravvenienti, si ne-gherebbe il fondamento stesso della rilevanza dell’errore, cioè l’esistenza di una volontà negoziale formatasi in maniera abnorme.

E si aggiunge che, fino a quando non si sia conclu-so con l’approvazione definitiva l’intero procedi-mento amministrativo di formazione dello struprocedi-mento

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urbanistico, questo, non essendo in vigore, non inci-de sui diritti inci-dei privati, sui loro rapporti e su quelli tra gli stessi e l’Amministrazione pubblica, e le sue disposizioni non hanno alcuna efficacia vincolante (sent. nn. 4984 del 1991, 3809 del 1988, 2915 del 1985).

Secondo le Sezioni unite questo indirizzo restritti-vo non può essere condiviso e deve essere, invece, accolto quello che considera configurabile l’errore essenziale (sent. nn. 3892, 4955 del 1985).

Ai sensi dell’art. 1429, n. 2 del codice civile, «l’er-rore è essenziale ... quando cade sull’identità dell’og-getto della prestazione ovvero sopra una qualità dello stesso che, secondo il comune apprezzamento o in re-lazione alle circostanze, deve ritenersi determinante del consenso».

Un terreno non edificatorio e compreso, però, in zona di espansione edilizia, in uno strumento urbani-stico non in vigore, ma già adottato dal Consiglio co-munale, costituisce per l’apprezzamento della gene-ralità dei consociati, un’entità diversa dagli altri terreni non fabbricabili – che nello strumento stesso abbiano conservato la destinazione originaria – sotto il profilo funzionale ed economico e anche dal punto di vista delle qualità essenziali.

La deliberazione di adozione del piano regolatore o del programma di fabbricazione, come atto colle-giale esprimente la volontà definitiva dell’ente pub-blico, conferisce a questi strumenti edilizi un’effica-cia immediata, sia pur limitata. Infatti, in conseguenza dell’adozione, divengono operanti, ai sensi dell’art. 4 della legge 1° giugno 1971, n. 291 (riformatore del precedente sistema di cui alle leggi 3 novembre 1952, n. 1902 e 6 agosto 1967, n. 765) le cd. misure di salvaguardia, le quali conferiscono ai Sindaci dei Comuni il potere–dovere di sospende-re ogni decisione sulle domande di concessione e au-torizzazione edilizie in contrasto con il piano o pro-gramma adottato. Inoltre, per l’art. 8, secondo comma della legge 26 maggio 1965, n. 590, è esclusa la prelazione agraria per i terreni destinati, nello stru-mento adottato, ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica.

L’immediata operatività degli strumenti urbani-stici adottati è confermata dalla legge 28 febbraio 1985, n. 47, la quale all’art. 26 prevede la non assog-gettabilità a concessione e ad autorizzazione delle opere interne alle costruzioni non contrastanti con gli strumenti urbanistici adottati; e, all’art. 13, la possi-bilità per il responsabile dell’abuso di «ottenere la concessione o l’autorizzazione quando l’opera ese-guita in assenza della concessione o autorizzazione è conforme agli strumenti urbanistici generali e di at-tuazione approvati e non in contrasto con quelli adot-tati, sia al momento della realizzazione dell’opera, sia al momento della presentazione della domanda».

E, proprio per queste ragioni, si è ritenuto più vol-te, per la determinazione dell’indennità di espropria-zione e dell’importo dell’imposta di registro, che il carattere edificatorio dei terreni possa desumersi an-che dalla destinazione ad essi assegnata negli stru-menti urbanistici semplicemente adottati (sent. n.

11811/1990).

Infine è significativo che per la giurisprudenza del Consiglio di Stato le deliberazioni di adozione degli

strumenti urbanistici siano autonomamente e imme-diatamente impugnabili, prima dell’approvazione dell’autorità regionale, per l’idoneità che esse hanno di produrre propri effetti (sent. n. 1028/1996).

Pertanto, deve ritenersi che un suolo considerato edificatorio in uno strumento urbanistico adottato costituisca un’entità immobiliare qualitativamente diversa e distinta da un terreno, al quale non sia attri-buita questa destinazione e che integri errore essen-ziale su una qualità della cosa la vendita o la promes-sa di vendita di un terreno fabbricabile nella falpromes-sa convinzione che si tratti di suolo agrario o di spazio pubblico. Ed esattamente si è al riguardo affermato da questa Corte (sent. n. 4955/1985) che «per l’es-senzialità dell’errore non conta solo la contrapposi-zione tra le due estreme condizioni dell’edificabilità e della inedificabilità, perché se non valesse alcuna altra situazione non riconducibile all’uno o agli altri degli estremi considerati, sarebbe, in ogni caso, privo di rilievo il comune apprezzamento, che pur vale ad attribuire carattere essenziale a una qualità, idonea a fare assegnare la cosa, secondo il concetto corrente nella pratica, ad una piuttosto che ad altra categoria».

Nella specie, la Corte d’appello si è adeguata all’indirizzo accolto da queste Sezioni unite, in quan-to ha ritenuquan-to che gli atquan-tori, avendo promesso la ven-dita della proprietà del suolo destinato a spazio pub-blico per il piano regolatore vigente, mentre risultava incluso in zona fabbricabile nel nuovo strumento ur-banistico già adottato con deliberazione del Consi-glio del Comune di Bruino, erano incorsi in errore es-senziale, determinante nella formazione del loro consenso contrattuale. Infatti ha correttamente rico-nosciuto che un terreno avente il requisito dell’edifi-cabilità per lo strumento urbanistico adottato, costi-tuisce, secondo il comune apprezzamento, un bene di qualità diversa da quello che di tale requisito sia pri-vo.

2. – Con il secondo motivo, denunziandosi la vio-lazione degli artt. 1428 e 1431 c.c. e l’omessa moti-vazione circa un punto decisivo della controversia, si censura la sentenza impugnata per la ritenuta ricono-scibilità dell’errore.

Si sostiene che la Corte d’appello ha affermato es-sere stato il convenuto «a perfetta conoscenza della edificabilità del terreno» promessogli in vendita, in base al contenuto letterale della clausola inserita nel contratto preliminare («il terreno in oggetto è com-preso in zona spazio pubblico nello strumento edili-zio in fase di salvaguardia urbanistica»), e in consi-derazione della qualità di consigliere del Comune di Bruino del geometra, incaricato dallo stesso conve-nuto, di accertare la situazione urbanistica di detto terreno.

Tale assunto, si afferma, è privo di fondamento e la relativa motivazione è contraddittoria e, comun-que, inadeguata. La clausola contrattuale, infatti, era inidonea a fare conoscere la destinazione attuale del suolo promesso in vendita, perché si limitava a indi-care che esso si trovava in una zona vincolata secon-do il precedente strumento edilizio in salvaguardia, ma nulla diceva in ordine alla sua natura edificatoria, trattandosi di un progetto in itinere, né potendo pre-sumersi che questa destinazione e non l’altra a spazio pubblico sarebbe stata quella definitiva. Era, però,

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GIURISPRUDENZA certo che all’epoca del contratto e fino

all’approva-zione del progetto preliminare, non si poteva edifica-re per l’esistenza del vincolo a spazio pubblico e, del resto, se attraverso la clausola si fosse potuta chiarire la natura dell’area, entrambe le parti sarebbero state in grado di percepirlo, e non solo il convenuto che non aveva particolari cognizioni tecnico–urbanisti-che.

Quanto, poi, alla qualità di consigliere del Comu-ne di Bruino del geometra incaricato dell’accerta-mento della natura del suolo in questione, le conclu-sioni del Giudice d’appello erano apodittiche, sia perché si trattava di un tecnico scelto d’intesa con i promittenti venditori (che, anzi, lo avevano indica-to), sia perché costoro non avevano provato, né il convenuto ammesso, di averlo incaricato di accertare la destinazione urbanistica del suolo.

Si aggiunge che era arbitrario presumere che detto geometra, solo perché consigliere del Comune di Bruino all’epoca dell’adozione del piano regolatore, fosse a conoscenza delle destinazioni di tutti i terreni distribuiti nel territorio comunale e, soprattutto, che ne avesse messo al corrente il promissario acquiren-te. Anche questo motivo è infondato.

Per la rilevanza dell’errore, come causa di annul-lamento del contratto, si richiede, oltre alla essenzia-lità la sua riconoscibiessenzia-lità (art. 1428 c.c.), la quale pre-suppone che una persona di normale diligenza avrebbe potuto rilevarlo, in relazione alle circostanze del contratto o alla qualità dei contraenti (art. 1431 c.c.). Nella specie, la Corte d’appello, premesso che la statuizione, con cui il Tribunale aveva ravvisato l’esistenza dell’errore (sia pure non essenziale) dei promittenti alienanti, era passata in giudicato non es-sendo stata impugnata, ha ritenuto che il promissario fosse stato addirittura a conoscenza di tale errore al momento della sottoscrizione del contratto prelimi-nare in base a due considerazioni. Innanzi tutto per la formulazione della premessa di tale contratto («Il terreno in oggetto è compreso in zona SP. – spazio pubblico – nello strumento urbanistico edilizio in fa-se di salvaguardia urbanistica), e, inoltre, perché del-la situazione del terreno in questione si era interessa-to un geometra da lui incaricainteressa-to, che, come consigliere del Comune di Bruino, aveva partecipato alle votazioni della deliberazione di adozione del piano regolatore nel quale il suolo degli attori era sta-to incluso in zona destinata all’edificazione.

Questa pronuncia non è affetta dai vizi denunziati perché, sotto il profilo giuridico, la Corte ha corretta-mente parificato la conoscenza dell’errore alla sua ri-conoscibilità (senza porsi, quindi, il problema della rilevanza della sua eventuale astratta irriconoscibili-tà), data la ratio della norma dell’art. 1431 c.c., che è quella di tutela dell’affidamento incolpevole del destinatario della dichiarazione; e perché, sotto l’aspetto della motivazione, il suo giudizio si è risolto in un apprezzamento di fatto, che è insindacabile in sede di legittimità, essendo sorretto da argomenta-zioni logiche ed esaurienti.

In presenza dei requisiti della essenzialità e della ri-conoscibilità dell’errore esattamente il Giudice d’ap-pello ha annullato il contratto preliminare di compra-vendita del diritto di proprietà del terreno concluso dal Vicentini e dalla Rechichi con il Multari.

Consegue che si deve rigettare il ricorso, e, sussi-stendo giusti motivi, si devono compensare tra le par-ti le spese di questo giudizio.

... Omissis ...

Cassazione civile, sez. II, 13 giugno 1997, n.

5349 – Pres. Girone – Est. Pontorieri – P.M.

Nardi (conf.) – Tribulato c. Cutrufo 2.17755

Ai fini della domanda di annullamento del contratto preliminare di compravendita, deve essere qualifica-to come errore di diritqualifica-to quello avente ad oggetqualifica-to la natura, edificatoria o non, del suolo che ne costitui-sce oggetto, in quanto la prescrizione del P.R.G. ha natura di norma giuridica.

... Omissis ...

Motivi della decisione

Con il primo motivo di ricorso, denunziando la violazione o falsa applicazione degli artt. 1427 e segg., 1362 e segg. e 2967 c.c., nonché omessa o in-sufficiente motivazione su un punto decisivo in re-lazione ai nn. 3 e 5 c.p.c., la Tribulato deduce che er-roneamente i giudici hanno disatteso la sua domanda di annullamento del preliminare. Sostie-ne, infatti, che la motivazione della Corte di Cata-nia, con la quale è stato affermato che le era nota l’edificabilità del terreno al momento del prelimi-nare, è del tutto erronea perché frutto di una inter-pretazione delle clausole contrattuali in violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c.

La censura è infondata.

È pur vero, infatti, che, al momento della stipula-zione del preliminare, una parte del terreno secondo la previsione del P.R.G., adottato quasi due anni pri-ma e non ancora approvato, era edificabile, pri-ma ap-punto per questo il fondo oggetto del contratto è stato ritenuto dalle parti sia ancora a destinazione agricola sia di probabile (e non frutto di mera eventualità, co-me vorrebbe la ricorrente) futura parziale edificabili-tà ed hanno quindi previsto che ove il promittente compratore avesse potuto legittimamente predispor-re un piano di lottizzazione avpredispor-rebbe dovuto destinapredispor-re all’edificazione il lotto di terreno riservatosi dalla promittente venditrice e porre a proprio carico i mag-giori oneri fiscali.

Come esattamente hanno ritenuto i giudici del me-rito proprio dall’esame complessivo dell’atto si evin-ce la chiara intenzione dei contraenti sicché è indub-bio che, per effetto di quanto inequivocabilmente concordato da loro, sia da escludere che la promitten-te non fosse a conoscenza dell’avvenuta adozione del P.R.G. e della inclusione nello stesso della previsione di una parziale (seppur modesta, circa 18.000 mq. su 107.952) edificabilità del fondo (peraltro, poi, venu-ta meno per la mancavenu-ta approvazione del piano).

Inoltre, come esattamente il controricorrente rile-va, trattandosi di prescrizione di piano regolatore ge-nerale, la stessa deve essere considerata norma giuri-dica ai fini del possibile annullamento del contratto

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per errore, ai sensi degli artt. 1427 e 1429 c.c., e come tale la conoscenza di esso va presunta.

Con il secondo motivo di censura, denunziando la violazione dell’art. 1467 c.c., nonché omessa o insuf-ficiente motivazione su un punto decisivo, la Tribu-lato deduce che l’imprevedibilità che, nella specie, renderebbe palesemente onerosa, oltre ogni limite, la sua prestazione riguardava non l’edificabilità bensì lo straordinario aumento di valore che era stata la conseguenza, non prevedibile, dell’inserimento del terreno nello strumento urbanistico, essendosi, il prezzo di mercato del fondo, quadruplicato per effet-to della nuova regolamentazione edilizia.

Anche tale motivo è infondato.

La Corte distrettuale, infatti, ha affermato che l’avere le parti previsto il possibile mutamento di de-stinazione del fondo vale ad escludere che l’eventua-le eccessiva onerosità potrebbe comunque essere conseguente al verificarsi di avvenimenti straordina-ri ed imprevedibili sicché – va qui aggiunto – era da ritenere non improbabile persino il dedotto (e non provato) quadruplicarsi del valore dell’immobile.

Inoltre, come esattamente rileva il controricorren-te, non essendo stata differita al momento del

con-tratto definitivo l’esecuzione della parte economica delle obbligazioni assunte, avendo il Cutrufo intera-mente versato il prezzo concordato ed ottenuto il tra-sferimento del possesso del bene (cfr. Cass. 16 mag-gio 1991 n. 5480), non può trovare applicazione la norma di cui all’art. 1467 c.c. invocata.

Invero, allorché le parti abbiano eseguito, antici-pandole al momento del contratto preliminare, le ob-bligazioni che dovrebbero adempiere alla data del contratto definitivo – quali nel caso in esame di com-pravendita, il pagamento del prezzo e la consegna del-la cosa – rimane preclusa del-la domanda di risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta nel frattempo, mancando il differimento della esecuzione delle ob-bligazioni di carattere economico al successivo mo-mento della stipula dell’atto definitivo ed essendo l’alterazione dell’equilibrio patrimoniale fra le presta-zioni, intervenuta successivamente all’adempimento.

Alla stregua delle suesposte considerazioni il ri-corso della Tribulato va interamente rigettato con conseguente condanna alle spese di questa fase del giudizio.

... Omissis ...

IL COMMENTO

di Renato Frascolla L’oggetto delle sentenze

Le sentenze in rassegna vertono sostanzialmente sulla rilevanza dell’errore concernente la qualità del bene oggetto del contratto, di cui agli artt. 1428 e ss.

c.c.

I fatti oggetto delle controversie all’origine delle sentenze sono analoghi.

Nel caso deciso dalla sentenza sub II, la promitten-te venditrice si era opposta alla richiesta di senpromitten-tenza costitutiva ex art. 2932 c.c., domandando l’annulla-mento dello stesso preliminare, in quanto il fondo og-getto del contratto, dalla stessa ritenuto di natura agricola, era in realtà stato qualificato come edifica-bile dal P.R.G., già adottato anche se non ancora ap-provato. In secondo luogo, la promittente venditrice sosteneva la sopravvenuta eccessiva onerosità della prestazione, a causa dell’imprevedibilità dello straordinario aumento di valore del bene.

La Cassazione ha confermato le decisioni dei giu-dici di merito, i quali avevano accolto la domanda proposta ai sensi dell’art. 2932 c.c. e avevano disatte-so le domande riconvenzionali spiegate dalla conve-nuta. La S.C., in particolare, ha rigettato il ricorso, re-putando infondati entrambi i motivi di censura. In primo luogo, infatti, dal tenore complessivo dell’atto

Nel documento OPINIONI NORMATIVA GIURISPRUDENZA. Costituzionale. Civile. Amministrativa (pagine 25-33)